Tagesordnungspunkt

TOP Ö 2: Antrag auf Vorbescheid zum Neubau eines Einfamilienhauses mit zwei Stellplätzen auf den Grundstücken Fl.Nrn. 749/0 und 750/0 der Gemarkung Grafing (Rosenheimer Straße 38)

BezeichnungInhalt
Sitzung:20.03.2018   BWUA/042/2018 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Vom Verwaltungsvertreter wurden die Antragsunterlagen vorgestellt. Mit dem Vorbescheid wird gem. Art 71 BayBO eine Entscheidung über folgende Einzelfrage einer Baugenehmigung beantragt:

 

Ist das geplante EFH mit Stellplätzen in den geplanten Abmessungen und deren Lage im Grundstück bauplanungsrechtlich zulässig?

 

Der Vorbescheid wird ergänzt durch eine Planbeilage, auf der eine Gebäudegrundfläche von ca. 90 m² im südlichen Teil des Grundstücks dargestellt ist. Enthalten ist auch ein Gebäudeschnitt mit einer Wandhöhe von talseitig 6,20 m und bergseitig von 3,30 m.

 

 

Vom Vertreter der Verwaltung wurde dann die Bereichszuordnung – die Kernfrage des vorliegenden Antrags – ausführlich erläutert. So wurden in der Vergangenheit die Gebäude Rosenheimer Straße 38/40 und 42 von den Baubehörden dem bauplanungsrechtlichen Außenbereich zugeordnet.

Im Rahmen einer Bebauungsanfrage im Jahr 2017 wurde aber von der Stadt Grafing in Abstimmung mit dem Landratsamt Ebersberg diese Bereichszuordnung als mittlerweile überholt angesehen. Aufgrund der in den letzten Jahren stattgefundenen baulichen Entwicklungen im dortigen Umfeld (Errichtung der Gebäude Mühltal 21a–21c und Rosenheimer Straße 34) wurde die vormals dem Ortsrand vorgelagerte frühere landwirtschaftliche Hofstelle Rosenheimer Straße 36 mit dem Bebauungszusammenhang verbunden. Hinzu kam 2017 die dortige Straßenbaumaßnahme (Ostumfahrung) mit der Errichtung eines Kreisverkehrsplatzes, die sich auf die Beurteilung der Bereichszuordnung ausgewirkt hat. Mit den vorgenannten Veränderungen ist der äußere Eindruck der räumlichen Trennung der vorgelagerten Gebäude (Rosenheimer Straße 38/40 und 42) vom übrigen Bebauungszusammenhang weggefallen. Mit der veränderten Straßenführung und dem Verlauf der neu errichteten „Umgehungsstraße“ ist nach Osten hin eine markante Trennwirkung entstanden, die gleichzeitig für die Gebäude Rosenheimer Straße 38/40 und 42 den Eindruck der Geschlossenheit und Zusammengehörigkeit mit der nach Westen anschließenden Bebauung vermittelt hat. Die Gebäude Rosenheimer Straße 38/40 und 42 sind jetzt dem Innenbereich zuzuordnen. Allein noch die nach Süden deutlich abgesetzten Gebäude Rosenheimer Straße 42a–54 sind künftig noch dem Außenbereich zugehörig.

 

Mit dieser geänderten Bereichsabgrenzung liegt auch das geplante Wohnhaus noch innerhalb des Bebauungszusammenhangs und ist auch dieser Grundstücksteil gemäß § 34 BauGB grundsätzlich bebaubar. Das geplante Einfamilienhaus mit seiner in der Planbeilage dargestellten Größe und auch die beiden zusätzlichen Stellplätze sind bauplanungsrechtlich zulässig.

 

Angaben über die Gebäudehöhe enthält der Antrag/Bauentwurf durch eine Schnittzeichnung. Ohne genauere Angaben über den natürlichen Geländeverlauf ist aber eine abschließende Prüfung nicht möglich, ob die Geländesituation am beantragten Standort auch tatsächlich eine entsprechende Bebauung zulässt. Jedenfalls kann aber festgestellt werden, dass die beantragte maximale Wandhöhe von 6,20 m dem Gebäude Rosenheimer Straße 42 entspricht und sich damit in die Eigenart der Umgebungsbebauung einfügt.

Abgeleitet aus den schalltechnischen Untersuchungen zur „Ostumfahrung“ (St 2080 neu) wird das beantragte Vorhaben voraussichtlich einer Lärmbelastung von 63 dB(A) in der Tagzeit und 55 dB(A) in der Nachtzeit ausgesetzt. Maßgebliche Grenze für die Zumutbarkeit von Verkehrslärmbelästigungen im unbeplanten Innenbereich (§ 34 BauGB) sind die Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse (§ 34 Abs. 1 Satz 2 BauGB). Hier stehen Lärmbelastungen bis zur Grenze der Wohngesundheit der Genehmigungsfähigkeit nicht entgegen. Diese Anforderungen an die Vorhabenzulässigkeit sind erst dann nicht mehr erfüllt, wenn die Beurteilungspegel die Immissionsgrenzwerte der 16. BImSchV für „dem regelmäßigen Wohnen dienende Gebiete“ um mehr als 10 dB(A) überschreiten. Diese Grenze von ca. 74 dB(A) tags und 64 dB(A) nachts ist hier nicht annähernd erreicht. Hinzu kommt, dass die Außenwohnbereiche im unbeplanten Innenbereich hinsichtlich der Verkehrslärmimmissionen nicht geschützt sind.

 

Auch wenn die Möglichkeiten für eine günstige Grundrissorientierung (Ausrichtung der schutzwürdigen Wohnräume nach Westen) im Rahmen der architektonischen Selbsthilfe ungünstig sind, werden die Anforderungen der gesunden Wohnverhältnisse eingehalten und das Vorhaben ist zulässig.

 

Entlang der Ostgrenze des Grundstücks verläuft der Burgholzgraben als Gewässer 3. Ordnung. Eine Anlagengenehmigungspflicht (Art. 20 BayWG) besteht jedoch nicht. Aufgrund der starken Gefährdung durch wild abfließendes Oberflächenwasser aus dem nach Osten hin weitläufig ansteigenden Geländes und der Lage in einer Geländesenke ist es erforderlich, das Gebäude an der Talseite überschwemmungssicher auszuführen. Gebäudeöffnungen sind erst mit ausreichendem Schutzabstand zur Geländeoberfläche zulässig, um Gefährdung durch Überflutungsschäden auszuschließen. Das ist zur Sicherstellung gesunder Wohnverhältnisse (§ 34 Abs. 1 Satz 2 BauGB) erforderlich.

 

Die verkehrliche Erschließung soll nach den Antragsunterlagen über die bestehende Zufahrt erfolgen. Damit ist eine Sondernutzung für eine weitere Zufahrt (Art. 18 BayStrWG), die aufgrund der Lage außerhalb des Erschließungsbereiches in der dortigen Verkehrssituation nicht vertretbar wäre, als Erschließungsvoraussetzung nicht erforderlich.

 


Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, dem Antrag auf Vorbescheid zum Neubau eines Einfamilienhauses mit zwei Stellplätzen auf den Grundstücken Fl.Nrn. 749/0 und 750/0 der Gemarkung Grafing, Rosenheimer Straße 38, das gemeindliche Einvernehmen unter folgenden Maßgaben zu erteilen:

- Die Erschließung erfolgt über die bestehende Grundstückszufahrt.

- Das Gebäude ist gegen Überschwemmungsschäden zu schützen.