Tagesordnungspunkt

Die Sitzungsleiterin erteilte dem anwesenden Vertreter der Verwaltung das Wort. Dieser erläuterte folgenden Sachverhalt:

 

Im Jahr 1998 ist es der Stadt gelungen, den jahrzehntelangen Wunsch nach einem Grafinger Seniorenwohn- und -pflegheim zu erfüllen. Zusammen mit dem Förderwerk Seniorenwohn- und Pflegeheim Grafing hat die Stadt Grafing b.M. die Stiftung Seniorenhaus Grafing (eine öffentliche Stiftung des bürgerlichen Rechts) gegründet und die städtischen Grundstücke Fl.Nrn. 674 und 680 der Gemarkung Grafing in das Stiftungsvermögen eingebracht.

 

Die Grundstücke liegen im Geltungsbereich des qualifizierten Bebauungsplans „Nr. 1 zwischen der Glonner Straße und Griesstraße“ vom 31.03.1988. Unter Beachtung der Festsetzungen dieses Bebauungsplans ist das jetzt bestehende Seniorenhaus Grafing dann genehmigt und errichtet worden. Eine schon damals in Erwägung gezogene Änderung des Bebauungsplans zur Ermöglichung einer individuelleren Bebauung wurde aufgrund des erheblichen Aufwands wieder aufgegeben.

 

Der Bauherr ist damals der von der Stadt im Rahmen des gemeindlichen Einvernehmens (20.07.1999) erhobenen Forderung nachgekommen, die ursprünglich an der Südostseite geplante Tiefgaragenzufahrt an die Nordwestseite zu verlegen. Von der Stadt wurde dabei auch verlangt, dass eine Fußwegebeziehung entlang der Westgrenze entsteht. Ein möglichst dichtes Netz an Fuß- und Radwegen war eine zwingende Planungsvoraussetzung. Nachdem aber der (auch im Bebauungsplan festgesetzte) Verbindungsweg nicht zwischen der TG-Zufahrt und dem Wohngebäude umgesetzt werden konnte und eine Befreiung nicht erteilt werden konnte, hat die Stadt Grafing b.M. am 22.02.2000 die Änderung des Bebauungsplanes beschlossen, wonach der Weg dann westlich der Tiefgarage auf dem Grundstück Fl.Nr. 669 zu verlegen ist.

 

Jetzt wird die Erweiterung des Seniorenwohnheims vorbereitet. Hierfür wird derzeit der Erwerb einer ca. 3.300 m² großen Fläche westlich des bestehenden Wohnheimes verhandelt. Erklärtes Ziel ist es, bis 31.12.2018 die vertragsrechtlichen und die bauplanungsrechtlichen Zulassungsvoraussetzungen herzustellen.

 

Vom städtebaulichen Fachberater der Stadt Grafing b.M., dem Architekturbüro Immich, wurde jetzt ein Vorentwurf vom 23.11.2017 erstellt, der die Planzeichnung des Bebauungsplanes in seinen Grundanforderungen beschreibt.

 

Kurzbeschreibung:

Überplant (Geltungsbereich) wird das bestehende Baugrundstück und die potentielle Erweiterungsfläche, und zwar künftig mit der Festsetzung als sonstiges Sondergebiet „Senioren und Pflegezentrum“ gemäß § 11 BauNVO. Zulässig sind folgende Nutzungen: betreute Wohnungen für Senioren, Wohnungen für ambulante Wohngemeinschaften für Senioren, Arztpraxen, Apotheke. Hinsichtlich der Geschossentwicklung sind 4 Vollgeschosse (III+D) vorgesehen, davon das Dachgeschoss als zurückversetztes Terrassengeschoss.

 

Da es auch künftig 2 Buchgrundstücke geben wird, eine zwingend zu beachtende Anforderung des Erbbaurechtes, sind für jedes Grundstück eigene Festsetzungen zu treffen hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung. Der Entwurf sieht vor eine GRZ von 0,35 und eine GFZ von 0,9. Der gesamte ruhende Verkehr ist in eine Tiefgarage zu verlegen, die den gesamten Erweiterungsbereich umfasst.

Der Bebauungsplan kann im beschleunigten Verfahren als Bebauungsplan zur Innenentwicklung aufgestellt werden (§ 13b BauGB). Dieses für die Erleichterung von Wohnbauvorhaben geltende Verfahren kann auch für Seniorenwohn- und -pflegeheime angewandt werden, da es sich um eine wohnähnliche Nutzung handelt (vgl. IMS, 13.12.2017). Mit der Sondergebietsfestsetzung wird sichergestellt, dass eine Bebauung der Erweiterungsfläche allein für diese konkrete Nutzung zulässig ist, nicht aber auch für eine allgemeine Wohnbebauung.

