Tagesordnungspunkt

TOP Ö 6: Antrag auf Vorbescheid zum Neubau von zwei Mehrfamilienhäusern mit Tiefgarage auf den Grundstücken Fl.Nrn. 191/24 und 191/94 der Gemarkung Öxing (Heilmannsiedlung 23)

BezeichnungInhalt
Sitzung:30.01.2018   BWUA/040/2018 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Die Planunterlagen wurden vom Vertreter der Verwaltung vorgestellt. Gemäß Art. 71 BayBO wird die Entscheidung über folgende Einzelfragen durch einen Vorbescheid beantragt:

 

1.   Ist das Maß des Baukörpers hinsichtlich der Wandhöhe planungsrechtlich zulässig?

2.   Ist das Maß des Baukörpers hinsichtlich der Firsthöhe planungsrechtlich zulässig?

3.   Ist das Maß des Baukörpers hinsichtlich der Länge und Breite planungsrechtlich zulässig?

4.   Ist das Maß des Baukörpers hinsichtlich der dargestellten Geschossigkeit / Anzahl der Geschosse planungsrechtlich zulässig?

 

Das bebaute Grundstück Fl.Nr. 191/24 liegt im unbeplanten Innenbereich. Dabei nimmt auch das unbebaute Grundstück Fl.Nr. 191/94 der Gemarkung Öxing am Bebauungszusammenhang teil. Insoweit grenzt der Wieshamer Bach als natürliches Hindernis den Innenbereich ab. Die Zulässigkeit der Bebauung der Grundstücke Fl.Nrn. 191/24 und 191/94 der Gemarkung Öxing bestimmt sich somit einheitlich nach dem Einfügungsgebot (§ 34 BauGB).

 

Die Eigenart der näheren Umgebung entspricht hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung einem Allgemeinen Wohngebiet. Die beantragten Mehrfamilienhäuser sind hier gemäß § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 4 Abs. 2 BauNVO allgemein zulässig. Die Anzahl der Wohneinheiten stellt kein Einfügungsmerkmal dar. Dass es als Mehrfamilienhaus nicht den sonst üblichen Ein- und Zweifamilienhäusern entspricht, ändert daran nichts. Die Anzahl der Wohnungen in einem Gebäude ist kein Merkmal, das die Art der baulichen Nutzung prägt (vgl. BVerwG, Beschl. v. 24.4.1989). § 4 BauNVO stellt lediglich auf die Nutzungsart als solche, nicht aber auf die Nutzungsintensität ab.

 

Den Gebietstyp des „Ein- und Zweifamilienhausgebietes“ kennt die Baunutzungsverordnung nicht, womit auch der sog. Gebietserhaltungsanspruch allein auf die Art der Nutzung (Zweckbestimmung) abstellt und nicht auch auf die Wohndichte.

 

Die Anzahl der Wohnungen führt aber auch unter Berücksichtigung des Gebots der Rücksichtnahme nach § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO nicht zu einem Widerspruch zur Eigenart des Baugebietes. Auch wenn das ganze bauliche Umfeld mit Einzelhäusern bebaut ist, ist ein Mehrfamilienhaus nicht zwangsläufig „rücksichtslos“. Zwar ist die Anzahl der entstehenden Wohnungen in den Antragsunterlagen (Vorbescheid) nicht bezeichnet und erlaubt somit keine abschließende Beurteilung. Bei üblichen Wohnungsgrößen von 70–80 m² Wohnfläche können je Haus ca. 6 Wohnungen entstehen. Wohngebäude dieses Umfangs weisen jedoch noch keine Größe auf, die eine gegenüber Ein- und Zweifamilienhäusern andersartige Nutzungsart aufweisen. Es handelt sich lediglich um eine größere Intensität der Nutzung, die der Eigenart des Wohngebietes noch nicht zuwiderläuft.

 

Das aus dem Zu- und Abfahrtsverkehr unzumutbare Störungen entstehen (§ 15 Abs. 1 Satz 2 BauNVO), ist anhand der Antragsunterlagen ebenfalls nicht zu erkennen. Aber auch hier gilt, dass eine abschließende Beurteilung erst anhand konkreter Kenntnisse über die Wohnungszahlen und dann der Anzahl und der Anordnung der Stellplätze erfolgen kann. Bei einer Tiefgarage sind aber regelmäßig unzumutbare Störungen nicht zu erwarten.

Beantragt werden zwei jeweils ca. 20 × 10,50 m große Gebäude, die mit einem höhenmäßig abgesetzten Zwischengebäude von 8,50 × 5 m rechtwinklig zu einem Gesamtbaukörper verbunden werden. Das beantragte Gebäude überschreitet mit 468,72 m² deutlich das Maß der baulichen Nutzung hinsichtlich der absoluten Grundfläche. Und zwar selbst dann, wenn man bei der Ermittlung des Einfügungsrahmens davon ausgeht, dass das Baugrundstück auch von der Reihenhausbebauung am Birkenholz geprägt wird. Die dortigen Hausgruppen (Reihenhausanlagen) weisen eine absolute Grundfläche von 360 m² bzw. 380 m² auf und damit eine ca. 100 m² geringere Grundfläche.

