Tagesordnungspunkt

TOP Ö 11: Vollzug des Baugesetzbuches (BauGB);
Erweiterung des Gewerbegebietes "Haidling Süd" auf das Grundstück Fl.Nr. 111 der Gemarkung Elkofen und Ausweisung der bereits mit Wohnhäusern bebauten Grundstücke der Siedlung "Bachhäusl" (Fl.Nr. 738/2 der Gemarkung Nettelkofen und Fl.Nrn. 113, 115/1 und 115/2 der Gemarkung Elkofen) für Wohnbauzwecke;
Aufstellungsbeschluss gem. § 2 Abs. 1 BauGB zur
a) Änderung des Flächennutzungsplanes und
b) Aufstellung eines qualifizierten Bebauungsplanes

BezeichnungInhalt
Sitzung:30.01.2018   BWUA/040/2018 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Vom Verwaltungsvertreter wurde der Tagesordnungspunkt ausgeführt.

 

Vorkaufsrecht

 

Die Grundstücke Fl.Nrn. 111, 113, 163/1 und 163/20 der Gemarkung Elkofen und Fl.Nrn. 738/1 und 738/4 der Gemarkung Nettelkofen wurden am 26.10.2017 veräußert. In der Sitzung des Bau-, Werk- und Umweltausschuss vom 28.11.2017 wurde seitens der Stadt Grafing b.M. die Ausübung des naturschutzrechtlichen Vorkaufsrechts für die Grundstücke Fl.Nr. 111 (vollständig), Fl.Nr. 113 (Uferstreifen) und vor allem der Fl.Nr. 163/1 (vollständig) erklärt und die Ausübung des Vorkaufsrechts beim Landratsamt Ebersberg beantragt.

 

Die Grundstücke liegen an einem Bachlauf (Weiherbächl) in einem besonders landschaftsprägenden und ökologisch wertvollen Bachtal und sind in wesentlichen Teilbereichen naturschutzfachlich schutzwürdig. Von der Ausübung des Vorkaufsrechts jedenfalls nicht betroffen sind die Grundstücke Fl.Nrn. 738/1, 738/4 und die hinter einem 5 m breiten Uferstreifen zurückliegenden Flächen des bebauten Grundstücks Fl.Nr. 113.

 

Das Vorkaufsrecht ist aufgrund des von der Stadt erklärten Verlangens jetzt vom Landratsamt Ebersberg auszuüben. Nicht ganz unumstritten wird sein, ob das Vorkaufsrecht für das gesamte Grundstück Fl.Nr. 163/1 mit ca. 15.800 m² ausgeübt werden kann. Wie schon im Bau-, Werk- und Umweltausschuss am 28.11.2017 beschrieben, ist das nach der ersten Einschätzung der Stadt nur innerhalb des Talbodens (ca. 8.000 qm) hinreichend gesichert.

 

Aufwändig wird wohl die mögliche Auseinandersetzung über den Wert der Vorkaufsflächen. Aufgrund des Gesamtkaufpreises ist bei der Teilausübung des Vorkaufsrechtes der Wert erst noch zu ermitteln, was oftmals auch streitanfällig ist.

 

Nicht unerwähnt soll auch bleiben, dass auch noch Klärungsbedarf besteht für ungesicherte Straßenflächen und auch die über das Grundstück ungesichert führende Wasserleitung.

 

Baurechtliche Beurteilung

 

Vorinformation im Bau-, Werk- und Umweltausschuss am 19.12.2017:

Nach neuerlichen Gesprächen mit dem Drittkäufer (Herren Krikor) besteht Gesprächsbereitschaft über eine mögliche Konsenslösung zur Abwendung des Vorkaufsrechts durch eine vertragliche Vereinbarung. Darunter versteht sich ein öffentlich-rechtlicher Vertrag, der zur Vermeidung der Ausübung des Vorkaufsrechts durch Verwaltungsakt den einvernehmlichen Erwerb der Grundstücke betrifft (Weiterverkauf der Grundstücke an die Stadt). Dieses konsensuale Vorgehen würde die Abwicklung vor allem auch für die Behörde erleichtern und hätte vor allem den Vorteil, gesichert auch diejenigen Teile des Grundstücks Fl.Nr. 163/1 erwerben zu können, für die der ökologische Verflechtungsbereich mit dem Gewässerlauf möglicherweise nicht besteht.

