Tagesordnungspunkt

TOP Ö 3: Antrag auf Vorbescheid zum Neubau eines Mehrfamilienhauses mit Tiefgarage auf dem Grundstück Fl.Nr. 227/8 der Gemarkung Grafing (Münchener Straße 23)

BezeichnungInhalt
Sitzung:14.06.2018   BWUA/044/2018 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Vom Verwaltungsvertreter wurden die Antragsunterlagen vorgestellt. Es wurde erklärt, dass mit dem Antrag auf Vorbescheid gemäß Art. 71 BayBO eine Entscheidung über folgende Einzelfragen beantragt wird:

 

1.    Ist das Maß des Baukörpers hinsichtlich der Wandhöhe planungsrechtlich zulässig?

2.    Ist das Maß des Baukörpers hinsichtlich der Firsthöhe planungsrechtlich zulässig?

3.    Ist das Maß des Baukörpers hinsichtlich der Länge und Breite planungsrechtlich zulässig?

4.    Ist das Maß des Baukörpers hinsichtlich der dargestellten Geschossigkeit /Anzahl der Geschosse planungsrechtlich zulässig?

5.    Kann die zulässige Abstandsfläche gem. beiliegendem Schreiben auf 2 m verkürzt werden?

 

Das Vorhaben liegt im unbeplanten Innenbereich und beurteilt sich nach § 34 BauGB.

 

Wandhöhe/Firsthöhe

Beantragt wird ein Gebäude (Mehrfamilienhaus mit Tiefgarage, ohne dass diese Nutzung auch Gegenstand des Vorbescheidsantrags ist) mit einer Wandhöhe von 7,10 m und einer Firsthöhe von 12,85 m.

 

Die Wandhöhe entspricht dem Einfügungsrahmen der näheren Umgebungsbebauung. So weist das südliche Nachbarhaus Münchener Straße 21 eine entsprechende Wandhöhe von 7,10 m auf. Das mit einem Walmdach bebaute nördliche Nachbargebäude (Münchener Straße 25) weist zwar eine untere Wandhöhe von nur ca. 4,50 m auf. Bei Walmdächern mit einer Neigung von mehr als 47° (hier fraglos deutlich steiler geneigt) ist anerkannt (BayVGH 14.08.2003, 02.05.2006), dass nicht der untere Wandabschluss („Traufe“), sondern die obere Dachkante des steilen Dachteils maßgeblich ist für die Bestimmung der Wandhöhe. Das im Geviert (prägende Umgebung) dominierende Anwesen Münchener Straße 15 weist eine Wandhöhe von 6,90 m auf; allein am 20 cm tiefer liegenden Südgiebel wird die Wandhöhe von 7,10 m erreicht. Die für die Bezugnahme beim Einfügungsgebot maßgebliche Wandhöhe liegt bei max. 7,10 m und wird vom beantragten Vorhaben nicht überschritten.

 

Die beantragte Firsthöhe von 12,85 m überschreitet jedoch auffällig den Einfügungsrahmen der Umgebung, die durch deutlich niedrigere Firsthöhen geprägt ist. Die Obergrenze der Firsthöhe findet sich mit ca. 11,90 m beim Anwesen Münchener Straße 15. Die beiden die Obergrenze der Wandhöhe bestimmenden Gebäude (Münchener Straße 21 und 25) weisen eine niedrigere Firsthöhe von nur ca. 11 m auf.

 

Seit der Entscheidung des BVerwG vom 08.12.2016 ist geklärt, dass sich Vorhaben hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung nur dann einfügen, wenn das für alle Maßbestimmungsfaktoren kumulativ der Fall ist. Das wird damit begründet, dass maßgeblich für das Einfügen nicht nur ein einzelner Maßbestimmungsfaktor ist sondern das gesamte Erscheinungsbild. Da das Erscheinungsbild eines Gebäudes aber maßgeblich sowohl von der Wandhöhe und daneben auch von der Firsthöhe beeinflusst wird (BayVGH 14.12.2016, BVerwG 26.07.23006), müssen auch beide Höhen kumulativ eingehalten werden. Das ist jedoch beim maßgeblichen Gebäude Münchener Straße 15 insoweit nicht der Fall, da es nur beim First die Einfügungsobergrenze (11,90 m) bildet, bei der Wandhöhe (6,90 m) aber um ca. 20 cm hinter dem oberen Einfügungsrahmen zurückbleibt.

