Tagesordnungspunkt

TOP Ö 12: Vollzug des Baugesetzbuches (BauGB);
Erlass einer verbundenen Entwicklungs- und Ergänzungssatzung (§ 34 Abs. 4 Nr. 2, 3 BauGB) für die Siedlung "Neudichau";
Öffentliche Auslegung (§ 3 Abs. 2 BauGB) und Behördenbeteiligung (§ 4 Abs. 2 BauGB);
Prüfung der eingegangenen Stellungnahmen und ggf. Satzungsbeschluss

BezeichnungInhalt
Sitzung:24.04.2018   BWUA/043/2018 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Die Beschlussvorlage lag den Stadtratsmitgliedern vor. Vom Verwaltungsvertreter wurde der Inhalt erläutert.

 

A.        Verfahrenschronologie

 

1.         Einleitung/Ursprüngliche Planungsziele

 

Der Stadtrat der Stadt Grafing b.M. hat am 09.12.2014 beschlossen, zur Ortsteilentwicklung von „Neudichau“ eine Entwicklungssatzung (§ 34 Abs. 4 Nr. 2 BauGB) aufzustellen. Der bebaute Bereich dieser Splittersiedlung (Außenbereich; § 35 BauGB) soll damit als im Zusammenhang bebauter Ortsteil (Innenbereich, § 34 BauGB) festgelegt werden.

 

Gleichzeitig sollen mit einer Einbeziehungssatzung (§ 34 Abs. 4 Nr. 3 BauGB) die an den bebauten Bereich angrenzenden Grundstücke Fl.Nrn. 1395 und 1395/12 der Gemarkung Straußdorf in den künftigen Bebauungszusammenhang (Innenbereich) einbezogen werden. Maßgebliches städtebauliches Ziel war es dabei ursprünglich, die bauplanungsrechtlichen Zulässigkeitsvoraussetzungen für eine Bebauung des Grundstücks Fl.Nr. 1395 mit einem „Gesundheitszentrum“ (Sport- und Fitnesscenter) zu schaffen.

 

§ 34 Abs. 4 Nr. 2 BauGB setzt für die Ortsteilfestlegung voraus, dass der bereits bebaute Bereich im Flächennutzungsplan als Baufläche dargestellt ist. Die hierfür notwendige Änderung des Flächennutzungsplans (15. Änderung) wurde durchgeführt. Der Feststellungsbeschluss (§ 5 BauGB) wurde vom Stadtrat am 12.04.2016 gefasst. Die Genehmigung der Flächennutzungsplanänderung (§ 6 Abs. 1 BauGB i.V.m. § 2 ZustVBau) wurde am 24.06.2016 erteilt und ortsüblich bekanntgemacht. Der geänderte Flächennutzungsplan ist am 29.07.2016 in Kraft getreten.

 

In der Folge wurden dann die Beteiligungsverfahren für den Erlass der Entwicklungs- und Einbeziehungssatzung durchgeführt. Am 26.04.2016 hat dann der Bau-, Werk- und Umweltausschuss die in den Beteiligungsverfahren eingegangenen Stellungnahmen behandelt.

 

Der damals geplante Satzungsbeschluss (Abschluss des Verfahrens) war nicht möglich. Stattdessen wurden folgende Satzungsänderungen beschlossen:

 

a)  Vergrößerung/Lageveränderung „Gesundheitszentrum“ Fl.Nr. 1395 (Kainz)

b)  Erweiterung der Wohnbebauung auf Fl.Nr. 1395/12 um ein zweites Wohnhaus (Stadt)

c)  Zusätzliches Wohnhaus auf Fl.Nr. 1393 (Köstler/Böhm)

 

Diese wesentlichen Änderungen des Satzungsinhaltes machten eine neuerliche Durchführung der Beteiligungsverfahren notwendig. Vorher sollten nach Beschlusslage (26.04.2016, Beschlussteil Nr. 4.5) auf der Grundlage des am 26.04.2016 gebilligten Satzungsentwurfes die nachfolgenden städtebaulichen Verträge vorbereitet werden:

 

a)  Sicherung der sozialverträglichen Wohnraumversorgung (Grundsatzbeschluss zur sozialen Wohnungspolitik)

b)  Sicherung der Ausgleichsflächen

c)  Grundabtretung der Verkehrsflächen

d)  Grundabtretung der Flächen für die Errichtung einer Löschwasserzisterne

 

2.         Änderungen der Planungskonzeption

 

In den anschließenden Vertragsgesprächen hat sich dann gezeigt, dass die Umsetzung des geplanten Gesundheitszentrums in Frage steht. Am 20.10.2016 hat die Stadt dann Mitteilung erhalten, dass eine Einigung zwischen dem Grundstückseigentümer und dem potentiellen Betreiber des Gesundheitszentrums gescheitert ist und dieses Vorhaben nicht mehr weiterverfolgt wird. Stattdessen wurde dann im ursprünglich für das Gesundheitszentrum geplanten Erweiterungsgebiet die Errichtung einer Wohnbebauung (3 Doppelhäuser) beantragt.

 

Für diese Wohnbebauung erfolgt dann – anders als beim „Gesundheitszentrum“ – die Erschließung auch über die südliche Privatstraße Fl.Nr. 1395/19, in der auch bereits der gemeindliche Schmutzwasserkanal verlegt und die Wasserleitung erneuert wurden. Diese Änderungen haben dann wiederum die Möglichkeit eröffnet, auch die Bebauung des über 2.000 m² großen Grundstücks Fl.Nr. 1395/11 (Weichselberger) zu optimieren. Nachdem die bisherigen Eigentümer verstorben sind, ist eine Neubebauung unter Beseitigung des bestehenden Wohnhauses geplant.

 

3.         Änderung des Satzungsentwurfes / Rücknahmeantrag

 

3.1       Beschlossene Satzungsänderungen

Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss hat dann am 20.12.2016 den Satzungsentwurf entsprechend inhaltlich geändert (Änderung des Billigungs- und Auslegungsbeschlusses). Die von verschiedenen betroffenen Grundstückseigentümern noch vorgebrachten Änderungswünsche wurden bei der Änderung des Satzungsentwurfes wie folgt berücksichtigt:

 

Gesundheitszentrum/Wohnbebauung auf Fl.Nr. 1395 (Kainz)

Der geänderte Satzungsentwurf sieht auf Wunsch des Eigentümers anstelle des Gesundheits­zentrums 3 Doppelhäuser vor. Die Erschließung erfolgt auch über die im Süden bereits als Privatweg bestehende Straßenfläche.

 

Zusätzliches Wohnhaus auf Fl.Nr. 1393 (Frau Köstler/Herr Dr. Böhm)

Die Eigentümer hatten den Wunsch geäußert, den Baukörper (künftig: überbaubare Grundstücksfläche) weiter nach Norden und dort an den westlichen Rand des Einziehungsgebietes zu verschieben. Damit kann der Eingriff in den Gehölzbestand und die Gartengestaltung (großflächiger Gartenteich) minimiert werden.

 

Zusätzliche Wohnbebauung auf Fl.Nr. 1395/11 (Fam. Weichselberger)

Die Eigentümer hatten den Wunsch geäußert, abweichend vom Bebauungsvorschlag (2 Einfamilienhäuser) künftig überbaubare Grundstücksflächen für die Errichtung eines Einfamilienhauses (Nordwesten) und eines Doppelhauses (Osten) festzusetzen und den östlichen Baukörper weiter nach Süden zu verschieben.

 

3.2       Beantragte Satzungsänderung

In der Folgezeit gab es dann noch Klärungsbedarf hinsichtlich der Bereitschaft zur Straßengrundabtretung beim Anwesen Fl.Nr. 1393 der Gemarkung Straußdorf (Neudichau 10). Da eine Fortsetzung des Satzungsverfahrens die vorherige vertragliche Einigung über die Abtretung der Erschließungsflächen, die Sicherung der Ausgleichsflächen und auch die Einheimischensicherung voraussetzte (vgl. Bau-, Werk- und Umweltausschuss 26.04.2016, Beschlussteil Nr. 4.5), musste die Klärung abgewartet werden. So sind gemäß Grundsatzbeschluss 2015 bei von der Baulandausweisung begünstigten Grundstücken die Erschließungsflächen unentgeltlich abzutreten.

 

In diesem Zusammenhang haben die Eigentümer des Grundstücks Fl.Nr. 1393 (Neudichau 10) dann auch am 23.04.2017 den Antrag gestellt, dass die am 20.01.2016 beantragte Einbeziehung ihres Grundstücks nicht mehr aufrechterhalten wird. Nach wiederholt erbetener Bedenkzeit wurde eine Behandlung dieses „Rücknahmeantrags“ dann wiederholt vertragt. Erst am 20.01.2017 wurde dann endgültig mitgeteilt, dass der „Rücknahmeantrag“ hinfällig ist und damit der westliche Teil des Grundstücks weiterhin für ein weiteres Wohnhaus in den Innenbereich einbezogen werden soll.

 

4.         Städtebauliche Vereinbarungen (Bau-, Werk- und Umweltausschuss am 30.01.2018)

 

Gemäß den Verfahrensbeschlüssen vom 26.04.2016 und 20.12.2016 ist vor dem Satzungsbeschluss der „Grundsatzbeschluss zur sozialverträglichen Wohnraumversorgung“ umzusetzen und die notwendigen Ausgleichsflächen und Erschließungsanlagen vertraglich zu sichern.

