Tagesordnungspunkt

TOP Ö 9: Vollzug des Baugesetzbuches (BauGB);
Aufstellung des Bebauungsplanes "Sondergebiet: Gartenhausgebiet Bachhäusl" für die Grundstücke Fl.Nrn. 715/3 und 738/3 der Gemarkung Nettelkofen und Fl.Nrn. 113/T, 163/13, 163/10, 163/16, 163/17, 163/1/T, 163/14,163/12, 163/11, 163/15, 163/19, 163/20, 163/9, 163/8, 163/7, 163/6, 163/5, 163/4, 163/3, 163/2, 20/2 und 162/2/T der Gemarkung Elkofen;
Prüfung der eingegangenen Stellungnahmen aus den frühzeitigen Beteiligungen (§§ 3 Abs. 1, 4 Abs. 1 BauGB) sowieggf. Billigungs- und Auslegungsbeschluss

BezeichnungInhalt
Sitzung:30.01.2018   BWUA/040/2018 
DokumenttypBezeichnungAktionen

1.         Ausgangslage

 

Der Stadtrat hat am 07.10.2014 die Aufstellung eines einfachen Bebauungsplans für die Ende der 1950er Jahre ungenehmigt entstandene „Wochenend- und Kleingartensiedlung“ in Bachhäusl beschlossen. Nachdem für wesentliche Teile der ungenehmigten Anlage die bauaufsichtliche Beseitigung verfügt wurde, soll mit der geplanten Festsetzung eines „Sondergebietes Gartenhausgebiet“ zumindest die gärtnerische Nutzung der Grundstücke und die Errichtung/Belassung von einfachen Gartenhäusern erreicht werden. Die teilweise wohnartig ausgebauten und größeren Gartenlauben bzw. Wochenendhäuser müssen jedoch auch dann noch zwingend auf die künftig festgesetzte einfache Bauart und Größe zurückgebaut werden.

 

Eine Erweiterung/Verfestigung der Anlage etwa durch neu hinzukommende Gartenhäuser gilt es ebenfalls auszuschließen. Nur unter diesen engen Voraussetzungen kann es gegebenenfalls gelingen, für diese Außenbereichsgrundstücke dauerhaft eine Nutzung für die gärtnerische Inanspruchnahme zu ermöglichen.

 

Das Planungskonzept beruht auf der Grundüberlegung eines einfachen Bebauungsplans (§ 30 Abs. 3 BauGB). Damit bleiben die Bauvorhaben weiterhin dem bauplanungsrechtlichen Außenbereich (§ 35 BauGB) zugeordnet. Ein im Rahmen eines abgewogenen Planungsprozesses entstehender einfacher Bebauungsplan ist aber dennoch in der Lage, den öffentlichen Belangen ihre gegen ein Außenbereichsvorhaben sprechende Wirkung zu nehmen, soweit er hierzu (positive) Aussagen trifft (BVerwG 21.06.1983). Mit dieser Vorgehensweise wird verhindert, dass eine Bereichsänderung eintritt. Mögliche unerlaubte Nutzungen oder unvorhersehbare Entwicklungen würden dann nicht „nur“ im Widerspruch zum Ortsrecht (Bebauungsplan) stehen, sondern sind dann weiterhin systemwidrig zum bundesgesetzlichen Außenbereichsschutz. Es wird damit auch Vorsorge getroffen gegen mögliche Versuche, spätere rechtwidrige Nutzungen/Bauten etwa durch eine bloße Befreiung vom Bebauungsplan zu legalisieren. Bei planwidrigen Entwicklungen würde das Vorhaben auch stets seine Berechtigung im Außenbereich verlieren.

 

In der Sitzung des Bau-, Werk- und Umweltausschusses vom 28.07.2015 wurde der erste Entwurf des Bebauungsplans „Sondergebiet Gartenhausgebiet Bachhäusl“ vom 06.07.2015 erläutert und dann gebilligt. Mit dem Landratsamt Ebersberg, insbesondere der Unteren Bauaufsichtsbehörde und der Unteren Naturschutzbehörde als die im Wesentlichsten betroffenen Fachbehörden, wurde der Planinhalt dann abgestimmt.

 

 

2.         Vorgehensweise

 

Die für die Bebauungsplanaufstellung ansonsten gewohnte Herangehensweise schließt sich durch die besondere Aufgabenstellung aus. Das bloße Aufstellen des Bebauungsplans würde nur die Zulässigkeitsgrundlage für diejenigen Vorhaben schaffen, die mit den künftigen Festsetzungsinhalten schon jetzt übereinstimmen. Für die im Widerspruch dazu stehenden Vorhaben würde sich die Rechtslage nicht wesentlich verändern: sie sind und bleiben unzulässig und es müsste durch aufwendige bauaufsichtliche Verfahren der Rückbau/die Beseitigung durchgesetzt werden. Letztendlich wäre das planerische Ziel nicht zu erreichen.

 

Um die planerische Rechtfertigung (§ 1 Abs. 3 BauGB) darstellen zu können, wird dem Aufstellungsverfahren der Abschluss städtebaulicher Verträge vorangestellt.

Diese Zielbindungsverträge (§ 11 Abs. 1 Nr. 2 BauGB) haben die Aufgabe, in Kooperation mit den Grundstückseigentümern den Rückbau/die Beseitigung auch künftig unzulässiger Vorhaben zu regeln. Sie regeln auch die Übernahme der für die Stadt entstehenden Planungskosten.

Das birgt natürlich das Risiko, dass die Stadt Grafing den Bebauungsplan zwar erlässt, der Grundstückseigentümer aber seinen vertraglich vereinbarten Verpflichtungen dennoch nicht nachkommt. Die vertraglichen Rückbau- und Beseitigungsverpflichtungen müssten dann zwangsweise durchgesetzt werden, was bei öffentlich-rechtlichen Verträgen mit der allgemeinen Leistungsklage (selbst bei einer Unterwerfung unter die sofortige Vollstreckung, Art. 61 BayVwVfG) nicht weniger aufwändig ist als die Vollstreckung von Verwaltungsakten (bauaufsichtlichen Anordnungen).

 

Hier wird als „Sicherungsinstrument“ auf das bedingte Baurecht zurückgegriffen (§ 9 Abs. 2 BauGB). Durch eine Bedingungsfestsetzung im Bebauungsplan wird die Vorhabenzulässigkeit selbst solange suspendiert, bis die vertraglichen Verpflichtungen (Rückbau) erfüllt sind.

 

Ablaufschema:

1.   Die Grundstückseigentümer müssen sich mit dem städtebaulichen Vertrag zum Rückbau der künftig planwidrigen Bebauung erklären.

2.   Dann erlässt die Stadt den Bebauungsplan und schafft mit dem Inkrafttreten die Zulässigkeitsvoraussetzungen für die Erteilung von Baugenehmigungen. Die Vorhabenzulässigkeit selbst bleibt solange suspendiert, bis die vertraglichen Verpflichtungen (Rückbau) erfüllt sind.

3.   Die Grundstückseigentümer erhalten dann die nachträgliche Baugenehmigung für die künftig zulässigen Vorhaben, jedoch aufschiebend bedingt bis zur Wirksamkeit der im Bebauungsplan geregelten Bedingung – also dem vertraglich vereinbarten Rückbau der auch künftig unzulässigen Vorhaben.

Bis dahin sind alle Rechtswirkungen „schwebend“. Erst mit dem tatsächlichen Rückbau der auch künftig unzulässigen Anlagen wird dann die vollständige Wirkung des Bebauungsplanes herbeigeführt und damit auch der Baugenehmigungen.

 

 

3.         Bebauungsplanverfahren

 

Mit Beschluss vom 28.07.2015 wurde der Entwurf des Bebauungsplans „Sondergebiet Gartenhausgebiet Bachhäusl“ in der Fassung vom 06.07.2015 gebilligt. Dabei wurde die Fortführung des Verfahrens vom Abschluss der städtebaulichen Verträge (§ 11 Abs. 1 Nr. 2 BauGB) zur Umsetzung der Planungsziele des Bebauungsplanes mit allen zum Rückbau verpflichteten Eigentümern zur Voraussetzung gemacht.

 

Anschließend wurden nur „Grundlagenverträge“ abgeschlossen, die letztendlich nur die grundsätzliche Bereitschaft zur Kooperation und zum Rückbau regelten.

 

Außerdem erfolgte eine Vorabstimmung mit den im Landratsamt Ebersberg vereinigten Fachbehörden, insbesondere der Unteren Naturschutzbehörde. Daraufhin wurde der Bebauungsplanentwurf nochmals überarbeitet (19.05.2016) und dem Bau-, Werk- und Umweltausschuss zur Entscheidung vorgelegt. Der geänderte Bebauungsplanentwurf wurde am 25.10.2016 gebilligt und die Durchführung der frühzeitigen Bürgerbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB und Behördenbeteiligung gem. § 4 Abs. 1 BauGB beschlossen. Diese erfolgte in der Zeit vom 19.12.2016 bis 27.01.2017.

 

Nachdem die Fortführung des Bebauungsplanverfahrens erst nach Abschluss der städtebaulichen Verträge erfolgt, musste die Prüfung der Stellungnahmen zurückgestellt werden.

Der Abschluss der städtebaulichen Verträge unter detaillierter Festlegung der zu beseitigenden Gebäudeteile und sonstigen Anlagen dauerte dann bis Ende 2017. Am 19.12.2017 hat der Bau-, Werk- und Umweltausschuss dann den Vertragsabschluss mit den 4 Hauptbetroffen genehmigt.

