Tagesordnungspunkt

TOP Ö 10: Vollzug des Baugesetzbuches (BauGB);
Erweiterung des Bauunternehmens in Haidling auf das Grundstück Fl.Nr. 723 der Gemarkung Nettelkofen;
Aufstellungsbeschluss (§ 2 Abs. 1 BauGB) zur
a) Änderung des Flächennutzungsplanes und
b) Aufstellung eines qualifizierten Bebauungsplanes

BezeichnungInhalt
Sitzung:30.01.2018   BWUA/040/2018 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Vom Verwaltungsvertreter wurde der Tagesordnungspunkt ausgeführt. Es wurde erklärt, dass der Gemeindeteil Haidling bauplanungsrechtlich als Außenbereichssplittersiedlung zu beurteilen ist. Eine Ortsteileigenschaft ist aufgrund des fehlenden städtebaulichen Gewichts nicht gegeben. Auch fehlt der Ansiedlung jeder Ausdruck organischer Siedlungsstruktur, der für die Ortseileigenschaft zu verlangen wäre.

 

Ehemalige landwirtschaftliche Gebäude wurden im fortwährenden Strukturwandel in der Landwirtschaft teilweise umgenutzt. Es ist aber noch ein landwirtschaftlicher Vollerwerbsbetrieb ansässig. Das nördliche Anwesen, ein ehemaliger landwirtschaftlicher Betrieb, wird nur mehr als „Außenstelle“ (Betriebsstelle) genutzt (also ohne Betriebssitz). Der vormalige Landwirtschaftsbetrieb des Antragstellers im Südwesten wurde zum allergrößten Teil für Wohn- oder Gewerbezwecke umgenutzt. Landwirtschaft findet dort in untergeordneten Umfang nur im Nebenerwerb statt.

 

Die gewerbliche Umnutzung des ehemaligen Landwirtschaftsbetriebes „Emberger“ führte dazu, dass die Betriebsgebäude mittlerweile fast vollständig zu Betriebs- und Lagergebäude für dessen Bauunternehmung Verwendung finden. Dieser durch Umnutzung entstandene Gewerbebetrieb wurde dann auch im Rahmen des Begünstigungstatbestandes nach § 35 Abs. 4 Nr. 6 BauGB bereits mehrfach erweitert.

 

Die Bauwerber sind in der Vergangenheit bereits mehrfach bezüglich einer nochmaligen Erweiterung der Lagerhalle auf Fl.Nr. 727 der Gemarkung Nettelkofen an die Stadt Grafing b.M. herangetreten. Da die rechtlichen Grenzen für eine nach § 35 Abs. 4 Nr. 6 BauGB begünstigte Erweiterung eines in zulässiger Weise entstandenen Gewerbebetriebes erreicht sind und eine weitere Erweiterung ausschließen, kann allein durch Aufstellung eines Bebauungsplanes eine nochmalige Betriebserweiterung zugelassen werden. Das setzt eine vorherige Änderung des Flächennutzungsplanes voraus, der den Siedlungsbereich Haidling und die beantragte Erweiterungsfläche als Fläche für die Landwirtschaft darstellt.

 

Die Antragsteller haben aber unter Darlegung verschiedener Gründe erklärt, dass eine Fortführung und Fortentwicklung des Betriebs auf eine räumliche Erweiterung angewiesen ist. Mit Schreiben vom 15.01.2018 wurde im Rahmen einer Planskizze der Bedarf aufgezeigt, der letztendlich eine spiegelbildliche Verdoppelung der bestehenden Halle zum Inhalt hat. Begründet wurde dieser Bedarf unter anderem auch damit, dass die in Straußdorf bestehende Betriebsstelle aus logistischen Gründen und wegen der Lärmsituation betriebswirtschaftlich nachteilig ist.

 

Hierzu wurde ergänzt, dass die Betriebsstelle in Straußdorf in einem festgesetzten Wohngebiet liegt und nur im Rahmen der nachgezogenen Bestandschutzregelung für den dortigen Bestand eines vormaligen Zimmereibetriebs zugelassen werden konnte. Die Aufgabe der gewerblichen Nutzung (zumindest als Bauunternehmen im jetzigen Umfang) würde die Möglichkeiten auf eine Umsetzung der festgesetzten Nachfolgenutzung (Wohnbebauung) erhöhen.

