Tagesordnungspunkt

TOP Ö 7: Antrag auf Vorbescheid zum Neubau einer Wohnanlage mit Tiefgarage auf dem Grundstück Fl.Nr. 11/1 der Gemarkung Grafing (Marktplatz 12)

BezeichnungInhalt
Sitzung:30.01.2018   BWUA/040/2018 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Die Antragsunterlagen wurden vom Vertreter der Verwaltung vorgestellt. Mit dem Vorbescheid wird gemäß Art. 71 BayBO die Entscheidung über nachfolgende Einzelfragen der Baugenehmigung beantragt:

 

1.       Ist die geplante Trauf- und Wandhöhe des Rückgebäudes von 8,50 m über natürlichem Gelände zulässig? (Anmerkung: zur Beurteilung des Maßes der baulichen Nutzung des Grundstücks Fl.Nr. 11/1 wurden in der Niederschrift des Bau-, Werk- und Umweltausschusses der Stadt Grafing vom 18.12.2007 die Höhen der Gebäude Vazaninistraße/Grandauer Hof herangezogen, die ebenfalls 8,50 m Wandhöhe und eine Firsthöhe von 14,475 m aufweisen. Diese Referenzgebäude haben wir ebenfalls zugrunde gelegt.)

 

2.       Ist die geplante Firsthöhe des Rückgebäudes von 12,50 m über natürlichem Gelände zulässig? (siehe hierzu auch Anmerkung zu Pkt. 1)

 

3.       Ist die geplante Trauf- und Wandhöhe des Vorderhauses von 6,50 m über natürlichem Gelände zulässig?

 

4.       Ist die geplante Firsthöhe des Vorderhauses von 8,50 m über natürlichem Gelände zulässig?

 

5.       Ist die geplante Kubatur des Vorder- und Rückgebäudes zulässig?

 

6.       Ist die geplante Geschossfläche (ohne Terrassen und Balkone nach § 20 Abs. 4 BauNVO) von 2.131 m² zulässig? (siehe Berechnung Plan)

 

7.       Ist die geplante Grundfläche von 901 m² zulässig? (siehe Berechnung Plan)

 

8.       Ist die geplante Grundfläche inkl. Nebenanlagen, Zuwege und Zufahrten sowie unbebaute Flächen von 2.001 m² zulässig?

 

9.       Ist die geplante reine Wohnnutzung zulässig?

 

10.   Das Grundstück befindet sich gut erschlossen in innerstädtischer Lage. Läden des täglichen Bedarfs befinden sich in fußläufiger Entfernung. Dürfen in Anbetracht dieser zentralen Lage Stellplätze abgelöst werden?

 

11.   Nördlich des Vorderhauses muss das Gelände in dem im Plan dargestellten Bereich (ca. 4,80 x 4,10 m) um 1 m angehoben werden, um die in diesem Bereich über das natürliche Gelände hinausragende TG-Rampe überdecken zu können. Ist diese Planung genehmigungsfähig?

 

12.   Für das Rückgebäude sind Balkone mit einer Tiefe von 1,80 m ab Gebäudevorderkante vorgesehen. Sind diese Balkontiefen zulässig, vorausgesetzt die Abstandsflächen der Balkone kommen auf dem eigenen Grundstück zu liegen?

 

13.   Antrag auf Abweichung von Art. 6 und Art. 28 Abs. 1 BayBO

Im westlichen Teil des Grundstücks befindet sich das Grundstück Fl.Nr. 11/2 auf dem sich ein Trafohäuschen befindet. Dürfen, abweichend von Art. 6 BayBO die Abstandsflächen des geplanten Gebäudes auf das Grundstück Fl.Nr. 11/2 fallen?

 

  1. Antrag auf Abweichung von Art. 43 BayBO

Um im Erdgeschoss möglichst große und hochwertige Freiräume herzustellen, soll, abweichend von Art. 43 BayBO der Müllraum im Untergeschoss untergebracht werden.

