Tagesordnungspunkt

TOP Ö 10: Vollzug des Baugesetzbuches (BauGB);
Aufstellung des Bebauungsplanes "Nördlich der Nettelkofener Straße /
Adalbert-Stifter-Straße" für ein Allgemeines Wohngebiet;
Öffentliche Auslegung (§ 3 Abs. 2 BauGB) und Behördenbeteiligung (§ 4 Abs. 2 BauGB);
Prüfung der eingegangenen Stellungnahmen und ggf. Satzungsbeschluss (§ 10 Abs. 1 BauGB)

BezeichnungInhalt
Sitzung:24.04.2018   BWUA/043/2018 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Die Beschlussvorlage wurde am 19.04.2018 in das Gremieninfo eingestellt. Vom Verwaltungsvertreter wurde der Inhalt der Vorlage erläutert.

 

1.         Verfahrensablauf

 

Auf Initiative der Grundstückseigentümer hat der Stadtrat am 05.05.2015 (vgl. Niederschrift, TOP 9) die Aufstellung eines Bebauungsplans für Teilflächen der Grundstücke Fl.Nrn. 483/T, 482/T und 381/T der Gemarkung Nettelkofen beschlossen.

 

Dem ist die Änderung des Flächennutzungsplans (13. Änderung) zur Darstellung dieser Flächen als Allgemeines Wohngebiet (§ 1 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO) vorausgegangen. Diese Flächennutzungsplanänderung – eingeleitet am 11.12.2012 – ist am 24.04.2015 in Kraft getreten. Das Entwicklungsgebot (§ 8 Abs. 2 BauGB) ist beachtet.

 

Das Plangebiet ist Teil eines langjährigen Baulandentwicklungsprozesses, der durch das Ergänzungssatzungsverfahren zur Schaffung des Baurechts für den erweiterten Neubau des Kindergartens „St. Elisabeth“ im Jahr 2009 ausgelöst wurde. Für dieses Verfahren war eine informelle städtebauliche Entwicklungsplanung notwendig, die sich mit den städtebaulichen Zielen im dortigen Teilraum auseinandergesetzt hat. Mit Feststellungsbeschluss vom 07.10.2014 wurde dann das endgültige Strukturkonzept festgestellt, das fast deckungsgleich ist mit den Planinhalten des jetzigen Bebauungsplans. Der gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB gebotenen Berücksichtigung der Ziele dieses städtebaulichen Entwicklungskonzeptes ist damit entsprochen.

 

Auf Grundlage dieser Strukturplanung wurde dann auch der Erlass einer Einbeziehungssatzung für das am Ortseingang mittlerweile erstellte Doppelhaus erlassen. Diese vereinfachte Vorgehensweise war möglich, da dieses Gebäude über die Nettelkofener Straße erschlossen wurde. Die Errichtung zusätzlicher Straßen, die wiederum als Rechtsgrundlage einen Bebauungsplan voraussetzen (§ 125 BauGB), war dort nicht notwendig. Für die weitere Bebauung ist aufgrund des dort bestehenden Regelungs- und Festsetzungsbedürfnisses eine städtebauliche Satzung nicht anwendbar und deshalb ein Bebauungsplan aufzustellen.

 

 

2.         Rechtsänderung

 

Mit dem am 12.05.2017 bekannt gemachten „Gesetz zur Umsetzung der Richtlinie 2014/52/EU im Städtebaurecht und zur Stärkung des neuen Zusammenlebens in der Stadt“ vom 04.05.2017 wurde die neue Ermächtigungsgrundlage des § 13b BauGB geschaffen. Danach konnte dann das beschleunigte Verfahren nach § 13a BauGB (Bebauungsplan zur Innenentwicklung) auch für Bebauungspläne angewendet werden, durch die die Zulässigkeit von Wohnnutzungen auf Flächen begründet wird, die sich an im Zusammenhang bebaute Ortsteile anschließen. Hierfür ist der Satzungsbeschluss spätestens bis zum 31.12.2021 zu fassen.

 

Die Voraussetzungen liegen vor, da eingerechnet der südlich anschließenden (und im räumlichen Zusammenhang stehenden) Baugebietsausweisungen „westlich der Elisabethstraße / südlich der Nettelkofener Straße“ mit einer Grundfläche von 2.400 m² insgesamt nur eine Grundfläche (i.S.d. § 19 Abs. 2 BauNVO) von ca. 3.650 m² erreicht wird, also deutlich unterhalb der Flächengrenze von 10.000 m². Eine Pflicht zur Durchführung der Umweltverträglichkeitsprüfung besteht ebenfalls nicht.

 

Da im Bebauungsplan „südlich der Nettelkofener Straße“ die grundstücksrechtliche Umsetzung der naturschutzrechtlichen Ausgleichsflächen nicht erreicht werden konnte, war dort nur mit dem geänderten Verfahren nach § 13b BauGB eine Fortsetzung des Verfahrens möglich. Aufgrund des unmittelbaren räumlichen und städtebaulichen Zusammenhangs der beiden Baugebiete südlich und nördlich der Nettelkofener Straße und auch der zeitlichen Parallelität war eine einheitliche Verfahrensgrundlage geboten um auch hier (nördlich der Nettelkofener Straße) in das beschleunigte Verfahren nach § 13b BauGB überzuleiten.

 

Der Stadtrat hat dann am 20.06.2017 unter Änderung des Aufstellungsbeschlusses vom 05.05.2015 die Überleitung des Verfahrens als Bebauungsplan zur erweiterten Innenentwicklung gemäß § 13b BauGB beschlossen. Die Aufstellung des Bebauungsplans erfolgt nunmehr im beschleunigten Verfahren nach § 13b BauGB 2017.

 

Gemäß § 245c BauGB n.F. ist das Verfahren nach den aufgrund des Gesetzes zur Umsetzung der Richtlinie 2014/52/EU geänderten Vorschriften durchzuführen.

