Tagesordnungspunkt

TOP Ö 10: Vollzug des Baugesetzbuches (BauGB);
Städtebaulicher Vertrag zur Erschließung des Baugebietes "BayWa-Betriebsgelände zwischen Lagerhausstraße und Münchener Straße" vom 01.08.23017;
Vertragsänderung

BezeichnungInhalt
Sitzung:14.06.2018   BWUA/044/2018 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Mit der Ladung zur heutigen Sitzung wurde die Beschlussvorlage in das Gremieninfo eingestellt. Vom Vertreter der Verwaltung wurde der Tagesordnungspunkt ausgeführt.

 

1. Grundlagen

 

Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss hat am 20.12.2016 den städtebaulichen Vertrag zur Erschließung (kurz: Erschließungsvertrag -EV-) und sonstiger städtebaulicher Maßnahmen für das Baugebiet „BayWa-Betriebsgelände“ beschlossen. Der dann am 22.03.2017 (URNr. 455/2017G des Notars M. Griebel in Ebersberg) beurkundete Vertrag wurde vom Bau-, Werk- und Umweltausschuss am 28.03.2017 genehmigt. Die Messungsanerkennung und Auflassung der dort geregelten Straßengrundabtretungen erfolgte mit URNr. 1294/2017G des Notars Matthias Griebel in Ebersberg am 01.08.2017.

 

Bei der vertragsgemäßen Erstellung der Ausbau- und Ausführungspläne (§ 4 Abs. 1 lit b. der Ersturkunde) haben sich wesentliche Änderungen der für den Vertragsabschluss maßgebenden Verhältnisse ergeben, die jetzt eine Vertragsanpassung notwendig machen (Art. 60 BayVwVfG). Die Anpassung des gemäß § 311b, 128 BGB aufgrund der dort als wesentlicher Vertragsteil geregelten Grundstücksgeschäfte unterliegt der notariellen Beurkundungspflicht.

 

2. Umlegung Kanalleitung aus Fl.Nr. 231/15 (Kullmann)

 

Die bestehende ca. 3 m breite Privatstraße (Fabrikstraße), die das Baugebiet im Osten an die Münchener Straße anbindet, ist nach den Vereinbarungen des Erschließungsvertrags vom Erschließungsträger als öffentliche Ortsstraße (verkehrsberuhigter Ausbau) herzustellen. § 2 Abs. 4 der Vorurkunde enthält für die Herstellung dieses Straßenabschnitts den Vorbehalt der Verfügbarkeit des Grundstücks Fl.Nr. 232/9, die mittlerweile (Notarurkunde F930/2017 vom 15.05.2017) geregelt ist.

 

Diese Verbindungsstraße verläuft (im Bestand und in der Straßenplanung) im Einmündungsbereich zur Münchener Straße aber nicht nur über die Fl.Nr. 232/9 sondern auf einer Fläche von ca. 21 m² auch über das Grundstück Fl.Nr. 231/15 der Gemarkung Öxing. Dieses Grundstück steht im Eigentum eines Dritten. Ein vertragliches oder gesetzliches Benutzungsrecht besteht nicht. Über diesen Grundstücksteil verlaufen auch ohne rechtliche Sicherung der Abwasserkanal und die Trinkwasserleitung der Stadt Grafing.

 

Der Eigentümer hat nach langjährigen Verhandlungen mit der Stadt eine Abtretung dieser unberechtigt als Straße und für die Leitungsführung genutzte Grundstücksfläche abgelehnt sowie eine Beseitigung des Straßenüberbaus nebst der dort unberechtigt verlaufenden Leitungen (öffentlich-rechtlicher Folgenbeseitigungsanspruch) verlangt.

