Bezeichnung | Inhalt |
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Sitzung: | 14.06.2018 BWUA/044/2018 |
Dokumenttyp | Bezeichnung | Aktionen |
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Mit der Ladung zur heutigen Sitzung wurde die Beschlussvorlage in das Gremieninfo eingestellt. Vom Vertreter der Verwaltung wurde der Tagesordnungspunkt ausgeführt.
1. Grundlagen
Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss hat am 20.12.2016 den
städtebaulichen Vertrag zur Erschließung (kurz: Erschließungsvertrag -EV-) und sonstiger städtebaulicher
Maßnahmen für das Baugebiet „BayWa-Betriebsgelände“ beschlossen. Der dann am
22.03.2017 (URNr. 455/2017G des Notars M. Griebel in Ebersberg) beurkundete
Vertrag wurde vom Bau-, Werk- und Umweltausschuss am 28.03.2017 genehmigt. Die
Messungsanerkennung und Auflassung der dort geregelten Straßengrundabtretungen
erfolgte mit URNr. 1294/2017G des
Notars Matthias Griebel in Ebersberg am 01.08.2017.
Bei der
vertragsgemäßen Erstellung der Ausbau- und Ausführungspläne (§ 4 Abs. 1 lit b.
der Ersturkunde) haben sich wesentliche Änderungen der für den
Vertragsabschluss maßgebenden Verhältnisse ergeben, die jetzt eine
Vertragsanpassung notwendig machen (Art. 60 BayVwVfG). Die Anpassung des gemäß
§ 311b, 128 BGB aufgrund der dort als wesentlicher Vertragsteil geregelten
Grundstücksgeschäfte unterliegt der notariellen Beurkundungspflicht.
2. Umlegung Kanalleitung aus Fl.Nr. 231/15
(Kullmann)
Die bestehende ca.
3 m breite Privatstraße (Fabrikstraße), die das Baugebiet im Osten an die
Münchener Straße anbindet, ist nach den Vereinbarungen des
Erschließungsvertrags vom Erschließungsträger als öffentliche Ortsstraße
(verkehrsberuhigter Ausbau) herzustellen. § 2 Abs. 4 der Vorurkunde enthält für
die Herstellung dieses Straßenabschnitts den Vorbehalt der Verfügbarkeit des
Grundstücks Fl.Nr. 232/9, die mittlerweile (Notarurkunde F930/2017 vom
15.05.2017) geregelt ist.
Diese
Verbindungsstraße verläuft (im Bestand und in der Straßenplanung) im
Einmündungsbereich zur Münchener Straße aber nicht nur über die Fl.Nr. 232/9
sondern auf einer Fläche von ca. 21 m² auch über das Grundstück Fl.Nr. 231/15
der Gemarkung Öxing. Dieses Grundstück steht im Eigentum eines Dritten. Ein
vertragliches oder gesetzliches Benutzungsrecht besteht nicht. Über diesen
Grundstücksteil verlaufen auch ohne rechtliche Sicherung der Abwasserkanal und
die Trinkwasserleitung der Stadt Grafing.
Der Eigentümer hat
nach langjährigen Verhandlungen mit der Stadt eine Abtretung dieser
unberechtigt als Straße und für die Leitungsführung genutzte Grundstücksfläche
abgelehnt sowie eine Beseitigung des Straßenüberbaus nebst der dort
unberechtigt verlaufenden Leitungen (öffentlich-rechtlicher
Folgenbeseitigungsanspruch) verlangt.
Ungeachtet einer
möglichen Verjährung des Folgebeseitigungsanspruches hat der
Grundstückseigentümer stets das Recht der Selbstbeseitigung (oder
Außerbetriebnahme) aufgrund einer fortdauernden Eigentumsstörung (vgl. BayVGH
08.02.2012). Ein gesetzlicher Duldungsanspruch (§ 19 EWS, WAS bzw. § 93 WHG)
besteht ebenfalls nicht, da die Leitungen ohne unangemessene Mehrkosten auch im
öffentlichen Straßenraum verlegt werden können. Letztendlich ist die Stadt
jetzt gezwungen, in der nördlich davon auf Fl.Nr. 232/9 verlaufenden
Lagerhausstraße (vormals Fabrikstraße) eine neue Leitung zu verlegen, da diese
Leitungsverbindung betriebsnotwendig ist.