 

Weitere grundlegende Voraussetzung für die Vorbereitung dieser städtebaulichen Verträge war die noch offene Entscheidung des Stadtrats über die Bagatellgrenze für die Anwendung des Grundsatzbeschlusses zur sozialverträglichen Wohnungsbaupolitik (sog. Kleinflächenausweisung). Hier hat der Stadtrat dann am 14.11.2017 auf Empfehlungsbeschluss des Bau-, Werk- und Umweltausschusses vom 24.10.2017 folgende Verwaltungsrichtlinien für sog. „Kleinflächenausweisungen“ festgelegt:

 

Entsprechend der Quotenregelung (35 v.H.) im Grundsatzbeschluss 2015 Nr. 3 Buchstabe b erfolgt die inhaltliche Anwendung des Grundsatzbeschlusses nur für Grundstücke im bauplanungsrechtlichen Außenbereich (§ 35 BauGB), für die durch Aufstellung von Bebauungsplänen nach § 30 Abs. 1, 2 oder 3 BauGB oder durch städtebauliche Satzungen nach § 35 Abs. 4 Nrn. 2 BauGB die Zulässigkeitsvoraussetzungen geschaffen werden für

a) mehr als 2 Wohngebäude oder

b) eine Wohnbebauung mit mehr als 5 Wohnungen je Wohngebäude

c) für eine Wohnbebauung mit einer zulässigen Grundfläche gemäß § 19 Abs. 2 BauNVO von insgesamt mehr als 350 m²

 

Die Satzung regelt in § 3 Nr. 4, dass Wohngebäude nur bis max. 5 Wohnungen zulässig sind. Damit kommt die Bagatellgrenze Nr. 2 der „Richtlinie für Kleinflächenausweisungen“ schon dem Grunde nach im gesamten Satzungsgebiet in Betracht.

 

Die Bagatellgrenze nach Nrn. 1 und 3 der Richtlinie wird für die Grundstücke Fl.Nrn. 1395/12 und 1393 nicht überschritten, weil dort überbaubare Grundstücksflächen festgesetzt sind für ein bzw. zwei Wohngebäude, für die auch eine Grundfläche von mehr als 350 m² ausgeschlossen ist. Anwendungsrelevante Baulandausweisungen an die begünstigten Eigentümer sind in den letzten 15 Jahren ebenfalls nicht erfolgt. Damit entfällt für die genannten Grundstücke die Sicherungspflicht für den sozialverträglichen Wohnungsraum (Einheimischensicherung).

 

Eine vertragliche Sicherung der Ziele des Grundsatzbeschlusses hat danach nur noch für die Baulandausweisung für 3 Wohngebäude (mit einer zulässigen Grundfläche von 320 m²) auf dem Grundstück Fl.Nr. 1395 zu erfolgen.

 

Weiter wurden in der Sitzung des Bau-, Werk- und Umweltausschusses am 30.01.2018 dann die Inhalte und der Umfang der städtebaulichen Vereinbarungen zur Erschließungssicherung (Straßengrundabtretung, Löschwassersicherung), der Sicherung der Ausgleichsflächen und auch der Einheimischensicherung festgelegt.

 

Die Verträge wurden dann ausgearbeitet und mit den Beteiligten abgestimmt. Von der notariellen Beurkundung (§ 311b BGB) wurde dann aber abgesehen, nachdem der Eigentümer des Grundstücks Fl.Nr. 1395 am 23.03.2018 erklärt hat, dass nur noch Bauflächen für 2 Wohnhäuser (anstatt der ursprünglich 3 geplanten Wohnhäuser) auf dem Grundstück festgesetzt werden sollen. Da in diesem Fall die Bagatellregelung (Kleinflächenausweisung) auch für diese Baulandausweisung dann Geltung erlangt, wurde der Vertragsabschluss zurückgestellt. Hier ist die Entscheidung des Bau-, Werk- und Umweltausschusses über die Stellungnahme des Eigentümers auf Reduzierung der Baulandausweisung abzuwarten.

 

B.        Fortführung des Satzungsverfahrens, Satzungsbeschluss

 

1.         Erneute öffentliche Auslegung

 

Im Satzungsverfahren erfolgte jetzt auf der Grundlage des Auslegungsbeschlusses vom 20.12.2016 die erneute öffentliche Auslegung (§ 3 Abs. 2 BauGB) für den geänderten Entwurf der Einbeziehungs- und Ergänzungssatzung Neudichau. Die öffentliche Auslegung wurde am 26.01.2018 gemäß § 3 Abs. 2, § 4a Abs. 2 BauGB) ortsüblich bekannt gemacht. Die öffentliche Auslegung gemäß § 34 Abs. 6 i.V.m. § 13 Abs. 2 BauGB und § 3 Abs. 2 BauGB von Satzungsentwurf, Begründung und den wesentlichen bereits vorliegenden umweltbezogenen Stellungnahmen erfolgte dann in der Zeit vom 19.02.2018 bis 23.03.2018. Gleichzeitig erfolgte die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB.

 

2.         Prüfung der Stellungnahmen

 

Im Rahmen der planerischen Abwägung sind die im Beteiligungsverfahren nach §§ 3 Abs. 2, 4 Abs. 2 BauGB eingegangenen Stellungnahmen nun beschlussmäßig zu behandeln. Gemäß Art. 32 Abs. 2 Nr. 2 GO i.V.m. § 2 Nr. 8, § 8 Abs. 1 Nr. 2 Buchst. a, Abs. 2 der Geschäftsordnung des Stadtrats ist der Bau-, Werk- und Umweltausschuss als beschließender Ausschuss zuständig für den Erlass von städtebaulichen Satzungen.

 

Im Beteiligungsverfahren wurden abwägungsrelevante Äußerungen vorgetragen von:

  • Herrn Anton Kainz, Grafing b.M.
  • Herrn Ludwig Kainz, Baldham
  • Landratsamt Ebersberg
  • Wasserwirtschaftsamt Rosenheim
  • Regierung von Oberbayern
  • Gesundheitsamt Ebersberg

 

 

3.         Behandlung der Anregungen und Bedenken         

 

Die Beteiligungsverfahren dienen im Interesse der Rechtssicherheit der gemeindlichen Bauleitplanung der Erfassung und Vervollständigung der planungsrelevanten Belange für die gemäß § 1 Abs. 7 BauGB gebotene Abwägung. Die vorgebrachten Einwendungen sind hierfür beschlussmäßig zu behandeln. Dabei sind alle öffentlichen und privaten Belange entsprechend ihrem objektiven Gewicht gegeneinander und untereinander abzuwägen.

 

3.1       Anton Kainz, Grafing b.M. (Niederschrift vom 23.03.2018)

 

Herr Kainz ist Eigentümer des Grundstücks Fl.Nr. 1395 der Gemarkung Straußdorf. Er hat im Rahmen der öffentlichen Auslegung des Entwurfes der o.g. städtebaulichen Satzung wie folgt Stellung genommen:

 

Der Satzungsentwurf sieht anstelle des ursprünglich geplanten „Gesundheitszentrums“ jetzt Bauflächen für 3 Wohnhäuser vor.

Mit dem Scheitern des Gesundheitszentrums war ich gezwungen, die ursprünglichen Überlegungen zur Neuausrichtung meines Betriebes zu überdenken. Hier ist es gelungen, für die früheren Stallflächen (Schweinehaltung) eine funktionsgerechte Nachfolgenutzung zu finden (vgl. Baugenehmigung vom 07.03.2018). Für diese Nutzungen werden jedoch nicht nur die bestehenden Gebäude sondern auch weitere Flächen im Hofumgriff für Stellplätze und Fahr-/Rangierflächen dieser Nutzungen benötigt.

 

Unter diesen geänderten Umständen führen die bisher geplanten 3 Wohnhäuser zu einer sehr beengten Hofsituation. Bedenkt man auch noch die für die Wohnhäuser notwendigen Garagen und Zufahrtsflächen, so wäre mit einer Bebauung entsprechend dem Satzungsentwurf jegliche weitere Entwicklungsmöglichkeit des Hofes (etwa für Abstell-/Lagerflächen oder Errichtung von Wirtschaftsgebäuden) abgeschnitten. Konkrete bauliche Absichten bestehen nicht und lassen sich auch heute noch nicht näher abschätzen. Nachdem die Landwirtschaft in der Betriebsform des Landbaus (Ackerbau- und Grünlandbetrieb) aber in jedem Fall fortgeführt wird und der Großteil des Gebäudebestandes mittlerweile gewerblich genutzt wird, sollen Entwicklungsflächen für meinen Hof vorgehalten und dafür vorläufig von einer Bebauung freigehalten werden.

 

Deshalb bitte ich um folgende Änderung der Satzung:

Um die in der Verlängerung des Wirtschaftsgebäudes liegenden Teilflächen von einer Bebauung freizuhalten, bitte ich um Aufhebung der Baufläche für das westliche Wohnhaus. Mit der unveränderten Beibehaltung der beiden äußeren (östlichen) Bauflächen und den sonstigen Festsetzungen entspricht der Satzungsinhalt dann meinen geänderten betrieblichen Bedürfnissen.

