Tagesordnungspunkt

TOP Ö 4: Vollzug des Baugesetzbuches (BauGB);
Antrag vom 17.11.2017 zur Änderung des Bebauungsplanes "Dobelklause" im Geltungsbereich des Änderungsbebauungsplanes "Georg-Baumann-Straße" zur Nachverdichtung (Dachgeschossausbau);
Einleitung (Aufstellungsbeschluss, § 2 Abs. 1 BauGB) des Verfahrens als Bebauungsplan zur Innenentwicklung nach § 13a BauGB

BezeichnungInhalt
Sitzung:28.11.2017   BWUA/038/2017 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Die Erste Bürgermeisterin erteilte dem Vertreter der Verwaltung das Wort. Dieser erläuterte den folgenden Sachverhalt:

 

1. Antragsgegenstand

 

Mit Schreiben vom 17.11.2017 wurde von Frau Franziska Niedermaier, Grafing b.M., die Änderung des Bebauungsplans „Dobelklause, 1. Änderung“ vom 24.09.1965 beantragt. Erklärtes Ziel ist es, im Anwesen Georg-Baumann-Straße 1 (Fl.Nr. 619/15 der Gemarkung Grafing) durch Aufstockung das Dachgeschoss zur Errichtung von 2 weiteren Wohnungen auszubauen.

In der Vergangenheit kam es für die Gebäudereihe südlich der Georg-Baumann-Straße wiederholt zu ähnlichen Anträgen zum Dachgeschossausbau, die aber aus unterschiedlichen Gründen nicht weiterverfolgt wurden. Es wird gebeten, jetzt im Rahmen einer Änderung des Bebauungsplans für die einheitlich bebaute Gebäudereihe Georg-Baumann-Straße 1–9 die bauplanungsrechtlichen Zulassungsvoraussetzungen zu schaffen.

 

 

2. Inhalt des Bebauungsplanes „Dobelklause“ 1964/1965

 

Die betreffende Gebäudereihe liegt im Geltungsbereich des qualifizierten Bebauungsplans „Dobelklause“ vom 22.05.1964 und dort im Gebiet des Änderungsbebauungsplans „Georg-Baumann-Straße“ vom 24.09.1965. Der Änderungsbebauungsplan beinhaltet eine Erweiterung der überbaubaren Grundstücksflächen (Bauräume) und belässt ansonsten die übrigen Festsetzungen unverändert. Die Festsetzungen des Bebauungsplans bilden abschließend die Zulässigkeitsgrundlage für die Bebauung (§ 30 Abs. 1 BauGB).

 

a) Wohnungen im Dachgeschoss

 

Für die Gebäude an der Georg-Baumann-Straße und damit auch für das gegenständliche Grundstück Fl.Nr. 619/15 setzt der Bebauungsplan den Haustyp „E+1“ fest. Dort sind zwingend 2 Vollgeschosse und eine Geschossflächenzahl von 0,5 festgesetzt. Die Dachneigung ist auf 23 Grad beschränkt und die Errichtung von Kniestöcken und Gauben ausgeschlossen.

 

Eine Beschränkung der Wohnungszahl, die eine Erweiterung des jetzt als 4-Familienhaus genehmigten Gebäudes um 2 weitere Wohnungen ausschließen würde, regelt der Bebauungsplan zwar nicht. Jedoch enthält der Bebauungsplan die Festsetzung, dass der Ausbau des Dachgeschosses unzulässig ist. Es ist zwar nicht eindeutig erkennbar, auf welcher Festsetzungsbefugnis diese Regelung getroffen wurde. So entstand die Ermächtigung des § 1 Abs. 7 BauNVO über vertikale Gliederungsfestsetzungen erst mit der BauNVO 1977. Die Ermächtigungsgrundlage ist aber wohl der damaligen Regelung zur Geschossfläche zu entnehmen. So bestimmt der hier zur Anwendung kommende § 20 Abs. 2 BauNVO 1962, dass unabhängig von der Vollgeschosseigenschaft die Geschossflächen in Dachräumen mitzurechnen sind, wenn dort Aufenthaltsräume zugelassen werden. Dieses Zulassungserfordernis für DG-Aufenthaltsräume stellt erkennbar auf eine Regelungsbefugnis für die Gemeinden ab, die er durch das Verbot zum Dachgeschossausbau wahrgenommen hat.

 

Das Baugrundstück hat eine Größe von 880 m². Bei einer GFZ von 0,5 errechnet sich eine zulässige Geschossfläche von 440 m². Bei einer Grundfläche von 235 m² errechnet sich bei einer vollständigen Anrechnung des Dachgeschosses eine Geschossfläche von 705 m². Damit steht auch die zulässige Geschossfläche einer Ausnutzung des Dachgeschosses in erkennbarer Weise entgegen.

