Tagesordnungspunkt

TOP Ö 11: Bauantrag zum Neubau eines Doppelhauses mit zwei Garagen auf dem Grundstück Fl.Nr. 482/0 der Gemarkung Nettelkofen (Nettelkofener Straße 32 und 32a)

BezeichnungInhalt
Sitzung:24.04.2018   BWUA/043/2018 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Vom Verwaltungsvertreter wurde der Bauantrag vorgestellt. Es wurde darauf hingewiesen, dass das Baugrundstück im bauplanungsrechtlichen Außenbereich liegt. Dort ist das Vorhaben gemäß § 35 Abs. 2 BauGB unzulässig, da es öffentliche Belange beeinträchtigt (insbesondere Planungserfordernis).

 

Für den zur Bebauung vorgesehenen Bereich führt die Stadt Grafing b.M. seit 2014 ein Bebauungsplanaufstellungsverfahren durch. Schon vor dem Inkrafttreten des Bebauungsplanes kann gemäß § 33 BauGB ein ansonsten unzulässiges Vorhaben im Vorgriff auf den künftigen Bebauungsplan unter bestimmten Voraussetzungen zugelassen werden (zusätzlicher Zulässigkeitstatbestand).

 

Für die im beschleunigten Verfahren (§ 13b BauGB) durchgeführte Bebauungsplanaufstellung erfolgte die Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung nach den Vorschriften des § 3 Abs. 2 bzw. § 4 Abs. 2 BauGB. Bei der gewählten Beteiligungsform unterfällt die Vorgriffsgenehmigung auch im beschleunigten Verfahren den Vorschriften des § 33 Abs. 1 BauGB. Dort besteht ein Zulässigkeitsanspruch, wenn die Tatbestandsvoraussetzungen der Vorschrift vorliegen.

 

Formelle Planreife (§ 33 Abs. 1 Nr. 1 BauGB)

Mit dem erreichten Verfahrensstand liegen die Voraussetzungen des § 33 Abs. 1 Nr. 1 BauGB vor. Die Planoffenlegung (§ 3 Abs. 2 BauGB) erfolgte in der Zeit vom 26.02.2018 bis 29.03.2018, gleichzeitig mit der Behördenbeteiligung (§ 4 Abs. 2 BauGB). Die dort vorgebrachten Stellungnahmen wurden heute (24.04.2018) behandelt und auch der Satzungsbeschluss bereits gefasst.

 

Die materielle Planreife (§ 33 Abs. 1 Nr. 2 BauGB)

Außerdem hat die Planung einen Stand erreicht, der eine positive Prognose über das unveränderte Inkrafttreten des beschlossenen Bebauungsplanes zulässt. So besteht Einigkeit über die Abtretung der Erschließungsflächen unter den verschiedenen Grundstückseigentümern; lediglich die Einhaltung der Beurkundungsfrist war einem rechtzeitigen Vertragsabschluss entgegengestanden.

 

Des Weiteren muss das Vorhaben auch den künftigen Festsetzungsinhalten entsprechen.

 

1.         Die Bauvorlagen enthalten noch nicht die notwendigen Angaben nach § 7 Abs. 3 Nr. 10, 13 BauVorlV über die Lage des Bauköpers. Zulässig ist die Lage des Vorhabens nur innerhalb der im Bebauungsplan festgesetzten Baufläche; Abweichungen sind nicht zulässig.

 

2.         Beantragt ist die Errichtung von 3 Wohneinheiten. Mangels Grundstücksteilung handelt es sich um ein Einzelhaus (ein Doppelhaus setzt begrifflich 2 gesonderte Buchgrundstücke voraus). Der Bebauungsplan beschränkt die Anzahl der Wohneinheiten auf max. 2 Wohneinheiten im Einzelhaus (bzw. 1 WE je Doppelhaus).

 

Die noch schriftlich nachzureichende Begründung der Abweichung liegt in der Errichtung einer Altenteilerwohnung im Erdgeschoss des Neubaus. Die Beschränkung der Wohnungszahl im Bebauungsplan geht auf die eingeschränkte Erschließung des Baugebietes über eine schmale Stichstraße zurück, deren Leistungsfähigkeit die Errichtung von Mehrfamilienhäuser ausschließt. In dem beantragten Umfang mit einer dritten Wohnung je Einzelhaus werden die Leistungsgrenzen nicht überschritten. Das gilt auch dann, wenn in jedem der 8 Wohnhäuser jeweils eine 3. Wohnung errichtet wird und aus Gründen der Gleichbehandlung dann zugelassen werden muss. Die Befreiung berührt in dem beantragten Umfang die Planungsgrundzüge nicht und ist städtebaulich vertretbar; andere öffentliche Belange stehen der Abweichung ebenfalls nicht entgegen. Für die Einliegerwohnung kann eine Befreiung (§ 31 Abs. 2 BauGB) von den künftigen Festsetzungen des Bebauungsplanes erteilt werden.