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, dem Stadtrat folgende Beschlussfassung zu empfehlen:

 

Die Aufstellung eines Bebauungsplans für ein (§ 11 BauNVO) sonstiges Sondergebiet „Senioren- und Pflegezentrum“ für die Grundstücke Fl.Nrn. 669/2 (Teilfläche), 674, 674/13, 674/14, 674/15, 674/16, 674/17, 680, 680/2 681/10, 681/12 und 681/14 der Gemarkung Grafing wird beschlossen.

 

Planungsziel ist die Erweiterung des bestehenden Seniorenhauses durch einen Winkelbau im Süden und Westen (Fl.Nr. 669/2 der Gemarkung Grafing). Der geplante Gebäudeteil im Süden liegt größtenteils auf dem städtischen Kinderspielplatz. Ein Spielplatz wird in verkleinerter Form entlang der gesamten Länge des Südbaus festgesetzt.

 

Das künftige Ergebnis der informellen Strukturplanung „Pflegerbäckstraße“ ist bei der Erstellung des Bebauungsplanes gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB zu berücksichtigen.

 

Die Anzahl der Vollgeschosse wird festgesetzt mit 4 Vollgeschossen, davon das oberste Geschoss als zurückgesetztes Pultdachgeschoss mit vorgelagerter Dachterrasse.

 

Die Haupterschließung erfolgt durch eine Stichstraße mit Wendefläche an der Nordseite des Plangebietes. Sämtliche Stellplätze sind in einer Tiefgarage unterzubringen, die über diese Stichstraße erschlossen wird (möglichst durch Vergrößerung der bestehenden Tiefgarage auf Fl.Nr. 674).

 

Im Westen und Süden ist ein das Plangebiet umlaufender Fuß- und Radweg vorzusehen, der eine Mitbenutzung durch Feuerwehrfahrzeuge ermöglicht (Mindestbreite 3 m). Insoweit wird der Aufstellungsbeschluss des Bau-, Werk- und Umweltausschusses vom 22.02.2000 (TOP 15) aufgehoben und auf einen Verbindungsweg an der Westseite der Fl.Nr. 674 bzw. Ostgrenze der Fl.Nr. 669/2 verzichtet.

 

Die Aufstellung des Bebauungsplanes erfolgt gemäß § 13a, § 13b BauGB als Bebauungsplan zur Innenentwicklung im beschleunigten Verfahren. Es wird bestimmt, dass eine frühzeitige Bürgerbeteiligung nach § 3 Abs. 1 BauGB durchzuführen ist.

 

Die Übernahme der Planungskosten durch die Stiftung Seniorenhaus Grafing ist durch städtebaulichen Vertrag zu vereinbaren.

 

Die der Betreuung und Pflege ihrer Bewohner dienenden Gebäude sind Wohngebäuden gleichgestellt (§ 3 Abs. 4 BauNVO). Durch die Schaffung von Wohnbauland auf dem bisher dem bauplanungsrechtlichen Außenbereich zuzuordnenden Grundstück Fl.Nr. 669/2 kommt der Grundsatzbeschluss zur sozialverträglichen Wohnbaupolitik vom 10.11.2015 zur Anwendung. Die Umsetzung erfolgt im sog. Vertragsmodell durch städtebaulichen Vertrag.

 

Den Zielen des Grundsatzbeschlusses zur Schaffung von preisgünstigen Wohnungen wird auch dadurch entsprochen, dass eine Teilfläche von 35 v.H. des Grundstücks Fl.Nr. 669/2 zu den im Grundsatzbeschluss benannten Vergünstigungen an die Stiftung Seniorenhaus Grafing veräußert wird. Für die Veräußerung eines Rechts an dem Grundstück zur ausschließlichen baulichen Nutzung gilt entsprechendes.

 

Die Stiftung Seniorenhaus Grafing ist eine öffentliche Stiftung des bürgerlichen Rechts; Stiftungszweck ist nach der Stiftungssatzung die Altersfürsorge und die Fürsorge für Körpergeschädigte, und zwar vorrangig für die Grafinger Bürger (Abschnitt II der Stiftungsurkunde vom 13.10.1998). Die Stadt Grafing b.M. stellt ein gekorenes Mitglied des Stiftungsrates und hat damit maßgeblichen Einfluss auf die ordnungsgemäße Erfüllung des Stiftungszwecks. Damit ist im vorliegenden Fall – in Abgrenzung zur institutionellen Senioren- und Pflegeinrichtungen – die Anerkennung als sozialverträgliches Wohnbauvorhaben im Sinne des örtlichen Grundsatzbeschlusses gerechtfertigt.