Tagesordnungspunkt

TOP Ö 7: Bauantrag zur Errichtung von drei Mehrfamilienhäusern mit Tiefgarage auf den Grundstücken Fl.Nrn. 228/0 und 228/1 der Gemarkung Grafing (Münchener Straße 27)

BezeichnungInhalt
Sitzung:24.04.2018   BWUA/043/2018 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Vom Verwaltungsvertreter wurde der Bauantrag vorgestellt. Beantragt wird – nach Beseitigung des vorhandenen Gebäudebestands – die Errichtung von 3 Mehrfamilienhäusern mit 33 Wohneinheiten und einer zentralen Tiefgarage mit 39 Stellplätzen.

 

Das Vorhaben liegt im unbeplanten Innenbereich und beurteilt sich nach § 34 BauGB.

 

Art der baulichen Nutzung

Die nähere Umgebungsbebauung entspricht keinem der Baugebiete der BauNVO, sondern stellt eine sog. Gemengelage dar. Die Umgebungsbebauung ist durch ein enges Nebeneinander sich gegenseitig störender Nutzungen geprägt. Neben einer Wohnbebauung finden sich in der prägenden Umgebung eine Kfz-Werkstatt, eine Tankstelle, ein Kino, ein Landwirtschaftsbetrieb, eine Gaststätte und derzeit auch noch die BayWa-Baustoffhandlung.

 

Bei der Einfügungsprüfung nach der Art der baulichen Nutzung ist gem. § 34 Abs. 1 BauGB hilfsweise auf die Typisierung der Nutzungsarten in der BauNVO zurückzugreifen, die in der Umgebung vorhanden sind. Die beantragte allgemeine Wohnnutzung, die in der prägenden Umgebungsbebauung ebenfalls vorhanden ist, fügt sich damit ebenfalls ein (Gebietsverträglichkeit). Auf den Umfang (Anzahl der Wohnungen) kommt es insoweit nicht an.

 

Entscheidende Bedeutung kommt in der Gemengelage dem wechselseitig zu beachtenden Gebot der Rücksichtnahme zu (Umgebungsverträglichkeit). Dabei ist sicherzustellen, dass sich eine (heranrückende) Wohnbebauung keinen unzumutbaren Lärmbelastungen aussetzt oder durch einen heranrückenden Gewerbebetrieb ausgesetzt wird. Im vorliegenden Baufall besteht offenkundig die Gefahr unzumutbarer Lärmeinwirkungen aus dem westlich benachbarten Kino-Parkplatz. Aufgrund des Betriebs auch in der Nachtzeit sind Lärmkonflikte (maßgeblich für die Beurteilung ist die TA-Lärm) nicht ausgeschlossen.

 

Diesen Anforderungen folgend wurden bei der dem Kino-Parkplatz nächstgelegenen Wohnungen (Haus C; Wohnung 3, 6 und 9) die schutzwürdigen Räume so positioniert, dass deren Belüftung (Fenster) über eine Gebäudeseite möglich ist, die der Lärmquelle nicht zugewandt ist.

 

Fraglich ist die Einhaltung dieser Anforderung noch bei Haus A – Wohnung 4, 8 und 12. Hier liegt das Fenster an der Südseite im kritischen Nahbereich zum Parkplatz. Soweit dort der zulässige Richtwert von nachts 40 dB(A) überschritten wird (die Beurteilung geht von der Einhaltung des Richtwertes für die Tagzeit aus), besteht die Möglichkeit von einfachen Schutzmaßnahmen (etwa lärmoptimierten Schiebeläden oder eines Glasvorbaus (Prallscheibe) beim Fenster an der Westseite). Die Möglichkeit der Mittelwertbeurteilung (Nr. 6.7 der TA-Lärm) wurde vorerst außer Acht gelassen.

Eine abschließende Beurteilung kann letztendlich erst nach Vorlage des schalltechnischen Gutachtens (wurde vom Bauherrn beauftragt) erfolgen.