 

b) Erhöhung der Dachneigung:

Der Bebauungsplan wurde in diesem Teil des Plangebiets (Änderungsbebauungsplan) hinsichtlich der Dachgestaltung weitgehend plankonform umgesetzt.

 

Zwar wurden in anderen Teilbereichen des sehr weitläufigen Plangebietes schon Dachneigungswinkel bis zu 35° zugelassen. Es besteht aber im hier betroffenen Teilgebiet die Besonderheit, dass sogar Gebäudebreiten von 13 m zulässig sind. Bereits die Anhebung des Dachneigungswinkels beim im Bestand 11 m breiten Haus würde schon zu einer Firsthöhe von 10,50 m (Erhöhung um 1,50 m) führen. Bei den durch Befreiung zugelassenen steileren Dächern sind Firsthöhen von max. 9,50 m entstanden.

 

Durch die Ausführung des Kellers als Sockelgeschoss weist die Bebauung an der Georg-Baumann-Straße (südliche Baureihe) aber ohnehin schon eine Bauhöhe auf, die sie von der Umgebung unterscheidet. Hier führt eine Dachneigungserhöhung zwangsläufig zu einer planungsbedürftigen Situation.

 

 

c) Quergiebel und Dachgauben

 

Der Bebauungsplan schließt die Errichtung von Dachgauben für den für das Grundstück festgesetzten Gebäudetyp E+1 aus (nur bei E+D zulässig). Zur Ermöglichung der Wohnnutzung in den Dachgeschossen sind aber Dachaufbauten unerlässlich für eine angemessene Belichtung.

 

Auch hier zeigt sich dass, bei bei Gebäuden dieser Größenordnung mit einem Dachausbau entstehenden Konflikte und Zusammenhänge ein Planungserfordernis auslösen.

 

d) Stellplätze

 

Der Bebauungsplan setzt lediglich die überbaubaren Grundstücksflächen für Garagen fest, nicht aber für offene Stellplätze. Offene Stellplätze können gemäß § 23 Abs. 5 BauNVO außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen ohne gemeindliches Einvernehmen zugelassen werden.

 

Durch das entstehende Wohnflächenpotential bei einer Dachgeschossnutzung entsteht ein nicht unbeträchtlicher zusätzlicher Stellplatzbedarf. Die zusätzlichen Stellplätze können zwangsläufig nur innerhalb der Vorgärten entstehen. Durchgehende Stellplatzreihen und eine damit einhergehende Veränderung der Straßenraumgestaltung sind die Folge. Auch die Gehsteige sind dann abzusenken, was aber aufgrund des geringen Fußgängeraufkommens noch vertretbar ist. Im Interesse ansprechender Straßenräume wurden Regelungen (Bebauungsplanänderung) zur Gliederung der Stellplätze für erforderlich angesehen.

 

 

3. Bebauungsplanverfahren 2013/2014

 

Wie im Antrag zum Ausdruck gebracht wurde, war die Schaffung von zusätzlichem Wohnraum im Dachgeschoss ein schon wiederholter Wunsch von einzelnen Eigentümern der Gebäudereihe südlich der Georg-Baumann-Straße (Haus-Nummern 1, 3, 5, 7 und 9).

 

Ein entsprechender Bauwunsch für den Ausbau des Dachgeschosses musste aufgrund der unter Nr. 2 aufgezeigten Abweichungen zum Bebauungsplan abgelehnt werden (Bau-, Werk- und Umweltausschuss vom 11.01.2013). Daraufhin hat die Stadt auf Antrag des (Mit-)Eigentümers des Anwesens Georg-Baumann-Straße 7 das Verfahren zur Bebauungsplanänderung für die Anwesen Georg-Baumann-Straße 5, 7 und 9 eingeleitet (Beschluss Stadtrat vom 23.07.2013) mit dem Ziel, eine Nutzbarmachung des Dachgeschosses zu erreichen. Dabei wurde die Erstellung eines Plangutachtens gefordert, um das dort bestehende Potential zur Nachverdichtung zu untersuchen. Dabei wurden verschiedene Bebauungsmodelle entworfen und bewertet (Bericht vom 20.12.2013).