 

 

3.         Beteiligungsverfahren

 

Die frühzeitige Bürgerbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 wurde durchgeführt in der Zeit vom 07.08.2017 bis 15.09.2017. Das Beteiligungsverfahren wurde im örtlichen Amtsblatt der Stadt Grafing b.M. am 30.06.2017 gemeinsam mit dem Aufstellungsbeschluss (§ 2 Abs. 1 Satz BauGB) ortsüblich bekannt gemacht; auf die Durchführung im beschleunigten Verfahren unter Verzicht auf die Umweltprüfung (§ 13b, § 13a Abs. 3 Nr. 1 BauGB) wurde in der gemeinsamen Bekanntmachung der Bürgerbeteiligung und des Aufstellungsbeschlusses (§ 13a Abs. 3 Satz 2 BauGB) hingewiesen. Gleichzeitig (§ 4a Abs. 2 BauGB) wurde am 05.07.2017 bzw. 20.07.2017 die Unterrichtung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange (§ 4 Abs. 1 BauGB) durchgeführt.

 

Die eingegangenen Stellungnahmen wurden vom Bau-, Werk- und Umweltausschuss am 26.09.2017 geprüft und dort der Billigungs- und Auslegungsbeschluss gefasst. Die entsprechend der Beschlussfassung geänderten Unterlagen des Bebauungsplanentwurfs wurden dann gem. §13a Abs. 2 Nr. 1, § 13 Abs. 2 Nr. 2 BauGB gemäß § 3 Abs. 2 BauGB gemeinsam mit den wesentlichen bereits vorliegenden umweltbezogenen Stellungnahmen in der Zeit vom 26.02.2018 bis 29.03.2018 öffentlich ausgelegt. Die öffentliche Auslegung wurde im Amtsblatt der Stadt Grafing b.M. Nr. 222 vom 26.01.2018 fristgerecht ortüblich bekanntgemacht. Der Inhalt der Bekanntmachung und die nach § 3 Abs. 2 Satz 1 auszulegenden Unterlagen wurden gemäß § 4a Abs. 4 BauGB zusätzlich ins Internet eingestellt. Gleichzeitig (§ 4a Abs. 2 BauGB) wurden die beteiligten Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. §13a Abs. 2 Nr. 1, § 13 Abs. 2 Nr. 3 BauGB gemäß § 4 Abs. 2 BauGB beteiligt und gemäß § 3 Abs. 2 Satz 3 BauGB von der Auslegung benachrichtigt.

 

Im Rahmen der planerischen Abwägung sind die im Beteiligungsverfahren nach §§ 3 Abs. 2, 4 Abs. 2 BauGB eingegangenen Stellungnahmen nun beschlussmäßig zu behandeln. Gemäß Art. 32 Abs. 2 Nr. 2 GO i.V.m. § 2 Nr. 8, § 8 Abs. 1 Nr. 2 Buchst. a, Abs. 2 der Geschäftsordnung des Stadtrats ist der Bau-, Werk- und Umweltausschuss als beschließender Ausschuss zuständig für den Erlass von Bebauungsplänen.

 

Im Beteiligungsverfahren wurden abwägungsrelevante Äußerungen vorgetragen von:

1.   Armin Wach, Grafing b.M.

2.   Ignaz Fuchs, Grafing b.M.

3.   Landratsamt Ebersberg

4.   Wasserwirtschaftsamt Rosenheim

5.   Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten

6.   Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung Ebersberg

7.   Eisenbahn-Bundesamt

 

 

4.         Behandlung der Anregungen und Bedenken         

 

Die Beteiligungsverfahren dienen im Interesse der Rechtssicherheit der gemeindlichen Bauleitplanung der Erfassung und Vervollständigung der planungsrelevanten Belange für die gemäß § 1 Abs. 7 BauGB gebotene Abwägung. Die vorgebrachten Einwendungen sind hierfür beschlussmäßig zu behandeln. Dabei sind alle öffentlichen und privaten Belange entsprechend ihrem objektiven Gewicht gegeneinander und untereinander abzuwägen.

 

4.1       Armin Wach, Grafing b.M. (Schreiben vom 09.01.2018)

 

Es wurden Bildaufnahmen des östlichen Teilbereichs des geplanten Baugebiets übermittelt. Nach Mitteilung bildet sich nach nur zwei Regentagen im Bereich künftiger Bauflächen ein See, der auch Tage später noch zu sehen war.

Der Grund dafür ist die Tatsache, dass sich in ca. 6 m Tiefe eine wasserundurchlässige Tonschicht befindet, die bis zum Seeschneidweiher reicht. Deshalb kann das Wasser auch nicht versickern, sondern läuft langsam über den Melakgraben ab. Das heißt, dort wo gebaut werden soll, besteht ein natürliches Rückhaltebecken, das verhindert, dass bei Starkregen die Melak bzw. die Stadt geflutet wird.

 

„Da ich einschlägige, leidvolle Erfahrung habe und auf der Nordseite meines Grundstücks in ca. 1 m Tiefe – ob mit oder ohne Regen – das Grundwasser steht, bitte ich Sie, die Bebauung ostwärts der auf dem Bild erkennbaren Abbruchkante nochmals kritisch zu überdenken.“

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

Die Stadt Grafing b.M. hat durch 3 geologische Gutachten die Boden- und Grundwasserverhältnisse erkundet. Anhand der dabei gewonnenen Erkenntnisse hat die Stadt Grafing b.M. das Baugebiet an der Ostseite erheblich reduziert. Die Planung wurde darauf beschränkt, dass die öffentlichen Verkehrsflächen (und damit auch die leitungsgebundenen Erschließungsanlagen) noch in Bereichen mit tragfähigem Untergrund liegen. Auch die Bebauung selbst wurde für das hinsichtlich der Untergrundverhältnisse problematische Grundstück Fl.Nr. 381 dahingehend modifiziert, dass im Bereich der Bauflächen in Gründungstiefe ausreichend tragfähige Böden anstehen. Zwangsläufig sind Gebäude mit wasserdichten Kellern vorzusehen. Was bleibt, ist die Bauwasserhaltung in der Bauphase.