Zur Begründung: Das Grundstück befindet sich in innerstädtischer Lage und ist in seiner Bebaubarkeit durch vielfältige privatrechtliche und baurechtliche Bedingungen eingeschränkt. Dennoch sollen nach Möglichkeit im nördlichen Bereich des Grundstücks Grünflächen realisiert werden um eine gute Wohnqualität sicherzustellen. Kann die Abweichung erteilt werden?

 

  1. Antrag auf Abweichung von Art. 3 Abs. 1 GaStellV

Abweichend von Art. 3 Abs. 1 GaStellV soll die Rampe der Tiefgarage mit einer Steigung von 20% ausgeführt werden. Wir bitten diesem Antrag aus folgendem Gründen stattzugeben:

Die Garagenrampe befindet sich nicht im Außenbereich, sondern ist im Bereich der beantragten Steigung von 20% eingehaust und von Witterung geschützt. Die Neigungswechsel am oberen und unteren Ende der Rampe werden entsprechend der Empfehlung der EAR05 ausgerundet und sind damit gut befahrbar.

Das Grundstück befindet sich im Innenstadtbereich von Grafing. Eine geringere Rampenneigung würde zusätzlichen Raum im Gebäude und Freiraum einnehmen, der in dieser innerstädtischen Lage nicht zur Verfügung steht oder nur mit erheblichen Qualitätseinbußen sowohl im Gebäudeinneren, als auch im Außenraum realisierbar wäre. Kann die Abweichung in Aussicht gestellt werden?

 

 

Für das Grundstück besteht bereits ein Vorbescheid vom 03.04.2008 (Az.: V-2008-1) zuletzt verlängert mit Bescheid vom 29.03.2017, Az.: Ve-2017-747. Der vorliegende Antrag weicht jedoch wesentlich vom Inhalt des genehmigten Vorbescheides ab (anderes Vorhaben).

 

Für die inhaltliche Würdigung des vorliegenden Antrags wird auf die Ausführungen der damaligen Entscheidung verwiesen. Änderungen der Sach- und Rechtslage sind nicht eingetreten.

 

Das Vorhaben liegt im unbeplanten Innenbereich (§ 34 BauGB) in einem faktischen Mischgebiet gem. § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 6 BauNVO. In einem solchen Gebiet ist eine Wohnnutzung allgemein zulässig. Nachteilige Umwelteinwirkungen sind allein in Bezug auf den Metzgereibetrieb auf Fl.Nr. 8 (Münchener Straße 11) nicht ganz auszuschließen. Ob hier unzumutbare Störungen (Gebot der Rücksichtnahme) auftreten, ist noch zu ermitteln.

 

Beantragt wird, ausweislich der Planvorlagen, die Errichtung von zwei Gebäuden als reine Wohngebäude (Mehrfamilienhäuser). Die notwendigen Stellplätze sollen in einer gemeinsamen Tiefgarage untergebracht werden.

 

Südlich (Vorderhaus) ist ein Gebäude mit Wohnungen und der Zufahrt zur Tiefgarage mit den Maßen 9 x 13,80 m, einer Wandhöhe von 6,50 m und einer Firsthöhe von 8,50 m geplant. Das Gebäude wird unmittelbar angebaut (Grenzbau) an das bestehende Nachbargrundstück (Dreifaltigkeitsgasse 3).

Das nördliche Wohnhaus (Rückgebäude) ist mit den Maßen 16 × 37,30 m, einer Wandhöhe von 8,50 m und einer Firsthöhe von 12,50 m vorgesehen.

 

Bauweise

In der Umgebungsbebauung ist eine – in historischen Stadtkernen wie auch für Grafing typische – Situation anzutreffen, in denen nur die Bebauung entlang der Straßen geschlossen ist, während die rückwärtige Bebauung durch eine offene oder regellose Bauweise gekennzeichnet ist.

In südlicher Richtung erstreckt sich die größtenteils geschlossene Bebauung auf eine Tiefe von ca. 50 m. Einzige Ausnahme ist das Baugrundstück selbst, in dem der Baubestand (Nachwirkung) ohne Grenzabstand an der seitlichen (westlichen) Grundstücksgrenze errichtet ist.