 

Ungeachtet einer möglichen Verjährung des Folgebeseitigungsanspruches hat der Grundstückseigentümer stets das Recht der Selbstbeseitigung (oder Außerbetriebnahme) aufgrund einer fortdauernden Eigentumsstörung (vgl. BayVGH 08.02.2012). Ein gesetzlicher Duldungsanspruch (§ 19 EWS, WAS bzw. § 93 WHG) besteht ebenfalls nicht, da die Leitungen ohne unangemessene Mehrkosten auch im öffentlichen Straßenraum verlegt werden können. Letztendlich ist die Stadt jetzt gezwungen, in der nördlich davon auf Fl.Nr. 232/9 verlaufenden Lagerhausstraße (vormals Fabrikstraße) eine neue Leitung zu verlegen, da diese Leitungsverbindung betriebsnotwendig ist.

 

Die Umsetzung und Kostentragung ist nicht Bestandteil des Erschließungsvertrages. Gemäß § 3 Abs. 1lit. b und c EV hat der Erschließungsträger zwar auch Abwasser- und Trinkwasserleitungen herzustellen. Die Wasserleitung ist aufgrund der für die Gebietsversorgung notwendigen Aufweitung (DN 100) ohnehin zu erneuern und ist dabei – künftig außerhalb des Grundstücks Fl.Nr. 231/15 – neu zu verlegen. Für die bestehende und funktionstüchtige Abwasserleitung besteht jedoch keine Möglichkeit, deren Verlegung durch den Erschließungsträger zu fordern.

 

Die Stadt Grafing b.M. hat zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses noch unterstellt, dass ein Erwerb der überbauten Straßenfläche aus Fl.Nr. 231/15 gelingt und dann auch die dort verlaufende gemeindliche Kanalleitung unverändert verbleiben kann. Anders als die Herstellung (Erneuerung) der Straße auf dieser Teilfläche war eine Erneuerung oder Verlegung der Kanalleitung, wie sie jetzt zu besorgen ist, nicht Geschäftsgrundlage des EV. Es besteht deshalb keine vertragliche Verpflichtung des Erschließungsträgers, die Kanalleitung auf eigene Kosten umzulegen. Ungeachtet dessen ist eine vertragliche Übertragung der Kanalverlegung auch nicht zulässig, da mit dem bestehenden Abwasserkanal die ordnungsgemäße Abwasserbeseitigung gesichert war. Die fehlende rechtliche Sicherung eines Hauptkanals und eine daraus resultierende Verlegungspflicht sind nicht dem Vorhaben zurechenbar (Ursächlichkeit).

 

Die Kosten der verlangten Leitungsumlegung einschließlich der Freilegung des Grundstücks Fl.Nr. 231/15 werden auf ca. 30.000,– EUR geschätzt. Die Stadt hat sich mit dem Erschließungsträger geeinigt, dass die notwendige Verlegung der Kanalleitung vom Erschließungsträger im Zuge der Erschließungsarbeiten durchgeführt wird und § 3 EV um diese Leistungspflicht erweitert wird. Die Stadt Grafing beteiligt sich an diesen nicht erschließungsnotwendigen Mehrkosten mit einem Festbetrag von 20.000,– EUR. Dieser Betrag ist von der Stadt Grafing b.M. nach Abschluss der Baumaßnahmen (Abnahme) auf gesonderte Anforderung durch den Erschließungsträger sofort zur Zahlung fällig.

 

Vereinbart war mit dem Erschließungsträger, dass dieser alternativ versuchen wird, in eigenen Verhandlungen die Straßenflächen auf Fl.Nr. 231/15 zu erwerben. Damit ist nicht nur die Kanalverlegung hinfällig, sondern es kann dann vor allem auch die Straße plangemäß errichtet werden. Für diesen Fall wurde vereinbart, dass der Erschließungsträger nach einem Erwerb der Straßenfläche aus Fl.Nr. 231/5 diese unentgeltlich der Stadt überträgt. Mit Wirkung des Besitzübergangs der Teilfläche aus Fl.Nr. 231/5 an den Erschließungsträger erklärt dieser bereits vorab die Zustimmung zur Widmung als öffentliche Straße. Die Stadt Grafing b.M. leistet dann den ersparten Kostenersatz von 20.000,– EUR als Entschädigung (Festbetrag), höchstens aber den tatsächlichen Kaufpreis einschließlich des Werts sonstiger Gegenleistungen.

