Tagesordnungspunkt

TOP Ö 9: Tekturplan zum Antrag auf Vorbescheid für den Neubau von zwei Mehrfamilienhäusern mit Tiefgarage auf den Grundstücken Fl.Nrn. 191/24 und 191/94 der Gemarkung Öxing (Heilmannsiedlung 23)

BezeichnungInhalt
Sitzung:24.04.2018   BWUA/043/2018 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Vom Verwaltungsvertreter wurden die eingereichten Tekturpläne sowie die Vorgeschichte des Verfahrens erklärt. Mit Beschluss vom 30.01.2018 wurde das gemeindliche Einvernehmen für das o.g. Bauvorhaben aufgrund der Missachtung des Einfügungsgebotes verweigert.

 

Maßgebliche Ablehnungsründe waren die absolute Grundfläche von 468 m², die Wandhöhe von 6,80 m und Firsthöhe von 11,32 m. Dabei wurde von der Stadt die Rechtsauffassung vertreten, dass der Bebauung am „Birkenholz“ trotz der unmittelbaren Nähe keine Prägungswirkung gegenüber dem Baugrundstück zukommt. Maßgeblich für den Einfügungsrahmen ist allein die das Baugrundstück prägende kleinteiligere Bebauung des nördlichen Siedlungsgebietes „Heilmannsiedlung“.

 

Das Landratsamt Ebersberg hat die Rechtsauffassung der Stadt geteilt.

 

Jetzt wurden Änderungspläne zum Vorbescheid vorgelegt, die folgende Einzelfragen zur Entscheidung stellt:

  1. Ist das Maß des Baukörpers hinsichtlich der Wandhöhe planungsrechtlich zulässig?
  2. Ist das Maß des Baukörpers hinsichtlich der Firsthöhe planungsrechtlich zulässig?
  3. Ist das Maß des Baukörpers hinsichtlich der Länge und Breite planungsrechtlich zulässig?
  4. Ist das Maß des Baukörpers hinsichtlich der dargestellten Geschossigkeit / Anzahl der Geschosse planungsrechtlich zulässig?

 

Zur Vermeidung von Wiederholungen wird auf die umfangreichen Ausführungen in der Sitzung am 30.01.2018 verwiesen und lediglich auf diejenigen Zulässigkeitsanforderungen noch näher eingegangen, die zur ursprünglichen Verweigerung des Einvernehmens geführt haben:

 

Absolute Grundfläche

Beantragt werden jetzt zwei Gebäude mit Grundmaßen von jeweils 20 × 10,50 m, die mit einem eingeschossigen Zwischengebäude verbunden werden. Im äußeren Erscheinungsbild entstehen jetzt 2 selbständige Baukörper. Dieser Betrachtungsansatz setzt aber auch zwingend voraus, dass der Verbindungsbau ausschließlich als Nebengebäude genutzt wird (das schließt eine Nutzung z.B. als Dachterrasse aus) und als solches auch äußerlich eindeutig erkennbar ist. Eine Benutzung zu Wohnzwecken jeder Art (etwa als Dachterrasse) scheidet damit aus.

 

Mit einer absoluten Grundfläche von jeweils 210 m² fügt sich das Vorhaben jetzt ein. So sind auch in der prägenden Umgebungsbebauung (Heilmannsiedlung 17, 17½) Gebäude mit einer entsprechenden Grundfläche vorhanden und prägen das Baugrundstück.

 

Bauhöhe

Die Wandhöhen der Gebäude betragen jetzt noch 6,10 m (ursprünglich 6,80 m), die Firsthöhe wurde (von 11,32 m) auf 9 m reduziert. Diese Höhenmaße sind bezogen auf das neue (modellierte) Gelände. Der abgesetzte Zwischenbau wurde auf eine Wandhöhe von 4,10 m (vorher 5,69 m) reduziert.

 

Der Bebauung in der Siedlung Birkenholz (Wandhöhe von 6,30 m und Firsthöhe von 9,80 m) kommt trotz der unmittelbaren Nähe wegen ihrer eigenständigen Bebauungsstruktur keine Prägungswirkung zu. Maßgeblich ist die nördlich angrenzende Bebauung im Quartier „Heilmannsiedlung“. Dort weisen die Gebäude Wandhöhen von max. 4,45 m und Firsthöhen bis zu 8,20 m auf. Höhere Gebäude sind erst im Quartier „Am Seeoner Bach“ (Wandhöhen von 6,10 m und Firsthöhen von ca. 9 m) vorhanden. Diese Gebäude prägen – jedenfalls für das Zulässigkeitsmerkmal des Maßes der baulichen Nutzung – das Baugrundstück nicht mehr. Maßgeblich für die Bestimmung des Einfügungsrahmens ist allein die Prägung im Gebiet „Heilmannsiedlung“.

 

Ein Vorhaben kann sich trotz Rahmenüberschreitung aber ausnahmsweise dann noch einfügen, wenn die Überschreitung nicht zu städtebaulichen Spannungen führt. Da das Baugrundstück im Übergangsbereich zwischen Birkenholz und der deutlich kleinteiligeren Bebauung in der „Heilmannsiedlung“ liegt, wird mit einer Firsthöhe von max. 9 m und einer Wandhöhe von 6,10 m ein städtebaulich verträglicher Übergang geschaffen und diese Bauhöhe (abgestimmt mit dem Landratsamt Ebersberg) als einfügungskonform beurteilt. Diese Bauhöhen sind auch in dem nördlich der „Heilmannsiedlung“ angrenzenden Quartier „Am Seeoner Bach“ vorhanden und beschreiben die städtebauliche Vertretbarkeit dieser Höhenentwicklung.

 


Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, dem Tekturplan zum Antrag auf Vorbescheid für den Neubau von zwei Mehrfamilienhäusern mit Tiefgarage auf den Grundstücken Fl.Nrn. 191/24 und 191/94 der Gemarkung Öxing, Heilmannsiedlung 23, das gemeindliche Einvernehmen zu erteilen.