Die Umsetzung und
Kostentragung ist nicht Bestandteil des Erschließungsvertrages. Gemäß § 3 Abs.
1lit. b und c EV hat der Erschließungsträger zwar auch Abwasser- und
Trinkwasserleitungen herzustellen. Die Wasserleitung ist aufgrund der für die
Gebietsversorgung notwendigen Aufweitung (DN 100) ohnehin zu erneuern und ist
dabei – künftig außerhalb des Grundstücks Fl.Nr. 231/15 – neu zu verlegen. Für
die bestehende und funktionstüchtige Abwasserleitung besteht jedoch keine
Möglichkeit, deren Verlegung durch den Erschließungsträger zu fordern.
Die Stadt Grafing
b.M. hat zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses noch unterstellt, dass ein
Erwerb der überbauten Straßenfläche aus Fl.Nr. 231/15 gelingt und dann auch die
dort verlaufende gemeindliche Kanalleitung unverändert verbleiben kann. Anders
als die Herstellung (Erneuerung) der Straße auf dieser Teilfläche war eine
Erneuerung oder Verlegung der Kanalleitung, wie sie jetzt zu besorgen ist,
nicht Geschäftsgrundlage des EV. Es besteht deshalb keine vertragliche
Verpflichtung des Erschließungsträgers, die Kanalleitung auf eigene Kosten
umzulegen. Ungeachtet dessen ist eine vertragliche Übertragung der
Kanalverlegung auch nicht zulässig, da mit dem bestehenden Abwasserkanal die
ordnungsgemäße Abwasserbeseitigung gesichert war. Die fehlende rechtliche
Sicherung eines Hauptkanals und eine daraus resultierende Verlegungspflicht
sind nicht dem Vorhaben zurechenbar (Ursächlichkeit).
Die Kosten der
verlangten Leitungsumlegung einschließlich der Freilegung des Grundstücks
Fl.Nr. 231/15 werden auf ca. 30.000,– EUR geschätzt. Die Stadt hat sich mit dem
Erschließungsträger geeinigt, dass die notwendige Verlegung der Kanalleitung
vom Erschließungsträger im Zuge der Erschließungsarbeiten durchgeführt wird und
§ 3 EV um diese Leistungspflicht erweitert wird. Die Stadt Grafing beteiligt
sich an diesen nicht erschließungsnotwendigen Mehrkosten mit einem Festbetrag
von 20.000,– EUR. Dieser Betrag ist von der Stadt Grafing b.M. nach Abschluss
der Baumaßnahmen (Abnahme) auf gesonderte Anforderung durch den
Erschließungsträger sofort zur Zahlung fällig.
Vereinbart war mit
dem Erschließungsträger, dass dieser alternativ versuchen wird, in eigenen
Verhandlungen die Straßenflächen auf Fl.Nr. 231/15 zu erwerben. Damit ist nicht
nur die Kanalverlegung hinfällig, sondern es kann dann vor allem auch die
Straße plangemäß errichtet werden. Für diesen Fall wurde vereinbart, dass der
Erschließungsträger nach einem Erwerb der Straßenfläche aus Fl.Nr. 231/5 diese
unentgeltlich der Stadt überträgt. Mit Wirkung des Besitzübergangs der
Teilfläche aus Fl.Nr. 231/5 an den Erschließungsträger erklärt dieser bereits
vorab die Zustimmung zur Widmung als öffentliche Straße. Die Stadt Grafing b.M.
leistet dann den ersparten Kostenersatz von 20.000,– EUR als Entschädigung
(Festbetrag), höchstens aber den tatsächlichen Kaufpreis einschließlich des
Werts sonstiger Gegenleistungen.
