Bezeichnung | Inhalt |
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Sitzung: | 30.01.2018 BWUA/040/2018 |
Dokumenttyp | Bezeichnung | Aktionen |
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Die Antragsunterlagen wurden vom Vertreter der Verwaltung vorgestellt. Mit dem Vorbescheid wird gemäß Art. 71 BayBO die Entscheidung über nachfolgende Einzelfragen der Baugenehmigung beantragt:
1. Ist die geplante Trauf- und Wandhöhe des Rückgebäudes von 8,50 m über natürlichem Gelände zulässig? (Anmerkung: zur Beurteilung des Maßes der baulichen Nutzung des Grundstücks Fl.Nr. 11/1 wurden in der Niederschrift des Bau-, Werk- und Umweltausschusses der Stadt Grafing vom 18.12.2007 die Höhen der Gebäude Vazaninistraße/Grandauer Hof herangezogen, die ebenfalls 8,50 m Wandhöhe und eine Firsthöhe von 14,475 m aufweisen. Diese Referenzgebäude haben wir ebenfalls zugrunde gelegt.)
2. Ist die geplante Firsthöhe des Rückgebäudes von 12,50 m über natürlichem Gelände zulässig? (siehe hierzu auch Anmerkung zu Pkt. 1)
3. Ist die geplante Trauf- und Wandhöhe des Vorderhauses von 6,50 m über natürlichem Gelände zulässig?
4. Ist die geplante Firsthöhe des Vorderhauses von 8,50 m über natürlichem Gelände zulässig?
5. Ist die geplante Kubatur des Vorder- und Rückgebäudes zulässig?
6. Ist die geplante Geschossfläche (ohne Terrassen und Balkone nach § 20 Abs. 4 BauNVO) von 2.131 m² zulässig? (siehe Berechnung Plan)
7. Ist die geplante Grundfläche von 901 m² zulässig? (siehe Berechnung Plan)
8. Ist die geplante Grundfläche inkl. Nebenanlagen, Zuwege und Zufahrten sowie unbebaute Flächen von 2.001 m² zulässig?
9. Ist die geplante reine Wohnnutzung zulässig?
10. Das Grundstück befindet sich gut erschlossen in innerstädtischer Lage. Läden des täglichen Bedarfs befinden sich in fußläufiger Entfernung. Dürfen in Anbetracht dieser zentralen Lage Stellplätze abgelöst werden?
11. Nördlich des Vorderhauses muss das Gelände in dem im Plan dargestellten Bereich (ca. 4,80 x 4,10 m) um 1 m angehoben werden, um die in diesem Bereich über das natürliche Gelände hinausragende TG-Rampe überdecken zu können. Ist diese Planung genehmigungsfähig?
12. Für das Rückgebäude sind Balkone mit einer Tiefe von 1,80 m ab Gebäudevorderkante vorgesehen. Sind diese Balkontiefen zulässig, vorausgesetzt die Abstandsflächen der Balkone kommen auf dem eigenen Grundstück zu liegen?
13. Antrag auf Abweichung von Art. 6 und Art.
28 Abs. 1 BayBO
Im westlichen Teil des Grundstücks befindet sich das Grundstück Fl.Nr. 11/2 auf dem sich ein Trafohäuschen befindet. Dürfen, abweichend von Art. 6 BayBO die Abstandsflächen des geplanten Gebäudes auf das Grundstück Fl.Nr. 11/2 fallen?
Um im Erdgeschoss möglichst große und hochwertige Freiräume herzustellen, soll, abweichend von Art. 43 BayBO der Müllraum im Untergeschoss untergebracht werden.
Zur Begründung: Das Grundstück befindet sich in innerstädtischer Lage und ist in seiner Bebaubarkeit durch vielfältige privatrechtliche und baurechtliche Bedingungen eingeschränkt. Dennoch sollen nach Möglichkeit im nördlichen Bereich des Grundstücks Grünflächen realisiert werden um eine gute Wohnqualität sicherzustellen. Kann die Abweichung erteilt werden?
