Tagesordnungspunkt

TOP Ö 8: Antrag auf Vorbescheid auf Nutzungsänderung eines bestehenden Einfamilienhauses zu Wohnen als Sonderbau und Umnutzung einer im Wohnhaus integrierten Garage zu Wohnen sowie Erstellen neuer Stellplätze mit einer Grünanlage auf dem Grundstück Fl.Nr. 348 /0 der Gemarkung Grafing (Wolfschlucht 16)

BezeichnungInhalt
Sitzung:30.01.2018   BWUA/040/2018 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Vom Vertreter der Verwaltung wurden die Planunterlagen vorgestellt. Danach wird durch den Vorbescheid gemäß Art. 71 BayBO die Entscheidung über folgende Einzelfragen beantragt:

 

  1. Kann für das Vorhaben eine Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplanes hinsichtlich der Art der Nutzung in Aussicht gestellt werden?

Begründung: Der Bestandsbau des großen Einfamilienhauses wird weiterhin zum Wohnen genutzt. Damit wären nach Auffassung der Antragsteller die Planungsgrundzüge des Bebauungsplanes nicht berührt und mit den nachbarlichen Belangen vereinbar. Alle Anforderungen die sich aus Art. 2 Abs. 4 Ziffer 9 BayBO ergeben könnten in dem großen Einfamilienhaus mit bisher 9 Zimmern nach Umbau der im Haus integrierten Garage zu einem Wohnraum mit 10 Zimmern, eine Wohngemeinschaft entstehen lassen. In dieser Wohngemeinschaft bestimmt jeder Bewohner selbst über sein eigenes Leben und seinen Pflegebedarf und das Zusammenleben in der Wohngemeinschaft gem. Art. 2 Abs. 3 Pflegewohngesetz.

 

  1. Wird durch die Nutzungsänderung für den Energiebedarf des Bestands der Anforderungskatalog nach EnEV2013/16 sofort erforderlich?

 

  1. Dürfen die Stellplätze in der Nähe am Haus geplant werden nur innerhalb der 800 m² Grundstücksfläche um das Haus (nach Abstandsflächen ermittelt)?

Das große Einfamilienhaus steht auf dem Grundstück mit einer Fläche von 17.628 m². Die Festsetzung im Bebauungsplan setzt eine imaginäre Fläche von 800 m² fest, die als Grundlage zur Berechnung der GFZ und GRZ gilt. Die Fläche ist im Bebauungsplan nicht festgelegt.

 

  1. Muss in einem eventuell folgenden Genehmigungsantrag ein Freiflächengestaltungsplan auf die 800 m² festgelegt werden?

 

  1. Darf das Grundstück in einem größeren Radius insgesamt gestaltet werden?

Der Baumbestand wird dabei nicht verändert, die Vorgaben des Bebauungsplanes werden erfüllt.

 

  1. Kann für das Vorhaben eine Befreiung wegen Überschreitung der im Bebauungsplan vorgesehenen GRZ um 0,32 in Aussicht gestellt werden?

Der Bebauungsplan setzt als maximal zulässige GRZ 0,26 fest. Die GRZ kann nicht eingehalten werden, für das Vorhaben ist eine GRZ von 0,58 vorgesehen.

 

 

Das bestehende Gebäude wurde in zulässiger Weise als Wohnhaus errichtet. Nach den der Stadt vorliegenden Genehmigungsunterlagen wurde mit Baugenehmigung vom 10.09.1951 die Erweiterung (Nordwesten) des damals schon bestehenden Wohnhauses genehmigt und dann am 29.07.1959 die Erweiterung des 2-geschossigen Gebäudes (Haupthaus) im Süden.

 

Der qualifizierte Bebauungsplan „Wolfschlucht“ vom 05.08.2013 hat auf den nördlich des Anwesens anschließenden Flächen eine Wohnbebauung festgesetzt. Nachdem sich eine ursprünglich für den Bereich des Bestandsgebäudes vorgesehene gewerbliche Nachfolgenutzung zerschlagen hat, wurde die Fläche des bestehenden Wohnhauses (ohne den Erweiterungsbau im Nordwesten) in der vorhandenen Größe als Baufläche festgesetzt und die verbleibenden Freiflächen als „private Grünflächen; Parkanlage“. Die Art der baulichen Nutzung ist als Allgemeines Wohngebiet festgesetzt.