 

Beschluss:

Ja: 11  Nein: 0  Persönlich beteiligt: 1

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

Die satzungsrechtliche Entwicklung von Neudichau zum Ortsteil unter gleichzeitiger Einbeziehung von Flächen am Siedlungsrand in den künftigen Innenbereich war von Anfang an nicht unumstritten.

Zum ersten Mal in der Planungsgeschichte von Grafing wird dort das Instrument der Entwicklungssatzung eingesetzt, um in der bisherigen Außenbereichssiedlung (Siedlungssplitter) auch eine Bebauung außerhalb des bebauten Bereiches zu ermöglichen. Hinzu kamen die erheblichen ortsplanerischen Bedenken – insbesondere auch des Landratsamtes Ebersberg – gegenüber dem ursprünglich geplanten Fitness-Studio (Gesundheitszentrum).

 

Nach dem sich das Gesundheitszentrum aus privaten Gründen (also nicht von der Stadt oder aus behördlichen Gründen) zerschlagen hat, wurden dann an dessen Standort drei Wohnhäuser festgesetzt. Das wiederum eröffnete die Möglichkeit, zur Erschließung auf die Privatstraße Fl.Nr. 1395/19 zurückzugreifen. Damit hat sich aber wiederum für das Grundstück Fl.Nr. 1395/11 die Chance auf eine weitere Bebauung ergeben. Dort wurde dann anstelle der Beschränkung auf den ursprünglichen Baubestand (1 Einfamilienhaus) eine Bebauung mit einem weiteren Doppelhaus (neben dem Einfamilienhaus) zugelassen. Im Rahmen des Verfahrens wurde dann auch auf dem Grundstück Fl.Nr. 1393 ein zusätzliches Haus begehrt (und zugelassen). Das wiederum hat die Möglichkeit verschafft, auf dem städtischen Grundstück Fl.Nr. 1395/12 ein zweites Wohnhaus festzusetzen.

 

Ein bereits vorliegender Bauantrag für das Grundstück Fl.Nr. 1395 zeigt außerdem, dass auch die mit der satzungsrechtlichen Entwicklung entstehenden Spielräume durchaus ausgenutzt werden. Unter Beachtung der Regelung zur Wohnungszahlbegrenzung werden auf der als Doppelhaus konzeptionierten Baufläche jetzt 4 Wohnungen entstehen. Bemerkenswerte Nutzungspotentiale stecken auch in dem früheren Stall- und Nebengebäude, die jederzeit auch für weitere Wohnungen genutzt werden können.

 

Dieser „Dominoeffekt“ führt also mittlerweile dazu, dass sich die Bebauung von Neudichau unter Beachtung der bei städtebaulichen Satzungen gemäß § 35 Abs. 5 Satz 2 BauGB auf „einzelne Festsetzungen“ limitierten Steuerungsmöglichkeiten sprunghaft entwickeln wird. Eine Verdoppelung der Wohnungszahl gegenüber dem jetzigen Bestand müsste dann erwartet werden.

 

Bei alledem ist zu berücksichtigen, dass die Vereinbarkeit mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung (§ 34 Abs. 5 Nr. 1 BauGB) nicht nur eine gesetzlich bindende Reglementierung für die gewählte Satzung darstellt, sondern auch als allgemeingültiger Planungsanspruch Beachtung finden muss. In diesem Zusammenhang muss durchaus hinterfragt werden, ob die Festsetzung der Gebietsart als „Dorfgebiet“ mit dieser zunehmenden Wohnnutzung noch in Übereinstimmung gebracht werden kann.

 

Schon jetzt zeigt sich, dass hier eine Entwicklungsdynamik entstanden ist, die mit den ursprünglichen Planungsabsichten (vgl. Aufstellungsbeschluss 09.12.2014, Beschlussteil Nr. 2) zur Verlegung des Fitness-Studios von Straußdorf nach Neudichau sowie eines Wohnhauses auf dem städtischen Grundstück nur noch wenig gemein haben. Das drückt sich jetzt auch mit der Stellungnahme des Herrn Kainz aus, der zwischenzeitlich selbst festgestellt hat, dass Entwicklungsmöglichkeiten seines landwirtschaftlichen Betriebes letztendlich nicht mehr möglich sind.

 

Der Einwendung kann aus den vorgenannten Gründen uneingeschränkt entsprochen werden. Sie führt die mit der Satzung entstehende bauliche Entwicklung (2 Häuser) auf Fl.Nr. 1395 auf ein verträgliches Maß zurück. Die Reduzierung auf 2 Wohnhäuser berücksichtigt die Belange der landwirtschaftlichen Betriebe und deren Entwicklungsmöglichkeiten, auf die in einem Dorfgebiet gemäß § 5 Abs. 1 BauNVO vorrangig Rücksicht zu nehmen ist.

 

Herr Dr. Ernst Böhm, Ausschussmitglied, hat gemäß Art. 49 Abs. 1 Satz 1 GO als persönlich Beteiligter an der Abstimmung nicht mitgewirkt.

 

 

3.2       Ludwig Kainz, 85598 Baldham (Schreiben vom 25.02.2018)

 

Für das Grundstück Fl.Nr. 1395/11 in Neudichau wird eine Änderung beantragt. Es sollen auf dem Grundstück drei Einfamilienhäuser entstehen.

Begründung:

Ich, Kainz Ludwig, habe das Grundstück mit der Fl.Nr. 1395/11 der Gemarkung Straußdorf vor kurzem erworben, um eine Bebauung für meine Familien zu realisieren, so dass jedes Kind ein eigenes Haus in Neudichau besitzt. Es sind alle meine drei Kinder in Neudichau aufgewachsen und ich wünsche, dass in naher Zukunft, alle wieder in Neudichau wohnen.

 

 

Beschluss:

Ja: 11  Nein: 0  Persönlich beteiligt: 1

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, der beantragten Änderung des Satzungsentwurfes mit der Festsetzung von Bauflächen für 3 Einfamilienhäuser nicht zu entsprechen.

 

Das Grundstück Fl.Nr. 1395/11 war bereits einmal Gegenstand einer Änderung des Satzungsentwurfes. So konnte nach dem Scheitern des Gesundheitszentrums auf Fl.Nr. 1395 für die Erschließung der dort jetzt vorgesehenen Wohnbebauung auf den Privatweg Fl.Nr. 1395/19 als (künftig öffentliche Straße) zurückgegriffen werden. Diese zusätzliche Erschließung eröffnete die Möglichkeit, auch die Bebauung der Fl.Nr. 1395/11 von vorher 1 Wohnhaus (Entwurf 09.12.2015; Bestandsfestsetzung wie im übrigen Satzungsgebiet) um eine weitere Baufläche (1 Doppelhaus) zu erweitern. Der entsprechenden Anregung vom 16.11.2016 auf die weitere Baufläche (1 EFH + 1 DH) wurde vom Bau-, Werk- und Umweltausschuss am 29.12.2016 entsprochen.

 

Das Grundstück wurde dann veräußert. Der jetzige Eigentümer begehrt jetzt eine nochmalige Änderung der Satzung und die Zulassung von 3 Einfamilienhäusern.

Dass diese zusätzliche bauliche Intensivierung mit dem Wunsch begründet wird, dass für alle 3 Kinder ein eigenes Haus (neben dem Elternhaus auf Fl.Nr. 1394/3) errichtet werden kann, mag aus privater Sicht nachvollziehbar sein. Städtebaulich ist dieser Ansatz aber nicht von Gewicht. Es kann nicht Aufgabe der Bauleitplanung sein, die Siedlungsentwicklung von individuellen Familienverhältnissen leiten zu lassen. Im Übrigen ermöglicht der bisherige Entwurf schon die Bebauung mit 1 Einfamilienhaus und 1 Doppelhaus – also einem Haus pro Kind.

 

Die bisher festgesetzte Bebauung mit 1 Einfamilienhaus und 1 Doppelhaus (anstatt 3 Einfamilienhäuser) ermöglicht einen sparsameren Umgang mit Grund und Boden (§ 1a BauGB). Sie ermöglicht es auch, die baumbestandenen Grünflächen im Südwesten des Grundstücks, wie sie typisch und prägend sind für dörfliche Baugebiete, von einer baulichen Nutzung freizuhalten. Dabei wurde der Großbaum im südwestlichen Grundstückbereich sogar als „zu erhalten“ festgesetzt, da er ortsbildprägende Bedeutung hat.

 

In diesem südwestlichen Grundstücksbereich soll das weitere Einfamilienhaus jetzt entstehen. Der dortige Großbaum wurde zwischenzeitlich schon (zeitlich vor dem durch den Satzungserlass dann entstehenden Erhaltungsgebot) beseitigt. Diese Vorgehensweise steht im Widerspruch zu dem bisherigen Bekenntnis der Stadt, bei der Entwicklung zum Ortsteil die gewachsenen Gehölzstrukturen von Neudichau zu erhalten und damit auch die dörfliche Bebauungsstruktur zu wahren.