 

Zum Schutz vor Starkregen und Hochwasser sind die Gebäude innerhalb der hier angesprochenen tieferliegenden Bereiche mit einem Höhenabstand von 30 cm zur Geländeoberkante auszuführen (Festsetzung A.5.2). Außerdem ist eine Geländeauffüllung bis max. 0,50 m zulässig (vgl. Festsetzung A.5.4).

 

Soweit zum Schutz der Bebauung und der Sicherheit der Bewohner. Hinsichtlich des „Hochwasserschutzes“ und den damit einhergehenden Belangen ist festzustellen, dass es sich bei der bezeichneten Fläche nicht um ein festgesetztes Überschwemmungsgebiet handelt (§§ 76, 78 WHG). Somit besteht kein Planungs- und Bauverbot für diese Fläche. Ungeachtet dessen sind diese Belange aber in der Planabwägung zu berücksichtigen. Das erfolgte bereits dahingehend, dass eine östlich der geplanten Bebauung liegende Fläche als Retentionsfläche festgesetzt wurde und damit Vorsorge für die Erhaltung als Rückhalteraum für mögliche Starkniederschläge getroffen wurde.

 

Eine Verschärfung des Hochwasserabflusses in den Melak-Graben und in das Stadtgebiet ist aufgrund der geplanten Reduzierung der natürlichen Staufläche um rund 3.000 m² nicht zu erkennen. Das Wasserwirtschaftsamt, dessen fachliche Stellungnahme besondere Bedeutung zukommt (vgl. BayVGH 26.04.2001), hat diesbezüglich ebenfalls keine Einwände vorgebracht.

 

An der Bebauung auch der kritischen Flächen östlich der „Abbruchkante“ wird aus diesen Gründen festgehalten. Die vorgetragenen Belange haben nicht das Gewicht, um von der Schaffung von Wohnbauland abzusehen und diese Flächen von einer Bebauung freizuhalten.

 

 

4.2       Ignaz Fuchs, Grafing b.M. (Schreiben vom 23.03.2018)

 

Es wurde gebeten, die beiden geplanten Baufelder im Nordwesten (auf Fl.Nr. 483 der Gemarkung Nettelkofen) oberhalb des bereits bestehenden Gebäudes (Nettelkofener Straße 16, 16a) nochmals um 2 m Richtung Norden zu verschieben. Durch die Verschiebung können bei einer Grundstücksteilung zwei annähernd gleiche Grundstücke erzielen und das südlichere Grundstück hätte mehr Gartenanteil im Süden.

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

Der Einwendung wird entsprochen. Das geringfügige Verschieben der Bauflächen nach Norden um 2 m führt nicht zu nachteiligen Auswirkungen sonstiger öffentlicher und privater Belange. Die minimale Reduzierung der auf dem Grundstück im Norden festgesetzten Grünfläche stellt dabei keine entscheidungsrelevante Einschränkung dar, da es sich um eine private Grünfläche handelt und damit Teil des privaten Hausgartens bleibt. Diese Festsetzung hat den Zweck, die Randflächen aber von bauakzessorischen Nutzungen (Gartenhütten und sonstigen Nebenanlagen etc.) freizuhalten und sie als Obstgarten zu entwickeln. Die Anzahl der Baumpflanzungen bleibt unverändert.

 

Alle Änderungen eines Planentwurfs haben zur Folge, dass die öffentliche Auslegung und die Behördenbeteiligung erneut durchgeführt werden muss (§ 4a Abs. 3 BauGB). Die vom BVerwG 18.04.2016 bestimmten Ausnahmevoraussetzungen liegen nicht vor. Da aber die Planänderung allein mögliche Auswirkungen auf die privaten Interessen des Grundstücksnachbarn Fl.Nr. 482 hat und die hier betroffene Planänderung unter Beachtung des jeweiligen Planungskonzeptes die Grundzüge der Planung nicht berührt, wurde am 28.03.2018 mit Frist bis zum 16.04.2018 eine auf diesen Grundstücksnachbarn beschränkte Bürgerbeteiligung durchgeführt (§ 4a Abs. 3 Satz 4 BauGB). Einwendungen wurden dabei nicht erhoben.

 

 

4.3       Landratsamt Ebersberg (Schreiben vom 20.03.2018, Az.: P-2017-1725)

 

Die im Landratsamt vereinigten Träger öffentlicher Belange nehmen zu dem vorliegenden Entwurf wie folgt Stellung:

 

4.3.1    Baufachliche Stellungnahme

Aus baufachlicher Sicht werden keine weiteren Anregungen oder Einwände geäußert.

 

 

4.3.2    Naturschutzfachliche Stellungnahme

Aus naturschutzfachlicher Sicht bestehen zu dem o.g. Vorhaben keine Einwände und Bedenken.

 

 

4.3.3    Immissionsschutzfachliche Stellungnahme

Im Vergleich zur bisherigen Planfassung wurde nunmehr eine neue Ziffer 10 „Immissionsschutz“ in die Begründung mit aufgenommen. Darin wird auf die Lärmimmissionen der Bahnlinie München–Rosenheim eingegangen: „Das Planungsgebiet liegt in einem Abstand von 1 Kilometer zur Emissionsquelle (Bahnstrecke München-Rosenheim) und damit deutlich weiter entfernt wie ein großer Teil der bestehenden Siedlungsgebiete der Stadt Grafing. Aufgrund des dringend erforderlichen Wohnraums und der vergleichsweise geringen Lärmbelastung ist die Wohngebietsausweisung am vorliegenden Standort gerechtfertigt.“ Weiter wird dargestellt, dass die 16. BlmSchV Anhaltspunkte bietet, wonach „in Wohngebieten Nachtwerte von bis zu 49 dB(A) noch als zumutbar erachtet“ werden.

 

Verkehrslärm

Die neu in die Begründung der Satzung aufgenommene Ziffer 10 zum Immissionsschutz wird zur Kenntnis genommen. Aus immissionsschutzfachlicher Sicht wird bedauert, dass keine Festsetzung zur Grundrissorientierung aufgenommen wurde, so dass Schlaf- und Kinderzimmer-Fenster auf die nördlichen Gebäudeseiten zu orientieren sind. Zumindest ein Hinweis auf die – in der gegebenen Lage – nicht offensichtliche nächtliche Lärmbelastung wäre wünschenswert.