 

Bei dem o.g. Beteiligungsverfahren wurden abwägungsrelevante Stellungnahmen abgegeben von

 

1.      Landratsamt Ebersberg

2.      Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung Ebersberg

3.      Eisenbahn-Bundesamt

4.      Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege

5.      Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten

6.      Brandschutzdienststelle

7.      Deutsche Telekom

8.      IHK für München und Oberbayern

9.      Wolfgang Titze, Grafing b.M.

10.   Ferdinand und Maria Titze, Grafing b.M.

 

 

4.         Behandlung der Anregungen und Bedenken

 

Die Beteiligungsverfahren dienen im Interesse der Rechtssicherheit der gemeindlichen Bauleitplanung der Erfassung und Vervollständigung der planungsrelevanten Belange für die gemäß § 1 Abs. 7 BauGB gebotenen Abwägung. Die vorgebrachten Eiwendungen sind hierfür beschlussmäßig zu behandeln. Dabei sind alle öffentlichen und privaten Belange entsprechend ihrem objektiven Gewicht gegeneinander und untereinander abzuwägen.

 

Es muss als fraglich beurteilt werden, ob die Behandlung von Stellungnahmen mit einer Verzögerung von 1 Jahr noch den Abwägungsgrundsätzen entspricht. Die Abwägung verlangt auch einen gewissen zeitlichen Zusammenhang, da sich die Bedeutung der Belange und Betroffenheit in solchen Zeitabständen verändern können. Dennoch wird von der Stadt Grafing b.M. von der Verwertbarkeit der Stellungnahmen ausgegangen, da nach den bekannten örtlichen und persönlichen Umständen die Aktualität des Abwägungsmaterials noch als gesichert angesehen werden kann. Hierfür spricht auch der ständige Austausch mit den Planbetroffenen in den fortdauernden Verhandlungen zu den städtebaulichen Verträgen.

 

4.1       Landratsamt Ebersberg (Schreiben vom 06.02.2017)

 

Die im Landratsamt vereinigten Träger öffentlicher Belange nehmen zu dem vorliegenden Entwurf wie folgt Stellung:

 

 

4.1.1    Baufachliche Stellungnahme

 

Aus der Begründung zum Bebauungsplan lässt sich unter Punkt 1 entnehmen, dass eine Flächennutzungsplanänderung für o.g. Verfahren nicht geplant ist. Der Flächennutzungsplan stellt die überplante Fläche als Fläche für die Landwirtschaft dar. Die Stadt Grafing wird gebeten, die Entwicklung des Bebauungsplanes aus dem Flächennutzungsplan in der Begründung zum Bebauungsplan näher darzulegen.

 

Die von der Stadt Grafing am 17.01.2017 übermittelten Erläuterungen und die darin enthaltenen Aussagen, dass eine wohnmäßige Nutzung sowie bauliche Erweiterungen im Geltungsbereich ausgeschlossen werden sollen und die Festsetzung einer gärtnerischen Freizeitnutzung im Gegensatz zu einem der Erholung dienenden Sondergebiet (gem. § 10 BauNVO) geplant ist, wird zur Kenntnis genommen.

 

Die Formulierung der textlichen Festsetzung unter A 4.3 ist vermutlich unzulässig. Nicht der Bebauungsplan selbst, sondern das sich aus den enthaltenen Festsetzungen ergebende Recht zur Nutzung des Grundstücks kann von einer Befristung/Bedingung im Sinne des § 9 Abs. 2 BauGB abhängig gemacht werden. Zudem setzt die Anwendung des § 9 Abs. 2 BauGB auch „besondere Fälle“ voraus. Es müssen dafür aus der konkreten städtebaulichen Situation abgeleitete Gründe von hinreichendem Gewicht vorliegen. Diese außergewöhnliche städtebauliche Situation muss auch in der Begründung dargestellt werden.

 

Die Entscheidung, ob ein „besonderer Fall“ im Sinne des § 9 Abs. 2 BauGB vorliegt, ist zudem in engem Zusammenhang mit der Frage nach der Erforderlichkeit der befristeten oder bedingten Festsetzung für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nach § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB zu treffen. Zusätzlich muss der Eintritt der Umstände (Rückbau) auch in absehbarer Zeit erwartet werden können bzw. darf nicht völlig ausgeschlossen sein. Zum Beispiel kann die Zulässigkeit festgesetzter Nutzungen und Anlagen und damit ihre Verwirklichung von der Beseitigung bestimmt baulichen Anlagen oder Durchführungen bestimmter Maßnahmen abhängig gemacht werden. Es wird um entsprechende Umformulierung der Festsetzung gebeten.

 

Weitere Anregungen oder Einwände werden aus baufachlicher Sicht nicht geäußert.

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

Die Begründung vom 19.05.2016 lässt wesentliche Bestandteile, welche die Hintergründe für die Planung, Inhalte und Konzept betreffen, vermissen. Es wurde daher bereits mit Schreiben vom 17.01.2017 dem Landratsamt Ebersberg eine Stellungnahme mit überarbeiteter Begründung zugesandt, um dem Landratsamt eine baufachliche Beurteilung des Planentwurfes im Rahmen der frühzeitigen Behördenbeteiligung zu ermöglichen. Wie dort ausgeführt, wird das Entwicklungsgebot aus folgenden Gründen nicht verletzt:

 

Im rechtskräftigen Flächennutzungsplan der Stadt ist das Plangebiet als landwirtschaftliche Nutzfläche dargestellt und grenzt im Südwesten an eine Fläche für den Gemeinbedarf (Bahnlinie) an.

 

Das Entwicklungsgebot (§ 8 Abs. 2 BauGB) setzt voraus, dass der Bebauungsplan der planerischen Grundkonzeption des Flächennutzungsplanes entspricht. Dieses konzeptionelle Ableiten verlangt kein kompromisslos strenges übereinstimmen, sondern erlaubt auch geringfügige Ungenauigkeiten, die sich aus dem Stufensystem und der fortschreitenden Genauigkeit der Bauleitpläne ergeben. Da das Plangebiet in ganzer Fläche der Darstellung „Fläche für die Landwirtschaft" widerspricht, kommt es bei der Beurteilung, ob das Entwicklungsgebot noch gewahrt ist, auf das qualitative Gewicht der Abweichung im vorliegenden Einzelfall an.

 

Als „Fläche für die Landwirtschaft" werden im Flächennutzungsplan der Stadt nicht nur Agrarlandflächen, sondern auch Flächen darge­stellt, die nicht für eine bauliche Nutzung/Entwicklung vorgesehen sind. So sind selbst größere Siedlungssplitter von einigem Gewicht (Scham­mach, Neudichau, Wiesham) im Flächennutzungsplan der Stadt als „Fläche für die Landwirtschaft" dargestellt. Diese Darstellungsart dient also nach der Grundkonzeption des örtlichen Flächennutzungsplanes dazu, die Siedlungsflächen von den übrigen Flächen abzugrenzen. Es wird damit zum Ausdruck gebracht, dass ein fortentwickeln dieser Flä­chen als (Wohn-)Siedlungsfläche nicht geplant ist. Planungswille ist aber nicht, dass diese Flächen baulich ungenutzt bleiben.

 

So verhält es sich auch mit der „Gartenhaussiedlung". Der Stadt war bei der Aufstellung des Flä­chennutzungsplanes diese ungenehmigte Siedlung bekannt. Ein nachträgliches legalisieren als Wo­chenendhausgebiet/Kleingartenanlage war nicht beabsichtig (und ist es auch heute nicht). Ander­seits drückt die Darstellung als „Fläche für die Landwirtschaft" aber auch nicht den Planungswillen aus, diese Fläche von jeglicher „landwirtschaftsfremden" Nutzung auszuschließen. Mit dem ursprüng­lichen Planungswillen der Stadt, wie er im bestehenden Flächennutzungsplan zum Ausdruck kommt, stimmt die Planung also durchaus überein.

 

Anhand dieser Grundkonzeption des Flächennutzungsplanes ist nun die Qualität der Abweichung zu beurteilen. Erklärte Planungsabsicht ist es, eine wohnmäßige Nutzung (Wochenendhäuser) ebenso zwingend auszuschließen, wie eine bauliche Erweiterung. Zulässiger Nutzungs­zweck ist die gärtnerische Freizeitnutzung, die sich damit von den zur Erholung dienenden Sonder­gebieten (§ 10 BauGB) thematisch absetzt. Diese besondere Nutzungsform ist funktional kein grundlegender Widerspruch zur allge­meinen Funktion von Landwirtschaftsflächen. Die Störung der natürlichen Eigenart der Landschaft und die Erholungsfunktion ist eine deutlich geringere, als bei Siedlungen oder Erholungsgebieten. Sie steht einer landwirtschaftlichen Nutzung sehr nahe, welche etwa auch in Form des Erwerbsgartenbaus oder von Forstkulturen verschiedene Erscheinungsformen aufweist.

 

Vorgesehen ist ein einfacher Bebauungsplan (§ 30 Abs. 2 BauGB). Damit bleibt das Plangebiet dem Außenbereich zugehörig. Damit soll erreicht werden, dass dem Bebauungsplan entsprechende Bau­vorhaben künftig nach § 35 Abs. 2 BauGB zugelassen werden können. Der Bebauungsplan hat die Funktion, die widersprechenden öffentlichen Belange (auch die Darstellungen des Flächennutzungs­planes) für die plankonforme Nutzung/Bebauung zu überwinden (BVerwG 21.06.1963, BayVGH 20.10.2012). Einfache Bebauungspläne sind für die Ausweisung von Kleingärten in der Regel auch ausreichend (vgl. Mianzcyk/Nessler, Rn. 46 zu § 1 Bundekleingartengesetz), gerade bei der Überplanung bestehender Anlagen.

