Tagesordnungspunkt

TOP Ö 5: Vollzug des BauGB;
Bebauung des Grundstücks Fl.Nr. 514/10 der Gemarkung Grafing;
Antrag vom 28.09.2017 auf Änderung des Bebauungsplanes "Hammerschmiede, Glonner Straße, Von-Hazzi-Straße" für die Grundstücke Fl.Nrn. 514/9-514/13, 514/24 der Gemarkung Grafing;
Aufstellungsbeschluss (§ 2 Abs. 1 BauGB)

BezeichnungInhalt
Sitzung:14.11.2017   StR/041/2017 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Der Eigentümer des Grundstücks Fl.Nr. 514/10 der Gemarkung Grafing mit einer Größe von 484 m² beabsichtigt die Errichtung eines Doppelhauses. Das Grundstück liegt im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans („Hammerschmiede, Glonner-, von-Hazzi-Straße“) und beurteilt sich damit abschließend nach den dortigen Festsetzungen (§ 30 Abs. 1 BauGB).

 

Der Bebauungsplan mit seinen rechtsgültigen Festsetzungen steht einer entsprechenden baulichen Nutzung, wie sie ansonsten typisch ist für das Baugebiet und damit auch ortsplanerisch sinnvoll, entgegen. Der Widerspruch zum Bebauungsplaninhalt, vor allem ausgelöst durch private Grundstücksneuordnungen, berührt die Grundzüge der Planung und schließt damit eine Vorhabenszulassung durch Befreiung (§ 31 Abs. 2 BauGB) aus.

 

Lageplan

 

 

 

Städtebauliche Beurteilung

 

Der qualifizierte Bebauungsplan „Hammerschmiede/Glonner-/Von-Hazzi-Straße“ trat in seiner ursprünglichen Fassung für das Gesamtgebiet am 10.08.1965 in Kraft. Eine Besonderheit dieser Bebauungspläne der „ersten Generation“ (das BauGB wurde im Juni 1961 in Kraft gesetzt) ist, dass die Festsetzungen für die zum Zeitpunkt der Planaufstellung bereits bebauten Grundstücke auf den Baubestand beschränkt wurden. Nur in seltenen Fällen wurden z.B. größere Bauräume oder sonstige Entwicklungsmöglichkeiten (z.B. Bauräume, Geschoßigkeiten) bei bebauten Grundstücken mit berücksichtigt und festgesetzt.

 

Der Bebauungsplan setzt für die Grundstücke – entsprechend dem damaligen Baubestand – Gebäude mit lediglich einem Vollgeschoss fest (Festsetzung EG) mit einer Grundflächenzahl von 0,25 und einer Geschossflächenzahl von 0,25. Eine Dachneigung oder ein Kniestock wurde für diese Gebäude nicht bestimmt. Diese Festsetzungen führen letztendlich dazu, dass nur eine erdgeschossige Bebauung möglich ist.

 

Das entspricht nicht mehr den aktuellen Anforderungen an die städtebauliche Entwicklung insbesondere dem Ziel der Bodenschutzklausel (§ 1a Abs. 2 BauGB) und dem darin erklärten Auftrag zur Nutzbarmachung von Baulandpotentialen im Rahmen der Innenentwicklung.

 

Bebauungsplan gültige Fassung

 

 

 

Im gegenständlichen  Bereich wurden verschiedene Bauvorhaben in Abweichung von den geltenden Bebauungsplanfestsetzungen erteilt, und zwar auch für zweigeschossige Gebäude (Haustyp E+D). Häuser des Geschosstyps E+1+D finden sich erst weiter südlich am Oberanger.

 

Auch im Bereich des Grundstücks Fl.Nr. 514/10 Gemarkung Grafing ist im Bebauungsplan 1965 der damals vorhandene Baubestand als Bauraum festgesetzt. Die bauliche Entwicklung erfolgte aber in anderer Weise. So wurde das Gebäude 514/9 erweitert und dafür das ehemalige Gebäude auf 514/10 beseitigt. Aus dem Grundstück Fl.Nr. 514/10 wurde dafür ein Grundstücksstreifen dem Grundstück Fl.Nr. 514/9 zugemessen. Dadurch ist der Bebauungsplan aber nicht etwa funktionslos geworden. Funktionslosigkeit (außer Kraft treten) von Festsetzungen eines Bebauungsplans tritt dann ein, wenn  und soweit die Verhältnisse, auf die sich eine Festsetzung bezieht, in der tatsächlichen Entwicklung einen Zustand erreicht haben, die eine Verwirklichung auf unabsehbare Zeit ausschließen und die Erkennbarkeit dieser Tatsache einen Grad erreicht hat, der einem Vertrauen auf die Geltung eines Bebauungsplans die Schutzwürdigkeit nimmt (BVerwG 09.10.2003).