 

Aus ortsplanerischen Gründen ist die plangemäße Erweiterung des Siedlungssplitters Haidling zu rechtfertigen. Die Fortentwicklung von ortsansässigen (wesentlich störenden) Gewerbebetrieben in ländlichen Siedlungsbereichen ist nicht ohne Vorbild. In Nettelkofen (Speditionsbetrieb; damals ebenfalls Siedlungssplitter), Eisendorf (Zimmereibetrieb) und Straußdorf (vormals Zimmereibetreib) war die Aufgabenstellung vergleichbar. Vorteilhaft ist in diesem Zusammenhang, dass Haidling auch mit der erweiterten gewerblichen Betriebsansiedlung sich nicht zum Innenbereich entwickelt und damit keine künftige schutzwürdige Wohnbebauung berücksichtigt werden muss. Die Erschließung erfolgt über die Privatstraße bzw. den umzulegenden ausgebauten Feldweg, der direkt zur St 2089 führt.

 

Vor allem spricht die Nähe zum „Gewerbegebiet Haidling“ an der Aiblinger Straße für die städtebauliche Rechtfertigung. Der dortige Siedlungsraum ist bereits durch die dortigen gewerblichen Nutzungen geprägt. Allein die „Wohnsiedlung Bachhäusl“ mit 5 Gebäuden ist im dortigen Teilraum zu finden.

 

Hinsichtlich der Ziele der Raumordnung und Landesplanung ist natürlich das Zersiedelungsverbot (Anbindungsgebot) von besonderer Bedeutung. Ziel 3.3 LEP 2013 verbietet eine Zersiedelung der Landschaft durch eine Streubebauung. Damit soll die Funktionsfähigkeit der Freiräume erhalten und Ansatzpunkte für eine weitere Besiedelung vermieden werden. Diese Ziele sind nicht abwägungsfähig und zwingend zu beachten (§ 1 Abs. 4 BauGB). Ob die Anforderungen erfüllt werden können, ist im Bauleitplanverfahren zu klären.

 

Bezüglich der Ziele der Landesplanung, aber auch aus städtebaulichen Gründen, ist aber von entscheidender Bedeutung, dass die beabsichtigte Baulandausweisung allein für die Erweiterung des dort bereits bestehenden Gewerbebetriebs gerechtfertigt werden kann. Um das sicherzustellen, ist statt eines allgemeinen Bebauungsplans (Angebotsbebauungsplan) ein vorhabensbezogener Bebauungsplan nach § 12 BauGB aufzustellen. Der Vorteil liegt vor allem in der Möglichkeit, das Projekt im Bebauungsplan schon detailliert zu regeln und im Rahmen des Vorhaben- und Erschließungsplanes die städtebaulichen Zielsetzungen präzisieren zu können. Entscheidend ist aber, dass Baurecht nur für das konkrete Einzelprojekt eines bestimmten Vorhabenträgers geschaffen wird. Eine andere gewerbliche Nutzung, wie es die Festsetzung eines Gewerbegebietes (§ 8 BauNVO) im Rahmen der dort bestimmten Nutzungsarten ermöglicht, ist hiermit ausgeschlossen. Das ist auch Voraussetzung für die städtebauliche Rechtfertigung. Eine Ansiedlung beliebiger gewerblicher Nutzungen ist in Haidling bzw. am dortigen Standort keinesfalls hinzunehmen.

 

Die Durchführung des Vorhabens geht einher mit weitgehenden Erschließungsmaßnahmen. So ist die im Bereich der beabsichtigten Baufläche befindliche Straße umzulegen und ggf. zu verbreitern. Sämtliche betroffene Flächen sind auch bereits im Eigentum des Vorhabenträgers und damit ist die Durchführbarkeit sichergestellt.