 

Frage 1: Nutzungsänderung

Beantragt wird die Nutzungsänderung des genehmigten Einfamilienhauses zur „Wohnanlage für die ambulant betreute Wohngemeinschaft und mit Intensivpflegebedarf“ nach Art. 2 Abs. 4 Nr. 9 BayBO. Vorgesehen sind 10 Zimmer für eine Wohngemeinschaft zum selbstbestimmten Leben der Bewohner mit Pflegebedarf.

 

§ 3 Abs. 4 BauNVO bestimmt ausdrücklich, dass auch ganz oder teilweise der Pflege und Betreuung ihrer Bewohner dienende Einrichtungen als Wohngebäude gelten. Diese sind in Allgemeinen Wohngebieten allgemein zulässig (§ 4 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO).

Da aber ein Allgemeines Wohngebiet festgesetzt ist, kommt es auf die Abgrenzung zu den Anlagen für soziale Zwecke nicht an. Selbst wenn der Nutzungsschwerpunkt bei der Pflege liegt, ist sie als Anlage für soziale Zwecke in einem Allgemeinen Wohngebiet allgemein zulässig (§ 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO).

 

Eine Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplanes hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung, wie sie beantragt wurde, ist nicht notwendig.

 

Zu beachten ist aber, dass der Bebauungsplan 2013 den nordwestlichen Gebäudeteil nicht mehr als Baufläche festsetzt. Aufgrund des Rückwirkungsverbotes setzt sich die Feststellungswirkung vorher erteilter Baugenehmigungen gegen die Festsetzungen späterer Bebauungspläne durch. Dieser „Bestandschutz“ entfällt aber mit der Änderung der Nutzung. Maßgeblich ist hierfür, ob es sich um eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung handelt (BayVGH 26.02.2007). Und das ist nach den Antragsunterlagen zwangsläufig der Fall, da mit der Nutzung in Form eines Sonderbaus (Art. 2 Abs. 4 Nr. 9 BayBO) andere öffentlich-rechtliche Anforderunten gelten (Art. 57 Abs. 4 Nr. 1 BayBO).

Das Nutzung und bauliche Gebäudesubstanz eine untrennbare rechtliche Einheit darstellen, bedarf es für die künftige (geänderte) Nutzung des vom Bebauungsplan nicht mehr als überbaubare Grundstücksfläche festgesetzten Gebäudeteil einer Befreiung.

 

Die Befreiung des außerhalb der Baugrenzen liegenden Gebäudeteils für die beantragte Nutzung wird erteilt, vorausgesetzt dieser Gebäudeteil wird unter Verwendung des Baubestandes wieder wohnähnlich genutzt. Damit bleiben die Grundzüge des Bebauungsplanes gewahrt.

 

Frage 2: EnEV 2013/2016

Die allgemeine Rechtsfrage über die Anforderungen der Energieeinsparungsverordnung ist kein zulässiger Prüfungsinhalt eines Vorbescheides.

 

 

Frage 3 Stellplätze/GRZ

Die Festsetzungen des Bebauungsplanes hinsichtlich der GFZ und GRZ sind im Rahmen einer (genehmigungspflichtigen) Nutzungsänderung des Baubestands zu beachten, da der Bestandschutz damit aufgegeben wird (wie bereits erläutert).

 

Der Bebauungsplan setzt gemäß § 19 Abs. 3, § 20 Abs. 2 BauNVO eine Berechnungsgrundfläche für die Ermittlung der zulässigen Grund- und Geschossfläche fest. Allein darauf beschränkt sich aber die Regelungswirkung dieser Festsetzung. Zulässig ist aufgrund dieser Ermittlungsfläche bei einer GRZ von 0,36 eine Grundfläche von 288 m² und bei einer GFZ eine Geschossfläche von maximal 400 m².

