Tagesordnungspunkt

TOP Ö 2: Bebauung des Grundstücks Fl.Nr. 877/6 der Gemarkung Grafing (Großottstraße 9)
a) Aufhebung des Beschlusses zur Ortseinsicht
b) Bauantrag zur Errichtung eines Einfamilienhauses mit Garage und Stellplatz (Haus 1)
c) Bauantrag zur Errichtung eines Einfamilienhauses mit Garage und Stellplatz (Haus 2)

BezeichnungInhalt
Sitzung:30.01.2018   BWUA/040/2018 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Für das Grundstück wurde ursprünglich die Errichtung eines Mehrfamilienhauses vorgesehen. Zu diesem Bauvorhaben (Mehrfamilienhaus) hat der Bau-, Werk- und Umweltausschuss in der Sitzung am 19.12.2017 aufgrund einer Überschreitung des Einfügungsrahmens das gemeindliche Einvernehmen versagt. An der Nordostseite des Gebäudes, an der das Gelände nach Norden hin stark abfällt (Geländemulde), war eine Wandhöhe von 9 m vorgesehen, die den Einfügungsrahmen für die Wandhöhe von 6–6,40 m in unerträglicher Weise überschritten hat.

 

Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss hat aber eine Ortseinsicht beschlossen und die Erstellung eines „Phantomgerüstes“ gefordert. Der Bauherr hat aufgrund der Entscheidung der Stadt zur Versagung des Einvernehmens aber zwischenzeitlich den Bauantrag zurückgenommen. Eine Augenscheinnahme ohne örtliche Darstellung der Höhe und des Umrisses des Gebäudes, gerade auch für das Landratsamt Ebersberg als Bauaufsichtsbehörde, ist damit bedeutungslos. Es wurde aufgrund der Rücknahme des Bauantrages vorgeschlagen, von der beschlossenen Ortseinsicht Abstand zu nehmen.

 

Beschluss:

Ja: 11  Nein: 0

 

Der Beschluss vom 19.12.2017 über die Durchführung einer Ortseinsicht hat sich durch die Antragsrücknahme erledigt und wurde vom Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig aufgehoben.

 

 

Beantragt werden jetzt zwei Einfamilienhäuser mit Garagen und Stellplätzen (Haus 1 und Haus 2), für die vom Verwaltungsvertreter die Planunterlagen vorgestellt wurden.

 

Die Bauvorhaben liegen im unbeplanten Innenbereich und beurteilen sich bekanntlich nach den Zulässigkeitsvorschriften des § 34 BauGB. Die Umgebungsbebauung entspricht einem faktischen Allgemeinen Wohngebiet. Die beantragten Wohngebäude sind dort gemäß § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 4 Abs. 2 BauNVO allgemein zulässig. Die Anzahl der Gebäude, der Gebäudetyp (Einzelhaus) und die Anzahl der Wohnungen stellen kein Zulässigkeitsmerkmal des Einfügungsgebotes dar.

 

Beantragt werden zwei Einfamilienhäuser mit einer Grundfläche von jeweils 10 × 10 m, die mit zwischenliegenden Garagen verbunden sind. Die Gebäude haben eine Wandhöhe von 6,15 m und eine Firsthöhe von 7,48 m. Die Gebäude beachten damit den Einfügungsrahmen zum Maß der baulichen Nutzung uneingeschränkt. Das gilt jetzt auch für die Wandhöhe (6,15 m), die innerhalb des entsprechenden Bebauungsrahmens der näheren Umgebung von 6–6,40 m liegt.

 

Die Geländemulde im nördlichen Grundstücksteil, die beim vorausgegangenen Bauantrag (Mehrfamilienhaus) zur Überschreitung des Einfügungsrahmens geführt hat, wird nach den jetzigen Bauvorlagen aufgefüllt. Die Auffüllung erreicht eine Gesamthöhe von bis zu 2,20 m. Aus bauplanungsrechtlicher Sicht muss die Auffüllung („Aufschüttung“ als selbständiges Vorhaben im Sinne des § 29 BauGB) ebenfalls dem Einfügungsgebot entsprechen. Sie darf dem Umfang (Maß) der Eigenart der Umgebung nicht widersprechen, die notwendige Rücksichtnahme beachten und das Ortsbild nicht beeinträchtigen. Die geplante Verfüllung einer – wenn auch vor mehr als 30 Jahren – früheren Abgrabung ist zwar massiv. Das künftige Gelände widerspricht aber der Eigenart des Geländes in der dortigen Situation nicht und fällt nicht aus dem „Rahmen“. Es ist auch nicht erkennbar, dass die Aufschüttung rücksichtslos ist. Von einer bedrängenden oder erdrückenden Wirkung kann noch nicht gesprochen werden. Bezüglich der nachbarlichen Belange einer ausreichenden Belichtung, Besonnung und Belüftung ist das Gebot nachbarlicher Rücksichtnahme durch die bauordnungsrechtlichen Vorschriften über die Abstandsflächen konkretisiert. So bestimmt Art. 6 Abs. 9 BayBO für Stützmauern erst ab einer Höhe von 2 m eine Abstandspflicht. Diese Höhe wird nur geringfügig überschritten, was aber durch geringfügige Reduzierung (und Anböschung des darüber hinausgehenden Geländes) problemlos eingehalten werden kann. Über diese Regelungen hinausgehende Anforderungen können an das Vorhaben auch hinsichtlich des bauplanungsrechtlichen Rücksichtnahmegebots nicht gestellt werden.

