Tagesordnungspunkt

TOP Ö 2: Vollzug der Baugesetze (BauGB),
Erlass einer Satzung über eine Veränderungssperre gem. § 16 BauGB für die Grundstücke Fl.Nrn. 11/1, 11/2, 12, 12/3 und 12/4 der Gemarkung Grafing

BezeichnungInhalt
Sitzung:20.02.2018   BWUA/041/2018 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Ausgelöst durch einen Vorbescheidsantrag für die Grundstücke Fl.Nrn. 11/1 (2.230 m²) und 12 (unbebaut – ca. 240 m²) mit einem unproportioniert und unmaßstäblich zur näheren Umgebung geplanten Wohngebäude hat sich der Bau-, Werk- und Umweltausschuss dazu entschlossen, durch Aufstellung eines Bebauungsplans die geordnete städtebauliche Entwicklung des Areals sicherzustellen.

 

Hinsichtlich der städtebaulichen Ordnung liegt zwar eine Feinuntersuchung vor, die im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen zum städtebaulichen Rahmenplan „Altstadt“ erstellt wurde. Verwertbare inhaltliche Aussagen enthält der städtebauliche Rahmenplan bzw. der Maßnahmenplan zur Bestimmung der Sanierungsziele für dieses Grundstück jedoch nicht.

 

Da das beantragte (Vorbescheid) Vorhaben den Zulässigkeitsanforderungen des Einfügungsgebotes (§ 34 BauGB) entspricht, kann die Genehmigung nicht durch das gemeindliche Einvernehmen verhindert werden. Dass Vorhaben zu städtebaulich unbefriedigenden Ergebnissen führen, ist für die Vorhabenzulässigkeit ohne Bedeutung. Allgemeine ortsplanerische/städtebauliche Vorstellungen können deshalb nur durch die Aufstellung eines Bebauungsplans durchgesetzt werden. Um gleichzeitig das bestehende Baurecht bis zum Abschluss des Bebauungsplanverfahrens (Sicherung der Planung) zu suspendieren, bleibt die Möglichkeit der Zurückstellung des Baugesuchs bzw. der Erlass einer Veränderungssperre.

 

Aufgrund des hier zu unterstellenden Planungszeitraums von mehr als einem Jahr ist die Zurückstellung des Baugesuchs insgesamt nicht ausreichend. Zur Sicherung der städtischen Planungsinteressen ist der Erlass einer Veränderungssperre notwendig, durch die vorerst für die Dauer von 2 Jahren die Durchführung von Bauvorhaben ausgeschlossen werden kann. Die Frist kann ggf. um 1 weiteres Jahr, wenn besondere Umstände es erfordern sogar um 2 weitere Jahre, verlängert werden. Jedenfalls bei einer Veränderungssperre über 4 Jahre hinaus hat die Gemeinde die dadurch entstehenden Vermögensnachteile zu entschädigen (§ 18 BauGB).

 

Wie zum Tagesordnungspunkt 1 erklärt, wurde der Vorbescheidsantrag vom Bauantragsteller zurückgenommen. Damit entfällt die Eilbedürftigkeit hinsichtlich der Fiktionsfrist für das gemeindliche Einvernehmen bzw. der Suspendierung des Baurechts hinsichtlich möglicher Amtshaftungsansprüche aufgrund verzögerter Behördenentscheidung. Auf die Anrechnung der Zeiträume faktischer Bausperren wurde vom Vertreter der Verwaltung ausdrücklich hingewiesen.

 

Ungeachtet des durch die Antragsrücknahme eingestellten Genehmigungsverfahrens besteht aufgrund des aktuellen Bebauungs-/Verwertungsinteresses jedoch das fortwährende Bedürfnis, jetzt für das Baugrundstück auch tatsächlich einen Bebauungsplan aufzustellen, der die städtebaulichen Ziele der Stadt bestimmt. Das Erfordernis für die Aufstellung des Bebauungsplans und damit auch deren Sicherung macht den Erlass einer Veränderungssperre weiterhin unvermeidbar. Die Angelegenheit hat sich damit entgegen dem Vorschlag der Sitzungsleitung über die Nichtbefassung durch die Antragsrücknahme nicht erledigt.

