Tagesordnungspunkt

TOP Ö 15: Vollzug des Baugesetzbuches (BauGB):
Bebauungsverfahren "Sondergebiet Gartenhausgebiet Bachhäusl";
Abschluss der städtebaulichen Verträge zur Regelung des Rückbaus unzulässiger baulicher Anlagen

BezeichnungInhalt
Sitzung:19.12.2017   BWUA/039/2017 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Die Erste Bürgermeisterin erteilte dem Vertreter der Verwaltung das Wort. Dieser erläuterte die am 19.12.2017 zur Verfügung gestellte Beschlussvorlage:

 

1. Ausgangslage

 

Der Stadtrat hat am 07.10.2014 die Aufstellung eines einfachen Bebauungsplans für die Ende der 1950er Jahre ungenehmigt entstandene „Wochenend- und Kleingartensiedlung“ in Bachhäusl beschlossen.

 

Nachdem für wesentliche Teile der ungenehmigten Anlage die bauaufsichtliche Beseitigung verfügt wurde, soll mit der geplanten Festsetzung eines „Sondergebietes Gartenhausgebiet“ zumindest die gärtnerische Nutzung der Grundstücke und die Errichtung/Belassung von einfachen Gartenhäusern erreicht werden. Die teilweise wohnartig ausgebauten und größeren Gartenlauben bzw. Wochenendhäuser müssen jedoch auch dann noch zwingend auf die künftig festgesetzte einfache Bauart und Größe zurückgebaut werden.

 

Das Planungskonzept beruht auf der Grundüberlegung eines einfachen Bebauungsplans (§ 30 Abs. 3 BauGB). Damit bleiben die Bauvorhaben weiterhin dem bauplanungsrechtlichen Außenbereich (§ 35 BauGB) zugeordnet. Ein im Rahmen eines abgewogenen Planungsprozesses entstehender einfacher Bebauungsplan ist aber dennoch in der Lage, den öffentlichen Belangen ihre gegen ein Außenbereichsvorhaben sprechende Wirkung zu nehmen, soweit er hierzu (positive) Aussagen trifft (BVerwG 21.06.1983). Mit dieser Vorgehensweise wird verhindert, dass eine Bereichsänderung eintritt. Mögliche unerlaubte Nutzungen oder unvorhersehbare Entwicklungen würden in dieser Fallgestaltung nicht „nur“ im Widerspruch zum Ortsrecht (Bebauungsplan) stehen, sondern sind dann weiterhin systemwidrig zum bundesgesetzlichen Außenbereichsschutz. Es wird damit auch Vorsorge getroffen gegen mögliche Versuche, spätere rechtwidrige Nutzungen/Bauten etwa durch eine bloße Befreiung vom Bebauungsplan zu legalisieren. Bei planwidrigen Entwicklungen würde das Vorhaben auch stets seine Berechtigung im Außenbereich verlieren.

 

2. Vorgehensweise

 

Die für die Bebauungsplanaufstellung ansonsten gewohnte Herangehensweise schließt sich durch die besondere Aufgabenstellung aus. Das bloße Aufstellen des Bebauungsplanes würde nur die Zulässigkeitsgrundlage für diejenigen Vorhaben schaffen, die mit den künftigen Festsetzungsinhalten schon jetzt übereinstimmen. Für die im Widerspruch dazu stehenden Vorhaben würde sich die Rechtslage nicht wesentlich verändern: sie sind und bleiben unzulässig und es müsste durch aufwendige bauaufsichtliche Verfahren der Rückbau/die Beseitigung durchgesetzt werden. Mit dieser Vorgehensweise ist das Planungsziel der Stadt, die Entwicklung der Wochenendhaus- zur Gartenhaussiedlung kaum zu erreichen und auch das Planungserfordernis (Umsetzbarkeit) in Frage gestellt.

