Tagesordnungspunkt

TOP Ö 8: Vollzug des Baugesetzbuches (BauGB);
Aufstellung des Bebauungsplanes "Sondergebiet: Gartenhausgebiet Bachhäusl" für die Grundstücke Fl.Nrn. 715/3 und 738/3 der Gemarkung Nettelkofen sowie Fl.Nrn. 113/T, 163/13, 163/10, 163/16, 163/17, 163/1/T, 163/14, 163/12, 163/11, 163/15, 163/19, 163/20, 163/9, 163/8, 163/7, 163/6, 163/5, 163/4, 163/3, 163/2, 20/2 und 162/2/T der Gemarkung Elkofen;
Prüfung der eingegangenen Stellungnahmen aus der Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung (§§ 3 Abs. 2, 4 Abs.2 BauGB) sowie ggf. Satzungsbeschluss

BezeichnungInhalt
Sitzung:14.06.2018   BWUA/044/2018 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Die am 13.06.2018 den Stadträten zur Verfügung gestellte Beschlussvorlage wurde vom Verwaltungsvertreter nochmals in Kürze erläutert.

 

1.         Ausgangslage

 

Der Stadtrat hat am 07.10.2014 die Aufstellung eines einfachen Bebauungsplans für die Ende der 1950er Jahre ungenehmigt entstandene „Wochenend- und Kleingartensiedlung“ in Bachhäusl beschlossen.

 

Nachdem vom Landratsamt Ebersberg für wesentliche Teile der ungenehmigten Anlage die Beseitigung verfügt wurde, soll mit der geplanten Festsetzung eines „Sondergebietes Gartenhausgebiet“ zumindest die gärtnerische Nutzung der Grundstücke und die Errichtung/Belassung von einfachen Gartenhäusern erreicht werden. Hierfür besteht zwischenzeitlich auch eine gesteigerte Eilbedürftigkeit, da die von der Bauaufsichtsbehörde teilweise gewährten Aufschubfristen für die Zwangsvollstreckung in wenigen Wochen (am 01.08.2018) enden.

 

Die teilweise wohnartig ausgebauten größeren Gartenlauben bzw. Wochenendhäuser müssen jedoch auch dann noch zwingend auf die künftig festgesetzte einfache Bauart und Größe zurückgebaut werden. Für diese fehlt es jeder (positiven) städtebaulichen Rechtfertigung für eine Legitimation dieser Nutzung. Auch eine Erweiterung/Verfestigung der Anlage etwa durch neu hinzukommende Gartenhäuser gilt es ebenfalls auszuschließen. Nur unter diesen engen Voraussetzungen kann es gelingen, für die Grundstücke dauerhaft eine gärtnerische Freizeitnutzung zu ermöglichen.

 

Das Planungskonzept beruht auf der Grundüberlegung eines einfachen Bebauungsplans (§ 30 Abs. 3 BauGB). Damit bleiben die Bauvorhaben weiterhin dem bauplanungsrechtlichen Außenbereich (§ 35 BauGB) zugeordnet. Ein im Rahmen eines abgewogenen Planungsprozesses entstehender einfacher Bebauungsplan ist aber dennoch in der Lage, den öffentlichen Belangen ihre gegen ein Außenbereichsvorhaben sprechende Wirkung zu nehmen, soweit er hierzu (positive) Aussagen trifft (BVerwG 21.06.1983). Mit dieser Vorgehensweise wird verhindert, dass eine Bereichsänderung eintritt. Mögliche unerlaubte Nutzungen oder unvorhersehbare Entwicklungen würden dann nicht „nur“ im Widerspruch zum Ortsrecht (Bebauungsplan) stehen, sondern sind dann weiterhin systemwidrig zum bundesgesetzlichen Außenbereichsschutz. Es wird damit auch Vorsorge getroffen gegen mögliche Versuche, spätere rechtswidrige Nutzungen/Bauten etwa durch eine bloße Befreiung vom Bebauungsplan zu legalisieren. Hier würde man Gefahr laufen (etwa im Falle einer späteren Funktionslosigkeit des Bebauungsplanes), einen Ortsteil entstehen zu lassen.

Bei planwidrigen Entwicklungen innerhalb eines einfachen Bebauungsplanes würde das Vorhaben auch stets seine Berechtigung im Außenbereich verlieren. Gleichzeitig wird damit in aller Deutlichkeit zum Ausdruck gebracht, dass nur eine untergeordnete und außenbereichsverträgliche Nutzung dort als ortsplanerisch gerechtfertigt angesehen wird.

 

In der Sitzung des Bau-, Werk- und Umweltausschusses vom 28.07.2015 wurde der erste Entwurf des Bebauungsplans „Sondergebiet Bachhäusl“ vom 06.07.2015 erläutert und dann gebilligt. Mit dem Landratsamt Ebersberg, insbesondere der Unteren Bauaufsichtsbehörde und der Unteren Naturschutzbehörde als die im Wesentlichsten betroffenen Fachbehörden, wurde der Planinhalt dann abgestimmt.

 

In der Sitzung des Bau-, Werk- und Umweltausschusses vom 30.01.2018 wurden die in der frühzeitigen Bürger- und Behördenbeteiligung eingegangenen Stellungnahmen abgewogen und der Billigungs- und Auslegungsbeschluss (§§ 3 Abs. 2, 4 Abs. 2 BauGB) gefasst. Die öffentliche Auslegung des Bebauungsplanes nebst Begründung und der wesentlichen bereits vorliegenden umweltbezogenen Stellungnahmen wurde in der Zeit vom 12.03.2018 bis 06.04.2018 gemäß § 3 Abs. 2 BauGB durchgeführt. Die Beteiligung der Behörden und der sonstigen Träger öffentlicher Belange erfolgte in der Zeit vom 12.04. bis 12.05.2018.

 

Bei dem o.g. Beteiligungsverfahren wurden abwägungsrelevante Stellungnahmen abgegeben von

 

1.   Landratsamt Ebersberg

2.   Gesundheitsamt Ebersberg

3.   Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten Ebersberg

4.   DB Immobilien

5.   Christa Kriesmair, Weilheim

 

 

2.         Behandlung der Anregungen und Bedenken

 

Die Beteiligungsverfahren dienen im Interesse der Rechtssicherheit der gemeindlichen Bauleitplanung der Erfassung und Vervollständigung der planungsrelevanten Belange für die gemäß § 1 Abs. 7 BauGB gebotene Abwägung. Die vorgebrachten Eiwendungen sind hierfür beschlussmäßig zu behandeln. Dabei sind alle öffentlichen und privaten Belange entsprechend Ihrem objektiven Gewicht gegeneinander und untereinander abzuwägen.

 

2.1       Landratsamt Ebersberg (Schreiben vom 15.05.2018, Az. P-2016-2965)

 

Die im Landratsamt vereinigten Träger öffentlicher Belange nehmen zu dem vorliegenden Entwurf wie folgt Stellung:

 

Baufachliche Stellungnahme

 

Aus baufachlicher Sicht werden keine weiteren Einwände oder Anregungen geäußert.

 

 

Immissionsschutzfachliche Stellungnahme

 

Ziffer 1 und 2 der Begründung zu Planungszielen und Inhalten

 

In der Begründung wird in der vorliegenden Planfassung nachvollziehbar die besondere Situation des Plangebiets dargestellt. Aus immissionsschutzfachlicher Sicht kann insbesondere bei Berücksichtigung der folgenden Punkte die hohe Lärmbelastung des Gebiets noch akzeptiert werden:

 

-      Die Nutzung wird als Sondergebiet nach § 11 BauNVO festgesetzt, so dass dem hier geplanten „Gartenhausgebiet“ ausdrücklich keine Erholungsfunktion zukommt (konsequenterweise müssten dann die „Gartenmöbel (Liegestühle, Sonnenschirme, Gartenbänke etc.)“ gestrichen werden (vgl. Ziffer 3. b) der Festsetzungen)).

-      Es handelt sich um ein zu großen Teilen bereits bestehendes Gebiet, in dem Wohnen in jeder Form ausgeschlossen wird.

