Tagesordnungspunkt

TOP Ö 12: Vollzug des Baugesetzbuches (BauGB);
Bebauung der Grundstücke Fl.Nrn. 222 und 222/10 der Gemarkung Nettelkofen;
Antrag vom 22.11.2017 auf Änderung des Bebauungsplanes "Gindlkofener Feld I" für die Grundstücke Fl.Nrn. 222 und 222/10 der Gemarkung N ettelkofen;
Aufstellungsbeschluss (§ 2 Abs. 1 BauGB)

BezeichnungInhalt
Sitzung:19.12.2017   BWUA/039/2017 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Die Erste Bürgermeisterin erteilte dem Vertreter der Verwaltung das Wort. Dieser erläuterte folgende am 14.12.2017 zur Verfügung gestellte Beschlussvorlage:

 

Der Eigentümer der Grundstücke Fl.Nrn. 222 und 222/10 der Gemarkung Nettelkofen (Breitensteinstraße 84, 86, 88 und 90) mit einer Größe von insgesamt 2.836 m² beantragt die Errichtung einer zusätzlichen Wohneinheit auf den bereits bestehenden Garagen zwischen den Gebäuden Breitensteinstraße 86 und Breitensteinstraße 88. Die Grundstücke liegen im Geltungsbereich des qualifizierten Bebauungsplanes „Gindlkofener Feld I“, womit sich die Zulässigkeit einer Bebauung abschließend nach den Festsetzungen dieses Bebauungsplans (§ 30 Abs. 1 BauGB) bestimmt.

 

Der Bebauungsplan setzt u.a. überbaubare Grundstücksflächen (Bauräume) für Haupt- und Nebengebäude fest. Beantragt sind die Aufstockung der Garagen und die Nutzung der entstehenden Obergeschosse als Wohnräume in einem Bereich, in dem der bestehende Bebauungsplan ausschließlich (erdgeschossige) Garagen (und somit ausschließlich Nebengebäude) festsetzt. Das Vorhaben wiederspricht damit den Festsetzungen des Bebauungsplanes und ist unzulässig.

 

Eine Zulassung durch Befreiung (§ 31 Abs. 2 BauGB) ist bereits dem Grunde nach ausgeschlossen, da die Abweichung Planungsgrundzüge berührt. Sie wäre aber auch inhaltlich nicht zulässig, da diese Abweichung aufgrund ihrer Vorbildwirkung zur Folge hätte, dass eine Wohnbebauung auf „Garagenbauflächen“ im gesamten Plangebiet nicht mehr wirksam verhindert werden könnte. Das wäre letztendlich auch mit den nachbarlichen Interessen nicht vereinbar. Dass der Antragsteller hier Eigentümer beider Grundstücke ist, ist insoweit ohne Belang. Auch fehlt es der Atypik für die Befreiung; Abweichungen vergleichbarer Art sind in beliebiger Vielzahl denkbar. Eine (rechtswidrige) Befreiung von einer systemrelevanten Festsetzung würde wohl sogar die Funktionslosigkeit dieser Festsetzung zur Folge haben.

 

 

 

 

Der qualifizierte Bebauungsplan „Gindlkofener Feld I“ trat in seiner ursprünglichen Fassung für das Gesamtgebiet am 03.11.1977 in Kraft.

 

 

Durch einen Änderungsbebauungsplan (in Kraft getreten am 16.05.1978) wurde für den westlich an das Grundstück Fl.Nr. 222 anschließenden Teilraum eine Bebauung mit Hausgruppen (Reihenhäuser) zugelassen. Für die antragsgegenständlichen Grundstücke gilt der Bebauungsplan aus dem Jahr 1977 unverändert fort.

 

 

Der Bebauungsplan setzt eine Wohnbebauung in offener Bauweise mit max. 2 Vollgeschossen fest. Die Bauflächen für die Nebengebäude (Garagen) sind zwischen den Gebäuden angeordnet. Auf die gesonderte Festsetzung der Bauweise (§ 22 BauNVO) wurde verzichtet.

 

Eine Nachverdichtung der zusammen 2.836 m2 großen und 50 m tiefen Grundstücke mittels einer zusätzlichen Bebauung im Südgarten, wie sie sich aus ortsplanerischer Sicht anbieten würde, wird seitens der Eigentümer ausdrücklich nicht gewünscht. Der Wunsch besteht, durch Überbauung der Garagen eine zusätzliche Bebauungsmöglichkeit zu schaffen. Planungsziel ist die Errichtung einer zusätzlichen Wohneinheit auf den bestehenden drei Garagen zwischen den Gebäuden Breitensteinstraße 86 und 88, die über eine außenliegende Treppe erschlossen wird.

 

Auch diese Form der Nachverdichtung entspricht dem städtebaulichen Leitsatz der Innenentwicklung (§§ 1 Abs. 5 Satz 3, § 1a Abs. 3 und § 1 Abs. 4 BauGB i.V.m. LEP 2013, G 3.1 und Z 3.2). Mit dem geplanten Zwischenbau über den Garagen kann unter Ausnutzung der vorhandenen Flächenpotentiale zusätzlicher Wohnraum geschaffen werden. Die Bebauungsplanänderung ist damit auch gem. § 1 Abs. 3, 8 BauGB erforderlich.

