Tagesordnungspunkt

TOP Ö 5: Antrag auf Vorbescheid zum Neubau eines Schulgebäudes sowie Nutzungsänderung von Schule zu Wohnen/Schlafen und zu Therapienutzung im 2. OG eines bestehenden Gebäudes auf den Grundstücken Fl.Nrn. 400/0, 406/0 und 408/0 der Gemarkung Elkofen (Leitenstraße 2)

BezeichnungInhalt
Sitzung:19.12.2017   BWUA/039/2017 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Vom Verwaltungsvertreter wurden die Planunterlagen des Vorbescheides vorgestellt und kurz erläutert.

 

Ausgangslage:

Die Antragstellerin beabsichtigt seit 2014 die Erweiterung des Realschulinternats in Oberelkofen. Das bisherige Gebäude (bisher Schul- und Wohnräume) soll künftig allein als Wohnheim (Internat) genutzt werden. Die Schulräume (Lehrräume) sollen in einen Neubau verlagert werden. Die Schülerzahl wird nicht vergrößert, sondern lediglich die Unterbringung. Durch die Auslagerung der Schulräume entsteht ein zusätzliches Raumangebot, um die Schüler künftig in Einzelzimmer unterzubringen (bisher in Doppelzimmer). Um die Zulassungsvoraussetzungen zu schaffen, betreibt die Stadt Grafing b.M. seit 2015 ein entsprechendes Bebauungsplanaufstellungsverfahren.

 

Hintergrund des Antrags auf Vorbescheid ist die von der Eigentümerin (universa Krankenversicherungs a.G.) jetzt zeitnah zu treffende Unternehmensentscheidung über den Schulneubau im Jahr 2018. Die Beauftragung der umfangreichen Ingenieurleistungen ist nur zu rechtfertigen, wenn die Zulässigkeit des Vorhabens rechtlich gesichert ist. Der Vorbescheid dient also dazu, die für ein Vorhaben dieser Größenordnung notwendige Planungs- und Investitionssicherheit zu schaffen.

 

Für diese Entscheidungen kann nicht bis zum Abschluss des laufenden Bebauungsplanverfahrens abgewartet werden. Wenn der erwartete Baubeginn im Jahr 2018 noch gelingen soll, müssen die maßgeblichen planerischen Vorbereitungen zügig getroffen werden. Hierzu gehört neben der planerischen Vorbereitung auch die Freilegung des Baufelds von dem ortsbildprägenden Baumbestand. Das hat aufgrund der Vorschriften des naturschutzrechtlichen Lebensstättenschutzes (§ 39 Abs. 5 BNatSchG) bis zum 28.02.2018 zu erfolgen.

 

Antrag auf Vorbescheid:

Gemäß Art. 71 BayBO wird deshalb eine Entscheidung über folgende Fragen des Bauvorhabens beantragt (Vorbescheid):

 

  1. Ist ein Gebäude als Schulgebäude, wie im Lageplan entsprechend dargestellt, in der Situierung und der Dimensionierung im gewählten Grundstücksbereich baurechtlich zulässig?
  2. Ist das Schulgebäude mit zwei Vollgeschossen zulässig?
  3. Ist im 2. Obergeschoss des bestehenden Gebäudes „Landschulheim Elkofen“ die Nutzungsänderung von Schule zu Schlaf- und Wohnräumen sowie Gruppen- und Therapieräumen zulässig?

 

Rechtliche Beurteilung:

Das Vorhaben liegt im bauplanungsrechtlichen Außenbereich (§ 35 BauGB). Das Baugrundstück – auch die bereits bebauten Teilflächen – liegt räumlich von der Bebauung des Ortsteils Oberelkofen abgesetzt und vermittelt nicht mehr den Eindruck der Zusammengehörigkeit und Geschlossenheit der Bebauung.

Der Vorbescheidsantrag stellt ein untrennbares Gesamtvorhaben dar. Eine Trennung entspricht schon deshalb dem Antragswillen nicht mehr, weil ohne die Errichtung des Schulneubaus die tatsächlichen (räumlichen) Voraussetzungen fehlen für die vollständige Umnutzung des Bestandsgebäudes zum „Schülerwohnheim“. Eine getrennte Beurteilung schließt sich deshalb aus. Aus diesem Grunde wird eine mögliche Zulassung der Änderung/Nutzungsänderung des Bestandsgebäudes (gemäß § 35 Abs. 4 Nr. 4 BauGB) nicht gesondert geprüft.