 

Im Gegenzug würde die Stadt Grafing b.M. die Aufstellung eines Bebauungsplans für den zulässigerweise bebauten Bereich von „Bachhäusl“ unterstützten. Dabei ist klarzustellen, dass die Aufstellung des Bebauungsplans nicht zum Inhalt hat, zusätzliches Baurecht neu zu begründen. Ziel ist es, die geordnete städtebauliche Entwicklung von Bachhäusl sicherzustellen, nachdem durch den Verkauf eine Nachfolgenutzung angestrebt wird.

 

In diesem Zusammenhang sind die baurechtlichen Verhältnisse des Baubestands zu klären:

 

a)      Fl.Nr. 113 der Gemarkung Elkofen:

Der Kauf erfolgte nach Erklärung des Käufers für den Zweck, die Gebäude auf Fl.Nr. 113 zu erneuern oder zu sanieren für eine Wohnnutzung. Diese Bebauung wurde stets dem Außenbereich zugeordnet, womit nur ein sehr beschränktes Baurecht besteht.

 

Bachhäusl 6 + 8:

Das Gebäude wurde mit Baugenehmigung vom 25.06.1986 als Wohn- und Geschäftshaus mit 1 Wohneinheit und 1 Büro genehmigt. Die Wohnung ist ausdrücklich (Nebenbestimmung Nr. 5) auf den Eigenbedarf für 1 Wohneinheit beschränkt. Gleichzeitig wurde verfügt, dass die Wohnung im Altbau (Bachhäusl 4) aufzugeben ist und für die Umnutzung als Garage-/Abstellraum eine Baugenehmigung zu beantragen ist. Mit Nachgenehmigung vom 27.09.1994 wurde dann die Errichtung einer 2. Wohneinheit im Erdgeschoss (Ostanbau) anstatt des Büros auf der Rechtsgrundlage der Begünstigung (§ 35 Abs. 4 BauGB) zugelassen. Es wurde aber auch klarstellend verfügt, dass die Wohnnutzung auf max. 2 Wohneinheiten beschränkt ist.

 

Bachhäusl 2 und 4:

Mit Baugenehmigung vom 13.08.1971 wurde die Baugenehmigung für das Wohnhaus – das Gebäude westlich des Querbaus – mit 4 Wohneinheiten erteilt. Mit Nachtragsgenehmigung vom 29.05.1971 wurde dann eine weitere Wohnung (5. Wohneinheit) – im OG des nördlichen Querbaus – zugelassen. Der straßenseitige (östliche) Gebäudeteil (Bachhäusl 2) des früher landwirtschaftlich genutzten Anwesens war ursprünglich mit einer Wohnung genutzt, die aber wegen Einsturzgefahr aufgegeben werden musste. Die Wohnungsaufgabe wurde auch mit Baugenehmigung vom 25.06.1986 verfügt.

 

Fl.Nr. 738/4 der Gemarkung Nettelkofen:

Die Bebauung (mit einem Einfamilienhaus) wurde mit Bescheid vom 23.07.1975 aufgrund der Außenbereichslage verweigert.

 

Somit sind insgesamt 7 Wohnungen in den Bestandsgebäuden zugelassen!

Die Gesamtgrundfläche der bestehenden Hauptgebäude beträgt 486 m² und der bestehenden Nebengebäude 143 m² (zusammen 629 m²).

 

Entscheidend ist jetzt die Bereichszuordnung. In früherer Zeit wurde die Bebauung „Bachhäusl“ als Splittersiedlung beurteilt und dem bauplanungsrechtlichen Außenbereich zugeordnet. Dort dürfen diese Wohnungen nicht mehr erweitert werden oder zu anderen Nutzungszwecken genutzt werden (§ 35 Abs. 4 BauGB). Die zulässige Wohnungsobergrenze von 2 Wohnungen durch begünstigte Erweiterungen (§ 35 Abs. 4 Nr. 5 BauGB) ist durch den Bestand bereits erreicht bzw. überschritten. Selbst eine Beseitigung und anschließende Neuerrichtung schließt sich dann aus, allein schon wegen der fehlenden Eigennutzung.

