Tagesordnungspunkt

TOP Ö 17: Vollzug der Bayerischen Bauordnung (BayBO);
Nachweis der notwendigen Stellplätze für den Neubau eines Wohn- und Geschäftshauses auf den Grundstücken Fl.Nrn. 154/10 und 154/9 der Gemarkung Öxing (Münchener Straße 6);
Abschluss eines Vertrages über die Stellplatzablösung (Art. 47 Abs. 3 Nr. 3 BayBO)

BezeichnungInhalt
Sitzung:24.04.2018   BWUA/043/2018 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Die Beschlussvorlage lag den Stadtratsmitgliedern vor. Vom Verwaltungsvertreter wurde das Wesentliche kurz erläutert.

 

Allgemeines

Für die Grundstücke Fl.Nrn. 154/9 und 154/10 der Gemarkung Öxing besteht ein Vorbescheid vom 02.02.2018, Az. V-20171191, für die Errichtung eines Wohn- und Geschäftshauses. Der Vorbescheid beschränkt sich auf Entscheidungen zum Maß der baulichen Nutzung (Wand- und Firsthöhen, Geschossigkeiten, Grundflächen) und der Nutzungsart (Wohn- und Geschäftshaus). Nähere Details über die Gebäudenutzung (Anzahl und Größe der Wohnungen, konkrete Nutzungen im gewerblichen Teil) waren nicht Bestandteil des Vorbescheides (Art. 71 BayBO).

 

Der jetzt vorgelegte Bauantrag entspricht inhaltlich der Vorbescheidsgenehmigung. Als vorweggenommener Teil der Baugenehmigung entfällt aufgrund der Bindungswirkung des Vorbescheides eine neuerliche Prüfung der Vorhabenzulassung. Aufgrund der Wirkung als „Bebauungsgenehmigung“ ist deshalb auch das gemeindliche Einvernehmen zum Bauantrag nicht mehr erforderlich bzw. dann als Angelegenheit der laufenden Verwaltung, Art. 37 GO, zu entscheiden.

 

Für den Stellplatznachweis (Art. 47 BayBO) ist die Ablösung eines Stellplatzes erforderlich (Art. 47 Abs. 3 Nr. 3 BayBO). Die Entscheidung über den Abschluss der Stellplatzablösungsvereinbarung obliegt jedoch dem Bau-, Werk- und Umweltausschuss.

 

Stellplatzbedarf

Beantragt ist die Errichtung von 5 Wohneinheiten sowie erdgeschossig eine Nutzung mit Büroräumen. Für die jetzt beantragten Nutzungen entsteht ein Stellplatzbedarf von insgesamt 9 Stellplätzen, davon 2 Stellplätze als jederzeit zugängliche Besucherstellplätze.

 

In einem vorausgegangenen Baugenehmigungsverfahren für eine Wohnnutzung auf Fl.Nr. 154/10 der Gemarkung Öxing wurde bereits 1 Stellplatz für die damals dort geplante Wohnnutzung abgelöst (Stellplatzablösungsvertrag vom 13.08./29.08.2011).

 

Ausweislich der Bauantragsunterlagen sollen 7 Stellplätze in der privaten Tiefgarage „Rotter Straße“ nachgewiesen werden. Die Verfügbarkeit dieser Stellplätze (die dann auch dinglich zu Gunsten des Baugrundstücks gesichert werden müssen) ist im Rahmen der Baugenehmigung zu prüfen.

 

Ein Stellplatz ist bereits abgelöst und damit als vorhanden anzurechnen. Es ist somit die Entscheidung über die Ablösung eines weiteren Stellplatzes zu treffen.

 

Grundsätze der Ablösung

Der Gesetzgeber schafft mit der gesetzlichen Stellplatzpflicht den allgemeinen Grundsatz, dass die Erfüllung der Stellplatzpflicht eine gesetzliche Grenze für die bauliche Nutzungsmöglichkeit eines Grundstücks darstellt. Der Ablösung wird von der Stadt deshalb nur dann zugestimmt, wenn die für eine angemessene Grundstücksnutzung notwendige Erstellung der Stellplätze aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen nicht möglich ist (Unmöglichkeit der Stellplatzerstellung).

 

Maßgeblich für die im Rahmen pflichtgemäßen Ermessens zu treffenden Entscheidung ist, ob das Stellplatzdefizit durch eine unangemessene Nutzungsintensität erst selbst geschaffen („selbst verschuldet“) wurde und dabei ein auffälliges Missverhältnis zwischen den abgelösten und den notwendigen Stellplätzen entsteht. Auch die städtebauliche Lenkungsfunktion kann in besonderen Fällen berücksichtigt werden, etwa die Verweigerung bei einer städtebaulich unerwünschten Nutzungsform (Spielhallen etc.).