3. Leitungserneuerung am westlichen
Bauanfang
Der
bestehende Abwasserkanal im Abschnitt zwischen der Kanalhaltung S75 und S76 ist
ebenfalls noch vollständig funktionsfähig. Der Kanal weist aber Schäden
mittlerer Bedeutung auf (Risse, Betonabplatzungen), weshalb noch eine ca.
20-jährige Lebensdauer des Kanals prognostiziert wird. Es ist vom technischen
Bauamt deshalb beabsichtigt, gleichzeitig mit den Erschließungsarbeiten auch
diesen Kanalabschnitt zu erneuern. Da es sich um keine erschließungsnotwendige
Errichtung/Erneuerung handelt, ist auch hier eine Übertragung der Kosten der
Kanalerneuerung unzulässig (Ursächlichkeit/Angemessenheit; § 11 Abs. 2 Satz 2
BauGB).
In
diesem Bereich verläuft die Kanalleitung zwar ebenfalls außerhalb des
öffentlichen Straßenraums, ist dort aber dauerhaft dinglich gesichert. Ein
grundstücksrechtlicher Verlegungsbedarf besteht hier nicht. Die Kanalleitung
kann auch unverändert belassen werden mit dem Nachteil, dass gegebenenfalls vor
Ablauf der typischen Nutzungsdauer der Straße eine Kanalsanierung erfolgen
muss, dann mit entsprechenden Mehrkosten für die Straßenwiederherstellung.
Die
Stadt hat sich mit dem Erschließungsträger darauf verständigt, dass die
Kanalerneuerung, wenn sich die Stadt dafür entscheidet, in diesem Abschnitt vom
Erschließungsträger durchgeführt wird. Ein Nachtragsangebot (§ 2 Abs. 6 VOB/B)
liegt vor und beläuft sich auf 32.309,65 EUR zzgl. der Kosten für
Verbauarbeiten. Die Stadt verpflichtet sich, die dafür anfallenden Baukosten
gegen gesonderten Kostennachweis zu ersetzen.
Alternativ
wurde die Möglichkeit einer Sanierung (Inliner) untersucht. Die Kosten wurden
vom beauftragten Ingenieurbüro mit ca. 22.000 EUR brutto geschätzt. Jedoch wäre
damit nur eine weitere 40-jährige Lebensdauer zu erreichen. Demgegenüber steht
eine 80-jährige Lebensdauer bei der vorgeschlagenen Erneuerung des Kanals. Vom
technischen Bauamt wurde deshalb die Erneuerung des Kanals in diesem Abschnitt
empfohlen.
Die
Ingenieurleistungen (insbesondere örtliche Bauüberwachung und Bauoberleitung)
für diese Kanalbaumaßnahme trägt der Erschließungsträger. Ein Kostenersatz für
die Ingenieurleistungen des Erschließungsträgers ist von der Stadt nicht zu
leisten. Ebenso hat der Erschließungsträger die Kosten notwendiger
Grundstücksanschlussleitungen (Abzweige) für die neu errichteten Wohngebäude zu
tragen.
4. Grundstücksbenutzung Fl.Nr. 216/36
Die
Stadt Grafing b.M. hat gemäß § 9 EV das Grundstück Fl.Nr. 216/36 mit 260 m² vom
Erschließungsträger erworben. Dabei wurde von der Stadt mit Vertrag vom
22.03.2018 (URNr. 455/2017G, § 9) die Duldungspflicht (gesichert als
Dienstbarkeit) übernommen, dass der Erschließungsträger in der gesamten
Kauffläche 260 m² eine unterirdische Entwässerungsanlage (Sickerrigole)
errichten und betreiben darf.