 

Das südliche Gebäude hält einen Abstand von rund 7 m zur südlichen Großottstraße ein und reicht damit ca. 11 m näher an die Südgrenze heran als das östliche Nachbarhaus. Wie aber bereits zum vorausgegangenen Antrag (Mehrfamilienhaus) ausgeführt wurde, begründen die beiden Nachbarhäuser keine hinsichtlich der „zu überbauenden Grundstücksflächen“ zu beachtende (faktische) Baugrenze. Zwar ist bei der Rahmenbildung hinsichtlich des Einfügungsmerkmals „überbaubare Grundstücksfläche“ der maßgebliche Bereich deutlich enger zu fassen, als bei den sonstigen Einfügungsmerkmalen (BayVGH 25.02.2014). Dabei wird in der Regel auf Straßenzüge bzw. abgegrenzte Teile von Straßenzügen abzustellen sein. Anhand der örtlichen Gegebenheiten ist hier die Betrachtung (prägende Wirkung) auf die Bebauung entlang des gesamten Straßenzugs der Großottstraße (von der Schloßstraße bis zum Kothmüllerweg) abzustellen. Dort reicht im westlichen Straßenabschnitt die Bebauung an der Nordseite der Großottstraße bis auf 6 m an die Großottstraße heran. Dieser Einfügungsrahmen wird auch vom beantragten Bauvorhaben eingehalten. Eine Bebauung des fast 20 m tiefen Vorgartens ist damit zulässig.

 

Selbst wenn man hier zu einem anderen Ergebnis kommt und für die Prägung allein auf die beiden zwei Nachbargebäude abstellen würde, fügt sich das Vorhaben ebenfalls ein. Denn eine Rahmenüberschreitung würde – hier wieder in Anbetracht der im weiten Umfeld sehr kurzen Vorgartenabstände – zu keiner planerischen Unordnung führen.

 

Im derzeitigen Grundstückszustand ist die Erschließung gesichert. Soweit eine – in den Planzeichnungen bereits dargestellte – Realteilung erfolgt, sind die leitungsgebundenen Einrichtungen dann dinglich zu sichern bzw. bei der Bildung von Gemeinschaftseigentum das Verbot der Aufhebung der Bruchteilgemeinschaft und die alleinige Benutzung als Zuwegung dinglich zu sichern (§§ 745, 1010 BGB).

 

Hinweis:

Die Einhaltung der Abstandsfläche an der Ostseite ist im Bereich des überdachten Balkons (größer als 1/3 der Gebäudebreite) nicht erkennbar.

 

Bei der Abstandsfläche der nördlichen Stützmauer (Art. 6 Abs. 9 BayBO) dürfte die zulässige Maximalhöhe von 2 m auch bei „versetzten“ Grenzmauern (Terrassen) gelten; die beiden nördlichen Stützmauern werden hinsichtlich der Höhe insgesamt zu betrachten sein und wären dann abstandflächenpflichtig.

 

Für die Einfamilienhäuser sind jeweils 2 Stellplätze nachzuweisen. Diese werden über die Garage und je einen Stellplatz nachgewiesen. Der Stellplatz an der Großottstraße ist mit einer Länge von 7 m und einer Breite von 3,50 m im Hinblick auf die sehr schmale Großottstraße (Fahrgasse) ordnungsgemäß befahrbar.

 

Beschluss:

Ja: 11  Nein: 0

 

Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, den Bauanträgen zur Errichtung von je einem Einfamilienhaus mit Garage und Stellplatz (Häuser 1 und 2) auf dem Grundstück Fl.Nr. 877/6 der Gemarkung Grafing, Großottstraße 9 und 9a, das gemeindliche Einvernehmen zu erteilen.

 

 

Anwesend 12

Das Ausschussmitglied Graf von Rechberg Max-Emanuel ist erschienen.