 

Diese Ausschlussgründe liegen hier nicht vor. Die beantragte Wohnnutzung und eine gewerbliche Nutzung (Bürofläche) sind städtebaulich verträglich und auch für Lage und Größe des Grundstücks nicht unangemessen. Auch werden 7 von 9 der notwendigen Stellplätze auch auf dem nur ca. 70 m entfernten Grundstück der privaten Tiefgarage in der Rotter Straße nachgewiesen, also in unmittelbarer fußläufiger Entfernung.

 

Die Ablösung von 2 von notwendigen 9 Stellplätzen ist keinesfalls unangemessen hoch oder schafft ein unerwünschtes Missverhältnis. Entscheidend ist, dass ein wesentlicher Teil der Stellplätze auch durch Realherstellung nachgewiesen wird und damit die örtlichen Verkehrsverhältnisse (ruhender Verkehr) nicht in Unordnung gebracht werden.

 

Wichtig ist auch, dass auf dem Grundstück sogar die Errichtung eines Stellplatzes möglich ist und vormals auch schon bestand (Garage). Eine Befahrung des Fußweges („Kreuzschmied-Gangerl“) mit Fahrzeugen ist aber aus Verkehrssicherheitsgründen unerwünscht.

 

Von der Verwaltung wurde der Abschluss der Stellplatzablösungsvereinbarung für einen weiteren Stellplatz empfohlen, da die in langjähriger Übung herausgebildeten Grundsätze zum Abschlussermessen und die satzungsrechtlich bestimmten Voraussetzungen (vgl. § 5 Abs. 2 Stellplatzsatzung) beachtet sind:

a) auf dem Baugrundstück selbst ist die Errichtung weiterer Stellplätze objektiv unmöglich,

b) die zusätzliche Stellplatzpflicht entsteht durch eine städtebauliche verträgliche bauliche Nutzung,

c) das Baugrundstück befindet sich im Innenstadtbereich (Stadtkern) und damit im räumlichen Wirkungsbereich der städtischen Maßnahmen (Errichtung zentraler Innenstadtparkplätze und/oder deren baulicher Unterhalt) für die zweckgebundene Verwendung der Ablösebeträge gemäß Art. 47 Abs. 4 BayBO.

 

Wiederholender Hinweis für die pflichtgemäße Ausübung des Abschlussermessens

Genauso wie der Bauaufsichtsbehörde im Vollzug des Stellplatzrechtes ist es auch den Gemeinden bei der Entscheidung über die Stellplatzablösung verwehrt, etwa zur Vermeidung von besonderen Härten oder zur Förderung städtebaulicher Ziele (z.B. zur Belebung von Altstadtgebieten) hinsichtlich Betragshöhe oder der Anzahl auf einen Teil der vorgeschriebenen Stellplätze zu verzichten. Das Bauordnungsrecht beschränkt die Bebaubarkeit durch die Erfüllung der dadurch ausgelösten Stellplatzpflicht und erlaubt dabei keine Ungleichbehandlung aufgrund sachfremder Differenzierungsgründe. Der notwendige Stellplatznachweis als Bebauungsvoraussetzung unterliegt keiner Zumutbarkeitsbeurteilung!

 

Die Höhe der Stellplatzablösung beträgt gemäß § 5 Abs. 1 der örtlichen Stellplatzsatzung 10.200 EUR / Stellplatz.

 

Aus der Mitte des Gremiums wurde der veranschlagte Stellplatzablösebetrag als zu niedrig bezeichnet. Die Verwaltung wurde gebeten, die Höhe des Ablösebetrags zu überprüfen und ggf. eine Erhöhung anzustreben.

 

Anwesend 11

Das Ausschussmitglied Herr Josef Carpus, Ausschussmitglied, hat den Sitzungssaal verlassen.

 


Vom Bau-, Werk- und Umweltausschuss wurde einstimmig dem Abschluss eines Stellplatzablösungsvertrags gemäß Art. 47 Abs. 3 Nr. 3 BayBO zum Nachweis des durch den Neubau eines Wohn- und Geschäftshauses auf den Grundstücken Fl.Nrn. 154/9 und 154/10 der Gemarkung Öxing (Münchener Straße 6) notwendigen weiteren Stellplatzes (1 Stellplatz) zu einem Ablösungsbetrag von 10.200 EUR je Stellplatz zugestimmt.

 

Durch eine beschränkte persönliche (Unterlassungs-)Dienstbarkeit ist sicherzustellen, dass auf dem Grundstück wegen der schwierigen Zufahrbarkeit (über einen schmalen Geh- und Radweg) die Errichtung von Stellplätzen und Garagen unterbleibt.

 

 

Anwesend 12

Das Ausschussmitglied Herr Josef Carpus hat an der Sitzung wieder teilgenommen.