 

Um die planerische Rechtfertigung (§ 1 Abs. 3 BauGB) darstellen zu können, wird dem Aufstellungsverfahren der Abschluss städtebaulicher Verträge vorangestellt. Diese Zielbindungsverträge (§ 11 Abs. 1 Nr. 2 BauGB) haben die Aufgabe, in Kooperation mit den Grundstückseigentümern den Rückbau/die Beseitigung auch künftig unzulässiger Vorhaben zu regeln. Sie regeln auch die Übernahme der für die Stadt entstehenden Planungskosten.

 

Das birgt natürlich das Risiko, dass die Stadt Grafing den Bebauungsplan zwar erlässt, der Grundstückseigentümer aber seinen vertraglich vereinbarten Verpflichtungen dennoch nicht nachkommt. Die vertraglichen Rückbau- und Beseitigungsverpflichtungen müssten dann zwangsweise durchgesetzt werden, was bei öffentlich-rechtlichen Verträgen mit der allgemeinen Leistungsklage sogar noch umständlicher ist als die Vollstreckung von Beseitigungsanordnungen (bauaufsichtlichen Anordnungen). Zumindest wird aber im städtebaulichen Vertrag gemäß Art. 61 Abs. 1 BayVwVfG vereinbart, dass sich die Grundstückseigentümer der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwerfen (Unterwerfungsklausel). Damit wird der Verwaltungsvertrag zum Vollstreckungstitel mit der Folge, dass (Art. 61 Abs. 2 BayVwVfG) der Vertrag in gleicher Weise wie ein Verwaltungsakt (vgl. VwZVG) vollstreckt werden kann.

 

Zudem wird als „Sicherungsinstrument“ auf das bedingte Baurecht zurückgegriffen (§ 9 Abs. 2 BauGB). Durch eine Bedingungsfestsetzung im Bebauungsplan wird die Zulässigkeit der Bebauung/Nutzungsaufnahme selbst solange suspendiert, bis die vertraglichen Verpflichtungen erfüllt sind.

 

Vorgesehener Ablauf:

1.   Die Grundstückseigentümer müssen sich mit dem städtebaulichen Vertrag zum Rückbau der künftig planwidrigen Bebauung erklären. Das verlangt die einheitliche Umsetzung für alle Grundstücke.

2.   Dann erlässt die Stadt den Bebauungsplan und schafft mit dem Inkrafttreten (äußere Wirksamkeit) die Zulässigkeitsvoraussetzungen.

3.   Die Grundstückseigentümer erhalten dann die nachträgliche Baugenehmigung (wiederum aufschiebend bedingt bis zur Wirksamkeit der im Bebauungsplan aufschiebend bedingten Nutzungsaufnahme) für die künftig zulässigen Anlagen.

4.   Bis dahin sind alle Rechtswirkungen „schwebend“. Erst mit dem tatsächlichen Rückbau aller auch künftig unzulässigen baulichen und sonstigen Anlagen wird dann die Zulässigkeit der Bebauung entsprechend der Bedingungsfestsetzung des Bebauungsplanes und gleich um auch der Baugenehmigungen herbeigeführt.

 

3. Konkretisierung der städtebaulichen Verträge zur Rückbauverpflichtung:

 

Die Verwaltung wurde mit dem Billigungsbeschluss zum Bebauungsplan (28.07.2015) gleichzeitig damit beauftragt, die oben ausgeführten städtebaulichen Verträge (§ 11 Abs. 1 Nr. 2 BauGB) vorzubereiten. Diese vertragliche Sicherung der Planungsziele ist eine beschlussmäßig erklärte Voraussetzung für die Fortführung des Bebauungsplanverfahrens (vgl. Aufstellungsbeschluss Nr. 3 vom 07.10.2014).

 

Nach sehr zeitintensiven Verhandlungen mit den betroffenen Eigentümern konnten für 11 der 12 betroffenen Grundstücke die vorläufigen städtebaulichen Verträge zum Abschluss gebracht werden.

