Tagesordnungspunkt

TOP Ö 1: Antrag auf Vorbescheid zum Neubau von 3 Mehrfamilienhäusern mit Tiefgarage auf den Grundstücken Fl.Nrn. 236/2 und 236/38 der Gemarkung Grafing (Bahnhofstraße 32)

BezeichnungInhalt
Sitzung:20.03.2018   BWUA/042/2018 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Die Antragsunterlagen wurden vom Verwaltungsvertreter vorgestellt. Mit dem vorliegenden Vorbescheid wird gem. Art. 71 BayBO eine Entscheidung über folgende Einzelfragen der Baugenehmigung beantragt:

 

1.   Ist das Maß des Baukörpers hinsichtlich der Wandhöhe planungsrechtlich zulässig?

2.   Ist das Maß des Baukörpers hinsichtlich der Firsthöhe planungsrechtlich zulässig?

3.   Ist das Maß des Baukörpers hinsichtlich der Länge und Breite planungsrechtlich zulässig?

4.   Ist das Maß des Baukörpers hinsichtlich der dargestellten Geschossigkeit / Anzahl der Geschosse planungsrechtlich zulässig?

5.   Ist folgende Nutzung bauplanungsrechtlich zulässig:

Haus C – Erdgeschoss Laden (Gebietsversorgung), Büro, Praxen

Haus C – 1. OG + 2. OG + DG: Wohnen

Haus A + B: Wohnen

 

Der Antrag wird ergänzt durch eine Planzeichnung mit Darstellung der Lage und Größe der Baukörper und der Gebäudeschnitte. Danach ist eine Bebauung mit 4 Vollgeschossen vorgesehen, wobei das Dachgeschoss als zurückversetztes Pultdachgeschoss mit vorgesetzter Dachterrasse geplant ist. Die Wandhöhe beträgt an der Traufseite max. 11,20 m, an der Firstseite max. 12,60 m.

 

Der Entwurf sieht drei getrennte Baukörper vor, die mit jeweils 2-geschossigen Verbindungsbauten aneinandergebaut sind.

Grundmaße    Haus A: 24,50 m × 12 m, Grundfläche 294 m²

Haus B: 32,00 m × 12 m, Grundfläche 384 m²

Haus C: 21,50 m × 12 m, Grundfläche 258 m²

Verbindungsbauten/Anbauten: 90 m², Gesamt: 1.026 m²

 

Städtebauliche Entwicklungsziele

 

In den letzten Jahren hat in der Poststraße ein grundlegender Wandel stattgefunden. Mitunter ausgelöst durch die Verlagerung der Fa. Ruff in das Gewerbegebiet hat die Nachverdichtung und Erneuerung eine große Dynamik entwickelt.

 

Nachdem das Gebiet nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans liegt, bietet die heterogene Umgebungsbebauung im Rahmen des Einfügungsgebots eine großzügige Bandbreite für die bauliche Intensivierung. So sah sich die Stadt Grafing b.M. schon bei einem Bauvorhaben in der Bernauerstraße 4 (Nachfolgenutzung Zimmerei Rottenfußer) gezwungen, durch Einleitung eines Bebauungsplanverfahrens und Erlass einer Veränderungssperre die geordnete städtebauliche Entwicklung durchzusetzen (Bau-, Werk- und Umweltausschuss 28.02.2012). In diesem Zusammenhang wurden auch nochmals die erheblichen Sorgen der Nachbarschaft in Erinnerung gerufen, die an eine maßvolle bauliche Entwicklung appelliert haben.

 

Für das Anwesen Bernauerstraße 4 wurde dann in Abstimmung mit dem Bauherrn eine deutliche Reduzierung der Bauhöhe erreicht. Nachdem dieses zentrale Planungsziel beachtet wurde, konnte in der Folge auf ein Bebauungsplanverfahren verzichtet werden. Nachdem sich aber zeitgleich auch eine weitgehende Nachverdichtung der Bebauung südlich der Poststraße abgezeichnet hat, wurde anhand eines Bebauungsentwurfs des städtebaulichen Fachberaters auch für dieses Quartier eine informelle Entwicklungsplanung erarbeitet. Angelehnt an dieses interne städtebauliche Entwicklungskonzept wurde dann auch die dortige bauliche Entwicklung in freiwilliger Abstimmung mit dem jeweiligen Bauherrn umgesetzt.