 

Im planungsrechtlichen Außenbereich (§ 35 BauGB) ist das beantragte (Gesamt-) Vorhaben mangels Privilegierung als sonstiges Außenbereichsvorhaben (§ 35 Abs. 2 BauGB) nur dann genehmigungsfähig, wenn keine öffentlichen Belange beeinträchtigt werden. Hier steht der Zulässigkeit aber in jedem Fall dem öffentliche Belang des Planungserfordernisses entgegen. Bauvorhaben dieser Dimension und innerhalb der vorgefundenen Situation bedürfen zwingend einer planerischen Koordination in einem förmlichen Abwägungsprozess.

 

Deshalb wurde am 06.10.2015 die Aufstellung eines Bebauungsplans zur Ausweisung des Baugrundstücks als Sondergebiet (§ 11 BauNVO) mit der allgemeinen Zweckbestimmung „Schulinternat“ beschlossen. Der Bebauungsplan ist aber noch nicht in Kraft getreten.

 

Aufgrund der Unzulässigkeit des Vorhabens im bauplanungsrechtlichen Außenbereich (§ 35 BauGB) kann das Vorhaben gegebenenfalls nach dem zusätzlichen Zulässigkeitstatbestand des § 33 BauGB (Vorgriffsgenehmigung) zugelassen werden. Der Bebauungsplan wird im normalen Verfahren durchgeführt; maßgeblich ist der Genehmigungstatbestand des § 33 Abs. 1, 2 BauGB.

 

Nr. 1 – formelle Planreife:

Die Durchführung der frühzeitigen Bürgerbeteiligung (§ 3 Abs. 1 BauGB) erfolgte vom 19.12.2016–20.01.2017 und die frühzeitige Behördenbeteiligung (§ 4 Abs. 1 BauGB) in der Zeit vom 08.05.2017–09.06.2017.

 

Damit kann das Verfahren gemäß der Überleitungsregelung des § 245c BauGB (Einleitung der vorgenannten Verfahrensschritte vor dem 16.05.2017) nach den Vorschriften vor dem BauGB-Änderungsgesetz zur Umsetzung der Richtlinie 2014/52/EU fortgesetzt werden. Das betrifft die von § 4a Abs. 4 BauGB n.F. abweichende Durchführung der öffentlichen Auslegung (keine Internetveröffentlichung der umweltbezogenen Stellungnahmen). Das Verfahren wurde folglich formell rechtmäßig durchgeführt.

 

Es erfolgte dann die öffentliche Auslegung gem. § 3 Abs. 2 BauGB in der Zeit vom 07.08.2017–15.09.2017. Die Behördenbeteiligung nach § 4 Abs. 2 BauGB erfolgte zeitgleich (§ 4a Abs. 2 BauGB).

 

Die vorgebrachten Einwendungen und Stellungnahmen wurden in der Sitzung am 26.09.2017 geprüft. Es ist jedoch eine erneute Auslegung gemäß § 4a Abs. 3 BauGB notwendig. Damit liegen die formellen Vorrausetzungen des § 33 Abs. 2 Nr. 1 BauGB noch nicht vor. Jedoch kann gemäß § 33 Abs. 2 BauGB auf die formelle Planreife verzichtet werden (bloße materielle Planreife), wenn sich die Änderungen nicht auf das Vorhaben auswirken.

 

Nr. 2 – materielle Planreife:

Aufgrund der Planabwägung ergeben sich Änderungen, für die eine nochmalige Beteiligung durchzuführen ist (§ 4a Abs. 3 BauGB). Die Änderungen betreffen

 

a)    die Änderungen der Festsetzung zu Lärmschutzvorkehrungen (Bahnlärm) wie folgt:

5.2.5 Bei der Umnutzung von bisher anders genutzten Räumen zu Wohnungen/Wohnräumen für das Schulinternat (Schulwohnräume) sind alle Wohnräume mit schalldämmenden Lüftungseinrichtungen auszustatten. Das gilt nicht für bereits aufgrund der Baugenehmigung vom 14.03.2013, Az. B-2012-2066, errichtete Schulwohnräume. Eine Ausnahme kann erteilt werden für gleichwertige Belüftungsmöglichkeiten (z.B. zentrale mechanische Zu- und Abluftanlage).