 

In diesem Nebeneinander von geschlossener und offener Bauweise bzw. Bebauung mit nur einseitigem Grenzabstand ist jede der vorgefundenen Bauweisen zulässig. In dieser Situation ist die für das südliche Gebäude (incl. TG-Einfahrt) geplante Grenzbebauung planungsrechtlich zulässig. Besonderes Gewicht kommt aber dem Gebot der (gegenseitigen) Rücksichtnahme zu, die den im Grunde nach sehr weiten Bebauungsrahmen einschränkt. So ist in der vorliegenden Situation die Bebauung gegenüber dem grenzständigen Nachbarhaus (Dreifaltigkeitsgasse 3) in Tiefe sowie Wand- und Firsthöhe anzupassen und somit nur ein Grenzanbau zulässig, der sich an die Nachbarbebauung anpasst. Dem entspricht der Antrag. Die Baugenehmigung für das Nachbargebäude weist eine Firsthöhe von 8,50 m und eine Wandhöhe von 6,50 m an der Grundstücksgrenze auf. Diese Höhenmaße beachtet der Vorbescheidsantrag und ist damit zulässig.

 

Das Hauptgebäude (Rückgebäude) ist als freistehendes Gebäude (offene Bauweise) ebenfalls zulässig.

 

Maß der baulichen Nutzung:

Hinsichtlich der Gebäudehöhe (Wand- und Giebelhöhe) ist zu berücksichtigen, dass in der weiteren Umgebungsbebauung (Bauvorhaben Grandauer Hof – Vazaninistraße) bereits Gebäude mit einer Wandhöhe von 8,50 m und einer Firsthöhe von 14,475 m bestehen. Die in unmittelbarer Nachbarschaft bestehenden Gebäude weisen deutlich geringere Wandhöhen (7 m) auf, jedoch teilweise (bedingt durch die steile Dachneigung) deutlich höheren First (Marktplatz 11).

 

Die Einfügungsprüfung kommt zu dem Ergebnis, dass die beantragte Wandhöhe von 8,50 m zwar den Rahmen der (maßgeblichen) näheren Umgebung überschreitet, aber auch unter Berücksichtigung der Folgewirkungen keine planungsbedürftigen städtebaulichen Spannungen begründet. Hier wird auf die Entscheidung des Bau-, Werk- und Umweltausschusses zum Einvernehmen zum bestehenden Vorbescheid hingewiesen, der ebenfalls eine Wandhöhe von 8,40 m aufweist.

 

Hinsichtlich der Zahl der Vollgeschosse sind in der Umgebung maximal 3 Vollgeschosse vorzufinden. Das Dachgeschoss darf also keine Vollgeschosseigenschaft erhalten. Das ist vom Vorbescheidsantrag beachtet.

 

Nach den Antragsunterlagen beträgt die Gebäudegrundfläche 900 m². Bei Maßentnahme aus den Bauvorlagen beträgt die überbaute Grundfläche der Hauptgebäude aber ca. 750 m². In der Größe der durch die Bauzeichnung dargestellten Gebäude mit einer Grundfläche von ca. 750 m² entsprechen die Bauvorhaben dem Einfügungsgebot. In der prägenden Umgebung sind bereits Grundstücke entsprechender Grundfläche und auch deutlich dichterer Bebauung vorhanden. Die Größe der Grundfläche und das Verhältnis der verbleibenden Freiflächen zur Umgebungsbebauung entsprechen dem Einfügungsgebot.

 

Stellplatzablösung

Auf dem Grundstück besteht eine Vielzahl von dinglichen Sicherungen und Rechten, insbesondere Stellplatz- und Geh- und Fahrtrechte. Die Vereinbarkeit der Planung mit den privaten Rechten ist nicht Gegenstand bauaufsichtlicher Genehmigungsverfahren.

 

Auf der Grundlage des vorliegenden Schema-Grundrisses wird eine überschlägige Stellplatzberechnung durchgeführt. Der Stellplatzbedarf – einschließlich der notwendigen Fahrradstellplätze – ist entsprechend der örtlichen Stellplatzsatzung nachzuweisen.