-      Durch die Satzung wird erreicht, dass den künftigen Planinhalten widersprechende Nutzungen beseitigt werden (die „wohnmäßige Nutzung, wie sie teilweise schon in Wochenendhäusern erfolgt“ und wesentlicher Rückbau bei vier Gartenhaus-Gebäuden).

-      Durch die Satzung wird eine bauliche Erweiterung der Gartenhaussiedlung „zwingend“ ausgeschlossen.

 

Ziffer 7 der Begründung zum Immissionsschutz

 

Die Ziffer 7 Immissionsschutz (vorherige Planfassung Ziffer 6) wurde unverändert beibehalten. Darin wird ausgeführt, dass der „Schutzstatus eines Dorfgebietes“ zu beachten ist. Und weiter: „Durch den bestehenden Waldgürtel entlang der Bahnlinie mit einer Breite von 17 bis 70 m und dem Abstand zur Staatsstraße von 35 bis 80 m ist das Plangebiet aber so weit abgeschirmt, dass eine Nutzung am Tage zur Gartennutzung immissionsschutzrechtlich als zulässig angesehen wird.“

 

Bereits in der letzten immissionsschutzfachlichen Stellungnahme wurde mitgeteilt, dass nach der DIN 18005 „Schallschutz im Städtebau“ für „dichte Waldbepflanzungen mit bleibender Unterholzausbildung“ lediglich eine Pegelminderung von 6 dB bei einem 100 m breiten Waldgürtel angesetzt werden kann. Abgesehen davon wurde das Abstellen auf den „Schutzstatus eines Dorfgebietes“ nicht korrigiert.

 

·      In der Begründung ist die Ziffer 7 Immissionsschutz entsprechend den Ausführungen im Ziffer 1 und 2 der Begründung zu ändern.

 

Beschluss:

Ja: 9  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

Die Begründung wird in Ziffer 7, Immissionsschutz, grundlegend überarbeitet. Dort sind die wesentlichen Inhalte des Abwägungsergebnisses zum Verkehrslärmkonflikt aufzunehmen, wie sie vom Bau-, Werk- und Umweltausschuss am 30.01.2018 beschlossen wurden und auch schon auszugsweise in Ziffer 1 (Allgemeine Ziele) und Ziffer 2 (Planungskonzept) der Begründung enthalten sind.

 

Entsprechend der Stellungnahme wird die Festsetzung A.3.b über die zulässigen Nutzungen wie folgt geändert: Gartenhäuser zur Unterbringung von Gartengeräten und als Wetterschutz.

 

Damit sind dann alle Anforderungen sichergestellt, die in der immissionsschutzfachlichen Stellungnahme als Bedingung für die Zulässigkeit der hohen Verkehrsbelastung genannt wurden.

 

Naturschutzfachliche Stellungnahme

 

Landschaftsbild

Die Lage des Gartenhausgebietes befindet sich am südöstlichen Rand von Grafing in einer hügeligen Endmoränenlandschaft im bayerischen Voralpenland in einem naturschutzfachlich sensiblen Bereich. Die Landschaft ist durch Wälder, Wiesen und landwirtschaftliche Nutzungen geprägt. Südlich angrenzend befindet sich hinter der Bahnlinie München-Rosenheim, gemäß dem Arten- und Biotopschutzprogramm (ABSP), ein Waldgebiet mit einem Schmelzwassertal und einem floristisch wertvollen Hangquellmoor und ist von überregionaler Bedeutung.

Der gegenständliche Bebauungsplanumgriff befindet sich im Bachtalbereich mit den zugehörigen Hangleiten des sogenannten „Weiherbächls“, einem kleinen Zulaufgewässer der Attel. Der Bereich ist aufgrund seiner Lage in der freien Natur und in der Nähe zu einem besonders landschaftsbildprägenden und ökologisch wertvollen Bachtälchen naturschutzfachlich insgesamt schutzwürdig.

 

Gesetzlich geschützte Biotope (§ 30 BNatSchG i.V.m. Art. 23 BayNatSchG) und Landschaftsbestandteile (Art. 16 BayNatSchG)

Teile des Bebauungsplanumgriffs sind gesetzlich geschützte Flächen i.S.v. § 30 Abs. 1 und 2 BNatSchG (natürliche und naturnahe Bereiche fließender Gewässer einschließlich ihrer Ufer, Quellbereiche, seggen- und binsenreiche Nasswiesen) und sind planerisch und textlich als schützenswert festzusetzen. Zusätzlich sind Hecken und Ufergehölze vorhanden, die den gesetzlichen Schutz von Art. 16 Abs. 1 BayNatSchG aufweisen. Gemäß ABSP wurden Teile des Wochenendhausgebietes in Bereichen mit einem im Landkreis seltenen Lebensraumtyp mit Kalkmagerrasen und heimischen Gehölzen angelegt. Dieser ist als ein gesetzlich geschütztes Biotop i.S.v. § 30 BNatSchG i.V.m. § 23 BayNatSchG anzusprechen. Er ist in diesem Bereich nun nicht mehr vorhanden. Dieser Eingriff müsste in der Bewertung des Kompensationsbedarfs als Ausgangszustand herangezogen werden.

 

Vermeidungs- und Minimierungsmaßnahmen

Wie aus Punkt 5 (geplante Nutzung) der Begründung hervorgeht, sind Wohnnutzungen und sämtliche Nebenanlagen unzulässig. Gemäß § 13 i.V.m. § 15 BNatSchG sind Eingriffe in Natur und Landschaft vorrangig zu vermeiden. Neben den bereits vorgeschlagenen Vermeidungsmaßnahmen sollte auch auf eine Auflassung bzw. auf einen Rückbau der Zäune und zum Teil bestehender Stellplätze eingegangen werden.

Die Ausbildung des östlichen Stichweges ist für die Erschließung des Gebietes nicht erforderlich und sollte wieder entnommen werden.

Im Rahmen der Vermeidungsmaßnahmen empfehlen wir dem Umbau von fremdländischen zu standortheimischen Gehölzarten (wie zum Beispiel Weißdorn, Heckenkirsche, Hasel, Schneeball oder Hartriegel).

 

Eingriffsregelung (§ 13 ff BNatSchG)

Das vorliegende Gartenhausgebiet mit den z.T. sehr großen Grundstücken (über 1.000 m²) und den vielen baulichen Eingriffen stellt einen erheblichen und nachhaltigen Eingriff in das hier natürlich vorherrschende Landschaftsbild und in das ökologische Wirkungsgefüge des Bachtals dar. Wir weisen darauf hin, dass nach Auffassung der Unteren Naturschutzbehörde im vorliegenden Fall für die Bebauungsplanung grundsätzlich die gesetzliche Eingriffsregelung zu beachten ist (siehe § 18 Abs. 2 Satz 2 i.V.m. § 15 Abs. 2 BNatSchG). Hier ist es u.E. nicht von Belang, dass viele bauliche Anlagen bereits vorhanden sind, da diese ungenehmigt sind, sowie überdies zusätzliche Anlagen entstehen könnten. In der Eingriffsbewertung und der Verpflichtung zum ökologischen Ausgleich kann und darf der ordnungsgemäße Bauantragsteller und auch Satzungsgeber nicht schlechter gestellt sein, als der „Schwarzbauer“. Wir bitten deshalb die Eingriffsregelung ordnungsgemäß abzuarbeiten und neben der künftigen Gebäudegröße von 30 m² auch die vorhandenen oder geplanten Erschließungsmaßnahmen, in Anlehnung an den „Leitfaden Bauen im Einklang mit Natur und Landschaft“ und Bayerische Kompensationsverordnung (BayKompV), zu ermitteln. Es wäre wünschenswert, dass der erforderliche ökologische Ausgleich auf dem Grundstück selbst oder im unmittelbaren Umgriff erfolgt. Als Ausgangszustand für die Bewertung des Eingriffs ist der Zustand vor dem Bau der Wochenendsiedlung heranzuziehen. Gemäß ABSP waren hier Vorkommen von Kalkmagerrasen und heimischen Gehölzen.

