Tagesordnungspunkt

TOP Ö 14: Vollzug des Baugesetzbuches (BauGB);
Aufstellung eines Bebauungsplanes für das Grundstück Fl.Nr. 714 der Gemarkung Grafing zur Wohnbebauung ("Schloßstraße - östlich des Waldfriedhofes");
Prüfung der Stellungnahmen aus der öffentlichen Auslegung (§3 Abs. 2 BauGB) und der Behördenbeteiligung (§ 4 Abs. 2 BauGB) und ggf. Satzungsbeschluss (§ 10 BauGB)

BezeichnungInhalt
Sitzung:19.12.2017   BWUA/039/2017 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Die Erste Bürgermeisterin erteilte dem Vertreter der Verwaltung das Wort. Dieser erläuterte folgende am 19.12.2017 zur Verfügung gestellte Beschlussvorlage.

 

1.            Chronologie

 

Die Eigentümer des Grundstücks Fl.Nr. 714 der Gemarkung Grafing sind an einer (Teil-)Bebauung interessiert. Die Flächen liegen zwischen dem Waldfriedhof (Aussegnungshalle) und der Schloßstraße. Das unbebaute Grundstück Fl.Nr. 714 der Gemarkung Grafing mit einer Gesamtgröße von 11.336 m² ist Teil des „Dobelwaldes“ (Art. 2 BayWaldG). Das Grundstück ist gekennzeichnet durch einen steilen Geländeeinschnitt, der etwa parallel zur Schloßstraße verläuft. Es liegt nicht mehr im Geltungsbereich des Landschaftsschutzgebietes „Dobelgebiet Atteltal“ und ist im Flächennutzungsplan der Stadt Grafing b.M. als Grünfläche (Zweckbestimmung: Friedhof) dargestellt.

 

Nach der mit dem Landratsamt Ebersberg im Vorfeld abgestimmten Bereichszuordnung liegt der nördliche Teil des Grundstücks im bauplanungsrechtlichen Innenbereich (§ 34 BauGB). Für das geplante Haus 1 besteht hinsichtlich des Bauplanungsrechts damit ein grundsätzlicher Bebauungsanspruch. Im Übrigen ist das Grundstück (unstreitig) dem Außenbereich (§ 35 BauGB) zuzuordnen und eine weitere Wohnbebauung unzulässig. Für das weitere Wohnhaus (Haus 2) ist es deshalb erforderlich, die Zulässigkeitsvoraussetzungen erst zu schaffen – durch satzungsrechtliche Einbeziehung in den Innenbereich (Ergänzungssatzung) oder durch Erlass eines Bebauungsplanes.

 

Der Stadtrat hat am 08.11.2016, TOP 6, nach Empfehlung durch den Bau-, Werk- und Umweltausschuss (25.10.2016, TOP 7) die Einleitung eines Verfahrens zur Aufstellung einer (verbundenen) Klarstellungs- und Ergänzungssatzung (§ 34 Abs. 4 Nrn. 1, 3 BauGB) für die Errichtung von 2 Wohnhäusern auf dem nördlichen Teil des Grundstücks Fl.Nr. 714 der Gemarkung Grafing beschlossen.

 

Voraussetzung für die Baulandausweisung hinsichtlich der dortigen Flächennutzungsplandarstellung „Friedhofserweiterung“ war die Sicherung der südlichen Teilfläche für diesen Zweck. Mit Vertrag vom 19.06.2017 wurde der Erwerb einer 5.500 m² großen Fläche aus Fl.Nr. 714 zur Friedhofserweiterung geregelt.

 

Mit dem am 12.05.2017 bekannt gemachten „Gesetz zur Umsetzung der Richtlinie 2014/52/EU im Städtebaurecht und zur Stärkung des neuen Zusammenlebens in der Stadt“ vom 04.05.2017 wurde die neue Ermächtigungsgrundlage des § 13b BauGB geschaffen. Danach kann das beschleunigte Verfahren nach § 13a BauGB (Bebauungsplan zur Innenentwicklung) auch auf die Einbeziehung von Außenbereichsflächen angewendet werden. Der Stadtrat hat dann am 20.06.2017 auf Empfehlung des Bau-, Werk- und Umweltausschusses (30.05.2017) die Aufstellung eines Bebauungsplanes zur erweiterten Innenentwicklung (§ 13b BauGB) anstatt der vorab beschlossenen städtebaulichen Satzungen beschlossen.

