Tagesordnungspunkt

TOP Ö 4: Vollzug des Baugesetzbuches (BauGB);
Erweiterung des Gewerbegebietes "Haidling Süd" auf das Grundstück Fl.Nr. 111 der Gemarkung Elkofen und Ausweisung der bereits mit Wohnhäusern bebauten Grundstücke der Siedlung "Bachhäusl" (Fl.Nr. 738/2 der Gemarkung Nettelkofen und Fl.Nrn. 113, 115/1 und 115/2 der Gemarkung Elkofen) für Wohnbauzwecke;
Aufstellungsbeschluss gem. § 2 Abs. 1 BauGB zur
a) Änderung des Flächennutzungsplanes und
b) Aufstellung eines qualifizierten Bebauungsplanes

BezeichnungInhalt
Sitzung:06.02.2018   StR/044/2018 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Der Sitzungsleiter berichtete von neuen Tatsachen, die seit der Vorabstimmung im 

Bau-, Werk- und Umweltausschusses am 30.01.2018 eingetreten wären.

 

Danach erteilte er dem Vertreter der Verwaltung, Herrn Niedermaier, das Wort, der die im Vergleich zur entsprechenden Sitzung des Bau-, Werk- und Umweltausschusses am 30.01.2018 geänderte und zur Verfügung gestellte Beschlussvorlage samt Beschlussvorschlag näher erläuterte:

 

A) Behandlung im Bau-, Werk- und Umweltausschusses am 30.01.2018, TOP 11

Vorkaufsrecht

 

Die Grundstücke Fl.Nrn. 111, 113, 163/1 und 163/20 der Gemarkung Elkofen und Fl.Nrn. 738/1 und 738/4 der Gemarkung Nettelkofen wurden am 26.10.2017 veräußert.  In der Sitzung des Bau-, Werk- und Umweltausschuss vom 28.11.2017 wurde seitens der Stadt Grafing b.M. die Ausübung des naturschutzrechtlichen Vorkaufsrechts (Art. 39 Abs. 1 Nr. 1 BayNatSchG) für die Grundstücke Fl.Nrn. 111 (vollständig), 113  (Uferstreifen) und vor allem der Fl.Nr. 163/1 (vollständig) erklärt und die Ausübung des Vorkaufsrechtes beim Landratsamt Ebersberg beantragt.

 

Die Grundstücke liegen an einem Bachlauf (Weiherbächl) in einem besonders landschaftsprägenden und ökologisch wertvollen Bachtal und sind in wesentlichen Teilbereichen naturschutzfachlich schutzwürdig. Von der Ausübung des Vorkaufsrechts jedenfalls nicht betroffen sind die Grundstücke Fl.Nrn. 738/1, 738/4 und die hinter einem 5 m breiten Uferstreifen zurückliegenden Flächen des bebauten Grundstücks Fl.Nr. 113.

 

Über das Vorkaufsrecht ist aufgrund des von der Stadt erklärten Verlangens jetzt vom Landratsamt Ebersberg zu entscheiden. Noch abschließend zu klären wird sein, ob das Vorkaufsrecht für das gesamte Grundstück Fl.Nr. 163/1 mit ca. 15.800 m² ausgeübt werden kann.

 

Aufgrund eines vereinbarten Gesamtkaufpreises für alle erworbenen Grundstücke ist bei der verlangten Teilausübung des Vorkaufsrechtes der Wert der betroffenen Teilflächen erst noch zu ermitteln, was oftmals auch streitanfällig ist. Die mögliche Auseinandersetzung über den Wert der Vorkaufsflächen erfolgt aber zu einem späteren Zeitpunkt und noch nicht bei der Ausübung des Vorkaufsrechts.

 

Mögliche Abwendung des Vorkaufsrechts

Nach neuerlichen Gesprächen mit dem Drittkäufer (Herren Krikor) besteht Gesprächsbereitschaft über eine mögliche Konsenslösung zur Abwendung des Vorkaufsrechtes durch eine vertragliche Vereinbarung. Darunter versteht sich ein öffentlich-rechtlicher Vertrag, der zur Vermeidung der Ausübung des Vorkaufsrechtes durch Verwaltungsakt den einvernehmlichen Erwerb der Grundstücke zum Inhalt hat (Weiterverkauf der Grundstücke an die Stadt). Dieses konsensuale Vorgehen würde die Abwicklung vor allem auch für die Behörde erleichtern und Rechtssicherheit schaffen. Ob das aber gelingt, muss bezweifelt werden.