 

Auch der vorhabenbezogene Bebauungsplan unterliegt dem Entwicklungsgebot (§ 8 Abs. 2 BauGB). Es ist also zwingend vorab die Änderung des Flächennutzungsplans durchzuführen, da der dortige Teilraum derzeit noch als Fläche für die Landwirtschaft dargestellt ist. Dabei ist der vorhandene Siedlungsbereich als Dorfgebiet und die Fläche der vorhandenen Lagerhalle und die beabsichtigte Erweiterungsfläche als Gewerbegebiet darzustellen.

 

 

In der Beratung wurde die Unterstützung der Betriebserweiterung uneingeschränkt unterstützt. Im Rahmen der bestehenden Möglichkeiten ist zu versuchen, dem Betrieb am dortigen Standort eine Fortentwicklung zu ermöglichen. Hier bleibt allein der Weg über die Bauleitplanung, da weitere Vergrößerungen aufgrund des Außenbereichsrechts nicht mehr möglich wären. Es wurde aber auch die Meinung vertreten, dass man das Vorhaben zum Anlass nehmen soll, den ganzen Bereich zwischen Haidling-Dorf und dem „Gewerbegebiet Haidling“ (Aiblinger Straße) als Gewerbegebiet auszuweisen. Nachdem sich aufgrund der großen Nachfrage für die Erweiterung des Gewerbegebietes Grafing-Schammach abzeichnet, dass schon in kurzer Zeit Gewerbegebiete zu entwickeln sind, bietet sich der Standort an.

 

Seitens der Verwaltung wurde entgegnet, dass man noch nicht einmal das Gewerbegebiet Grafing-Schammach erschlossen hat und schon von der Verwaltungskapazität eine schnelle Ausweisung weiterer Gewerbegebiete ausgeschlossen ist. Außerdem bedarf es dafür unbedingt einer qualifizierten Standortuntersuchung. So muss vermieden werden, dass eine Fülle von kleinteiligen Gewerbestandorten entsteht.

 


Nach Sachvortrag und kurzer Beratung wurde vom Bau-, Werk- und Umweltausschuss dem Stadtrat einstimmig folgende Beschlussfassung empfehlen:

 

1.    Der Flächennutzungsplan wird für den Bereich des vorhandenen Siedlungsbereiches Haidling als Dorfgebiet und für die Grundstücke Fl.Nrn. 727 und 710/2/T sowie 723 (westliche Teilfläche in der Breite von Fl.Nr. 727) der Gemarkung Nettelkofen als Gewerbegebiet geändert (Aufstellungsbeschluss gem. § 2 Abs. 1 BauGB).

 

2.    Für den Bereich der Grundstücke Fl.Nrn. 727 und 710/2/T sowie 723 (westliche Teilfläche in der Breite von Fl.Nr. 727) der Gemarkung Nettelkofen ist nach Abschluss der Flächennutzungsplanänderung ein vorhabenbezogener Bebauungsplan (§ 12 BauGB) für eine Lagerhalle des bestehenden Bauunternehmens aufzustellen (Aufstellungsbeschluss gem. § 2 Abs. 1 BauGB).

 

3.    Die notwendigen Ausgleichsflächen sind im Bereich der Fl.Nr. 713 der Gemarkung Nettelkofen am dortigen Weiherbächl anzuordnen.

 

4.    Die Kosten der Bauleiplanverfahren hat der Antragsteller zu tragen. Hierfür ist ein städtebaulicher Vertrag zur Übernahme der Planungskosten (§ 11 Abs. 1 Nr. 1 BauGB) abzuschließen.

 

5.    Zur Sicherung der Realisierung des Vorhabens und der Erschließungsmaßnahmen als vorhabenbezogener Bebauungsplan ist ein Durchführungsvertrag (§12 Abs. 1 Satz 1 BauGB) mit dem Antragsteller vor Satzungsbeschluss abzuschließen.

 

6.    Die Bauleitplanungen, einschließlich der Bekanntmachung der Aufstellungsbeschlüsse sind erst nach Abschluss des städtebaulichen Vertrages zur Planungskostenübernahme und des Durchführungsvertrages weiterzuführen.

 

7.    Die Stadt Grafing b.M. beauftragt den Planungsverband Äußerer Wirtschaftsraum München mit der Durchführung der Planungen.