Tagesordnungspunkt

TOP Ö 10: Vollzug des Baugesetzbuches (BauGB);
Aufstellung eines qualifizierten Bebauungsplanes (§ 30 Abs. 1 BauGB) zur Regelung der Bebaubarkeit der Grundstücke Fl.Nrn. 11/1, 11/2, 12, 12/3 und 12/4 der Gemarkung Grafing im beschleunigten Verfahren (§ 13a BauGB) als Bebauungsplan zur Innenentwicklung;
Aufstellungsbeschluss (§ 2 Abs. 1 BauGB)

BezeichnungInhalt
Sitzung:20.03.2018   BWUA/042/2018 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Die Beschlussvorlage lag den Stadtratsmitgliedern vor. Vom Verwaltungsvertreter wurde der Inhalt erläutert.

 

Ausgelöst durch einen Vorbescheidsantrag für die Grundstücke Fl.Nrn. 11/1 (2.230 m²) und 12 (unbebaut – ca. 240 m²) mit einem unproportioniert und unmaßstäblich zur näheren Umgebung geplanten Wohngebäude hat sich der Bau-, Werk- und Umweltausschuss in der Sitzung am 20.02.2018 dazu entschlossen, durch Aufstellung eines Bebauungsplans die geordnete städtebauliche Entwicklung des Quartiers „Lentner-Marktplatz“ (Marktplatz 12) zu regeln.

 

Der Vorbescheidsantrag wurde zwar dann vom Bauantragsteller zurückgenommen. Ungeachtet des durch die Antragsrücknahme eingestellten Genehmigungsverfahrens besteht aufgrund des aktuellen Bebauungs-/Verwertungsinteresses jedoch das fortwährende Bedürfnis, jetzt für das Baugrundstück auch tatsächlich einen Bebauungsplan aufzustellen, der die städtebaulichen Ziele der Stadt bestimmt. Die Eckdaten des Planinhaltes wurden am 20.02.2018 bereits vorberaten.

 

Das Erfordernis für die Aufstellung des Bebauungsplans und damit auch deren Sicherung macht den Erlass einer Veränderungssperre weiterhin unvermeidbar. Die Angelegenheit hat sich damit nicht erledigt.

 

Wie sich hier auffällig zeigt, kann die Selbstentwicklung nach Eigentümerinteressen zu städtebaulich unbefriedigenden Ergebnissen führen. Allgemeine ortsplanerische/städtebauliche Vorstellungen können aber aufgrund des bestehenden Bebauungsanspruches nur durch die Aufstellung eines Bebauungsplanes durchgesetzt werden. Um gleichzeitig das bestehende Baurecht bis zum Abschluss des Bebauungsplanverfahrens (Sicherung der Planung) zu suspendieren, bleibt die Möglichkeit der Zurückstellung des Baugesuches bzw. der Erlass einer Veränderungssperre. Aufgrund des zu erwartenden Planungszeitraums ist die Zurückstellung des Baugesuches (max. 12 Monate) nicht ausreichend.

 

Rechtmäßigkeitsvoraussetzung für den Erlass einer Veränderungssperre ist der Beschluss über die Aufstellung eines Bebauungsplanes, wobei die gemeindlichen Planungsziele möglichst schon hinreichend genau zu definieren sind. Denn eine Veränderungssperre kann nur dann eine Planung auch wirksam sichern, wenn das Mindestmaß der künftigen Planinhalte – also der Sicherungszweck – hinreichend konkrete benannt ist.

 

1. Vorbescheid

 

Zur Suspensivwirkung der Veränderungssperre ist nochmals anzumerken, dass sich eine Veränderungssperre nicht gegen Vorhaben durchsetzen kann, die vor dem Inkrafttreten der Veränderungssperre bereits genehmigt wurden. So besteht für das Baugrundstück ein weiterhin wirksamer Vorbescheid vom 03.04.2008, dessen Geltungsdauer wiederholt verlängert wurde.

