Tagesordnungspunkt

TOP Ö 13: Bauantrag zum Neubau eines Doppelhauses mit je einer Einliegerwohnung im Dachgeschoss auf dem Grundstück Fl.Nr. 1395/0 der Gemarkung Straußdorf (Neudichau 1)

BezeichnungInhalt
Sitzung:24.04.2018   BWUA/043/2018 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Der Bauantrag wurde vom Vertreter der Verwaltung vorgestellt und erläutert.

 

Außenbereich

Bei der Ansiedlung „Neudichau“ handelt es sich in seiner Gesamtheit um einen Siedlungssplitter („Weilerbebauung“) im Außenbereich (§ 35 BauGB). Das beantragte Vorhaben liegt zudem außerhalb des bebauten Bereiches von Neudichau.

 

Mangels Privilegierung ist das beantragte Wohnhaus als sonstiges Vorhaben (§ 35 Abs. 2 BauGB) nur dann zulässig, wenn öffentliche Belange nicht beeinträchtigt werden. Ein Begünstigungstatbestand des § 35 Abs. 4 BauGB, wonach einzelne Belange von der Prüfung ausgenommen werden, liegt nicht vor. Auch eine erleichterte Zulassung aufgrund der Außenbereichssatzung „Neudichau“ (§ 35 Abs. 6 BauGB) vom 26.07.1997 bzw. der Änderung vom 24.12.2005 schließt sich aus, da das beantragte Vorhaben außerhalb des räumlichen Geltungsbereichs dieser Satzungen liegt.

 

Das beantragte Wohnhaus ist als sonstiges Außenbereichsvorhaben unzulässig, da öffentliche Belange beeinträchtigt werden, in besonderer Weise die öffentlichen Belange des Planungserfordernisses (vgl. laufendes Ergänzungssatzungsverfahren) und der Erweiterung eines Siedlungssplitters.

 

Voraussetzung für die Zulassung des Vorhabens ist der Abschluss der Satzungsverfahren nach § 34 Abs. 4 Nr. 2, 3 BauGB über die Entwicklung von Neudichau zum Ortsteil (§ 34 BauGB) und die Einbeziehung des Baugrundstückes in den künftigen Innenbereich. Hier stellt sich die Sach- und Rechtslage wie folgt dar:

 

Innenbereich (Ergänzungssatzung)

Die Stadt Grafing b.M. betreibt seit 09.12.2014 das Verfahren zum kombinierten Erlass einer Entwicklungs- und Ergänzungssatzung (§ 34 Abs. 4 Nr. 2 und 3 BauGB) für Neudichau, für die in der heutigen Sitzung am 24.04.2018 der Satzungsbeschluss gefasst wurde.

 

Die geänderte Rechtswirkung (Innenbereich; § 34 BauGB) tritt jedoch erst mit dem Inkrafttreten der Satzung ein. Eine „Vorgriffswirkung“, wie es § 33 BauGB für den Bebauungsplan regelt, existiert für städtebauliche Satzungen nicht. Der Anwendungsbereich des § 33 BauGB als zusätzlicher Zulässigkeitstatbestand kann auch nicht im Wege der Analogie zur Anwendung gebracht werden (Stock in E/Z/B/K, Rn. 29 zu § 33 BauGB).

 

Nachdem aber der Satzungsbeschluss bereits gefasst und auch die mit dem Satzungsbeschluss verbundenen Vollzugsbedingungen (vertragliche Sicherung der Erschließungs- und Ausgleichsflächen) alsbald gerechnet werden kann, wird über das gemeindliche Einvernehmen auf der Rechtsgrundlage der künftigen Satzung entschieden, wie sie mit heutiger Sitzung beschlossen wurde.

 

Ortsrecht (Städtebauliche Satzung)

Das Vorhaben liegt im Geltungsbereich der Entwicklungs- und Einbeziehungssatzung „Neudichau“ und hat die satzungsrechtlichen Regelungen (Ortsrecht) zu beachten. Im Übrigen gilt das Einfügungsgebot (§ 34 Abs. 1 BauGB).

 

Die Satzung setzt – in Übereinstimmung mit der bestehenden (faktischen) Gebietsart – die Art der baulichen Nutzung als Dorfgebiet gem. § 5 BauNVO fest, wobei einzelne Nutzungsarten ausgeschlossen werden. Die jetzt beantragte Wohnnutzung ist jedoch als sonstiges Wohngebäude (§ 5 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO) uneingeschränkt zulässig.

 

Das Vorhaben liegt im Bereich, für den die Bebauung erst nach Rückgabe der Baugenehmigung für die Schweinemast auf Fl.Nr. 1395 der Gemarkung Straußdorf zulässig ist. Zwischenzeitlich wurde die Schweinemast bereits aufgegeben und eine geänderte Nutzung genehmigt (Baugenehmigung 16.08.1974, B-2017-2728) und auch aufgenommen. Diese Bedingungsfestsetzung der Satzung ist deshalb erfüllt. Da die Erledigung noch vor dem Satzungsbeschluss eingetreten ist, ist diese Festsetzung auch in der beschlossenen Satzung nicht mehr enthalten. Aus Gründen der Rechtssicherheit wurde mit Erklärung des Bauherrn vom 23.04.2018 auch noch ausdrücklich der Verzicht auf die Baugenehmigung vom 16.08.1974 erklärt.