 

Wärmepumpen

Die Untere Immissionsschutzbehörde stellt in letzter Zeit eine Häufung von Beschwerden über den Lärm von Luft-Wärmepumpen fest. Grund dafür ist in der Regel, dass in heutigen Wohngebieten die Grundstücke häufig klein und die Häuser nahe beieinander stehen. Da ist es besonders wichtig, dass die eingesetzten Wärmepumpen möglichst leise arbeiten. Es wird daher vorgeschlagen, folgende Festsetzung in die Satzung zu übernehmen:

 

1.   Beim Einbau von Luft-Wärmepumpen sind nur leise Geräte zulässig, deren ins Freie wirkender Schallleistungspegel kleiner oder höchstens gleich 50 dB(A) ist (LWA 50 dB(A)). Der Schalleistungspegel ist in den Herstellerangaben zur Wärmepumpe enthalten.

 

2.   Der Aufstellungsort der Luft-Wärmepumpe muss von der nächstmöglichen benachbarten Wohnbebauung einen Abstand von mindestens 7 m aufweisen. Bei zusätzlichen Schallreflexionen, beispielsweise bei einer Aufstellung der Luft-Wärmepumpe zwischen zwei Hauswänden, in einer Ecke aus zwei Hauswänden oder unter einem Vordach, ist der genannte Abstand nicht ausreichend; in diesen Fällen sind leisere Geräte erforderlich (Nachweis des Herstellers der Luft-Wärmepumpe). Andererseits können bei leiseren Geräten und günstigem Aufstellungsort auch geringere Abstände möglich sein (Nachweis des Herstellers der Luft-Wärmepumpe).

 

3.   Die Wärmepumpeneinheit einschließlich Ventilatoren ist schwingungstechnisch vom Gebäude zu entkoppeln (z.B. umlaufende Nut im Estrich). Es dürfen keine starren Befestigungen oder Verbindungen zum Bauwerk (Boden, Wände etc.) entstehen. Es sind jeweils elastische Elemente, z.B. Gummimetallpuffer, die auf das Gewicht der Wärmepumpeneinheit abgestimmt sind, zwischenzuschalten.

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

Die Stadt Grafing b.M. verweist auf die Abwägungsentscheidung vom 26.09.2017 und bestätigt das dort getroffene Abwägungsergebnis. Danach wird trotz einer Lärmbelastung aus der Bahnstrecke mit Beurteilungspegeln von 47–48 dB(A) und der damit einhergehenden Überschreitung der Orientierungswerte der DIN 18005 (Schallschutz im Städtebau) in der Nachtzeit (45 dB(A)) an der Planung unverändert festgehalten und von Festsetzungen zum Lärmschutz (etwa Grundrissorientierungen) abgesehen.

 

Die über 1 km entfernte Bahnstrecke führt in einem Großteil von Grafing zu einer Lärmbelastung, die für das Wohnen aber nicht unzumutbar ist. Bei der hier vorliegenden Bebauung mit Einzelhäusern bleibt ausreichend Spielraum für architektonische Selbsthilfemaßnahmen (Grundrissorientierung, Schallschutz-Schiebeläden, Hamburger HafenCity-Fenster), die praktikable Lösungen schafft. Rechtliche Festlegungen sind deshalb entbehrlich.

 

Die für den Lärmschutz vorgeschlagenen Anforderungen beim Einbau von Wärmepumpen werden in der Begründung (Ziffer 10) ergänzt.

Von der vorgeschlagenen Festsetzung dieser Anforderungen wird aber mangels Erfordernis (§ 1 Abs. 3 BauGB) abgesehen. Mit dem Gebot der Rücksichtnahme (§ 15 BauNVO) besteht bereits ausreichender Schutz, um unzumutbare Störungen durch technische Gebäudeanlagen auszuschließen. Da das Gebiet vergleichsweise große Abstände der Gebäude untereinander aufweist, ist die Gefahr von Störungen durch Wärmepumpen wohl auch nicht konkret genug, um die Erforderlichkeit einer Festsetzung im Bebauungsplan zu begründen. Dabei ist es auch fraglich, ob die hier allein maßgebliche Ermächtigungsnorm (§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB) Festsetzungen dieses Inhalts zulässt. Sie dienen gerade nicht vor Immissionen, sondern stellen auf das Emissionsverhalten bestimmter technischer Anlagen ab. Aus diesen Gründen wird der Stellungnahme nicht entsprochen und von einer Festsetzung abgesehen.

 

 

4.4       Wasserwirtschaftsamt Rosenheim

(Schreiben vom 27.03.2018, Az.: 1-4622-EBE 11-5723/2018)

 

Bereits mit Schreiben vom 18.09.2017 haben wir im Rahmen der frühzeitigen Behördenbeteiligung zum Bebauungsplanentwurf vom 22.05.2017 Stellung genommen. Der jetzige Entwurf mit Stand 26.09.2017 sieht ein paar Änderungen vor: so sieht das Bebauungskonzept nun 8 statt 7 Einzelhäuser vor. Im Norden des Plangebiets werden nun innerhalb der Grünflächen auf den Flurstücken 482/0 und 483/0 Flächen für die Niederschlagswasserversickerung festgesetzt. Um der in Nord-Süd-Richtung verlaufenden Gefällestufe gerecht zu werden, werden Flächen für Abgrabungen sowie Aufschüttungen für den Straßenbau in der Satzung festgesetzt.

 

Unser o.g. Schreiben mit den darin enthaltenen Hinweisen und Empfehlungen wurde in der Bauausschusssitzung vom 26.09.2017 gewürdigt. So wurden beispielsweise die Festsetzungen A.12 und A.5.2 neu in die Satzung aufgenommen. Dies wird von uns ausdrücklich begrüßt.