 

2.            Bebauungsplanverfahren

 

Für den vom Stadtrat am 20.06.2017 gebilligten Bebauungsplanentwurf vom 29.05.2017 wurde dann die frühzeitige Bürgerbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 durchgeführt in der Zeit vom 10.07.2017 bis 11.08.2017. Das Beteiligungsverfahren wurde im örtlichen Amtsblatt am 30.06.2017 gemeinsam mit dem Aufstellungsbeschluss (§ 2 Abs. 1 Satz BauGB) ortsüblich bekanntgemacht; auf die Durchführung im beschleunigten Verfahren unter Verzicht auf die Umweltprüfung (§13b, § 13a Abs. 3 Nr. 1 BauGB) wurde in der gemeinsamen Bekanntmachung der Bürgerbeteiligung und des Aufstellungsbeschlusses (§ 13a Abs. 3 Satz 2 BauGB) hingewiesen. Gleichzeitig (§ 4a Abs. 2 BauGB) wurde am 05.07.2017 die Unterrichtung der Behörden und sonstigen Träger öffentliche Belange (§ 4 Abs. 1 BauGB) durchgeführt. Die Stellungnahmen wurden vom Bau-, Werk- und Umweltausschuss am 26.09.2017 (TOP 13) geprüft und der – in Teilen geänderte – Bebauungsplanentwurf dann gebilligt und zur Auslegung bestimmt.

 

Zeit und Ort der öffentlichen Auslegung des geänderten Bebauungsplanentwurfes wurde dann am 27.10.2017 ortsüblich im Amtsblatt der Stadt bekanntgemacht. Die Auslegung des Bebauungsplans mit Begründung und der wesentlichen bereits vorliegenden umweltbezogenen Stellungnahmen erfolgte dann in der Zeit vom 06.11.2017 bis 08.12.2017. Gemäß Auslegungsbeschluss gleichzeitig (§ 4a Abs. 2 Satz 2 BauGB) erfolgt die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB am 25.10.2017.

 

Im Rahmen der planerischen Abwägung sind jetzt die in den vorgenannten Beteiligungsverfahren (§§ 3 Abs. 2, 4 Abs. 2 BauGB) eingegangenen Stellungnahmen beschlussmäßig zu behandeln. Gemäß Art. 32 Abs. 2 Nr. 2 GO i.V.m. § 2 Nr. 8, § 8 Abs. 1 Nr. 2 Buchst. a, Abs. 2 der Geschäftsordnung des Stadtrats ist der Bau-, Werk- und Umweltausschuss als beschließender Ausschuss zuständig für den Erlass von Bebauungsplänen.

 

Bei dem frühzeitigen Beteiligungsverfahren wurden abwägungsrelevante Äußerungen vorgetragen von:

1.         Frau/Herr Carolin und Russel Brill, Grafing b.M.

2.         Regierung von Oberbayern

3.         Landratsamt Ebersberg

4.         Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten

5.         Kreisbrandinspektion Ebersberg

6.         Vodafone Kabel Deutschland

 

3.            Behandlung der Anregungen und Bedenken

 

Die Beteiligungsverfahren dienen im Interesse der Rechtssicherheit der gemeindlichen Bauleitplanung der Erfassung und Vervollständigung der planungsrelevanten Belange für die gemäß § 1 Abs. 7 BauGB gebotene Abwägung. Die vorgebrachten Einwendungen sind hierfür beschlussmäßig zu behandeln. Dabei sind alle öffentlichen und privaten Belange entsprechend ihrem objektiven Gewicht gegeneinander und untereinander abzuwägen.

 

3.1          Frau/Herr Carolin und Russel Brill, Schloßstraße 23 , Grafing b.M.

(Schreiben vom 23.11.2017)

 

Wir haben dem im Rathaus ausliegenden Bauplan entnommen, dass für die zukünftige Bebauung des Grundstücks Fl.Nr. 714 der Gemarkung Grafing „Schloßstraße/östlich zum Waldfriedhof“ kein Gehsteig entlang der Straße vorgesehen ist.

 

Wir als Anlieger bitten Sie zu prüfen und zu überdenken, ob ein Gehweg auch auf dieser Straßenseite nicht sinnvoll und nötig ist. Die Schloßstraße wird phasenweise gut (und teilweise auch zu schnell) befahren. Fußgänger benutzen häufig die Straßenseite, auf der derzeit kein Gehsteig ist – wohl z.T. da der Feldweg in den Dobelwald hinein sich auch auf dieser Seite befindet.

 

Eine Ausfahrt, die direkt auf die Straße mündet – ohne den Puffer eines Gehsteigs – gefährdet außerdem die allgemeine Verkehrssicherheit (v.a. Radfahrer/Schulkinder). Ein Gehweg erscheint uns daher zum Schutz absolut erforderlich.

 

Bitte überdenken Sie dringend die vorgesehene Planung im Sinne der anderen Verkehrsteilnehmer.

 

Unabhängig von unserer Einwendung bedauern wir die geplante Bebauung des Grundstücks. Als wir unser Haus kauften, wurde uns von Seiten der Stadt versichert, es würde dort nie gebaut und maximal könne der Friedhof dort eine Erweiterung erfahren.

