Tagesordnungspunkt

TOP Ö 2: Bauantrag zum Anbau mit Außentreppe an das bestehende Einfamilienhaus auf dem Grundstück Fl.Nr. 649/2 der Gemarkung Grafing (Haidlinger Weg 21)

BezeichnungInhalt
Sitzung:28.11.2017   BWUA/038/2017 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Der Bauantrag wurde vom Verwaltungsvertreter vorgestellt und erläutert. Beantragt ist ein erdgeschossiger Anbau mit Dachterrassennutzung an der Nordwestseite (Haidlinger Weg). Die südliche Terrassenüberdachung wird im östlichen Teil zurückgebaut. Des Weiteren wird ein Längsparkplatz und eine Sichtschutzwand entlang des Haidlinger Weges errichtet und eine Einfriedungsmauer zum östlichen Nachbargrundstück.

 

Das Vorhaben liegt im unbeplanten Innenbereich – die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit bestimmt sich nach § 34 BauGB.

 

a)    Die Umgebungsbebauung entspricht einem Allgemeinen Wohngebiet. Die geplante Erweiterung der Wohneinheit ist daher gem. § 34 Abs. 2 BauGB, § 4 Abs. 2 BauNVO nach der Art der baulichen Nutzung allgemein zulässig.

 

b)   Überbaubare Grundstücksfläche: Die Gebäude entlang des Haidlinger Weges weisen einen unregelmäßigen Abstand zur Straßengrenze (Vorgartentiefe) auf. Die Gebäude haben einen Abstand zwischen 4 und 5 m, reichen aber in Teilen sogar bis auf fast 3 m an die Straßengrenze heran.

Das beantragte Vorhaben weist einen durchgehenden Grenzabstand von 3,30 m auf. Dass dieser Mindestabstand bisher nur für Teilfassaden von Gebäuden (Haidlinger Weg 23 – westliche Ecke des Gebäudes) erreicht wird, jetzt aber für die gesamte Gebäudewand beansprucht wird, ist insoweit unerheblich. Maßgeblich ist allein, dass es sich beim rahmenbildenden Bezugsgebäude um einfügungsrelevante Gebäudeteile handelt, und nicht nur um untergeordnete Gebäudeteile oder Nebengebäude. Somit wird der Einfügungsrahmen hinsichtlich der überbaubaren Grundstücksflächen auf das in der Umgebung vorzufindende Mindestmaß (3,30 m) ausgenutzt, aber nicht überschritten. Insoweit fügt sich das Vorhaben ein.

 

c)    Maß der baulichen Nutzung:

Das Gebäude entspricht auch hinsichtlich seiner Grundfläche, der Geschosszahl und der Höhe dem Einfügungsgebot. Aufgrund der offenen Bebauung in der prägenden Umgebung des Vorhabens stellt aber auch das Verhältnis der Bebauung zu den umliegenden Freiflächen ein weiteres Bestimmungsmerkmal dar. Wiederum nur dann, wenn ein Vorhaben in allen für das Maß der baulichen Nutzung maßgeblichen Bestimmungsfaktoren den Einfügungsrahmen einhält, ist es zulässig.

 

Maßgeblich für die Betrachtung ist das Gebäude in der Gestalt des durch den Anbau entstehenden Gesamtbauwerks (BVerwG 15.05.1997). Durch den geplanten Anbau entstehe eine Gesamtgrundfläche von 207 m². Insoweit fällt das Vorhaben auch nicht (zumindest nicht wesentlich) aus dem Rahmen der umgebenden Bebauung, in der bereits mehrere Gebäude eine entsprechende Gesamtgröße aufweisen (Michael-Wenning-Straße 2, 4, 6, Klausenweg 55, 53, Haidlinger Weg 8, 10, 10a, Haidlinger Weg 12, 12a, Haidlinger Weg 14). Alle diese Bezugsgebäude stehen aber auf deutlich größeren Grundstücken wie das gegenständliche Baugrundstück mit einer Grundstücksgröße von 545 m².

 

Orientierung bietet auch die Grundflächenzahl (GRZ) als maßgebliche Verhältniszahl. Aus Vereinfachungsgründen erfolgt die Bezugnahme nur auf die Grundfläche der Hauptgebäude, also ohne Nebengebäude, Garagen und deren Zufahrten (Anrechnungsflächen).