 

Es sollte vielmehr die Beratung – wie bereits bei TOP 1 teilweise vorweggenommen – dazu genutzt werden, die konkreten Planungsziele möglichst konkret zu definieren. Denn eine Veränderungssperre ist nur dann zulässig, wenn zumindest das Mindestmaß der künftigen Planinhalte benannt ist. Das erfordert deren Konkretisierungen etwa in Sitzungsniederschriften und anderen beweiskräftiger Unterlagen. Die bloße Entscheidung, ein konkretes Vorhaben abzulehnen und einen Bebauungsplan aufzustellen, reicht keineswegs aus. Diejenigen mit dem Bebauungsplan verfolgten Ziele sind vielmehr konkret zu benennen.

 

In diesem Zusammenhang wurde von der Verwaltung aber auch nochmals erwähnt, dass sich eine Veränderungssperre nicht gegen Vorhaben durchsetzen kann, die vor dem Inkrafttreten der Veränderungssperre bereits genehmigt wurden. So besteht für das Baugrundstück ein Vorbescheid vom 03.04.2008, dessen Geltungsdauer wiederholt verlängert wurde. Die Stadt muss bedenken, dass im Falle zu restriktiver Regelungen der Grundstückseigentümer dazu neigen wird, sich auf die Bindungswirkung des Vorbescheids zurückzuziehen. Der Inhalt des Vorbescheids wurde dem Gremium kurz aufgezeigt. Um die städtebaulichen Ziele dennoch zu erreichen, sollten die Gebäudestellung des Vorbescheids und die danach möglichen Nutzungsmöglichkeiten (ca. 650 m² Nutzfläche; 3 Vollgeschosse) bei der Bestimmung des Planinhalts berücksichtigt werden. Eine Berücksichtigung des eigentumsrechtlichen Anspruchs, der durch die Feststellungswirkung des Vorbescheids begründet wurde, ist bei der Planabwägung mit besonderem Gewicht zu berücksichtigen.

 

Folgende Planungsziele wurden im Rahmen der Beratung herausgearbeitet:

 

a) Errichtung einer Fußgängerpassage

Die Altstadt von Grafing ist gekennzeichnet durch eine Vielzahl kleiner Verbindungswege zwischen dem Marktplatz und den rückwärtigen Erschließungswegen. Das nur durch eine schmale Zufahrt erschlossene Hinterliegergrundstück liegt in zweiter Reihe. Rückwärtig bestünde (derzeit jedoch durch eine Einfriedung versperrt) eine Anschlussmöglichkeit zum Fußweg Kazmairstraße–Münchener Straße (Vazaniniweg), ohne den engen Fußweg an der stark verkehrsbelasteten Münchener Straße nutzen zu müssen. Erklärtes Ziel ist ein öffentlicher Verbindungsweg für Fußgänger und Radfahrer (mind. 2,50 m Breite) zwischen dem Marktplatz und dem „Vazanini-Gangerl“ über die Grundstücke Fl.Nrn. 11/1 und 12 – und zwar vorrangig an der Ostseite.

 

b) Gebäudeanordnung/Größe

Die Umgebung ist durch eine sehr heterogene Bauweise gekennzeichnet. Neben einer massiven und geschlossenen Bebauung finden sich auch lediglich mit Einzelhäusern bebaute Grundstücke mit großen Freiflächen. Die Überlegungen (Vorgespräche) für die Bebauung der Grundstücke Fl.Nrn. 11/1 und 12 reichen von einer kleinteiligen Einzelhausbebauung bis zur unmaßstäblichen Errichtung eines großflächigen Gebäudes.

 

Städtebauliches Ziel für eine Bebauung dieses Grundstücks muss aufgrund der innerstädtischen Lage eine verdichtete Bebauung mit weitgehend optimaler Ausnutzung des Grundstücks sein. Dabei besteht der Anspruch, bei der Bebauung durch die Gebäudelage und die Freiflächengestaltung auf die beengte Bebauung an der Münchener Straße Rücksicht zu nehmen. Eine bedrängende Wirkung, wie es in dem Vorbescheid-Vorhaben zu erkennen war, gilt es auszuschließen. Erklärtes Ziel ist die Bebauung mit 2 Hauptbaukörpern im nördlichen Grundstücksteil in Ost-Westausrichtung und einem Gebäude im südlichen Grundstücksteil als profilgleicher Anbau an das Gebäude Markplatz 3.