Abweichend von Art. 3 Abs. 1 GaStellV soll die Rampe der Tiefgarage mit einer Steigung von 20% ausgeführt werden. Wir bitten diesem Antrag aus folgendem Gründen stattzugeben:
Die Garagenrampe befindet sich nicht im Außenbereich, sondern ist im Bereich der beantragten Steigung von 20% eingehaust und von Witterung geschützt. Die Neigungswechsel am oberen und unteren Ende der Rampe werden entsprechend der Empfehlung der EAR05 ausgerundet und sind damit gut befahrbar.
Das Grundstück befindet sich im Innenstadtbereich von Grafing. Eine geringere Rampenneigung würde zusätzlichen Raum im Gebäude und Freiraum einnehmen, der in dieser innerstädtischen Lage nicht zur Verfügung steht oder nur mit erheblichen Qualitätseinbußen sowohl im Gebäudeinneren, als auch im Außenraum realisierbar wäre. Kann die Abweichung in Aussicht gestellt werden?
Für das Grundstück besteht bereits ein Vorbescheid vom 03.04.2008 (Az.: V-2008-1) zuletzt verlängert mit Bescheid vom 29.03.2017, Az.: Ve-2017-747. Der vorliegende Antrag weicht jedoch wesentlich vom Inhalt des genehmigten Vorbescheides ab (anderes Vorhaben).
Für die inhaltliche Würdigung des vorliegenden Antrags wird auf die Ausführungen der damaligen Entscheidung verwiesen. Änderungen der Sach- und Rechtslage sind nicht eingetreten.
Das Vorhaben liegt im unbeplanten Innenbereich (§ 34 BauGB) in einem faktischen Mischgebiet gem. § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 6 BauNVO. In einem solchen Gebiet ist eine Wohnnutzung allgemein zulässig. Nachteilige Umwelteinwirkungen sind allein in Bezug auf den Metzgereibetrieb auf Fl.Nr. 8 (Münchener Straße 11) nicht ganz auszuschließen. Ob hier unzumutbare Störungen (Gebot der Rücksichtnahme) auftreten, ist noch zu ermitteln.
Beantragt wird, ausweislich der Planvorlagen, die Errichtung von zwei Gebäuden als reine Wohngebäude (Mehrfamilienhäuser). Die notwendigen Stellplätze sollen in einer gemeinsamen Tiefgarage untergebracht werden.
Südlich (Vorderhaus) ist ein Gebäude mit Wohnungen und der Zufahrt zur Tiefgarage mit den Maßen 9 x 13,80 m, einer Wandhöhe von 6,50 m und einer Firsthöhe von 8,50 m geplant. Das Gebäude wird unmittelbar angebaut (Grenzbau) an das bestehende Nachbargrundstück (Dreifaltigkeitsgasse 3).
Das nördliche Wohnhaus (Rückgebäude) ist mit den Maßen 16 × 37,30 m, einer Wandhöhe von 8,50 m und einer Firsthöhe von 12,50 m vorgesehen.
Bauweise
In der Umgebungsbebauung ist eine – in historischen Stadtkernen wie auch für Grafing typische – Situation anzutreffen, in denen nur die Bebauung entlang der Straßen geschlossen ist, während die rückwärtige Bebauung durch eine offene oder regellose Bauweise gekennzeichnet ist.
In südlicher Richtung erstreckt sich die größtenteils geschlossene Bebauung auf eine Tiefe von ca. 50 m. Einzige Ausnahme ist das Baugrundstück selbst, in dem der Baubestand (Nachwirkung) ohne Grenzabstand an der seitlichen (westlichen) Grundstücksgrenze errichtet ist.