 

Nicht beabsichtigt ist aber, dort etwa privilegierte Vorhaben (§ 35 Abs. 1 BauGB) auszu­schließen. Mit der Darstellung einer „Grünfläche" im Flächennutzungsplan würde diese konkrete Zweckbestimmung einem möglichen privilegierten Vorhaben aber entgegenstehen.

 

Die Stadt kommt zu dem Ergebnis, dass aufgrund des gartenbaulichen Nutzungsschwerpunktes der Bebauungsplan noch aus dem Flä­chennutzungsplan entwickelt ist und es deshalb keiner Flächennutzungsplanänderung bedarf (§ 8 Abs. 2 BauGB).

 

Die Begründung zum Bebauungsplan wird um diese Beurteilung ergänzt.

 

Zutreffend wird eingewandt, dass die bisherige Festsetzung über die aufschiebende Bedingung unzulässig ist. Nicht die Wirksamkeit des Bebauungsplanes selbst, wie es der Bebauungsplan bislang regelt, sondern nur die durch den Bebauungsplan zugelassenen baulichen und sonstigen Nutzungen/Anlagen kann befristet werden.

 

Dem Grunde nach liegen aber die rechtlichen Voraussetzungen für eine Bedingungsfestsetzung vor, insbesondere die von der Ermächtigungsnorm des § 9 Abs. 2 BauGB verlangte besondere Fallgestaltung. Es handelt sich hier nicht um eine herkömmliche Neuplanung (Angebotsplanung), sondern um die Überplanung von rechtswidrig bebauten Flächen. Die Rechtmäßigkeit des Bebauungsplanes und der künftigen Nutzung hängt davon ab, dass auch künftig noch unzulässige Anlagen beseitigt und Nutzungen aufgegeben werden. Allein unter dieser Voraussetzung ist der Bebauungsplan zu rechtfertigen und damit gemäß § 1 Abs. 3 BauGB erforderlich.

 

Die Umstrukturierung der illegalen Wochenendhaussiedlung zur legalen Gartenhaussiedlung kann also nur erreicht werden, wenn vorab die auch künftig unzulässigen Anlagen/Nutzungen beseitigt werden. Würde der Bebauungsplan ohne einschränkende Bedingungen in Kraft treten, wäre nur erreicht, dass künftig zulässiges „legalisiert“ wird. Auch künftig unzulässige Anlagen/Nutzungen wären damit noch nicht beseitigt. Um entsprechend dem Planungswillen eine „Gartenhaussiedlung“ zu schaffen, muss eine Koexistenz zwischen illegalen und (künftig) legalen Nutzungen und Anlagen zwingend vermieden werden. Das schafft die aufschiebende Bedingung.

 

In begleitenden städtebaulichen Verträgen werden dann auch detailliert alle Gebäudeteile und Anlagen bezeichnet, die zurückzubauen bzw. zu beseitigen sind. Erst wenn dieser vertraglichen Rückbauverpflichtung nachgekommen ist, können die künftig zulässigen Nutzung als Gartenhaussiedlung auch ausgeführt werden. Mit der detailgenauen Regelung der städtebaulichen Verträge, die im Hinblick auf deren Vollstreckbarkeit ein Höchstmaß an Bestimmtheit verlangen, wird den auch bei Bedingungsfestsetzungen nach § 9 Abs. 2 BauGB notwendigen Bestimmtheitsgrundsätzen entsprochen und kann deren Bedingungseintritt auch eindeutig nachvollzogen werden.

 

Nachdem mit allen betroffenen Eigentümern/Nutzern städtebauliche Verträge über die freiwillige Beseitigung künftig unzulässiger Nutzungen/Anlagen abgeschlossen wurden, kann der Eintritt der Bedingungsumstände auch in absehbarer Zeit erwartet werden bzw. dann von der Stadt im Wege der Ersatzvornahme durchgesetzt werden. Die städtebaulichen Verträge beinhalten eine Unterwerfung unter die sofortige Vollstreckung (Art. 61 BayVwVfG).

 

Die Bedingungsregelung in A.4.3 wird wie folgt neu gefasst:

„Die Zulässigkeit der festgesetzten baulichen und sonstigen Anlagen und die bestimmungsgemäße Nutzung wird erst dann wirksam, wenn der dem Bebauungsplaninhalt widersprechende Bestand an baulichen oder sonstigen Anlagen beseitigt oder geändert ist und eine unzulässig ausgeübte Nutzung aufgegeben ist (§ 9 Abs. 2 BauGB). Maßgeblich ist der zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Bebauungsplanes vorhandene Baubestand bzw. die ausgeübte Nutzung.“

 

 

4.1.2    Immissionsschutzfachliche Stellungnahme

 

Schutzanspruch Gartenhausgebiet

 

In Ziffer 6 der Begründung wird für das vorliegende Gartenhausgebiet vom Schutzstatus eines Dorfgebiets ausgegangen. Nach der für die Bauleitplanung anzuwendenden DIN 18005 „Schallschutz im Städtebau“ ist für Kleingartenanlagen dahingegen ein Orientierungswert von tags und nachts 55 dB(A) maßgeblich. Dies wird auch in einem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts (Beschluss vom 19.08.2015, 4 BN 24.15) hervorgehoben, wonach die Lärmbelastung durch Verkehrswege eine Rolle spiele, weil Kleingärten eine Erholungsfunktion hätten, die schutzwürdig sei. Aus den angeführten Gründen wird aus immissionsschutzfachlicher Sicht dieser Schutzanspruch analog auch für ein Gartenhausgebiet so gesehen. Andererseits handelt es sich um einen einfachen Bebauungsplan, in dem der Anspruch an den Lärmschutz nach § 35 BauGB zu prüfen ist. Nach § 35 Abs. 3 Nr. 2 BauGB sind Bauvorhaben im Außenbereich unzulässig, wenn sie schädlichen Umwelteinwirkungen ausgesetzt sind. Für das Maß der schädlichen Umwelteinwirkung wurden in der Verkehrslärmschutzverordnung (16. BlmSchV) Immissionsgrenzwerte von 64 dB(A) tags und 54 dB(A) nachts festgesetzt (vgl. § 2 Abs. 2 der 16. BlmSchV). Die Grenze, bis zu der keine schädlichen Umwelteinwirkungen auftreten, liegt aus immissionsschutzfachlicher Sicht daher bei einem Lärmpegel von 64 dB(A), also deutlich über dem Wert von 60 dB(A), der für ein Dorfgebiet im Regelfall maßgeblich ist.

 

Im vorliegenden Fall wird entsprechend dem Planungswillen der Stadt Grafing und angesichts des bestehenden Gebiets die immissionsschutzfachliche Beurteilung auf den Orientierungswert für Dorfgebiet von 60 dB(A) tags ausgerichtet.

 

Staatsstraße 2089

Eine überschlägige Abschätzung der zu erwartenden Lärmimmissionen durch die Staatsstraße St 2089 (DTV 2010 mit 2.774 Kfz (MT = 161, MN = 25), Lkw-Anteil tags 4,5% und nachts 5,7% bei 70 km/h und 75 m Abstand zur Straßenmitte, freie Schallausbreitung) zeigt, dass am Standort des nächstgelegenen Gartenhauses mit einem berechneten Lärmpegel von 52 dB(A) tags der Orientierungswert der DIN 18005 „Schallschutz im Städtebau“ von 60 dB(A) deutlich unterschritten wird. Nach der vorliegenden Erfahrung wird es auch mit der zu vermutenden erhöhten Verkehrsbelastung aufgrund der Sanierung der Elkofener Unterführung zu keiner Überschreitung des Orientierungswertes kommen (neue Verkehrsdaten liegen noch nicht vor).

 

Bahnlinie München-Rosenheim

Zur überschlägigen Abschätzung der Lärmimmissionen wird auf die Lärmkartierung des Eisenbahnbundesamtes für die Lärmpegel in der Nachtzeit (Lnight) zurückgegriffen (beim Bahn-lärm ist tags und nachts mit etwa den gleichen Lärmpegeln zu rechnen). Aus der Kartierung ist ersichtlich, dass die Einhaltung eines Orientierungswertes von 60 dB(A) nur auf den drei östlichsten Grundstücken (Fl.Nrn. 163/2, 163/3 und 163/12) sichergestellt ist. Die vier westlichsten Grundstücke (Fl.Nr. 163/10, 163/16, 163/17 und 163/14 sind mit Lärmpegeln < 70 dB(A) am stärksten belastet. Insgesamt ist festzustellen, dass auf zwölf Grundstücken (von 14), auf denen eine Bebauung zulässig ist, zum Teil erhebliche (ganz im Westen) Überschreitungen des Orientierungswertes im Bereich von 1 dB(A) bis < 10 dB(A) vorliegen.

 

Anmerkung: Der in der Begründung angeführte „bestehende(n) Waldgürtel entlang der Bahnlinie mit einer Breite von 17 bis 70 m wirkt sich zumindest im Nahbereich nur geringfügig aus. Nach der DIN 18005 kann für „dichte Waldbepflanzungen mit bleibender Unterholzausbildung“ lediglich 6 dB Pegelminderung für 100 m Wald angesetzt werden.