 

Planungserfordernis

Bachhäusl – Westlich der Aiblinger Straße (Wohnsiedlung Bachhäusl):

Nach Ansicht der Stadtverwaltung besteht ein dringendes öffentliches Interesse an der Aufstellung eines Bebauungsplanes – zumindest für die Bebauung westlich der Aiblinger Straße (Wohnsiedlung Bachhäusl). So spricht alles dafür, dass mit der zwischenzeitlich eingetreten baulichen Entwicklung durch das Gewerbegebiet Haidling-Süd (Errichtung des Lidl-Marktes und der Metzgerei/Schlachthaus  der frühere Siedlungssplitter Bachhäusl (Bachhäusl 12, 10, 8, 6, 4 und 2 sowie Am Steig 1) mittlerweile dem Innenbereich zugewachsen ist. Damit besteht ein gesetzlicher Bebauungsanspruch (§ 34 BauGB). Da der Aiblinger Straße (Staatsstraße St 2089) keine trennende Wirkung zukommt, vermittelt die Bebauung westlich der Straße den Eindruck der Zusammengehörigkeit und der Geschlossenheit mit der Bebauung östlich der Straße.

 

Nachdem der Käufer eine Nachfolgenutzung anstrebt und das Einfügungsgebot nicht in der Lage ist, eine möglicherweise den städtebaulichen Zielsetzungen zuwiderlaufende Bebauung  zu verhindern, sollte auf eine Bauleitplanung nicht verzichtet werden. Nur damit kann die geordnete städtebauliche Entwicklung von Bachhäusl sichergestellt werden.

 

So entsteht mit der Innenbereichszuordnung ein verschärfter Immissionskonflikt. Eine Wohnbebauung im Innenbereich (Allgemeines Wohngebiet) im unmittelbaren Nahbereich zur gewerblichen Bebauung östlich der Aiblinger Straße kann eine höhere Rücksichtnahmepflicht von den Gewerbebetrieben verlangen als eine Wohnbebauung im Außenbereiche. Mit der Aufstellung eines Bebauungsplanes kann für den gewerblichen Lärmkonflikt   (und auch den Verkehrslärm von Straße und Bahn) eine abgewogene Lösung gefunden werden. Es könnte dort ein weniger störempfindliches Mischgebiet in der 1. Baureihe entwickelt werden oder bei Wohnbauflächen (WA) entsprechende Vorkehrungen für Lärmeinwirkungen festgesetzt werden (z.B. Verbot von Wohnungen mit Belüftungen zur Gebäudeostseite). Ob der Anwendungsbereich eines Urbanen Wohngebietes (§ 6a BauNVO) eröffnet ist, muss noch geprüft werden.  

 

Hinsichtlich der Bebauungssituation ist festzustellen, dass es sich bei der Ansiedlung Bachhäusl um einen Bereich handelt, der nur bedingt für Siedlungsentwicklung geeignet erscheint. Die die gewichtigen Belange des Naturschutzes (Nähe zum Landschaftsschutzgebiet und Waldflächen, schutzwürdiger Gewässerlauf mit Ufersaum) zum einen und dem Nahbereich zum Gewerbegebiet Haidling-Süd, der Staatstraße und der Bahnstrecke München-Rosenheim zum anderen sprechen gegen eine Verfestigung dieser Siedlung. Unter Würdigung der Interessen des Eigentumsschutzes soll aber auch künftig eine Wohnbebauung zulässig bleiben, jedoch nicht baulich erweitert werden. Erklärtes Ziel ist eine am vorhandenen Baubestand ausgerichtete Planung (Bestandsfestsetzung). Wesentliche Erweiterungen über die Grundfläche und Geschossentwicklung des Baubestandes sind nicht vorgesehen.