 

c) Geschossentwicklung

Für die Bebauung des nördlichen Grundstücksteils sind zwingend 3 Vollgeschosse festzusetzen. Die Gesamthöhe (Firsthöhe) darf 10 m nicht überschreiten.

 

d) Stellplätze

Der ruhende Verkehr (Stellplätze) ist möglichst vollständig in einer zentralen Tiefgarage unterzubringen. Oberirdische Stellplätze sind nur im Umfang der bereits zugelassenen Stellplätze auf dem anliegenden Grundstück Fl.Nr. 12/3 vorzusehen bzw. durch einige wenige Besucherstellplätze. Die Tiefgaragenzu- und -ausfahrt hat in südlicher Richtung zum Marktplatz zu erfolgen. Alternativ ist eine TG-Zufahrt zur Münchener Straße zu prüfen, vorausgesetzt es sind entsprechende Grundstücke verfügbar.

 

e) Art der baulichen Nutzung

Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss besteht mehrheitlich und entgegen der Bedenken der Verwaltung auf eine vertikale Nutzungsgliederung. Zur gewerblichen Durchmischung ist für die Räume im Erdgeschoss eine Wohnnutzung auszuschließen. Damit soll eine Belebung des Marktplatzes und dessen Umfelds als Zentrum durch Einzelhandelsflächen und zentrumstypische Dienstleistungen erreicht werden. Im Übrigen (Obergeschosse) ist eine ausschließliche Wohnbebauung zulässig. Damit einhergehende Störungen der Nachbarschaft sind aufgrund der vorgefundenen Bebauungssituation in der Innenstadt hinzunehmen.

 

f) Gestaltung

Als zulässige Dachform sind Pultdächer, Satteldächer und Flachdächer zuzulassen. Sonstige Dachformen sind aufgrund der Lage im Nahbereich zum historischen Marktplatz auszuschließen.

 

g) Räumlicher Geltungsbereich

Der Geltungsbereich des Bebauungsplans hat sich vorläufig auf das gesamte Grundstück Fl.Nr. 11/2 und die unbebauten Teilflächen der Grundstücke Fl.Nrn. 12 und 12/4 zu beschränken. Einzubeziehen ist aber auch das als Kfz-Stellplatz genutzte Grundstück Fl.Nr. 12/3 aufgrund des unmittelbaren funktionalen (die Zufahrtsflächen verlaufen über Fl.Nrn. 11/1 und 12) und städtebaulich-räumlichen Zusammenhangs. Einzubeziehen sind auch das Trafo-Grundstück Fl.Nr. 11/2 und der öffentliche Fußweg Fl.Nr. 10/1.

 

Zuständigkeit

Nach der Geschäftsordnung (§ 2 Nr. 8 Buchstabe a und c sowie § 8 Abs. 1 Nr. 3 Buchstabe b) der Stadt Grafing b.M. obliegt die Entscheidung über die Aufstellung (Erlass, Änderung, Ergänzung und Aufhebung) von Bebauungsplänen und Satzungen über den Erlass von Veränderungssperren dem Bau-, Werk- und Umweltausschuss als beschließenden Ausschuss. Der Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan ist dem Stadtrat zur Billigung vorzulegen.

 

Die Verwaltung wird bis zur nächsten turnusmäßigen Sitzung des Bau-, Werk- und Umweltausschusses einen Grundlagen-Entwurf für den aufzustellenden Bebauungsplan erstellen (Aufstellungsbeschluss). Dieser bezüglich der zentralen Planungsinhalte zu konkretisierende Entwurf ist Grundlage für die Rechtmäßigkeit der zu dessen Sicherung zu erlassenden Satzung über eine Veränderungssperre nach § 14 BauGB.

 


Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss beschloss einstimmig die Vertagung dieses Tagesordnungspunkts bis zur nächsten Sitzung des Bau-, Werk- und Umweltausschusses (20.03.2018).