Tagesordnungspunkt

TOP Ö 9: Vollzug des Baugesetzbuches (BauGB);
Aufstellung eines qualifizierten Bebauungsplanes (§ 30 Abs. 1 BauGB) zur Regelung der Bebaubarkeit der Grundstücke Fl.Nrn. 11/1, 11/2, 12, 12/3 und 12/4 der Gemarkung Grafing im beschleunigten Verfahren (§ 13a BauGB) als Bebauungsplan zur Innenentwicklung;
Aufstellungsbeschluss (§ 2 Abs. 1 BauGB)

BezeichnungInhalt
Sitzung:10.04.2018   StR/046/2018 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Die Sitzungsleiterin erteilt dem Vertreter der Verwaltung, Herrn Schelske das Wort.

Dieser erläuterte die folgende zur Verfügung gestellte Beschlussvorlage:

 

Ausgelöst durch einen Vorbescheidantrag für die Grundstücke Fl.Nrn. 11/1 (2.230 m²) und 12 (unbebaut – ca. 240 m²) mit einem unproportioniert und unmaßstäblich zur näheren Umgebung geplanten Wohngebäudes hat sich der Bau-, Werk- und Umweltausschuss in der Sitzung am 20.02.2018 dazu entschlossen, durch Aufstellung eines Bebauungsplans die geordnete städtebauliche Entwicklung des Quartiers „Lentner-Marktplatz“ zu lenken.

 

Der Vorbescheidsantrag wurde zwar dann vom Bauantragsteller zurückgenommen. Ungeachtet des durch die Antragsrücknahme eingestellten Genehmigungsverfahrens besteht aufgrund des aktuellen Bebauungs-/Verwertungsinteresses jedoch das fortwährende Bedürfnis, jetzt für das Baugrundstück auch tatsächlich einen Bebauungsplan aufzustellen, der die städtebaulichen Ziele der Stadt bestimmt.

 

Das Erfordernis für die Aufstellung des Bebauungsplanes und damit auch deren Sicherung macht den Erlass einer Veränderungssperre weiterhin unvermeidbar. Die Angelegenheit hat sich damit nicht erledigt.

 

Wie sich zeigt, kann die Selbstentwicklung nach eigentümerinteressen Vorhaben zu städtebaulich unbefriedigenden Ergebnissen führen. Allgemeine ortsplanerische / städtebauliche Vorstellungen können aber nur durch die Aufstellung eines Bebauungsplans durchgesetzt werden. Um gleichzeitig das bestehende Baurecht bis zum Abschluss des Bebauungsplanverfahrens (Sicherung der Planung) zu suspendieren, bleibt die Möglichkeit der Zurückstellung des Baugesuches bzw. der Erlass einer Veränderungssperre.

 

Rechtmäßigkeitsvoraussetzung für den Erlass einer Veränderungssperre ist der Beschluss über die Aufstellung eines Bebauungsplans, wobei die gemeindlichen Planungsziele möglichst schon hinreichend genau zu definieren sind. Denn eine Veränderungssperre kann nur dann eine Planung auch sichern, wenn das Mindestmaß der der künftigen Planinhalte – also der Sicherungszweck – benannt ist.

 

1. Vorbescheid

 

Zur Suspensivwirkung der Veränderungssperre ist nochmals anzumerken, dass sich eine Veränderungssperre nicht gegen Vorhaben durchsetzen kann, die vor dem Inkrafttreten der Veränderungssperre bereits genehmigt wurden. So besteht für das Baugrundstück ein weiterhin wirksamer Vorbescheid vom 03.04.2008, dessen Geltungsdauer wiederholt verlängert wurde.