 

Vorbescheid 03.04.2008

 

Schnitt:

 

Die Stadt muss bedenken, dass im Falle einer zu restriktiven Beschränkung der Bebaubarkeit der Grundstückseigentümer dazu neigen wird, sich auf die Bindungswirkung des Vorbescheides zurückzuziehen. Der Inhalt des Vorbescheides für eine reine Wohnbebauung wurde dem Gremium kurz aufgezeigt. Um die städtebaulichen Ziele dennoch zu erreichen, sollte die Gebäudestellung des Vorbescheides und die danach möglichen Nutzungsmöglichkeiten (ca. 650 m² Nutzfläche; 3 Vollgeschosse) bei der Bestimmung des Planinhalts nach Möglichkeit berücksichtigt werden.

 

Hier handelt es sich nicht nur um eine strategische Überlegung, sondern auch um eine rechtliche Verpflichtung. So sind die eigentumsrechtlichen Ansprüche, wie sie durch die Feststellungswirkung des Vorbescheides begründet wurden, bei der Planabwägung mit besonderem Gewicht zu berücksichtigen.

 

2. Aufstellung eines Bebauungsplans

 

Zur Sicherstellung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung für die Nachfolgenutzung des „Lentner-Geländes“ am nördlichen Marktplatz wird die Aufstellung eines qualifizierten Bebauungsplanes im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB als Bebauungsplan zur Innenentwicklung für die im Lageplan dargestellten Flächen vorgeschlagen.

 

Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes erstreckt sich auf das gesamte Grundstück Fl.Nr. 11/2 und die unbebauten Teilflächen der Grundstücke Fl.Nrn. 12 und 12/4. Einzubeziehen ist aber auch das als Kfz-Stellplatz genutzte Grundstück Fl.Nr. 12/3 aufgrund des unmittelbaren funktionalen (die Zufahrtsflächen verlaufen über Fl.Nrn. 11/1 und 12) und städtebaulich-räumlichen Zusammenhangs. Einzubeziehen sind auch das Trafo-Grundstück Fl.Nr. 11/2 und der öffentliche Fußweg Fl.Nr. 10/1.

 

Mit dem Bebauungsplan werden folgende Planungsziele verfolgt:

 

a) Errichtung einer Fußgängerpassage:

Die Altstadt von Grafing ist gekennzeichnet durch eine Vielzahl kleiner Verbindungswege zwischen dem Marktplatz und den rückwärtigen Erschließungswegen. Das nur durch eine schmale Zufahrt erschlossene Hinterliegergrundstück liegt in zweiter Reihe. Rückwärtig bestünde (derzeit jedoch durch eine Einfriedung versperrt) eine Anschlussmöglichkeit zum Fußweg Kazmairstraße – Münchener Straße (Vazanini-Gangerl). Ein öffentlicher Verbindungsweg vom Marktplatz über das Plangebiet zum „Vazanini-Gangerl“ schafft eine verkehrssichere und attraktive Gehwegbeziehung als Alternative zum engen Fußweg an der stark verkehrsbelasteten Münchener Straße.

Erklärtes Planungsziel ist ein öffentlicher Verbindungsweg für Fußgänger und Radfahrer (mind. 2,50 m Breite) zwischen dem Marktplatz und dem „Vazanini-Gangerl“ über die Grundstücke Fl.Nrn. 11/1 und 12 – und zwar vorrangig an der Ostseite

 

b) Gebäudeanordnung/Größe:

Die Umgebung ist durch eine sehr unterschiedliche Bauweise gekennzeichnet. Neben einer massierten und geschlossenen Bebauung finden sich auch lediglich mit Einzelhäusern bebaute Grundstücke mit großen Freiflächen. Die Überlegungen (Beratungsgespräche von Interessenten) für die Bebauung der Grundstücke Fl.Nrn. 11/1 und 12 reichen von einer kleinteiligen Einzelhausbebauung bis zur unmaßstäblichen Errichtung eines großflächigen Gebäudes.

 

Städtebauliches Ziel für eine Bebauung dieses Grundstücks muss aufgrund der innerstädtischen Lage eine verdichtete Bebauung mit weitgehend optimaler Ausnutzung des Grundstücks sein. Dabei besteht der Anspruch, bei der Bebauung durch die Gebäudelage und die Freiflächengestaltung auf die beengten Verhältnisse des Baubestandes an der Münchener Straße Rücksicht zu nehmen. Eine bedrängende Wirkung, wie es in dem Vorbescheid-Vorhaben zu erkennen war, gilt es auszuschließen.