Die GRZ berechnet sich danach beim Bauvorhaben wie folgt: GR Bestand 108 m² + Terrassenüberdachung 37 m² + beantragter Anbau 62 m² = 207 m² ./. 545 m² = 0,38

 

Auf den Grundstücken in der näheren Umgebungsbebauung wird eine maximale Grundflächenzahl von 0,31 erreicht. Betrachtet man im Hinblick auf die neue Rechtsprechung zum „Summenmaß aller Bestimmungsfaktoren zum Maß der baulichen Nutzung“ (BVerwG 08.12.2016) nur die Grundstücke mit Gebäuden „vergleichbarer“ Grundflächengröße (s.o.), dann ergibt sich folgendes Bild:

 

Haidlinger Weg 21:                                           GR 207 m² – Grundstück   545 m² = GRZ 0,38

Michael-Wenning-Straße 2, 4 ,6:                 GR 240 m² – Grundstück     950 m² = GRZ 0,25

Haidlinger Weg 8, 10, 10a:                              GR 224 m² – Grundstück  1.800 m² = GRZ 0,12

Haidlinger Weg 12, 12a:                                   GR 180 m² – Grundstück     748 m² = GRZ 0,24

Klausenweg 55, 53:                                           GR 280 m² – Grundstück     940 m² = GRZ 0,29

(mit Anbau; VB 15.05.2017)                           GR 316 m² – Grundstück     940 m² = GRZ 0,34

 

Beim antragsgegenständlichen Grundstück ist die südliche Terrassenüberdachung mit einer Gesamtgröße von 37 m² sehr auffällig und auch maßgeblich für das äußere Erscheinungsbild des Vorhabens. Auf diese äußere Wahrnehmbarkeit ist beim Einfügungsgebot abzustellen. Als Bestandteil des Bauantrages wird deshalb als „Ausgleich“ für die überhöhte Bebauungsdichte ein Teil der Terrassenüberdachung (12 m²) beseitigt (zurückgebaut). Damit ergibt sich folgendes Bebauungsverhältnis:

 

Haidlinger Weg 21:                                           GR 195 m² – Grundstück 545 m² = GRZ 0,35

 

Das Bauvorhaben überschreitet damit zwar weiterhin die Eigenart der näheren Umgebungsbebauung hinsichtlich des geringen Freiflächenanteils beim Maß der baulichen Nutzung. Die Überschreitung führt aber – die beantragte Teilbeseitigung der Terrassenüberdachung schon zwingend vorausgesetzt – immer noch zu planungsbedürftigen städtebaulichen Spannungen, da es wiederum Vorbildwirkung erhält und damit eine nachhaltige Veränderung der Umgebungsbebauung (Unordnung) auslösen kann. Es fügt sich somit nicht mehr ein!

 

Jedoch kann bei einer Erweiterung einer zu Wohnzwecken dienenden baulichen Anlage im Einzelfall eine Abweichung vom Einfügungsgebot zugelassen werden (§ 34 Abs. 3a BauGB). Das Vorhaben überschreitet zwar in seiner Kombination aller Maßbestimmungsfaktoren den Einfügungsrahmen und bringt damit die Umgebung negativ in Unordnung durch eine über das vorhandene Maß hinausgehende Verdichtung. Die erreichte Bebauungsdichte – den Rückbau der Terrasse vorausgesetzt – ist aber noch städtebaulich vertretbar und kann unter Würdigung nachbarlicher Interessen und der sonstigen öffentlichen Belange (Innenentwicklung) noch zugelassen werden. Bei dieser abwägenden Entscheidung wurde berücksichtigt, dass beim Anwesen Klausenweg 55 ein Anbau zugelassen wurde, der lediglich noch nicht realisiert ist. Mit diesem Anbau wird dort ebenfalls eine vergleichbare Bebauungsdichte erreicht.

 

An der Nordgrenze des Grundstücks ist die Errichtung einer 1,20 m hohen Sichtschutzwand ohne Grenzabstand vorgesehen. Diese Anordnung ist nach der Einfriedungssatzung ebenso wie die 2 m hohe Einfriedung mit Vorpflanzung zur Straße hin zulässig.

 


Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, dem Bauantrag zum Anbau mit Außentreppe an das bestehende Einfamilienhaus auf dem Grundstück Fl.Nr. 649/2 der Gemarkung Grafing, Haidlinger Weg 21, das gemeindliche Einvernehmen zu erteilen.

 

Herr Einhellig Christian, Ausschussmitglied, hat gemäß Art. 49 Abs. 1 Satz 1 GO als Planfertiger an der Beratung und Abstimmung nicht mitgewirkt.

 

 

Anwesend 12

Das Ausschussmitglied Herr Dr. Karl-Heinz Fröhlich ist erschienen.