 

Es dürfte deshalb in Frage stehen, ob die vom Käufer mit der Bauleitplanung offenbar verbundene Erwartung einer optimierten Bebaubarkeit erfüllt werden kann. Vorgesehen ist von der Stadt nämlich nur eine bestandsorientierte Überplanung. Die eingangs erwähnte Abwendung des Vorkaufsrechts wird deshalb auch aus diesem Grunde wohl nicht gelingen bzw. durch die Entscheidung zur Bauleitplanung sogar verschlechtert.

 

Nachdem die Zufahrt bereits über die Ortsdurchfahrt der Aiblinger Straße erfolgt, sind Erschließungsprobleme für eine künftige bauliche Nutzung im Umfang des Baubestandes nicht gegeben. Jedoch können die Verkehrsverhältnisse (Gehweg/Radweg) damit sogar noch verbessert werden. Erwähnenswert ist auch das Radwegprogramm 2015-2019 des Freistaates Bayern. Dort ist der Anbau eines Radweges an der St 2089 zwischen Grafing und Oberelkofen vorgesehen. Hier bevorzugt  die Stadt eine Radwegführung an der Ostseite. Betroffen ist dort auch das Grundstück Fl.Nrn. 111 aber auch  die Fl.Nr. 113, da in diesem Bereich  neben den Radwegeflächen auch Fahrbahnaufweitungen  für Querungen erforderlich werden.

 

Gleichzeitig können mit dem Instrument des Bebauungsplanes aber auch die Belange des Naturschutzes für den Schutz des Gewässerlaufes durch den Bebauungsplan vorteilhaft gelöst werden. Das gilt nicht nur für die jetzt veräußerten Grundstücke sondern auch für das südlich folgende Grundstück Fl.Nr. 115/1.

 

Lagerplatz (Fl.Nr. 111) – östlich der Aiblinger Straße

Die Zuordnung zum Innenbereich gilt nach Einschätzung der Stadt auch für das Grundstück Fl.Nr. 111, und zwar unabhängig von der Zulässigkeit bzw. der Funktion des dortigen Baubestandes. Zwar endet der Bebauungszusammenhang grundsätzlich mit dem Abschluss des letzten (für den dauernden Personenaufenthalt dienenden) Gebäudes. Einzelne Anschlussflächen sind aber dann dem Innenbereich noch zugehörig, wenn sie durch natürliche Hindernisse eine Abgrenzung erfahren. Der Wald und der Bachlauf stellen in der hier gegebenen Fallsituation ein entsprechendes natürliches Hindernis dar, die für eine Zuordnung der Fl.Nr. 111 zum Innenbereich sprechen.

 

Das gilt erst Recht dann, wenn der Stadel und der Lagerplatz zulässiger Weise errichtet wurden. Die Zulässigkeit der dort bestehenden Bebauung (Scheune) und die Lagerplatznutzung sind aber nicht unumstritten. Für die Feldscheune wurde am 24.06.1986 eine Baugenehmigung erteilt. Die Rechtmäßigkeit (und Vollziehbarkeit) der dortigen Nebenbestimmung Nr. 2, wonach „der Lagerplatz sobald als möglich in ein von der Stadt ausgewiesenes Gewerbegebiet zu verlegen ist“, muss zumindest als fraglich bezeichnet werden. Außerdem bezieht sich die „Verlegungspflicht“ nach dem Wortlaut nur auf den Lagerplatz; der „Stadel“ wäre damit dauerhaft zugelassen.

 

Die rechtlichen Grenzen der Landschaftsschutzgebietsverordnung Dobelgebiet-Atteltal sind für die Bereichsabgrenzung dagegen unbeachtlich. Maßgeblich sind alleine die nach außen wahrnehmbaren Verhältnisse.

 

Anders verhält es sich für eine mögliche Ausweisung als Baufläche (Gewerbegebiet) mittels Bauleitplanung. Dieser würde den durch die Landschaftsschutzgebietsverordnung bestimmten Veränderungsverbote und damit vorrangigem materiellen Rechtvorschriften widersprechen. Die Zulässigkeit einer Baulandausweisung setzt deshalb voraus, dass eine entsprechende Befreiung für die vom Bebauungsplan zugelassene Bebauung im Bebauungsplanverfahren von der Unteren Naturschutzbehörde  in Aussicht gestellt wird („objektive Befreiungslage“; BVerwG 09.02.2004). Hier hat die Stadt Grafing b.M. schon in früherer Zeit (2003) die Einbeziehung in das Gewerbegebiet Haidling-Süd vergeblich versucht.