 

Allein bei einem Grundstück (Fl.Nr. 163/8 der Gemarkung Elkofen) besteht die Problematik einer Erbengemeinschaft mit 7 Miteigentümern, darunter eine Pfarrpfründestiftung aus dem Landkreis Pfaffenhofen. Eine vertragliche Einigung konnte unter diesen Beteiligten leider aufgrund der Eigentumsverhältnisse nicht gefunden werden. Da aber die Mitwirkungsbereitschaft von den Eigentümern erklärt wurde, rechtfertigte es die Erwartung, dass im Laufe der Verfahrensdauer auch hier der Vertragsabschluss noch zustande kommt. So wird auch ein Verkauf vorbereitet mit dem Vorteil, dass dann lediglich noch ein Verhandlungspartner gegenübersteht.

 

Was die städtebaulichen Verträge mit den übrigen Grundstückseigentümern betrifft, waren die dortigen (vorläufigen) Vertragsinhalte jetzt anhand des „fortgeschriebenen“ Bebauungsplaninhaltes zu konkretisieren. Es geht also darum, die notwendigen Beseitigungs- und Rückbauverpflichtungen konkret und bestimmt vertraglich zu regeln. Die bisherigen Vertragsinhalte haben lediglich abstrakt die Rückbauverpflichtung geregelt („auf die künftigen Anforderungen des Bebauungsplanes“) und waren und wären mangels konkreter Bestimmtheit nicht in der Lage, unmittelbar aus dem Vertrag heraus die Vollstreckung (in letzter Konsequenz die Ersatzvornahme, Art. 32 VwZVG) zu betreiben. Denn z.B. ein „Rückbau auf 30 m²“ kann in einer vielfältigen Weise umgesetzt werden und ist somit nicht eindeutig genug bestimmt.

 

Der Bestimmtheitsgrundsatz, wie er in Art. 37 Abs. 1 BayVwVfG für Verwaltungsakte gilt, ist auch beim Verwaltungsvertragsrecht zu beachten. Er ist jedenfalls ein tragender Grundsatz des Verwaltungsvollstreckungsrechts und spätestens aufgrund der o.g. Unterwerfungsklausel auch Rechtmäßigkeitsvoraussetzung für den Verwaltungsvertrag.

 

Hauptbetroffen sind 4 der insgesamt 12 im Plangebiet liegenden Grundstücke. Dort sind nicht nur Nebenanlagen, sondern auch die „Hauptgebäude“ (Gartenhäuser) umzubauen bzw. zurückzubauen.

 

Sobald für diese hauptbetroffenen Grundstücke die städtebaulichen Verträge dann – nach heutiger Beschlussfassung – abgeschlossen werden können, folgen die Vertragsabschlüsse mit allen weiteren Grundstücken im Plangebiet (vorerst ausgenommen lediglich das Grundstück Fl.Nr. 163/8 der Gemarkung Elkofen).

 

Sobald diese Vereinbarungen ebenfalls vorliegen, erfolgt dann die Fortführung des Bebauungsplanverfahrens. Dort wurden die Beteiligungsverfahren (§ 3 Abs. 1, § 4 Abs. 1 BauGB) im Dezember 2016 durchgeführt, aber die Stellungnahmen noch nicht geprüft.

 


Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss hatte Kenntnis von den städtebaulichen Verträgen zur Rückbauverpflichtung im Bebauungsplangebiet „Gartenhausgebiet Bachhäusl“ für die Grundstücke

·      Fl.Nr. 163/2, Gemarkung Elkofen, Eigentümer: Klaus Wilhelm

·      Fl.Nr. 163/4, Gemarkung Elkofen, Eigentümer: Anton Fuchs

·      Fl.Nrn. 163/5 und 163/9, Gemarkung Elkofen, Eigentümer: Tanja Sprenzel

·      Fl.Nr. 738/3, Gemarkung Nettelkofen, Eigentümer: Ferdinand und Maria Titze

und beschloss einstimmig den Vertragsabschluss.