 

Dieser Anspruch gilt auch weiterhin. Daran ändert sich auch durch die Beseitigung des schützenden Baumbestandes nichts. Der Schutz der prägenden Gehölz- und Freiflächenstrukturen stellen einen für die Planung gewichtigen Belang dar. Wenn sich die Stadt für die Ortsteilentwicklung eines bisherigen Weilers (Außenbereich) entscheidet, muss sie die Auswirkungen auf die Belange des Naturschutzes und der Landschaftspflege (§ 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB) und vor allem auch auf das Ortsbild beachten. Denn durch die Entwicklungssatzung für den bebauten Außenbereich werden die bisher grundsätzlich unbebaubaren Flächen (§ 35 BauGB) künftig dem Innenbereich zugewiesen und sind dann grundsätzlich bebaubar. Diese „Bereichsänderung“ verlangt, dass sich die Stadt mit den damit verbundenen Konsequenzen auseinandersetzt, vor allem mit der grundsätzlichen Bebaubarkeit (§ 34 BauGB) von Baulücken innerhalb des bebauten Bereiches.

Um diese durch die Planungsentscheidung entstehenden Konflikte zu bewältigen und die von § 34 Abs. 5 Nr. 1 BauGB verlangte geordnete städtebauliche Entwicklung sicherzustellen, mussten deshalb für alle Grundstücke die überbaubaren Grundstücksflächen (durch Baugrenzen) festgesetzt werden. Das war erforderlich, um die übrigen Flächen und auch die gewachsenen Gehölzstrukturen von einer Bebauung freizuhalten und damit – allein mit dem Einfügungsgebot – eine nicht kontrollierbare Bebauung auszuschließen.

 

Die privaten Gründe – eine Bebauung nach den subjektiven Vorstellungen des neuen Eigentümers – haben nicht das Gewicht, um sich gegenüber diesen gewichtigen öffentlichen Belangen durchzusetzen. Schon aus diesen Gründen, der Freihaltung angemessener Grünflächen und dem Schutz einer angemessenen Durchgrünung, wird der Einwendung nicht entsprochen. An Stelle des „zu erhaltenden“ (und vorsorglich gefällten) Baumes wird deshalb künftig eine Ersatzpflanzung festgesetzt.

 

Aber auch aus städtebaulichen Gründen wird der Einwendung nicht entsprochen. Die beantragte Errichtung von 3 Einfamilienhäusern führt zu einer übermäßigen baulichen Verdichtung. Das zeigt ein Vergleich der Grundstücke im Plangebiet hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung und dem Verhältnis der verbleibenden Freiflächen. (Die Vergleichszahlen wurden auf der Grundlage des Einfügungsgebotes (§ 34 Abs. 1 BauGB) ermittelt, das mit dem Inkrafttreten der Satzung dann die Zulassungsvoraussetzungen bestimmt).

 

Das Grundstück Fl.Nr. 1394/3 des Antragstellers stellt mit einer Grundflächenzahl (Hauptgebäude) von 0,15 die bisherige Obergrenze für die Wohnbebauung dar. Für alle anderen Grundstücke in Neudichau ist eine geringere Bebauungsdichte vorhanden oder festgesetzt, und zwar zwischen 0,8–0,14.

 

Selbst die bisher festgesetzte Bebauung auf dem Grundstück Fl.Nr. 1395 (vormals Gesundheitszentrum) mit 3 Wohnhäusern erreicht nur eine Bebauungsdichte von 0,14 – mit der jetzt beschlossenen Reduzierung auf 2 Wohnhäuser dann 0,9.

Das jetzt in Rede stehende Grundstück Fl.Nr. 1395/11 weist mit der bisherigen Festsetzung (1 EFH + 1 DH) eine Bebauungsdichte von 0,13 auf und entspricht damit dem Verhältnis der umliegenden Wohnbebauung. Dieses ausgewogene Verhältnis würde bei einer weiteren Intensivierung der Bebauung (und hier werden die Nebengebäude und Nebenflächen wie Garagen mit Zufahrten, Terrassen, Hauszugänge etc. noch unberücksichtigt gelassen) verlassen und eine Bebauungsdichte von 0,18 erreicht.

 

Würde sich die Stadt dagegen für die Einwendung und damit für eine weitergehende bauliche Verdichtung und Intensivierung der Wohnbebauung von Neudichau entscheiden, dann ist das mit dem Instrument der Entwicklungs- / Einbeziehungssatzung ohnehin nicht mehr zu erreichen. Hier verlangt das Gebot der Planungserfordernis (§ 1 Abs. 3 BauGB) dann die Aufstellung eines Bebauungsplanes. So sind dann beispielsweise Regelungen über das Maß der baulichen Nutzung (§ 19 BauNVO) unverzichtbar, um eine geordnete Bebauung sicherzustellen. Mit den städtebaulichen Satzungen und den dort stark beschränkten Regelungsmöglichkeiten (vgl. § 34 Abs. 5 Satz 2 BauGB) ist das nicht zu erreichen; das Satzungsverfahren müsste letztendlich eingestellt werden.

 

Die Entwicklungssatzung war bisher von der klaren Erkenntnis geleitet, innerhalb des bereits bebauten Bereiches nur den Baubestand als Bauflächen festzusetzen. Einzige Ausnahme war bisher

a) das nur mit einem Kleingebäude (71 m²) unverhältnismäßig gering bebaute Grundstück Fl.Nr. 1393/3 (Größe 1586 m²; Neudichau 13). Dort ist künftig eine Erweiterung auf eine Grundfläche von 130 m² möglich. Diese Festsetzung war geboten, um den Begünstigungsanspruch des § 35 Abs. 4 Nr. 5 BauGB für eine angemessene Erweiterung bestehender Wohngebäude im Außenbereich nicht einzuschränken (Eigentumsschutz).

b) das Grundstück Fl.Nr. 1395/11 – das Grundstück der gegenständlichen Einwendung. Hier war es die besondere Größe des Grundstücks (2016 m²) und die optimierte Erreichbarkeit mit der künftig öffentlichen Erschließungsstraße Fl.Nr. 1395/19, die unter Beachtung ausreichender Freiflächen und der Erhaltung des Gehölzbestands eine maßvolle Erweiterung noch rechtfertigen konnte.

 

Für alle anderen Grundstücke im bebauten Bereich wurden nur Bauflächen für den vorhandenen / genehmigten Baubestand festgesetzt! Würde diese grundsätzliche Beschränkung aufgegeben werden, dann muss das für die gesamte Siedlung gelten. Die Stadt muss sich dann insgesamt mit einer weiteren Bebauung auseinandersetzen, die dann aus Gleichbehandlungsgründen (und mangels tragfähiger städtebaulicher Differenzierungsgründe) kaum mehr abgewehrt werden kann. Ein prägnantes Beispiel dafür mag das Grundstück Fl.Nr. 1393/4 bilden (Größe 4.707 m²). Auch dort wurde bisher aus Gründen der Erhaltung des prägenden Baumbestandes ein Großteil der Freiflächen von einer Bebauung ausgenommen. Auch dort wurde der Baumbestand in der jüngeren Vergangenheit schon reduziert. Auch dort wird man eine weitere bauliche Verdichtung dann nicht mehr unterbinden können.

 

Hier zeigt sich, dass nicht jeder Bauwunsch berücksichtigt werden kann, wenn man die Maßstäbe einer geordneten städtebaulichen Entwicklung wahren möchte. Hier läuft ansonsten die Entwicklung „aus dem Ruder“. Anstatt der anfänglich gewollten Entwicklung einer Splittersiedlung (Weiler) zum Ortsteil (unter Wahrung der Gebietsart „Dorfgebiet“) und einer maßvollen Einbeziehung einzelner Randflächen würde ein unangemessen großes Wohnsiedlungsgebiet entstehen. Dafür ist Neudichau nicht geeignet und man würde auch die allgemeinen Siedlungsgrundsätze verlassen: Siedlungsorte sind die Hauptorte Grafing und Grafing-Bahnhof.

 

Herr Dr. Ernst Böhm, Ausschussmitglied, hat gemäß Art. 49 Abs. 1 Satz 1 GO als persönlich Beteiligter an der Abstimmung nicht mitgewirkt.

 

 

3.3       Landratsamt Ebersberg (Schreiben vom 15.03.2018, Az.: P-2015-3053)

 

Die im Landratsamt vereinigten Träger öffentlicher Belange nehmen zu dem vorliegenden Entwurf wie folgt Stellung:

 

Baufachliche Stellungnahme

Aus baufachlicher Sicht werden keine Anregungen und Einwände geäußert.

 

 

Immissionsschutzfachliche Stellungnahme

a) Verkehrslärm

Die überschlägige Abschätzung der zu erwartenden Lärmimmissionen durch die Kreisstraße EBE 9 wird aufgrund der neu vorliegenden Verkehrsdaten für das Jahr 2015 aktualisiert: Die Abschätzung mit DTV 2015 mit 4.338 Kfz (MT = 254, MN = 33)

Lkw-Anteil tags 3,2% und nachts 2,7% bei 80 km/h und 20 m Abstand zur Straßenmitte zeigt, dass am Standort des landwirtschaftlichen Betriebs mit Überschreitungen der Orientierungswerte der DIN 18005 „Schallschutz im Städtebau“ für Dorfgebiete von 60 dB(A) tags und 50 dB(A) von 2 bis 3 dB(A) zu rechnen ist.

Es wird darauf hingewiesen, dass bei Lärmpegeln von mehr als 45 dB(A) nachts auch bei nur teilweise geöffneten Fenstern ungestörter Schlaf häufig nicht mehr möglich ist. Lärmpegel, die diese Größenordnung überschreiten, treten auch noch am bestehenden Gebäude Fl.Nr. 1395/13 auf (abgeschätzt werden 58/49 dB(A) auf der Nordseite).