Im Wirkraum ist der tatsächliche Ausgangszustand von Natur und Landschaft mit den Schutzgütern des Naturhaushalts (Arten und Lebensräume, Boden, Wasser, Klima und Luft) und dem Wirkungsgefüge zwischen ihnen und dem Landschaftsbild zu bewerten.

In der Bewertung der verschiedenen Schutzgüter im Umweltbericht in der Begründung zum Bebauungsplan wird durchweg die niedrigste Kategorie mit geringer Bedeutung für Naturhaushalt und Landschaftsbild angesetzt. Wir bitten diese Einordnung zu überarbeiten, da wir als Bewertungsgrundlage von einer mittleren Bedeutung für die Schutzgüter Arten und Lebensräume, Boden, Wasser, Klima und Luft, sowie einer hohen Bedeutung bei der Bewertung des Landschaftsbildes ausgehen.

Dies dient als Grundlage für die Bewertung und die Berechnung des Kompensationsfaktors gemäß „Leitfaden Bauen im Einklang mit Natur und Landschaft“.

Die gesetzliche Eingriffsregelung ist im Bebauungsplanverfahren abzuarbeiten. Wir bitten die Bilanzierung und den Ausgleich eng mit der Unteren Naturschutzbehörde (UNB) abzustimmen.

 

Artenschutz (§ 44 BNatSchG)

Das Vorkommen von besonders und streng schützten Arten i.S.v. § 44 Abs. 1 Nrn. 1, 2 und 3 BNatSchG wie Fledermäuse, Siebenschläfer etc. ist im Bebauungsplangebiet nicht auszuschließen. Auch sind aufgrund des nahen Bahndammes und des naturnahen Bachtales mit Fließgewässern und stehenden Gewässern weitere Tierarten, wie Reptilien und Amphibien, durchaus zu erwarten. Die Aussage, dass es sich im Plangebiet um überwiegend intensiv genutzte Gartenanlagen mit „teils baulicher Vorprägung“ handelt und deshalb nicht von „hochwertigen Lebensräumstrukturen auszugehen ist“ bzw. „das Vorkommen seltener Arten unwahrscheinlich ist“ halten wir nicht für zutreffend. Aus eigenen Ortseinsichten ist bekannt, dass die Gartenanlagen und vorhandenen Gebäude einen sehr unterschiedlichen Nutzungsgrad, von intensiv bis sehr extensiv, aufweisen.

Vor der Umsetzung von baulichen Maßnahmen ist es erforderlich, die betroffenen Bereiche durch ein Fachbüro auf besonders und streng geschützte Arten zu überprüfen, um Verbotstatbestände gemäß § 44 Abs. 1 BNatSchG auszuschließen zu können. Allein durch die Verlegung der baulichen Maßnahmen auf Herbst und Winter wird damit nicht ausreichend nachgekommen. Bei nachweislichen Vorkommen geschützter Arten bitten wir um eine enge Abstimmung mit der UNB, um gegebenenfalls den Zeitpunkt der baulichen Maßnahmen anzupassen und vorgezogene Ausgleichsmaßnahmen zum Erhalt der ökologischen Funktion gemäß § 44 Abs. 5 Nr. 3 BNatSchG durchzuführen.

 

Allgemeine Anmerkungen zur textlichen und planerischen Darstellung des Bebauungsplans

Wenngleich der zentrale Planungswille der Stadt im Grundsatz nachvollzogen werden kann, so ist nochmals auf die Bezugsfallproblematik ähnlich gelagerter Fälle im Landkreis hinzuweisen. Nach anerkannten Regelungen und Empfehlungen für die Genehmigung von Kleingartenanlagen, die rechtlich im Bundeskleingartengesetz verankert sind, sollen Kleingärten max. 400 m² Grundfläche aufweisen und die Gartenlaube inkl. Freisitz max. 24 m² Grundfläche betragen (BKleinG). Diese Bezugsgröße sollte auch hier maßgeblich sein, um die Bebauung mit dem Zweck der Gartenhausnutzung auf das klar definierte gesetzlich geregelte Maß zu begrenzen. Eine Ortsbegehung mit Überprüfung der Grundstücksparzellen hat ergeben, dass drei der 16 im Bebauungsplan dargestellten Grundstücke eine Größe von bis zu 600 m² aufweisen und davon nur ein Grundstück eine Größe bis 400 m². Alle weiteren Grundstücke (ca. 80%) sind weitaus größer als das gesetzlich vorgeschriebene Maß (400 m²) gemäß BKleinG und überschreiten auch das in der Begründung zum Bebauungsplan vorgeschlagene Höchstmaß (600 m²). Wir möchten darauf hinweisen, dass die planerische Darstellung dem jetzigen Bestand und nicht der Begründung des Bebauungsplans entspricht. Zur Bereinigung der Differenzen zwischen Begründung und Planteil bitten wir die Größe der Gartenhäuser und der Grundstücksparzellen im Planteil zu überarbeiten.

Wir schlagen vor, die Flächen, welche sich durch die Verkleinerung der Parzellen ergeben, so zu gestalten, dass sie möglichst große zusammenhängende Flächen bilden, welche nachfolgend einer natürlichen Nutzung zurückgeführt werden können.

 

Sonstiges

Wir bitten um Verständnis, dass wir nochmal darauf hinweisen müssen, dass die Stadt Grafing nur einen überholten Landschaftsplan aus dem Jahr 1980 besitzt. Aufgrund der vielen Bauleitplanungen und Eingriffsvorhaben der Stadt Grafing ist es dringend erforderlich, den Landschaftsplan zu novellieren und an die aktuelle Fach- und Rechtslage anzupassen. Auf die gesetzlichen Anforderungen des § 8 BNatSchG, im Besonderen jedoch auf § 11 Abs. 1 und 2 BNatSchG wird Bezug genommen.

 

Beschluss:

Ja: 9  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

 

Biotope/Landschaftsbestandteile

Wie bereits in der Prüfung der in vielen Teilen inhaltsgleichen naturschutzfachlichen Stellungnahme vom 15.05.2018 bestimmt wurde, sieht die Stadt von der Festsetzung gesetzlich geschützter Biotope ab. Der gesetzliche Biotopschutz (§ 30 BNatSchG i.V.m. Art. 23 BayNatSchG) sichert Biotope gegen Beeinträchtigungen und Zerstörungen. Maßgeblich für die Biotopeigenschaft ist der Naturzustand dieser Elemente. Dieser Schutz gilt generell und unmittelbar kraft Gesetzes. Es bedarf dazu keines weiteren Umsetzungsaktes wie durch die angeregte Festsetzung im Bebauungsplan. Insoweit hätte die Festsetzung auch nur wiederholende Wirkung.

 

Dabei ist auch fraglich, ob eine Ermächtigung für eine entsprechende Festsetzung besteht. So ist es nicht Aufgabe der Bauleitplanung, bestimmte für wichtig erachtete ökologische Ziele ohne städtebaulichen Bezug durchzusetzen; insbesondere beinhaltet die Ermächtigung des § 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB keine „ökologische Generalklausel“ (vgl. BayVGH 07.02.2013). Soweit sich der Bebauungsplan in den sensiblen Bereichen entlang des unbestritten ökologisch sehr wertvollen Bachlaufes erstreckt, sind diese Flächen bereits als „zur Bebauung freizuhalten“ festgesetzt. Damit schafft der Bebauungsplan keine dem naturschutzrechtlichen Biotopschutz zuwiderlaufenden Konflikte.

 

Entscheidend für diese planerische Zurückhaltung ist aber vor allem, dass es sich hier um einen einfachen Bebauungsplan handelt, der nicht bereits selbst abschließend die Vorhabenzulässigkeit schafft. Das gesamte Plangebiet bleibt auch weiterhin bauplanungsrechtlicher Außenbereich mit der Folge, dass jede künftige Nutzung als sonstiges Außenbereichsvorhaben nach § 35 Abs. 2 BauGB zu beurteilen ist. Die vom einfachen Bebauungsplan aufgrund eines mit den übrigen öffentlichen Belangen abgewogenen Planungsergebnis vorgesehener Nutzung und Bebauung bewirkt lediglich, dass die dort ordnungsgemäß bewältigten öffentlichen Belange die Ausschlusswirkung des § 35 Abs. 2,3 BauGB verlieren, soweit der Bebauungsplan dazu (positive) Aussagen trifft (BVerwG 21.06.1983).