 

Gebäudelänge/-breite (Grundfläche)

Entscheidend ist das Gebäude in seinem Gesamterscheinungsbild. Nach dem o.g. Urteil vom 08.12.2016 ist auch fraglich, ob die Gebäudegrundmaße (Länge, Breite) ein Einfügungsmerkmal sein können. Danach (Rn. 22 des Urteils vom 08.12.2016) stellt nur die absolute Grundfläche ein Einfügungsmerkmal dar, nicht aber die Grundmaße eines Gebäudes. Dieser Rechtsprechung folgend, ist der Antrag in seinem Wortlaut nicht entscheidungsfähig.

 

Der Antragswille ist aber hinreichend konkret erkennbar und wird auch durch die Planzeichnung zum Ausdruck gebracht. Prüfungsgegenstand ist also, ob sich das Vorhaben auch mit seiner beantragten Grundfläche von ca. 290 m² noch einfügt, und zwar dann in der Kombination aller Maßfaktoren.

 

Eine entsprechende oder größere Grundfläche weist nur das Gebäude Münchener Straße 15 auf mit dort ca. 320 m². Dieses Gebäude hat eine Firsthöhe von ca. 11,90 m – jedoch nur eine Wandhöhe von ca. 6,90 m.

 

Geschossigkeit/Anzahl der Geschosse:

Das mit 2 Vollgeschossen und einem Dachgeschoss (lt. Planzeichnung) beantragte Vorhaben ist auch hinsichtlich der Geschosszahl nur bedingt zulässig. Die Umgebung – allesamt Gebäude mit Satteldach – wird geprägt von Gebäuden mit 2 Hauptgeschossen und Dachgeschossen, die mehrheitlich als Wohngeschosse genutzt sind. Die Dachgeschosse der näheren Umgebungsbebauung sind aber nach ihrem äußeren Erscheinungsbild nicht als Vollgeschosse wahrzunehmen; sie bleiben auch (Münchener Straße 15) nach den mathematischen Berechnungsregeln unterhalb der Vollgeschossgrenze.

 

Maßgeblich für die Beurteilung des Einfügungsgebotes ist aber die äußere Wahrnehmbarkeit als Vollgeschoss (BVerwG 27.07.2011).

 

Die Stadt Grafing b.M. hat aber zuletzt auch bereits bei den Anwesen Münchener Straße 24 (Einvernehmen zum derzeit anhängigen Bauantrag) die Errichtung eines Wohngebäudes gemäß § 34 Abs. 3a BauGB mit 3 Vollgeschossen (II+D) zugelassen und bei Beachtung des Einfügungsrahmens bezüglich der Bauhöhen noch als städtebaulich vertretbar angesehen. So verhält es sich auch hier, vorausgesetzt die Bauhöhen (Wand- und Fristhöhe) der prägenden Umgebungsbebauung werden eingehalten.

 

Abweichung:

Seit der Neufassung 2017 ist die Abweichung vom Einfügungsgebot jetzt auch möglich bei der Erneuerung eines zulässigerweise errichteten Wohngebäudes (§ 34 Abs. 3a Nr. 1 lit.b BauGB). Durch das vorhandene Wohnhaus ist der Abweichungstatbestand eröffnet. Voraussetzung ist aber die städtebauliche Vertretbarkeit, auch unter Würdigung mit den nachbarlichen Interessen und öffentlichen Belangen. Hier ist eine Abweichung vom Kombinationsgebot beim Maß der baulichen Nutzung und hinsichtlich der Geschosszahl zu rechtfertigen, wenn das Vorhaben den Einfügungsrahmen hinsichtlich der Gebäudehöhe einhält wie folgt:

-      max. Wandhöhe 7,10 m

-      max. Firsthöhe 11,90 m

 