In diesem Nebeneinander von geschlossener und offener Bauweise bzw. Bebauung mit nur einseitigem Grenzabstand ist jede der vorgefundenen Bauweisen zulässig. In dieser Situation ist die für das südliche Gebäude (incl. TG-Einfahrt) geplante Grenzbebauung planungsrechtlich zulässig. Besonderes Gewicht kommt aber dem Gebot der (gegenseitigen) Rücksichtnahme zu, die den im Grunde nach sehr weiten Bebauungsrahmen einschränkt. So ist in der vorliegenden Situation die Bebauung gegenüber dem grenzständigen Nachbarhaus (Dreifaltigkeitsgasse 3) in Tiefe sowie Wand- und Firsthöhe anzupassen und somit nur ein Grenzanbau zulässig, der sich an die Nachbarbebauung anpasst. Dem entspricht der Antrag. Die Baugenehmigung für das Nachbargebäude weist eine Firsthöhe von 8,50 m und eine Wandhöhe von 6,50 m an der Grundstücksgrenze auf. Diese Höhenmaße beachtet der Vorbescheidsantrag und ist damit zulässig.
Das Hauptgebäude (Rückgebäude) ist als freistehendes Gebäude (offene Bauweise) ebenfalls zulässig.
Maß der baulichen Nutzung:
Hinsichtlich der Gebäudehöhe (Wand- und Giebelhöhe) ist zu berücksichtigen, dass in der weiteren Umgebungsbebauung (Bauvorhaben Grandauer Hof – Vazaninistraße) bereits Gebäude mit einer Wandhöhe von 8,50 m und einer Firsthöhe von 14,475 m bestehen. Die in unmittelbarer Nachbarschaft bestehenden Gebäude weisen deutlich geringere Wandhöhen (7 m) auf, jedoch teilweise (bedingt durch die steile Dachneigung) deutlich höheren First (Marktplatz 11).
Die Einfügungsprüfung kommt zu dem Ergebnis, dass die beantragte Wandhöhe von 8,50 m zwar den Rahmen der (maßgeblichen) näheren Umgebung überschreitet, aber auch unter Berücksichtigung der Folgewirkungen keine planungsbedürftigen städtebaulichen Spannungen begründet. Hier wird auf die Entscheidung des Bau-, Werk- und Umweltausschusses zum Einvernehmen zum bestehenden Vorbescheid hingewiesen, der ebenfalls eine Wandhöhe von 8,40 m aufweist.
Hinsichtlich der Zahl der Vollgeschosse sind in der Umgebung maximal 3 Vollgeschosse vorzufinden. Das Dachgeschoss darf also keine Vollgeschosseigenschaft erhalten. Das ist vom Vorbescheidsantrag beachtet.
Nach den Antragsunterlagen beträgt die Gebäudegrundfläche 900 m². Bei Maßentnahme aus den Bauvorlagen beträgt die überbaute Grundfläche der Hauptgebäude aber ca. 750 m². In der Größe der durch die Bauzeichnung dargestellten Gebäude mit einer Grundfläche von ca. 750 m² entsprechen die Bauvorhaben dem Einfügungsgebot. In der prägenden Umgebung sind bereits Grundstücke entsprechender Grundfläche und auch deutlich dichterer Bebauung vorhanden. Die Größe der Grundfläche und das Verhältnis der verbleibenden Freiflächen zur Umgebungsbebauung entsprechen dem Einfügungsgebot.
Stellplatzablösung
Auf dem Grundstück besteht eine Vielzahl von dinglichen Sicherungen und Rechten, insbesondere Stellplatz- und Geh- und Fahrtrechte. Die Vereinbarkeit der Planung mit den privaten Rechten ist nicht Gegenstand bauaufsichtlicher Genehmigungsverfahren.
Auf der Grundlage des vorliegenden Schema-Grundrisses wird eine überschlägige Stellplatzberechnung durchgeführt. Der Stellplatzbedarf – einschließlich der notwendigen Fahrradstellplätze – ist entsprechend der örtlichen Stellplatzsatzung nachzuweisen.
Voraussichtlich entsteht folgender Stellplatzbedarf:
1 EFH (Vordergebäude incl. TG-Einfahrt) 2,0 Stpl. davon 1,0 Besucher
21 Whg. unter 100 m² 21
x 1,5 Stpl. 31,5
Stpl. davon 3,15 Besucher
2 Whg. über 100 m² 2 x 2,0 Stpl. 4,0 Stpl. davon 0,4 Besucher
Summe 37,5 Stpl. gerundet 38 Stpl. davon 4,55 Stpl. gerundet 5 Stpl. für Besucher.
