Tagesordnungspunkt

TOP Ö 7: Vollzug des Baugesetzbuches (BauGB);
Erweiterung des Seniorenwohn- und -pflegeheims am Hans-Eham-Platz;
Fortschreibung der informellen Entwicklungsplanung (Strukturkonzept Pflegerbäckstraße 2009) für das Gebiet zwischen der Pflegerbäckstraße und der Schwarzbäckstraße

BezeichnungInhalt
Sitzung:05.12.2017   StR/042/2017 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Das Gebiet zwischen Pflegerbäckstraße und Griesstraße gehört zu den bedeutendsten Flächen im innerstädtischen Bereich, die für die städtebauliche Entwicklung anstehen. Seit der Erstaufstellung des Flächennutzungsplans der Stadt Grafing b.M. ist dieses Fläche als Wohnbaufläche (Allgemeines Wohngebiet) dargestellt.

 

Die Grundstücke sind im Eigentum verschiedener Personen, was die Grundstücksentwicklung erfahrungsgemäß erschwert. Nur selten gelingt es, Einigkeit unter den Betroffenen herzustellen und eine Siedlungsentwicklung auf der gesamten Fläche durchzuführen. Erfolgt die Umsetzung in Teilabschnitten, dann ist bei städtebaulichen Entwicklungen in dieser Größenordnung und den damit einhergehenden städtebaulichen Aufgaben und Konflikten stets ganzheitliche Betrachtung vorwegzunehmen. Das erfolgt in der Planungspraxis durch informelle Planstudien (sog. städtebaulichen Entwicklungsplänen oder Strukturkonzepten).

 

Entsprechend vorgegangen wurde dann auch bei der Entwicklung des Teilgebiets der jetzigen Schwarzbäckstraße/Dietrich-Bonhoeffer-Straße im Zeitraum von 1983 bis 1988 (Bebauungsplan Nr. 1 für das Gebiet zwischen der Glonner Straße und Griesstraße vom 31.03.1988).

 

Hier konnte die Stadt Grafing b.M. schon auf frühere Entwicklungsplanungen zurückgreifen, die zu Anbeginn des städtebaulichen Sanierungsverfahrens (Altstadtsanierung) erstellt wurden. Bereits im Jahr 1978 hat die Stadt Grafing b.M. eine Planungsstudie für den Bereich zwischen der Glonner Straße und dem Klausenweg erarbeiten lassen, die dann städtebauliche Grundlage war für den Planungsbereich an der jetzigen Schwarzbäckstraße.

 

Später wurde dann anlässlich der Bebauung der jetzigen Grundstücke Fl.Nrn. 661/2 und 661/4 an der Marinus-Oswald-Straße eine Fortschreibung des früheren Gesamtkonzeptes eingeleitet (Beschluss des Bau-, Werk- und Umweltausschusses vom 22.06.1988). Nach ersten Vorentwürfen und Vorüberlegungen wurde dann jedoch die Strukturplanung aufgrund der engen räumlichen Berührung mit dem integrierten Verkehrskonzept nicht mehr zum Abschluss gebracht.

 

Erneut war es dann das Grundstück Fl.Nr. 661 an der Marinus-Oswald-Straße, das die Notwendigkeit der Fortschreibung der Strukturplanung begründet hat. Ausgelöst durch einen Antrag der Eigentümer (Köstler) vom 22.09.2006 hat der Stadtrat am 09.01.2007 die Aufstellung eines Bebauungsplans für die Grundstücke Fl.Nr. 661 und 667 der Gemarkung Grafing beschlossen. Auch hier wurde zur Sicherstellung einer geordneten Gesamtentwicklung verlangt, für die zusammenhängenden unbebauten Flächen eine informelle Entwicklungsplanung zu erarbeiten. Für das „Strukturkonzept vom 29.06.2009 wurde dann vom Stadtrat am 13.10.2009 der Billigungsbeschluss gefasst.

 

Eine Fortführung des auslösenden Bebauungsplanverfahrens für die Grundstücke (Köstler) Fl.Nrn. 661 und 667 (heute: 661/5, 661 und 667) war dann aber leider nicht zu erreichen, da das Ergebnis den Vorstellungen der Eigentümer widersprach. Im Wesentlichen war es der hohe Flächenanteil für die öffentlichen Verkehrsflächen, die vorrangig auf den Grundstücken der Antragsteller liegen.

 

Seit einigen Jahren werden jetzt Vorgespräche mit dem Eigentümer des Grundstücks Fl.Nr. 669/2 der Gemarkung Grafing (ca. 8.000 m²) geführt hinsichtlich der möglichen Erweiterung des Seniorenwohnheims am Hans-Eham-Platz. Nach dem Verhandlungsstand besteht die Aussicht auf eine Einigung mit der Stiftung Seniorenhaus Grafing über den Erwerb einer Teilfläche von ca. 3.400 m² für eine bauliche Erweiterung des Senioren- und Pflegeheims.