 

3.         Die offene Außenzugangstreppe (für die Wohnung im OG) an der östlichen Giebelwand überschreitet jedenfalls die Baugrenze. Da die Obergrenzen (1/3 der Gebäudewand) für untergeordnete Bauteile (§ 23 Abs. 3 Satz 3 BauNVO) überschritten werden, bedarf die Abweichung der Befreiung. Die Befreiung ist nur – wie beantragt – städtebaulich vertretbar (§ 31 Abs. 2 BauGB)

-      für eine offene Außentreppe,

-      die keine Verlagerung der inneren Gebäudeerschließung bewirkt (eine innere Treppenverbindung ist Planbestandteil), sondern einen zusätzlichen Zugang verschafft.

 

4.         Das Vorhaben entspricht der festgesetzten absoluten Grundfläche von 160 m².

Nach der Festsetzung A. 3.3 darf gemäß § 16 Abs. 6 BauNVO (Ausnahme) diese Grundfläche durch die Flächen der Außentreppen, Balkone und Terrassen um 15% (hier also 24 m²) überschritten werden.

 

Beantragt werden

2 Terrassen (2,50 x 7 m) mit jeweils 17,5 m² – somit also                                                 35,00 m²

1 Außentreppe mit                                                                                                                             6,71 m²

2 Balkone (1,50 m tief und ¾ Wandlänge) jeweils 9,75 m² – somit      19,50 m²

Gesamt:                                                                                                                                                61,00 m²

 

Die Überschreitungsregelung für Terrassen, Balkone und Außentreppen von der festgesetzten Grundfläche erfolgte nach § 16 Abs. 6 BauNVO und stellte einen Ausnahmevorbehalt dar (§ 31 Abs. 1 BauGB). Sie erlaubt ausnahmsweise für diese Bauteile eine Überschreitung der GR (160 m²) um bis zu 24 m². Diese Grenzen werden hier mit 61 m² deutlich überschritten.

 

Eine Überschreitung der zulässigen Grundfläche über den Ausnahmevorbehalt hinaus ist hier aber gerechtfertigt, wenn die Terrassen in wasserdurchlässiger Form ausgeführt werden (z.B. Pflaster mit Sandfuge auf Kiesbettung). Eine entsprechende Befreiung wird unter dieser Voraussetzung erteilt (§ 31 Abs. 2 BauGB).

 

5.     Gemäß A.3.3. kann ausnahmsweise eine Überschreitung der Baugrenzen zugelassen werden für Balkone bis zur einer Tiefe von max. 1,50 m und einer Breite von ½ der Wandlänge (max. 8 m). Beantragt sind 2 Balkone (1,50 m tief und ¾ Wandlänge) mit jeweils 6,50 m Länge (13 m). Bei einer Reduzierung der Balkone auf eine Länge von max. 8 m kann die Ausnahme für die Überschreitung der Baugrenze erteilt werden.

 

6       Bei den Hauseingangsüberdachungen an der Nordseite handelt es sich um untergeordnete Gebäudeteile (§ 23 Abs. 3 Satz 3 BauNVO), deren Zulassung nicht des Einvernehmens unterfällt (unechte Ausnahme; Zulassungsentscheidung trifft Landratsamt Ebersberg).

 

7.   Die Garagen sind im Bebauungsplan in einem Abstand von 4 m östlich zum Gebäude angeordnet. Beantragt werden die Garagen in einem Abstand von nur 1,10 m zum Gebäude. Diese Abweichung begründet sich damit, dass der Bebauungsplan eine „Begradigung“ (freiwillige Grenzänderung) der schräg verlaufenden Ostgrenze unterstellt. Eine Einigung konnte jedoch nicht erreicht werden. Die Garage ist deshalb auf die bestehende Ostgrenze zurückzunehmen, die in einem Abstand von 8 m zum Hauptgebäude (schräg) verläuft. Diese Abweichung ist auch für den Fall vertretbar, dass auch der Nachbar eine Garage an der bestehenden Grundstücksgrenze errichtet und damit ein Abstand zwischen den Garagen von nur ca. 2 m entsteht. Städtebaulich zu missbilligende „enge Reihen“ sind in diesem Umfang noch hinnehmbar. Für die entsprechende Befreiung zur abweichenden Lage der Garage kann die Befreiung erteilt werden.

 

8.   Die Garagen überschreiten mit 7 x 6,50 m (45,50 m²) die festgesetzte Größe von 6 x 6 m (36 m²). Die Vergrößerung der Garagen kann gemäß Buchst. A Nr. 7.4 (20 m² => hier 10 m²) als Garagen-Nebenraum zugelassen werden. Hierfür ist der Abweichungsantrag (liegt noch nicht vor) entsprechend zu begründen. Die Errichtung weiterer Nebenanlagen/Nebengebäude ist damit ausgeschlossen.

