Tagesordnungspunkt

TOP Ö 3: Vollzug des Baugesetzbuches (BauGB);
Änderung des Bebauungsplanes "Spitzl - Heilmannseder Gründe" vom 02.12.1968 für das Grundstück Fl.Nr. 269/2 der Gemarkung Grafing, Wasserburger Straße 25;
Aufstellungsbeschluss (§ 2 Abs. 1 BauGB)

BezeichnungInhalt
Sitzung:19.06.2018   StR/048/2018 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Die Sitzungsleiterin verwies auf die Vorbehandlung dieses TOPs im Bau-, Werk- und Umweltausschuss und den dort gefassten einstimmigen Beschluss hierzu.

 

Grundlagen

Die Eigentümer des 3.119 m² großen Grundstücks Fl.Nr. 269/2 der Gemarkung Grafing (Wasserburger Straße 25, vormals Bäckerei Scholz) sind nach Aufgabe des Bäckereibetriebs an einer zweckmäßigen Nachfolgenutzung interessiert.

 

 

Die Funktionalität des größtenteils auf den Bäckereibetrieb ausgerichteten Gebäudebestands schließt eine Umnutzung für eine zweckmäßige Nachfolgenutzung, insbesondere für eine Wohnbebauung aus bzw. würde auch aufgrund des Baustandards unwirtschaftliche Umbaumaßnahmen voraussetzen. Hinzu kommt, dass das Grundstück im dort geltenden qualifizierten Bebauungsplan „Spitzl – Heilmannseder Gründe“ vom 02.12.1968 als Mischgebiet (§ 6 BauNVO) festgesetzt ist. Eine neue Nutzung würde voraussetzen, dass die allgemeine Zweckbestimmung eines Mischgebietes beachtet wird. Hierfür ist eine in qualitativer und quantitativer Weise gleichgewichtige Durchmischung von Wohnen und nichtstörendem Gewerbe zu verlangen, und zwar gebietsbezogen und nicht nur auf dem Grundstück selbst. In dieser Gebietsart darf keine der Hauptnutzungsarten (Wohnen und nicht störendes Gewerbe) ein auffälliges Übergewicht erhalten. Da aber gewerbliche Nutzungen nur im Erdgeschoss des Anwesens Wasserburger Straße 27 (und dort Einzelhandelsbetreibe) und bisher auf dem betroffenen Grundstück vorhanden waren, beträgt der Nutzungsanteil des Gewerbes nur ca. 20 v.H. der Geschossflächen. Es dürfte fraglich sein, ob das Gebiet nicht bereits „umgekippt“ ist diese Festsetzung funktionslos ist; dann bestünde auch bereits ein Anspruch auf eine ausschließliche Wohnnutzung.

 

 

Mit dem Bau der Ostumfahrung und der damit einhergegangenen Entlastung der Wasserburger Straße ist die städtebauliche Rechtfertigung für die Durchsetzung einer gewerblichen Nutzung (Durchmischung) des Stadtteils an der Wasserburger Straße entfallen. Der Stadtteil hat sich in den letzten Jahren zum Wohnstandort entwickelt. Gewerbliche Nutzungen sind nur noch in wenigen Einzelfällen anzutreffen. In diesem Zusammenhang ist zu erklären, dass etwa Läden (bis höchstens 800 m² Verkaufsfläche – sog. „Nachbarschaftsläden“), Schank- und Speisewirtschaften und nicht störende Handwerksbetriebe auch in einem allgemeinen Wohngebiet gemäß § 4 Abs. 2 BauNVO allgemein zulässig sind, ebenso freiberufliche Nutzungen (§ 13 BauNVO, wie Kanzleien, Praxen etc.). Die für ein Mischgebiet zu fordernde annähernde gleichwertige Durchmischung ist selbst in lokalen Teilbereichen nicht vorhanden.

 

Hinzu kommt auch noch, dass der Bebauungsplan für das betroffene Grundstück lediglich eine 1- bzw. 2-geschossige Bebauung erlaubt und auch keine Tiefgarage zulässt.