 

Mit einer derart hohen Lärmbelastung kann aus immissionsschutzfachlicher Sicht das Gartenhausgebiet seiner vorrangigen Zweckbestimmung – der Erholungsfunktion – in weiten Teilbereichen nicht mehr gerecht werden. In dem oben zitierten Urteil wird ausgeführt, dass sich die Lärmbelastung, die einem Gebiet (unterhalb der Grenze zu Gesundheitsgefahren) zugemutet werden dürfe, nach den Umständen des Einzelfalls richte. Im Rahmen einer gerechten Abwägung könne der Orientierungswert der DIN 18005 (hier 60 dB(A)) zur Bestimmung der zumutbaren Lärmbelastung herangezogen werden. Zitat aus dem Urteil: „Je weiter die Orientierungswerte überschritten werden, desto gewichtiger müssen die für die Planung sprechenden städtebaulichen Gründe sein und umso mehr hat die Gemeinde die baulichen und technischen Möglichkeiten auszuschöpfen, die ihr zu Gebote stehen, um die Auswirkungen zu verhindern.“

 

Die Stadt Grafing muss sich mit der hohen Lärmbelastung, ausgehend von der Bahnlinie München-Rosenheim, auseinandersetzen. Die absolute Grenze der Abwägung beim einfachen Bebauungsplan ist dabei ein Lärmpegel von 64 dB(A), ab dessen Überschreitung aus immissionsschutzfachlicher Sicht schädliche Umwelteinwirkungen durch Lärm auftreten.

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

Bereits bei der Einleitung des Bebauungsplanverfahrens hat sich die Stadt Grafing mit der ausgeprägten Lärmkonfliktlage auseinandergesetzt. Dort wurde von vornherein klargestellt, dass eine dem Wunsch der Eigentümer entsprechende Nutzung als Wochenendhausgebiet sich schon aufgrund der hohen Verkehrslärmbelastung kategorisch ausschließt. Zum anderen hat die Stadt aber auch im Bewusstsein der hohen Lärmbelastung die Festsetzung als Sondergebiet „Gartenhausgebiet“ gewählt. Es handelt sich dabei um kein „der Erholung dienendes Sondergebiet“ nach § 10 BauNVO, sondern um eine sonstiges Sondergebietsfestsetzung (§ 11 BauNVO). So wird auch die Festsetzung über die Nutzungsart so getroffen, dass keine wohnartigen Anlagen entstehen dürfen. Die Gartenhäuser dienen allein als Gerätehütten und als Wetterschutz. Es wird damit durchgängig zum Ausdruck gebracht, dass die Nutzung des Gartenhausgebietes allein zu gärtnerischen Zwecken erfolgt. Als Gartenhausgebiet fehlt es am prägenden Element des Freizeitwohnens und damit der Erholungsfunktion (BVerwG vom 18.08.1998).

 

Das Baugebiet grenzt sich damit eindeutig von einem „Kleingartengebiet“ ab, das auch Erholungszwecken dient (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 BKleingG) und regelmäßig als Sondergebiet zur Erholung nach § 10 BauNVO festgesetzt wird.

 

Das BVerwG hat mit Beschluss vom 17.03.1992 gerade diese Differenzierung besonders hervorgehoben. Dort wurde festgestellt, dass Kleingartengebiete, die auch der Erholung dienen, grundsätzlich gegen die Tagesimmissionsgrenzwerte für ein Dorfgebiet schutzbedürftig sind. Auch in der angeführten Entscheidung des BVerwG vom 19.08.2015 ist für die Beurteilung der Schutzwürdigkeit die „Erholungsfunktion“ der tragende Umstand.

 

Dass dem hier geplanten „Gartenhausgebiet“ ausdrücklich keine Erholungsfunktion zukommt, wirkt sich damit auch für die Schutzbedürftigkeit aus. Die Schutzbedürftigkeit ist – gerade im Hinblick auf die hier betroffenen Verkehrslärmbelastungen (vgl. Rechtsgedanken des § 2 Abs. 2 S. 2 der 16. BImSchV) – nach der jeweiligen Zweckbestimmung zu beurteilen. Nachdem sich mangels entsprechender Ausstattung das Baugebiet auch nicht für längere Aufenthalte eignet (und vor allem auch Übernachtung ausschließt), kann die von der Unteren Immissionsschutzbehörde aufgezeigte Lärmbelastung aus der Bahnstrecke von bis zu 70 dB(A) noch als zumutbar angesehen werden. Gesundheitsgefahren werden trotz derartig hoher Lärmimmissionen nicht ausgelöst, da nach Art und Funktion des Gebietes der Aufenthalt von Personen nur in einem begrenzten Zeitraum möglich ist. In diesem Umfang ist die Gartennutzung in der Nähe zur stark lärmbelasteten Bahnlinie hinnehmbar und mit den Belangen der Gesundheit noch vereinbar.

 

Besondere Vorkehrungen und Schutzmaßnahmen schließen sich schon dem Grunde nach aus. Erklärtes Ziel ist, für das Landschaftsbild wesensfremde Anlagen weitestgehend auszuschließen. Aktive Lärmschutzmaßnahmen, wie sie für die Freiflächen allein wirksam wären, würden hierzu im klaren Widerspruch stehen. Die Gartenhäuser dienen nicht dem Aufenthalt, weshalb gebäudebezogene Schutzvorkehrungen von vornherein nicht in Betracht gezogen werden können.

 

Diese Begründung zum Bebauungsplan ist entsprechend zu ändern.

 

 

4.1.3    Naturschutzfachliche Stellungnahme

 

Die Stadt Grafing plant im Süden ihres Stadtgebiets die Ausweisung eines Sondergebiets für die nachträgliche Genehmigung der seit vielen Jahren ungenehmigten baulichen Anlagen des Gartenhausgebietes in Bachhäusl.

 

Bereits in der Vorbereitung des Bauleitplanverfahrens fand eine Beteiligung der UNB statt. Wenngleich die Planungsabsicht der Stadt im Grundsatz nachvollzogen werden kann, so wurde deutlich auf die Bezugsfallproblematik ähnlich gelagerter Fälle im Landkreis hingewiesen. Darüber hinaus befindet sich die Lage des Gartenhausgebietes in einem naturschutzfachlich sensiblen Bereich. Wie der Name des kleinen Ortsteiles „Bachhäusl“ verrät, liegt der gegenständliche Bebauungsplanumgriff im Bachtalbereich mit den zugehörigen Hangleiten des sogenannten „Weiherbächls“, einem kleinen Zulaufgewässer der Attel. Der Bereich ist aufgrund seiner Lage in der freien Natur und in der Nähe zu einem besonders landschaftsbildprägenden und ökologisch wertvollen Bachtälchen naturschutzfachlich insgesamt schutzwürdig. Teile des Bebauungsplanumgriffs sind als gesetzlich geschützte Flächen i.S.v. § 30 Abs. 1 und 2 BNatSchG (natürliche oder naturnahe Bereiche fließender Gewässer einschl. ihrer Ufer, Quellbereiche, seggen- und binsenreiche Nasswiesen) anzupassen. Zusätzlich sind Hecken und Ufergehölze vorhanden, die den gesetzlichen Schutz von Art. 16 Abs. 1 BayNatSchG aufweisen. Diese sind im Bebauungsplan konkret darzustellen und als schützenswert festzusetzen.

 

Das vorliegende Gartenhausgebiet mit den z.T. sehr großen Grundstücken (mehrere Grundstücke sind über 1.000 m² groß) und den vielen baulichen Anlagen stellt einen erheblichen und nachhaltigen Eingriff in das hier natürlich vorherrschende Landschaftsbild und in das ökologische Wirkungsgefüge des Bachtales dar.

Nach den anerkannten Regelungen und Empfehlungen für die Genehmigung von Kleingartenanlagen, die rechtlich im Bundeskleingartengesetz ihre Wurzeln haben, sollen Kleingärten max. 400 m² Grundfläche aufweisen und die Gartenlaube incl. Freisitz max. 24 m² Grundfläche betragen (§ BKleinG). Die gegenständlichen Grundstücke und Gebäude übersteigen diese Maßregelungen um ein Vielfaches. Durch die textliche Festsetzung A 4.1 „Nutzung/Bauland“ und der Abgrenzung Baulandfläche“ werden die gesetzlichen Hinweise und Empfehlungen ignoriert und weitere Entwicklungsmöglichkeiten suggeriert. In Anbetracht der Grundstücksgrößen und damit einhergehenden etwaigen Teilungen der Grundstücke bitten wir zudem um die Festsetzung von Bauräumen. Falls einer zeitgerechten vollständigen Neuordnung der Grundstücksparzellen nicht nachgekommen werden sollte, müsste nach Auffassung der UNB zumindest die rote Linie für „Abgrenzung Bauland“ auf diese einmalig 30 m² pro Grundstücksparzelle verbindlich festgesetzt werden. In den textlichen Erläuterungen könnte u.U. dann auf eine mögliche Verschiebung innerhalb der Parzelle Bezug genommen werden. Diese Änderung betrachten wir als wesentlichste Festsetzung, um den Flächenverbrauch nicht noch weiter anzufeuern.

 

Wir weisen darauf hin, dass für die Bebauungsplanung grundsätzlich die gesetzliche Eingriffsregelung zu beachten ist. Hierbei ist es u.E. nicht von Belang, dass viele bauliche Anlagen bereits vorhanden sind, da diese ungenehmigt sind sowie überdies zusätzliche Anlagen entstehen könnten. In der Eingriffsbewertung und der Verpflichtung zum ökologischen Ausgleich kann und darf der ordnungsgemäße Bauantragsteller und auch Satzungsgeber nicht schlechter gestellt sein, als der „Schwarzbauer“. Wir bitten deshalb, die Eingriffsregelung ordnungsgemäß abzuarbeiten und anhand der künftigen Gebäudegröße von 30 m², zuzüglich der vorhandenen oder geplanten Erschließungsmaßnahmen („vergleichbare Eingriffsschwere nach amtl. Leitfaden“), zu ermitteln. Es wäre wünschenswert, dass der erforderliche ökologische Ausgleich auf den Grundstücken selbst oder im unmittelbaren Umgriff erfolgt. Die gesetzliche Eingriffsregelung ist noch im Bebauungsplanverfahren abzuarbeiten und kann unserer Auffassung nach nicht, wie im Begründungsteil angeführt wurde, in das Einzelbaugenehmigungsverfahren delegiert werden. Wir bitten die Bilanzierung eng mit der UNB abzustimmen.

