Tagesordnungspunkt

TOP Ö 2: Bauantrag zum Neubau einer Wohnanlage mit 4 Wohneinheiten, 3 Garagen und 4 Stellplätzen auf dem Grundstück Fl.Nr. 877/6 der Gemarkung Öxing (Großottstraße 9)

BezeichnungInhalt
Sitzung:19.12.2017   BWUA/039/2017 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Der Bauantrag wurde vom Verwaltungsvertreter vorgestellt. Beantragt wird die Errichtung eines Wohnhauses mit den Maßen 15,99 × 11,25 m, einer Wandhöhe von 6,15 m und einer Firsthöhe von 9,75 m.

 

Das Grundstück nimmt fraglos am Bebauungszusammenhang teil und ist damit dem Innenbereich zuzuordnen. Die Zulässigkeit beurteilt sich somit nach den Vorschriften des § 34 BauGB.

 

Wohnungszahl:

In dem Gebäude sind ausweislich der Berechnungen in den Antragsunterlagen 4 Wohnungen vorgesehen. Die Erdgeschoss-Wohnung hat zusätzlich Wohnräume im Untergeschoss, die jedoch nach Ausstattung und Funktion als selbständige Wohnung (vgl. Art. 46 Abs. 1, 3 BayBO; Küche, Bad, Toilette) nutzbar ist. Damit entstehen ausweislich der Bauzeichnungen 5 Wohnungen.

 

Die Anzahl der Wohneinheiten stellt kein Einfügungsmerkmal dar und ist auch in dieser Größenordnung bauplanungsrechtlich zulässig. Maßgeblich ist die Anzahl der Wohnungen aber dann für die Stellplatzpflicht (siehe unten).

 

Maß der baulichen Nutzung:

Mit Ausnahme der Nordostseite beträgt die Wandhöhe des beantragten Vorhabens 6,15 m und liegt damit innerhalb des Einfügungsrahmens der näheren Umgebung, in der Wandhöhen zwischen 6 m und 6,40 m vorhanden sind.

 

Die Besonderheit des Baufalls liegt darin, dass an der Nordostseite eine Wandhöhe von ca. 9 m entsteht. Diese Bauhöhe ist bedingt durch ein dort steil abfallendes Gelände, wie es durch frühere Abgrabungen (nach Erinnerung: Kiesabbau) entstanden ist.

 

Die dortige Wandhöhe betrifft auch nicht nur ein untergeordnetes Gebäudeteil. Jedenfalls im Verhältnis zur Breite der nördlichen Giebelwand ordnet sich der höhere Wandteil nicht mehr unter (Drittelmaß), sondern dominiert.

 

Eine entsprechende Überschreitung des Einfügungsrahmens kann aber ausnahmsweise dann zulässig sein, wenn sie die Umgebungsbebauung nicht nachhaltig in Unordnung bringt und damit keine planungsbedürftigen Spannungen begründet. Davon ist nach der Rechtsprechung des BVerwG (Beschluss vom 25.03.1999) regelmäßig auszugehen, wenn der von der Bebauung bisher eingehaltene Rahmen überschritten wird, der durch irgendeine Besonderheit begründet ist, durch die sich das Baugrundstück von den Nachbargrundstücken unterscheidet. Namentlich gilt das auch für abfallende Geländeformationen (BayVGH 21.12.2010) als „Grundstücksbesonderheit“. In diesen Fallsituationen kann deshalb auch nicht etwa verlangt werden, dass die Abgrabungen aufgefüllt werden.

 

Das eröffnet wiederum die Frage, ob diese „Besonderheit“ nur dann maßgeblich ist, wenn sie auf naturgegebene Geländeverhältnisse zurückzuführen sind oder aber auch bei künstlich geschaffene Veränderungen. Hinsichtlich des Abstandsflächenrechts entspricht es bestätigter Rechtsprechung (BayVGH, 08.06.2010), dass eine künstlich geschaffene Geländeveränderung nach 25–30 Jahren zur natürlichen Geländeoberfläche wird. Dieser Zeitrahmen wäre hier längst überschritten. Ob dieser in Bezug auf das Abstandsflächenrecht (Bauordnungsrecht) geltende Rechtsgrundsatz auch für das Bauplanungsrecht Geltung erlangt, ist nicht gesichert.

 

Letztendlich wird man die Frage, ob eine negative Entwicklung zu befürchten ist, nur unter Berücksichtigung der konkreten Eigenart der näheren Umgebung und der konkreten Umstände beantworten können. Bei einer Überschreitung des Rahmens kommt es darauf an, ob die gegebene Situation verschlechtert, gestört, belastet oder in Bewegung gebracht wird. Das ist ohne Grundstücksbesonderheiten die Regel, aber auch bei gegebenen Grundstücksbesonderheiten nicht zwingend ausgeschlossen.

Hier spricht vieles dafür, da die hier entstehende Wandhöhe von 9 m deutlich den Charakter der Umgebungsbebauung verlässt und diese nachhaltig in Unordnung bringt. Es bieten sich auch alternative Planungsmöglichkeiten an, um diese städtebaulichen Auswirkungen zu minimieren oder zu vermeiden. Denkbar wäre etwa ein Höhenabsatz beim Gebäude oder aber auch Auffüllungen des Gebäudes in Anpassung an die Umgebungsbebauung.