 

3. Leitungserneuerung am westlichen Bauanfang

 

Der bestehende Abwasserkanal im Abschnitt zwischen der Kanalhaltung S75 und S76 ist ebenfalls noch vollständig funktionsfähig. Der Kanal weist aber Schäden mittlerer Bedeutung auf (Risse, Betonabplatzungen), weshalb noch eine ca. 20-jährige Lebensdauer des Kanals prognostiziert wird. Es ist vom technischen Bauamt deshalb beabsichtigt, gleichzeitig mit den Erschließungsarbeiten auch diesen Kanalabschnitt zu erneuern. Da es sich um keine erschließungsnotwendige Errichtung/Erneuerung handelt, ist auch hier eine Übertragung der Kosten der Kanalerneuerung unzulässig (Ursächlichkeit/Angemessenheit; § 11 Abs. 2 Satz 2 BauGB).

 

In diesem Bereich verläuft die Kanalleitung zwar ebenfalls außerhalb des öffentlichen Straßenraums, ist dort aber dauerhaft dinglich gesichert. Ein grundstücksrechtlicher Verlegungsbedarf besteht hier nicht. Die Kanalleitung kann auch unverändert belassen werden mit dem Nachteil, dass gegebenenfalls vor Ablauf der typischen Nutzungsdauer der Straße eine Kanalsanierung erfolgen muss, dann mit entsprechenden Mehrkosten für die Straßenwiederherstellung.

 

Die Stadt hat sich mit dem Erschließungsträger darauf verständigt, dass die Kanalerneuerung, wenn sich die Stadt dafür entscheidet, in diesem Abschnitt vom Erschließungsträger durchgeführt wird. Ein Nachtragsangebot (§ 2 Abs. 6 VOB/B) liegt vor und beläuft sich auf 32.309,65 EUR zzgl. der Kosten für Verbauarbeiten. Die Stadt verpflichtet sich, die dafür anfallenden Baukosten gegen gesonderten Kostennachweis zu ersetzen.

 

Alternativ wurde die Möglichkeit einer Sanierung (Inliner) untersucht. Die Kosten wurden vom beauftragten Ingenieurbüro mit ca. 22.000 EUR brutto geschätzt. Jedoch wäre damit nur eine weitere 40-jährige Lebensdauer zu erreichen. Demgegenüber steht eine 80-jährige Lebensdauer bei der vorgeschlagenen Erneuerung des Kanals. Vom technischen Bauamt wurde deshalb die Erneuerung des Kanals in diesem Abschnitt empfohlen.

 

Die Ingenieurleistungen (insbesondere örtliche Bauüberwachung und Bauoberleitung) für diese Kanalbaumaßnahme trägt der Erschließungsträger. Ein Kostenersatz für die Ingenieurleistungen des Erschließungsträgers ist von der Stadt nicht zu leisten. Ebenso hat der Erschließungsträger die Kosten notwendiger Grundstücksanschlussleitungen (Abzweige) für die neu errichteten Wohngebäude zu tragen.

 

4. Grundstücksbenutzung Fl.Nr. 216/36

 

Die Stadt Grafing b.M. hat gemäß § 9 EV das Grundstück Fl.Nr. 216/36 mit 260 m² vom Erschließungsträger erworben. Dabei wurde von der Stadt mit Vertrag vom 22.03.2018 (URNr. 455/2017G, § 9) die Duldungspflicht (gesichert als Dienstbarkeit) übernommen, dass der Erschließungsträger in der gesamten Kauffläche 260 m² eine unterirdische Entwässerungsanlage (Sickerrigole) errichten und betreiben darf.