 

Aus ortsplanerischer Sicht drängt sich diese Lösung zwar nicht auf, ist aber durchaus verträglich gegenüber der umliegenden Bebauungssituation. Die Gebäudeabstände zur nördlich folgenden Bebauung sind auch ausreichend groß, um eine geschlossene Querbebauung ohne wesentlich störende Wirkung entstehen zu lassen.

 

Der zusätzliche Stellplatzbedarf kann unproblematisch im Vorgartenbereich untergebracht werden. Dort setzt der Bebauungsplan ohnehin schon Stellflächen auf die Breite des Garagenvorraums und jeweils 1 Stellplatz seitlich davon fest. Diese sind ausreichend.

 

Festzusetzen ist eine überbaubare Grundstücksfläche zwischen den bestehenden Gebäuden. Um unproportionierte Gebäude zu vermeiden, soll der Bauraum auch eine Tiefe entsprechend der Hauptgebäude erreichen (ohne dass dieser ausgenutzt werden muss). Damit ist die geplante Bebauung nicht auf die Grundfläche der Bestandsgaragen begrenzt.

 

Gleichzeitig kann auch die Beschränkung der Nutzung im Erdgeschoss als Garagenbaufläche aufgegeben werden. Innerhalb der durch Baugrenzen definierten Bauflächen ist auch die Errichtung von Garagen zulässig, aber dann auch eine Wohnbebauung.

 

Mit der Bebauung wird der seitliche Grenzabstand aufgegeben. Es ist deshalb die Festsetzung der geschlossenen Bauweise (§ 22 Abs. 1 BauNVO) erforderlich. Damit wird auch die Grenzbebauung hinsichtlich der bauordnungsrechtlichen Abstandsflächen zugelassen (Art. 6 Abs. 1 Satz 3 BayBO). Die Baulinie an der Grundstücksgrenze kann entfallen.

 

Hinsichtlich der festgesetzten Nutzungszahlen (GRZ = 0,3, GFZ = 0,6), der Bauhöhen und Dachneigungen besteht kein gesonderter Anpassungsbedarf. Festzusetzen ist aber der Firstverlauf (entsprechend Bestandsgebäude).

 

Grundsatzbeschluss, Planungskosten

Da es sich um die Planänderung bereits bebaubarer Grundstücke handelt, kommt der Grundsatzbeschluss zur Wohnungsbaupolitik in seiner aktuellen Fassung vom 10.11.2015 nicht zur Anwendung. Der Grundsatzbeschluss zur Wohnungsbaupolitik ist auf die Baulandausweisung von bisher im Außenbereich (§ 35 BauGB) gelegenen Grundstücken beschränkt.

 

Die Änderung dient den privaten Interessen des Grundstückseigentümers an einer verbesserten baulichen Nutzung. Entsprechend der Vollzugspraxis ist die Bebauungsplanänderung deshalb von der Planungskostenübernahme des Antragstellers bzw. der begünstigten Eigentümer abhängig (§ 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB). Die Kosten werden daher vollständig auf den Grundstückseigentümer umgelegt. Hierfür ist noch ein Kostenübernahmevertrag zu fertigen.

 

Für das Planverfahren ist die Beauftragung des Planungsverbandes Äußerer Wirtschaftsraum München vorgesehen.

 


Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss beschloss einstimmig, dem Stadtrat folgende Beschlussfassung zu empfehlen:

 

1.   Entsprechend dem Antrag des Herrn Alois Thurnhuber wird beschlossen, das Bebauungsplanverfahren zur Änderung des Bebauungsplans „Gindlkofener Feld I“ für den Bereich der Grundstücke Fl.Nrn. 222 und 222/10 der Gemarkung Nettelkofen einzuleiten (Aufstellungsbeschluss gem. § 2 Abs. 1 BauGB). Die Änderung des Bebauungsplans erfolgt im beschleunigten Verfahren gem. § 13a BauGB als Bebauungsplan zur Innenentwicklung. Der Aufstellungsbeschluss ist ortsüblich bekanntzumachen.

 

2.   Gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 13 Abs. 2 Nr. 1 BauGB wird bestimmt, dass von einer frühzeitigen Unterrichtung und Erörterung nach § 4 Abs. 1 BauGB abgesehen wird. Die frühzeitige Bürgerbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB ist durch Unterrichtung und Erörterung durch das Bauamt im Rahmen der Planoffenlegung durchzuführen.

 

3.   Die Kosten des Bebauungsplanverfahrens hat der Antragsteller vollständig zu tragen; dies ist durch Abschluss eines städtebaulichen Vertrags (§ 11 BauGB) sicherzustellen. Das Bebauungsplanverfahren ist erst fortzuführen, wenn diese Vereinbarung abgeschlossen ist.

 

4.   Der Grundsatzbeschluss zur sozialen Wohnungsbaupolitik kommt nicht zur Anwendung.

 

5.   Mit den Planungsleistungen ist der Planungsverband Äußerer Wirtschaftsraum München zu beauftragen.