 

Vorbescheid 03.04.2008

 

Schnitt:

 

Die Stadt muss bedenken, dass im Falle zu restriktiver Regelungen der Grundstückseigentümer dazu neigen wird, sich auf die Bindungswirkung des Vorbescheids zurückzuziehen. Der Inhalt des Vorbescheids für eine reine Wohnbebauung wurde dem Gremium kurz aufgezeigt. Um die städtebaulichen Ziele dennoch zu erreichen, sollten die Gebäudestellung des Vorbescheids und die danach möglichen  Nutzungsmöglichkeiten (ca. 650 m² Nutzfläche; 3 Vollgeschosse) bei der Bestimmung des Planinhalts berücksichtigt werden. Eine Berücksichtigung des eigentumsrechtlichen Anspruchs, der durch die Feststellungswirkung des Vorbescheides begründet wurde, ist bei der Planabwägung mit besonderem Gewicht zu berücksichtigen.

 

 

2. Aufstellung eines Bebauungsplanes

 

Zur Sicherstellung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung für die Nachfolgenutzung des „Lentner-Geländes“ am nördlichen Marktplatz wird die Aufstellung eines qualifizierten Bebauungsplans im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB als Bebauungsplan zu Innenentwicklung beschlossen für die im Lageplan dargestellten Flächen. 

 

Der Geltungsbereich des Bebauungsplans erstreckt sich auf das gesamte Grundstück Fl.Nr. 11/2 und die unbebauten Teilflächen des Grundstücks Fl.Nr. 12 und 12/4. Einzubeziehen ist aber auch das als Kfz-Stellplatz genutzte Grundstück Fl.Nr. 12/3 aufgrund des unmittelbaren funktionalen (die Zufahrtsflächen verlaufen über Fl.Nr. 11/1 und 12) und städtebaulich-räumlichen Zusammenhangs. Einzubeziehen sind auch das Trafo-Grundstück Fl.Nr. 11/2 und der öffentliche Fußweg Fl.Nr. 10/1.

 

Mit dem Bebauungsplan werden folgende Planungsziele verfolgt: 

 

a) Errichtung einer Fußgängerpassage:

Die Altstadt von Grafing ist gekennzeichnet durch eine Vielzahl kleiner Verbindungswege zwischen dem Marktplatz und den rückwärtigen Erschließungswegen. Das nur durch eine schmale Zufahrt erschlossene Hinterliegergrundstück liegt in zweiter Reihe. Rückwärtig bestünde (derzeit jedoch durch eine Einfriedung versperrt) eine Anschlussmöglichkeit zum Fußweg Kazmairstraße - Münchner Straße (Vazanini-Gangerl), ohne den engen Fußweg an der stark verkehrsbelasteten Münchener Straße nutzen zu müssen. Erklärtes Ziel ist ein öffentlicher Verbindungsweg für Fußänger und Radfahrer (mind. 2,5 m Breite) zwischen dem Marktplatz und dem „Vazanini-Gangerl“) über die Grundstücke Fl.Nr. 11/1 und 12 – und zwar vorrangig an der Ostseite

 

b) Gebäudeanordnung/Größe

Die Umgebung ist durch eine sehr unterschiedliche Bauweise gekennzeichnet. Neben einer massierten und geschlossenen Bebauung finden sich auch mit Einzelhäusern bebaute Grundstücke mit großen Freiflächen. Die Überlegungen (Vorgespräche) für die Bebauung des Grundstücks Fl.Nrn. 11/1 und 12 reichen von einer kleinteiligen Einzelhausbebauung bis zur unmaßstäblichen Errichtung eines großflächigen Gebäudes.

 

Städtebauliches Ziel für eine Bebauung dieses Grundstücks muss aufgrund der innerstädtischen Lage eine verdichtete Bebauung mit weitgehend optimaler Ausnutzung des Grundstücks sein. Dabei besteht der Anspruch, bei der Bebauung durch die Gebäudelage und die Freiflächengestaltung auf die beengte Bebauung an der Münchener Straße Rücksicht zu nehmen. Eine bedrängende Wirkung, wie es in dem Vorbescheid-Vorhaben zu erkennen war, gilt es auszuschließen. Erklärtes Ziel ist die Bebauung mit 2 Baukörpern im nördlichen Grundstücksteil in Ost-Westausrichtung und einem Gebäude im südlichen Grundstücksteil als profilgleicher Anbau an Gebäude Markplatz 3.