 

Auf dem Flurstück 482/0 wurde eine neue zusätzliche Bodenerkundung durchgeführt. Der den Unterlagen beigelegte vorläufige Bericht vom 21.12.2017 zeigt die Lage der 3 neuen Bohrsondierungen BS1, BS2 und BS3 und enthält die zugehörigen Schichtenverzeichnisse. Bei allen 3 Bohrungen wurde Schwemmkies über der Moräne erkundet (bis max. 3,60 m Tiefe unter GOK in BS2), wobei Grundwasser nur bei BS2 und BS3 angetroffen wurde. Die Schwemmkiesschicht in BS3 liegt unter Rotlage in einer Stärke von nur 70 cm.

 

Lt. Entwässerungskonzept soll das gesamte anfallende Niederschlagswasser versickert werden. Eine Einleitung in Oberflächengewässer wird lt. Begründung ausgeschlossen. Das Niederschlagswasser aus dem Bereich der östlichen Grundstücke Fl.Nr. 381, 382/5 und 382/6 soll über einen Niederschlagswasserkanal zur Versickerung in das westliche Plangebiet abgeleitet werden. Hier ist zu beachten, dass das westliche Plangebiet um 1,50–2,00 m höher liegt.

 

Der Baugrundgutachter weist in seiner E-Mail vom 21.12.2017 darauf hin, dass westlich des geplanten Wendehammers zwar gut durchlässige Böden angetroffen wurden, die Versickerung bereichsweise aber eingeschränkt sein kann (z.B. im Bereich von BS3). Auf den unterlagernden Moränenböden kann sich Wasser aufstauen und unterkellerte Gebäude beeinflussen. Daher empfiehlt der Baugrundgutachter, Versickerungsanlagen in ausreichender Entfernung von Gebäuden anzuordnen.

 

Aus wasserwirtschaftlicher Sicht schließen wir uns den Empfehlungen des Baugrundgutachters an. Bei der Planung der Sickeranlagen ist zu beachten, dass die Mächtigkeit des Sickerraums grundsätzlich mindestens 1 m über MHGW betragen sollte.

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

Die Stadt geht davon aus, dass das in den Bereichen mit unzureichenden Versickerungsverhältnissen (östlich der Geländeabbruchkante) anfallende Niederschlagswasser (Dach- und Hofflächen) in die zur Versickerung gut geeigneten Flächen westlich abgeleitet wird. Dort werden Versickerungsflächen festgesetzt, die für diesen Zweck auch eigentumsrechtlich gesichert werden (Dienstbarkeit).

 

Im Bereich der festgesetzten „Versickerungsfläche“ wurde nach dem Ergebnis der dafür ergänzend durchgeführten hydrogeologischen Untersuchung (Bericht vom 21.12.2017 – Bohrsondierung 1) eine ca. 2,20 m mächtige und für die Versickerung gut geeignete Kiesschicht ergründet, die unterhalb der nur 0,30 m starken Oberbodenschicht ansteht. Grundwasser wurde an der BS 1 nicht angetroffen und an der nahegelegenen BS 2 in einem Abstand von 2,58 m unter Geländeoberkante ermittelt.

 

Mit einer (beispielsweise) ca. 1,50 m tiefen Versickerungsmulde kann der notwendige Grundwasserabstand von mindestens 1 m (Nr. 6 Abs. 2 der TRENGW) eingehalten werden. Aufgrund der Höhenverhältnisse wird sich eine Pumpanlage dann wohl nicht vermeiden lassen. Hier handelt es sich aber nur um eine technische Lösungsalternative. Auch eine Rigolenversickerung (vgl. § 3 NWFreiV) ist denkbar und kann ggf. eine frei ablaufende Entwässerung ermöglichen.

 

Die konkrete Art der Entwässerung wird dann erst in der künftigen Erschließungsplanung festgelegt. Mit der für das Bebauungsplanverfahren als Entwässerungskonzept (BVerwG vom 21.03.2002) geregelten oberflächennahen Versickerung in einem Sickerbecken ist eine geeignete und auch umsetzbare (eigentumsrechtliche Verfügbarkeit ist sichergestellt) Entwässerungsvariante gesichert, die eine schadlose Niederschlagsbeseitigung umsetzbar macht.

 

 

4.5       Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten Ebersberg

(E-Mail vom 29.03.2018)

 

Die Stadt Grafing hat die Aufstellung eines Bebauungsplans zur Ausweisung eines Allgemeinen Wohngebiets (§ 4 BauNV) für die derzeit landwirtschaftlich genutzten Grundstücke am westlichen Ortseingang (Nettelkofener Straße) beschlossen. Für die Beteiligung an o.a. Planungsverfahren bedanken wir uns. Gegen das Vorhaben bestehen aus landwirtschaftlicher Sicht keine Einwände. Aus forstwirtschaftlicher Sicht nehmen wir nachfolgend Stellung.

 

Die Fläche des Vorhabens wurde am 07.08.2017 von Herrn Christian Pflanzl, dem Leiter des Forstreviers Ebersberg, besichtigt. Wald im Sinne des Art. 2 Abs. 1 BayWaldG grenzt an der Nord-West-Ecke des Bebauungsplans in der Form von Privatwald – insbesondere Fl.Nrn. 474/0 und 480/0 (Gemarkung Nettelkofen) – an. Dieser Wald stockt damit in Hauptwindrichtung vorgelagert auf eher anmoorigen Substrat, welches der Halterkraft der Wurzeln nur eingeschränkt Ansatzpunkte bietet. Der zugehörige Waldrand besteht in westlicher Richtung aus Stieleichen und Roterlen (Höhe ca. 20–25 m) sowie in südlicher Richtung aus Eschen und Pappeln (Höhe ca. 25–28 m).

Bei den durch den Bebauungsplan ermöglichten baulichen Anlagen ist grundsätzlich auf ausrechende Abstandsflächen zu achten, um einerseits Gefahren für den Wald (z.B. Feuergefahr, Wurzelverletzungen oder Abgraben des Wassers) und andererseits vom Wald ausgehende Gefahren für Leib und Leben (z.B. durch Baumwurf oder Astbruch) zu minimieren.