Ein Umbau oder gar Abriss mit Neubau der beiden Anwesen unmittelbar an der Kreisstraße (Fl.Nr. 1395/13 und Fl.Nr. 1395) ist nicht ausgeschlossen. Aufgrund der dargestellten Überschreitungen der Orientierungswerte der DIN 18005 sind auf der Nordseite des landwirtschaftlichen Gebäudes – straßenzugewandte Fassade – Maßnahmen zum Lärmschutz erforderlich. Für die West- und Ostfassaden und das Anwesen auf Fl.Nr. 1395/13 werden Maßnahmen empfohlen.

 

Vorschlag an die Stadt Grafing:

Das Thema Verkehrslärm sollte in der Satzung dargestellt werden. Es wird folgende Festsetzung vorgeschlagen: Bei Neubau oder Umbau sind an der Nordseite des bestehenden Anwesens Fl.Nr. 1395 Maßnahmen zum Schutz vor Verkehrslärm für schutzbedürftige Räume (Wohnzimmer, Schlaf- und Kinderzimmer) umzusetzen. Es wird eine Kennzeichnung mittels Planzeichen angeregt. (Für die West- und Ostseite des bestehenden Anwesens auf Fl.Nr. 1395 und für die Nordseite des bestehenden Anwesens Fl.Nr. 1395/13 werden die angegebenen Maßnahmen empfohlen.)

 

·         Zunächst ist durch entsprechende Gestaltung des Grundrisses darauf zu achten, dass schutzbedürftige Räume, insbesondere Schlafräume und Kinderzimmer ein Fenster bzw. eine Lüftungsmöglichkeit ohne Sichtverbindung zur Straße aufweisen. Schutzbedürftige Räume, insbesondere Schlaf- und Kinderzimmer, mit ausschließlicher Lüftung nach Norden sollten vermieden werden.

 

Falls sich eine entsprechende Grundrissorientierung nicht für alle schutzbedürftigen Räume umsetzen lässt, ist mindestens ein Fenster von schutzbedürftigen Räumen (Wohnzimmer, Schlafzimmer, Kinderzimmer), die Fenster nur im Norden haben, mit einer der folgenden Schallschutzmaßnahmen auszurüsten:

·         verglaster Vorbau bzw. Wintergarten

unbeheizter Standard-Wintergarten oder Glaskasten mit Einfachverglasung und einer Mindesttiefe von 60 cm, absorbierend verkleideter Decke und versetzter Anordnung von innen und außen liegenden Fenstern; auch verglaste Loggien sind empfehlenswert.

·         Schiebeläden (nur für Schlafzimmer)

Schiebeläden aus Alupaneelen mit Mineralwolledämmung dienen als Schallschutzelemente vor den Fenstern. Die Läden bewegen sich leichtläufig in Führungsschienen und lassen sich von innen schließen. Oben und unten befinden sich Lüftungsschlitze.

·         vorgehängte Festverglasungen

bei vorgehängten Festverglasungen handelt es sich um Glasscheiben aus selbstreinigendem Verbundsicherheitsglas, die – mit entsprechendem Abstand – vor je ein Fenster der schutzbedürftigen Räume angebracht werden. Die vorgehängten Glaselemente überlappen die Fensteröffnung um ca. 25 cm. Diese Bereiche umlaufend um das Fenster sind mit einer Mineralfasermatte an der Fassade hinterlegt.

·         Lärmoptimierte Fenster (Hamburger HafenCity-Fenster)

Beim Hamburger HafenCity-Fenster handelt es sich um ein Kastenfenster mit gegenläufig kippbaren Fensterflügeln, schallabsorbierend verkleideten Fensterlaibungen und -stürzen sowie einer Verringerung der Kippweite.

 

Im Bereich der fachlichen Stellungnahme der Unteren Immissionsschutzbehörde ist in der Stellungnahme vom 15.03.2018 noch folgender Nachtrag hinzuzufügen:

 

b) Wärmepumpen

Die Untere Immissionsschutzbehörde stellt in der letzten Zeit eine Häufung von Beschwerden über den Lärm von Luft-Wärmepumpen fest. Grund dafür ist in der Regel, dass in heutigen Wohngebieten die Grundstücke häufig klein und die Häuser nahe beieinander stehen. Da ist es besonders wichtig, dass die eingesetzten Wärmepumpen möglichst leise arbeiten. Es wird daher vorgeschlagen, folgende Festsetzungen in die Satzung zu übernehmen:

 

1.   Beim Einbau von Luft-Wärmepumpen sind nur leise Geräte zulässig, deren ins Freie wirkender Schalleistungspegel kleiner oder höchstens gleich 50 dB(A) ist (LWA 50 dB(A)). Der Schalleistungspegel ist in den Herstellerangaben zur Wärmepumpe enthalten.

 

2.   Der Aufstellungsort der Luft-Wärmepumpe muss von der nächstmöglichen benachbarten Wohnbebauung einen Abstand von mindestens 4 m aufweisen. Bei zusätzlichen Schallreflexionen, beispielsweise bei einer Aufstellung der Luft-Wärmepumpe zwischen zwei Hauswänden, in einer Ecke aus zwei Hauswänden oder unter einem Vordach, ist der genannte Abstand nicht ausreichend; in diesen Fällen sind leisere Geräte erforderlich (Nachweis des Herstellers der Luft-Wärmepumpe). Andererseits können bei leiseren Geräten und günstigem Aufstellungsort auch geringere Abstände möglich sein (Nachweis des Herstellers der Luft-Wärmepumpe).

 

3.   Die Wärmepumpeneinheit einschließlich Ventilatoren ist schwingungstechnisch vom Gebäude zu entkoppeln (z.B. umlaufende Nut im Estrich). Es dürfen keine starren Befestigungen oder Verbindungen zum Bauwerk (Boden, Wände etc.) entstehen. Es sind jeweils elastische Elemente, z.B. Gummimetallpuffer, die auf das Gewicht der Wärmepumpeneinheit abgestimmt sind, zwischenzuschalten.

 

Beschluss:

Ja: 11  Nein: 0  Persönlich beteiligt: 1

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

Bisher hat die Stadt Grafing die Festsetzung von Vorkehrungen zum Verkehrslärmschutz abgelehnt. Diese Entscheidung wurde auf der Grundlage der früheren Verkehrsmengenermittlung (DTV 2010) mit 3.038 Kfz und einer prognostizierten Lärmbelastung von 57/49 dB(A) getroffen. Dabei wurde darauf hingewiesen, dass sich die Schutzwürdigkeit zwischen Wohnbebauung im Außenbereich (bisher) und einem (künftig) Dorfgebiet nicht unterscheidet (vgl. BVerwG 05.03.2001). Gleichzeitig wurde aber durch die Festsetzung der überbaubaren und der nicht überbaubaren Grundstücksflächen ein weiteres Heranrücken der Bebauung an die EBE 9 ausgeschlossen.

 

Mit der deutlichen Verkehrszunahme (40%) allein im Zeitraum des bisherigen Verfahrens hat sich die Beurteilungslage jetzt geändert. Da Maßstab für die Rechtmäßigkeit der Abwägung der Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses ist (§ 214 Abs. 3 Satz 1 BauGB), muss diese Änderung auch in der Abwägung berücksichtigt werden. Dabei kommt hinzu, dass für die Beurteilung des bauplanungsrechtlichen Lärmschutzes sogar auf eine künftige Belastung (Prognosezeitraum 10–20 Jahre; BayVGH 12.04.2002) abzustellen ist.

 

Im Rahmen der Lärmvorbeugung wird deshalb der immissionsschutzfachlichen Einwendung teilweise gefolgt. Hierfür wird in Ziffer § 6 neu festgesetzt:

 

„Entlang der nördlichen Außenwände der Grundstücke Fl.Nrn. 1395/13 und 1395 sind schutzbedürftige Räume (insbesondere Schlafräume und Kinderzimmer) nur zulässig, wenn diese ein Fenster bzw. eine Lüftungsmöglichkeit ohne Sichtverbindung zur Straße aufweisen. Schutzbedürftige Räume, insbesondere Schlaf- und Kinderzimmer, mit ausschließlicher Lüftung nach Norden sind unzulässig. Ausnahmen können zugelassen werden, wenn diese Grundrissorientierung zu einer erheblichen baulichen Einschränkung führt (Nutzungsänderung, Umbau) und ein ausreichender Verkehrslärmschutz sichergestellt wird durch schallgedämmte Schiebeläden (nur für Schlafzimmer) oder durch den Einbau von lärmoptimierte Fenstern (Hamburger HafenCity-Fenster).“

 

 

Durch Zeitablauf überholt ist die bisherige Bedingungsfestsetzung in Ziffer 6, wonach die Wohnbebauung auf Fl.Nr. 1395 erst nach Aufgabe der Schweinemast zugelassen ist. Die Schweinehaltung wurde zwischenzeitlich vollständig aufgegeben und für die Stallflächen eine gewerbliche Nachfolgenutzung genehmigt und auch bereits ausgeführt. Damit ist die Feststellungswirkung (Bestandschutz) der früheren Baugenehmigung entfallen. Zusätzlich hat der Eigentümer die Erledigung der Baugenehmigung für die Schweinehaltung erklärt.