 

Ein solcher Zustand ist keineswegs eingetreten. Allein die im Rahmen der Privatautonomie geänderten Grundstücksverhältnisse sind es, die jetzt diese Verwirklichung nicht zulassen. Das ist aber nicht zwingend ein dauerhafter Zustand und auch nicht dem Bebauungsplan zurechenbar. Hinzu kommt, dass diese Abweichung nur für ein Grundstück entstanden ist und damit die städtebauliche Funktion des Bebauungsplans nicht zerstört. Der Bebauungsplan ist zwar „in die Jahre gekommen“, kann aber seine ihm damals zugewiesene Aufgabe noch erfüllen. Es bleibt allein die Möglichkeit, den Bebauungsplan zu ändern, wenn man eine davon abweichende Bebauung realisieren möchte. 

 

Bebauungsplan mit Gebäudebestand

 

 

Antrag auf Bebauungsplanänderung/Erforderlichkeit

 

Der Eigentümer des Grundstücks Fl.Nr. 541/10 hat die Änderung des Bebauungsplans beantragt. Planungsziel ist die Errichtung eines Doppelhauses mit einem Bauraum von 16 m × 11 m sein. Er hat seine Bereitschaft zur Beteiligung an den Kosten der Bebauungsplanänderung im Antragsschreiben erklärt.

 

Bebauungspläne sind gemäß § 1 Abs. 3 BauGB aufzustellen (gleiches gilt gem. § 1 Abs. 8 BauGB auch für Änderungen und Aufhebungen), sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Bei dieser anhand der städtebaulichen Anforderungen ausgerichteten Ermessensentscheidung ist zu berücksichtigen, dass eine bloße Aufhebung des bestehenden Bebauungsplans hier nicht zielführend ist. Für die Grundstücke besteht auch künftig das Bedürfnis einer planerischen Koordination der öffentlichen Belange und privaten Interessen (Umgebungsbebauung, nachbarliche Interessen). Das bloße Einfügungsgebot (§ 34 BauGB) ist nicht in der Lage, diese Planungssituation einer sachgerechten Lösung zuzuführen.

 

Das Planungserfordernis des § 1 Abs. 3 BauGB verlangt für die Bauleitplanung hinreichend gewichtige städtebauliche Allgemeinbelange. Diese Voraussetzungen liegen dann nicht vor, wenn ein Bebauungsplan in erster Linie der Förderung privater Eigentümerinteressen dient (Verbot der Gefälligkeitsplanung), etwa zur Legalisierung von unzulässigen Bauvorhaben. Entscheidend ist, ob sich einleuchtende öffentliche Interessen für diese Planung ins Feld führen lassen, also die Bauleitplanung auf tragfähige städtebauliche Argumente gestützt werden kann. Diese stehen hier außer Frage, da der Bebauungsplan nicht mehr den neuzeitlichen Ansprüchen der Ortsplanung entspricht, die auf einen sparsamen Umgang mit Grund und Boden ausgerichtet ist und die vorrangige Maßnahme zur Innenentwicklung verlangt (§§ 1 Abs. 5 Satz 3, § 1a Abs. 3 und § 1 Abs. 4 BauGB i.V.m. LEP 2013, G 3.1 und Z 3.2).

 

Aufgrund des unmittelbaren ortsplanerischen Zusammenhangs muss die Bebauungsplanänderung auf die Grundstücke Fl.Nrn. 541/9 - 541/13,  514/24 Gemarkung Grafing erstreckt werden, kann aber auf diesen Teilbereich des weitläufigen Bebauungsplangebietes beschränkt werden.

 

 

 

Umgriff Bebauungsplanänderung

 

Planungsziel

Ziel der Bebauungsplanänderung ist die verbesserte Ausnutzbarkeit des Grundstücks für eine Wohnbebauung. Ob das von den Antragstellern verfolgte Ziel eines Doppelhauses mit Grundmaßen von 16 × 11 Meter erreichbar ist, kann nicht als gesichert betrachtet werden und muss angesichts der Umgebungsbebauung in Frage gestellt werden. Da gilt auch für die beabsichtigte Bebauung mit einem Gebäudetyp E+1+D.