Das im Süden geplante Wohnhaus würde bis auf ca. 15–18 m an die besagte Waldecke heranrücken. Hier wäre aus forstfachlicher Sicht eine größere Abstandsfläche von ca. 25 m wünschenswert. Unseres Wissens lagen dem Flächennutzungsplan hier auch ursprünglich größere Abstände zum Wald zugrunde.

Abschließend wird darauf hingewiesen, dass Abstandsflächen nicht auf den Wald übernommen werden können.

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

Die vorgetragenen forstwirtschaftlichen Belange sind inhaltlich uneingeschränkt zutreffend und stellen auch einen in der Bauleitplanung zu berücksichtigenden öffentlichen Belang dar. Im Vordergrund stehen dabei der Schutz der Gebäude und vor allem auch deren Bewohner vor Gefahren (§ 1 Abs. 5. 6 BauGB) aus umstürzenden Bäumen und abbrechenden Ästen (Baum- und Astwurf) oder auch bei Waldbrand. Wechselseitig ist aber auch die Gefährdung des Waldes durch die Wohnbebauung, etwa hinsichtlich der zunehmenden Brandgefahr (Funkenflug, Kleinfeuerungsanlagen etc.) zu beachten.

 

Zu beurteilen sind die jeweiligen örtlichen Gegebenheiten und damit die objektive Gefährdungslage. Hier ist festzustellen, dass der nahegelegene Waldrand aufgrund seines überwiegenden Laubbaumbestandes gut strukturiert ist. Andererseits befinden sich auch Pappeln darunter, die ein höheres Gefährdungspotential (Astbruch-/Astwurf) aufweisen. Entscheidend ist aber, dass das im Baumwurfbereich (Abstand von 25 m) liegende Gebäude (Fl.Nr. 483 Nord) nicht direkt in der Hauptwindrichtung, sondern südlich davon liegt. Vor allem betrifft der verkürzte Abstand nur eine sehr kleine Randfläche des Waldes (Waldgrundstücke: Fl.Nrn. 474 und 480). Betroffen ist allein die Ecke des Waldstücks.

 

Der Bebauungsplan schafft außerdem mit der Festsetzung einer äußeren Grünfläche und der dort festgesetzten Anlegung eines Strauch- und Baumgürtels eine Ortsrandeingrünung. Ein dann entwickelter Ortsrand schafft zusätzlichen Schutz vor Gefährdungen aus dem naheliegenden Waldrand. Hier ist aber die bisherige Festsetzung noch dahingehend klarzustellen, dass es sich bei den „zur Anpflanzung“ festgesetzten Bäumen (Planzeichen 10.6) ausschließlich um großkronige Bäume handelt. Um eine andere Interpretation auszuschließen, ist die Erläuterung des Planzeichens wie folgt zu formulieren: „zu pflanzender Baum (1. Wuchsklasse)“.

 

Angesichts dieser Gegebenheiten ist die Anordnung der Wohnbebauung (betroffen ist 1 Wohngebäude) innerhalb des Baumwurfbereiches noch zu rechtfertigen. Hinzu kommt die Schutzpflicht des Eigentümers, etwa durch Errichtung eines statisch verstärkten Dachstuhls bei Wohnräumen im Dachgeschoss.

 

 

Anwesend 11

Das Ausschussmitglied Herr Josef Pollinger hat die Sitzung verlassen.

 

 

4.6       Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung Ebersberg

(Schreiben vom 19.02.2018)

 

Aus katastertechnischer Sicht bestehen keine Einwände gegen den Bebauungsplan „Nördlich der Nettelkofener Straße/Adalbert-Stifter-Straße.

Da mehrere Flurstücke mit vielen Eigentümern innerhalb des überplanten Gebiets liegen, kann zur Umsetzung des Bebauungsplans ein Umlegungsverfahren nach BauGB sinnvoll sein. Der Bebauungsplan wird dabei in baureife Grundstücke umgesetzt, die Erschließungsflächen werden bereitgestellt, sämtliche Rechte an den Grundstücken werden auf einfache Art geordnet und neu gebildet.

Das Umlegungsverfahren kann von der Stadt Grafing selbst durchgeführt oder auch auf das Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung Ebersberg als Umlegungsstelle übertragen werden. Gerne beraten wir Sie hierzu detailliert und erstellen eine Kosten- sowie Verfahrenszeitabschätzung. Bei Interesse an einer Umlegung bitte ich um Ihre Kontaktaufnahme.

 

Beschluss:

Ja: 11  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

Nach derzeitigem Verhandlungsstand besteht Aussicht auf eine freiwillige Einigung unter den Eigentümern, die Grundstücke im Plangebiet den Festsetzungen des Bebauungsplans anzupassen und die Erschließungsflächen zur Verfügung zu stellen. Nur wenn eine Einigung nicht gelingt, besteht ein öffentliches Bedürfnis, das die Einleitung einer hoheitlichen Bodenordnung (Umlegung, § 45 ff. BauGB) und die daraus entstehenden Auswirkungen auf die Eigentumsverhältnisse rechtfertigt. Für die Verwirklichung des Bebauungsplans ist damit vorrangig die einvernehmliche Bodenordnung abzuwarten. Über die Notwendigkeit einer Umlegung ist dann später zu entscheiden.

 

 

4.7       Eisenbahn-Bundesamt

(Schreiben vom 12.03.2018, Az.: 65141-651pt/005-2018#079)

 

Ihr Schreiben ist am 09.02.2018 beim Eisenbahn-Bundesamt (EBA) eingegangen und wird unter dem o.a. Geschäftszeichen bearbeitet. Ich danke Ihnen für die Beteiligung des EBA als Träger öffentlicher Belange.

 

Das Eisenbahn-Bundesamt ist die zuständige Planfeststellungsbehörde für die Betriebsanlagen und die Bahnstromfernleitungen (Eisenbahninfrastruktur) der Eisenbahnen des Bundes. Es prüft als Träger öffentlicher Belange, ob die zur Stellungnahme vorgelegten Planungen bzw. Vorhaben die Aufgaben nach § 3 des Gesetzes über die Eisenbahnverkehrsverwaltung des Bundes (Bundeseisenbahnverkehrsverwaltungsgesetz – BEVVG) berühren.