Im
Rahmen der Erschließungsplanung wurde jetzt vereinbart, die
Grundstücksanschlussleitungen (Kanal, Wasser, Strom etc.) ebenfalls durch die
Fl.Nr. 216/36 zu führen. Die Grundstücksbenutzung (Grunddienstbarkeit) wird
aber in diesem Zusammenhang dann abgeändert und das Benutzungsrecht sowohl für
die Rigole als auch für die Anschlussleitungen künftig auf einen
5-Meter-Streifen an der Nordostseite beschränkt. Zusätzlich wird das bisherige
Bebauungsverbot nicht nur räumlich eingeschränkt, sondern auch inhaltlich näher
definiert. Insbesondere eine Bebauung mit Stellplätzen und deren Zufahrt sowie
eines Weges wird ausdrücklich für zulässig erklärt.
5. Hauszugang/Durchgang
Die
Stadt Grafing b.M. plant einen öffentlichen Durchgang (Fußweg, Breite 2,50 m)
zu den Bahnflächen über das Grundstück Fl.Nr. 216/36 der Gemarkung Grafing an
der Nordgrenze (zu Fl.Nr. 216/5). Der Erschließungsträger als zur Nutzung
dinglich Berechtigter (Dienstbarkeit) erklärt gemäß Art. 6 Abs. 3 BayStrWG die
Zustimmung zur Widmung.
Die
öffentliche Widmung setzt aber dann noch voraus, dass die straßenrechtliche
Verfügungsberechtigung auch für die notwendige Wegefläche auf dem angrenzenden
Bahngrundstück Fl.Nr. 216 erreicht werden kann. Bis dahin wird die Wegefläche
auf Fl.Nr. 216/36 stets widerruflich der Allgemeinheit zur Verfügung gestellt.
Da
derzeit die straßenrechtliche Widmung (dann ist die Benutzung als
Gemeingebrauch zulässig, Art. 14 BayStrWG) nicht absehbar ist, wird den
jeweiligen Eigentümern des Grundstücks Fl.Nr. 216/5 die Benutzung des
Grundstücks Fl.Nr. 216/36 auf einer Breite von 2,50 m entlang der Grenze zu
Fl.Nr. 216/5 zivilrechtlich gestattet und durch Dienstbarkeit gesichert.
6. Fensterrecht
Der
Bebauungsplan „BayWa-Gelände“ setzt für das Grundstück Fl.Nr. 216/5 eine
geschlossene Bauweise fest. Damit ist eine Grenzbebauung zum städtischen
Grundstück Fl.Nr. 216/36 zulässig (§ 22 Abs. 3 BauNVO). Für das Grundstück
Fl.Nr. 216/33 setzt der Bebauungsplan keine überbaubare Grundstücksfläche fest.
Diese Fläche ist zur Schaffung ausreichender Schutzabstände zu den
Mobilfunkanlagen (Strahlenschutz; 26. BImSchV) auf dem Grundstück
Lagerhausstraße 17 von einer Bebauung freizuhalten.
Der
Erschließungsträger beabsichtigt den Einbau von Fenstern an der grenzständigen
Außenwand zum Grundstück Fl.Nr. 216/36. Die Stadt als Grundstückseigentümer der
Fl.Nr. 216/36 verzichtet auf das Verlangen nach Art. 43 AGBGB, dass an der
Grenzwand zu Fl.Nr. 216/5 bis zu einer Höhe von 1,80 m über der
Fußbodenoberkante des dahinter befindlichen Raumes weder Öffnungen noch das
Durchblicken möglich ist. Das gilt nicht für die Räume im Erdgeschoss.
Nachrichtlich
wird erwähnt, dass die Festsetzungen des Bebauungsplans für Fensteröffnungen
auf dieser Gebäudeseite uneingeschränkt zu beachten sind und Abweichungen (§ 31
Abs. 2 BauGB) aus Gründen des Lärmschutzes nicht vertretbar sind.
7. Stellplätze
Die
Stadt beabsichtigt die Errichtung von Stellplätzen auf dem Grundstück Fl.Nr.