 

Voraussichtlich entsteht folgender Stellplatzbedarf:

1 EFH (Vordergebäude incl. TG-Einfahrt)                                                             2,0 Stpl. davon 1,0   Besucher

21 Whg. unter 100 m²                                        21 x 1,5 Stpl.                             31,5 Stpl. davon 3,15 Besucher

2 Whg. über 100 m²                                             2 x 2,0 Stpl.                               4,0 Stpl. davon 0,4   Besucher

Summe 37,5 Stpl. gerundet 38 Stpl. davon 4,55 Stpl. gerundet 5 Stpl. für Besucher.

 

Vorgesehen ist eine Tiefgarage, in der auch die Besucherstellplätze errichtet werden können. Acht Stellplätze für das Anwesen Marktplatz 12 (Baugenehmigung vom 19.05.1993, Az.: A0051/93) sind auf dem Baugrundstück (ehem. Fl.Nr. 11 der Gemarkung Grafing) nachgewiesen. Der Nachweis und die Sicherung dieser Stellplätze sind auch im Rahmen der Neubebauung des Grundstücks sicherzustellen.

 

Eine Stellplatzablösung wird von der Stadt abgelehnt. Nach der Ablösungspraxis (Gleichbehandlungsgrundsatz/Abschlussermessen) ist zu verlangen, dass die erforderlichen Stellplätze vom Bauherrn nicht geschaffen werden können, d.h. die Erstellung der Stellplätze aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen nicht möglich ist (Unmöglichkeit der Stellplatzerstellung). Durch den Neubau steht ein ausreichend großes Grundstück zur Verfügung für den Bau einer Tiefgarage (ggf. 2 Stockwerke) zum Nachweis der notwendigen Stellplätze. Es sind keine Gründe erkennbar, die die Errichtung der notwendigen Stellplätze nicht möglich machen würde.

 

Einer Ablösung (Art. 47 BayBO) der für die Nutzung notwendigen und nicht auf dem Grundstück realisierbaren Stellplätze kann auf dieser Grundlage nicht mehr zugestimmt werden.

 

Geländeauffüllung

Die geplante Geländeauffüllung ist von ihrem Umfang her planungsrechtlich nicht relevant. Eine Begrünung der Auffüllung wäre zu begrüßen.

 

Erschließung

Antragsgegenstand ist kein städtebaulicher Vorbescheid (Bebauungsgenehmigung), also die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens insgesamt. Stattdessen wird eine Vielzahl von Einzelfragen zur Entscheidung gestellt. Die gesicherte Erschließung ist damit nicht Antragsgegenstand.

 

Vorsorglich wird auf die Erschließungssituation hingewiesen:

Die Erschließung des Grundstücks Fl.Nr. 11/1 erfolgt über das Vorderliegergrundstück (derzeit Eigentümeridentität) und ist mittels einer durch Grunddienstbarkeit dinglich gesicherten Kanal- und Wasserleitung (URNr. 862/2003B des Notariats Dr. Baumhof in Ebersberg) dem Grunde nach rechtlich dauerhaft sichergestellt. Die Leitungssicherung erfasst jedoch nur die bestehenden Leitungen. Hier ergibt sich die Problematik, dass die bestehende Wasserleitung (5/4 Zoll) technisch nicht ausreicht, um den für die Vorhaben zu erwartenden Wasserverbrauch sicherzustellen. Für eine ausreichende Wasserversorgung bedarf es der Aufweitung und damit einer Erneuerung des Grundstücksanschlusses. Für diese Neuverlegung ist vor Erteilung der Baugenehmigung der Abschluss eines Erschließungsvertrages erforderlich; soweit die Leitungsführung zum Marktplatz erfolgt (denkbar ist auch eine Anschlussleitung über den Fußweg zur Vazaninistraße). Ob auf dem Grundstück ein zusätzlicher Löschwasserhydrant notwendig ist, wurde nicht näher untersucht.

 

Das Grundstück ist bereits durch die zentrale Entwässerungsanlage erschlossen. Aufgrund der Neubebauung ist eine Einleitung des anfallenden Niederschlagswassers in die bestehende Mischwasserkanalisation nicht mehr möglich – das Niederschlagswasser ist auf dem Grundstück zu versickern.