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

Auf der Ostseite der Schloßstraße führt ein Gehweg, dem zum einen die Aufgabe der fußläufigen Erschließung der dort angrenzenden Wohnbebauung als auch der Wohnbebauung im Dr.Fritz-Preihs-Weg dient, aber zum anderen auch stark frequentiert wird von den Benutzern der beliebten Naherholungsflächen im Dobel Wald. Diese werden über den Feld-/Waldweg erreicht, der ca. 70 m vor Ortsende nach Westen abzweigt. Alleine die beiden jetzt neu entstehenden Wohnhäuser (Einfamilienhäuser) machen es nicht erforderlich, auch auf der Westseite der Schloßstraße einen Gehweg zu errichten. Die geradlinige geführte und damit übersichtliche Schloßstraße mit einem Verkehrsaufkommen von ca. 1.700 Kfz/Tag kann problemlos und verkehrssicher überquert werden. Auch die Einmündung zu dem Waldweg (Dobel) liegt in geschlossener Ortslage und in einem Abstand von 70 m zum Ortseingang, weshalb die dort zu erwartenden Fahrgeschwindigkeiten ein sicheres queren für Fußgänger nicht in Frage stellen.

 

Auch ein Ausfahren der künftigen Baugrundstücke ist hier ohne Gefährdung der Verkehrssicherheit möglich und macht die Anlegung des von den Einwendungsführern geforderten zusätzlichen Gehwegs nicht erforderlich. Es handelt sich um eine Bebauung mit 2 Einfamilienhäusern und somit bei der anzustellenden typisierenden Betrachtungsweise um eine untergeordnete Anzahl an Ausfahrvorgängen. Beim Haus 1 wird zudem das Wenden auf dem Grundstück möglich sein und ein Rückwärts-Ausfahren nicht zwingend notwendig sein. Auch eine besonders gefährliche Verkehrssituation liegt nicht vor. Es handelt sich um einen ebenen (keine ausgeprägte Gefällestrecke) und überschaubaren Straßenverlauf. Auch das Aufkommen an Fußgängern und Radfahrern geht über das übliche Maß nicht hinaus. Selbst das Rückwärts-Ausfahren, eine alltägliche Verkehrssituation im dortigen Straßenzug, ist hier auch ohne einen weiteren Gehweg gefahrlos möglich.

 

Für einen beidseitigen Gehweg ist deshalb kein Verkehrsbedarf zu erkennen. Der Stellungnahme wird nicht entsprochen.

 

 

3.2          Regierung von Oberbayern (Schreiben vom 24.07.2017, Az.: 24.2-8291-EBE)

 

Die Regierung von Oberbayern als höhere Landesplanungsbehörde hat auf die vorausgegangene Stellungnahme vom 24.07.2017 verwiesen, nach der das Vorhaben den Erfordernissen der Raumordnung entspricht. Da insoweit keine maßgeblichen Planänderungen erfolgten, ist keine erneut fachliche Bewertung veranlasst.

Dem Vorhaben wird aus landesplanerischer Sicht weiterhin zugestimmt.

 

Keine Beschlussfassung erforderlich

 

3.3          Landratsamt Ebersberg (Schreiben vom 15.09.2017, Az.: P-2017-1724, und

                Nachricht der Unteren Naturschutzbehörde vom 22.11.2017)

 

Die im Landratsamt vereinigten Träger öffentlicher Belange nehmen zu dem vorliegenden Entwurf wie folgt Stellung:

 

3.3.1      Baufachliche Stellungnahme

Aus baufachlicher Sicht werden keine weiteren Anregungen und Einwände geäußert

 

3.3.2      Immissionsschutzfachliche Stellungnahme

Anregungen oder Einwände aus immissionsschutzfachlicher Sicht sind weiterhin nicht erforderlich.

 

3.3.3      Naturschutzfachliche Stellungnahme

Die Untere Naturschutzbehörde nimmt Bezug auf die erheblichen Einwände und Bedenken, die in der Stellungnahme vom 15.09.2017 aus naturschutzfachlicher Sicht begründet wurden.

 

Die Beschlussmäßige Behandlung der naturschutzfachlichen Einwände und deren Abwägung kann nur zu den Aussagen über den Regionalplan geteilt werden. Hier wurde versehentlich auf eine ältere Kartengrundlage Bezug genommen.

 

Das weitere Abwägungsergebnis, insbesondere die Ausführungen zum Landschaftsbild und deren Auswirkungen auf das unmittelbar angrenzende Landschaftsschutzgebiet sieht die Untere Naturschutzbehörde sehr kritisch. Aufgrund des ausgeprägten Geländeeinschnitts mit der engen Talsohle und dem steilen Gegenhang kann nur durch eine tiefgreifende Umformung des natürlichen Geländes eine zumutbare Wohn- und Gartensituation geschaffen werden. Auch wird der unmittelbare Hochwaldbestand des Dobels auf Dauer zu Konflikten (Beschattung, Windwurf) und zu weiteren Eingriffen in den Waldbestand führen.