 

Die bisherige Festsetzung (Bedingungsfestsetzung § 9 Abs. 2 BauGB) entfällt ersatzlos.

 

Der Festsetzung von Schutzvorkehrungen für Wärmepumpen wird nicht gefolgt. Die Gebietsart wird als Dorfgebiet (§ 5 BauNVO) festgesetzt und hat damit einen geringeren Schutzanspruch für die Wohnruhe zur Folge. Hinzu kommt vor allem, dass die Bebauung auf den vergleichsweise sehr großen Grundstücken ausreichend Abstände untereinander aufweist. Festsetzungen für Lärmschutzvorkehrungen von Wärmepumpen, die nach der Stellungnahme oftmals in Wohngebieten mit verdichteter Bebauung zu Störungen führen, sind hier nicht erforderlich.

 

Herr Dr. Ernst Böhm, Ausschussmitglied, hat gemäß Art. 49 Abs. 1 Satz 1 GO als persönlich Beteiligter an der Abstimmung nicht mitgewirkt.

 

 

Naturschutzfachliche Stellungnahme

Die Abarbeitung der Eingriffsregelung ist nach dem Leitfachen „Bauen im Einklang mit Natur und Landschaft“ erfolgt. Aus naturschutzrechtlicher Sicht bestehend zu dem o.g. Vorhaben generell keine Einwände und Bedenken. Folgendes ist jedoch zu beachten:

1.   Bei der Ermittlung des Ausgangszustandes bitten wir zu beachten, dass es sich bei der Fl.Nr. 1393 der Gemarkung Straußdorf nicht um eine landwirtschaftlich genutzte Fläche, sondern um einen Privatgarten handelt. Wir bitten um Nachbilanzierung.

2.   Um zukünftige Nutzungskonflikte zwischen Privatnutzung und Naturschutz vorzubeugen, bitten wir die Ausgleichsfläche durch einen Zaun von der Bebauung und den Privatgärten abzugrenzen.

3.   Wir bitten die Aufwertungsmaßnahmen der Ausgleichsflächen vor in Kraft treten der Satzung einvernehmlich mit der Unteren Naturschutzbehörde abzustimmen. Die Lage der Ausgleichsfläche im Bereich der Fl.Nr. 1393 der Gemarkung Straußdorf wird sehr kritisch gesehen, da sie sich komplett im Bereich des Privatgartens befindet. Um Nutzungskonflikte zu vermeiden, empfehlen wir diesen Bereich der Ausgleichsfläche zu verlegen.

 

Beschluss:

Ja: 11  Nein: 0  Persönlich beteiligt: 1

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

 

Ausgleichsflächenbilanzierung:

Die in den Innenbereich einbezogenen Flächen unterliegen der naturschutzrechtlichen Ausgleichspflicht (§ 34 Abs. 5 Satz 2 BauGB i.V.m. § 1a Abs. 2, 3 BauGB, § 18 Abs. 1 BauGB).

 

Das gilt aber nach dem eindeutigen Wortlaut des § 18 Abs. 1 BNatSchG nur für die Einbeziehungssatzung, nicht für die Entwicklungssatzung für den bereits bebauten Außenbereich. Unabhängig von der Ausgleichsregelung sind aber auch dort die entstehenden Konflikte mit den Belangen des Naturschutzes (§ 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB) und der Landschaftspflege im Rahmen der Abwägung zu beachten. Hierfür wurden durch die Festsetzung der überbaubaren Grundstücksflächen die bestehenden Freiflächen von einer weiteren Bebauung weitestgehend geschützt und zusätzlich der ortsbildprägende Baumbestand als „zu erhalten“ festgelegt.

 

Die Ermittlung des Ausgleichsbedarfs für die Einbeziehungsflächen erfolgt nach dem Leitfaden „Bauen im Einklang mit Natur und Landschaft“.

 

Die Einbeziehungsflächen (intensiv landwirtschaftlich durch Ackerbau und Intensivgrünland genutztes Gelände) wurden bislang einheitlich als Gebiet geringer Bedeutung für Naturhaushalt und Landschaftsbild und damit der Kategorie I beurteilt. Das gilt aber nicht für das Grundstück Fl.Nr. 1393; die dortige Einbeziehungsfläche liegt innerhalb eines strukturreichen Gartens, der als Gebiet mittlerer Bedeutung für Naturhaushalt und Landschaftsbild in die Kategorie II einzuordnen ist. Hier ist entsprechend der Stellungnahme ein erhöhter Ausgleichsumfang notwendig.

 

Bei Flächen mit niedrigem bis mittleren Versiegelungs- bzw. Nutzungsgrad (GRZ ≤ 0,35) regelt der Leitfaden (Feld Typ B) in der

-      Kategorie I            eine Ausgleichsfaktorspanne von 0,2 bis 0,5

-      Kategorie II           eine Ausgleichsfaktorspanne von 0,5 bis 0,8.

 

Eingriffsfläche sind die einbezogenen Flächen:                         Nutzungsgrad:

a) Fl.Nr. 1395          mit 3.300    Grundfläche  320 m²            GRZ 0,09

b) Fl.Nr. 1393          mit    625 m²     Grundfläche 150 m²            GRZ 0,24*

c) Fl.Nr. 1395/12     mit 1.800 m²     Grundfläche 230 m²            GRZ 0,13

 

*Das Grundstück Fl.Nr. 1393 liegt mit einer Größe von 2.400 m² innerhalb des künftig festgesetzten Bebauungszusammenhangs (Bauland). Es ist derzeit bebaut mit einem Wohnhaus mit einer Grundfläche von 197 m². Mit der zusätzlichen Baufläche (150 m²) und einer bebaubaren Gesamtgrundfläche von 350 m² errechnet sich für das Bauland eine GRZ von 0,14. Für die Ermittlung des Ausgleichsumfangs wird dagegen nur der Grundstücksteil betrachtet, der der neu festgesetzten Baufläche zuzurechnen ist (Umgriff: 625 m²).

 

Um der Eingriffsintensität hinsichtlich des Landschaftsbildes Rechnung zu tragen, wird jeweils ein Ausgleichsfaktor im oberen Bereich der Kompensationsfaktoren-Spanne festgelegt, und zwar für Flächen der Kategorie I von 0,4 und in der Kategorie II von 0,7.

 

Dadurch ergibt sich folgende Ausgleichsverpflichtung:

Fl.Nr. 1395:          Eingriffsfläche  3.300x  0,4 = Ausgleichsfläche                1.320 m²  =>        1.350 m² (gelb)

Fl.Nr. 1393:          Eingriffsfläche    625 m²  x  0,7 = Ausgleichsfläche                   437 m²  =>           450 m² (blau)

Fl.Nr. 1395/12:    Eingriffsfläche  1.800 m² x  0,4 = Ausgleichsfläche                   720 m²  =>           750 m² (grün)

Ausgleichsflächenbedarf gesamt:                                                              2.477 m² =>         2.550 m²                                                                          

Zuordnung:

Um einerseits die bauliche Entwicklung zu begrenzen und andererseits einen naturnahen Siedlungsrand im Anschluss an den endgültigen Bebauungsrand zu entwickeln, enthält der Flächennutzungsplan die Darstellung einer durchgängigen Ortsrandeingrünung.

 

 

Um die Entwicklung einer Ortsrandeingrünung auch rechtlich durchzusetzen, werden diese Flächen dann als naturschutzrechtliche Ausgleichsflächen festgesetzt und gesichert oder zumindest (vgl. bei Neudichau 4) als Grünfläche festgesetzt.

 

Als Ausgleichsmaßnahmen wird eine breite und gut strukturierte Ortsrandeingrünung durch vorgelagerte Streuobstwiesen geschaffen. Die Anordnung der Ausgleichsflächen in Form dieser Eingrünung verfolgt vor allem auch das Ziel, eine äußerlich erkennbare (und naturnahe) Abgrenzung des endgültigen Siedlungsbereiches gegenüber der freien Landschaft zu schaffen. Damit wird vor allem der Belang des Landschaftsbildes kompensiert, dem bei einer Entwicklung in Dörfern große Bedeutung beigemessen wird. Ausgleichsflächen an anderer Stelle sind nicht in der Lage, die landschaftsgerechte Eingrünung der Siedlung zu bewirken. Auch Begehrlichkeiten für eine spätere Weiterentwicklung der Bebauung kann durch Ausgleichsflächen am Rand der Bebauung entgegengewirkt werden.

 

Eine Abweichung von diesem Grundsatz bedarf es beim Grundstück Fl.Nr. 1393. Dort ist dieser Grünstreifen bereits als strukturreiche Gartenfläche angelegt. Anderseits befinden sich innerhalb dieses Grünstreifens aber auch gartenbauliche Elemente (Rosenbeet, Gartenhaus), die der Funktion als Ausgleichsfläche entgegenstehen würden. Wegen der unmittelbaren Nähe zur (mehrmals in der Lage veränderten) Baufläche wäre auch, wie vom Landratsamt vorgetragen, eine Störung der naturnahen Entwicklung zu befürchten (Nutzungskonflikte).