 

Das Grundstück wird nicht unmittelbar über eine öffentliche Straße erschlossen (Art. 4 Abs. 1 Nr. 2 BayBO). Hinsichtlich der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit ist die bauliche und rechtlich gesicherte Erschließung zu verlangen (§ 34 BauGB). Sofern die straßenmäßige Erschließung über ein anderes Grundstück verläuft, ist anstatt der öffentlich-rechtlichen Sicherung (Widmung) auch eine privatrechtliche Sicherung durch eine einfache Grunddienstbarkeit (Geh- und Fahrtrecht) zugunsten des Baugrundstückes ausreichend. Diese wiederum – mit einer ergänzenden Erklärung über den Verzicht auf Löschung/Änderung der Grunddienstbarkeit – schafft die gesetzlichen Voraussetzung für die bauordnungsrechtliche Zufahrtsanforderungen (Art. 4 Abs. 2 BayBO). Diese Dienstbarkeit ist noch vorzulegen.

 

Die öffentliche Widmung der Zufahrt wird jedoch unbedingt nahgelegt.

 

Über die angefragten Abweichungsanträge (Bauordnungsrecht) ist vom Landratsamt zu entscheiden. Das gemeindliche Einvernehmen ist dafür nicht erforderlich.

 

Beratung

In der nachfolgenden Beratung vertrat ein Ausschussmitglied entgegen der Haltung der Verwaltung die Meinung, dass die vorgestellte Planung den städtebaulichen Ansprüchen nicht genüge, die an ein Grundstück in dieser bedeutsamen Lage gestellt werden müssen. Der beantragte Baukörper mit seiner Dachform erinnert zu sehr an Geschosswohnungsbau und sei auch viel zu massiv. Ferner ist eine Vielzahl von Kriterien, wie z.B. Erschließung, geplante Nutzungsarten usw. nicht geklärt. Da es sich um ein für unsere Innenstadt und den Marktplatz prägendes Grundstück handelt, wurde vom Ausschussmitglied vorgeschlagen, die Bebauung des Grundstücks durch Aufstellung eines Bebauungsplans zu ordnen. Insbesondere ist auch auf die Schaffung von öffentlichen Fußwegeverbindungen zu achten, die in Grafing ortstypisch sind.

 

Innerhalb des Gremiums konnten die Ausführungen des vorherigen Redners durchaus nachvollzogen werden, es wurden aber auch die Konsequenzen eines Bebauungsplanverfahrens gesehen. Ferner war man sich darüber einig, dass man alles daran setzen sollte, dass Grafing lebendig bleibt.

Sodann stellte Herr Dr. Fröhlich, Ausschussmitglied, den Antrag zur Geschäftsordnung auf Vertagung der Entscheidung zum Antrag auf Vorbescheid und erneuten Beratung in der nächsten Sitzung des Bau-, Werk- und Umweltausschusses. Von der Ersten Bürgermeisterin wurde der Antrag zur Geschäftsordnung dahingehend ergänzt, vor der nächsten Sitzung eine Ortsbesichtigung durchzuführen.

 

Von der Verwaltung wurde auf den rechtsgültigen Vorbescheid 2008 hingewiesen und auf die Fiktionsfrist (18.03.2018) aufmerksam gemacht, die mit der nächsten turnusmäßigen Sitzung nicht eingehalten werden kann. Unvermeidbar ist der Erlass einer Veränderungssperre, um eine Genehmigung des offensichtlich zulässigen Vorbescheides ausschließen zu können. Hierfür muss ein Bebauungsplanaufstellungsbeschluss gefasst werden, der die Mindestinhalte der Planungsinhalte, die es zu sichern gilt, hinreichend genau bezeichnen muss.

 

Abschließend wurde von der Ersten Bürgermeisterin dann über den Antrag zur Geschäftsordnung zur Abstimmung aufgerufen.

 


Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss beschloss einstimmig, die Entscheidung zum Antrag auf Vorbescheid zum Neubau einer Wohnanlage mit Tiefgarage auf dem Grundstück Fl.Nr. 11/1 der Gemarkung Grafing, Marktplatz 12, zurückzustellen und vorab eine Ortsbesichtigung durchzuführen.