Voraussetzung ist die Bebaubarkeit entsprechend den Zielvorstellungen des Eigentümers bzw. der Stiftung Seniorenhaus Grafing.

 

Das Grundstück Fl.Nr. 669/2 ist Teil einer zusammenhängen unbebauten Fläche mit ca. 2 ha, die sich bis zur Pflegerbäckstraße erstreckt. Diese Fläche unterbricht mit ihrer Größe den Bebauungszusammenhang und ist deshalb dem planungsrechtlichen Außenbereich (§ 35 BauGB) zuzurechnen (sog. Außenbereichsinsel innerhalb des bebauten Bereiches). Die Richtigkeit dieser Bereichszuordnung hat zuletzt auch das Verwaltungsgericht München bestätigt anlässlich einer Verpflichtungsklage zur Erteilung der Vorbescheidgenehmigung für eine Wohnbebauung auf dem Grundstück Fl.Nr. 661/5, die von der Stadt (Einvernehmen) und dem Landratsamt Ebersberg aufgrund der Außenbereichslage für unzulässig erachtet wurde.

 

Voraussetzung für die Fortführung der Verhandlungen bzw. dem Vertragsabschluss zum Erwerb der Erweiterungsfläche durch die Stiftung Seniorenhaus Grafing ist deshalb die Aufstellung eines Bebauungsplans. Das setzt wiederum die Fortschreibung des Strukturkonzeptes vom 29.06.2009 voraus, das aufgrund geänderter städtebaulicher Zielsetzungen als überholt angesehen werden muss.

 

Vom städtebaulichen Fachberater der Stadt Grafing b.M., dem Architekturbüro Immich, wurde jetzt der Bebauungsentwurf vom 23.11.2017 erstellt, der hinsichtlich der Bebauungs- und Erschließungsstruktur dann wesentlicher Bestandteil des noch auszuarbeitenden Strukturkonzeptes ist.

 

Im Wesentlichen unverändert gegenüber dem Strukturkonzept 2009 bleibt die Überlegung der Erschließungsstruktur. Die Haupterschließung erfolgt durch 2 Stichstraßen mit Wendeflächen, die nur mit einem Fuß- und Radweg verbunden sind. Eine Fahrverbindung und damit unerwünschter Siedlungsverkehr innerhalb des dann verkehrlich autarken Gebietes wird damit vermieden.

 

Noch keine Aussage trifft der Bebauungsentwurf hinsichtlich der Geschossentwicklung. Ist man im Strukturkonzept 2009 noch davon ausgegangen, dass der großteilige Geschosswohnungsbau auf die östliche Hälfte des Gebietes beschränkt werden soll, so ermöglichen die dargestellten Gebäudegrößen im Bebauungsentwirf 2017 jetzt durchgehend einen Geschosswohnungsbau. Im östlichen Anschluss am bestehenden Seniorenwohnhaus ist eine 4-geschossige Bebauung, wie sie dort konkret beabsichtigt ist, städtebaulich uneingeschränkt verträglich. Ob das aber auch für das gesamte Siedlungsgebiet gilt, muss bezweifelt werden und jedenfalls noch näher untersucht werden.

 

Jedenfalls zeigt der Bebauungsentwurf vom 23.11.2017 auf, dass die Planungen für die Bebauung zur Erweiterung des Seniorenwohnheims einer geordneten städtebaulichen Entwicklung für den nach Westen weiter folgenden Bereich nicht entgegen stehen.

 

In der anschließenden Diskussion wurde der Wunsch geäußert, auf dem ganzen Gebiet Tiefgaragenplätze entstehen zu lassen, das Grafinger Wegenetz dort weiter voranzutreiben und die Barrierefreiheit, Nahwärme bzw. Solaranlagen schon bei der Planung mit zu berücksichtigen.

Ferner wurde argumentiert, dass man für die künftigen zahlreichen Bewohner dort intelligent planen müsse, ggf. auch mit einem anderen Städteplaner.

 


Der Stadtrat beschloss auf Empfehlung des des Bau-, Werk- und Umweltausschusses gegen 3 Stimmen,  dass der Bebauungsentwurf (Bebauungskonzept vom 23.11.2017) des Arch.-Büros Immich als Grundlage für die Fortschreibung des „Strukturkonzeptes Pflegerbäckstraße 2009“ für das Gebiet zwischen der Pflegerbäckstraße und der Schwarzbäckstraße (Fl.Nrn. 661/5, 661, 663, 664, 667 und 669/2 der Gemarkung Grafing) noch zu überarbeiten ist. Erklärtes Ziel ist eine vielfältigere Bebauung in Gebäudestellung und Größe. Nach Westen hin ist die Bebauung kleinteiliger zu entwickeln, um den dort vorgefundenen Bebauungsstrukturen gerecht zu werden.