Anmerkungen

a)    Nicht Antragsinhalt sind die überbaubaren Grundstücksflächen. Insoweit verstößt das in der Planzeichnung dargestellte Vorhaben aber gegen das Einfügungsgebot. Die das Baugrundstück prägenden Umgebungsgebäude entlang der Münchener Straße stehen in einer streng einheitlichen Gebäudeflucht und bilden eine eindeutige faktische Baugrenze. Überschreitungen dieser Baugrenzen durch 2-geschossige Vorbauten mit einer Tiefe von 1,75 m entsprechen nicht dem Einfügungsgebot.

b)    In den Antragsunterlagen wird das Gebäude als Mehrfamilienhaus bezeichnet; die Nutzungsart ist aber nicht erklärter Gegenstand des Vorbescheids. Es wird darauf hingewiesen, dass aufgrund der weiterhin hohen Verkehrsbelastung an der Münchener Straße davon ausgegangen werden muss, dass die gesunden Wohnverhältnisse (§ 34 Abs. 1 Satz 2 BauGB) durch die Verkehrslärmbelastung gestört sind. Dem kann regelmäßig dadurch abgeholfen werden, dass schutzwürdige Wohnräume überwiegend an der lärmabgewandten Westseite angeordnet werden und im Übrigen zusätzliche Lüftungseinrichtungen angebracht werden.

 

Abstandsflächen

Über die Abweichung von den Abstandsflächen ist vom Landratsamt Ebersberg zu entscheiden. Hierfür bedarf es nicht des gemeindlichen Einvernehmens.

Der geplante „Tiefgaragenaufzug“ wird mit einer Wandhöhe von 4,10 m unmittelbar an der nördlichen Grundstücksgrenze geplant und überschreitet damit die für Nebengebäude an der Grundstücksgrenze zulässige Wandhöhe. Dass diese Grenzbebauung etwa durch die vorgefundene Bauweise (halboffene Bauweise) gemäß Art. 6 Abs. 1 Satz 3 BayBO) zulässig ist, kann nach Ansicht der Stadt Grafing b.M. nicht erkannt werden. Allein das Anwesen Münchener Straße 15 weist noch – wie die nach Süden folgende geschlossene „Altstadt-Bebauung“ – eine geschlossene Bauweise auf. Die Prägungswirkung dieser Bauweise endet aber dort und erstreckt sich nicht mehr auf die nach Norden hin anschließende Bebauung, die durch eine offene Bauweise gekennzeichnet ist.

 

Stellplätze/Straßenrecht

Zusätzlich zu den in der Tiefgarage vorgesehenen Stellplätzen (Tiefgaragenzufahrt) sind zwei Längsparkplätze entlang der Münchener Straße (St 2080) dargestellt, die über den vorhandenen Gehweg angefahren werden müssten. Damit müsste entlang des ca. 30,50 m langen Grundstücks eine Absenkung des Gehweges zur Schaffung einer Zufahrtsmöglichkeit in einer Länge von ca. 24 m erfolgen, was aus Gründen der Verkehrssicherheit für die Fußgänger von der Stadt abgelehnt werden muss. Da der bestehende Gehweg mit Hochbord der tatsächliche Anfahrbarkeit (jedenfalls des südlichen Stellplatzes) entgegensteht, fehlt es diesem Stellplatz an der geeigneten Beschaffenheit gemäß Art. 47 BayBO. Allenfalls eine Verlegung des Gehweges hinter die Stellplätze (entsprechend Münchener Straße 15) ist denkbar. Aber auch diese Zulassungsfrage ist kein beantragter Gegenstand des Vorbescheides.

 

Auf die notwendige Klärung (Einvernehmen) der straßenrechtlichen Zulassung für die Stellplatzzufahrt zur Münchener Straße (Staatsstraße) gemäß Art. 17 Abs. 5 und 24 BayStrWG wird hingewiesen.

 


Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, dem Antrag auf Vorbescheid zum Neubau eines Mehrfamilienhauses mit Tiefgarage auf dem Grundstück Fl.Nr. 227/8 der Gemarkung Grafing, Münchener Straße 23, das gemeindliche Einvernehmen unter der Maßgabe zu erteilen, dass eine Wandhöhe von 7,10 m und eine Firsthöhe von 11,90 m nicht überschritten wird.