 

Die naturschutzrechtlichen Verbotsvorschriften (§ 30 BNatSchG) und auch die naturschutzrechtliche Eingriffsregelung (§§ 14, 18 Abs. 2 BauGB) bleiben damit unberührt und sind im nachfolgenden Baugenehmigungsverfahren sowohl fachgesetzlich, als auch bauplanungsrechtlich (§ 35 Abs. 3 Nr. 5 BauGB) beachtlich.

 

Werden also künftig Bodennutzungen vorgesehen, die bestehende Biotope beeinträchtigen, dann sind sie aufgrund der Beeinträchtigung der Belange des Naturschutzes gemäß § 35 Abs. 3 Nr. 5 BauGB unzulässig. Das gilt auch für die bestehenden Gartenhäuser und sonstigen Anlagen bzw. Bodennutzungen, wenn diese am bestehenden Standort (dort ja ungenehmigt errichtet) dem Biotopschutz widersprechen. Der Bebauungsplan trifft aus verschiedenen Gründen bewusst keine Festlegung konkreter Standorte für die Bebauung. In der Folge ist das Vermeidungsgebot im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens durchsetzbar; der Biotopschutz wird durch den Bebauungsplan nicht berührt.

 

Eingriffsregelung

Aus diesem Grunde hält die Stadt auch an ihrer Haltung (Bau-, Werk- und Umweltausschuss vom 30.01.2018) fest und verzichtet auf Regelungen über den naturschutzrechtlichen Eingriff in der Bauleitplanung. Da mit der Aufstellung einfacher Bebauungspläne im Außenbereich keine Bereichsänderung eintritt und gemäß 30 Abs. 3 BauGB dortige Vorhaben weiterhin nach § 35 BauGB zu beurteilen sind, bleibt gemäß § 18 Abs. 2 Satz 2 BNatSchG die Geltung der Vorschriften des §§ 14 bis 17 BNatSchG unberührt. Eine Entscheidung über den Ausgleich muss deshalb nicht zwingend nach § 18 Abs. 1 BauGB schon im Bebauungsplanverfahren erfolgen. Hier kann nichts anderes gelten als etwa bei Außenbereichssatzungen (§ 35 Abs. 6 BauGB), die lediglich die Errichtung von Bauvorhaben begünstigen, jedoch nicht deren abschließende konstitutive Genehmigungsgrundlage schaffen.

 

Das ist auch sachgerecht, da mit dem Erlass eines einfachen Bebauungsplanes keine abschließende Beurteilung der Eingriffswirkung möglich ist. So ist im Gegensatz zu qualifizierten Bebauungsplänen der Standort von Gebäuden nicht vorgegeben und damit auch die Intensität des Eingriffs nicht bewertbar.

Hinzu kommt, dass der Ausgleichsumfang gering ist. Der Eingriff in den Naturhaushalt und das Landschaftsbild ist gemessen an der Größenordnung der baulichen Anlagen gering und lässt sich innerhalb der Grundstücke durch entsprechende Ausgleichsmaßnahmen ohne Schwierigkeit kompensieren (vgl. Mianzcyk/Nessler, Rn. 59 zu § 1 Bundekleingartengesetz). Da externe Ausgleichsmaßnahmen nicht erforderlich werden, ist das Baugenehmigungsverfahren auch in der Lage, den naturschutzrechtlichen Ausgleich auf den Gartengrundstücken selbst zu regeln.

 

In dieser Konstellation ist die gesetzliche Vorverlagerung der Eingriffsregelung in das Bebauungsplanverfahren nicht verpflichtend und der Konflikttransfer in das nachfolgende Baugenehmigungsverfahren gerechtfertigt. Die naturschutzrechtliche Eingriffsregelung ist damit im künftigen Baugenehmigungsverfahren zu prüfen.

 

Die Begründung und der Umweltbericht sind entsprechend zu überarbeiten!

 

Vermeidungsgebot

Die Errichtung von befestigten Stellplätzen (ausgenommen Schotterrasen) ist nach A.3 des Bebauungsplanes unzulässig. Diese sind zurückzubauen, was im Rahmen der nachfolgenden Baugenehmigungsverfahren überprüft und mit den begleitenden städtebaulichen Verträgen umzusetzen ist. Inhalt des Baugenehmigungsverfahrens sind die bestehenden Gebäude in der Gestalt, wie sie in Anpassung an die künftigen Festsetzungsinhalte zugelassen werden können. Unzulässige Gebäude und sonstige bauliche Anlagen sind zu entfernen.

 

Zäune sind aber auch künftig zulässig, jedoch nur in der nach A.8.1 festgesetzten Art als sockellose Zäune mit 20 cm Bodenabstand. Damit ist die Durchgängigkeit für Kleinlebewesen (Insekten bis Igel) sichergestellt.

 

Was die Erschließungsflächen anbetrifft, trifft der Bebauungsplan nur deren Festsetzung als öffentliche Verkehrsflächen, um alle Gartengrundstücke erreichbar zu machen. Aus diesem Grunde ist auch der „östliche Stichweg“ als Erschließung für die Fl.Nr. 163/15 weiterhin notwendig. Ein technischer Ausbau (Befestigung) der Verkehrsflächen ist nicht vorgesehen und auch nicht erforderlich. Es reicht, wenn ein Zugang zu den Grundstücken gesichert ist. Hierfür ist der bestehende grasbewachsene Weg ausreichend. Eine Zufahrt ist für die gärtnerische Nutzung nicht notwendig.

 

Der Umbau von fremdländischen zu standortheimischen Gehölzarten ist durch die Festsetzungen A 9.1 bis 9.5 bereits ausreichend gesichert. Ein darüber hinausgehender Regelungsbedarf besteht nicht.

 

Artenschutz

In der Stellungnahme wird erneut (wie schon in der Stellungnahme vom 06.02.2017) mitgeteilt, dass ein Vorkommen von durch das Artenschutzrecht (§ 44 BNatSchG) geschützter Tier- und Pflanzenarten nicht ausgeschlossen ist. Ein konkretes Vorkommen von besonders oder streng geschützten Tier- und Pflanzenarten wird aber nicht benannt.

 

In der Bauleitplanung muss – anders als im Fachplanungsrecht – die Gemeinde nicht bereits auf der Planungsebene zwingend eine unter allen Gesichtspunkten umfassende spezielle artenschutzrechtliche Prüfung vornehmen. Sie hat über eine anhand den Maßstäben praktischer Vernunft ausgerichtete Bestandsaufnahme nur zu prüfen, ob nach den vorliegenden Erkenntnissen davon auszugehen ist, dass die Umsetzung des Bebauungsplanes zwangsläufig an artenschutzrechtlichen Hindernissen scheitern muss. Dabei kommt der Gemeinde hinsichtlich der Frage, ob artenschutzrechtliche Verbotstatbestände erfüllt werden, eine naturschutzfachliche Einschätzungsprärogative zu.

 

Zum einen wird kein konkretes Artenvorkommen für das Plangebiet benannt. Die Gemeinden müssen sich nicht selbst auf die konkrete Suche nach geschützten Tierarten machen, nur weil diese durchaus zu erwarten oder nicht ausgeschlossen werden können. Funde, Sichtungen oder Erhebungen von Artenvorkommen sind für das Plangebiet auch nicht belegt.