 

Außerdem wurde die lärmrelevante Tiefgarage so angeordnet, dass unzumutbare Störungen der Wohnruhe in der Umgebung offenkundig ausgeschlossen sind. Allein für die 8 offenen Stellplätze an der Nordgrenze ist noch der Nachweis zu führen, dass die dort angrenzende (mögliche) Wohnbebauung nicht unzumutbar gestört wird.

 

Gesunde Wohnverhältnisse

Hinsichtlich des Straßenlärms (Münchener Straße) wurde in vorbildlicher Weise eine Grundrissform gewählt, wonach dort fast ausschließlich nur Räume ohne Schutzwürdigkeit angeordnet sind bzw. schutzwürdige Räume mit einer weiteren Belüftungsmöglichkeit zu einer geringer belasteten Außenwand ausgestattet sind. Im unbeplanten Innenbereich ist der Außenwohnbereich nicht schutzwürdig. Gesunde Wohnverhältnisse (§ 34 Abs. 1 Satz 2 BauGB) sind damit sichergestellt.

 

Maß der baulichen Nutzung

Vorgesehen sind ein 3-geschossiges Gebäude mit 14 × 14 m, sowie zwei 3-geschossige Gebäude, die mit einem 2-geschossigen Zwischenbau vom 10,50 × 6 m verbunden sind (25 × 11 m und 27 × 11 m). Die Wandhöhen betragen 8,90 m und die Firsthöhen 10,46 m bzw. 10,89 m.

 

Bauhöhe/Geschosszahl

Das Vorhaben ist dann zulässig, wenn es sich nach dem Maß der baulichen Nutzung in die Umgebungsbebauung einfügt.

 

Beantragt sind 3-geschossige Gebäude mit einer Wandhöhe von 8,75 m und einer Firsthöhe von 10,46 bzw. 10,89 m.

 

Der Einfügungsrahmen der Umgebung ist (bisher) geprägt von Gebäuden mit Wandhöhen bis zu 7,10 m und Firsthöhen von 11 m. Diese Bauhöhen treten beispielsweise bei dem unmittelbar im Süden liegenden Gebäude Münchener Straße 25 auf; für die Bestimmung der Wandhöhe ist beim dortigen Mansarddach mit einer DN von ca. 65° die Oberkante der Mansarde maßgeblich (BayVGH 14.08.2003) und auch knapp beim benachbarten Anwesen Grandauer Straße 1. Dem Gebäude Münchener Straße 30 (Noder; Wandhöhe 10,20 m und 3 Geschosse) kommt jedoch keine prägende Wirkung hinsichtlich der Bauhöhe zu (Fremdkörper).

 

Im Bebauungsplangebiet „BayWa“ sind entlang der Südseite der Lagerhausstraße 3-geschossige Gebäude mit einer Wandhöhe (für die Pultdachgebäude) von 8,90 m und einer Firsthöhe von 9,90 m festgesetzt und es ist auch schon die Baugenehmigung für ein Wohngebäude in dieser Größe erteilt. Die Gebäude sind aber noch nicht realisiert. Da beim Einfügungsgebot nur eine tatsächlich vorhandene Bebauung maßgeblich ist, prägt eine lediglich geplante Bebauung noch nicht.

 

Das Vorhaben überschreitet damit den Einfügungsrahmen. Hier liegen aber die Voraussetzungen des § 34 Abs. 3a Nr. 1c BauGB in der Neufassung vom 03.11.2017 vor. Danach kann jetzt für Vorhaben aller Art (auch Einrichtungen für soziale Zwecke wie die dort zuletzt ausgeübte Nutzung als Flüchtlingsunterkunft, vgl. Mustereinführungserlass BauGB 2017 Nr. 4.1) vom Gebot des Einfügens abgesehen werden. Voraussetzung ist aber die städtebauliche Vertretbarkeit.