 

Die Wandhöhen der Gebäude betragen (aufgrund des nach Osten abfallenden Geländes) zwischen 6,40 und 6,80 m, die Firsthöhe beträgt zwischen 10,75 und 11,32 m. Diese Höhenmaße sind bezogen auf das natürliche Gelände.

Die Bebauung in der Heilmannsiedlung weist Wandhöhen von max. 4,45 m und Firsthöhen bis zu 8,20 m auf. Die Bebauung der Siedlung Birkenholz weist Wandhöhen von 6,30 m und Firsthöhen von 9,80 m auf. Das zeigt die sehr auffällige Überschreitung des Einfügungsrahmens, und zwar auch im Hinblick auf die höhere Bebauung in der Siedlung „Birkenholz“.

 

Die Geschossigkeit des Vorhabens wurde nicht mehr näher untersucht, da bereits hinsichtlich der Grundfläche und der Bauhöhe der Einfügungsrahmen sehr deutlich überschritten ist und das Vorhaben schon aus diesem Grunde unzulässig ist.

 

Für die Beurteilung der Bebaubarkeit kommt der Rechtsfrage zentrale Bedeutung zu, ob dem Baugebiet „Birkenholz“ für das Baugrundstück überhaupt noch prägende Wirkung zukommt. Das ist nicht zweifelsfrei geklärt. Die Reihenhausbebauung „Birkenholz“ beschränkt sich auf das Bebauungsplangebiet „Birkenholz“. Die nach Norden und Osten anschließende Bebauung, wozu auch das Baugrundstück zählt, weist dagegen eine deutlich kleinteiligere Bebauung mit Doppel- und Einfamilienhäusern auf.

Die Reichweite der Bebauung, der maßgebliche Prägungswirkung für ein Baugrundstück zukommt, ist grundsätzlich unabhängig von der rechtlichen Grundlage ihrer Entstehung. Auch die aufgrund qualifizierter Bebauungsplanung entstandene Umgebungsbebauung kann für eine außerhalb des Plangebietes liegende (anliegende) Bebauung prägend sein. Maßgeblich sind die jeweiligen örtlichen städtebaulichen Gegebenheiten. Wenn – wie auch hier sehr auffällig – zwei jeweils einheitlich in ihrer Bebauungsstruktur geprägte Gebiete aneinandergrenzen, dann fehlt es aber an der Prägung (vgl. BVerwG 28.08.20013). Das gilt selbst dann, wenn diese Bebauung unmittelbar angrenzt oder sogar auf einem einheitlichen Grundstück liegt (vgl. BayVGH 02.07.2010). Die maßgebliche Grenzlinie bildet hier die Straße „Heilmannssiedlung“.

 

Zugleich bildet der Baubestand der Heilmannsiedlung eine faktische Baugrenze von 5 m zum öffentlichen Straßengrund aus, der aber von der Planung eingehalten wird. Ebenso wird der Uferbereich zum Wieshamer Bach in einer Mindestbreite von mindestens 5 m (Unterhaltungsstreifen) freigehalten.

 

Wasserrecht

(Nachrichtlich; diese Fragen sind nicht Bestandteil des Vorbescheidsantrags):

Das Grundstück liegt überwiegend innerhalb des gemäß § 76 Abs. 2 WHG i.V.m. Art. 46 Abs. 3 BayWG festgesetzten Überschwemmungsgebietes des Wieshamer Baches.

 

Das Wasserwirtschaftsamt Rosenheim hat am 19.12.2005 (Az. 4544.2/EBE 11-1627/05-3.4) im Rahmen eines Vorbescheidsantrags (dort isoliert für das Grundstück Fl.Nr. 191/94) zu der Bebaubarkeit bereits Stellung genommen. Dort wurde zwar die Außenbereichslage des Grundstücks unterstellt, jedoch im Ergebnis die Bebaubarkeit von der Einhaltung der Anforderungen der damals geltenden Hochwasserschutzgesetze (faktische Überschwemmungsgebiete, § 31 b WHG 2005) abhängig gemacht. Die Überschwemmungshöhe (HQ100) wurde damals mit 0,50 m angenommen. Letztlich war es damals die – und vor allem bezogen auf das Grundstück Fl.Nr. 191/94 – fehlende Möglichkeit des Retentionsraumausgleiches, die dann zur Antragsrücknahme geführt hat.

 

Zwischenzeitlich sind die Überschwemmungsgebiete gemäß Verordnung vom 07.08.2015, § 76 Abs. 2 WHG, festgesetzt. Danach liegt ca. die westliche Hälfte der Grundstücke Fl.Nrn. 191/24 und 191/94 innerhalb des Überschwemmungsgebietes, und zwar im Retentionsbereich. Gemäß § 78 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 3 WHG (bzw. in der nahezu unveränderten Neuregelung des künftigen § 78 Abs. 4 WHG 2018) kann dort eine Bebauung nur unter der Voraussetzung des hochwasserangepassten Bauens und des Ausgleichs des verloren gehenden Rückhalteraums zugelassen werden.