 

 

b)      Bebauung Fl.Nr. 111 der Gemarkung Elkofen:

Hier besteht ebenfalls die Absicht zur Bebauung zu Wohnzwecken oder hilfsweise einer gemischten Nutzung (Gewerbe und Wohnen). Die Zulässigkeit der Bebauung des Grundstücks Fl.Nr. 111 ist seit jeher streitig. Für die dortige Feldscheune wurde die Baugenehmigung am 24.06.1986 erteilt. Die Rechtmäßigkeit (und Vollziehbarkeit) der dortigen Nebenbestimmung Nr. 2, wonach „der Lagerplatz sobald als möglich in ein von der Stadt ausgewiesenes Gewerbegebiet zu verlegen ist“, muss zumindest als fraglich bezeichnet werden. Außerdem bezieht sich die „Verlegungspflicht“ nach dem Wortlaut nur auf den Lagerplatz; der „Stadel“ wäre damit dauerhaft zugelassen.

 

Dieses Grundstück liegt im Geltungsbereich der Landschaftsschutzgebietsverordnung „Dobelgebiet Atteltal“ vom 24.01.1986. Bereits mit Verordnung vom 28.01.1983 erfolgte eine einstweilige Sicherstellung des Gebietes.

 

 

Bereichszuordnung/Planungserfordernis

 

Es besteht aber durchaus ein öffentliches Interesse an der Aufstellung eines Bebauungsplans. So wird mit der zwischenzeitlich eingetretenen baulichen Entwicklung durch das Gewerbegebiet Haidling-Süd (Errichtung des Lidl-Marktes und der Metzgerei/Schlachthaus) der frühere Siedlungssplitter dem Innenbereich zugewachsen sein und damit die betroffenen Grundstücke dem Innenbereich zugehören. Damit besteht ein gesetzlicher Bebauungsanspruch (§ 34 BauGB). Da der Aiblinger Straße (Staatsstraße St 2089) keine trennende Wirkung zukommt, vermittelt die Bebauung westlich der Straße den Eindruck der Zusammengehörigkeit und der Geschlossenheit mit der Bebauung östlich der Straße. Das Landratsamt Ebersberg kommt ebenfalls zu diesem vorläufigen Beurteilungsergebnis.

 

Das gilt dann aber auch für das Grundstück Fl.Nr. 111, und zwar unabhängig von der Zulässigkeit bzw. der Funktion des dortigen Baubestands. Zwar endet der Bebauungszusammenhang mit dem Abschluss des letzten (für den dauernden Personenaufenthalt dienenden) Gebäudes. Einzelne Anschlussflächen sind aber dann dem Innenbereich noch zugehörig, wenn sie durch natürliche Gegebenheiten eine Abgrenzung erfahren. Der Wald und der Bachlauf stellen hier ein entsprechendes natürliches Hindernis dar, die für eine Zuordnung zum Innenbereich sprechen. Das gilt erst Recht dann, wenn der Stadel und der Lagerplatz zulässiger Weise errichtet wurden. Die rechtlichen Grenzen des Landschaftsschutzgebiets sind insoweit unbeachtlich.

 

Damit besteht aber auch das Problem, dass nunmehr eine Wohnbebauung im unmittelbaren Nahbereich zur gewerblichen Bebauung östlich der Aiblinger Straße nach dem Einfügungsgebot zulässig ist und damit eine höhere Rücksichtnahmepflicht für die Gewerbebetriebe besteht als bisher gegenüber einer Wohnbebauung im Außenbereich. Mit der Aufstellung eines Bebauungsplans kann für die damit bestehende Konfliktlage für den Gewerbelärm (und auch den Verkehrslärm aus Straße und Bahn) eine abgewogene Lösung gefunden werden. Festzusetzen wäre ggf. ein Mischgebiet oder bei einem Allgemeinen Wohngebiet entsprechende Vorkehrungen für Lärmeinwirkungen (z.B. Verbot von Wohnungen mit Belüftungen zur Gebäudeostseite). Ob der Anwendungsbereich eines Urbanen Wohngebiets (§ 6a BauNVO) eröffnet ist, muss noch geprüft werden.