 

Um einerseits den Grundzügen des Flächennutzungsplans (und damit dem Entwicklungsgebot) zu entsprechen und auch eine durchgängige Ortsrandeingrünung zu entwickeln, anderseits aber auch funktionsgerechte Ausgleichsflächen zu schaffen, wird für die im Lageplan blau umrandete Fläche bei Fl.Nr. 1393 die Festsetzung als „Ausgleichsfläche“ aufgegeben und stattdessen die bisher als Acker genutzte Fläche mit einer Länge von ca. 70 m unmittelbar im westlichen Anschluss an den Hausgarten für diesen Zweck festgesetzt (blau gedeckt). Die blau umrandete Fläche bleibt aber weiterhin als Grünfläche festgesetzt; im städtebaulichen Vertrag zur Ausgleichsflächensicherung wird ergänzend vereinbart (jedoch ohne dingliche Sicherung), dass dieser Streifen als Teil eines einheitlichen Ortsrandes als Obstbaum-Wiese anzulegen und dauerhaft zu erhalten ist.

 

Die folgenden Plandarstellungen zeigen die konkrete Lage und deren Zuordnung zu den neu entstehenden Bauflächen (Anmerkung: Die in oranger Farbe gekennzeichnete Ausgleichsfläche wurde in der Außenbereichssatzung 2005 festgelegt und ist durch Dienstbarkeit gesichert.)

 

(Flächenzuordnung in der Planzeichnung)

 

 

 

(Flächenzuordnung im Luftbild)

 

 

Die Umsetzung der Ausgleichsmaßnahmen und die Sicherung der Ausgleichsflächen erfolgt durch städtebaulichen Vertrag (§ 11 BauGB) und wird mittels Dienstbarkeit auch gegenüber dem Rechtsträger der Unteren Naturschutzbehörde gesichert. Dort wird auch gerne die Verpflichtung zur Einzäunung geregelt. Die konkrete inhaltliche Festlegung der jeweiligen Ausgleichsmaßnahmen erfolgt dann nach vorheriger Abstimmung mit der Unteren Naturschutzbehörde. Hierfür enthalten die städtebaulichen Verträge die Pflicht zur Planvorlage und deren fachliche Abstimmung mit der Unteren Naturschutzbehörde und der Stadt Grafing.

 

Herr Dr. Ernst Böhm, Ausschussmitglied, hat gemäß Art. 49 Abs. 1 Satz 1 GO als persönlich Beteiligter an der Abstimmung nicht mitgewirkt.

 

 

3.4       Wasserwirtschaftsamt Rosenheim (E-Mail vom 22.03.2018)

 

Bereits mit Schreiben vom 27.01.2016 haben wir zum damaligen Entwurf vom 09.12.2015 Stellung genommen. Unsere Anregungen wurden in die Begründung des jetzt vorliegenden Entwurfs vom 20.12.2016 unter Punkt 11 aufgenommen.

 

Das ursprünglich geplante Gesundheitszentrum (Fitnessstudio) im Süden des Flurstücks 1395/0 soll nicht mehr realisiert werden. Stattdessen ist hier Wohnbebauung (3 Häuser) vorgesehen. Die Zulässigkeit ist allerdings an die dauerhafte Aufgabe der Schweinemast gekoppelt. Weitere Änderungen gegenüber dem 1. Entwurf ergeben sich auf den Flurstücken 1395/11, 1395/12 und 1393. Hier ist jeweils ein zusätzlicher Bauraum für ein weiteres Wohnhaus bzw. weitere Bebauung vorgesehen.

 

An unserer Stellungnahme vom Januar 2016 halten wir fest. Wir weisen zusätzlich auf Folgendes hin: Insbesondere vor dem Hintergrund der jüngsten Starkniederschläge, die auch den Landkreis Ebersberg getroffen haben, machen wir auf die Notwendigkeit einer ausreichenden Bauvorsorge bzw. eines ausreichenden Objektschutzes aufmerksam. Wir empfehlen der Gemeinde, zusätzliche Festsetzungen zum Objektschutz wie folgt aufzunehmen:

 

-      Die Ausführung der Unterkellerung sollte wasserdicht erfolgen (weiße Wanne). Erkenntnisse über die Grundwasserverhältnisse liegen uns nicht vor. Es wird empfohlen, vor Baubeginn die Grundwasserverhältnisse zu erkunden.

-      Öffnungen am Gebäude sind ausreichend hoch zu setzen (Lichtschächte, Treppenabgänge, Kellerfenster, Türen, Be- und Entlüftungen, Mauerdurchleitungen etc.)

-      Die Höhenkote „Oberkante Rohfußboden“ der Wohngebäude sollte ausreichend hoch über GOK festgesetzt werden.

 

Darüber hinaus bitten wir, unsere Hinweise entsprechend Punkt 11 der Begründung auch in die Satzung zu übernehmen. Ansonsten bestehen gegen den Satzungsentwurf aus wasserwirtschaftlicher Sicht keine Einwände.

 

Beschluss:

Ja: 11  Nein: 0  Persönlich beteiligter: 1

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

Hinsichtlich der durch Verweisung erneut vorgebrachten Stellungnahme vom 27.01.2016 wird auf die Prüfung / Abwägung im Bau-, Werk- und Umweltausschuss vom 26.04.2016 verwiesen. Neue oder geänderte abwägungsrelevante Belange wurden nicht vorgetragen.

 

Herr Dr. Ernst Böhm, Ausschussmitglied, hat gemäß Art. 49 Abs. 1 Satz 1 GO als persönlich Beteiligter an der Abstimmung nicht mitgewirkt.

 

 

Nr. 11 der Begründung lautet:

Die zentrale Abwasserkanalisation von Neudichau erfolgt durch einen Schmutzwasserkanal. Damit ist die Benutzung für die Einleitung von Niederschlagswasser ausgeschlossen (§ 4 Abs. 3, 4 Entwässerungssatzung).

 

Für die Beseitigung des Niederschlagswassers (§ 54 Abs. 1 Nr. 2 WHG: das von Niederschlägen aus dem Bereich von bebauten oder befestigten Flächen gesammelt abfließende Wasser) ist folgendes zu beachten:

 

  • Unverschmutztes Niederschlagswasser ist, soweit die Untergrundverhältnisse es erlauben, zu versickern. Dabei soll als primäre Lösung eine ortsnahe flächenhafte Versickerung über eine geeignete Oberbodenschicht angestrebt werden. Dies ist bei Einhaltung der Randbedingungen der NWFreiV (Niederschlagswasserfreistellungsverordnung) genehmigungsfrei. Je Versickerungsanlage dürfen dabei höchstens 1.000 m² befestigte Fläche angeschlossen werden.

 

  • Bei der Versickerung in das Grundwasser sind die „Technischen Regeln zum schadlosen Einleiten von gesammeltem Niederschlagswasser in das Grundwasser“ (TRENGW) einzuhalten.

 

  • Nähere Hinweise zum erlaubnisfreien Versickern von Niederschlagswasser und ein kostenloses Programm des Bayerischen Landesamtes für Umwelt gibt es unter: http://www.lfu.bayern.de/wasser/fachinformationen/niederschlagswasser_versickerung/index.htm

 

  • Im Allgemeinen soll darauf geachtet werden, die Flächenversiegelung so gering wie möglich zu halten. Dazu gehört die Ausbildung von Hof- und Stellflächen mit Hilfe von durchsickerungsfähigen Baustoffen. Auf die Veröffentlichung des Landesamtes für Umwelt „Praxisratgeber für den Grundstückseigentümer, Regenwasserversickerung – Gestaltung von Wegen und Plätzen“ wird verwiesen.

http://www.bestellen.bayern.de/shoplink/lfw_was_00157.htm

 

Der Übernahme des Begründungsinhaltes in die Satzung wird nicht entsprochen. Weitestgehend handelt es sich um Verweisungen auf rechtliche Verpflichtungen oder allgemeine fachliche Grundsätze. Da jede Festsetzung für sich erforderlich sein muss (§ 1 Abs. 3 BauGB und auch das daraus abgeleitete Gebot der planerischen Zurückhaltung), scheidet eine Festsetzung (als „wiederholende Verfügung“) aus. Hierfür fehlt es auch an einer Ermächtigungsnorm.

Die Übernahme in die Hinweise der Satzung (so ist die Stellungnahme zu verstehen) führt zu keiner Verbesserung; auch die Begründung hat – wie die Hinweise – die Aufgabe eine Informationsaufgabe gegenüber dem Bauherrn und deren Entwurfsverfasser. Dem wird mit der Begrünung in gleicher Weise entsprochen.

 

 

3.5       Regierung von Oberbayern (Schreiben vom 23.02.2018, Az.: 24.2-8291-EBE)

 

Die Regierung von Oberbayern als höhere Landesplanungsbehörde gab zuletzt mit Schreiben vom 07.01.2016 eine Stellungnahme zur o.g. Bauleitplanung ab.

 

Darin kamen wir zu dem Ergebnis, dass das Vorhaben (Festlegung des bebauten Bereiches „Neudichau“ als einen im Zusammenhang bebauten Ortsteil) grundsätzlich den Erfordernissen der Raumordnung entspricht.

 

In den neu vorgelegten Planunterlagen (Entwurf vom 20.12.2016) haben sich u.a. der Umgriff im Westen sowie einzelne Baugrenzen im Osten geändert. Darüber hinaus soll das geplante Gesundheitszentrum nicht realisiert werden und die Fläche stattdessen für Wohnbebauung genutzt werden.

