Tagesordnungspunkt

TOP Ö 4: Bauantrag zum Neubau eines Mehrfamilienhauses auf dem Grundstück Fl.Nr. 180/3 der Gemarkung Öxing (Münchener Straße 24)

BezeichnungInhalt
Sitzung:14.06.2018   BWUA/044/2018 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Der Bauantrag wurde vom Vertreter der Verwaltung vorgestellt. Es wurde erklärt, dass das Vorhaben, ein Mehrfamilienhaus mit 5 Wohnungen, im unbeplanten Innenbereich liegt und sich nach § 34 BauGB beurteilt.

 

Art der baulichen Nutzung; Rücksichtnahmegebot; gesunde Wohnverhältnisse

Die nähere Umgebungsbebauung entspricht keinem der Baugebiete der BauNVO, sondern stellt eine sog. bauplanungsrechtliche Gemengelage dar. Dort ist die beantragte Wohnnutzung zulässig.

 

Die Eigenart der Bebauung wird vor allem auch durch die großflächigen Einzelhandelsbetriebe (REWE, Rossmann) mitgeprägt, die allein in Kern- und Sondergebieten zulässig sind. Da aber die Umgebung vor allem auch durch nicht kerngebietstypische Wohnbebauung geprägt ist, kann keine Zuordnung zu den gesetzlichen Gebietstypen erfolgen. Bevor das benachbarte Fachmarktzentrum (Ausweisung als Sondergebiet für die großflächigen Einzelhandelsbetriebe) entwickelt wurde, war das dortige Gebiet als Mischgebiet (§ 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. Art. 6 BauNVO) geprägt; auf dieser Grundlage erfolgte auch die damalige immissionsschutzfachliche Beurteilung für das Sondergebiet.

 

Diese Planungsentscheidung ist auch für das Schutzinteresse der benachbarten Wohnbebauung bindend (sog. planerische Vorbelastung). Da die Lösung des Lärmkonflikts bereits in der Abwägung des dortigen Bebauungsplanes abschließend erfolgte, ist diese Planungsentscheidung auch bei nachfolgenden Genehmigungsverfahren zu beachten. Das Gebot der Rücksichtnahme ist hier durch die Planabwägung aufgezehrt (vgl. OVG NRW vom 01.06.23011, Rn. 47, 48).

 

Für die Beurteilung des Rücksichtnahmegebots ist deshalb der Schutzanspruch als Mischgebiet heranzuziehen (Planungsentscheidung) und nicht etwa ein höherer Schutzanspruch, der in Gemengelagen (Mittelwert) ansonsten beachtlich ist. Gemäß den schalltechnischen Berichten vom 19.05.2010 und 01.09.2010 ist nachgewiesen, dass die Richtwerte der TA-Lärm für Mischgebiete und auch das Spitzenpegelkriterium an der Gebäudeostseite deutlich eingehalten sind. Das Vorhaben wird damit keinen unzumutbaren Umwelteinwirkungen ausgesetzt, auch wenn es deutlich näher als der Baubestand an die Ostgrenze heranrückt.

 

Aufgrund der weiterhin hohen Verkehrsbelastung an der Münchener Straße muss davon ausgegangen werden, dass gesunde Wohnverhältnisse an den unmittelbar an der Münchener Straße anliegenden schutzwürdigen Aufenthaltsräumen nicht mehr gewahrt sind. Das lässt sich regelmäßig durch eine lärmorientierte Grundrissorientierung sicherstellen (vgl. BayVGH, 14.10.2014, Rn. 31). Es ist deshalb durch die Untere Immissionsschutzbehörde zu prüfen, ob die Schlafzimmer an der Westseite (mit einer Fensteröffnung nur an der Westseite) nicht mit einer (zusätzlichen) Lüftungsmöglichkeit an der Nordseite ausgestattet werden müssen.

 

Maß der baulichen Nutzung

Das Vorhaben fügt sich nach dem Maß der baulichen Nutzung bei der Einzelbetrachtung der Einfügungsmerkmale in die Umgebungsbebauung ein. Das gilt für die Wandhöhe von 7,10 m und auch die Firsthöhe von 11,15 m. Jedoch ist es die absolute Grundfläche von 183 m², die in der näheren Umgebung in der Kombination aller Maßbestimmungsfaktoren für das Maß der baulichen Nutzung (also auch der Wand- und Firsthöhe) kein Vorbild findet. Auch hinsichtlich der Zulässigkeit für die Geschosszahl (maßgeblich sind die nach außen wahrnehmbaren Vollgeschosse) ist die nähere Umgebung geprägt von Wohngebäuden mit nur 2 Vollgeschossen; die (durchwegs) bewohnten Dachgeschosse in der prägenden Umgebung werden dagegen nicht als Vollgeschosse wahrgenommen.

 

Eine Abweichung vom Einfügungsgebot ist gemäß § 34 Abs. 3a Nr. 2b BauGB jetzt (BauGB-Novelle 2017) auch für die Erneuerung von in zulässiger Weise errichteten Wohngebäuden möglich. Voraussetzung ist, dass die Abweichung städtebaulich vertretbar und mit den nachbarlichen Interessen und öffentlichen Belangen vereinbar bleibt. Im Interesse einer nachhaltigen Nutzungsmöglichkeit innerstädtischer Wohnbaugrundstücke ist eine Abweichung vom Kombinationsgebot und auch hinsichtlich der Geschosszahl (künftig 3 Vollgeschosse) gegenüber den ortsplanerischen Verhältnissen und Folgewirkungen vertretbar, wenn die jeweiligen Rahmenobergrenzen bei den Gebäudehöhen (hier relevant die Wandhöhe mit max. 7,10 m BauGB) eingehalten werden.