Vorgesehen ist eine Tiefgarage, in der auch die Besucherstellplätze errichtet werden können. Acht Stellplätze für das Anwesen Marktplatz 12 (Baugenehmigung vom 19.05.1993, Az.: A0051/93) sind auf dem Baugrundstück (ehem. Fl.Nr. 11 der Gemarkung Grafing) nachgewiesen. Der Nachweis und die Sicherung dieser Stellplätze sind auch im Rahmen der Neubebauung des Grundstücks sicherzustellen.
Eine Stellplatzablösung wird von der Stadt abgelehnt. Nach
der Ablösungspraxis (Gleichbehandlungsgrundsatz/Abschlussermessen) ist zu verlangen, dass die erforderlichen
Stellplätze vom Bauherrn nicht geschaffen werden können, d.h. die Erstellung
der Stellplätze aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen nicht möglich ist
(Unmöglichkeit der Stellplatzerstellung). Durch den Neubau steht ein
ausreichend großes Grundstück zur Verfügung für den Bau einer Tiefgarage (ggf.
2 Stockwerke) zum Nachweis der notwendigen Stellplätze. Es sind keine Gründe
erkennbar, die die Errichtung der notwendigen Stellplätze nicht möglich machen
würde.
Einer Ablösung
(Art. 47 BayBO) der für die Nutzung notwendigen und nicht auf dem Grundstück
realisierbaren Stellplätze kann auf dieser Grundlage nicht mehr zugestimmt
werden.
Geländeauffüllung
Die geplante Geländeauffüllung ist von ihrem Umfang her planungsrechtlich nicht relevant. Eine Begrünung der Auffüllung wäre zu begrüßen.
Erschließung
Antragsgegenstand ist kein städtebaulicher Vorbescheid
(Bebauungsgenehmigung), also die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des
Vorhabens insgesamt. Stattdessen wird eine Vielzahl von Einzelfragen zur
Entscheidung gestellt. Die gesicherte
Erschließung ist damit nicht Antragsgegenstand.
Vorsorglich wird auf die Erschließungssituation hingewiesen:
Die Erschließung des Grundstücks Fl.Nr. 11/1 erfolgt über das Vorderliegergrundstück (derzeit Eigentümeridentität) und ist mittels einer durch Grunddienstbarkeit dinglich gesicherten Kanal- und Wasserleitung (URNr. 862/2003B des Notariats Dr. Baumhof in Ebersberg) dem Grunde nach rechtlich dauerhaft sichergestellt. Die Leitungssicherung erfasst jedoch nur die bestehenden Leitungen. Hier ergibt sich die Problematik, dass die bestehende Wasserleitung (5/4 Zoll) technisch nicht ausreicht, um den für die Vorhaben zu erwartenden Wasserverbrauch sicherzustellen. Für eine ausreichende Wasserversorgung bedarf es der Aufweitung und damit einer Erneuerung des Grundstücksanschlusses. Für diese Neuverlegung ist vor Erteilung der Baugenehmigung der Abschluss eines Erschließungsvertrages erforderlich; soweit die Leitungsführung zum Marktplatz erfolgt (denkbar ist auch eine Anschlussleitung über den Fußweg zur Vazaninistraße). Ob auf dem Grundstück ein zusätzlicher Löschwasserhydrant notwendig ist, wurde nicht näher untersucht.
Das Grundstück ist bereits durch die zentrale Entwässerungsanlage erschlossen. Aufgrund der Neubebauung ist eine Einleitung des anfallenden Niederschlagswassers in die bestehende Mischwasserkanalisation nicht mehr möglich – das Niederschlagswasser ist auf dem Grundstück zu versickern.