 

Im Rahmen der Erschließungsplanung wurde jetzt vereinbart, die Grundstücksanschlussleitungen (Kanal, Wasser, Strom etc.) ebenfalls durch die Fl.Nr. 216/36 zu führen. Die Grundstücksbenutzung (Grunddienstbarkeit) wird aber in diesem Zusammenhang dann abgeändert und das Benutzungsrecht sowohl für die Rigole als auch für die Anschlussleitungen künftig auf einen 5-Meter-Streifen an der Nordostseite beschränkt. Zusätzlich wird das bisherige Bebauungsverbot nicht nur räumlich eingeschränkt, sondern auch inhaltlich näher definiert. Insbesondere eine Bebauung mit Stellplätzen und deren Zufahrt sowie eines Weges wird ausdrücklich für zulässig erklärt.

 

5. Hauszugang/Durchgang

 

Die Stadt Grafing b.M. plant einen öffentlichen Durchgang (Fußweg, Breite 2,50 m) zu den Bahnflächen über das Grundstück Fl.Nr. 216/36 der Gemarkung Grafing an der Nordgrenze (zu Fl.Nr. 216/5). Der Erschließungsträger als zur Nutzung dinglich Berechtigter (Dienstbarkeit) erklärt gemäß Art. 6 Abs. 3 BayStrWG die Zustimmung zur Widmung.

 

Die öffentliche Widmung setzt aber dann noch voraus, dass die straßenrechtliche Verfügungsberechtigung auch für die notwendige Wegefläche auf dem angrenzenden Bahngrundstück Fl.Nr. 216 erreicht werden kann. Bis dahin wird die Wegefläche auf Fl.Nr. 216/36 stets widerruflich der Allgemeinheit zur Verfügung gestellt.

 

Da derzeit die straßenrechtliche Widmung (dann ist die Benutzung als Gemeingebrauch zulässig, Art. 14 BayStrWG) nicht absehbar ist, wird den jeweiligen Eigentümern des Grundstücks Fl.Nr. 216/5 die Benutzung des Grundstücks Fl.Nr. 216/36 auf einer Breite von 2,50 m entlang der Grenze zu Fl.Nr. 216/5 zivilrechtlich gestattet und durch Dienstbarkeit gesichert.

 

6. Fensterrecht

 

Der Bebauungsplan „BayWa-Gelände“ setzt für das Grundstück Fl.Nr. 216/5 eine geschlossene Bauweise fest. Damit ist eine Grenzbebauung zum städtischen Grundstück Fl.Nr. 216/36 zulässig (§ 22 Abs. 3 BauNVO). Für das Grundstück Fl.Nr. 216/33 setzt der Bebauungsplan keine überbaubare Grundstücksfläche fest. Diese Fläche ist zur Schaffung ausreichender Schutzabstände zu den Mobilfunkanlagen (Strahlenschutz; 26. BImSchV) auf dem Grundstück Lagerhausstraße 17 von einer Bebauung freizuhalten.

 

Der Erschließungsträger beabsichtigt den Einbau von Fenstern an der grenzständigen Außenwand zum Grundstück Fl.Nr. 216/36. Die Stadt als Grundstückseigentümer der Fl.Nr. 216/36 verzichtet auf das Verlangen nach Art. 43 AGBGB, dass an der Grenzwand zu Fl.Nr. 216/5 bis zu einer Höhe von 1,80 m über der Fußbodenoberkante des dahinter befindlichen Raumes weder Öffnungen noch das Durchblicken möglich ist. Das gilt nicht für die Räume im Erdgeschoss.

 

Nachrichtlich wird erwähnt, dass die Festsetzungen des Bebauungsplans für Fensteröffnungen auf dieser Gebäudeseite uneingeschränkt zu beachten sind und Abweichungen (§ 31 Abs. 2 BauGB) aus Gründen des Lärmschutzes nicht vertretbar sind.