 

Durch den Rücksprung im Dachgeschoss an der Südwestseite entsteht keine einfügungsrelevante Wandhöhe, da dieser Wandteil die Grenze der Unterordnung (1/3 der Gebäudebreite und max. 5 m absolute Breite) einhält.

 

Auch das Verhältnis der überbauten Grundstücksflächen zu den verbleibenden Freiflächen fügt sich noch ein.

 

Das Zurückbleiben gegenüber der westlichen „faktischen Baulinie“ (streng einheitliche Gebäudeflucht) ist aufgrund der Geringfügigkeit (einfügungsrelevant sind nur wesentliche Abweichungen, vgl. BVerwG 08.12.2016) zulässig. Die Bebauung auf dieser Straßenseite weist auch – anders an der westlichen Straßenseite – keine einheitliche Gebäudeausrichtung auf. Die Giebelstellung zur Straßenseite entspricht dem Einfügungsgebot.

 

Erschließung

Das Grundstück liegt zwar unmittelbar an der Staatsstraße und dort innerhalb des der Erschließung dienenden Ortsdurchfahrtsbereichs und ist damit ordnungsgemäß erschlossen. Die konkrete Erschließung erfolgt jedoch durch das nördlich angrenzende „Wegegrundstück“ Fl.Nr. 180/21. Nur dadurch können auch die für das Vorhaben notwendigen Stellplätze erschlossen werden.

 

Dieses „Wegegrundstück“ ist derzeit aber Gartenland und ist nicht in einem befahrbaren Zustand. Sofern jedoch die Herstellung und dauernde Benutzbarkeit dauerhaft sichergestellt ist (Geh- und Fahrtrechte als Grunddienstbarkeit zu Gunsten des Baugrundstücks), ist insoweit die gesicherte Erschließung gewährleistet. Hinzu kommt aber, dass die Stadt Grafing b.M. diese Wegefläche als Teil einer neu zu erstellenden öffentlichen Ringstraße für ordnungsgemäße Erschließung der dortigen Bebauung mit städtebaulichen Vertrag gesichert hat. Diese vertragliche Sicherung besteht aber nur mit dem Eigentümer der Wegeflächen, nicht aber dem Bauherrn.

 

Dieser Weg auf Fl.Nr. 180/21 wird deshalb nach der erstmaligen Herstellung (Benutzbarkeit) dem öffentlichen Verkehr gewidmet. Die erstmalige Herstellung der Zufahrt als notwendige (öffentliche) Erschließung setzt die Absenkung des Gehweges und auch eine Bauvereinbarung mit dem Straßenbaulastträger (Freistaat Bayern) voraus. Insbesondere muss auch die Änderung der Straßenmarkierung (straßenverkehrsrechtliche Anordnung) für das Queren der Aufstellfläche der dortigen Linksabbiegespur geprüft werden. In diesem Zusammenhang wird auf das notwendige Einvernehmen der Straßenbaubehörde gemäß Art. 24 BayStrWG (und Art. 17 Abs. 5 BayStrWG) hingewiesen. Allein die dingliche Sicherung (Geh- und Fahrtrecht) für die Wegefläche ist nicht ausreichend für die gesicherte Erschließung. Die technische Herstellung setzt noch die straßenrechtliche Zulassung voraus und ist durch Erschließungsvertrag mit der Stadt Grafing b.M. zu regeln.

 

Hinweise:

Das Homeoffice/Gästezimmer im Kellergeschoss erfüllt vss. die Kriterien eines Aufenthaltsraums nicht. Für das Vorhaben entsteht folgender Stellplatzbedarf:

 

4 Wohnungen unter 100 m² zu je 1,5 Stpl./Whg.             6 Stpl.

1 Wohnung über 100 m² zu 2,0 Stpl./Whg.                      2 Stpl.

Summe                                                                             8 Stpl.

 

Die Stellplätze werden durch die offenen Stellplätze entlang der Nordseite des Gebäudes nachgewiesen. Die Fahrgasse reicht mit 6 m aus.

 

Für das Mehrfamilienhaus ist 1 Fahrradstellplatz je 40 m² Wohnfläche nachzuweisen somit für 377,63 m² Wohnfläche 9,44 gerundet 10 Fahrradstellplätze. Es ist noch ein zusätzlicher Fahrradstellplatz nachzuweisen.

 


Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, dem Bauantrag zum Neubau eines Mehrfamilienhauses auf dem Grundstück Fl.Nr. 180/3 der Gemarkung Öxing, Münchener Straße 24, das gemeindliche Einvernehmen vorbehaltlich der noch zu sichernden Erschließung zu erteilen.

 

Die gesicherte Erschließung setzt die Herstellung der (öffentlichen) Wegefläche auf Fl.Nr. 180/21 durch Abschluss eines Erschließungsvertrages voraus.