Erklärtes Planungsziel ist die Bebauung mit 2 Hauptbaukörpern im nördlichen Grundstücksteil in Ost-Westausrichtung und einem Gebäude im südlichen Grundstücksteil als profilgleicher Anbau an das Gebäude Markplatz 3. An der Ostseite sind ausreichend Freiflächen gegenüber den dortigen Gebäudebestand vorzusehen; das wird durch die Ost-West-Ausrichtung begünstigt.

 

c) Grundfläche, Geschossentwicklung/Höhe:

Es wird eine zulässige Grundfläche von 930 m² angestrebt.

Die zulässige Anzahl der Vollgeschosse soll 3 VG nicht überschreiten;

Bauflächen für Verbindungsbauten: max. 2 VG

Die Gesamthöhe (Firsthöhe) soll 10 m nicht überschreiten.

 

d) Stellplätze

Der ruhende Verkehr (Stellplätze) ist möglichst vollständig in einer zentralen Tiefgarage unterzubringen. Oberirdische Stellplätze sind nur im Umfang der bereits zugelassenen Stellplätze auf den anliegenden Grundstücken Fl.Nr. 12/3 und Fl.Nr. 12 (Gebäudenordseite) vorzusehen bzw. durch einige wenige Besucherstellplätze. Die Tiefgaragenzu- und -ausfahrt hat in südlicher Richtung zum Marktplatz zu erfolgen. Soweit eine Anfahrtsmöglichkeit zur Münchener Straße besteht (hier bestehen auch Bemühungen über die Einbeziehung von dortigen Bestandsgebäuden), ist diese vorrangig auf Umsetzbarkeit zu prüfen.

 

e) Art der baulichen Nutzung

Allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO).

Aus der Mitte des Gremiums (Bau-, Werk- und Umweltausschuss 20.02.2018) wurde zur Förderung des Marktplatzes in seiner Funktion als zentralörtlicher Versorgungsbereich die Forderung erhoben, einen Teil der künftigen Bebauung auch für nichtstörende gewerbliche Nutzungen – vorrangig auch Einzelhandel – vorzusehen. Entgegen der Auffassung der Verwaltung, dass die 2. Reihe des Marktplatzes für eine Einzelhandelsnutzung nicht attraktiv ist und in Allgemeinen Wohngebieten aufgrund der gesetzlichen Nutzungsregelungen ohnehin auch Ladennutzungen, wohnkonforme Handwerksbetriebe und freie Berufe allgemein zulässig sind, hat der Bau-, Werk- und Umweltausschuss auf verpflichtende Regelungen bestanden. Die besonderen örtlichen Gegebenheiten, den Marktplatz als zentralen Dienstleistungs- und Versorgungsbereich zu stärken, machen das erforderlich.

 

Die Festsetzung als Urbanes Wohngebiet (§ 6a BauGB) ist hier ungeeignet, da in der dortigen Situation die Unterbringung von störenden Gewerbebetrieben nicht in Erwägung gezogen wird. Vor allem ist aber die Erschließungssituation für eine gewerbliche Durchmischung im Sinne des Gebietstyps nicht geeignet.

Da in den übrigen Baugebieten eine mathematische Quotenregelung – auch bei einer Festsetzung als Mischgebiet – nicht zulässig ist, wird gemäß § 1 Abs. 7 BauNVO eine vertikale Nutzungsgliederung festgesetzt. Zur gewerblichen Durchmischung wird bestimmt, dass für die Räume im Erdgeschoss eine Wohnnutzung ausgeschlossen wird. Damit soll eine Belebung des Marktplatzes und dessen Umfeldes als Zentrum durch Einzelhandelsflächen und zentrumstypische Dienstleistungen erreicht werden. Im Übrigen (Obergeschosse) ist eine ausschließliche Wohnbebauung zulässig.

 

Die Verwaltung hat nochmals betont, dass erhebliche Zweifel an der Umsetzbarkeit (Vermarktung) von Gewerbeflächen in der 2. Baureihe bestehen und damit auch das Planungserfordernis für diese Regelung in Frage gestellt werden muss. Der nachvollziehbare Wunsch einer attraktiven Innenstadt mit einem konzentrierten Angebot an Handels- und Dienstleistungsflächen bedürfte einer anderen, ganzheitlichen Herangehensweise. Hier bietet § 9 Abs. 2a BauGB mit Festsetzungen zur Sicherung zentralörtlicher Versorgungsbereiche eine brauchbare Ermächtigungsgrundlage. Insbesondere bedarf es dazu aber auch städtebauliche Entwicklungskonzepte.