 

7. Stellplätze

 

Die Stadt beabsichtigt die Errichtung von Stellplätzen auf dem Grundstück Fl.Nr. 216/36 (vgl. Planskizze zu Nr. 5). Die Errichtung von Stellplätzen ist gemäß Art. 57 Abs. 1 Nr. 15 b BayBO verfahrensfrei. Aufgrund der Abweichung vom Bebauungsplan bedarf das Vorhaben (Stellplätze) aber der isolierten Abweichung (Art. 63 Abs. 2, 3 BayBO). Bei der Abweichung sind hinsichtlich der notwendigen Befreiung die nachbarlichen Interessen zu beachten (§ 31 Abs. 2 BauGB). Der Erschließungsträger erklärt die nachbarliche Zustimmung (Art. 66 BayBO) für dieses Vorhaben.

 

Es wurde dann abschließend erklärt, dass zwischenzeitlich auch bereits die entsprechenden Beurkundungen der Vertragsänderungen vorgenommen wurden. Mit Notarurkunde vom 07.06.2018 (URNr. 893/2018G des Notars Matthias Griebel in Ebersberg) wurde der Nachtrag zum städtebaulichen Vertrag beurkundet bzw. mit der Dienstbarkeitsbestellung vom 07.06.2018 (URNr. F909/2018 des Notars Hubert Frauhammer in Ebersberg) die Grundstücksbenutzung der städtischen Fl.Nr. 216/36 der Gemarkung Grafing neu geregelt. Über die dafür notwendigen Genehmigungen kann damit bereits Beschluss gefasst werden.

 

 

Im Anschluss wurde im Bau-, Werk- und Umweltausschuss über die notwendige Kanalverlegung und -erneuerung und deren entstehenden Kosten diskutiert. Es wurde von einem Ausschussmitglied die Auffassung vertreten, dass die Baukosten durchaus im Zusammenhang mit der Erschließung stehen und deshalb dem Bauherrn zu übertragen sind. Es wurde vorgeschlagen, in künftigen städtebaulichen Verträgen mit aufzunehmen, dass der Bauherr alle im Zusammenhang mit den Erschließungsarbeiten anfallenden Kosten zu tragen hat. Hätte man im genannten Fall diesen Wortlaut gewählt, müssten die anfallenden Kosten für die Kanalverlegung vom Bauherrn übernommen werden.

 

Hier wurde vom Verwaltungsvertreter nochmals eine andere Rechtsauffassung vertreten. Schon in der früheren Regelung zum Erschließungsvertrag (§ 124 Abs. 3 BauGB a.F.) wurde verlangt, dass die geforderten Leistungen angemessen und in einem sachlichen Zusammenhang (Ursächlichkeit) stehen müssen. Daran hat sich durch die Neuregelung in § 11 BauGB inhaltlich nichts geändert.

 

Die Grundstücke sind durch den vorhandenen Kanal erschlossen, der auch von seiner Leistungsfähigkeit und seinem baulichen Zustand uneingeschränkt funktionstüchtig ist. Die gesicherte Kanalerschließung besteht bisher schon und es besteht auch ein satzungsrechtliches Benutzungsrecht. Die Stadt ist deshalb nicht berechtigt, die Kosten einer Kanalsanierung vom Bauträger zu fordern, welche nicht durch dessen Vorhaben ausgelöst werden.

 


Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss beschloss nach kurzer Beratung die Änderung des städtebaulichen Vertrages vom 22.03.2017 (URNr. 455/2017G des Notars Matthias Griebel) für das Baugebiet „BayWa-Betriebsgelände an der Lagerhausstraße“ für die in der Beschlussvorlage dargestellten Maßnahmen und Regelungen.

 

Der als beschließender Ausschuss (Art. 32 Abs. 2 GO) zuständige Bau-, Werk- und Umweltausschuss genehmigt die in der Urkunde des Notars Matthias Griebel in Ebersberg vom 07.06.2018, URNr. 893/2018G, und die in der Urkunde des Notars Hubert Frauhammer in Ebersberg vom 07.06.2018, URNr. F909/2018, für die Stadt abgegebenen Erklärungen.

 

 

Anwesend 12

Das Ausschussmitglied Herr Dr. Karl-Heinz Fröhlich ist erschienen.