 

Aus der Niederschrift über die 35. Sitzung des Bau-, Werk- und Umweltausschusses am 26.09.2017, ist folgende Abwägung der Stadt Grafing enthalten:

 

„In der vorliegenden Planungssituation ist festzustellen, dass das Plangebiet in einem Abstand von 1 Kilometer zur Emissionsquelle, der Bahnstrecke München–Rosenheim, liegt. Es ist deutlich weiter entfernt, wie ein großer Teil der bestehenden Siedlungsgebiete der Stadt Grafing. So ist die Stadt Grafing aufgrund einer Vielzahl von Verkehrswegen (Straßen und Bahnstrecken) insgesamt stark von Verkehrslärmimmissionen belastet, weshalb eine sinnvolle Siedlungsentwicklung nur unter Inanspruchnahme von Flächen möglich ist, die auch immissionsbelastet sind. Eine strenge räumliche Trennung ist schon aufgrund dieser städtebaulichen Ausgangsverhältnisse nicht möglich. Für die Ausweisung von dringend erforderlichen Wohngebieten muss teilweise sogar auf stark lärmbelastete Flächen (z.B. zuletzt an der Aiblinger Straße) zurückgegriffen werden. Im Vergleich der potentiell für eine Siedlungsentwicklung geeigneten Flächen gehört das Plangebiet fraglos zu einem der ruhigsten Gebiete.

 

Die Stadt Grafing weist dem Interesse an der Ausweisung dringend erforderlichen Wohnraums ein höheres Gewicht zu, als dem uneingeschränkten Schutz vor Lärmeinflüssen. An der Wohngebietsausweisung am vorliegenden Standort wird deshalb festgehalten.

Weitere Festsetzungen im Bebauungsplan – etwa einer Grundrissorientierung – werden für entbehrlich gehalten. Die Überschreitung der Orientierungswerte für Allgemeine Wohngebiete von max. 3 dB(A) führt zwar vereinfacht dargestellt zu einer Verdoppelung der Lärmbelastung gegenüber den empfohlenen Orientierungswerten. Da aber Planungsinhalt eine Bebauung mit Einzelhäusern ist, haben die Bauherren – anders als beim Geschosswohnungsbau – ausreichend Möglichkeiten, im Rahmen der architektonischen Selbsthilfe etwaige Schutzvorkehrungen zu treffen. Eine Gefährdung der Wohngesundheit ist deshalb mit der vorliegenden Planung nicht zu befürchten.

 

Die Entscheidung, hier trotz Überschreitung der Orientierungswerte von Schutzfestsetzungen abzusehen ist aufgrund der Zumutbarkeit der Lärmbelastung noch gerechtfertigt. Hierfür bietet die 16. BlmSchV Anhaltspunkte, die in Wohngebieten Nachtwerte von bis zu 49 dB(A) noch als zumutbar erachtet …“

 

Die hier getroffene Abwägung, wird der Belastungsintensität aus dem Bahnverkehrslärm nicht gerecht. Insbesondere die an die Ausführung zur Beurteilung der Verkehrslärmeinwirkungen auf das Plangebiet unmittelbar angefügte Aussage, dass es sich um eines der ruhigsten Gebiete handelt, vermittelt quasi den Eindruck, dass hier insgesamt keine maßgeblichen Verkehrslärmauswirkungen auftreten würden.

 

Daher weist das Eisenbahn-Bundesamt nochmals darauf hin, dass Immissionsbelastungen aus dem Eisenbahnbetrieb der Strecke 5710 Grafing–Wasserburg hinzunehmen sind, bzw. im Bebauungsplanverfahren ausreichende Vorkehrungen zur Bewältigung von Primärschall, Sekundärschall festzusetzen sind.

 

Beschluss:

Ja: 11  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

Die Stadt Grafing b.M. hat Kenntnis von der Lärmbelastung im Plangebiet und hat sich mit der Konfliktsituation auseinandergesetzt. Das Abwägungsergebnis steht nicht im Missverhältnis (Abwägungsdisproportionalität) zum Gesicht der betroffenen Belange. Wie dargestellt wurde, ist eine Lärmbelastung von 47–48 dB(A) in der Nachtzeit im Hinblick auf die Wohnruhe und des gesunden Schlafs nicht unzumutbar. Verkehrslärmbelastungen bis 50 dB(A) sind auch in Dorfgebieten, in denen das Wohnen ebenfalls zulässig ist, nach den Orientierungswerten der DIN 18005 zugelassen. Im Übrigen handelt es sich bei der DIN 18005 um keine verbindlichen Lärmgrenzwerte, sondern eine sachverständige Konkretisierung für die Planabwägung. Auch die 18. BImSchV, die beim Bau von Verkehrswegen beachtliche Grenzwerte vorgibt, bietet eine Orientierungsgröße.

 

Vor allem die Tatsache, dass Grafing großflächig dem Bahnlärm ausgesetzt ist und sich das Plangebiet nicht im Nähe Bereich befindet, sondern vergleichsweise weit entfernt liegt, lässt den Verzicht von verbindlichen Vorgaben für den Lärmschutz rechtfertigen. Hinzu kommt auch, dass beim Einzelhaus (Doppel- oder Einfamilienhaus) auch jederzeit architektonische Selbsthilfemaßnahmen ergriffen werden können (neben der Grundrissorientierung stehen, da die Überschreitungen nur die Nachtzeit betreffen, auch lärmoptimierte Schiebeläden zur Verfügung oder der Einbau von Hamburg-Hafen-City-Fenstern).

 

Die Stadt hält an der Abwägung fest und verzichtet auf Festsetzungen von Vorkehrungen zum Schutz vor Bahnverkehrslärm.

 

 

Anwesend 12

Das Ausschussmitglied Herr Josef Pollinger nahm an der Sitzung wieder teil.