 

Hinsichtlich des Bebauungsumfangs ist zu berücksichtigen, dass es sich bei der Ansiedlung Bachhäusl um einen Bereich handelt, der nur bedingt für Siedlungsentwicklung geeignet erscheint. Die erwähnten Konflikte mit den gewichtigen Belangen des Naturschutzes zum einen und der Nahebereich zum Gewerbegebiet Haidling-Süd, der Staatsstraße und der Bahnstrecke München-Rosenheim zum anderen sprechen gegen eine Verfestigung dieser Siedlung. Unter Würdigung der Interessen des Eigentumsschutzes soll aber auch künftig eine Wohnbebauung zulässig bleiben. Erklärtes Ziel ist deshalb eine am Baubestand ausgerichtete Planung. Wesentliche Erweiterungen über die Grundfläche und Geschossentwicklung des Baubestandes sind nicht vorgesehen.

 

Da die ordnungsgemäße Existenz der Wohngebäude nicht in Frage steht, kann mit der Überplanung eine ortsplanerische gewogenere Bebauung ermöglicht werden. Das dient auch dem dringenden Bedarf nach zusätzlichen Wohnungen, da künftig jedenfalls eine Neubebauung unproblematisch ist.

 

Nachdem die Zufahrt ohnehin über die Ortsdurchfahrt der Aiblinger Straße erfolgt, sind Erschließungsprobleme für eine künftige bauliche Nutzung im Umfang des Baubestandes nicht gegeben. Die Verkehrsverhältnisse (Gehweg/Radweg) können damit sogar noch verbessert werden. Das Radwegprogramm 2015–2019 des Freistaates Bayern sieht den Anbau eines Radweges an der St 2089 zwischen Grafing und Oberelkofen vor. Hier bevorzugt die Stadt eine Radwegführung an der Ostseite. Es werden seit Jahren schon Grundstücksverhandlungen mit dem hauptbetroffenen Eigentümer geführt. Betroffen sind aber auch die Grundstücke Fl.Nrn. 111 und 113, da auch an der Westseite im bebauten Bereich Fußgängereinrichtungen bzw. Fahrbahnaufweitungen für eine Mittelinsel erforderlich werden.

 

Gleichzeitig können dann aber auch die Belange des Naturschutzes im Hinblick auf den Gewässerlauf durch den Bebauungsplan vorteilhaft gelöst werden. Das gilt nicht nur für das zu verkaufende Grundstück.

 

Zentrale Bedeutung kommt der baulichen Nutzung des Grundstücks Fl.Nr. 111 zu, das derzeit mit einer gewerblichen Scheune und einem Lagerplatz genutzt wird. Dieses Grundstück liegt innerhalb der Landschaftsschutzgebietsverordnung Dobelgebiet-Atteltal. Aufgrund der dort geltenden Veränderungsverbote der Landschaftsschutzgebietsverordnung ist eine Überplanung nur möglich, wenn eine entsprechende Befreiung für die vom Bebauungsplan zugelassene Bebauung im Bebauungsplanverfahren von der Unteren Naturschutzbehörde in Aussicht gestellt wird („objektive Befreiungslage“; BVerwG 09.02.2004). Hier hat die Stadt Grafing b.M. schon in früherer Zeit (2003) die Einbeziehung in das Gewerbegebiet Haidling-Süd vergeblich versucht. Aufgrund der Lage im Landschaftsschutzgebiet ist die Überplanung davon abhängig, dass von der Unteren Naturschutzbehörde die Befreiung von den Veränderungsverboten der höherrangigen Schutzgebietsverordnung in Aussicht gestellt wird. Das wurde bislang verweigert.