 

a) Ergebnis

 

Die durch einen Dachgeschossausbau zusätzlich möglichen 2 Wohneinheiten je Gebäude machen weitere Stellplätze erforderlich. Je Mehrfamilienhaus (4 Wohnungen) stehen bisher 2 Garagen- und Stauraumstellplätze zur Verfügung. Für die Wohnungen sind zusätzlich 3 Stellplätze notwendig, die sich mit der bestehenden Bebauung nur im Vorgartenbereich verwirklichen lassen. Dies hätte negative Auswirkungen auf die Gestaltung des Straßenbildes und des öffentlichen Raums, weshalb von einer solchen Lösung abgeraten wird.

 

Die Stellplatzproblematik ließe sich sinnvoll nur im hinteren Bereich der übertiefen Grundstücke durch den Bau einer Tiefgarage lösen. Hier muss man sich aber die erheblichen Veränderungen in der bestehenden Wohnsituation vor Augen führen.

 

Anderseits würde sich damit die Möglichkeit einer weiteren Nachverdichtung durch zusätzliche Baukörper im rückwärtigen Grundstücksbereich eröffnen. Da auch für diese Gebäude ein zusätzlicher Stellplatzbedarf entsteht, würde sich im Gesamtergebnis die Wirtschaftlichkeit eines Tiefgaragenbauwerks verbessern.

 

Durch die Unterbringung aller Stellplätze in der Tiefgarage könnte die durch die Grenzgaragen vorhandene Kettenhausbebauung auch aufgebrochen werden und eine insgesamt städtebaulich hochwertigere und offenere Bebauung entstehen – bei zusätzlicher Bebauung auf den vorhandenen Flächen.

 

Für die Aufstockung der vorhandenen Gebäude an der Georg-Baumann-Straße 5, 7 und 9 wird eine Anhebung des Kniestocks und eine Erhöhung der Dachneigung auf bis zu 30° für vertretbar gehalten. Die Aufstockungsmöglichkeit sollte aber bei einer Bebauungsplanänderung auf die Hausnummern 1 und 3 ausgedehnt werden, um die städtebauliche Einheitlichkeit des Straßenzuges zu erhalten. Da sich ortsplanerische Differenzierungsgründe nicht finden, ist die planerische Gleichbehandlung auch aus Gründen der Erforderlichkeit geboten. Die mit einer maßvollen Kniestockanhebung (60–90 cm) entstehenden Wandhöhen von ca. 7,40 m an der tieferliegenden Gebäudeseite bzw. ca. 6,50 m als Regelwandhöhe ist städtebaulich verträglich. Da es kaum gelingen wird, dass alle betroffenen Gebäude zeitnah aufgestockt werden, entsteht mittelfristig ein städtebaulich ungeordnetes Bebauungsbild, was aber im Hinblick auf die Bedeutung der Nachverdichtung akzeptabel ist.

 

Mit diesem Ergebnis stimmt das Plangutachten weitgehend mit den Planungsabsichten des Antragstellers überein. Klärungsbedarf besteht aber hinsichtlich der Gebäudegestaltung und Belichtung, d.h. über die Anforderungen an Dachaufbauten (Dachgauben) und ggf. auch von Quergiebel. Hier ist im Falle einer Fortführung des Verfahrens besonderer Augenmerk auf ein ortsbildverträgliches Ergebnis zu legen. Dacheinschnitte sind städtebaulich durchaus vertretbar. Wegen der ohnehin schon gegenüber der Umgebungsbebauung deutlich hervortretenden Wandhöhe würden massive Dachaufbauten wie Quergiebel diesen Effekt verschärfen und werden deshalb als ortplanerisch unverträglich angesehen.

 

Das als zentral erachtete Problem der Stellplatzregelung hat damals zur Empfehlung geführt, eine Tiefgarage anzulegen. Deren wirtschaftlicher Aufwand wäre aber nur zu rechtfertigen gewesen mit einer weiteren Bebauung in der 2. Reihe. Folgende Lösungsvorschläge wurden entwickelt und dann von der Stadt gebilligt:

 

b) Konsequenzen:

Im Rahmen der nachfolgenden Bürgerbeteiligung und Eigentümerbefragung zeigte sich dann aber, dass diese städtebaulichen Ziele und Wunschlösungen nicht im Interesse der Eigentümer und Bewohner ist. Da der damalige Antragsteller lediglich Miteigentümer war und sich die übrigen Eigentümer gegen jede bauliche Veränderung ausgesprochen haben, wurde das Bebauungsplanverfahren dann nach 1½-jähriger Verfahrensdauer am 07.10.2014 wieder eingestellt. Da Bebauungspläne auf Vollziehbarkeit (Umsetzung) angelegt sind und ansonsten nicht erforderlich und unrechtmäßig sind, hat die fehlende Mitwirkungsbereitschaft der Eigentümer eine Fortführung des Verfahrens ausgeschlossen.