 

b)   die Festlegung der naturschutzrechtlichen Ausgleichsfläche und deren Zuordnungsfestsetzung. Der naturschutzfachlichen Stellungnahme entsprechend wurde auf gebietsinterne Ausgleichsflächen ersatzlos verzichtet und es werden diese auf dem städtischen Grundstück Fl.Nr. 830 der Gemarkung Elkofen zur Verfügung gestellt. Mit Nachricht der Unteren Naturschutzbehörde vom 13.12.2017 wurden dann zwischenzeitlich auch die fachliche Eignung der Fläche und die dort umzusetzende Maßnahme bezeichnet.

 

c)    die Festlegung der Feuerwehrzufahrt zum Schulhausneubau nach der Stellungnahme der Brandschutzdienststelle. Die von der Stadt im Rahmen der Planabwägung bestimmte und im Hinblick auf den schutzwürdigen Baubestand umsetzbare Zufahrtsmöglichkeit wurde im Rahmen einer gemeinsamen Ortseinsicht mit Herrn Twietmeyer (Brandschutzdienststelle) am 28.10.2017 als geeignet bestätigt. Der bautechnische Nachweis erfolgt dann im Baugenehmigungsverfahren (Art. 5 BayBO).

 

Es erfolgt gemäß § 4a Abs. 3 S. 4 BauGB lediglich noch eine eingeschränkte Öffentlichkeitsbeteiligung (beschränkt auf den Grundstückseigentümer) und eine eingeschränkte Behördenbeteiligung (Untere Naturschutzbehörde und Kreisbrandinspektion).

 

Aufgrund der zwischenzeitlichen Abstimmungen der maßgeblichen Abwägungsbelange mit den betroffenen Behörden und auch dem Grundstückseigentümer kann gesichert prognostiziert werden, dass

a) die Änderungen des Bebauungsplanentwurfs sich nicht auf das Vorhaben auswirken.

b) der Bebauungsplan in der (geänderten) Entwurfsfassung gesichert in Kraft gesetzt werden kann.

 

Das Vorhaben steht auch den künftigen Festsetzungen nicht entgegen:

 

Zu Frage 1. und 2.:

Der in den Antragsunterlagen dargestellte Schulhausneubau entspricht nach Art, Lage, Größe und Anzahl der Vollgeschosse vollständig den künftigen Festsetzungen des Bebauungsplans.

 

Zu Frage 3.:

Das bestehende Gebäude des Landschulheims auf der Fl.Nr. 408 der Gemarkung El­kofen wird künftig als „Sondergebiet Wohnheim“ festgesetzt. Geplant ist die Umnutzung des zweiten Obergeschosses (bisher Schulräume) in Schlaf- und Wohnräume sowie in Gruppen- und Therapieräume. Die geplante Umnutzung entspricht den in B.1.2 festgesetzten zulässigen Nutzungsarten.

 

Nach der künftigen Festsetzung 5.2.5 sind bei der Umnutzung aber die neu entstehenden Wohnräume mit schalldämmenden Lüftungseinrichtungen auszustatten. Eine Ausnahme kann erteilt werden für gleichwertige Belüftungsmöglichkeiten (z.B. zentrale mechanische Zu- und Abluftanlage).

 

Sonstiges (Naturschutz/Artenschutz):

Gemäß B.6.9.1 Nr. 11 ist die Baumfällung nur bis 28.02. zulässig. Der Antragsteller beabsichtigt die vorgezogene Baumfällung in der Zeit bis 28.02.2018, um im Sommer/Herbst nach Abschluss des Baugenehmigungsverfahrens mit dem Bau des Vorhabens beginnen zu können.

 

Die Erteilung des Vorbescheids berechtigt nicht zur Bauausführung. Die Rodung des Baufelds zählt jedoch zu sog. Vorbereitungsmaßnahmen und stellt noch keinen Baubeginn dar. Hier stellt sich die Frage, ob eine bereits vor Erteilung der Baugenehmigung vorgenommene Fällung der Bäume gestattungsfrei zulässig ist.

 

§ 18 BNatSchG verlegt die Eingriffs-/Ausgleichsregelung auf das Bebauungsplanverfahren und stellt deshalb (auch für das Genehmigungsverfahren nach § 33 BauGB) Bauvorhaben von Eingriffsregelung frei. Fraglich ist aber, ob diese „Freistellung“ auch dann gilt, wenn für das Vorhaben die landesrechtlich vorgeschriebene Zulassung (Baugenehmigung) noch nicht vorliegt („Baufreigabewirkung“).

