Tagesordnungspunkt

TOP Ö 8: Bauantrag zum Umbau und Einbau von 2 Wohnungen und einem Büro in ein Gewerbegebäude (Betriebswohnungen) auf dem Grundstück Fl.Nr. 295/1 der Gemarkung Grafing (Münchener Straße 55)

BezeichnungInhalt
Sitzung:24.04.2018   BWUA/043/2018 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Die Antragsunterlagen wurden vom Vertreter der Verwaltung vorgestellt und erläutert. Beantragt wird die Umnutzung des mit Baugenehmigung vom 19.06.1995, Az. 95000/254, genehmigten Restaurants in ein Büro (Erdgeschoss) und zwei Betriebswohnungen im 1. Obergeschoss (1 WE über 140 m², eine unter 70 m²).

 

Das Vorhaben liegt im Geltungsbereich des qualifizierten Bebauungsplanes „Gewerbegebiet nördliche Münchener Straße“ und beurteilt sich ausschließlich nach dessen Festsetzungen (§ 30 Abs. 1 BauGB).

 

In Gewerbegebieten ist das Wohnen aufgrund der allgemeinen Zweckbestimmung unzulässig (§ 8 Abs. 1 BauNVO). Ausnahmsweise können gemäß § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO Wohnungen für Sicherheits- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsleiter/-inhaber zugelassen werden (sog. Betriebswohnungen). Sonstige Wohnungen für Beschäftigte (Mitarbeiterwohnungen) zählen darunter jedoch nicht, worauf aus Gründen der Rechtsklarheit ausdrücklich hingewiesen wird.

 

Nach den Antragsunterlagen ist die Umnutzung der Gaststätte (1. Obergeschoss) auf Wohnungen dieser besonderen Nutzungsart (Betriebswohnungen) vorgesehen. Der Bebauungsplan regelt (§ 1 Abs. 7, 8, 9 BauNVO) jedoch, dass Betriebswohnungen nur im 2. Obergeschoss des Teilgebietes B zulässig sind, und zwar nur für Wohnungsgrößen von max. 100 m². Hintergrund dieser Festsetzung waren Bestandschutzerwägungen, da im dortigen Bereich 2 Wohnungen durch Baugenehmigung vom 04.07.1972 schon vorhanden waren und das bei der damaligen Überplanung zum Gewerbegebiet berücksichtigt werden musste. Die Regelung bezweckt die Begrenzung auf die beiden vorhandenen Wohnungen und den größtmöglichen Schutz der Wohnruhe.

 

Die zwei jetzt beantragten (zusätzlichen) Betriebswohnungen liegen sowohl im Teilbereich B, als auch im Teilbereich A des Bebauungsplans. Auch wird die Wohnflächengrenze (100 m²) bei einer Wohnung überschritten. Hierfür bedarf es einer Befreiung. Die Befreiung betrifft ortsrechtliche Einschränkungen (Lage und Größe) für die Zulassung von Betriebswohnungen. Unter Würdigung der zwischenzeitlich im dortigen Gewerbegebiet angesiedelten Nutzungen sind unzumutbare Störungen von betrieblichen Wohnungen nicht zu erkennen. Sicherzustellen ist jedoch stets, dass die Richtwerte (TA-Lärm) von 65 dB(A) tagsüber und 50 dB(A) nachts für den Gewerbelärm nicht überschritten werden. Für die Einwirkungen des Verkehrslärms aus der Münchener Straße sind geeignete Schutzvorkehrungen (etwa Verglasung des Balkonvorbaus) vorzusehen, wenn die Orientierungswerte der DIN 18005 (65 / 55 dB(A)) überschritten werden. Diese bei der Bauleitplanung beachtlichen Anforderungen sind auch beim Befreiungsermessen als öffentliche Belange zu berücksichtigen. Bei Einhaltung dieser Voraussetzungen ist die Abweichung dann auch städtebaulich vertretbar.

 

Der beantragte Balkon (Ostseite) überschreitet den Bauraum im Obergeschoss in einer Tiefe von 1,30 m. Aufgrund der Länge von 9 m handelt es sich nicht mehr um ein untergeordnetes Gebäudeteil. Die Überschreitung ist aber städtebaulich vertretbar; einer Befreiung kann nach § 31 Abs. 2 BauGB zugestimmt werden.

 

Die Umnutzung in ein Büro im EG ist in dem als “Teilbereich B“ im Bebauungsplan festgesetzten Bereich uneingeschränkt zulässig.

 

Hinweis:

Durch die Nutzungsänderung entsteht ein geänderter Stellplatzbedarf:

 

Bestand

 

Fitness-Center (Baugen. B-2008-75 vom 08.05.2008)                                                             13 Stpl.

 

Sanierung Gewerbegebäude (Baugen. B-2007-484 vom 04.03.2008)                              71 Stpl.

(Nutzung als Werkstatt, Autoverkauf, Wohnungen, Installationsbedarf)                        5 LKW

 

Gaststätte (Baugen. N98/27 vom 02.07.1998)                                                                          10 Stpl.

 

Einbau Discount-Markt (Baugen. N-2010-1305 vom 18.12.2010)                                      43 Stpl.

 

Skireparaturraum (Baugen. N-2010-1776 vom 18.04.2011)                                                   3 Stpl.

Summe                                                                                                                                                    140 Stpl.

                                                                                                                                                                      5 LKW

 

Neu

 

Fitness-Center (Baugen. B-2008-75 vom 08.05.2008)                                                             13 Stpl.

 

Sanierung Gewerbegebäude (Baugen. B-2007-484 vom 04.03.2008)                              71 Stpl.

(Nutzung als Werkstatt, Autoverkauf, Wohnungen, Installationsbedarf)                        5 LKW

 

Büro 43,98 m – 1 Stpl./40 m²        1,1 Stpl.                                                                                   2 Stpl.

1 Whg. über 100 m²                                                                                                                              2 Stpl.

1 Whg. unter 100 m²                                                                                                                          1,5 Stpl.

 

Einbau Discountmarkt (Baugen. N-2010-1305 vom 18.12.2010)                                        43 Stpl.

Skireparaturraum (Baugen. N-2010-1776 vom 18.04.2011)                                                   3 Stpl.

Summe          135,5 Stpl.             gerundet                                                                                   136 Stpl.

                                                                                                                                                                      5 LKW

 

Der Stellplatzbedarf ist im Bestand nachgewiesen.

Es sind 3 Fahrradstellplätze neu nachzuweisen.

 


Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, dem Bauantrag zum Umbau und Einbau von 2 Wohnungen und einem Büro in ein Gewerbegebäude (Betriebswohnung) auf dem Grundstück Fl.Nr. 295/1 der Gemarkung Grafing, Münchener Straße 55, das gemeindliche Einvernehmen unter folgenden Maßgaben zu erteilen:

·      Die Nutzung ist auf Betriebswohnungen (§ 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO) beschränkt.

·      Beurteilungspegel durch Gewerbelärm von max. 65 dB(A) tagsüber und max. 50 dB(A) nachts sind einzuhalten.

·      Für die Einwirkungen des Verkehrslärms aus der Münchener Straße sind geeignete Schutzvorkehrungen (etwa Verglasung des Balkonvorbaus) vorzusehen, wenn die Orientierungswerte der DIN 18005 (65 / 55 dB(A)) überschritten werden.