Auch unter Berücksichtigung der Planungshoheit der Stadt und deren klaren Zielsetzung im Flächennutzungsplan sieht die Untere Naturschutzbehörde keine Sach- und Rechtszwang, der diese Bebauung einfordern müsste.

Auch sieht die Untere Naturschutzbehörde angesichts der Bebauung von nur 2 Wohnhäusern keine Begründung für die Erfüllung des dringenden Wohnraumbedarfs im Stadtbereich gegeben. Unseres Erachtens stehen die mit der Bebauung verbundenen Eingriffe in Natur und Landschaft hier in keinem Verhältnis.

 

Aufgrund der ausgeprägten Geländemorphologie ist das bewaldete Eingriffsgrundstück an der Schlossstraße der schützenswerten Eiszerfallslandschaft des Grafinger Dobels zuzuordnen und zeigt damit die gleichen Schutzmerkmale i.S.v. § 29 BNatSchG wie das angrenzenden Landschaftsschutzgebiet. Durch seine unmittelbare exponierte Randlage zum Landschaftsschutzgebiet und der sich auf der anderen Straßenseite befindlichen Wohnbebauung kommt dem Eingriffsgrundstück eine außerordentlich landschaftsbildprägende Bedeutung und eine hohe ökologische Pufferfunktion zu.

 

Die geplante Ersatzaufforstung steht in keinem räumlichen Zusammenhang mit dem Eingriffsort und ist auch hinsichtlich der Erhaltung und Verbesserung der Schutzgüter „Landschaftsbild, Naturhaushalt und Erholung“ nicht annähernd vergleichbar.

 

Untere Naturschutzbehörde (E-Mail vom 22.11.2017)

Sie baten im Zuge des o.g. Bebauungsplanverfahrens um eine ergänzende Stellungnahme der UNB zur geplanten Ersatzaufforstung auf dem Grundstück mit Fl.Nr. 539 der Gemarkung Öxing.

 

Betreffs der geplanten Erstaufforstung hatten wir uns bei der frühzeitigen Behördenbeteiligung bereits mit dem Forstamt Ebersberg, Herrn Dr. Bachmann, ausgetauscht und mitgeteilt, dass aus naturschutzfachlicher Sicht keine Einwände gegen die Erstaufforstung des bezüglichen Grundstückes bestehen. Wir haben jedoch auch deutlich darauf hingewiesen, dass die geplante Erstaufforstung aus naturschutzfachlicher Sicht keinesfalls geeignet ist, wie bei Verwirklichung des Bebauungsplans gestörten Funktonen des Waldes am Eingriffsort zu kompensieren.

 

Aufgrund der ausgeprägten Geländemorphologie ist das bewaldete Eingriffsgrundstück an der Schloßstraße eindeutig der schützenswerten Eiszerfallslandschaft des Grafinger Dobels zuzuordnen und zeigt damit die gleichen Schutzmerkmale i.S.v. § 29 BNatSchG wie das angrenzende LSG. Durch seine Randlage zum LSG und der sich auf der anderen Straßenseite befindlichen Wohnbebauung kommt dem Eingriffsgrundstück eine außerordentlich landschaftsbildprägende Bedeutung und eine hohe ökologische Pufferfunktion zu.

 

Die geplante Erstaufforstung auf dem Grundstück mit der Fl.Nr. 539 der Gemarkung Nettelkofen steht in keinem räumlichen Zusammenhang mit dem Eingriffsort und ist auch hinsichtlich der Erhaltung und Verbesserung der Schutzgüter „Landschaftsbild, Naturhaushalt und Erholung“ nicht annähernd vergleichbar.

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

Die Überplanung eines markanten Geländeeinschnitts sowie von Waldflächen zu Wohnbauland, auch wenn sie am Siedlungsrand liegen, ist keine städtebauliche Selbstverständlichkeit. Hier muss aber anerkannt werden, dass der Bebauungsplan lediglich 2 Baugrundstücke umfasst, wovon – das ist ganz entscheidend – das nördliche aufgrund seiner Innenbereichslage (§ 34 BauGB) auch ohne Bebauungsplan bereits einen Anspruch auf Bebauung aufgewiesen hat. Wenn nun angesichts des bestehenden Baurechts der Eingriff in dieses naturschutzfachliche und landschaftlich hochwertige Gelände schon zulässig ist, so stellt die Zulassung eines 2. Wohnhauses keinen derart offensichtlichen städtebaulichen Missgriff dar, der als Verstoß gegen das Planungserfordernis rechtswidrig wäre.

 

Die Stadt hat mit der Aufstellung des Bebauungsplans auch für das bereits bebaubare Grundstück zumindest die Bebauung auf einen maßvollen Umfang begrenzt, die geplante Auffüllung der Geländemulde ausgeschlossen und sich zur Walderhaltung für den übrigen Bereich bekannt. Insoweit wurden diese fraglos sehr gewichtigen Belange nicht völlig verkannt.