 

Zuletzt wurden dort (2013) bei der Errichtung der Wohnanlage Poststraße 2b und 2c dann im Quartier südlich der Poststraße auch bereits eine viergeschossige Bebauung zugelassen. Bedingung war, dass das Dachgeschoss mit einem gegenüber dem unteren Geschossen deutlich zurückgesetzten Pultdachgeschoss (Staffelgeschoss) ausgeführt wird und die Grundfläche des Dachgeschosses 2/3 der Grundfläche des darunter liegenden Geschosses nicht überschreitet. Mit dieser Bebauungsvariante wurde eine Lösungsalternative geschaffen, um unmaßstäbliche und ortsplanerisch unerwünschte Geschossausbildungen (z.B. Mansarddächer) zu vermeiden, die zur zwanghaften (mathematischen) Vermeidung der Vollgeschosseigenschaft für das Dach ansonsten entstehen (Beispiel: Poststraße 2a). In der äußeren Wahrnehmung, die allein entscheidend für die Einfügungszulassung ist, konnte sich das entsprechend gestaltete Staffelgeschoss (Dachgeschoss) trotz rechnerischer Vollgeschosseigenschaft hier hinsichtlich der Geschosszahl noch einfügen.

 

In Kenntnis der in den vorausgegangenen Baufällen bereits von der Stadt erklärten Absicht, eine Bebauung entsprechend dem städtebaulichen Entwicklungskonzept durchzusetzen, hat der Bauherr den Bebauungsumfang dann frühzeitig mit der Stadt und deren städtebaulichen Fachberater abgestimmt. Eine ursprüngliche angedachte Bebauung mit bis zu 5 Vollgeschossen musste wegen der Überschreitung des Einfügungsrahmens abgelehnt werden. Aufgenommen wurde der Bebauungsvorschlag des städtebaulichen Fachberaters der Stadt über die Gliederung in 3 selbständige (untergeordnet verbundene) Baukörper und auch die Geschosslösung, wie sie bereits für die Wohnanlage Poststraße 2b + 2c entwickelt wurde.

 

Zulässigkeitsprüfung

 

Maß der baulichen Nutzung

Das Grundstück liegt im unbeplanten Innenbereich (§ 34 BauGB). Hinsichtlich der zulässigen Bauhöhen bildet das erwähnte Bauvorhaben Poststraße 2b + 2c den maßgeblichen Einfügungsrahmen. Die beantragten Wandhöhen von 11,20 m und Firsthöhen von 12,60 m entsprechen der dortigen Bebauung und sind damit auch für das beantragte Vorhaben zulässig.

 

Auch hinsichtlich der Geschosszahl (und Vollgeschosszahl) entspricht das Vorhaben exakt diesem Bebauungsvorbild. Das Pultdachgeschoss als Staffelgeschoss bleibt mit einer Breite von 8 m deutlich hinter dem darunter liegenden Geschoss zurück und erreicht auch hier das 2/3-Maß, wie es für das Gebäude Poststraße 2b + 2c verlangt wurde.

 

Für das Gebäude Poststraße 2b + 2c wurde auch ein Rückversatz (mindestens 1,50 m) vor den Schmalseiten verlangt, um die Unterordnung des Dachgeschosses in der äußeren Wahrnehmung zu gewährleisten. Hier sind die Antragsunterlagen nicht ganz eindeutig: In den Schnittzeichnungen ist der seitliche Rückversatz enthalten, in der Grundrissdarstellung jedoch nicht. Das Einvernehmen sollte zugunsten des Rückversatzes von 1,50 m eingeschränkt werden.

 

Durch das Pultdach entsteht aufgrund der Berechnungsregeln zwangsläufig im Dachgeschoss ein Vollgeschoss. In Form des zurückversetzten und sich unterordnenden Staffelgeschosses sind auch bereits Gebäude mit 4 Vollgeschossen in der entsprechenden Umgebung schon vorhanden (Poststraße 2b + 2c). Das Einfügungsgebot ist beachtet.

 

Das Vorhaben fügt sich hinsichtlich der absoluten Grundfläche und der jeweiligen Grundmaße der Gebäude in die Eigenart der Umgebungsbebauung ein. Durch die Errichtung von konstruktiv als 3 Einzelgebäude nach außen wirkende Baukörper und den deutlich untergeordneten Verbindungsbauten wurde – im Gegensatz zum ursprünglichen Bauentwurf eines durchgängigen Gesamtgebäudes – diese Zulässigkeitsvoraussetzung hergestellt.

 

Gleiches gilt für die verbleibende Freifläche im Verhältnis zur Umgebungsbebauung. Die nur indiziell heranzuziehenden Verhältniszahlen belegen dieses Ergebnis. So errechnet sich für das Bauvorhaben eine GRZ von 0,40 und überschreitet damit die Obergrenzen im baulichen Umfeld noch nicht (Poststraße 5 + 5b + 5c mit 0,43).

 

Hinweis

Auf ggf. bestehende, aber im Rahmen des Vorbescheids nicht zu prüfende Abstandsflächenkonflikte (Poststraße 2) wird hingewiesen.