Die städtebauliche Vertretbarkeit begründet sich hier allein mit der künftigen Bebauung auf den nördlich anschließenden Grundstücken, für die der dortige Bebauungsplan „BayWa“ identische Wandhöhen (und auch Geschosszahl) zulässt. Nach deren Realisierung prägt diese Bebauung auch das Baugrundstück. So war der Stadt bei der dortigen Bebauungsplanung bewusst, dass die Umsetzung des Bebauungsplanes sich auf den Einfügungsrahmen der Bebauung an der Grandauer Straße auswirkt. Diese Folgewirkung war schon im dortigen Bebauungsplan „BayWa“ berücksichtigt; so wurde keine Erforderlichkeit gesehen, das Plangebiet auch auf die Baureihe nördlich der Grandauer Straße zu erweitern und dort eine niedrigere Bebauung festzusetzen. Damit wurde die städtebauliche Vertretbarkeit für diese Folgewirkung zum Ausdruck gebracht.

 

Gleichzeitig soll durch die Anordnung der Gebäude ein zusammenhängender Gesamtbaukörper (Winkelbau) mit einer Gesamtgrundfläche von ca. 650 m² entstehen. Hier ist festzustellen, dass – trotz des ca. 600 m² großen Kino-Gebäudes – der Einfügungsrahmen hinsichtlich der absoluten Gebäudegrundfläche überschritten wird. Durch die Anordnung als Winkelbau und einem in der Höhe und Geschossigkeit abgesetzten Verbindungsbau sind die Gebäude aufgrund des Erscheinungsbildes getrennt zu beurteilen. Sie fügen sich dann mit Grundflächen von 300 m² uneingeschränkt ein (identisch mit Münchener Straße 30 und 34).

 

Aufgrund der Entscheidung des BVerwG vom 08.12.2016 muss das Maß der baulichen Nutzung unter kumulierender Betrachtung aller Maßfaktoren erfolgen. In der Umgebungsbebauung sind aber keine Gebäude vorhanden, die eine entsprechende Wand- und Firsthöhe, Geschossigkeit und die absolute Grundfläche aufweisen. Hier kann unter entsprechender Bezugnahme auf die Planung (und das bereits genehmigte Gebäude) auf dem BayWa-Gelände die Abweichung nach § 34 Abs. 3a BauGB erteilt werden. Die städtebauliche Vertretbarkeit wurde bereits hinsichtlich des Merkmals „Bauhöhe / Geschossigkeit“ erklärt. Das dort in prägender Nähe (Abstand ca. 40 m) bereits genehmigte Wohnhaus auf Fl.Nr. 231/4 (Grundfläche 440 m²) weist kumulativ alle Merkmale zum Maß der baulichen Nutzung auf wie das hier beantragte Wohnhaus.

 

Hinweis:

Es entsteht folgender Stellplatzbedarf:

31 Whg. unter 100 m²             1,5 Stpl./Whg.         = 46,5 Stpl. davon 4,65 Stpl. f. Besucher

2 Whg. über 100 m²                 2,0 Stpl./Whg.         =   4,0 Stpl. davon 0,40 Stpl. f. Besucher

Summe                                         50,5 Stpl. gerundet 51 Stpl. davon 6 für Besucher

 

Es entstehen insgesamt 1.962,97 m² Wohnfläche. Es ist 1 Fahrradstellplatz/40 m² nachzuweisen, insgesamt also 49,07 gerundet 50 Fahrradstellplätze.

 

Auf dem Grundstück werden in der Tiefgarage 39 Stellplätze und oberirdisch 14 Stellplätze nachgewiesen. Mit den insgesamt beantragten 53 Stellplätzen ist der Stellplatznachweis erbracht.

 

In den Radkellern sind 25 Fahrradstellplätze nachgewiesen. Für die teilweise unterirdische Unterbringung der Fahrräder wird eine Befreiung von der Stellplatzsatzung erteilt. Es sind noch 25 Stellplätze oberirdisch nachzuweisen.