 

Wie zutreffend eingewandt wird, bestehen keine rechtlichen oder sonstigen Zwänge für diese Planung und mit den Darstellungsinhalten des Flächennutzungsplan sogar ortsplanerisch offenkundig Gründe, die hier gegen die begehrte Baulandausweisung sprechen.

 

Nachdem der Bedarf für die Friedhofserweiterung, wie sie im Flächennutzungsplan 1986 noch vorgesehen ist, durch die erheblich gestiegenen Urnenbegräbnisse nicht mehr besteht und eine Erweiterung mit ca. 5.400 m² im südlichen Teil des Grundstücks Fl.Nr. 714 dauerhaft ausreichend ist, rechtfertigt sich aber jetzt auch eine anderweitige Entscheidung zugunsten einer Teilbebauung. Hier gilt es auch zu berücksichtigen, dass auch diese dem Gesamtgrundstück ursprünglich zugedachte Funktion als Friedhof die ökologischen Strukturen nicht unberührt gelassen hätte. Auch für diesen Zweck wären bzw. sind Veränderungen und Anpassungen des natürlichen Zustandes unverzichtbar.

 

Der bereits zur baulichen Nutzung als Friedhof vorgesehene Zweck (planerische Vorbelastung) sowie der gesetzliche Bebauungsanspruch der nördlichen Dreiecksfläche (Innenbereich) schafft die Rechtfertigungsgründe, die vorgebrachten naturschutzfachlichen Belange zugunsten der jetzt geplanten Bebauung zurückzustellen. Hierfür spricht auch, dass bereits vorhandene Erschließungsanlagen genutzt und ohne zusätzliche Erschließungsflächen genutzt werden können und damit auch wirtschaftlich zusätzlicher Wohnraum entstehen kann.

 

Die Stadt Grafing b.M. hält im Ergebnis deshalb an ihrer Auffassung fest, dass die Wohnbaulandausweisung trotz der fraglos hohen Betroffenheit der Belange des Naturschutzes und des Landschaftsbildes noch planerisch gerechtfertigt werden kann. Dem Belang der Schaffung zusätzlichen Wohnraums wird in der Abwägung höheres Gewicht beigemessen als den Beeinträchtigungen der Belange des Natur- und Landschaftsschutzes. Hierbei wurde berücksichtigt, dass die Belange des Naturschutzes durch eine Ersatzaufforstung einen Ausgleich erfahren.

 

Diese Ersatzaufforstung ist aus waldrechtlichen Gründen erforderlich. Ein naturschutzrechtlicher Ausgleich ist dagegen nicht erforderlich. So erfolgt die Aufstellung des Bebauungsplanes im beschleunigten Verfahren auf der Grundlage des jetzt gemäß § 13b BauGB auch für Siedlungsrandflächen anwendbaren Bebauungsplanverfahrens zur Innenentwicklung (§ 13a BauGB). Der Anwendungsbereich ist auch nicht gemäß § 13a Abs. 1 Satz 4 BauGB ausgeschlossen, da für Wohnbauvorhaben dieser Art und Größe keine Pflicht zur Umweltverträglichkeitsprüfung besteht. Im beschleunigten Verfahren gelten gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 4 BauGB die Eingriffe in Natur und Landschaft gemäß § 1a Abs. 3 Satz 6 BauGB als erfolgt bzw. zulässig. Aus diesem Grunde kommt es schon gar nicht mehr darauf an, dass die Ersatzaufforstung in keinem räumlichen Zusammenhang mit dem Eingriffsort erfolgt bzw. keine gleichartige Wiederherstellung der beeinträchtigten Funktionen (Naturhaushalt, Landschaftsbild, Erholung) bewirkt.

 

Klargestellt wird, dass der Stadt im Rahmen ihrer Abwägungsentscheidung bekannt ist, dass die Nichtanwendbarkeit der naturschutzrechtlichen Ausgleichspflicht die Berücksichtigung der Belange des Naturschutzes und des Landschaftsbildes unberührt lässt. Diese öffentlichen Belange des § 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB sind unabhängig davon zu würdigen und wurden dabei – entsprechend der vorausgegangenen Auseinandersetzung – gegenüber den Belangen der Wohnraumschaffung zurückgestellt.

 

3.4 Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten Ebersberg

     (Schreiben vom 15.09.2017, Az.: F 2-4612-2-49)

 

Der Stadtrat von Grafing b.M. hat mit dem Aufstellungsbeschluss vom 20.06.2017 das Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplanes „Schloßstraße – östlich des Waldfriedhofes“ eingeleitet. Das Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten Ebersberg hat dazu mit Schreiben F 25-4612-2-49 vom 15.09.2017 Stellung genommen. Entsprechend dem Billigungs- und Auslegungsbeschluss liegt nun der geänderte Bebauungsplanentwurf gemäß § 3 Abs. 2 BauGB öffentlich aus, zu welchem wir nachfolgend Stellung nehmen. Für die Beteiligung an o.a. Planungsverfahren bedanken wir uns.