 

f) Dachgestaltung

Als zulässige Dachform sind Pultdächer, Satteldächer und Flachdächer zuzulassen. Sonstige Dachformen sind aufgrund der Lage im Nahbereich zum historischen Marktplatz auszuschließen.

 

Ein erster Bebauungsentwurf als Entscheidungsgrundlage für den Aufstellungsbeschluss und zur Bestimmung der Planungsziele wurde vom städtebaulichen Fachberater, Herrn Immich, erstellt.

 

Der Bauentwurf vom 20.03.2018 berücksichtigt die vorgenannten Grundziele der Planung. In der Erläuterung wurde darauf hingewiesen, dass durch die Gebäudestellung und die Errichtung von zweigeschossigen Verbindungsbauten zwischen den Hauptgebäuden sehr attraktive Innenhöfe geschaffen werden, die vom öffentlichen Fußweg abgeschirmt sind. Gerade diese Verbindungsbauten ermöglichen es auch, eine Grundfläche von ca. 930 m² zu schaffen. Damit bietet diese Baubauungsform hinsichtlich der Nutzungsmöglichkeit deutliche Vorteile gegenüber dem o.g. Vorbescheid 2008, der eine Grundfläche von ca. 650 m² erreicht. Der Anreiz, auf den Bebauungsanspruch des Vorbescheides 2008 zurückzugreifen und damit die zu erwartenden Nachteile (vor allem Fußgängerpassage) zu vermeiden, wird damit deutlich geringer.

 

Abschließend wurde erklärt, dass der Grundsatzbeschluss zur Wohnungsbaupolitik in seiner aktuellen Fassung vom 10.11.2015 nicht zur Anwendung kommt, da es sich um die Überplanung bereits bebaubarer Grundstücke handelt. Der Grundsatzbeschluss zur Wohnungsbaupolitik ist auf die Baulandausweisung von bisher im Außenbereich (§ 35 BauGB) gelegenen Grundstücken beschränkt.

 

Von einem Ausschussmitglied wurde bezweifelt, ob alle geforderten Stellplätze in einer 1-geschossigen Tiefgarage untergebracht werden können. Ferner vertrat der Redner die Auffassung, von Pultdächern in der Innenstadt abzusehen. Man war sich einig, diese Detailfragen dann im Bebauungsplanverfahren zu entscheiden.

 


Nach Sachvortrag wurde vom Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig beschlossen, dem Stadtrat folgende Beschlussfassung zu empfehlen:

 

1. Für die Grundstücke Fl.Nrn. 11/1, 11/2, 12, 12/3 und 12/4 der Gemarkung Grafing wird die Aufstellung eines Bebauungsplanes beschlossen (Aufstellungsbeschluss gem. § 2 Abs. 1 BauGB). Die Aufstellung des Bebauungsplanes erfolgt im beschleunigten Verfahren gem. § 13a BauGB als Bebauungsplan zur Innenentwicklung ohne Durchführung einer Umweltprüfung. Der Aufstellungsbeschluss ist ortsüblich bekanntzumachen.

 

2. Planungsziel ist die Bebauung entsprechend dem Bauentwurf vom 20.03.2018 des Architekturbüros K. Immich unter Ergänzung der in der Beratung festgelegten weiteren Planungsinhalte.

 

3. Gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 13 Abs. 2 Nr. 1 BauGB wird bestimmt, dass eine frühzeitige Unterrichtung und Erörterung nach § 4 Abs. 1 BauGB und eine frühzeitige Bürgerbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB durchzuführen ist. Die Erörterung erfolgt durch das Bauamt.

 

4. Die Kosten des Bebauungsplanverfahrens trägt die Stadt Grafing b.München.

 

5. Der Grundsatzbeschluss zur sozialen Wohnungsbaupolitik kommt nicht zur Anwendung.

 

6. Mit den Planungsleistungen ist das Architekturbüro K. Immich zu beauftragen.