 

Zum anderen ist es aber auch hier der zur Aufstellung vorbereitete „einfache Bebauungsplan“, der bei der Anwendung des Artenschutzrechtes von rechtlicher Bedeutung ist. So kommt – anders als der artenschutzrechtliche Gebietsschutz – dem individuellen Artenschutz (§ 44 BNatSchG) nur mittelbare Wirkung zu. § 44 BNatSchG verbietet konkrete Tathandlungen, nicht aber deren vorbereitende Planung. Nicht die Aufstellung des Bebauungsplanes selbst, sondern erst dessen Vollzug ist an diesem Verbot zu messen. Da aber Bebauungspläne auf Umsetzung ausgerichtet sind, sind sie mangels Erforderlichkeit unwirksam, wenn der Planvollzug aufgrund des artenschutzrechtlichen Verbotstatbestandes nicht möglich ist.

 

Das ist aber nur dann der Fall, wenn aufgrund des Bebauungsplanes ein konkretes Vorhaben realisiert werden soll. Das drückt § 44 Abs. 5 Satz 1 BNatSchG aus, wonach die Zugriffsverbote erst für Vorhaben im Sinne des § 18 Abs. 2 Satz 1 BNatSchG gelten. Hier führt der Bebauungsplan aber nicht zu einer Bereichsänderung; es handelt sich damit weiterhin um Außenbereichsvorhaben (§ 35 BauGB) i.S.d. § 18 Abs. 2 Satz 2 BNatSchG.

 

Hinzu kommt, dass der Bebauungsplan auch keine konkreten Standorte für die künftigen Vorhaben festsetzt. In der Regel sind die Vorhaben auch schon vorhanden und müssen lediglich an die Festsetzungsinhalte baulich angepasst werden (Teilbeseitigung/Rückbau).

 

Wie beim naturschutzrechtlichen Eingriff so kann auch beim Artenschutz die Konfliktlösung auf das nachfolgende Baugenehmigungsverfahren verlagert und gelöst werden. Dabei steht die Vollziehbarkeit des Bebauungsplanes keinesfalls in Frage, denn der vom Bebauungsplan verfolgte Hauptzweck der gärtnerischen Bodennutzung ist stets zulässig. Dieser ist keineswegs davon abhängig, dass auch Gartenhäuser gebaut werden oder bestimmte Grundstücksbereiche aufgrund des Vorkommens seltener Pflanzenarten in der Bodennutzung unverändert bleiben müssen. Die in der Stellungnahme geforderte artenschutzrechtliche Prüfung vor der Umsetzung von Baumaßnahmen (also im nachfolgenden Bebauungsplanverfahren) ist damit sichergestellt.

 

Die Begründung ist anzupassen.

 

Allgemeine Anmerkungen

Der Bebauungsplan weist ausdrücklich keine Kleingartenanlage im Sine des BKleinG aus, was regelmäßig aufgrund der Ermächtigung des § 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB erfolgt. Eine solche Nutzungsform mit kleinteiligen Gartenflächen und Gemeinschaftseinrichtungen (Spielflächen, Vereinshäuser; § 1 Abs. 1 Nr. 2 BKleinG) ist ausdrücklich nicht das Ziel der Planung. Planerische Absicht ist es, die gärtnerische Nutzung auf großen (Eigentümer-)Gärten zuzulassen. Die gegenüber Kleingärten deutlich größeren Gartenflächen erklären auch den größeren Aufbewahrungsbedarf für Gartengeräte und Zubehör und damit Gartenhäuser mit einer Grundfläche bis zu 30 m².

 

Die Stadt hält an dieser Planungsabsicht fest und weist die Einwendung auf Reduzierung der Größen der Gartenflächen und Gartenhäuser insgesamt zurück.

 

Landschaftsplan:

Die Stadt Grafing b.M. hat die Neuaufstellung eines Landschaftsplans am 26.07.2016 beschlossen. Aufgrund personeller Veränderungen verzögert sich das Planungsverfahren leider noch.

 

 

2.2       Gesundheitsamt Ebersberg (Schreiben vom 17.04.2018)

 

Das gesamte Gebiet muss über einen Anschluss an die zentrale Wasserversorgung und an die öffentliche Kanalisation verfügen. Sollte der Einbau von Regenwassernutzungsanlagen in die Planungen mit aufgenommen werden, weisen wir diesbezüglich auf folgendes hin:

 

·      Dem Verbraucher muss nach der Trinkwasserverordnung 2001 (TrinkwV 2001) für die in § 3 Nr. 1 genannten Zwecke Wasser mit Trinkwasserqualität zur Verfügung stehen.

·      Nach § 17 Abs. 2 TrinkwV 2001 dürfen Regenwassernutzungsanlagen

-      nicht mit Trinkwasserleitungen verbunden werden

-      die Leitungen der unterschiedlichen Versorgungssysteme sind beim Einbau dauerhaft farblich unterschiedlich zu kennzeichnen

-      die Entnahmestellen aus Regenwassernutzungsanlagen sind dauerhaft als solche zu kennzeichnen

·      Die Inbetriebnahme einer Regenwassernutzungsanlage ist nach § 13 Abs. 3 TrinkwV 2001 dem Gesundheitsamt Ebersberg anzuzeigen.

 

Beschluss:

Ja: 9  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

Im Plangebiet sind nur eine gärtnerische Nutzung zu Freizeitzwecken sowie die Errichtung von Gartenhäusern zulässig. Jede Nutzung zum nicht nur vorübergehenden Aufenthalt ist untersagt, womit eine ordnungsgemäße Trinkwasserversorgung nicht erforderlich ist. Mit Ausnahme des Grundstücks Fl.Nr. 738/3 sind jedoch alle Grundstücke an die gemeindliche Wasserversorgung angeschlossen.

 

Auch ein Bedarf an einer zentralen Abwasserbeseitigung besteht aufgrund des Nutzungszwecks einer Gartenhaussiedlung nicht. Soweit Toiletten vorhanden sind, ist eine Entwässerung mit Kleinkläranlagen ausreichend (§ 55 WHG). Ein Anschluss an die öffentliche Kanalisation würde dem Grundgedanken des Plangebietes (nur vorübergehender Aufenthalt zur Freizeitgestaltung, keinerlei wohnähnliche Nutzung) sogar zugegen laufen und ist nicht beabsichtigt.

 

Die ordnungsgemäße und abgestimmte Ausführung der Wasserleitungsinstallation im Falle des Einbaus einer Regenwassernutzungsanlage ist durch die entsprechenden Satzungsbestimmungen (vgl. § 10 WAS) gewährleistet.

 

 

2.3       Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten Ebersberg

(Schreiben vom 03.05.2018, Az.: AELF-F2-4612-2-69)

 

Bei den durch den Bebauungsplan ermöglichten baulichen Anlagen ist auf ausreichende Abstandsflächen zu achten, um einerseits Gefahren für den Wald (z.B. Feuergefahr, Wurzelverletzungen oder Abgraben des Wassers) und andererseits vom Wald ausgehende Gefahren für Leib und Leben (z.B. durch Baumwurf oder Astbruch) zu minimieren. Ein ausreichender Sicherheitsabstand zur der mit Wald im Sinne des BayWaldG bestockten Flurnummer 162/2 ist bei den Gartenanlagen nicht überall gegeben. Gartenhäuschen stehen teilweise nur im Abstand von ca. 15 m, die Gartenanlagen (Rasen, Beete etc.) schließen nur durch einen Waldweg abgetrennt direkt an. Auch wenn hier keine dauerhafte Anwesenheit von Personen anzunehmen ist, ließen sich die vom Wald ausgehenden Gefahren nur durch größere Abstandsflächen oder durch bautechnische Maßnahmen zusätzlich einschränken.

 

Beschluss:

Ja: 9  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

Der Bebauungsplan verfolgt das Ziel, für die im Jahr 1959 illegal entstandene Wochenendhaus- und Kleingartensiedlung die rechtlichen Zulässigkeitsvoraussetzungen zur Nutzung als Gartenhausgebiet zu schaffen. Jegliche wohnartige Ausstattung und Nutzung ist ausgeschlossen, ebenfalls die Erweiterung. Ausdrücklich sind auch Feuerstätten ausgeschlossen. Somit sind „planmäßige“ Risiken für die südlich angrenzenden Waldflächen entsprechend gering.