 

Das war das ernüchternde Ergebnis umfassender städtebaulicher Planungskonzepte zur Innenverdichtung!

 

 

4. Beurteilung Antrag 2017

 

Die Erfahrungen aus dem gescheiterten Bebauungsplanverfahren 2013/2014 zeigten, dass sich bei Bauleitplanungen innerhalb bereits bebauter Bereiche nur selten eine städtebauliche Ideallösung erzielen lässt. Zu weitgehende Eingriffe in das Eigentum und das bewährte Umfeld lösen leider allzu oft Gegenwehr aus und führen zum Scheitern der Planung.

 

Wenn jetzt die betroffene Baureihe erneut zum Gegenstand eines Bebauungsplanänderungsverfahrens gemacht werden soll, dann verlangt das eine sehr viel einfachere Herangehensweise. Nicht die ursprüngliche Nutzbarmachung des Dachgeschosses war der Grund des Scheiterns, sondern die Unterbringung der Stellplätze. Die Forderung nach einer Tiefgarage und in der Folge eine weitere Bebauung war letztendlich der Auslöser für das damalige Scheitern.

 

Die Stadt Grafing b.M. muss sich bei der Nachverdichtung von dem städtebaulichen Ideal (zentrale Tiefgarage) trennen und die Errichtung zusätzlicher Stellplätze im Vorgarten akzeptieren. Das begrenzt gleichzeitig die Möglichkeiten hinsichtlich der Anzahl zusätzlicher Wohnungen.

 

Die bei 2 weiteren Wohnungen notwendigen 3 zusätzlichen Stellplätze (Art. 47 BayBO) können in einer städtebaulich noch vertretbaren Form an der Georg-Baumann-Straße errichtet werden. Aufgrund der geringen Verkehrsbelastung und Fußgängerfrequenz auf der Georg-Baumann-Straße ist dort auch die Anlegung von Senkrechtparkplätzen vertretbar, was die kostengünstigste Lösung zum Stellplatznachweis darstellt. Die Errichtung von Längsparkplätzen macht die Verlegung des Gehweges notwendig und ist die deutlich kostenintensivere Umsetzungsvariante. Wie erwähnt, wurde aus Gründen der Straßenraumgestaltung bei den früheren Planungen die Anlegung von Längsparkplätzen mit gleichzeitiger Verlegung des Gehwegs hinter die Stellplätze als allein vertretbare Alternative zur Tiefgarage angesehen. Das wurde aber von verschiedenen Eigentümern wiederum als unwirtschaftlich bezeichnet und hat die Bebauungsplanänderung hinsichtlich der Vollzugsfähigkeit in Frage gestellt.

 

Da keine Bedenken hinsichtlich der Verkehrssicherheit bestehen, kann aufgrund der Erfahrungen jetzt die Anlegung von Senkrechtparkplätzen akzeptiert werden, jedoch mit einer Verbesserung der Bepflanzung durch Gliederung mit Straßenbäumen (vgl. nachfolgende Skizze – 1. Bild).

 

 

 


Vom Bau-, Werk- und Umweltausschuss wurde dem Stadtrat einstimmig folgende Beschlussfassung empfohlen:

 

1.    Die Einleitung eines Bebauungsplanverfahrens zur Änderung des Bebauungsplanes „Dobelklause“ vom 22.05.1964 im Teilgebiet des Änderungsbebauungsplanes „Georg-Baumann-Straße“ vom 24.09.1965 wird für die Grundstücke Fl.Nrn. 619/11–619/15 der Gemarkung Grafing (Georg-Baumann-Straße 1, 3, 5, 7 und 9) beschlossen.

Planungsziel ist es, die Voraussetzungen für den Dachgeschossausbau zu Wohnzwecken zu schaffen.

 

2.    Das Bebauungsplanverfahren wird im beschleunigten Verfahren als Bebauungsplan zur Innenentwicklung durchgeführt (§ 13a BauGB). Es wird bestimmt, dass eine frühzeitige Bürgerbeteiligung durchzuführen ist.

 

3.    Die angemessene Beteiligung des Antragstellers an den Planungskosten ist durch städtebaulichen Vertrag zu vereinbaren.

 

4.    Mit den Planungsarbeiten ist der Planungsverband Äußerer Wirtschaftsraum München zu beauftragen.

 

Herr Einhellig Einhellig, Ausschussmitglied, nahm wegen persönlicher Beteiligung (Art. 49 GO) nicht an der Abstimmung teil.