Tagesordnungspunkt

TOP Ö 4: Bauantrag zur Aufteilung einer bestehenden Gaststätte in zwei separate Gaststätten auf dem Grundstück Fl.Nr. 155/0 der Gemarkung Öxing (Münchener Straße 4)

BezeichnungInhalt
Sitzung:30.01.2018   BWUA/040/2018 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Vom Verwaltungsvertreter wurde der Bauantrag vorgestellt und erläutert. Beantragt wird die Aufteilung der bestehenden – bisher über eine innere Treppe verbundenen – Gasträume im Erdgeschoss bzw. im Obergeschoss in zwei getrennte Gaststätten. Die innere Treppe wird zurückgebaut; der Zugang zur Gaststätte im Obergeschoss erfolgt über eine neu zu errichtende Außentreppe an der Südostseite des Gebäudes.

 

Die Räume im Erdgeschoss und Obergeschoss sind bereits für die Nutzung als Gaststätte genehmigt. Bei den beantragten Maßnahmen (Änderung der Raumaufteilung und Errichtung einer Außentreppe) handelt es sich um eine (bauliche) Änderung der bestehenden Gaststätte. Da der bisherige erste bauliche Rettungsweg (Innentreppe) verändert wird, handelt es sich nicht mehr um ein genehmigungsfreies Vorhaben. Ob die geänderten Gasträume aber auch den gaststättenrechtlichen Anforderungen noch entsprechen, ist nicht Prüfungsinhalt der Baugenehmigung.

 

Eine Änderung des genehmigten Nutzungszwecks ist – zumindest nach den Inhalten des Bauantrags – nicht beantragt. Die genehmigte Nutzung als Gaststätte (Variationsbreite der bestehenden Baugenehmigung) wird durch die beantragten baulichen Veränderungen nicht verändert. Allein die räumliche Aufteilung in 2 Gaststätten verlässt die Bandbreite der zugelassenen Nutzung nicht. Mutmaßungen über eine Änderung des Nutzungsspektrums zugunsten der vormals bereits beabsichtigten (und abgelehnten) Spielhalle dürfen deshalb nicht angestellt werden. Maßstab für die behördliche Prüfung ist das Vorhaben in der beantragten Art (Antragsbindung). Eine Veränderung der Nutzung drängt sich durch den Bauantrag auch nicht offensichtlich auf und darf deshalb für die rechtliche Prüfung nicht unterstellt werden.

 

Bauplanungsrechtlich sind die beantragten Änderungen ohne Relevanz. Das Vorhaben entspricht damit auch in der geänderten Form dem Einfügungsgebot (§ 34 BauGB).

 

Soweit es sich überhaupt um städtebaulich relevante Änderungen handelt (§ 29 BauGB), ist das gemeindliche Einvernehmen (§ 36 BauGB) zu erteilen.

 

Hinweis:

Die geringfügigen baulichen Veränderungen führen zwar nicht zu einem zusätzlichen Stellplatzbedarf (vgl. nachfolgende Vergleichsberechnung). Mit der Errichtung der außenliegenden Treppe entfallen aber die 2 dort bisher genehmigten Stellplätze (Baugenehmigung Az. 1245/67 vom 22.02.1968). Diese 2 notwendigen Stellplätze sind anderweitig nachzuweisen.

 

Soweit kein Nachweis auf einem nahegelegenen Grundstück gelingt (Art. 47 Abs. 3 Nr. 2 BayBO), bleibt für den Stellplatznachweis nur die Ablösung (Art. 47 abs. 3 Nr. 3 BayBO). Zuletzt hat die Stadt die Ablösung weiterer Stellplätze für das Vorhaben mit Beschluss vom 26.09.2017 abgelehnt, da sie für eine städtebaulich unerwünschte (und nach Meinung der Stadt auch unzulässige) Spielhalle notwendig wurden. Solche städtebauliche Erwägungen können bei der Entscheidung über das Ablösungsermessen berücksichtigt werden.

 

Im Übrigen beschränkt die Stadt Grafing b.M. den Abschluss von Stellplatzablösungsverträgen darauf, dass die Erstellung der Stellplätze aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen nicht möglich ist (Unmöglichkeit der Stellplatzerstellung; vgl. § 5 Abs. 2 Satz 2 StplS).

 

Das Instrument der Ablösung steht unter der Voraussetzung, dass die erforderlichen Stellplätze vom Bauherrn nicht geschaffen werden können. Die durch vermeidbare Maßnahmen verhinderte Errichtung/Erhaltung von Stellplätzen rechtfertigt keine Ablösung (selbst verursachtes Stellplatzdefizit). Eine Ablösung scheidet auch dann aus, wenn ein ausgeprägtes Missverhältnis zwischen der angestrebten Nutzung und den tatsächlichen Stellplatzbestand entsteht.

 

Im historischen Innenstadtbereich sind Änderungen und Nutzungsänderungen überwiegend nur mit Stellplatzablösungen realisierbar. Ohne dieses Instrument wären die regelmäßig fast vollständig bebauten Innenstadtgrundstücke vor baulichen Veränderungen gesperrt und würde jede (auch städtebaulich zu unterstützende) Veränderung ausschließen.

 

Das vorliegende Bauvorhaben stellt einen Grenzfall dar. Hier werden bestehende Stellplätze durch bauliche Veränderungen beseitigt und somit das Stellplatzdargebot aus eigener Disposition verschlechtert. Es wird jedoch anerkannt, dass es sich dabei um eine praktikable Möglichkeit handelt, um die Nutzbarkeit des Bestandsgebäudes zu verbessern. Die Stellplätze gehen nicht durch eine Vergrößerung des Gebäudes (und damit der Schaffung zusätzlichen Bedarfs) verloren, sondern durch einen Außenzugang. Hinzu kommt, dass die dort zugelassenen 2 Stellplätze allenfalls noch für 1 Stellplatz brauchbar nutzbar waren.