 

Die bestehenden Gartenhäuser im Plangebiet wurden weitgehend an den Nordgrenzen der Grundstücke errichtet und halten somit einen ausreichenden Abstand zum Waldrand ein. Lediglich auf der Fl.Nr. 162/2 besteht ein Gartenhaus im Windwurfbereich zu Waldflächen. Mit Inkrafttreten des Bebauungsplanes ist dann für alle Gartenhäuser und sonstigen baulichen Anlagen (nachträglich) ein Baugenehmigungsverfahren durchzuführen.

 

Aufgestellt wird ein einfacher Bebauungsplan, womit die künftigen Vorhaben weiterhin nach § 35 BauGB (als Außenbereichsvorhaben) zu beurteilen sind. Festsetzungen über den Standort von Gebäuden (Gartenhäuser) trifft der Bebauungsplan nicht, womit auch künftig ein Vorhaben ggf. aufgrund einer konkreten Baumwurfgefahr gemäß Art. 4 Abs. 1 BayBO im Baumwurfbereich ausgeschlossen werden kann. Die konkrete Zulassungsprüfung erfolgt im nachfolgenden Bebauungsplanverfahren.

 

Dabei steht die Vollziehbarkeit des Bebauungsplanes keinesfalls in Frage, denn der vom Bebauungsplan verfolgte Hauptzweck der gärtnerischen Bodennutzung ist stets zulässig. Dieser ist keineswegs davon abhängig, dass auch Gartenhäuser gebaut werden. Somit sind auch Änderungen des Bebauungsplans nicht veranlasst.

 

 

2.4       Deutsche Bahn GmbH, DB Immobilien

(Schreiben vom 09.05.2018, Az.: TÖB-MÜN-18-28148 (CS.R-S-L(A1))FB

 

1.   Infrastrukturelle Belange

Ein widerrechtliches Betreten und Befahren des Bahnbetriebsgeländes sowie sonstiges Hineingelangen in den Gefahrenbereich der Bahnanlagen ist gemäß § 62 EBO unzulässig und durch geeignete und wirksame Maßnahmen grundsätzlich und dauerhaft auszuschließen. Zuwiderhandlung wird zur Anzeige gebracht. Dies gilt auch während der Bauzeit.

 

Dach-, Oberflächen- und sonstige Abwässer dürfen nicht auf oder über Bahngrund abgeleitet werden. Sie sind ordnungsgemäß in die öffentliche Kanalisation abzuleiten. Einer Versickerung in Gleisnähe kann nicht zugestimmt werden.

 

Der Pflanzabstand zum Bahnbetriebsgelände ist entsprechend der Endwuchshöhe zu wählen. Soweit von bestehenden Anpflanzungen Beeinträchtigungen des Eisenbahnbetriebes und der Verkehrssicherheit ausgehen können, müssen diese entsprechend angepasst oder beseitigt werden. Bei Gefahr in Verzug behält sich die Deutsche Bahn das Recht vor, die Bepflanzung auf Kosten des Eigentümers zurückzuschneiden bzw. zu entfernen. Wir bitten deshalb, entsprechende Neuanpflanzungen in unmittelbarer Bahnnähe von vornherein auszuschließen.

 

Wir weisen darauf hin, dass durch den Eisenbahnbetrieb und die Erhaltung der Bahnanlagen Emissionen (insbesondere Luft- und Körperschall, Abgase, Funkenflug, Abriebe z.B. durch Bremsstäube, elektrische Beeinflussungen durch magnetische Felder etc.) entstehen, die zu Immissionen an benachbarter Bebauung führen können.

 

Eventuell erforderliche Schutzmaßnahmen gegen diese Einwirkungen aus dem Bahnbetrieb sind gegebenenfalls im Bebauungsplan festzusetzen.

 

Künftig Aus- und Umbaumaßnahme sowie notwendige Maßnahmen zur Instandhaltung und dem Unterhalt, in Zusammenhang mit dem Eisenbahnbetrieb, sind der Deutschen Bahn weiterhin zweifelsfrei und ohne Einschränkungen im öffentlichen Interesse zu gewähren.

 

2.   Immobilienspezifische Belange

Die Abstandsflächen gemäß Art. 6 BayBO sowie sonstige baurechtliche und nachbarrechtliche Bestimmungen sind einzuhalten.

 

3.   Hinweise für Bauten nahe der Bahn

Das Planen, Errichten und Betreiben der geplanten baulichen Anlagen hat nach den anerkannten Regeln der Technik unter Einhaltung der gültigen Sicherheitsvorschriften, technischen Bedingungen und einschlägigen Regelwerke zu erfolgen.

 

Die Standsicherheit und Funktionstüchtigkeit aller durch die Errichtung und die geplante Maßnahme betroffenen oder beanspruchten Betriebsanlagen der Eisenbahn ist ständig und ohne Einschränkungen, auch insbesondere während der Baudurchführung, zu gewährleisten. Bei allen Arbeiten im Bereich von Anlagen der Eisenbahnen des Bundes (EdB) ist das bautechnische Regelwerk der DB Netz AG in Verbindung mit der „Eisenbahnspezifischen Liste Technischer Baubestimmungen“ (ELTB) der Deutschen Bahn AG zu beachten.

 

Die Flächen befinden sich in unmittelbarer Nähe zu unserer Oberleitungsanlage. Wir weisen hiermit ausdrücklich auf die Gefahren durch die 15000 V Spannung der Oberleitung hin und die hiergegen einzuhaltenden einschlägigen Bestimmungen.

 

Wir weisen darauf, dass gegenüber allen stromführenden Teilen Sicherheitsabstände bzw. Sicherheitsvorkehrungen nach VDE 0115 Teil 3, DB-Richtlinie 997.02 und der GUV-R B 11 vorzusehen und einzuhalten sind.

 

Bei Bauausführungen unter Einsatz von Bau- / Hubgeräten (z.B. Mobil-) Kran, Bagger etc.) ist das Überschwenken der Bahnfläche bzw. der Bahnbetriebsanlagen mit angehängten Lasten oder herunterhängenden Haken verboten. Die Einhaltung dieser Auflagen ist durch den Bau einer Überschwenkbegrenzung (mit TÜV-Abnahme) sicher zu stellen. Die Kosten sind vom Antragsteller bzw. dessen Rechtsnachfolger zu tragen.

 

Werden bei einem Kraneinsatz ausnahmsweise Betriebsanlagen der DB überschwenkt, so ist mit der DB Netz AG eine schriftliche Kranvereinbarung abzuschließen, die mindestens 4–8 Wochen vor Kranaufstellung bei der DB Netz AG zu beantragen ist. Auf eine ggf. erforderliche Bahnerdung wird hingewiesen.

 

Es wird darauf hingewiesen, dass auf oder im unmittelbaren Bereich von DB Liegenschaften jederzeit mit dem Vorhandensein betriebsnotwendiger Kabel, Leitungen oder Verrohrungen gerechnet werden muss.

 

4.   Schlussbemerkungen

Wir bitten Sie, uns den Satzungsbeschluss zu gegebener Zeit zuzusenden und uns an dem weiteren Verfahren zu beteiligen.

 

Beschluss:

Ja: 9  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

Die Einhaltung der vorgetragenen bahnrechtlichen Belange ist sichergestellt. Besonders hervorzuheben ist, dass aus Gründen des Bahnlärms auch jede wohnartige Nutzung der bereits 1959 illegal entstandenen Wochenendhaus- und Kleingartensiedlung unzulässig ist. Festgesetzt wird eine „Gartenhaussiedlung“ und damit ausdrücklich kein Gebiet zur Erholung (§ 10 BauNVO), sondern ein sonstiges Sondergebiet (§ 11 BauNVO).

 

Änderungen in den Festsetzungen des Bebauungsplanes sind aufgrund der Hinweise der DB Immobilien AG nicht erforderlich.