 

Aus landwirtschaftlicher Sicht ist auszuführen, dass im vorliegenden Beschluss die Formulierung „Hinsichtlich möglicher Nachteile gegenüber den umliegenden Grundstücken werden die Eigentümer noch gesondert … beteiligt“ gewählt wurde.

Dies entspricht nicht den Vorgaben unserer Stellungnahme (s.o.). Durch die geplante Aufforstung wird die Bewirtschaftung der angrenzenden landwirtschaftlichen Flächen beeinträchtigt (z.B. Schattenwurf). Dies trifft insbesondere für die nördlich an die Aufforstungsfläche anliegende Fläche zu. Demzufolge „müssen die notwendigen Abstandsflächen zwischen der Aufforstungsfläche und den angrenzenden landwirtschaftlichen Flächen durch die Gemeinde ermittelt und eingehalten werden (entsprechend einer Prüfung zur Erteilung der Erlaubnis zur Erstaufforstung)“. Eine alleinige Beteiligung der Eigentümer ist nicht ausreichend. Weiterhin bitten wir um Mitteilung des Ergebnisses zur geplanten Aufforstungsfläche vor Beginn der Aufforstung.

 

Im Zuge der forstfachlichen Stellungnahme regen wir an, die vorhandenen Passagen aus dem waldrechtlichen Teil der Begründung (Plandatum 26.09.2017, Kapitel 6, S. 5 ff.) durch die nachfolgenden zu ersetzen bzw. bei den Themen „Erschließung“ und „Abstandsflächen“ die zusätzlichen am Kapitelende einzufügen.

 

  • Die Baulandausweisung führt zu einer Änderung der bisherigen Bodennutzungsart, da die betroffenen Flächen dauerhaft ihre Waldeigenschaft im Sinne des Art. 2 Abs. 1 BayWaldG verlieren. (S. 5, 6. Absatz von oben, 1. Satz)

 

  • Auch aus landwirtschaftlicher Sicht bestehen gegen dortige die Ersatzaufforstung keine Einwände. (Sa. 6, 1. Absatz von oben, 2. Satz – siehe oben!)

 

  • Die Erschließung der Geländesenke und damit die Zufahrt zu den verbleibenden Waldflächen ist über den unmittelbar an der Westgrenze des Plangebietes verlaufenden Zufahrtsweg (Zufahrt zur Leichenhalle) weiterhin gewährleistet und wurde mit Dienstbarkeit (Bewilligung mit Notarurkunde URNr. 1075/2017G vom 19.06.2017) dinglich gesichert. Die Waldflächen können über diesen Weg weiterhin bewirtschaftet werden. (planerisches Abwägungsergebnis, 26.09.2017)

 

  • Die Gebäude stehen gegenüber der Hauptwindrichtung (Westen) und dem dort als Bestand zu erhaltenden Waldflächen in einem Abstand von 20–25 m. Bei diesem Abstand kann eine Gefährdung der Bauwerke als relativ gering beurteilt werden. Wegen der Hanglage und vor allem wegen der Nähe des Waldes zur Bebauung kann eine Gefährdung von Menschen und Gebäuden durch herabfallende Äste und zum Beispiel bei einem Sturm durch abbrechende Baumteile oder umstürzende Bäume nie ganz ausgeschlossen werden. Da die maßgeblichen Bereiche im gleichen Eigentums stehen, ist der Eigentümer selbst durch Waldentwicklung und -pflege in der Lage, die Gefährdung zu minimieren. Der Belang der Haftung Dritter (Waldbesitzer) ist hier nicht betroffen. Hinsichtlich des nach Süden anschließenden Baumbestandes ist wegen der Hauptfallrichtung ein geringerer Abstand (10 m) zu rechtfertigen. Hier bestehen aufgrund der Nähe der westlichen Wohngebäude ohnehin schon gesteigerte Verkehrssicherungspflichten für den Waldbesitzer. Zumindest im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens sind weitere Ermittlungen oder Schutzmaßnahmen nicht erforderlich. Eine mögliche konkrete Gefährdung ist dann einer Prüfung/Regelung im Baugenehmigungsverfahren vorbehalten (BayVGH 29.10.1998, planerisches Abwägungsergebnis vom 26.09.2017)

 

Die erforderliche Ersatzaufforstung wird auf dem vormals städtischen Grundstück Fl.Nr. 539/0 der Gemarkung Öxing (Fläche 2.669 m²) ausgeführt, welches für diesen Zweck an die Eigentümer des Grundstücks Fl.Nr. 714/0 der Gemarkung Grafing veräußert wurde. Bei der sachgemäßen Umsetzung kann die Leitung des Forstreviers Ebersberg gerne beratend unterstützen.