 

 

4.8       Amtliche Änderungen:

 

Durch ein Redaktionsversehen wurden die Planzeichnen in A.10.3 und A.10.4 vertauscht. Das ist wie folgt zu berichtigen: Planzeichen A. 10.3 beschreibt die „Versickerungsfläche“ und A.10.4 die „Retentionsfläche“.

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Vom Bau-, Werk- und Umweltausschuss wurde einstimmig beschlossen, die Festsetzung zum Planzeichen A.10.3 als Versickerungsfläche und zum Planzeichen 10.4 als Retentionsfläche zu ändern.

 

 

4.9       Grundsatzbeschluss zur Wohnungsbaupolitik vom 10.11.2015

 

Die Anwendung des Grundsatzbeschlusses zur Wohnungsbaupolitik ist ein tragender Planungsgrundsatz. Ohne dessen inhaltliche Umsetzung ist – auch aus Gründen der Gleichbehandlung bei der Bauleitplanung – die Aufstellung des Bebauungsplans nicht zu rechtfertigen.

 

a) Einheimischenbindung

Gerade aus Anlass der vorliegenden Bebauungsplanaufstellung hat der Stadtrat am 14.11.2017 eine Bagatellgrenze für die Einheimischenbindung beschlossen. Nach den dort festgelegten Vollzugsrichtlinien zum Grundsatzbeschlusses unterfällt die festgesetzte Bebauung nicht der Einheimischenbindung, da je Grundstückseigentümer nicht mehr als 2 Wohngebäude bzw. keine Wohngebäude mit einer Größe für mehr als 5 Wohnungen entstehen bzw. innerhalb eines Zeitraums von 15 Jahren für die Grundstückseigentümer oder dessen Familienangehörigen dort oder an anderer Stelle geschaffen wurden.

 

b) Unentgeltliche Übertragung der Erschließungsflächen

Weiter verlangt der Grundsatzbeschluss die unentgeltliche Abtretung der öffentlichen Erschließungs- und Bedarfsflächen. Hierfür bedarf es zur Umsetzung den Abschluss von Kaufverträgen bzw. Dienstbarkeitsbewilligungen, bei denen es sich aufgrund ihres Regelungszwecks um städtebauliche Verträge im Sinne des § 11 BauGB (hier Folgelastenverträge) handelt. Der Abschluss dieser Verträge ist nur dann zulässig, wenn nicht bereits ein Anspruch auf die Bebauung besteht (§ 11 Abs. 2 Satz 3 BauGB). Aus diesen Gründen hat der Vertragsabschluss vor dem Satzungsbeschluss und auch vor Entstehung des Anspruchs auf Erteilung einer Vorgriffsgenehmigung nach § 33 Abs. 1 BauGB zu erfolgen.

 

Leider ist aus terminlichen Gründen bzw. aufgrund einer Vertragsänderung und des nochmaligen Fristenlaufs für die Beurkundungsfrist (§ 17 BeurkG) die Beurkundung des bereits verhandelten Vertrags zur Abtretung der Verkehrsflächen und Sicherung der Flächen für die Niederschlagswasserbeseitigung noch nicht erfolgt. Um aber dennoch den Abschluss des Bebauungsplanverfahrens zu ermöglichen, ist eine Vollzugsbedingung für das In-Kraft-setzen des Bebauungsplans (Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses, § 10 BauGB) möglich.

 

Hierbei handelt es sich nicht um eine Bedingung für den Satzungsbeschluss selbst. Dieser ist aus rechtsdogmatischen Gründen nicht zulässig und hätte die Rechtswidrigkeit zur Folge (BVerwG 19.09.2002). Hier bleibt der Normsetzungsbefehl selbst unbedingt – nur dessen Vollzug wird vom Eintritt konkret bezeichneter Voraussetzungen abhängig gemacht.

 

Erfolgt der Eintritt nicht bis zum festgelegten Termin, kündigt der Bau-, Werk- und Umweltausschuss wiederum den „Widerruf“ (die Wiederaufhebung) des Satzungsbeschlusses an. Damit auch der Genehmigungsanspruch nach § 33 BauGB zeitlich suspendiert, da die dort anzustellende positive Prognose über das Inkrafttreten des Bebauungsplanes nicht möglich ist.

 

 

5.         Verfahrensbeschluss

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss beschloss einstimmig, wie folgt:

 

5.1       Der Bebauungsplan „Nördlich der Nettelkofener Straße / Adalbert-Stifter-Straße“ in der Fassung des Entwurfs vom 26.09.2017 unter Berücksichtigung der vorausgegangenen (redaktionellen) Änderungen wird als Satzung (§ 10 Abs. 1 BauGB) beschlossen sowie die Begründung hierzu.

 

5.2       Der Beschluss des Bebauungsplans ist gemäß § 10 Abs. 3 Satz 1, 3 BauGB ortsüblich bekanntzumachen. Der Bebauungsplan ist mit der Begründung und der zusammenfassenden Erklärung nach § 10a Abs. 1 BauGB zu jedermanns Einsicht bereitzuhalten; über den Inhalt ist auf Verlangen Auskunft zu geben. Gleichzeitig ist der Bebauungsplan mit der Begründung und der zusammenfassenden Erklärung gemäß § 10a Abs. 2 BauGB in das Internet einzustellen und – sobald verfügbar – über ein zentrales Internetportal des Landes zugänglich zu machen.

 

5.3       Die Erste Bürgermeisterin wird angewiesen, die Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses nach Nr. 5.2 erst dann vorzunehmen, wenn die unentgeltliche Abtretung der Verkehrsflächen und der dinglichen Sicherung der Sickerflächen und Leitungstrassen für die Niederschlagswasserableitung beurkundet ist. Erfolgt die Beurkundung nicht spätestens bis zum 31.05.2018, dann ist dem Bau-, Werk- und Umweltausschuss der Satzungsbeschluss zur Aufhebung vorzulegen (bedingte Aussetzung des Vollzugs; Art. 36 GO).

 

5.4       Auf die Hinweispflichten bei der Bekanntmachung gemäß § 10 Abs. 3 Satz 3, § 44 Abs. 5 und § 215 Abs. 2 BauGB ist zu achten.