 

 

2.5       Christa Kriesmair, 82362 Weilheim (Schreiben vom 05.04.2018)

 

1.   Die vom Bebauungsplan teilweise betroffenen zusammenhängenden Grundstücke mit den Fl.Nrn. 115/2, 163/2, 163/6 stehen in meinem (Mit-)Eigentum. Das Grundstück mit der Fl.Nr. 115/2 ist derzeit mit einem Wohnhaus bebaut, die Grundstücke mit den Fl.Nrn. 163/2 und 163/6 dienen als Garten zur Wohnbebauung. Insgesamt bestehen an sämtlichen Grundstücken die identischen Eigentumsverhältnisse, sie werden derzeit einheitlich genutzt und vermietet und stellen damit insgesamt eine wirtschaftliche Einheit dar.

 

2.   Hiermit ersuche ich Sie daher, die Grundstücke mit den Fl.Nrn. 163/6 und 163/2, höchst hilfsweise jedoch zumindest das Grundstück mit der Fl.Nr. 163/2 aus dem gegenständlichen Planungsvorhaben auszunehmen und in die Planungen für das Grundstück mit der Fl.Nr. 115/2 umfassendes Wohngebiet einzubeziehen.

 

Zur Begründung ist folgendes auszuführen:

 

a)     Die ursprüngliche Eigentümerin, meine Tante, besaß zunächst das Grundstück mit der Fl.Nr. 115/2 und erwarb schließlich die beiden sich räumlich unmittelbar anschließenden Grundstücke dazu. Bereits zu damaliger Zeit – und so auch noch heute – wurden die Grundstücke als eine Einheit zu Wohnzwecken mit großem Garten genutzt. Wirtschaftlich betrachtet handelt es sich um eine Einheit; auch lassen sich die Grundstücke, jedenfalls jedoch die Grundstücke mit den Fl.Nrn. 163/2 und 115/2 sowohl räumlich, als auch von der auf dieser erfolgenden Nutzung nicht unterscheiden. Zudem sind die Grundstücke als einheitliches Ganzes von einer Einfriedung umfasst. Ferner liegen die Voraussetzungen des § 890 Abs. 1 BauGB vor, sodass die obigen Grundstücke ohnehin auch im Grundbuch zu einem einheitlichen Grundstück verbunden werden könnten. Durch das obige Planungsvorhaben würde jedoch gerade diese wirtschaftliche Einheit zerrissen und die einheitlich genutzte Parzelle schließlich – ohne rechtlichen Grund (vgl. unten) – durch zwei unterschiedliche Bebauungspläne und damit zwei unterschiedliche Regelungssysteme geregelt.

 

b)     Zudem treffen verschiedene Annahmen, die dem Bebauungsplan ausweislich seiner Begründung zugrunde liegen, gerade auf die Grundstücke mit den Fl.Nrn. 163/2 und 163/6 nicht zu. So dienen diese gerade nicht Erholungszwecken oder lediglich der Freizeitgärtnerei. Vielmehr stehen sie in unmittelbarem Zusammenhang mit der auf dem Grundstück Fl.Nr. 115/2 bestehenden Bebauung, dienen diesem Grundstück als Wohngarten und werden daher zur Wohnnutzung verwendet. Auch werden die Grundstücke nicht zur „intensiven Freizeitnutzung“ (S. 10) genutzt. Alle drei Grundstücke sind daher von ihrer Nutzung und ihrer Lage her betrachtet dem Ortsteil „Bachhäusl“ zuzuordnen und nicht dem Gartenhausgebiet.

 

c)      Ferner geht mit der Regelung durch zwei unterschiedliche Bebauungspläne eine schwerwiegende Einschränkung der künftigen Nutzungsmöglichkeiten einher. So lässt sich nur eines der insgesamt drei räumlich zusammenhängenden Grundstücke künftig erneut bebauen. Auch lassen sich die beiden angrenzenden Grundstücke, die eindeutig dienende Funktion gegenüber dem Grundstück Fl.Nr. 115/2 haben, nicht mit dem Wohnzwecken dienenden Anlagen (Garagen etc.) versehen. Durch die vorgesehene Planung wird der wirtschaftliche Handlungsspielraum bezüglich der einheitlichen Grundstücksfläche daher extrem eingeschränkt. Nicht zu vernachlässigen sind in diesem Zusammenhang die mit der Planung einhergehenden wirtschaftlichen bzw. monetären Beeinträchtigungen, die dadurch entstehen, die unmittelbar an das Hausgrundstück angrenzenden Parzellen nicht zumindest mit dem Wohnzweck dienenden Anlagen (Pkw-Garage bzw. -Stellplatz etc.) versehen und nutzen zu können.

 

d)     Auch und insbesondere können die unter a. bis c. aufgeführten privaten Belange nicht überzeugend durch öffentliche Belange i.S.d. § 1 Abs. 6 BauGB im Wege der nach § 1 Abs. 7 BauGB anzustellenden Gesamtabwägung aufgewogen werden. Die aktuelle Grenzziehung des Bebauungsplans führt zu einer unverhältnismäßigen und unbegründeten Belastung des Eigentums.

 

aa)  Bei der Planaufstellung ist zwar dem Aspekt Rechnung zu tragen, eine geordnete Bauleitplanung sicherzustellen und dabei die Bildung von Splittersiedlungen bestmöglich zu verhindern. Mit Blick auf die Grundstücke Fl.Nrn. 163/2 und 163/6 ist dies gerade jedoch nicht zu befürchten. Diese Grundstücke grenzen unmittelbar an das bebaute Grundstück Fl.Nr. 115/2 an, sind diesem räumlich durch eine einheitliche Einfassung zugeordnet und dienen diesem Grundstück. Das Grundstück Fl.Nr. 115/2 seinerseits grenzt wiederum an die an die bestehende Bebauung der Grundstücke mit den Fl.Nrn. 115/1, 113, 738/2 an. Insgesamt gehören sämtliche in meinem (Mit-)Eigentum stehenden Grundstücke als Einheit zur ringsum bestehenden Bebauung. Fernab bestehender Bebauung angesiedelte Gebäude, die Ausdruck einer unorganischen Siedlungsstruktur wären, sind auf meinen Grundstücken gerade nicht zu befürchten, vielmehr gehören meine Grundstücke gerade räumlich zur bestehenden Bebauung.

 

bb)  Ferner unterscheidet sich die bauplanungsrechtliche Bewertung der Lage der Grundstücke Fl.Nrn. 163/2 und 163/6 maßgeblich von derjenigen der sonstigen vom gegenständlichen Bebauungsplan umfassten Grundstücke; eine Gleichbehandlung mit diesen erfolgt daher grundlos und insoweit unzulässig. So sind die in meinem (Mit-)Eigentum stehenden Grundstücke unmittelbar einem Wohnhaus mit entsprechendem Grundstück zugeordnet. Die Grundstücke stellen sich derzeit als Gartenflächen eines Wohnhauses dar. Es handelt sich jedoch gerade nicht um bloße zur Freizeitgärtnerei verwendete Grundstücke. Insoweit ist eine unterschiedliche Behandlung aus Gleichbehandlungsgesichtspunkten geboten.

 

cc)  Zudem befinden sich meine vom gegenständlichen Plan erfassten Grundstücke nicht wesentlich näher an der Bahnlinie München-Rosenheim als das Grundstück Fl.Nr. 115/2, sodass auch mit Hinblick auf etwaige Belange des Bahnverkehrs oder des Immissionsschutzes keine erhöhte Gefährdung bzw. Beeinträchtigung zu befürchten ist.

 

Ich bitte Sie abschließend, die obigen Anliegen in Ihre Entscheidungsfindung mit einzustellen.

 

Beschluss:

Ja: 9  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

Die Stadt unterstellt anhand der Aktenlage, dass das Gebäude auf Fl.Nr. 115/2 der Gemarkung Elkofen in zulässiger Weise als Wohnhaus errichtet wurde. Genehmigungsunterlagen liegen nur für den Garagenanbau auf Fl.Nr. 115/2 und die Errichtung einer Holzlege auf dem jetzigen Grundstück Fl.Nr. 163/2 vor.