 

Diese Grundsatzfrage wäre im Laufe des  Bebauungsplanverfahrens mit dem Landratsamt Ebersberg noch zu klären. Von wesentlicher Bedeutung wird die Entscheidung der Stadt Grafing sein, ob dieses Grundstück künftig – sicherlich nicht auf ganzer Fläche – baulich genutzt werden soll. Bisher wurde die Aufstellung eines Bebauungsplanes für eine Teilfläche im Norden des Grundstücks deshalb für gerechtfertigt angesehen, weil dort bereits eine gewerbliche Nutzung erfolgt, und zwar nach Ansicht der Stadt Grafing  auch in zulässiger Weise. Im Umfang der Baugenehmigung vom 24.06.1986 würde eine mittels Bebauungsplan zugelassene bauliche Nutzung die Belange des Landschaftsschutzes nicht verschärfen. Der Uferstreifen in einer Breite von 6–10 m an der Südseite schließt sich für eine bauliche Nutzung jedoch kategorisch aus.  Diese Flächen sind durch Festsetzungen im Bebauungsplan als Grünflächen/Gewässerflächen vor baulicher Inanspruchnahme zu schützen. Anders verhält es sich dagegen, wenn die vorhandene Bebauung in unzulässiger Weise errichtet wurde. 

 

In der Beratung im Bau-, Werk- und Umweltausschuss am 30.01.2018 wurde mehrheitlich die Meinung vertreten, dass von der Einbeziehung des Grundstücks Fl.Nr. 111 der Gemarkung Elkofen im Interesse des Landschaftsschutzes abgesehen werden soll. Mit dem Vorkaufsrecht bietet sich die Möglichkeit, dieses Grundstück wieder in einem natürlichen Zustand  zurückzuversetzen.

 

 

B) Abstimmung mit dem Landratsamt Ebersberg am 06.02.2018

 

Am 06.02.2018 erfolgte eine fachbehördliche Abstimmung mit der Unteren Naturschutzbehörde  und der Bauaufsichtsbehörde.

 

Im Mittelpunkt standen die Rechtsverhältnisse für das Grundstück Fl.Nr. 111 (westlich der Aiblinger Straße). Dieses Grundstück liegt im Geltungsbereich der Landschaftsschutzgebietsverordnung „Dobelgebiet Atteltal“ vom 24.01.1986. Dennoch wurde mit Baugenehmigung vom 24.06.1986 die Bebauung mit der dort bestehenden  Feldscheune zugelassen.

 

In der Besprechung wurde die Rechtsauffassung bestätigt, dass die Baugenehmigung hinsichtlich der Nebenbestimmung über die „Verlegungspflicht“ des Lagerplatzes wohl rechtswidrig ist, aber ungeachtet dessen Bestandskraft erlangt hat. Nichtigkeitsgründe bestehen nicht. Damit ist die Tatbestandswirkung der Baugenehmigung für die Behörden und die Gerichte jetzt beachtlich (Bestandschutz).

 

Die Recherche der Genehmigungsunterlagen zeigte, dass auch damals bereits eine Beteiligung der Unteren Naturschutzbehörde  wegen der Lage im Landschaftsschutzgebiet „Dobelgebiet Atteltal“ vom 24.01.1986 erfolgte. Bereits mit Verordnung vom 28.01.1983 erfolgte eine einstweilige Sicherstellung des Gebietes.  Der damaligen Forderung auf die Verschiebung des Stadels nach Norden wurde entsprochen. So wurde der Stadel dann auch exakt in Lage und Größe gemäß der Rotkorrektur in der Baugenehmigung errichtet und genießt damit formelle Bestandskraft.