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

Hinsichtlich der landwirtschaftlichen Belange, die durch die Ersatzaufforstung betroffen werden, wurde in der Stellungnahme vom 15.09.2017 angeführt, „dass Einwände bestehen, die geplante Aufforstung im Westen an den Wald angrenzt und ansonsten von landwirtschaftlichen Flächen umgeben ist“. Demzufolge müssen die notwendigen Abstandsflächen zur Aufforstungsfläche von der Gemeinde ermittelt und eingehalten werden (entsprechend einer Prüfung zur Erteilung der Erlaubnis zur Erstaufforstung).

 

In der Prüfung der Stellungnahme hat die Stadt die Zulässigkeit der Rodung (Waldfläche an der Schloßstraße) zwingend von der Ersatzaufforstung an anderer Stelle abhängig gemacht. Weiter wurde dann das Grundstück Fl.Nr. 539 der Gemarkung Öxing als zur Ersatzaufforstung geeignet erklärt. Im Rahmen des Bebauungsplanes zu prüfenden Zulässigkeit der Erstaufforstung (inhaltliche Voraussetzungen des Art. 16 Abs. 2 BayWaldG) wurde festgestellt, dass die dort bestimmten Versagungsgründe wie Belange des Naturschutzes etc. und auch erhebliche Nachteile für die umliegenden Grundstücke nicht vorliegen.

 

Die Sicherung der Umsetzung der Ersatzaufforstung und auch deren konkrete inhaltliche Ausgestaltung werden in einem städtebaulichen Vertrag zwischen der Stadt und den Grundstückseigentümern geregelt. Durch eine Bedingungsfestsetzung (§ 9 Abs. 2 BauGB) im Bebauungsplan ist sichergestellt, dass erst nach entsprechender Vertragsregelung die Bebauung zulässig ist.

 

Der städtebauliche Vertrag liegt auch schon vor und ist mit dem anwaltlichen Vertreter (Rechtsanwälte Labbé & Partner München) schon abgestimmt. Der Vertrag regelt, dass die Aufforstung nach den Vorgaben und im Benehmen mit dem zuständigen Forstamt zu erfolgen hat. Die Stadt hat sich ebenfalls ein Bestimmungsrecht für die Ausführung der Aufforstung vorbehalten.

Durch diese vertraglichen Regelungen ist sichergestellt, dass die Aufforstung entsprechend den waldrechtlichen und landwirtschaftlichen Anforderungen erfolgt, wie sie ansonsten bei der Erteilung der Erstaufforstungserlaubnis bestimmt werden, z.B. notwendige Grenzabstände, Baumarten, Qualität, Größe und Pflanzdichte für einen standortgerechten Mischwald und Art der Wildverbissschutzmaßnahmen.

Den empfohlenen Änderungen bzw. Ergänzungen der Begründung wird vollinhaltlich entsprochen. Damit können entscheidungserhebliche Aspekte der Planabwägung einfacher nachvollzogen werden.

Dort wird auch noch ergänzt, dass das Ergebnis zur Aufforstungsfläche vor Beginn der Aufforstung dem Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten mitzuteilen ist.

 

Änderungen des Bebauungsplaninhaltes bzw. des Abwägungsergebnisses ergeben sich aus der Stellungnahme jedoch nicht.

 

3.5 Landratsamt Ebersberg, Brandschutzdienststelle (Schreiben vom 30.11.2017)

 

Aus Sicht der Brandschutzdienststelle bestehen gegen das Vorhaben keine Bedenken, wenn nachfolgende Hinweise/Auflagen beachtet werden.

 

1.    Flächen für die Feuerwehr

 

Öffentliche Verkehrsflächen

Die öffentlichen Verkehrsflächen müssen den Anforderungen (in Anlehnung) der Richtlinie über Flächen für die Feuerwehr hinsichtlich Linienführung und Tragfähigkeit entsprechen.

 

Privater Grund

Hinweis – Mit den zulässigen Wandhöhen auf den Gebäudewestseiten von 8,30 m ist darauf zu achten, dass der Fußboden des obersten Geschosses mit Aufenthaltsräumen nicht mehr als 7 m über Gelände liegt. Die Erschließung mit Hubrettungsfahrzeug von/aus westlicher Richtung ist nicht möglich. Alternativ ist der unabhängige (zweite) Rettungsweg baulich herzustellen.

 

1.    Löschwasserversorgung

 

1.    Der Löschwasserbedarf (Grundschutz) nach DVGW Arbeitsblatt W405 muss mit zulässiger GFZ von 0,3 mindestens 48 m³/h (800 l/min) über zwei Stunden betragen.