 

Die Bereichszuordnung für die Gebäude Bachhäusl 1, 2, 4, 6, 8, 10 und 12 ist durchaus streitig. Nachdem diese Ansiedlung bisher als Splittersiedlung (Außenbereich) beurteilt wurde, besteht neuerdings die Einschätzung, dass diese Gebäude aufgrund der baulichen Fortentwicklung auf der Ostseite der Aiblinger Straße dem im Zusammenhang bebauten Ortsteil zugehören (§ 34 BauGB). Der Bebauungszusammenhang endet aber stets mit Abschluss des letzten Gebäudes. Maßgeblich für die Abgrenzung des Bebauungszusammenhangs sind dabei aber nur Gebäude, die dem ständigen Aufenthalt von Menschen dienen (BVerwG 02.03.2000). Garagen, Gartenhäuser, sonstige Nebengebäude und selbst landwirtschaftliche Wirtschaftsgebäude und Wochenendhäuser kommt diese Prägungsfunktion nicht zu (BVerwG 30.06.2015). Somit endet der Bebauungszusammenhang jedenfalls an der Westwand des Wohngebäudes auf Fl.Nr. 115/2 und erstreckt sich nicht auch auf die Fl.Nr. 163/2. Auf die Eigentumsverhältnisse, die Grundstücksgrenzen und auch den bürgerlich-rechtlichen Grundstücksbegriff kann es hier nicht ankommen, da stets nur der äußeren Wirkung (also die Bebauung) eine maßstabsbildende Kraft für die Bereichsabgrenzung zukommt. Der Begriff des wirtschaftlichen Zusammenhangs, wie er im Beitragsrecht Verwendung findet, ist deshalb ohne Bedeutung.

 

Aufgrund der eindeutigen Zuordnung zum Außenbereich, der von jeder Bebauung freizuhalten ist, ist deshalb die Einschränkung des Eigentumsrechts oder eines bestehenden Bebauungsanspruches durch den Bebauungsplan nicht erkennbar.

 

Entsprechend der nach außen wahrnehmbaren Verhältnisse werden die Grundstücke Fl.Nrn. 163/2 und 163/6 aber – wie alle anderen Grundstücke im Geltungsbereich des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplanes – zur gärtnerischen Freizeitnutzung genutzt. Unabhängig davon, ob diese Grundstücke derzeit als gärtnerische Freizeitgestaltung oder eben als Hausgärten genutzt werden, verfolgt die Stadt die städtebauliche Zielsetzung, für diese in sensibler Landschaft gelegenen Grundstücke künftig nur noch eine Nutzung als Gartenhaussiedlung zu erlauben.

 

Einer in zulässiger Weise ausgeübten Nutzung wird dadurch der Bestandschutz nicht entzogen. Wobei sich aber eine Nutzung als Hausgarten (im Außenbereich) für das Wohnhaus auf Fl.Nr. 115/2 äußerlich ohnehin nicht wesentlich von der künftig festgesetzten „gärtnerischen Nutzung zu Freizeitzwecken“ und der dieser Nutzung eigenen Variationsbreite unterscheiden lässt und deshalb regelmäßig auch im Rahmen der künftigen Festsetzung zugelassen werden kann.

 

Die vorhandene Bebauung auf den Grundstücken Fl.Nrn. 163/2 und 163/6 entspricht den Festsetzungen des Bebauungsplanes Gartengebiet Bachhäusl und erfährt durch den Bebauungsplan eine nachträgliche Legitimation. Es ist also auch hier keine Schlechterstellung bzw. Belastung der Grundstücke bzw. der Eigentumsrechte gegeben.

 

Der Einwendung, die Grundstücke Fl.Nrn. 163/6 und 163/2 bzw. hilfsweise nur das Grundstück Fl.Nr. 163/2 vom Bebauungsplan „SO Gartenhausgebiet Bachhäusl“ auszunehmen, wird nicht entsprochen.

 

 

3.         Verfahrensbeschluss

 

Beschluss

Ja: 9  Nein: 0

 

Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss beschloss einstimmig, wie folgt:

 

3.1       Der Bebauungsplanentwurf Sondergebiet „Gartenhausgebiet Bachhäusl“ vom 16.02.2018 für die Grundstücke Fl.Nrn. 715/3 und 738/3 der Gemarkung Nettelkofen und Fl.Nrn. 113/T, 163/10, 163/13, 163/16, 163/17, 163/1/T, 163/14, 163/12, 163/11, 163/15, 163/19, 163/20, 163/9, 163/8, 163/7, 163/6, 163/5, 163/4, 163/3, 163/2, 290/2 und 162/2/T der Gemarkung Elkofen, gefertigt vom Planungsverband Äußerer Wirtschaftsraum München wird unter Berücksichtigung der vorgenannten Änderungen gemäß § 10 Abs. 1 BauGB als Satzung beschlossen.

 

Gleichzeitig wird die Begründung mit Umweltbericht zum Bebauungsplan unter den dort noch vorzunehmenden Änderungen entsprechend der vorgenannten Entscheidungsgründen beschlossen.

 

3.2       Den Betroffenen ist gemäß § 3 Abs. 2 Satz 4 BauGB das Ergebnis über die beschlussmäßige Behandlung der vorgebrachten Stellungnahmen mitzuteilen.

 

3.3       Der Beschluss des Bebauungsplanes ist gemäß § 10 Abs. 3 Satz 1 und 3 BauGB ortsüblich bekanntzumachen. Die Hinweispflichten bei der Bekanntmachung gemäß § 10 Abs. 3 Satz 3, § 44 Abs. 5 und § 215 Abs. 2 BauGB sind zu beachten.

 

3.4       Der Bebauungsplan ist mit der Begründung und der zusammenfassenden Erklärung zu jedermanns Einsicht bereitzuhalten und auf Verlangen ist über den Inhalt Auskunft zu geben; ergänzend sind die Unterlagen gemäß § 10a BauGB im Internet und – sobald verfügbar – über ein zentrales Internetportal des Landes zugänglich zu machen.

 

3.5       Gemäß der Bedingungsfestsetzung (A.5) ist die Zulässigkeit der festgesetzten baulichen Anlagen und Nutzungen erst dann wirksam, wenn der dem Bebauungsplaninhalt widersprechende Bestand beseitigt oder zurückgebaut wird. Die Verwaltung hat dafür die städtebaulichen Verträge mit den detaillierten Rückbau- und Beseitigungsverpflichtungen umzusetzen. Dafür sind jetzt die Grundstückseigentümer aufzufordern, innerhalb von 2 Monaten nach Inkrafttreten des Bebauungsplanes die nachträgliche Erteilung einer Baugenehmigung (Art. 64 BayBO) für sämtliche bauliche Anlagen zu beantragen, und zwar für die dann unverändert zulässigen Anlagen sowie die erst durch den vereinbarten Rückbau an den Bebauungsplan anzupassenden Vorhaben. Art. 57 Abs. 1 Nr. 1 lit. h BayBO und damit die Verfahrensfreiheit kommen nicht zur Anwendung, da es sich um keine gesetzliche Kleingartenanlage im Sinne des Bundeskleingartengesetzes handelt.

 

3.6       Die Verwaltung hat in Vollziehung der städtebaulichen Verträge durchzusetzen, dass die Arbeiten zum Rückbau bzw. zur Beseitigung innerhalb von 6 Monaten nach Inkrafttreten des Bebauungsplanes durchgeführt werden. Bei Nichterfüllung ist die Ersatzvornahme im Wege der Leistungsklage durchzusetzen oder hilfsweise durch bauaufsichtliche Zwangsmaßnahmen (Landratsamt Ebersberg).

 

3.7       Mit der vollständigen Durchführung der Arbeiten bzw. der Ersatzvornahmen ist dann die aufschiebende Bedingung des Bebauungsplanes erfüllt und die bauliche Nutzung zulässig.

 

3.8       Für das Monitoring zum Bebauungsplan (§ 4c BauGB) wird die Verwaltung beauftragt, im Rahmen jährlicher Ortseinsichten und Bilddokumentation die Einhaltung des Bebauungsplanes zu überwachen. Für Verstöße ist umgehend die bauaufsichtliche Ahndung einzuleiten.

 

 

Anwesend 10

Das Ausschussmitglied Herr Josef Carpus ist erschienen.