Das Grundstück wird nicht unmittelbar über eine öffentliche
Straße erschlossen (Art. 4 Abs. 1 Nr. 2 BayBO). Hinsichtlich der
bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit ist die bauliche und rechtlich gesicherte
Erschließung zu verlangen (§ 34 BauGB). Sofern die straßenmäßige Erschließung
über ein anderes Grundstück verläuft, ist anstatt der öffentlich-rechtlichen
Sicherung (Widmung) auch eine privatrechtliche Sicherung durch eine einfache
Grunddienstbarkeit (Geh- und Fahrtrecht) zugunsten des Baugrundstückes
ausreichend. Diese wiederum – mit einer ergänzenden Erklärung über den Verzicht
auf Löschung/Änderung der Grunddienstbarkeit – schafft die gesetzlichen
Voraussetzung für die bauordnungsrechtliche Zufahrtsanforderungen (Art. 4 Abs.
2 BayBO). Diese Dienstbarkeit ist noch vorzulegen.
Die öffentliche Widmung der Zufahrt wird jedoch unbedingt nahgelegt.
Über die angefragten Abweichungsanträge (Bauordnungsrecht) ist vom Landratsamt zu entscheiden. Das gemeindliche Einvernehmen ist dafür nicht erforderlich.
Beratung
In der
nachfolgenden Beratung vertrat ein Ausschussmitglied entgegen der Haltung der
Verwaltung die Meinung, dass die vorgestellte Planung den städtebaulichen
Ansprüchen nicht genüge, die an ein Grundstück in dieser bedeutsamen Lage
gestellt werden müssen. Der beantragte Baukörper mit seiner Dachform erinnert
zu sehr an Geschosswohnungsbau und sei auch viel zu massiv. Ferner ist eine
Vielzahl von Kriterien, wie z.B. Erschließung, geplante Nutzungsarten usw.
nicht geklärt. Da es sich um ein für unsere Innenstadt und den Marktplatz
prägendes Grundstück handelt, wurde vom Ausschussmitglied vorgeschlagen, die
Bebauung des Grundstücks durch Aufstellung eines Bebauungsplans zu ordnen.
Insbesondere ist auch auf die Schaffung von öffentlichen Fußwegeverbindungen zu
achten, die in Grafing ortstypisch sind.
Innerhalb des
Gremiums konnten die Ausführungen des vorherigen Redners durchaus nachvollzogen
werden, es wurden aber auch die Konsequenzen eines Bebauungsplanverfahrens
gesehen. Ferner war man sich darüber einig, dass man alles daran setzen sollte,
dass Grafing lebendig bleibt.
Sodann stellte
Herr Dr. Fröhlich, Ausschussmitglied, den Antrag zur Geschäftsordnung auf
Vertagung der Entscheidung zum Antrag auf Vorbescheid und erneuten Beratung in
der nächsten Sitzung des Bau-, Werk- und Umweltausschusses. Von der Ersten
Bürgermeisterin wurde der Antrag zur Geschäftsordnung dahingehend ergänzt, vor
der nächsten Sitzung eine Ortsbesichtigung durchzuführen.
Von der Verwaltung
wurde auf den rechtsgültigen Vorbescheid 2008 hingewiesen und auf die
Fiktionsfrist (18.03.2018) aufmerksam gemacht, die mit der nächsten
turnusmäßigen Sitzung nicht eingehalten werden kann. Unvermeidbar ist der
Erlass einer Veränderungssperre, um eine Genehmigung des offensichtlich
zulässigen Vorbescheides ausschließen zu können. Hierfür muss ein
Bebauungsplanaufstellungsbeschluss gefasst werden, der die Mindestinhalte der
Planungsinhalte, die es zu sichern gilt, hinreichend genau bezeichnen muss.
Abschließend wurde
von der Ersten Bürgermeisterin dann über den Antrag zur Geschäftsordnung zur
Abstimmung aufgerufen.
Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss beschloss einstimmig, die Entscheidung zum Antrag auf Vorbescheid zum Neubau einer Wohnanlage mit Tiefgarage auf dem Grundstück Fl.Nr. 11/1 der Gemarkung Grafing, Marktplatz 12, zurückzustellen und vorab eine Ortsbesichtigung durchzuführen.