 

2.    Der Abstand der Hydranten (untereinander) soll im öffentlichen Verkehrsraum 150 m nicht überschreiten, so dass von beliebigem Standort eines Feuerwehrlöschfahrzeuges im öffentlichen Verkehrsraum innerhalb von nicht mehr als 75 m fußläufig ein Hydrant erreichbar ist.

 

3.    Zur Erzielung vorgenannter Abstände sind (gegebenenfalls weitere) Hydranten vorzusehen. Die Überflurhydranten sind nach DIN EN 14384 und/oder die Unterflurhydranten nach DIN EN 14339 auszuführen. Die normativen Verweise aus DVGW Arbeitsblatt W405 Abschnitt 2 sind zu beachten.

 

4.    Laut Empfehlung des Bay. Landesamtes für Wasserwirtschaft (jetzt LfU) sollte das Verhältnis von Über- zu Unterflurhydranten wegen ihrer Erreichbarkeit und Inbetriebnahme insbesondere auch im Winter zu bevorzugen.

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

Die das Vorhaben erschließende Schloßstraße entspricht den Anforderungen der DIN 14090 hinsichtlich der Erreichbarkeit durch Feuerwehrfahrzeuge.

Über das gemeindliche Trinkwassernetz kann der Mindestlöschwasserbedarf von 800 l/min. gesichert auf die Dauer von 2 Stunden zur Verfügung gestellt werden.

 

Zum Haus 2 beträgt die Entfernung des nächstgelegen Hydranten (2 Hydranten an der Einmündung Großottstraße) ca. 75 m zum Hauseingang, zum Haus 1 ca. 45 m. Der südliche Hydrant an der Einmündung Dr.Fritz-Preihs-Weg liegt in einem Abstand von 85 m zum Haus 2. Damit werden die empfohlenen Abstände zwar geringfügig überschritten. Das ist aber hinzunehmen, da in der Schlesierstraße ein weiterer Hydrant zur Verfügung steht, der innerhalb von 75 m zum Gebäude liegt, auch wenn er nur über dazwischenliegende Hausgärten erreichbar ist. Die Löschwasserversorgung, der aufgrund der Nähe zum Wald und damit zur Vermeidung eines Brandüberschlages besondere Bedeutung zukommt, wird aufgrund des dichten Hydrantennetzes als ausreichend angesehen.

 

Für die Gebäude ist auf der Westseite (Talseite) eine Wandhöhe von 8,30 m zugelassen, an der Ostseite (Schloßstraße) von max. 5,54 m. Damit ist nicht zu erwarten, dass für die Rettung vorgesehene Fenster mehr als 8 m über der Geländeoberfläche liegen. Jedenfalls kann im Rahmen der Objektplanung sichergestellt werden, dass für jede Nutzungseinheit (etwa bei der Nutzung mit 2 Wohnungen bzw. einer Einliegerwohnung) der 2. Rettungsweg über die Gebäudeostseite ermöglicht wird. Der Nachweis ist im Baugenehmigungsverfahren zu führen.

 

3.6 Vodafone Kabel Deutschland (E-Mail vom 01.12.2017)

 

Eine Ausbauentscheidung trifft Vodafone nach internen Wirtschaftlichkeitskriterien. Dazu erfolgt eine Bewertung entsprechend Ihrer Anfrage zu einem Neubaugebiet. Bei Interesse setzen Sie sich bitte mit dem Team Neubaugebiet in Verbindung.

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

Da für das Plangebiet keine neuen Erschließungsstraßen erforderlich sind, liegt die Entscheidung über einen nachträglichen Kabelanschluss in der Schloßstraße allein beim Versorgungsunternehmen.

 

4.            Verfahrensbeschluss:

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss beschloss einstimmig, wie folgt:

 

4.1          Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss beschloss auf Grundlage des Entwurfs vom 26.09.2017 den Bebauungsplan für Fl.Nr. 714 der Gemarkung Grafing „Schloßstraße / östlich des Waldfriedhofs“ gemäß § 10 BauGB als Satzung und die Begründung hierzu.

 

4.2          Der Beschluss des Bebauungsplans ist gemäß § 10 Abs. 3 Satz 1, 3 BauGB ortsüblich bekanntzumachen. Der Bebauungsplan ist mit der Begründung und der zusammenfassenden Erklärung nach § 10a Abs. 1 BauGB zu jedermanns Einsicht bereitzuhalten; über den Inhalt ist auf Verlangen Auskunft zu geben.

 

                Auf die Hinweispflichten bei der Bekanntmachung gemäß § 10 Abs. 3 Satz 3, § 44 Abs. 5 und § 215 Abs. 2 BauGB ist zu achten.

 

4.3          Der in Kraft getretene Bebauungsplan mit der Begründung und der zusammenfassenden Erklärung ist ergänzend auch ins Internet einzustellen und, sobald verfügbar, auch über ein zentrales Internetportal des Landes zugänglich zu machen.