 

Auch die Bereichszuordnung des Grundstücks Fl.Nr. 111 – wie auch für die Bebauung westlich der Staatstraße – zum Innenbereich (§ 34 BauGB) ist nach vorgenommener Ortseinsicht für die Bauaufsichtsbehörde nicht mehr in Frage zu stellen. Wie schon von der Stadt festgestellt, hat sich durch die Erweiterung des Gewerbegebietes Haidling-Süd vor ca. 10 Jahren die Zusammengehörigkeit entwickelt. Der Staatsstraße kommt jedenfalls keine trennende Wirkung zu.

 

Ob im Falle einer Bauleitplanung die notwendige Befreiungslage von der Landschaftsschutzgebietsverordnung in Aussicht gestellt werden kann, wurde in der Besprechung noch offen gelassen. Die Untere Naturschutzbehörde  vertrat die Ansicht, dass das Vorkaufsrecht für das Grundstück unbedingt ausgeübt werden soll. Damit kann das Grundstück dann ungeachtet der Frage über die Zulässigkeit der dortigen Bebauung wieder in einen natürlichen Zustand versetzt werden.

 

Für die Stadt Grafing b.M. stellt sich aber die Frage, was mit der Nichtberücksichtigung bei der Bebauungsplanaufstellung gewonnen ist. Dann wird das Grundstück jedenfalls im gegenwärtigen Zustand baulich weitergenutzt. Vieles spricht sogar dafür, dass durch die zulässige bauliche Nutzung und der Innenbereichslage selbst für eine Neubebauung eine Abweichung vom Veränderungsverbot der Landschaftsschutzgebietsverordnung bei pflichtgemäßer Ermessensausübung schwerlich verweigert werden könnte. Beim Entscheidungsermessen wären diese Umstände der bereits zulässigen baulichen Inanspruchnahme zu berücksichtigen. Hier wurde die vergleichbare  Rechtssituation für den gesamten Ortsbereiches von Unterelkofen erwähnt, das ebenfalls im Landschaftsschutzgebiet befindet.  Mit der Bauleitplanung könnte aber zumindest eine Beschränkung der Bebauung für den nördlichen Grundstücksteil der Fl.Nr. 111 sichergestellt werden und der Uferbereich zum Gewässer geschützt werden.   

 

Für die Stadt Grafing b.M. entsteht aber durch die Innenbereichszuordnung ein weiteres Problem. Durch die Zuordnung zum Innenbereich und / oder der Zulässigkeit der vorhandenen Bebauung ist ein deutlich höherer Bodenwert zu unterstellen, der im Vorkaufsfall von der Stadt zu entschädigen wäre. Bei einem Bodenrichtwert von 250,– €/ m² (Gewerbegebiet Haidling) und einer Fläche von 2.130 m² könnte sich schlimmstenfalls  eine Entschädigung von 532.500,– € ergeben. Da die Wertfeststellung erst zu einem späteren Zeitpunkt erfolgt, wäre hier ein „Rücktritt“ der Stadt Grafing nicht mehr möglich.

 

Vor dem Hintergrund der gesicherten Bereichszuordnung (Innenbereich) und des ggf. bestehenden Bestandschutzes der dortigen Bebauung stellt die Vorkaufsrechtsausübung für die Stadt Grafing ein wirtschaftlich unvertretbares Risiko dar. Dem steht ein Grundstück mit vergleichsweise unbedeutender Größe gegenüber. Die Möglichkeit, das Vorkaufsrecht für die Fl.Nr. 111 zugunsten des Freistaates Bayern auszuüben, bleibt natürlich hiervon unberührt.

 

Für die Fl.Nr. 113 hat die Untere Naturschutzbehörde  mitgeteilt, dass dort bereits die bestehenden Terrassen bis unmittelbar an das Gewässer heranreichen. Der von der Stadt erwogene Vorkauf eines 5 m breiten Streifens ist dort fachlich nicht zu rechtfertigen. Hiervon wird von der Stadt aber angesichts der bestätigten Zuordnung zum Innenbereich ohnehin aus wirtschaftlichen Gründen abgesehen.

 

Die Entscheidung der Stadt Grafing für die Überplanung der Splitterbebauung auf der Westseite der Staatstraße wurde auch von der Bauaufsichtsbehörde unbedingt unterstützt, um dort eine geordnete Bebauung sicherzustellen und eine unerwünschte zusätzliche bauliche Entwicklung auszuschließen. Aufgrund der Innenbereichslage besteht ein erhebliches Baurechtspotential. 