 

Die „Problemsituation“ der sich deutlich von der Umgebungsbebauung absetzenden Wandhöhe (für die Firsthöhe gilt vorgetragenes entsprechend) wird im Ergebnis als planungsbedürftig angesehen und wird in der vorgelegten Form dem Einfügungsgebot nicht mehr gerecht.

 

Das Gebot der Rücksichtnahme wird nicht verletzt. Eine bedrängende oder erdrückende Wirkung ist in dem Vorhaben nicht zu erkennen. Zu groß ist der Gebäudeabstand zur Nachbarschaft, um rücksichtslos zu wirken.

 

Im Übrigen bestehen keine Bedenken gegen die Beachtung des Einfügungsgebotes in Bezug auf das Maß der baulichen Nutzung.

 

Überbaubare Grundstücksfläche:

Die südliche Gebäudewand hält einen Abstand von 15 m zur südlichen Großottstraße ein und reicht damit ca. 4 m näher an die Südgrenze heran als das östliche Nachbarhaus. Ob die beidseitigen Bestandsgebäude aber bereits eine faktische Baugrenze schaffen, muss bezweifelt werden. So reicht auch die nach Westen hin anschließende Bebauung sogar bis auf 6 m an die Großottstraße heran, ebenfalls die Bebauung an der Südseite. Im Ergebnis kann damit nicht von einer faktischen Baugrenze gesprochen werden bzw. wäre jedenfalls eine Rahmenüberschreitung als zulässig anzusehen, da sie zu keiner planerischen Unordnung führen würde.

 

Nachbareinwendungen:

Die Nachbareinwendungen vom 17.12.2017 führen inhaltlich zu keiner anderen Beurteilung. Die Einwendungen sind in der Baugenehmigung zu begründen, ansonsten aber kein Zulässigkeitshindernis. Insbesondere bestehen keine Bedenken, dass die Leistungsfähigkeit der Erschließungsanlagen (Straße) überschritten wird. Das hinzukommen des Erschließungsverkehrs von 8 Stellplätzen kann von der vorhandenen Straße trotz ihrer Enge noch bewältigt werden. Parkverkehr auf der Straße ist zudem schon aufgrund der geringen Straßenbreite ausgeschlossen.

 

Hinweis:

Für das Vorhaben entsteht folgender Stellplatzbedarf:

 

4 Wohnungen unter 100 m² WFl. / je 1,5 Stpl.                             6 Stpl.

1 Wohnung über 100 m² WFl. / je 2,0 Stpl.                                    2 Stpl.

Summe                                                                                                        8 Stpl.

 

391,19 m² Wohnfläche – 1 Fahrradstpl./40 m² – somit 9,78 gerundet 10 Fahrradstellplätze.

Es sind noch ein zusätzlicher Kfz-Stellplatz und insges. 10 Fahrradstellplätze nachzuweisen.

 

Bei den Stellplätzen entlang der Großottstraße wird die Befahrbarkeit durch ein Abrücken um 2 m von der Grundstücksgrenze erreicht, damit steht (mit dem öffentlichen Straßengrund von 4 m Breite) ein Rangierraum/Fahrgasse von 6 m zur Verfügung.

 

Die Zufahrt zu den im rückwärtigen Grundstücksbereich geplanten Garagen erfolgt über eine in das Gelände eingegrabene, nicht überdachte Zufahrt. Die Stützmauer stellt gegenüber dem Nachbarn keine Außenwand dar und ist damit auch mit einer Höhe von mehr als 2 m an der Grenze zulässig.

 

Die Abstandsflächen sind an der Nord- und Ostseite ggf. aufgrund der Geländeverhältnisse unrichtig dargestellt, ggf. ist die Berechnung hinsichtlich der Berücksichtigung der Giebelflächen und auch bei der ½-Regelung (Wandhöhe 6,15 m) nicht korrekt.

 

Ausschussmitglied Dr. Fröhlich stellte nach der GeschO den Antrag auf Durchführung einer Ortsbesichtigung. Man war sich einig, dass diese unabhängig von der Abstimmung zum gemeindlichen Einvernehmen notwendig ist, da aufgrund der ungesicherten Rechtslage die Ersetzung des gemeindlichen Einvernehmens nicht ausgeschlossen werden kann bzw. die Erhebung einer Verpflichtungsklage. Für die äußere Wirkung des Vorhabens ist eine Augenscheinnahme notwendig und dabei die Darstellung des Vorhabens durch ein Phantomgerüst.

 

Beschluss:

Ja: 11  Nein: 1

 

Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss beschloss gegen 1 Stimme die Durchführung einer Ortsbesichtigung; das beantragte Vorhaben ist möglichst durch ein „Phantomgerüst“ darzustellen.

 

 

Beschluss:

Ja: 10  Nein: 2

 

Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss gegen 2 Stimmen, dem Bauantrag zum Neubau einer Wohnanlage mit 4 Wohneinheiten, 3 Garagen und 4 Stellplätzen auf dem Grundstück Fl.Nr. 877/6 der Gemarkung Öxing, Großottstraße 9, das gemeindliche Einvernehmen nicht zu erteilen.