 

Die vorhandene Bebauung weist eine GRZ von 0,25 auf und bleibt damit hinter der zulässigen GRZ von 0,4 deutlich zurück. Die festgesetzten überbaubaren Grundstücksflächen ermöglichen ebenfalls nur eine GRZ von 0,27 und stehen im Widerspruch zur Festsetzung zum Maß der baulichen Nutzung. Dieser Festsetzungswiederspruch steht in einem Missverhältnis, der für die Unwirksamkeit dieser Festsetzungen und damit des gesamten Bebauungsplans spricht (vgl. BayVGH vom 25.10.2010).

 

Der Bebauungsplan entspricht nicht mehr den heutigen städtebaulichen Leitzielen, wonach ein sparsamer Umgang mit Grund und Boden verlangt wird und auf die Möglichkeiten zur Nachverdichtung und anderen Maßnahmen der Innenentwicklung verweist (§ 1a Abs. 2 BauGB). Alle diese Gründe sprechen für ein Planungserfordernis (§ 1 Abs. 3 BauGB), also die Änderung des dortigen Bebauungsplans zur geordneten Nachfolgenutzung nach aktuellen städtebaulichen Maßstäben.

 

Neben dem Nutzungsmaß bietet auch die Geschossentwicklung, wie sie durch die umliegende Bebauung (zuletzt der staatlich geförderte Wohnungsbau auf dem östlich gegenüberliegenden Grundstück Wasserburger Straße 46) mit 3 Vollgeschossen geprägt wird, ein beachtliches Verdichtungspotential. Unabdingbare Voraussetzung wäre natürlich die Unterbringung des ruhenden Verkehrs (Stellplätze) in einer Tiefgarage.

 

Das Bebauungsplan kann im beschleunigten Verfahren als Bebauungsplan zu Innentwicklung durchgeführt werden (§ 13a BauGB).

 

Hinsichtlich der Nachfolgenutzung wird aber eine Bebauung mit 5 Einzelhäusern entsprechend einer vorgelegten Planskizze für städtebaulich ungeeignet beurteilt.

 

 

Für die Schaffung ausreichender Freiräume und auch eine angemessene Gestaltung des Straßenraums ist nach den ersten Planstudien des städtebaulichen Fachberaters (AB Immich) eine einreihige Bebauung vorzusehen. In dieser Grundform ist sowohl eine Nutzung als Geschosswohnungsbau als auch als Hausgruppe (Reihenhausanlage)möglich. Gerade der östliche Baukörper (an der Wasserburger Straße) eignet sich auch für eine gewerbliche Nutzung durch gebietsversorgende Läden und Gaststätten, Beherbergungsbetreibe, Büros, Praxen oder nicht störenden Handwerksbetrieben.

 

 

 

 

 

 


Der Stadtrat beschloss gegen 1 Stimme:

 

1.    Die Änderung des Bebauungsplans „Spitzl – Heilmannseder Gründe“ vom 02.12.1968 wird für das Grundstück Fl.Nr. 269/2 der Gemarkung Grafing (Wasserburger Straße 25) zur Entwicklung einer geordneten Nachfolgenutzung wird beschlossen (Aufstellungsbeschluss, §§ 2 Abs. 1, 1 Abs. 8 BauGB). Der Aufstellungsbeschluss ist ortsüblich bekanntzumachen (§ 2 As. 1 Satz 2 BauGB).

 

2.    Planungsziel ist die Neubebauung mit maximal 3 Vollgeschossen zur Wohnnutzung. Bei einem nachweislichen tatsächlichen Bedarf ist auch eine das Wohnen nicht störende gewerbliche Nutzung möglich. Die Unterbringung des ruhenden Verkehrs (Stellplätze) hat unterirdisch zu erfolgen (Tiefgarage).

 

3.    Die Aufstellung des Bebauungsplans erfolgt gemäß § 13a BauGB als Bebauungsplan zur Innenentwicklung im beschleunigten Verfahren. Es wird bestimmt, dass ein frühzeitige Bürgerbeteiligung nach § 3 Abs. 1 BauGB durchzuführen ist.

 

4.    Mit den Planungsarbeiten ist das Architekturbüro Immich, Gmund, zu beauftragen.

 

5.    Die Übernahme der Planungskosten durch die Grundstückseigentümer ist durch städtebaulichen Vertrag zu vereinbaren.

 

6.    Der Grundsatzbeschlusses zur sozial Wohnungsbaupolitik vom 10.11.2015 in seiner derzeit geltenden Fassung kommt nicht zur Anwendung (Grundsatzbeschluss Nr. 3 Abs. 2).