 

In Gesprächen mit dem Eigentümer des Grundstücks Fl.Nr. 115/1 wurde berichtet, dass er ein Interesse an der Wahrung der bestehenden baulichen Verhältnisse hat. Jedenfalls für das Grundstück Fl.Nr. 115/1 ist eine Festsetzung im Umfang des Gebäudebestandes gewünscht. Eine bestandsorientierte Festsetzung auch für die Fl.Nr. 113 und jedenfalls dem Ausschluss einer störenden gewerblichen Nutzung (Festsetzung als Wohnbaufläche) wäre im nachbarlichen Interesse.

 

Die Stadt Grafing b.M. hat auch Hinweise erhalten, wonach auf dem Grundstück Fl.Nr. 111 Verdachtsmomente für schädliche Bodenverhältnisse aus der früheren Nutzung als Lagerfläche für Altmaschinen nicht ausgeschlossen werden können.

 

 

 

In der anschließenden Diskussion wurde die vorgetragene Lösung begrüßt, da damit  der Handlungsspielraum der Stadt gewahrt bleibe und auch der höchst mögliche Schutz der schützenswerten Landschaft sichergestellt werde.

 


Der Stadtrat beschloss einstimmig:

 

  1. Der Flächennutzungsplan wird für den Bereich der Grundstücke Fl.Nrn. 738/2 und 738/1  der Gemarkung Nettelkofen und Fl.Nrn. 113, 115 und 115/2  der Gemarkung Elkofen westlich der Aiblinger Straße geändert zur Ausweisung einer Wohn- oder Mischbaufläche (Aufstellungsbeschluss gem. § 2 Abs. 1 BauGB).

 

  1. Für den Bereich der Grundstücke Fl.Nrn. 738/2 und 738/1  der Gemarkung Nettelkofen und Fl.Nrn. 113, 115 und 115/2  der Gemarkung Elkofen westlich der Aiblinger Straße ist ein Bebauungsplan für ein Allgemeines Wohngebiet oder Mischgebiet  aufzustellen (Aufstellungsbeschluss gem. § 2 Abs. 1 BauGB). Planungsziel ist eine hinsichtlich Art und Maß der baulichen Nutzung am Baubestand orientierte Baulandausweisung.

 

  1. Abweichend vom Empfehlungsbeschluss des Bau-, Werk- und Umweltausschuss vom 30.01.2018 wird auch das Grundstücks Fl.Nr. 111 der Gemarkung Elkofen in die Bauleitplanung nach Nrn. 1 und 2 zur Ausweisung als gewerbliche Baufläche einbezogen; der südliche Grundstücksteil ist aus Gründen des Landschafts- und Gewässerschutzes von einer baulichen Nutzung freizuhalten. 

 

  1. Die Änderung des Bebauungsplanes erfolgt im Parallelverfahren (§ 8 Abs. 3 BauGB).

 

  1. Die frühzeitige Bürgerbeteiligung (§ 3 Abs. 1 BauGB) hat durch Unterrichtung und Erörterung in der Verwaltung zu erfolgen.

 

  1. Die Stadt Grafing b.M. beauftragt den Planungsverband Äußerer Wirtschaftsraum München mit der Durchführung der Planungen.

 

7. Der Beschluss des Bau-, Werk- und Umweltausschusses  vom 28.11.2017 hinsichtlich der Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechts (Art. 39 Abs. 1 Nr. 1 BayNatSchG)  wird wie folgt abgeändert:

a)         Die Ausübung des Vorkaufsrechts entfällt  für das Grundstück Fl.Nr. 113 der Gemarkung Elkofen  in seiner gesamten Fläche

b)        Die Ausübung des Vorkaufsrechts wird für das Grundstück Fl.Nr. 111 der Gemarkung Elkofen auf einen 5 m breiten Uferstreifen entlang der Südseite beschränkt.

c)         Die Ausübung des Vorkaufsrechtes für das Grundstück Fl.Nr. 163/1 erfolgt unverändert auf ganzer Fläche.