 

Bei der Darstellung der gesetzlichen Vermeidungsmaßnahmen für Eingriffe in Natur und Landschaft sollte auch auf eine Auflassung bzw. auf einen Rückbau der Zäune eingegangen werden.

 

Die Aussagen zum besonderen Artenschutz i.S.v. § 44 Abs. 1 Nrn. 1, 2 und 3 BNatSchG sind unzureichend. Die Aussage, dass sich es sich im Plangebiet um überwiegend intensiv genutzte Gartenanlagen mit „teils baulicher Vorprägung“ handelt und deshalb nicht von „hochwertigen Lebensraumstrukturen auszugehen ist“ bzw. „das Vorkommen seltener Arten unwahrscheinlich ist“ halten wir nicht für zutreffend. Aus eigenen Ortseinsichten ist bekannt, dass die Gartenanlagen und vorhandenen Gebäude einen sehr unterschiedlichen Nutzungsgrad, von intensiv bis sehr extensiv, aufweisen. Das Vorkommen von streng geschützten Tierarten, wie Fledermäuse und besonders geschützten Tierarten, wie Siebenschläfer, etc. ist nicht auszuschließen. Auch sind aufgrund des nahen Bahndammes und des naturnahen Bachtales mit Fließgewässern und stehenden Gewässern weitere Tierarten, wie Reptilien und Amphibien, durchaus zu erwarten. Um die Einhaltung der Vorschriften zum Artenschutz zu gewährleisten, sind deshalb ergänzende Angaben erforderlich.

Wir weisen darauf hin, dass auch die Hinweise zum Artenschutz durch Text C Nr. 2 nicht zielführend sind. Gerade im Winter suchen nach unserer Erfahrung viele Tierarten (Fledermäuse, Bilche, etc.) frostfreie Nebengebäude und Gartenhäuschen auf, da sie hier in der Winterruhe ungestört sind.

 

Wir bitten um Verständnis, dass wir zum wiederholten Maße darauf hinweisen müssen, dass die Stadt Grafing nur einen völlig veralteten und überholten Landschaftsplan aus dem Jahr 1980 besitzt. Aufgrund der vielen Bauleitplanungen und Eingriffsvorhaben der Stadt Grafing ist es dringend erforderlich, den Landschaftsplan zu novellieren und an die aktuelle Fach- und Rechtslage anzupassen. Auf die gesetzlichen Anforderungen des § 8 und 9 BNatSchG, im Besonderen jedoch auf § 11 Abs. 1 und 2 BNatSchG wird Bezug genommen. Sollte keine zeitnahe Novellierung erfolgen, sehen wir eine zeit- und fachgerechte Beurteilung künftiger Bauleitpläne gefährdet.

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

Die besondere Bedeutung der ökologisch wertvollen Talsenke und des Uferbereiches entlang des noch sehr naturnahen „Weiherbächls“ wird von der Stadt bestätigt und sogar noch hervorgehoben. Vergleichbare naturbelassene und auch von der Landwirtschaft größtenteils unberührte Gewässerflächen existieren in Stadtnähe von Grafing sonst nirgendwo. Diese hohe Qualität gilt es zu bewahren und zu verbessern.

 

Das berücksichtigt der (einfache) Bebauungsplan dadurch, dass die innerhalb dieser besonders schutzwürdigen Bereiche liegenden Flächen der bestehenden „Gartenhaussiedlung“ als „von Bebauung freizuhaltende Flächen“ gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 10 BauGB festgesetzt werden. Damit können ausreichende Gewässerschutzzonen von baulichen Eingriffen freigehalten werden.

 

Die Festsetzung vorhandener Biotopstrukturen ist verzichtbar, da sie bereits dem gesetzlichen Schutz unterliegen (Art. 16 BayNatSchG).

 

Zentraler Planungswille ist es, jede Ausweitung der Bebauung zu verhindern und nur den vorhandenen Bestand in reduzierter Form als Gartenhaussiedlung dauerhaft zu sichern. Dafür hat sich die Stadt zur Aufstellung eines einfachen Bebauungsplanes (§ 30 Abs. 3 BauGB) entschieden. Mit dieser Vorgehensweise wird verhindert, dass mögliche uner­laubte Nutzungen nicht „nur" im Widerspruch zu einzelnen Bebauungsplanfestsetzungen, son­dern dann weiterhin systemwidrig zum bundesgesetzlichen Außenbereichsschutz stehen. Es wird damit vorgesorgt, dass spätere rechtwidrige Nutzungen/Bauten nicht etwa durch eine bloße Befreiung vom Bebauungsplan aus legalisiert werden können, sondern das Vorhaben dann insgesamt und dem Grunde nach unzulässig bleibt.

 

Daneben steht einem qualifizierten Bebauungsplan auch entgegen, dass dafür Festsetzungen zu den überbaubaren Grundstücksflächen getroffen werden müssten (§ 30 Abs. 1 BauGB). Die vorhandene Bebauung ist aber ungeordnet und ohne jedes planerisches Konzept entstanden. Eine städtebauliche Ordnung kann damit nachträglich nicht mehr hergestellt werden, ohne dass ein wesentlicher Teil der Gebäude „versetzt" werden müsste. Mangels Geeignetheit erscheint eine entsprechende Regelung nicht zulässig, ist in jedem Fall aber auch unzweckmäßig.

Das gilt auch für den Vorschlag, durch Textfestsetzungen Verschiebungen von vorher festgesetzten Bauräumen zuzulassen. § 23 BauNVO erlaubt die Festlegung über den Gebäudestandort nur durch Planzeichen; die Zulassung von Verschiebungen kann nicht durch Textfestsetzung geregelt werden, sondern nur durch einen Ausnahmevorbehalt (BayVGH 04.04.2006). Mit den verfügbaren Festsetzungsinstrumenten ist die gewünschte Regelung der baulichen Ordnung jedenfalls nicht erreichbar.

 

Festgesetzt wird eine absolute Grundfläche (§ 16 Abs. 2 Nr. 1 2. Alt. BauNVO) mit 30 m², wobei gleichzeitig alle weiteren baulichen Anlagen konsequent ausgeschlossen werden. Es handelt sich hier (30 m²) um eine Größenordnung, die im Hinblick auf die Wesensart des Außenbereiches durchaus schon eine kritische Grenze erreicht. Angesichts der Tatsache, dass bei der Gartenhausanlage in Bachhäusl die Grundstücke durchwegs deutlich größer sind (ca. 600 m²) als in Kleingartenanlagen (§ 3 Abs. 1 BKleinG: max. 400 m²), kann aber ein erhöhter Unterbringungsbedarf von Gartengeräten etc. noch begründet wer­den.

 

Die Festsetzung muss dabei kraft der Ermächtigungsnorm auf das jeweilige Baugrundstück Bezug nehmen (§ 19 Abs. 2 BauNVO). Damit entsteht aber das Risiko, größere Grundstücke weiter zu teilen (in selbstständige Buchgrundstücke) und dann weitere Garten­häuser zu errichten. Der Planungszweck wäre damit klar verfehlt. Eine häufig versuchte Festset­zungskombination, wonach nur immer 1 Gartenhaus pro „Parzelle" errichtet werden darf, ist nicht rechtmäßig (BayVGH 10.08.2006). Die hier allein maßgebliche Festsetzung von überbaubaren Grundstücksflächen schlägt aus den bereits erwähnten Gründen fehl, wonach es an jeder städtebaulichen Ordnung fehlt.

 

Es wurde aus diesen Überlegungen heraus von der Festsetzungsbefugnis des § 19 Abs. 3 Satz 2 Alt. 2 BauNVO Gebrauch gemacht und das sog. Bauland festgesetzt. Das erfolgt durch zeichnerische Festlegung (roter Linie) und einer Mindestbaulandfläche. Damit wird ausgeschlossen, dass in größeren Grundstücken mehrere 30-m²-Gebäude errichtet werden.

Mit dieser Vorgehensweise ist es erreicht, dass der Bau von Gartenhäusern nur in konkret bezeichne­ten Baulandflächen zulässig ist, die kleingärtnerische Flächennutzung aber auf den ganzen Grundstü­cken.

 

Es handelt sich bei der „roten Linie“ also um keine Festsetzung der überbaubaren Grundstücksfläche, die nach der Stellungnahme auf eine „30 m² große Baugrenze“ festgelegt werden könnte.

 

Die Größe der Grundfläche von max. 30 m² erfolgte auf der Grundlage der Bestandserfassung. Die bestehenden Gebäude im Plange­biet sind durchwegs größer als die ursprünglich in Erwägung gezogene Grundfläche von 24 m² (ein­schließlich Freisitz). Die Grundflächengröße von max. 24 m² hat ihre Grundlage in § 3 Abs. 2 BKleinG, der in Kleingartenanlagen die gesetzliche Größe und Beschaffenheit regelt. Diese Regelung gilt aber nicht unmittelbar, da die betreffende Gartenhaussiedlung nicht dem Anwendungsbereich des Bundeskleingartengesetzes unterliegt. Sie ist aber Ausdruck einer gesetzli­chen Wertung und deshalb auch für ähnliche Einrichtungen her ein beachtlicher Maßstab. Das gilt umso mehr, als Kleingartenanlagen i.S. des BKleinG auch Erholungsfunktion haben und daraus sogar ein höherer Flächenanspruch hergeleitet werden kann. Mit dem durchaus großzügigen Flächenansatz von 30 m² sind im Wesentlichen noch 4 Gartenhaus-Gebäude betroffen, für die ein wesentlicher Rückbau unvermeidbar ist. diese Größe wird beibehalten und ist angesichts der im Verhältnis zum „Kleingarten“ deutlich größeren Gartenfläche und dem daraus resultierenden Unterbringungsbedarf für Gartengeräte noch zu rechtfertigen.

