Tagesordnungspunkt

TOP Ö 6: Antrag auf Vorbescheid zum Abbruch eines Ateliers mit Garage und Neubau eines Ateliers auf dem Grundstück Fl.Nr. 675/8 der Gemarkung Öxing (Max-Wagenbauer-Straße 15)

BezeichnungInhalt
Sitzung:24.04.2018   BWUA/043/2018 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Vom Verwaltungsvertreter wurden die Antragsunterlagen vorgestellt. Mit dem Vorbescheid wird gem. Art 71 BayBO eine Entscheidung über folgende Einzelfragen beantragt:

  • Kann eine Zustimmung zu der benötigten Abweichung erteilt werden?
  • Ist unter Voraussetzung einer Zustimmung zu der benötigten Abweichung der geplante Atelierbau mit Stellplatz in den geplanten Abmessungen und dessen Lage im Grundstück bauplanungsrechtlich zulässig?

 

Auf dem Grundstück sollen ein bestehendes Ateliergebäude (eingeschossig) sowie eine Grenzgarage abgebrochen werden und durch den Neubau eines Atelieranbaus ersetzt werden.

 

Die für das abzubrechende Gebäude erteilte Abweichung hinsichtlich der Überschreitung der nördlichen Baugrenze um ca. 17,80 m² soll nun nach Antragsbegründung für die Errichtung eines Neubaus in Anspruch genommen werden. Für den geplanten Neubau wird, ebenso wie für das Bestandsgebäude, eine Abweichung hinsichtlich der Überbauung um 17,80 m² beantragt.

 

Ausweislich der Planzeichnungen soll ein 2-geschossiges Gebäude mit flach geneigtem Satteldach mit einer Wandhöhe von 5,58 m und einer Firsthöhe von 6,54 m errichtet werden.

 

Bebauungsplan

 

Teilunwirksamkeit:

Das Vorhaben liegt im Geltungsbereich des einfachen Bebauungsplanes „Am Schönblick“ und beurteilt sich nach den Festsetzungen dieses Bebauungsplanes (§ 30 Abs. 3 BauGB) sowie im Übrigen nach den Zulässigkeitsvorschriften des § 34 BauGB.

 

Die „Qualifizierung“ des Bebauungsplans im Sinne des § 30 Abs. 1 BauGB des Bebauungsplanes „Am Schönblick“ war in der Vergangenheit umstritten, da er hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung keine Regelung zur Grund-/Geschossfläche trifft. Das Maß der baulichen Nutzung wird allein durch die Anzahl der Vollgeschosse und die Wandhöhe festgesetzt. Die Rechtsprechung (BayVGH 03.02.2010) verlangt unter Verweis auf § 16 Abs. 3 BauNVO, dass bei der Festsetzung dann zwingend auch die GRZ / GR festzusetzen ist.

 

Der hier maßgebliche Bebauungsplan wurde unter der Geltung der BauNVO 1962 aufgestellt, dessen Fassung (§ 16 BauNVO) verlangte aber die Festsetzung von GRZ / GR noch nicht zwingend, erhebt aber wiederum die Festsetzung der Anzahl der Vollgeschosse (§ 16 Abs. 3 BauNVO 1962) zum Mindestinhalt. Gerade für diese Festsetzungen (Geschosszahl und Wandhöhe) hat das Verwaltungsgericht München aber mit Beschluss vom 27.07.1998 die Funktionslosigkeit festgestellt. Jedenfalls damit fehlen jegliche Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung und damit die Voraussetzungen für einen qualifizierten Bebauungsplan im Sinne des § 30 Abs. 1 BauGB.

 

Hinsichtlich der Zulässigkeitsmerkmale zum Maß der baulichen Nutzung beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens damit nach dem Einfügungsgebot (§ 34 BauGB).

 

Überbaubare Grundstücksflächen

Wirksam bleibt der Bebauungsplan hinsichtlich der festgesetzten Baugrenze. Die Begründung zur Abweichung der Baugrenzenüberschreitung, wonach diese vom abzubrechenden Bestandsgebäude „übernommen“ werden soll, ist nicht tragfähig. Die Feststellungswirkung einer Baugenehmigung (Bestandschutz) endet jedenfalls mit der Beseitigung des jeweiligen Gebäudes. Das Bestandschutzrecht kennt aber im Geltungsbereich von Bebauungsplänen keine Nachwirkung. Anders als beim Einfügungsgebot (Nachprägung) für das auch nicht zu einem Anspruch auf eine wiederholende Befreiung.

 

Die Möglichkeit über die Zulassung einer Abweichung beurteilt sich abschließend nach § 31 Abs. 2 BauGB. Hier ist aber eine Bestimmung des exakten Verlaufs der vorderen Baugrenze nicht ganz einfach möglich. So weist z.B. das Baugrundstück gegenüber den Grundlagen des Bebauungsplanes eine um ca. 3 m größere Tiefe auf. Der „Aufbau“ des Verlaufs der Baugrenze von der östlichen Grundstücksseite (5 m / 25 m / 5 m) führt damit nicht zum richtigen Ergebnis. Es lässt sich aber auch nicht eindeutig bestimmen, ob das Vorhaben noch innerhalb der Baugrenzen zum Liegen kommt. Nach Einschätzung der Stadt wird die Baugrenze aber allenfalls geringfügig um (max. 1 m) überschritten.

 

Mögliche Maßungenauigkeiten sind aber (vgl. Grundsätze der „materiellen Beweislast“ im Verwaltungsrecht; BayVGH 14.07.2016) den Genehmigungsbehörden anzulasten. Vor diesem Hintergrund kann die Überschreitung der Baugrenze durch das beantragte Vorhaben noch zugelassen werden und für eine mögliche Abweichung wird vorsorglich die Befreiung erteilt.

 

Maß der baulichen Nutzung

Maßgeblich für die Zulässigkeit des Maßes der baulichen Nutzung ist aufgrund der sachlichen Teilunwirksamkeit des Bebauungsplanes das Einfügungsgebot (§ 34 Abs. 1 BauGB). Das beantragte Vorhaben mit 2 Vollgeschossen und einer Wandhöhe von 5,58 m bzw. einer Firsthöhe von 6,54 m entspricht der Umgebungsbebauung und fügt sich ein.

 

Mit dem beantragten Anbau (ca. 60 m²) und dem bestehenden Wohnhaus (180 m²) entsteht eine absolute Grundfläche von 240 m². Damit wird der Einfügungsrahmen der näheren Umgebung deutlich überschritten. Da aber der zu beseitigende Baubestand (Atelier 40 m²) insoweit nachwirkend prägt, liegt die Obergrenze des Einfügungsrahmens bei der bisherigen Grundfläche der Hauptgebäude bei ca. 220 m².

 

Die entstehende Überschreitung um 20 m² ist aber ausnahmsweise zulässig, wenn antragsgemäß auf die Errichtung einer Garage verzichtet wird. Damit entstehen keine nachhaltigen und planungsbedürftigen städtebaulichen Spannungen. Das Vorhaben entspricht dann noch dem Einfügungsgebot.

 

Das Verhältnis der verbleibenden Freiflächen zur Umgebungsbebauung bleibt dadurch ebenfalls noch gewahrt.

 


Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, dem Antrag auf Vorbescheid zum Abbruch eines Ateliers mit Garage und Neubau eines Ateliers auf dem Grundstück Fl.Nr. 675/8 der Gemarkung Öxing, Max-Wagenbauer-Straße 15, das gemeindliche Einvernehmen zu erteilen.