 

9.   Die Dachneigung (Hauptgebäude) und Dachgestaltung (Gauben) entsprechen den Festsetzungen des Bebauungsplanes. Der Dachüberstand überschreitet mit 0,90 m die Festsetzung von 0,50 m. Für diese Überschreitung kann die Befreiung ebenfalls erteilt werden.

 

10.   Für Garagen gelten die Gestaltungsfestsetzungen für die Hauptgebäude entsprechend. Abweichend davon kann anstatt eines Satteldaches auch ein begrüntes Flachdach errichtet werden. Die Angaben über die notwendige Dachbegrünung enthält der Bauantrag nicht.

 

11.   Die Lichtschächte sind gem. A Nr. 12 so anzulegen, dass sie auf Höhe OKFFB EG liegen (also zum Schutz vor Starkregen um 0,15 m über der Geländeoberkante).

 

12.   Angaben über die Grünordnung enthalten die Antragsunterlagen nicht. Es ist noch ein gesonderter Freiflächengestaltungsplan (Bebauungsplan B Nr. 14) nachzureichen.

 

13.   Die Garagen (hier 7 x 6,49 m) überschreiten mit den Zufahrten (7 x 5 m) mit insgesamt 80,43 m² die zulässige Grundfläche gem. Buchst. A Nr. 3.2 um 0,43 m². Diese geringfügige Überschreitung ist vernachlässigbar.

 

14. Hinweise:

Stellplätze: Es entsteht folgender Stellplatzbedarf: (bei 3 Wohneinheiten)

1 DHH                                                                                                                 2,0 Stpl.

1 DHH mit 2 Whg. unter 100 m² je 1,5 Stpl.                                         3,0 Stpl.

Summe                                                                                                              5,0 Stpl.

Für die zusätzliche Wohnnutzung ist ein weiterer Stellplatz notwendig. Hierfür ist der Stellplatznachweis dem Landratsamt Ebersberg vorzulegen.

 

Anerkenntniserklärung (§ 33 Abs. 1 Nr. 3 BauGB):

Liegt noch nicht vor – ist nachzureichen!

 

Gesicherte Erschließung (§ 33 Abs. 1 Nr. 4 BauGB)

Derzeit ist die Erschließung noch nicht gesichert. Zwar grenzt das Baugrundstück Fl.Nr. 482 an der Südseite in ausreichender Breite an die öffentliche Nettelkofener Straße an und ist über die dort verlaufenden Leitungen (Abwasser / Trinkwasser) erschlossen. Das ist aber hier nicht ausreichend, da bei Neuausweisungen allein die plangemäße Erschließung maßgeblich ist. Hierfür sind die im Bebauungsplan festgesetzte Erschließungsstraße und die leitungsgebundenen Einrichtungen zu erstellen.

 

Die gesicherte Realisierung der Herstellung der nach dem Bebauungsplan erforderlichen Erschließungsanlagen (Herstellung der Straßenflächen, Kanal, Wasser, Beleuchtung etc.) kann von der Stadt Grafing b.M auf absehbare Zeit nicht umgesetzt werden. Hierfür stehen weder finanzielle noch personelle Ressourcen bei der Stadt für eine gemeindliche Erschließung zur Verfügung. Vorgesehen ist deshalb die vertragliche Übernahme der Erschließungsarbeiten durch die Bauherren; hierfür liegt auch ein angemessenes und bereits ein in weiten Teilen verhandeltes Erschließungsangebot vor. Bis zum Abschluss des Erschließungsvertrages kann die gesicherte Erschließung jedoch nicht bestätigt werden und das Vorhaben ist nicht zulässig.

 


Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, dem Bauantrag zum Neubau eines Doppelhauses mit zwei Garagen auf dem Grundstück Fl.Nr. 482/0 der Gemarkung Nettelkofen, Nettelkofener Straße 32 und 32a, das gemeindliche Einvernehmen unter folgenden Maßgaben zu erteilen:

·      Gesicherte Erschließung: Abtretung der Erschließungsflächen und Abschluss eines Erschließungsvertrages zur Sicherung der Erschließung.

·      Anerkenntniserklärung der Festsetzungen des künftigen Bebauungsplanes.

·      Reduzierung der Balkone auf ½-Hausbreite (max. insgesamt 8 m).

·      Ausführung der Terrassen in wasserdurchlässiger Form.

·      Bezeichnung der Garage als „Garage mit Nebenraum“.

·      Die Garagen sind mit begrünten Flachdächern auszuführen.

·      OK Lichtschächte Höhenlage OKFFB-EG (15 cm über Geländeoberkante).

·      Fehlende Unterlagen sind nachzureichen:

-      Lageplan mit Angaben zur Lage des Gebäudes im Bauraum und den Abständen zu den Außengrenzen

-      Abweichungsanträge

-      Freiflächen/Außenanlagenplan

-      Stellplatznachweis