 

Für das Baugrundstück werden überbaubare Grundstücksflächen durch Baugrenzen festgesetzt. Das beantragte Gebäude liegt innerhalb des nordöstlichsten Bauraums. Ausweislich der Maßentnahme aus der Satzung entspricht die Lage des Gebäudes den Festsetzungsinhalten.

 

Die Baugrenze wird jedoch durch das Treppenhaus in einer Tiefe von 2 m überschritten. Für diese Abweichung kann die notwendige Befreiung (§ 31 Abs. 2 BauGB analog) erteilt werden. Dabei ist die Abweichung deshalb noch städtebaulich vertretbar, da die Breite des Treppenhauses (4,90 m) 1/3 der Wandlänge unterschreitet und damit einen untergeordneten Wandteil darstellt.

 

Die in der Satzung festgelegte Beschränkung der Wohneinheiten auf 1 WE je angefangene 650 m² Baugrundstück wird eingehalten. Maßgeblich (vgl. § 3 Nr. 4 der Satzung) sind die innerhalb der nach § 2 der Satzung (Festlegung der Einbeziehungsflächen) liegenden Flächen des Baugrundstücks. Dabei ist zu unterstellen (lt. Antragsteller), dass für die dort neu entstehenden Gebäude (2 Wohnhäuser) ein selbständiges Baugrundstück gebildet wird. Für diese dann 3.300 m² große Grundstücksfläche wären insgesamt 6 Wohnungen zulässig. Damit kann der weitere Bauraum nur mit einem Wohnhaus mit 2 Wohnungen (= Doppelhaus) bebaut werden.

 

Die Dachneigung (30°) entspricht den Vorgaben der Dachgestaltungssatzung.

 

Die Satzung trifft nur Regelungen für die Bauflächen von Hauptgebäuden (Baugrenzen). Garagen und Stellplätze können gemäß § 23 Abs. 5 Satz 2 BauNVO von den Genehmigungsbehörden zugelassen werden, da diese nach landesrechtlichen Vorschriften (Art. 6 Abs. 9 BayBO) in den Abstandsflächen von Gebäuden zulässig sind. Die Zulassung bedarf nicht des gemeindlichen Einvernehmens. Anzumerken ist aber, dass städtebauliche Gründe dem beantragten Standort nicht entgegenstehen und die Zulassung von der Stadt unterstützt wird.

 

Einfügungsgebot (§ 34 Abs. 1 BauGB)

Die Satzung trifft Regelungen über die Zulässigkeit nach dem Maß der baulichen Nutzung nur durch die Festsetzung der Vollgeschosszahl. Hinsichtlich der übrigen Zulässigkeitsmerkmale zum Maß der baulichen Nutzung gilt das Einfügungsgebot (§ 34 Abs. 1 BauGB).

 

Bauhöhe:

Das Gebäude weist eine Wandhöhe von 6,50 m und eine Firsthöhe von 9,39 m auf. In der näheren Umgebungsbebauung weisen die Gebäude bereits identische Bauhöhen auf (Neudichau 1 und Neudichau 3). Das Vorhaben fügt sich hinsichtlich der Bauhöhe ein. Das Treppenhaus ist mit einer Wandhöhe von 7,80 m nicht einfügungsrelevant, da es sich um ein untergeordnetes Wandteil handelt (kleiner 1/3 der Wandlänge).

 

Absolute Grundfläche:

Die beantragte Grundfläche von 170 m² fügt sich ebenfalls in die Eigenart der näheren Umgebung ein, in der bereits Gebäude mit entsprechender Grundfläche (Neudichau 5 und 11) vorhanden sind.

 

Erschließung:

Das Grundstück ist ordnungsgemäß erschlossen, insbesondere auch durch die zentrale Abwasserkanalisation und die gemeindliche Trinkwasserversorgung. Durch die für die öffentliche Nutzung gesicherte Löschwasserzisterne auf dem Baugrundstück ist auch die ausreichende Löschwasserversorgung gesichert.

 

Hinweis:

Für das Vorhaben entsteht folgender Stellplatzbedarf:

MFH 1: 1 Whg. über 100 m²                2,0 Stpl.

MFH 1: 1 Whg. unter 100 m²               1,5 Stpl.

MFH 2: 1 Whg. über 100 m²                2,0 Stpl.

MFH 2: 1 Whg. unter 100 m²               1,5 Stpl.

Summe                                                 7,0 Stpl.

 

Die Stellplätze werden auf dem Grundstück nachgewiesen.

 


Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, dem Bauantrag zum Neubau eines Doppelhauses mit je einer Einliegerwohnung im Dachgeschoss auf dem Grundstück Fl.Nr. 1395/0 der Gemarkung Straußdorf, Neudichau 1, das gemeindliche Einvernehmen unter folgenden Maßgaben zu erteilen:

·      Im Außenbereich ist das Bauvorhaben unzulässig und das Einvernehmen wird verweigert.

·      Zulässigkeitsvoraussetzung ist die Rechtswirksamkeit der Entwicklung von Neudichau zum Ortsteil und die Einbeziehung des Baugrundstücks in den künftigen Innenbereich (§ 34 Abs. 4 Nr. 2, 3 BauGB). Das Einvernehmen wird unter der aufschiebenden Bedingung erteilt, dass die Entwicklungs- und Einbeziehungssatzung „Neudichau“, Satzungsbeschluss vom 24.04.2018, in Kraft tritt.