 

c) Grundfläche, Geschossentwicklung/Höhe

Es wird eine zulässige Grundfläche von 930 m² festgesetzt.

Zulässige Anzahl der Vollgeschosse: 3 VG;

Bauflächen für Verbindungsbauten: max. 2 VG

Die Gesamthöhe (Firsthöhe) darf 10 m nicht überschreiten.

 

d) Stellplätze

Der ruhende Verkehr (Stellplätze) ist möglichst vollständig in einer zentralen Tiefgarage unterzubringen. Oberirdische Stellplätze sind nur im Umfang der bereits zugelassenen Stellplätze auf dem anliegenden Grundstück Fl.Nr. 12/3 vorzusehen bzw. durch einige wenige Besucherstellplätze. Die Tiefgaragenzu- und -ausfahrt hat in südlicher Richtung zum Marktplatz zu erfolgen.

 

e) Art der baulichen Nutzung

Allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO).

Gemäß § 1 Abs. 7 BauNVO wird eine vertikale Nutzungsgliederung festgesetzt. Zur gewerblichen Durchmischung wird für die Räume im Erdgeschoss eine Wohnnutzung ausgeschlossen. Damit soll eine Belebung des Marktplatzes und dessen Umfeldes als Zentrum durch Einzelhandelsflächen und zentrumstypische Dienstleistungen erreicht werden. Im Übrigen (Obergeschosse) ist eine ausschließliche Wohnbebauung zulässig.

 

f) Dachgestaltung

Als zulässige Dachform sind Pultdächer, Satteldächer und Flachdächer zuzulassen. Sonstige Dachformen sind aufgrund der Lage im Nahbereich zum historischen Marktplatz auszuschließen.

 

 

Bauentwurf 20.03.2018

 

 

Da es sich um die Überplanung bereits bebaubarer Grundstücke handelt, kommt der Grundsatzbeschluss zur Wohnungsbaupolitik in seiner aktuellen Fassung vom 10.11.2015 nicht zur Anwendung. Der Grundsatzbeschluss zur Wohnungsbaupolitik ist auf die Baulandausweisung von bisher im Außenbereich (§ 35 BauGB) gelegenen Grundstücken beschränkt.

Die Punkte, welche im Bauausschuss beanstandet wurden wie z.B. Pultdächer, werden dem Planungsbüro übergeben und dort überarbeitet. Der erste Entwurf müsste diesen Vorgaben entsprechen.

 


Der Stadtrat beschloss einstimmig auf Empfehlung des Bau-, Werk- und Umweltausschusses:

 

1. Für die Grundstücke Fl.Nrn. 11/1, 11/2, 12, 12/2 und 12/4 der Gemarkung Grafing wird die Aufstellung eines Bebauungsplanes beschlossen (Aufstellungsbeschluss gem. § 2 Abs. 1 BauGB). Die Aufstellung des Bebauungsplans erfolgt im beschleunigten Verfahren gem. §13a BauGB als Bebauungsplan zur Innenentwicklung ohne Durchführung einer Umweltprüfung. Der Aufstellungsbeschluss ist ortsüblich bekanntzumachen.

 

2. Planungsziel ist die Bebauung entsprechend dem Bauentwurf vom 20.03.2018 des Arch.-Büros K. Immich unter Ergänzung der in der Beratung festgelegten weiteren Planungsinhalte.

 

3. Gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 13 Abs. 2 Nr. 1 BauGB wird bestimmt, dass eine frühzeitige Unterrichtung und Erörterung nach § 4 Abs. 1 BauGB und einer frühzeitige Bürgerbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB durchzuführen ist. Die Erörterung erfolgt durch das Bauamt.

 

4. Die Kosten des Bebauungsplanverfahrens trägt die Stadt Grafing.

 

5. Der Grundsatzbeschluss zur sozialen Wohnungsbaupolitik kommt nicht zur Anwendung.

 

6. Mit den Planungsleistungen ist der Planungsverband Äußerer Wirtschaftsraum München zu beauftragen.