 

Hinsichtlich der naturschutzrechtlichen Ausgleichsregelung unterstellt die Stadt Grafing b.M. weiterhin, dass bei der Aufstellung einfacher Bebauungspläne im Außenbereich keine Bereichsänderung eintritt und für weiterhin nach § 35 BauGB zu beurteilende Vorhaben gemäß § 18 Abs. 2 Satz 2 BNatSchG die Geltung der Vorschriften des §§ 14 bis 17 BNatSchG unberührt bleibt. Eine Entscheidung über den Ausgleich muss deshalb nicht zwingend nach § 18 Abs. 1 BauGB schon im Bebauungsplanverfahren erfolgen.

 

Das ist auch sachgerecht, da mit dem Erlass eines einfachen Bebauungsplanes keine abschließende Beurteilung der Eingriffswirkung möglich ist. So ist der konkrete Standort möglicher Gebäude nicht festgelegt und damit die Eingriffsintensität nicht auf der Ebene des Bebauungsplanes verbindlich und abschließend prüfbar. In dieser Konstellation ist ein Konflikttransfer in das nachfolgende Baugenehmigungsverfahren gerechtfertigt.

 

Hinzu kommt, dass der Ausgleichsumfang gering ist. Der Eingriff in den Naturhaushalt und das Landschaftsbild ist gemessen an der Größenordnung der baulichen Anlagen überschaubar und lässt sich innerhalb der Grundstücke durch entsprechende Ausgleichsmaßnahmen ohne Schwierigkeit kompensieren (vgl. Mianzcyk/Nessler, Rn. 59 zu § 1 Bundekleingartengesetz). Da externe Ausgleichsmaßnahmen nicht erforderlich werden, ist das Baugenehmigungsverfahren auch in der Lage, den Ausgleich auf den Gartengrundstücken selbst zu regeln.

 

Da ein Vorkommen von durch das Artenschutzrecht (§ 44 BNatSchG) geschützter Tier- und Pflanzenarten nicht erkennbar ist und der Bebauungsplan auch nicht erstmals ein baulich unversehrtes Gebiet nutzbar machen soll, sind mangels konkreter Anhaltspunkte keine weiteren artenschutzrechtlichen Untersuchungen veranlasst. Da es sich um einen einfachen Bebauungsplan handelt, wird die Zulässigkeit künftiger Bauvorhaben auch erst durch die spätere Baugenehmigung begründet. Auch dort sind die Vorschriften des Artenschutzrechtes zu beachten und können durchgesetzt werden. Auch hier ist eine abschließende Konfliktbewältigung auf der Ebene des Bebauungsplanes nicht zwingend erforderlich.

 

 

4.2       Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung Ebersberg

(E-Mail vom 27.12.2016)

 

Zum Entwurf des Bebauungsplanes „Gartenhausgebiet Bachhäusl“ nimmt das Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung Ebersberg wie folgt Stellung:

 

1.   Bei der bestehenden Erschließungsstraße (Fl.Nr. 20/2 der Gemarkung Elkofen) ist die südliche Grenze nicht abgemarkt. Zur dauerhaften rechtlichen Sicherung des Flurstücks als öffentliche Verkehrsfläche empfiehlt sich eine Grenzfeststellung sowie die Abmarkung der Südgrenze des Straßenflurstücks, insbesondere westlich des Privatweges (Fl.Nr. 162/4).

2.   Im Zuge der Ausweisung des Baugebietes soll die bestehende Zufahrt von der St 2089 erweitert und ausreichend befestigt werden. Die Erweiterung beansprucht Grenzen des benachbarten Privatgrundstücks (Fl.Nr. 162/2 der Gemarkung Elkofen). Zur dauerhaften rechtlichen Sicherung des Flurstücks als öffentliche Verkehrsfläche wird der Kauf der benötigten Flächen aus Fl.Nr. 162/2 angeregt. Für die Ermittlung der Kauffläche empfiehlt sich die Vermessung entsprechend des Verlaufs der ausgebauten Erschließungsstraße.

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

Bei den vorgetragenen Grundstücksbenutzungen handelte es sich um Vollzugsmaßnahmen. Der Bebauungsplan selbst trifft nur Festsetzung über die künftige Nutzung, hier als öffentliche Verkehrsfläche. Die Umsetzung hat dann spätestens beim anschließenden Baugenehmigungsverfahren zu erfolgen, das die (plangemäße) Erschließung voraussetzt.

 

Ob es gelingt, die betroffenen Grundstücke zu erwerben, ist noch offen und auch nicht zwingend erforderlich. Jedenfalls für das Grundstück Fl.Nr. 162/2 wurde die vom Bebauungsplan verlangte Nutzung als öffentliche Verkehrsfläche mittels Zustimmung zur Widmung (Art. 6 Abs. 3 BayStrWG) schon gesichert.

 

Die bestehende Befestigung des Weges ist für die Erschließung des Gartenhausgebietes als ausreichend erachtet. Eine Befestigung ist nicht vorgesehen.

 

 

4.3       Eisenbahn-Bundesamt (Schreiben vom 16.01.2017)

 

Das Eisenbahn-Bundesamt ist die zuständige Planfeststellungsbehörde für die Betriebsanlagen und die Bahnstromfernleitungen (Eisenbahninfrastruktur) der Eisenbahnen des Bundes. Es prüft als Träger öffentlicher Belange, ob die zur Stellungnahme vorgelegten Planungen bzw. Vorhaben die Aufgaben nach § 3 des Gesetzes über die Eisenbahnverkehrsverwaltung des Bundes (Bundeseisenbahnverkehrsverwaltungsgesetz – BEVVG) berühren.

 

Die Belange des Eisenbahn-Bundesamtes werden von der Planung aufgrund der Nähe zur Bahnlinie München–Rosenheim berührt.

Bei Beachtung der nachfolgenden Hinweise werden die Belange ausreichend berücksichtigt.

 

Die vom Eisenbahnbetrieb ausgehenden Immissionen aus Schall und Erschütterung der Bahnstrecke München-Hauptbahnhof–Rosenheim sind hinzunehmen.

Entsprechende Vorkehrungen zur Bewältigung der Lärmproblematik aus Schall- und Erschütterung sind im Rahmen des Bebauungsplans zu berücksichtigen.

 

Grundsätzlich ist zu beachten, dass durch die Festlegungen im Bebauungsplan der Schienenverkehr und damit auch die Sicherheit des Eisenbahnbetriebes nicht gefährdet werden darf. Bei Baumaßnahmen im Bereich von Bahnanlagen ist deren Standsicherung und Funktionstüchtigkeit jederzeit zu gewährleisten. Insbesondere wegen der unmittelbaren Angrenzung des Bebauungsplans an die Bahnlinie ist die DB Netz AG am Verfahren zu beteiligen. Dies erfolgt über die Koordinierungsstelle der DB AG, Deutsche Bahn AG, DB Immobilien, Region Süd, Barthstraße 12, 80339 München. Bitte beachten Sie, dass das Eisenbahn-Bundesamt nicht die Vereinbarkeit aus Sicht der Betreiber der Eisenbahnbetriebsanlagen prüft.

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

Hinsichtlich der Lärmimmissionen aus der Bahnstrecke wird auf die Abwägung zur immissionsschutzfachlichen Stellungnahme verwiesen. Die Beteiligung der DB Immobilien erfolgte bereits im Rahmen des laufenden Beteiligungsverfahrens.

 

 

4.4       Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege (Schreiben vom 19.12.2016)

 

Zur vorgelegten Planung nimmt das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege, als Träger öffentlicher Belange, wie folgt Stellung:

 

Bodendenkmalpflegerische Belange

Nach unserem bisherigen Kenntnisstand besteht gegen die oben genannte Planung von Seiten der Bodendenkmalpflege kein Einwand. Wir weisen jedoch darauf hin, dass eventuell zu Tage tretende Bodendenkmäler der Meldepflicht an das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege oder die Untere Denkmalschutzbehörde gemäß Art. 8 Abs. 1–2 DSchG unterliegen.

 

Art. 8 Abs. 1 DSchG

wer Bodendenkmäler auffindet ist verpflichtet, dies unverzüglich der Unteren Denkmalschutzbehörde oder dem Landesamt für Denkmalpflege anzuzeigen. Zur Anzeige verpflichtet sind auch der Eigentümer und der Besitzer des Grundstücks sowie der Unternehmer und der Leiter der Arbeiten, die zu dem Fund geführt haben. Die Anzeige eines der Verpflichteten befreit die übrigen. Nimmt der Finder an den Arbeiten, die zu dem Fund geführt haben, aufgrund eines Arbeitsverhältnisses teil, so wird er durch Anzeige an den Unternehmer oder den Leiter der Arbeiten befreit.

 

Art. 8 Abs. 2 DSchG

die aufgefundenen Gegenstände und der Fundort sind bis zum Ablauf von einer Woche nach der Anzeige unverändert zu belassen, wenn nicht die Untere Denkmalschutzbehörde die Gegenstände vorher freigibt oder die Fortsetzung der Arbeiten gestattet.