216/36 (vgl. Planskizze zu Nr. 5). Die Errichtung von Stellplätzen ist gemäß
Art. 57 Abs. 1 Nr. 15 b BayBO verfahrensfrei. Aufgrund der Abweichung vom
Bebauungsplan bedarf das Vorhaben (Stellplätze) aber der isolierten Abweichung
(Art. 63 Abs. 2, 3 BayBO). Bei der Abweichung sind hinsichtlich der notwendigen
Befreiung die nachbarlichen Interessen zu beachten (§ 31 Abs. 2 BauGB). Der
Erschließungsträger erklärt die nachbarliche Zustimmung (Art. 66 BayBO) für
dieses Vorhaben.
Es
wurde dann abschließend erklärt, dass zwischenzeitlich auch bereits die
entsprechenden Beurkundungen der Vertragsänderungen vorgenommen wurden. Mit
Notarurkunde vom 07.06.2018 (URNr. 893/2018G des Notars Matthias Griebel in
Ebersberg) wurde der Nachtrag zum städtebaulichen Vertrag beurkundet bzw. mit
der Dienstbarkeitsbestellung vom 07.06.2018 (URNr. F909/2018 des Notars Hubert
Frauhammer in Ebersberg) die Grundstücksbenutzung der städtischen Fl.Nr. 216/36
der Gemarkung Grafing neu geregelt. Über die dafür notwendigen Genehmigungen
kann damit bereits Beschluss gefasst werden.
Im
Anschluss wurde im Bau-, Werk- und Umweltausschuss über die notwendige
Kanalverlegung und -erneuerung und deren entstehenden Kosten diskutiert. Es
wurde von einem Ausschussmitglied die Auffassung vertreten, dass die Baukosten
durchaus im Zusammenhang mit der Erschließung stehen und deshalb dem Bauherrn
zu übertragen sind. Es wurde vorgeschlagen, in künftigen städtebaulichen Verträgen
mit aufzunehmen, dass der Bauherr alle im Zusammenhang mit den
Erschließungsarbeiten anfallenden Kosten zu tragen hat. Hätte man im genannten
Fall diesen Wortlaut gewählt, müssten die anfallenden Kosten für die
Kanalverlegung vom Bauherrn übernommen werden.
Hier
wurde vom Verwaltungsvertreter nochmals eine andere Rechtsauffassung vertreten.
Schon in der früheren Regelung zum Erschließungsvertrag (§ 124 Abs. 3 BauGB
a.F.) wurde verlangt, dass die geforderten Leistungen angemessen und in einem
sachlichen Zusammenhang (Ursächlichkeit) stehen müssen. Daran hat sich durch
die Neuregelung in § 11 BauGB inhaltlich nichts geändert.
Die
Grundstücke sind durch den vorhandenen Kanal erschlossen, der auch von seiner
Leistungsfähigkeit und seinem baulichen Zustand uneingeschränkt
funktionstüchtig ist. Die gesicherte Kanalerschließung besteht bisher schon und
es besteht auch ein satzungsrechtliches Benutzungsrecht. Die Stadt ist deshalb
nicht berechtigt, die Kosten einer Kanalsanierung vom Bauträger zu fordern, welche
nicht durch dessen Vorhaben ausgelöst werden.
Der Bau-, Werk- und
Umweltausschuss beschloss nach kurzer Beratung die Änderung des städtebaulichen
Vertrages vom 22.03.2017 (URNr. 455/2017G des Notars Matthias Griebel) für das
Baugebiet „BayWa-Betriebsgelände an der Lagerhausstraße“ für die in der Beschlussvorlage
dargestellten Maßnahmen und Regelungen.
Der als beschließender Ausschuss (Art. 32
Abs. 2 GO) zuständige Bau-, Werk- und Umweltausschuss genehmigt die in der
Urkunde des Notars Matthias Griebel in Ebersberg vom 07.06.2018, URNr.
893/2018G, und die in der Urkunde des Notars Hubert Frauhammer in Ebersberg vom
07.06.2018, URNr. F909/2018, für die Stadt abgegebenen Erklärungen.
Anwesend 12
Das
Ausschussmitglied Herr Dr. Karl-Heinz Fröhlich ist erschienen.