Eine nachteilige Veränderung des Hochwasserabflusses wird aufgrund der Lage im Retentionsbereich nicht bewirkt; auch der bestehende Hochwasserschutz wird durch das Vorhaben nicht beeinträchtigt.

 

Nach dem der Stadt vorliegenden Kartenmaterial beträgt die Überschwemmungshöhe (HQ100) ca. 9 cm und ist damit deutlich niedriger als nach den Ermittlungsergebnissen des Jahres 2005. Nach einer groben Einschätzung gehen durch das Vorhaben ca. 10 m³ Retentionsraum verloren. In dieser unwesentlichen Größenordnung ist ein Ausgleich durch Abgrabung im ufernahen Bereich (bei einer Uferstrecke von über 70 m) regelmäßig möglich. Das Landratsamt hat dazu vorab mit Schreiben vom 04.12.2017 bereits Stellung genommen.

 

Für die hochwasserangepasste Bebauung ist es notwendig, dass die Höhenlage des Gebäudes so bestimmt wird, dass ein Sicherheitsabstand von ca. 30 cm (Freibord) zur Überschwemmungsgrenze für alle Gebäudeöffnungen eingehalten wird. Fraglich ist, ob die (nach der Antragsbezeichnung vorgesehene) Tiefgarage unter diesen Anforderungen errichtet werden kann.

 

Das Landratsamt Ebersberg (Sg. 44) hat mit Schreiben vom 04.12.2017 diese Rechtsauffassung bestätigt.

 

Um das Bauvorhaben zu unterbinden, wurde von Herrn Dr. Böhm (Ausschussmitglied) vorgeschlagen, die Grundstücke zu überplanen und einen Bebauungsplan aufzustellen.

 

Die Erste Bürgermeisterin plädierte in einem Wortbeitrag dafür, aufgrund der Lage der beantragten Gebäude im Überschwemmungsgebiet das gemeindliche Einvernehmen zum eingereichten Vorbescheidsantrag nicht zu erteilen. In diesem Zusammenhang wurde darauf hingewiesen, dass im Rahmen der Aufweitung des Wieshamer Baches die dortigen Eigentümer ebenfalls aufgefordert wurden, die Uferbebauungen zurückzubauen. Mit dem jetzt beantragten Vorbescheidsantrag würde ein Teil des geplanten Gebäudes erneut im Überschwemmungsgebiet liegen – das gilt es zu verhindern.

 

In der Beratung wurde auf die Bebauung am Ortsende der Wasserburger Straße hingewiesen. Dort wurde das gemeindliche Einvernehmen vom Bau-, Werk- und Umweltausschuss in seiner beantragten Form wegen der Lage im Überschwemmungsgebiet nicht erteilt. Die Ablehnung des Vorhabens wurde deshalb uneingeschränkt unterstützt.

 

Seitens der Verwaltung wurde erklärt, dass die wasserrechtlichen Vorschriften über die Zulassung von Bauvorhaben in festgesetzten Überschwemmungsgebieten nicht des gemeindlichen Einvernehmens bedürfen. Die Entscheidung über das selbständige Zulassungsverfahren nach § 78 WHG trifft allein das Landratsamt als Wasserrechtsbehörde. Dass bei Einhaltung der genannten Anforderungen eine Bebauung zugelassen werden kann, wurde außerhalb des Vorbescheides schon vorab geklärt.

Das besagte Vorhaben am „Ortsende Wasserburger Straße“ wurde ebenfalls im Überschwemmungsgebiet zugelassen; ursprünglicher Versagungsgrund war allein die dafür notwendige Anpassung der Höhenlage des Gebäudes (hochwasserangepasste Bauausführung), die in der ursprünglichen Planung zu einer nicht mehr einfügungskonformen Bauhöhe geführt hat. Angesichts der geringen Überschwemmungshöhen sind auch keine tragfähigen Gründe erkennbar, die unter Würdigung des Eigentumsschutzes eine Freihaltung der Grundstücke mittels Bauleitplanung rechtsfehlerfrei rechtfertigen könnten.

 

Die Versagung des gemeindlichen Einvernehmens zum gegenständlichen Vorhaben wurde von der Verwaltung deshalb keineswegs wegen der Lage im Überschwemmungsgebiet begründet, sondern allein wegen der Überschreitung des Einfügungsrahmens zum Maß der baulichen Nutzung. Andere als die in § 34 BauGB genannten Gründe rechtfertigen keine Versagung des gemeindlichen Einvernehmens.

 


Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme und kurzer Diskussion beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss gegen 3 Stimmen, dem Antrag auf Vorbescheid zum Neubau von zwei Mehrfamilienhäusern mit Tiefgarage auf den Grundstücken Fl.Nrn. 191/24 und 191/94 der Gemarkung Öxing, Heilmannsiedlung 23, das gemeindliche Einvernehmen nicht zu erteilen.