 

Die Untere Denkmalschutzbehörde erhält einen Abdruck dieses Schreibens, mit der Bitte um Kenntnisnahme. Für allgemeine Rückfragen zur Beteiligung des BLfD im Rahmen der Bauleitplanung stehen wir selbstverständlich gerne zur Verfügung.

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

Im Planbereich sind keine Bodendenkmäler vorhanden bzw. bekannt. Die Bestimmungen des Denkmalschutzgesetzes sind immer unabhängig von der Lage in einem Plangebiet zu beachten. Da der Bebauungsplan zur teilweisen Legalisierung vorhandener Anlagen erfolgt, sind denkmalrechtlich relevante Bodenveränderungen ohnehin nicht zu erwarten. Ein Hinweis auf die eh gesetzlich angeordneten Meldepflichten ist deshalb nicht notwendig.

 

 

4.5       Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten Ebersberg

(E-Mail vom 26.01.2017)

 

Gegen das Vorhaben bestehen aus forstfachlicher und landwirtschaftlicher Sicht keine Einwände. Allerdings möchten wir forstfachlich noch eine Anregung machen.

 

Da die gewöhnliche Esche (Fraxinus excelsior) sehr stark vom Eschentriebsterben betroffen ist, sollte deren Einbringung (Planungssatzung unter 8.3 „autochthoner Baum“) nicht weiter verfolgt werden.

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

Dem Hinweis des Amtes für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten Ebersberg auf Verzicht der Esche (Fraxinus excelsior) wird gefolgt. In A, Nr. 8.3, ist die Esche aus der Liste der zulässigen Pflanzungen zu streichen.

 

 

4.6       Brandschutzdienststelle im Landratsamt Ebersberg

(E-Mail vom 27.01.2017)

 

Aus Sicht des abwehrenden Brandschutzes bestehen keine Bedenken, wenn nachfolgende Hinweise/Auflagen beachtet und umgesetzt werden/sind.

 

1.   Soweit mit der Zulässigkeit/Unzulässigkeit nach Satzungsentwurf Ziffer 3 davon ausgegangen werden kann, dass ein täglicher, dauerhafter und zeitlich zusammenhängender Aufenthalt übers Jahr mit aufenthaltsraum-/wohnungsähnlichem Charakter (soll eben nicht als „Wohnungsersatz“ dienen) insbesondere auch über Nacht ausgeschlossen werden kann, können gewisse „Abstriche“ hinsichtlich Löschwasserversorgung und verkehrlicher Erschließung im Vergleich zu einer kleinen ländlichen bzw. dörflichen Ansiedlung hingenommen werden. Die „Abstriche“ werden nachfolgend genannt.

 

Wenn eine tägliche, dauerhafte und zeitlich zusammenhängende Aufenthaltsnutzung zu Wohnzwecken nicht ausgeschlossen werden kann, sind aus fachlicher Sicht weitergehende Anforderungen zu stellen. Siehe auch untenstehender Hinweis in kursivem Text.

 

2.   Der Geltungsbereich liegt in dem für die Ansiedlung „Bachhäusl“ Haus-Nr. 2 mit 12 nach DVGW Arbeitsblatt W405 erforderlichen Löschbereich. Im Umkehrschluss gehen wir davon aus, dass auch für das „Gartenhausgebiet“ der notwendige Grundschutz von 48 m³/h über zwei Stunden zur Verfügung steht. Im Bereich der gegenständlichen öffentlichen Verkehrsfläche und der „St 2089“ soll ein Überflurhydrant nach DIN EN 14339 als Teil der öffentlichen Trink-/Löschwasserversorgung vorhanden sein. Der Ausgangsdruck am Hydranten bei Entnahme sollte um die 6 bar betragen, womit dann mit einem Löschgruppenfahrzeug (z.B. HLF) und den Feuerwehrdruckschläuchen eine Flächenabdeckung zumindest möglich scheint.

 

3.   Die gegenständliche öffentliche Verkehrsfläche soll in Anlehnung an die Vorgaben der Richtlinie über Flächen für die Feuerwehr hergestellt sein, zumindest bezüglich Linienführung und Tragfähigkeit. Die Längsneigung soll etwa 10 v.H. nicht überschreiten.

Die öffentliche Verkehrsfläche ist als „Stichzufahrt“ ausgebildet, was aus einsatztaktischer Sicht nicht ideal ist. Wir empfehlen dringlich die Prüfung, ob eine geeignete Wendefläche/-anlage (z.B. nach RASt 06) im Bereich des nordwestlichen Endes oder auch im Bereich des Knickes von Osten kommend unmittelbar von der Bahnlinie möglich und umsetzbar ist.

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

Im Plangebiet ist gem. Teil A Nr. 3 ausschließlich eine gärtnerische Nutzung zu Freizeitzwecken zulässig und eine Nutzung zum nicht nur vorübergehenden Aufenthalt und zur Übernachtung untersagt. Eine Löschwasserversorgung und verkehrliche Erschließung, wie sie für ländliche bzw. dörfliche Siedlungsgebiete ansonsten erforderlich wäre, ist aufgrund der Gebietsfunktion „gärtnerische Freizeitnutzung“ nicht erforderlich.

 

Im Plangebiet sind zwei Unterflurhydranten (UH 80) im Westen und im Osten des Plangebietes vorhanden. Die bereitgestellte Löschwassermenge beträgt im Westen 1,5–24 m³/h und im Osten 24–48 m³/h. Diese Grundversorgung mit Löschwasser ist ausreichend. Hinzu kommt, dass im Plangebiet drei Fischteiche mit einem größeren Volumen vorhanden sind. Diese können im Brandfall aber zur Löschwasserentnahme genutzt werden. Eine ausreichende Löschwasserversorgung für das Gartenhausgebiet ist somit gewährleistet.

 

Nach Linienführung, Tragfähigkeit und Gefälle ist der vorhandene Weg für die Benutzung durch Feuerwehrfahrzeuge geeignet. Auf eine Wendemöglichkeit muss aber verzichtet werden, was aber angesichts der geringen Brandlast und der Tatsache, dass keine Gebäude mit Aufenthaltsräumen entstehen, hingenommen werden kann.

 

 

4.7       Deutsche Telekom Technik GmbH (Schreiben vom 09.01.2017)

 

Die Telekom Deutschland GmbH (nachfolgend Telekom genannt) – als Netzeigentümerin und Nutzungsberechtigte i. S. v. § 68 Abs. 1 TKG – hat die Deutsche Telekom Technik GmbH beauftragt und bevollmächtigt, alle Rechte und Pflichten der Wegesicherung wahrzunehmen sowie alle Planverfahren Dritter entgegenzunehmen und dementsprechend die erforderlichen Stellungnahmen abzugeben. Zu der o.g. Planung nehmen wir wie folgt Stellung:

 

Im Geltungsbereich befinden sich Telekommunikationslinien der Telekom, die durch die geplanten Baumaßnahmen möglicherweise berührt werden (siehe Bestandsplan in der Anlage – dieser dient nur der Information und verliert nach 14 Tagen seine Gültigkeit). Wir bitten Sie, bei der Planung und Bauausführung darauf zu achten, dass diese Linien nicht verändert werden müssen bzw. beschädigt werden.

 

Hinsichtlich geplanter Baumpflanzungen ist das „Merkblatt Bäume, unterirdische Leitungen und Kanäle“ der Forschungsgesellschaft für Straßen- und Verkehrswesen, Ausgabe 2013 – siehe hier u.a. Abschnitt 3 und 6 – zu beachten. Wir bitten sicherzustellen, dass durch die Baumpflanzungen der Bau, die Unterhaltung und Erweiterung der Telekommunikationslinien nicht behindert werden.

 

Bitte beachten Sie bei Ihren weiteren Planungen, dass die Telekom nicht verpflichtet ist, das Gartenhausgebiet an ihr öffentliches Telekommunikationsnetz anzuschließen.

 

Gegebenenfalls ist dennoch die Anbindung an das Telekommunikationsnetz der Telekom auf freiwilliger Basis und unter der Voraussetzung der Kostenerstattung durch den Vorhabenträger möglich. Hier ist jedoch eine rechtzeitige und einvernehmliche Abstimmung des Vorhabenträgers mit der Telekom erforderlich.

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

Der Bebauungsplan verfolgt das Ziel, die illegal entstandene Gartenhaus-/Wochenendhaussiedlung in reduzierter und eingeschränkter Form zu legalisieren. Erschließungsmaßnahmen sind dafür nicht erforderlich und geplant.

 

Eine Anbindung des Gartenhausgebietes an das Netz der Telekom ist aufgrund des Gebietscharakters nicht vorgesehen und auch nicht gewünscht, da sie auf eine wohnartige Ausstattung schließen lassen und damit im Widerspruch zur Funktion als Gartenhausgebiet stehen.

 

 

4.8       IHK für München und Oberbayern (E-Mail vom 26.01.2017)

 

Mit dem hier dargelegten Planvorhaben, das die planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine geordnete städtebauliche Entwicklung in diesem Bereich schaffen soll, besteht grundsätzlich Einverständnis. Dem angestrebten Planungsziel, Dauerkleingärten, in diesem Bereich zu realisieren, können wir zustimmen.