 

Diese Grundsatzfrage wäre im Laufe des Bebauungsplanverfahrens mit dem Landratsamt Ebersberg noch zu klären. Von wesentlicher Bedeutung wird die Entscheidung der Stadt Grafing b.M. sein, ob dieses Grundstück künftig – sicherlich nicht auf ganzer Fläche – baulich genutzt werden soll. Bisher wurde die Aufstellung eines Bebauungsplanes für eine Teilfläche im Norden des Grundstücks deshalb für gerechtfertigt angesehen, weil dort bereits eine gewerbliche Nutzung erfolgt, und zwar nach Ansicht der Stadt Grafing b.M. auch in zulässiger Weise. Im Umfang der Baugenehmigung vom 24.06.1986 würde eine bauliche Nutzung die Belange des Landschaftsschutzes nicht verschärfen. Der Uferstreifen in einer Breite von 6–10 m an der Südseite schließt sich für eine bauliche Nutzung jedoch kategorisch aus.

 

Bereits im Jahr 2003 war die Einbeziehung anlässlich des damaligen Bebauungsplanes „Haidling-Süd“ beabsichtigt. Das Landratsamt Ebersberg hat damals aber eine Befreiung von der Landschaftsschutzgebietsverordnung abgelehnt.

 

In der kurzen Diskussion wurde mehrheitlich die Meinung vertreten, dass von der Einbeziehung des Grundstücks Fl.Nr. 111 der Gemarkung Elkofen im Interesse des Landschaftsschutzes abgesehen werden soll. Mit dem Vorkaufsrecht bietet sich die Möglichkeit, dieses Grundstück wieder in einem natürlichen Zustand zurückzuversetzen. Von der Ersten Bürgermeisterin wurde letztendlich vorgeschlagen, die Fl.Nr. 111 nicht in das Verfahren mit aufzunehmen und hierüber getrennt abzustimmen.

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag und kurzer Beratung beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, dem Stadtrat folgende Beschlussfassung zu empfehlen:

 

1.   Der Flächennutzungsplan wird für den Bereich der Grundstücke Fl.Nrn. 738/2 und 738/1 der Gemarkung Nettelkofen und Fl.Nrn. 113, 115 und 115/2 der Gemarkung Elkofen westlich der Aiblinger Straße geändert zur Ausweisung einer Wohn- oder Mischbaufläche (Aufstellungsbeschluss gem. § 2 Abs. 1 BauGB).

 

2.   Für den Bereich der Grundstücke Fl.Nrn. 738/2 und 738/1 der Gemarkung Nettelkofen und Fl.Nrn. 113, 115 und 115/2 der Gemarkung Elkofen westlich der Aiblinger Straße ist ein Bebauungsplan für ein Allgemeines Wohngebiet oder Mischgebiet aufzustellen (Aufstellungsbeschluss gem. § 2 Abs. 1 BauGB).

 

3.   Die Änderung des Bebauungsplans erfolgt im Parallelverfahren (§ 8 Abs. 3 BauGB).

 

4.   Die frühzeitige Bürgerbeteiligung (§ 3 Abs. 1 BauGB) hat durch Unterrichtung und Erörterung in der Verwaltung zu erfolgen.

 

5.   Die Stadt Grafing b.M. beauftragt den Planungsverband Äußerer Wirtschaftsraum München mit der Durchführung der Planungen.

 

 

Abschließend wurde von der Ersten Bürgermeisterin darüber zur Abstimmung aufgerufen, ob das Grundstück Fl.Nr. 111/0 der Gemarkung Elkofen in den Planungsprozess mit einbezogen werden soll.

 

Beschluss:

Ja: 8  Nein: 4

 

Vom Bau-, Werk- und Umweltausschuss wurde dem Stadtrat gegen 4 Stimmen empfohlen, das Grundstück Fl.Nr. 111/0 der Gemarkung Elkofen nicht in den Geltungsbereich einzubeziehen und aufgrund der Lage im Landschaftsschutzgebiet zu belassen.