 

Jedenfalls ist eine Bebauung dem Grunde nach und eine Intensivierung der baulichen Ausnutzung möglich. 

 

Wasserrecht

Das Grundstück liegt im festgesetzten Überschwemmungsgebiet (§ 78 WHG). Aufgrund einer aktuellen Änderung der Hochwasserschutzvorschriften vom 05.07.2017 ist aber jetzt die Überplanung von bereits überplanten Flächen nicht mehr untersagt und auch unter geringeren Voraussetzungen möglich, die wiederum aber „nur“ in der Abwägung  berücksichtigt werden müssen (§ 78 Abs. 3 WHG n.F.). Das bisher strenge Verbot, die Hochwasserrückhaltung nicht beeinträchtigen zu dürfen (Verlust von Hochwasserrückhalteraum), ist nicht mehr zu beachten. Unter diesen Voraussetzung ist die Überplanung aussichtsreicht.

 

 

Grundsatzbeschluss, Planungskosten

Da es sich um die Planänderung bereits bebaubarer Grundstücke handelt, kommt der Grundsatzbeschluss zur Wohnungsbaupolitik in seiner aktuellen Fassung vom 10.11.2015 nicht zur Anwendung. Der Grundsatzbeschluss zur Wohnungsbaupolitik ist auf die Baulandausweisung von bisher im Außenbereich (§ 35 BauGB9 gelegenen Grundstücken beschränkt.

 

Die Änderung dient vorrangig den privaten Interessen der Grundstückseigentümer an einer verbesserten baulichen Nutzung. Entsprechend der Vollzugspraxis ist die Bebauungsplanänderung deshalb von der Planungskostenübernahme des Antragstellers bzw. der begünstigten Eigentümer abhängig (§ 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB). Da jedoch auch bereits bebaute Grundstücke in den Planbereich mit einbezogen werden, um hier die städtebauliche Ordnung und die Übereinstimmung mit dem Bebauungsplan herzustellen, sind die Kosten des Verfahrens aufzuteilen. Die Kosten werden entsprechend der zu überplanenden Grundstücksflächen aufgeteilt, der Antragsteller hat somit einen Anteil von 24% der Kosten zu übernehmen.

 

Für das Planverfahren ist die Beauftragung des Planungsverbandes Äußerer Wirtschaftsraum München vorgesehen.

 


Der Stadtrat beschloss einstimmig auf Empfehlung des Bau-, Werk- und Umweltausschusses:

 

1. Entsprechend dem Antrag des Herrn Johann Maier wird beschlossen, das Bebauungsplanverfahren zur Änderung des Bebauungsplans „Hammerschmiede/Glonner-/Von-Hazzi-Straße“ für den Bereich der Grundstücke Fl.Nrn. 514/9 – /13 und 514/24 der Gemarkung Grafing einzuleiten (Aufstellungsbeschluss gem. § 2 Abs. 1 BauGB). Die Änderung des Bebauungsplans erfolgt im beschleunigten Verfahren gem. §13a BauGB als Bebauungsplan zur Innenentwicklung. Der Aufstellungsbeschluss ist ortsüblich bekanntzumachen.

 

2. Gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 13 Abs. 2 Nr. 1 BauGB wird bestimmt, dass von einer frühzeitigen Unterrichtung und Erörterung nach § 4 Abs. 1 BauGB abgesehen wird. Die frühzeitige Bürgerbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB ist durch Unterrichtung und Erörterung durch das Bauamt im Rahmen der Planoffenlegung durchzuführen.

 

3. Die Kosten des Bebauungsplanverfahrens hat der Antragsteller anteilig zu tragen; dies ist durch Abschluss eines städtebaulichen Vertrags (§ 11 BauGB) sicherzustellen. Das Bebauungsplanverfahren ist erst fortzuführen, wenn diese Vereinbarung abgeschlossen ist.

 

4. Der Grundsatzbeschluss zur sozialen Wohnungsbaupolitik kommt nicht zur Anwendung.

 

5. Mit den Planungsleistungen ist der Planungsverband Äußerer Wirtschaftsraum München zu beauftragen