 

Dies gibt aus landesplanerischer Sicht keinen Anlass für eine erneute fachliche Bewertung. Die Planung entspricht weiterhin den Erfordernissen der Raumordnung.

 

Wir weisen vorsorglich darauf hin, dass sich die Stellungnahme nicht auf die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit und den Umgriff der Satzung bezieht. In Zweifelsfällen empfehlen wir eine Abstimmung mit der zuständigen Bauaufsichtsbehörde.

 

Keine Beschlussfassung erforderlich

 

 

3.6       Gesundheitsamt Ebersberg (Schreiben vom 23.02.2018)

 

Sollte der Einbau von Regenwassernutzungsanlagen in die Planungen mit aufgenommen werden weisen wir diesbezüglich auf folgendes hin:

·      Nach § 17 Abs. 2 TrinkwV 2001 dürfen Regenwassernutzungsanlagen

-        nicht mit Trinkwasserleitungen verbunden werden

-        die Leitungen der unterschiedlichen Versorgungssysteme sind beim Einbau dauerhaft farblich unterschiedlich zu kennzeichnen

-        die Entnahmestellen aus Regenwassernutzungsanlagen sind dauerhaft als solche zu kennzeichnen

·      Die Inbetriebnahme einer Regenwassernutzungsanlage ist nach § 13 Abs. 3 TrinkwV 2001 dem Gesundheitsamt Ebersberg anzuzeigen.

 

Beschluss:

Ja: 11  Nein: 0  Persönlich beteiligt: 1

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

Der Einbau von Regenwassernutzungsanlagen wird nicht ausdrücklich unterstützt, ist aber zulässig. Nachdem das Grundstück durch die zentrale Wasserversorgung erschlossen ist, sind die Regelungen der Wasserabgabesatzung zu beachten. Darunter ist auch die ordnungsgemäße Ausführung der Hausinstallation durch die entsprechenden Satzungsbestimmungen (vgl. § 10 WAS) gewährleistet. Die Regelungen der TinkwV sind ohnehin als materielles Recht stets zu beachten. Hierauf wird bei der Prüfung der Entwässerungspläne im nachfolgenden Baugenehmigungsverfahren geachtet, wenn der Einbau von Regenwassernutzungsanlagen geplant ist. Eine Änderung oder Ergänzung der Satzung ist nicht veranlasst.

 

Herr Dr. Ernst Böhm, Ausschussmitglied, hat gemäß Art. 49 Abs. 1 Satz 1 GO als persönlich Beteiligter an der Abstimmung nicht mitgewirkt.

 

 

4.         Verfahrensbeschluss

 

Grundsatzbeschluss:

In Abänderung des Beschlusses vom 30.01.2018 entfällt die Anwendung des Grundsatzbeschlusses zur sozialverträglichen Wohnungsbaupolitik auch für das Grundstück Fl.Nr. 1395 der Gemarkung Straußdorf und damit insgesamt für das gesamte Satzungsgebiet.

 

Durch die städtebauliche Satzung nach 34 Abs. 4 Nrn. 2 BauGB werden die Zulässigkeitsvoraussetzungen geschaffen für

a) nicht mehr als 2 Wohngebäude,

b) eine Wohnbebauung mit nicht mehr als 5 Wohnungen je Wohngebäude, und

c) für eine Wohnbebauung mit einer zulässigen Grundfläche gemäß § 19 Abs. 2 BauNVO von nicht mehr als 350 m²

Mit der Reduzierung der Bebauung von 3 auf jetzt 2 Wohnhäuser sind damit die Bagatellgrenzen der Verwaltungsrichtlinien vom 14.11.2017 (sog. „Kleinflächenausweisungen“) eingehalten.

 

Sicherung der Erschließungsflächen / Ausgleichsflächen:

Weiter verlangt der Grundsatzbeschluss die unentgeltliche Abtretung der öffentlichen Erschließungs- und Bedarfsflächen. Auch die Verfügbarkeit der Ausgleichsflächen und die Umsetzung der Ausgleichsmaßnahmen sind mittels städtebaulichen Vertrag zu sichern. Hierfür bedarf es zur Umsetzung den Abschluss von Kaufverträgen bzw. Dienstbarkeitsbewilligungen, bei denen es sich aufgrund ihres Regelungszwecks um städtebauliche Verträge im Sinne des § 11 BauGB (hier Folgelastenverträge) handelt.

 

Der Abschluss städtebaulicher Verträge ist nur dann zulässig, wenn nicht bereits ein Anspruch auf die Bebauung besteht (§ 11 Abs. 2 Satz 3 BauGB). Aus diesen Gründen hat der Vertragsabschluss (das gilt für die unentgeltliche Erschließungsflächenabtretung) vor dem Satzungsbeschluss zu erfolgen.

 

Aufgrund noch wesentlicher offener Rechtsfragen (Reduzierung der Anzahl der Bauflächen / Kleinflächenausweisung) war eine vorhergehende Beurkundung nicht möglich. Um dennoch den Abschluss des Satzungsverfahrens zu ermöglichen, wird eine Vollzugsbedingung für das In-Kraft-setzen der Satzung (Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses, § 10 BauGB) beschlossen.

 

Hierbei handelt es sich nicht um eine Bedingung für den Satzungsbeschluss selbst. Dieser ist aus rechtsdogmatischen Gründen nicht zulässig und hätte die Rechtswidrigkeit zur Folge (BVerwG 19.09.2002). Hier bleibt der Normsetzungsbefehl selbst unbedingt – nur dessen Vollzug wird vom Eintritt konkret bezeichneter Voraussetzungen abhängig gemacht.

 

Bei städtebaulichen Satzungen bestehen keine vorgezogenen Genehmigungsansprüche, wie es die Vorgriffsgenehmigung (§ 33 Abs. 1 BauGB) für qualifizierte Bebauungspläne vorsieht. Aus diesem Grunde ist eine zeitliche Befristung für die Vollzugaussetzung nicht erforderlich.

 

Erneutes Beteiligungsverfahren:

§ 34 Abs. 6 BauGB verweist für den Verfahrensablauf allein auf die Regelungen des § 13 Abs. 2 BauGB, ohne auch die Vorschriften des § 4a BauGB zur Anwendung zu erklären. Anders als im Bauleitplanverfahren (dort normiert in § 4a Abs. 3 BauGB) ist für städtebauliche Satzung keine wiederholende Auslegung / Behördenbeteiligung festgelegt, wenn sich der Satzungsinhalt ändert. Maßgeblich ist allein, ob im Hinblick auf das stets beachtliche Abwägungsgebot (§ 1 Abs. 7 BauGB) eine nochmalige Bewertung des Satzungsinhaltes erforderlich ist für die ordnungsgemäße und rechtsfehlerfreie Abwägung.

 

Nachdem die beschlossenen Änderungen die Grundzüge der Planung nicht berühren und auch keine öffentlichen Belange oder privaten Interessen erstmalig betroffen oder in einer gewichtigen Weise verändert wurden, ist eine nochmalige Durchführung der Beteiligungsverfahren verzichtbar.

 

Beschluss:

Ja: 11  Nein: 0  Persönlich beteiligt: 1

 

Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss beschloss einstimmig, wie folgt:

 

4.1 Auf eine erneute Durchführung der Öffentlichkeitsbeteiligung oder der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange zu verzichten.

 

4.2 Unter Berücksichtigung der im vorausgegangenen Abwägungsverfahren beschlossenen Änderungen gemäß § 34 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2, 3 BauGB die (gemäß § 34 Abs. 4 Satz 2 BauGB) verbundene Entwicklungs- und Einbeziehungssatzung „Neudichau“ i.d.F. vom 20.12.2016 (gefertigt vom Planungsverband Äußerer Wirtschaftsraum München) als Satzung und die Begründung hierzu zu beschließen.

 

4.3 Die Verwaltung wird beauftragt, den Betroffenen das Ergebnis über die beschlussmäßige Behandlung der vorgebrachten Äußerungen mitzuteilen (§ 13 Abs. 2 Nr. 2 i.V.m. § 3 Abs. 2 Satz 4 BauGB).

 

4.4 Die Verwaltung wird beauftragt, die Satzung auszufertigen und den Satzungsbeschluss gemäß § 34 Abs. 6 Satz 2, § 10 Abs. 3 BauGB bekanntzumachen.

 

Die Erste Bürgermeisterin wird angewiesen, die Ausfertigung und Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses erst dann vorzunehmen, wenn die unentgeltliche Abtretung der Verkehrsflächen und die dingliche Sicherung der Ausgleichsflächen beurkundet sind.

 

4.5 Bei den Grundstücken Fl.Nrn. 1395, 1393 und 1395/12 der Gemarkung Straußdorf, für die mit der Einbeziehungssatzung zusätzliches Baurecht entsteht, wird gemäß den Vollzugsrichtlinien vom 14.11.2017 von der Anwendung des Grundsatzbeschlusses zur Wohnungsbaupolitik vom 10.11.2015 abgesehen. Es handelt sich dort um Kleinflächenausweisung im Sinne der dortigen Regelung (Bagatellgrenze).

 

Herr Dr. Ernst Böhm, Ausschussmitglied, hat gemäß Art. 49 Abs. 1 Satz 1 GO als persönlich Beteiligter an der Abstimmung nicht mitgewirkt.