 

Regelungen über die Lage der Stellplätze werden damit natürlich nicht getroffen; das erfolgt durch die Bestimmungen zu den überbaubaren Grundstücksflächen. Da der Bebauungsplan keine Flächen für Stellplätze regelt, können diese gemäß § 23 Abs. 5 BauNVO auch außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zugelassen werden.

 

Zu Bedenken ist aber für das Baugrundstück, dass dort alle Freiflächen als „Parkanlage“ festgesetzt sind und somit grundsätzlich von jeder baulichen Nutzung freizuhalten sind. Die Errichtung offener Stellplätze kann durch Befreiung nur dann zugelassen werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht verletzt sind. Es muss also der Parkcharakter gewahrt werden. Überdachte Stellplätze werden diesen Anforderungen jedoch nicht mehr gerecht. Das bedeutet, dass offene Stellplätze, ausreichend durchgrünt werden müssen und unter größtmöglichen Verzicht auf Fahrflächen herzustellen sind. Beispielsweise mit Verwendung von Schotterrasen für die Stellplätze kann dieser Anspruch erfüllt werden.

 

Für eine abschließende Beurteilung fehlt es an dafür notwendigen Entscheidungsgrundlagen, also Anzahl, Ort und Art der Ausführung. Es wird unterstellt, dass die Stellplätze künftig über die Straße „Wolfschlucht“ zur Bernauerstraße angefahren werden, und nicht mehr über die „verlängerte Seefeldstraße“ zur Bernauerstraße.

 

Frage 4: Freiflächenplanvorlagepflicht

Die Frage über die Notwendigkeit bestimmter Bauvorlagen stellt keinen zulässigen Inhalt eines Vorbescheidsantrages dar.

 

Frage 5: Umgestaltung

Hier kann auf die Ausführungen zu Frage 3 verwiesen werden. Die Festsetzung der Ermittlungsfläche von 800 m² hat über die Berechnung von GRZ / GFZ hinaus keine Rechtsbedeutung.

 

Die Freifläche des gesamten Grundstücks ist als „private Grünfläche; Parkanlage“ festgesetzt und kann insoweit natürlich auch gärtnerisch neu gestaltet werden.

 

Frage 6: Befreiung GRZ

Der Bebauungsplan setzt gemäß § 19 Abs. 3, § 20 Abs. 2 BauNVO eine Berechnungsgrundfläche für die Ermittlung der zulässigen Grund- und Geschossfläche fest. Zulässig ist aufgrund dieser Ermittlungsfläche bei einer GRZ von 0,36 eine Grundfläche von 288 m² und bei einer GFZ eine Geschossfläche von maximal 400 m². Das bestehende Wohnhaus weist eine Grundfläche von 413 m² und eine Geschossfläche von 605 m² auf. Auch hierfür bedarf es durch die genehmigungspflichtige Nutzungsänderung einer Befreiung. Die Befreiung kann erteilt werden, vorausgesetzt das Gebäude wird unter Verwendung des vorhandenen Baubestandes wieder wohnähnlich genutzt. Damit bleiben die Grundzüge des Bebauungsplanes gewahrt.

 

Diese Befreiung gilt aber nur für die baulichen Anlagen nach § 19 Abs. 1 BauNVO, nicht aber auch für Nebenanlagen nach § 19 Abs. 4 BauNVO. Maßgeblich für die GRZ sind auch die Stellplätze und deren Zufahrten als Anrechnungsflächen (§ 19 Abs. 4 BauGB). Dagegen ist die bestehende Privatstraße nicht anrechnungspflichtig.

 

Für die Stellplätze und deren Zufahrten ist für die Befreiungsentscheidung vor allem auch die konkrete Art der Ausführung von Bedeutung (wasserdurchlässige Ausführung). Die Entscheidung kann auch nicht losgelöst von der Befreiung zur Lage in festgesetzten Grünflächen (Parkanlage) erfolgen.

 


Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, dem Antrag auf Vorbescheid für eine „Wohnanlage für eine ambulant betreute Wohngemeinschaft mit Intensivpflegebedarf“ auf dem Grundstück Fl.Nr. 348/0 der Gemarkung Grafing, Wolfschlucht 16, das gemeindliche Einvernehmen entsprechend den vorausgegangenen Ausführungen zu den Einzelfragen zu erteilen.