 

 

Im Anschluss äußerten sich einige Ausschussmitglieder zur vorgestellten Planung und vertraten die Auffassung, dass sich die beantragte Bebauung mit drei Mehrfamilienhäusern nicht mehr einfügt. Für die Redner vermittelt die geplante Bebauung einen sehr massiven Eindruck, die in einem unerwünschten Kontrast zur kleinteiligeren Bebauung an der Grandauer Straße steht. Ferner wurde bezweifelt, ob die Grandauer Straße überhaupt in der Lage ist, den durch das Vorhaben ausgelösten Verkehr zu bewältigen. Bereits jetzt gibt es im Bereich der Grandauer Straße immer wieder Verkehrsprobleme.

 

Entgegen den Vorrednern sah ein Ausschussmitglied das beantrage Vorhaben durchaus als städtebaulich verträglich an. Des Weiteren merkte der Redner an, dass das beantragte Vorhaben deutlich geringer ist als die Bebauung auf dem ehemaligen BayWa-Gelände, die in Kürze entsteht und – wie ausgeführt – in der Folgewirkung auch das jetzige Baugrundstück prägen wird.

 

Die Stadt hat sich der verstärkten Innenentwicklung verschrieben und auch diese in ihrer Bauleitplanung stets zum Inhalt gemacht. Hier entstehen die zwangsläufigen Folgen, die man dann konsequenterweise akzeptieren muss. Gerade die Kritik an der „fehlenden Leistungsfähigkeit“ der Grandauer Straße ist nicht angebracht. Bis zuletzt gab es sogar Überlegungen, auf die Verbindungsstraße des BayWa-Geländes zur Münchener Straße wegen des Eingriffs in ein Privatgrundstück zu verzichten und stattdessen den Verkehr vollständig über die bestehenden Wohnstraßen abzuwickeln, also vorrangig über die Grandauer Straße. Allein schon wegen der nur ca. 50 m langen Fahrtstrecke zur TG-Zufahrt ist nicht zu erkennen, dass hier Leistungsfähigkeitsprobleme bestehen. Da hier (als übrigens einziger Abschnitt in der Grandauer Straße!) auch ein Gehweg vorhanden ist, sind auch Gründe der Verkehrssicherheit nicht beeinträchtigt.

 

Um sich ein anschauliches Bild von dem Vorhaben zu verschaffen, wurde in einem Wortbeitrag vorgeschlagen, die geplante Bebauung in einem Modell darzustellen. Der Bauwerber ist laut Auffassung des Redners sicherlich bereit, dem Gremium nachträglich ein Modell zur Ansicht vorzulegen. Die Sitzungsleiterin wird sich mit dem Bauherrn entsprechend ins Benehmen setzen. Wegen der Fiktionsfrist (die nächste turnusmäßige Sitzung des Bau-, Werk- und Umweltausschuss findet am 14.06.2018 statt), wurde aber um eine Entscheidung über das gemeindliche Einvernehmen gebeten bzw. im Falle einer Ablehnung über die weitere Vorgehensweise.

 

Die vorgestellte Planung fand bei der Ersten Bürgermeisterin ebenfalls Zustimmung, zumal hierdurch im Stadtbereich Wohnungen realisiert werden können.

 


Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme und ausführlicher Beratung beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss gegen 4 Stimmen, dem Bauantrag zur Errichtung von drei Mehrfamilienhäusern mit Tiefgarage auf den Grundstücken Fl.Nrn. 228/0 und 228/1 der Gemarkung Grafing, Münchener Straße 27, das gemeindliche Einvernehmen unter folgender Maßgabe zu erteilen:

 

Soweit nicht durch ein schalltechnisches Gutachten nachgewiesen ist, dass der Richtwert der TA-Lärm (55/40 dB(A))

a)    hinsichtlich der Lärmeinwirkungen aus dem Kino bei allen schutzwürdigen Wohnräumen des Bauvorhabens

b)    hinsichtlich des Lärms der an der Nordseite geplanten Parkflächen gegenüber dem Nachbargrundstück Fl.Nr. 231/15 e

eingehalten ist, sind bauliche Schutzmaßnahmen vorzusehen.

 

Hinweis

Der Bauwerber wird gebeten, von der geplanten Bebauung ein Modell zu fertigen und dies nachträglich dem Bau-, Werk- und Umweltausschuss zur Ansicht vorzulegen.