 

Allerdings weisen wir darauf hin, dass § 9 BauGB auch die Möglichkeit bietet Grünflächen mit der Zweckbestimmung Dauerkleingärten auszuweisen. Die Ausweisung eines Sondergebietes ist damit nicht unbedingt erforderlich. Darüber hinaus geben wir zu bedenken, dass die Bedingung nach § 9 Abs. 2 BauGB den Vollzug des Bebauungsplans erheblich behindern kann. Zudem ist eine Anknüpfung der Wirksamkeit des Bebauungsplans an die Beseitigung von überwiegend illegal errichteten Gebäuden (siehe Begründung) nur wenig zielführend. Wir empfehlen daher von der Bedingung in Punkt 4.3 abzusehen.

 

Weitere Anregungen und Bedenken sind nicht vorzubringen.

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

Die Stadt Grafing b.M. setzt ein Sondergebiet „Gartenhausgebiet“ nach § 11 BauNVO fest und damit bewusst keine Dauerkleingartenanlage. Letzteres ist aus verschiedenen Gründen nicht gewollt und möglich, insbesondere wegen der sehr hohen Bahnlärmbelastung. Kleingartenanlagen unterliegen aufgrund ihres Erholungszwecks einem Schutzanspruch (vgl. BVerwG vom 17.03.1992 und 19.08.2015), der hier nicht ansatzweise erreicht werden kann. Das Gebiet ist allein für eine gärtnerische Nutzung ohne Erholungsfunktion ausgerichtet.

 

Die Bestimmung in Teil A, Nr. 4.3, des Bebauungsplanes ist zur Umsetzung des Planungszieles (größtmöglicher Erhalt der bestehenden Gartenhäuser) unbedingt erforderlich. Der Rückbau illegal errichteter und auch künftig unzulässiger Anlagen ist zwingende Voraussetzung für die spätere Vorhabenzulassung.

 

 

4.9       Wolfgang Titze, Grafing b.M. (Schreiben vom 14.01.2017)

 

Wir möchten Sie darauf hinweisen, dass das Gebäude auf der Fl.Nr. 163/10 der Gemarkung Elkofen auf dem ins Internet gestellten Plan vom 19.05.2016 fehlt. Es soll nur festgehalten werden, dass das Gebäude auf der betroffenen Flurnummer berücksichtigt wird.

 

Weiter möchten wir auch darauf hinweisen, dass am 09.01.1964 die Einzäunung ohne den Bodenabstand von 20 cm durch einen Beschluss vom Landratsamt Ebersberg erlaubt wurde. An sehr vielen Stellen können Tiere unter dem Zaun auf das Gelände, dort gibt es keinen durchgehenden Abstand und nirgends 20 cm.

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

Die bestehenden Gebäude auf Fl.Nr. 163/10 sind bekannt und bei der Aufstellung des Bebauungsplanes berücksichtigt. Diese Gebäude wurden vom Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung Ebersberg aber noch nicht in die digitale Flurkarte aufgenommen. Aus diesem Grunde fehlt die Darstellung im Bebauungsplanentwurf, was jedoch rechtlich ohne Bedeutung ist.

 

Die Planzeichnung wird aber aus Gründen der Vollständigkeit um das bestehende Gebäude ergänzt.

 

In der wasserrechtlichen Erlaubnis für die Anlegung der Fischteiche auf dem Grundstück vom 09.01.1964 ist in den Nebenbestimmungen (Nr. 3 i) aufgeführt, dass eine eventuelle Umzäunung nicht höher als 1,20 m und als Maschendrahtzaun ausgeführt werden darf. Diese Festsetzung des wasserrechtlichen Bescheides führt aber nicht dazu, dass in einem Bauleitplanverfahren nicht abweichende Regelungen hierzu getroffen werden können. Der Abstand von 20 cm der Einfriedung zur Geländeoberfläche ist erforderlich, um Barrieren für Kleintiere auszuschließen.

 

Diese Regelung ist gerade in dem weiterhin dem Außenbereich zuzurechnenden Plangebiet in ökologisch sensiblem Bereich geboten und deshalb unverändert beizubehalten.

 

Der Bebauungsplan wirkt nur für die Zukunft und verändert die Tatbestandswirkung bestehender Baugenehmigung nicht. Dieser Bestandschutz ist dann im späteren Baugenehmigungsverfahren und auch im städtebaulichen Vertrag, der die Details der illegalen und damit zurückzubauenden Anlagen abschließend bezeichnet, zu berücksichtigen.

 

 

4.10     Ferdinand und Maria Titze, Grafing b.M. (Schreiben vom 26.01.2017)

 

Unter Bezugnahme auf die amtliche Bekanntmachung in der Ausgabe „Grafing Aktuell“ vom 09.12.2016 in o.g. Angelegenheit möchten wir uns hierzu wie folgt äußern:

 

Gemäß § 1 des Bundeskleingartengesetzes ist ein Kleingarten ein Garten, der dem Nutzer (Kleingärtner) zur nichterwerbsmäßigen gärtnerischen Nutzung, insbesondere zur Gewinnung von Gartenbauerzeugnissen für den Eigenbedarf dient. Auf unserem Grundstück bauen wir u.a. Salat und Gemüse für den eigenen Verbrach an. Wenn, wie in Ziff. 7.1. der Satzung aufgeführt, Zäune mit 20 cm Bodenabstand über der natürlichen Geländeoberfläche auszuführen sind, könnten Hasen in unser Grundstück kommen und den Salat und die Gemüsepflanzen fressen. Als der Zaun noch niedriger war sprangen immer wieder Rehe über den Zaun und fraßen unseren Salat und das Gemüse oder aus unserem Fischweiher wurden von sog. „Schwarzfischern“ die Fische gefischt. Seitdem wir den Zaun höher gemacht und mit einem Stacheldraht versehen haben, dringen keine Rehe oder sog. „Schwarzfischer“ mehr ein. Wenn wir die Vorschriften in Ihrer Satzung erfüllen müssen, können wir keinen Salat oder Gemüse mehr anbauen, so wie es in § 1 des Bundeskleingartengesetzes vorgesehen ist.

 

Unser Garten ist um ein vielfaches größer als alle anderen Grundstücke und als die im Bundeskleingartengesetz genannte Größe von 400 qm. Darin befinden sich ein Obstgarten, ein Fischweiher, der Gemüsegarten, eine Hütte mit Bienenstöcken und durch die Hanglage des Mähens nur mit einem speziellen Mäher möglich. Dies bedeutet, dass für alle erforderlichen Gerätschaften eine Hütte mit 30 qm nicht ausreichen wird. Wir wären Ihnen sehr dankbar, wenn es eine Möglichkeit gäbe, die Hütte in ihrer bisherigen Größe zu belassen.

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

Die Bestimmungen des Bundeskleingartengesetzes kommen hier nicht zur Anwendung, da es sich nicht um eine Kleingartenanlage im dortigen Sinne handelt. Prägendes Merkmal von Kleingartenanlagen ist die Kleinparzellierung von max. 400 m² und deren Nutzung durch Pacht. Im Plangebiet sind die Grundstücksgrößen deutlich höher und es handelt sich um Eigentümergärten.

 

Wie in der Begründung des Bebauungsplanes bereits angeführt wird, dienten die Bestimmungen des Bundeskleingartengesetzes lediglich als Leitfaden bei der Beurteilung der Festsetzungen zur Größe der Gartenhäuser, die aber dann über das dort zulässige Höchstmaß (24 m² gemäß § 3 Abs. 2 BKleingG) hinaus mit 30 m² zugelassen werden.

 

Aufgrund der ökologisch wertvollen Lage des Gebietes musste den naturschutzrechtlichen Interessen ein höherer Stellenwert beigemessen werden, als den Interessen der Eigentümer. Die Festsetzung über die Einfriedung mit 20 cm Bodenabstand wird deshalb unverändert beibehalten.

 

Die Zulassung von höheren Zäunen oder Stacheldraht würde ebenfalls dem Grundgedanken einer Integration des Plangebietes in das dort bestehende ökologische Gefüge widersprechen. Das Plangebiet bleibt auch mit dem Bebauungsplan dem Außenbereich zugeordnet. Einfriedungen von Grundstücken sind dem Außenbereich generell wesensfremd und die Bestimmungen zu den Einfriedungen stellen bereits das Maximum dar, was bauplanungsrechtlich zu verantworten ist. Auch dieser Einwendung kann daher nicht stattgegeben werden.

 

 

5.         Verfahrensbeschluss

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss beschloss einstimmig, wie folgt:

 

5.1       Der Bebauungsplanentwurf „Gartenhausgebiet Bachhäusl“ nebst Begründung vom 19.05.2016 gefertigt vom Planungsverband Äußerer Wirtschaftsraum München wird unter Berücksichtigung der beschlossenen Änderungen gebilligt.

 

5.2       Der Entwurf des Bebauungsplanes nebst Begründung ist gemäß § 3 Abs. 2 BauGB öffentlich auszulegen sowie die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB durchzuführen.

 

5.3       Die nach § 4 Abs. 2 BauGB Beteiligten sind von der Auslegung zu informieren (§ 3 Abs. 2 Satz 3 BauGB).

 

5.4       Gemäß § 4a Abs. 2 Satz 2 BauGB wird bestimmt, dass die Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB gleichzeitig mit der Einholung der Stellungnahmen nach § 4 Abs. 2 BauGB erfolgt.

 

5.5       Aufgrund der zum 01.08.2018 endenden Geltungsdauer der zurückgestellten Vollstreckung von bestandskräftigen Beseitigungsanordnungen ist ein zeitgerechter Abschluss des Bebauungsplanverfahrens notwendig.

 

            Zwingend sind vor der Prüfung der Stellungnahmen aus den Beteiligungsverfahren nach §§ 3 Abs. 2, 4 Abs. 2 BauGB die städtebaulichen Verträge über den Rückbau und die Beseitigung abzuschließen.