 

Art der baulichen Nutzung

Die Eigenart der näheren Umgebungsbebauung entspricht keinem der Baugebiete der BauNVO (§ 34 Abs. 2 BauGB). Maßgeblich für diese Beurteilung der Gebietsart ist allein noch der Zustellstützpunkt der Post, der als öffentlicher Betrieb zu beurteilen ist (BVerwG 30.06.2004) und der in Allgemeinen Wohngebieten keine Rechtfertigung findet (BayVGH 12.11.2001). Ansonsten hat sich nach der Verlegung der Zimmerei (Bernauerstraße) und der mechanischen Werkstätten (Fa. Ruff, Poststraße) die Umgebung zu einem Allgemeinen Wohngebiet entwickelt.

 

In der Gemengelage bestimmt sich die Zulässigkeit der Art der baulichen Nutzung gemäß § 34 Abs. 1 BauGB anhand des Rahmens der bereits vorhandenen Nutzungsarten. Die beantragte Wohnnutzung, wie im Umfeld fast ausschließlich vorhanden, ist dort ohne Einschränkungen zulässig.

 

Mit der beantragten Aufgabe des Zustellstützpunktes entfallen auch die bisher zu beachtenden Anforderungen an das Rücksichtnahmegebot.

 

Die beantragte Nutzung durch einen Laden im Erdgeschoss des Gebäudes C ist in der vorgefundenen Gemengelage ebenfalls zulässig, da diese Nutzungsart in der näheren Umgebung (Bahnhofstraße 30a) auch bereits vorhanden ist. Büroräume und Räume für Praxen (Heilberufe) sind stets zulässig, da sie (vgl. § 13 BauNVO) unabhängig vom Rahmen der vorhandenen Nutzungsarten in Gemengelagen zu keinen städtebaulichen Spannungen führen.

 

In der anschließenden kurzen Beratung wurde von einem Ausschussmitglied hinterfragt, ob es für den Zustellstützpunkt der Deutschen Post bereits einen Alternativstandort gibt. Vom Verwaltungsvertreter wurde erklärt und sehr bedauert, dass hierfür leider noch kein anderer Standort gefunden wurde, man aber seitens der Verwaltung alles daran setzen wird, den Stützpunkt in Grafing zu behalten.

 

Nachfolgend wurde von einem Ausschussmitglied angemerkt, dass mit dem Abbruch des Gebäudes ein für Grafing sehr prägendes Gebäude verloren geht. In einem weiteren Redebeitrag wurde angesprochen, dass eine Umwandung von Gewerbe- in Wohnnutzung dazu beiträgt, dass die Funktion der Innenstadt als Zentrum der Versorgung zunehmend ins Wanken gerät. Es wurde angeregt, wie zuletzt bereits beim „Lentner-Gelände“ am Marktplatz, die Nutzung zumindest aller Erdgeschossflächen für gewerbliche Zwecke zu verlangen.

 

Vom Vertreter der Verwaltung wurde erklärt, dass aufgrund des erklärten Zulassungsanspruches keine Einschränkungen der Nutzung durchgesetzt werden kann. Das Einvernehmen darf nur aus den sich aus § 34 BauGB ergebenden Gründen versagt werden, nicht aber um städtebauliche Ziele durchzusetzen.

 

Stets durch Aufstellung lokaler Bebauungspläne die Nutzung durchzusetzen, ist auch nur ein planungstheoretischer Ansatz. Abgesehen von den fehlenden personellen Kapazitäten ist dies nicht ohne weiteres Abwägungsverfahren fehlerfrei möglich. So bietet zwar § 9 Abs. 2a BauGB die Rechtsgrundlage für einfache Bebauungspläne zur Erhaltung und Fortentwicklung zentraler Versorgungsbereiche. Das setzt aber regelmäßig ein städtebauliches Entwicklungskonzept (Einzelhandelskonzept) voraus. Es muss also unter Betrachtung eines größeren räumlichen Quartiers eine Bestandsaufnahme durchgeführt und dauerhaft fortgeschrieben werden. Auch muss die Bedarfssituation ermittelt werden, um die Vollziehbarkeit sicherzustellen. Es werden also hohe Anforderungen an die planerische Abwägung gestellt. Ob das zudem in einem derartig weit vom Zentrum entfernten Quartier eine Berechtigung erhält, muss von vornherein in Frage gestellt werden. Nach Einschätzung der Verwaltung dürfte sich ein entsprechender Zentrumsschutz mittels Bebauungsplan in rechtmäßiger Weise nur – wenn überhaupt – auf das engere Marktplatzumfeld begrenzen lassen.

 


Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss mit allen gegen 4 Stimmen, dem Antrag auf Vorbescheid zum Neubau von 3 Mehrfamilienhäusern mit Tiefgarage auf den Grundstücken Fl.Nrn. 236/2 und 236/38 der Gemarkung Grafing, Bahnhofstraße 32, das gemeindliche Einvernehmen zu erteilen.

 

Das Einvernehmen wird dahingehend eingeschränkt, dass das Dachgeschosses auch an den Schmalseiten mindestens 1,50 m hinter dem darunter liegenden Geschoss zurückversetzt wird.