 

Ohne dass dies heute zu entscheiden ist, wird unter Würdigung des Sachverhalts die Möglichkeit der Ablösung für die zwei durch den Bau der Außentreppe entfallenden Stellplätze nicht ausgeschlossen. Voraussetzung muss aber sein, dass eine konkrete Nutzungsbeschreibung der beiden Gaststätten vorgelegt wird als entscheidende Grundlage für den Abschluss der Stellplatzablösungsvereinbarung. Eine weitere Ablösung von Stellplätzen wird seitens der Stadt von vornherein ausgeschlossen für Betriebsformen einer Gaststätte, die ein erhöhtes Störpotential (Lärm, Öffnungszeiten, überregionaler Besucherkreis) aufweisen.

 

Stellplatzberechnung (Vergleichsberechnung)

Für die bisher zugelassene Nutzung besteht folgender Stellplatzbedarf (Ist-Bestand:)

Bestand:

Kellergeschoss: Sanitär-, Lager-, Betriebs- und Technikräume                                                                =   0,0 Stpl.

Erdgeschoss: Gaststätte mit 40 Sitzplätzen – 1 Stpl. je 5 Sitzpl.                                                             =   8,0 Stpl.

Obergeschoss: Gaststätte mit 25 Sitzplätzen – 1 Stpl. je 5 Sitzpl.        =   5,0 Stpl.

Gesamt:                                                                                                                                                    = 13,0 Stpl.

 

(Vergleichsberechnung nach der Nettogastraumfläche:

Erdgeschoss: Nettogastraum 72,95 m² (57,55 m² + 15,40 m²)

Obergeschoss: Nettogastraum 49,764 m²

Gesamt-Nettogastraumfläche: 122,71 m² – 1 Stpl. je 10 m² = 12,27 Stpl. gerundet                              = 13,0 Stpl.)

 

Freigastflächen:

Erdgeschoss 14 Gastpl. + Obergeschoss 16 Gastpl. = 30 Gastpl.

(65 Sitzplätze im Lokal x 0,75 = 48,75 Sitzpl > 30 Freigastplätze = 0,0 Stpl.

 

Zweites Obergeschoss: Wohnung mit 134,55 m²                                                                                     =   2,00 Stpl.

Dachgeschoss: Wohnung mit 83,38 m²                                                                                                     =   1,50 Stpl.

 

Gesamt                                                                                                                                                    = 16,5 Stpl.

Stellplatzbedarf der bisherigen Nutzung

(7 Stpl. Bestandschutz; 10 Stpl. abgelöst)                                                                                 = 17,0 Stpl.

 

Geändertes Bauvorhaben:

Kellergeschoss: Sanitär-, Lager-, Betriebs- und Technikräume                                                                =   0,0 Stpl.

Erdgeschoss: Gaststätte mit 40 Sitzplätzen – 1 Stpl. je 5 Sitzpl.                                                             =   8,0 Stpl.

Obergeschoss: Gaststätte mit 25 Sitzplätzen – 1 Stpl. je 5 Sitzpl.                                                           =   5,0 Stpl.

Gesamt:                                                                                                                                                    = 13,0 Stpl.

 

(Vergleichsberechnung nach der Nettogastraumfläche:

Erdgeschoss: Nettogastraum 67,27 m² + 4,03 m² = 71,3 m² – 7,13 Stpl.

Obergeschoss: Nettogastraum 39,01 m² + 10,06 m² = 49,07 m² – 4,91 Stpl.

Gesamt-Nettogastraumfläche: = 12,04 Stpl. – gerundet 13 Stpl.)

 

Freigastflächen:

Erdgeschoss 14 Gastpl.

(40 Sitzplätze im Lokal x 0,75 = 30 Sitzpl. > 14 Freigastplätze                                                                 =   0,0 Stpl.

Obergeschoss 8 Gastpl.

(25 Sitzplätze im Lokal x 0,75 = 18,75 Sitzpl. > 8 Freigastplätze                                                              =   0,0 Stpl.

 

Zweites Obergeschoss: Wohnung mit 134,55 m² (unverändert)                                                              =   2,00 Stpl.

Dachgeschoss: Wohnung mit 83,38 m² (unverändert)                                                                              =   1,50 Stpl.

 

Gesamt                                                                                                                                                    = 16,5 Stpl.

Stellplatzbedarf neue Nutzung unverändert

(7 Stpl. Bestandschutz; 10 Stpl. abgelöst)                                                                                 = 17,0 Stpl.

 


Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, dem Bauantrag zur Aufteilung einer bestehenden Gaststätte in zwei separate Gaststätten auf dem Grundstück Fl.Nr. 155/0 der Gemarkung Öxing, Münchener Straße 4, das gemeindliche Einvernehmen zu erteilen.

 

Hinweis:

·      Der Nachweis für die 2 durch den Bau der Außentreppe entfallenden Stellplätze ist zu erbringen.

·      Eine ggf. notwendige Stellplatzablösung (art. 47 Abs. 3 Nr. 3 BayBO) wird von der konkreten Nutzungsform der Gaststätte abhängig gemacht. Eine Ablösung von Stellplätzen wird seitens der Stadt von vornherein ausgeschlossen für Betriebsformen einer Gaststätte, die ein erhöhtes Störpotential (Lärm, Öffnungszeiten, überregionaler Besucherkreis) aufweisen.

 

 

Anwesend 12

Das Ausschussmitglied Herr Dr. Karl-Heinz Fröhlich nahm an der Sitzung wieder teil.