Hierfür spricht, dass die Freilegung des Baugrundstückes (Rodung) zu den sog. Vorbereitungshandlungen zählt, die noch nicht zum Baubeginn zählen. Die Sperrwirkung der Baugenehmigung gilt hier also nicht.

 

Da § 18 BNatSchG allgemein Vorhaben in Plangebieten von der Eingriffsregelung freistellt und nicht an weitere formale Voraussetzungen knüpft, wird man die zeitlich/funktional der Vorhabenumsetzung zuzurechnende Beseitigung der Großbäume deshalb als gestattungsfrei ansehen. Diese wären dann auch schon aufgrund der Vorbescheidsgenehmigung zulässig, mit der das Vorliegen der Voraussetzungen des § 18 Abs. 2 BNatSchG i.V.m. § 33 BauGB bestätigt wird.

 

Wünschenswert wäre eine entsprechende Regelung im Rahmen der Vorbescheidsgenehmigung, zumal auch noch die mit Bescheid des Landratsamt Ebersberg vom 07.08.2015 (Az.: 45-173-8/2 Grafing U) verfügte Untersagung der Baumfällung gilt.

 

Folglich sind aber dann auch bereits im Vorbescheid die Ersatzpflanzungen (B.6.8.2 des Bebauungsplanes) zu regeln und die Umsetzung der artenschutzrechtlichen Vermeidungsmaßnahmen (B.6.9.1 des Bebauungsplans). Insbesondere gilt das zu der Hinzuziehung fledermausfachkundiger Personen bei der Baumfällung.

 

Zu 3 – Anerkenntniserklärung:

Die Anerkenntniserklärung ist nachzureichen.

 

Zu 4 – Erschließung:

Die Erschließung ist nicht Antragsgegenstand des Vorbescheids. Da auch kein städtebaulicher Vorbescheid beantragt ist (Bebauungsgenehmigung), kann die Entscheidung über den Vorbescheid unter Ausklammerung der Erschließung in zulässiger Weise erfolgen.

 

Nachrichtlich anzumerken ist, dass das Vorhaben auch vollständig durch bestehende Erschließungsanlagen erschlossen ist. Allein die gesicherte Beseitigung des Niederschlagswassers ist hilfsweise auf eine Mitbenutzung des städtischen Straßenentwässerungskanals angewiesen. Möglich ist eine vollständige Niederschlagswasserbeseitigung auf dem Grundstück, ist aber ggf. mit sehr großem technischem und finanziellem Aufwand verbunden. Dass die Benutzung der Straßenentwässerung noch vertraglich und wasserrechtlich geregelt werden muss, kann aber hier dahingestellt bleiben, da eine örtliche Versickerung nicht unmöglich ist.

 


Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, dem Antrag auf Vorbescheid zum Neubau eines Schulgebäudes sowie Nutzungsänderung von Schule zu Wohnen/Schlafen und zu Therapienutzung im 2. OG eines bestehenden Gebäudes auf den Grundstücken Fl.Nrn. 400/0, 406/0 und 408/0 der Gemarkung Elkofen, Leitenstraße 2, das gemeindliche Einvernehmen unter folgenden Maßgaben zu erteilen:

·      Es ist die Anerkenntniserklärung gem. § 33 Abs. 1 Nr. 3 BauGB vorzulegen.

·      Künftige Wohnräume sind mit Schalldämmlüftern auszurüsten.

·      Die Verpflichtung zu notwendigen Ersatzpflanzungen (B.6.8.2 des Bebauungsplanes) und die Umsetzung der artenschutzrechtlichen Vermeidungsmaßnahmen (B.6.9.1 des Bebauungsplanes) ist bereits im Vorbescheid zu regeln, insbesondere die Hinzuziehung fledermausfachkundiger Personen bei der Baumfällung

·      Die mit Bescheid des Landratsamt Ebersberg vom 07.08.2015 (Az.: 45-173-8/2 Grafing U) verfügte Untersagung der Baumfällung soll mit der Erteilung des Vorbescheides aufgehoben werden; der damit verfolgte Sicherungszweck ist dann entfallen.