Tagesordnungspunkt

TOP Ö 1: Bauantrag zur Nutzungsänderung der Einliegerwohnung als Ferienwohnung auf dem Grundstück Fl.Nr. 275/8 der Gemarkung Öxing (Am Schönblick 9)

BezeichnungInhalt
Sitzung:24.07.2018   BWUA/046/2018 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Die Planunterlagen wurden vom Verwaltungsvertreter vorgestellt. Es wurde erklärt, dass das Grundstück Fl.Nr. 275/8 der Gemarkung Öxing (Am Schönblick 9) im Geltungsbereich des qualifizierten Bebauungsplans „Schönblick Nord“ liegt, der für das Plangebiet ein Allgemeines Wohngebiet festsetzt.

 

Für das Grundstück besteht eine Baugenehmigung für ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung. Die Einliegerwohnung (Erdgeschoss, ca. 60 m²) wird seit 2009 als Ferienwohnung genutzt.

 

Die Nutzung von Räumen als Ferienwohnung stellt eine andere Nutzungsform dar, die nicht von der Variationsbreite der Baugenehmigung (01.07.1988) für ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung abgedeckt ist. Die Verwendung als Ferienwohnung bedarf damit der Nutzungsänderung (vgl. Art. 57 Abs. 4 BayBO).

 

Ausgelöst durch Nachbarkonflikte erfolgt eine bauaufsichtliche Überprüfung durch das Landratsamt Ebersberg. Dabei wurde der Bauherr zur Antragstellung für die Nutzungsänderung aufgefordert.

 

Beurteilung:

Das Baugrundstück liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans „Am Schönblick“ vom 07.12.1962, der die Art der baulichen Nutzung als Allgemeines Wohngebiet (WA, § 4 BauNVO) festsetzt.

 

Ausgelöst durch die Rechtsprechung wurde die nutzungsrechtliche Zuordnung von „Ferienwohnungen“ einer gesetzlichen Neuregelung zugeführt. Gemäß § 13a BauNVO 2017 gehören Ferienwohnungen zu den nicht störenden Gewerbebetrieben, die nach § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO nur ausnahmsweise in Allgemeinen Wohngebieten zulässig sind. In Sonderfällen, insbesondere bei einer baulich untergeordneten Bedeutung gegenüber der in dem Gebäude vorherrschenden Hauptnutzung kann die Ferienwohnung auch zu den Beherbergungsbetrieben gehören, die aber in Allgemeinen Wohngebieten nach § 4 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO ebenfalls nur ausnahmsweise zulässig sind.

 

Diese gesetzliche Neuregelung gilt auch für zum Zeitpunkt der Rechtsänderung bereits in Kraft gesetzte Bebauungspläne. Da das Vorhaben von der bestehenden Baugenehmigung abweicht, kann es sich auch nicht auf deren Feststellungswirkung (Bestandschutz) berufen. Die Zulässigkeit des Vorhabens bestimmt sich damit allein nach den Anforderungen des § 13a BauNVO.

 

Hier ist bei der Entscheidung über die Zulassung der notwendigen Ausnahme (§ 4 Abs. 3 BauNVO i.V.m. § 31 Abs. 1 BauGB) die Einordnung als Gewerbebetrieb einerseits oder Beherbergungsbetrieb anderseits von grundlegender Bedeutung. Das vorliegende Wohngebiet ist bisher frei von Nutzungen, die gemäß § 4 Abs. 3 BauNVO nur ausnahmsweise zulässig sind. Lediglich freie Berufe (§ 13 BauNVO) finden sich verschiedentlich in einem zur Wohnnutzung untergeordneten Umfang.

 

Aufgrund der anzustellenden typisierenden Betrachtungsweise und der Vorbildwirkung einer Ausnahmeentscheidung (Gleichbehandlungsgrundsatz im Ausnahme- und Befreiungsrecht) wäre die Zulassung der Ferienwohnung als nicht störender Gewerbebetrieb nicht vertretbar. Die Errichtung anderer nicht störender Gewerbebetriebe könnte dann nicht mehr wirksam abgewendet werden, was mit dem Gebietscharakter unvereinbar wäre.

 

Die hier betriebene Ferienwohnung auf einer Fläche von ca. 60 m² ordnet sich aber baulich gegenüber der Hauptnutzung (Wohnen) unter und gehört somit zu den Beherbergungsbetrieben. Aber auch Betriebe solcher Art führen aufgrund der damit einhergehenden Begleiterscheinungen durch das Freizeitverhalten der Gäste (Besuchergruppen) regelmäßig zu nachteiligen Veränderungen gegenüber der allgemeinen Nutzungsstruktur des Wohnens.

 

Der Gesetzgeber hat aber auch unter den Beherbergungsbetrieben noch eine Differenzierung vorgenommen. So sind in Reinen Wohngebieten nur kleine Beherbergungsbetriebe (ausnahmsweise) zulässig. Klein ist ein Betrieb, wenn er sich nach Umfang, Betriebsform, Erscheinung sowie Betriebsführung (wohnähnliche und längere Unterbringung in Ferienwohnungen einerseits oder Hotelbetrieb mit Bewirtschaftungsservice und kurzer Aufenthaltsdauer anderseits) unauffällig in das Gebiet einordnet.

 

Für die Einordnung ist auch das Verkehrsaufkommen von besonderer Bedeutung. Die störende Wirkung des Stellplatzverkehrs ist hinsichtlich der Würdigung des Nachbarschutzes beim Ausnahmeermessen mit besonderem Gewicht zu berücksichtigen.

Nach der örtlichen Stellplatzsatzung ist 1 Stellplatz je 3 Betten nachzuweisen. In diesem Umfang wird eine Ferienwohnung noch als ein für das dortige Gebiet verträglicher kleiner Beherbergungsbetrieb beurteilt und es kann diese Nutzung als Ausnahme zugelassen werden.

 

Hinweis:

Für die Wohnung sind mit der Baugenehmigung vom 01.07.1988 zwei Garagenstellplätze nachgewiesen. Ein weiterer Stellplatz ist durch Rotkorrektur neben dem Stauraumbereich genehmigt.

Ausweislich der gewerblichen Baubeschreibung sind bei einer Beurteilung als Pension/Beherbergungsbetrieb mit 3 Betten dann 1 Stellplatz und für das Wohnhaus 2 Stellplätze nachzuweisen. Das führt nicht zu einem zusätzlichen Stellplatzbedarf gegenüber der bisher genehmigten Nutzung.

 


Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, dem Bauantrag zur Nutzungsänderung der Einliegerwohnung als Ferienwohnung auf dem Grundstück Fl.Nr. 275/8 der Gemarkung Öxing, Am Schönblick 9, das gemeindliche Einvernehmen unter der Einschränkung zu erteilen, dass die Nutzung auf einen „kleinen Beherbergungsbetrieb“ (vgl. § 3 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO) in Form einer Ferienwohnung (Selbstverpflegung) mit max. 3 Betten beschränkt wird.