Tagesordnungspunkt

TOP Ö 6: Vollzug des Bau- und Erschließungsbeitragsrechts;
Billigung des Bauentwurfes für die Erweiterung des Gewerbegebietes Schammach und Bestimmung als technisches Bauprogramm

BezeichnungInhalt
Sitzung:24.10.2017   BWUA/037/2017 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Nach dem Inkrafttreten des Bebauungsplans für die Erweiterung des Gewerbegebietes Grafing-Schammach am 24.05.2017 wird jetzt mit Nachdruck an der baldigen baulichen Umsetzung gearbeitet. Nachdem dann am 27.07.2017 auf der Grundlage des Bebauungsplans und einer Erschließungsplanung-Vorentwurf mit Kostenschätzung vom 12.07.2017 der Verkaufspreis festgelegt wurde, sind in den letzten Wochen auch die Grundstücksverkaufsverhandlungen konkretisiert worden. Dabei haben die Kaufinteressenten alle gemeinsam das Ziel, möglichst noch 2018 im Herbst mit den Objektbauarbeiten beginnen zu können. Das setzt aber voraus, dass die Erschließungsanlagen soweit hergestellt sind, um den Baustellenverkehr darüber abwickeln zu können. Dafür ist ein Baubeginn im zeitigen Frühjahr 2018 (März) unverzichtbar. Das setzt wiederum die Ausführungsplanung und die Ausschreibung im kommenden Winterzeitraum voraus, um die Vergabe der Bauleistungen dann spätestens im Februar 2018 zu ermöglichen.

 

Hinzu kommt noch das wasserrechtliche Planfeststellungs- und Erlaubnisverfahren für die Verlegung des Grabens und die Versickerung des Niederschlagswassers. Bereits in der Sitzung am 26.09.2017 wurde aufgrund der besonderen Eilbedürftigkeit der Zulassungsverfahren für diese Maßnahmen der Bauentwurf gebilligt und die Antragstellung für das Planfeststellungsverfahren und der wasserrechtlichen Verfahren beschlossen. Gelingt die Antragstellung im November 2017, dann kann zumindest bis zur Vergabeentscheidung das Auslegungs- und Einwendungsverfahren absolviert werden. Eine Vergabe, ohne zu diesem Zeitpunkt zumindest die rechtliche Umsetzbarkeit dieser zentralen Baumaßnahmen gesichert abschätzen zu können, ist nicht vertretbar.

 

Um entsprechend dieser Zeitplanung die Erschließungsarbeiten für das Gewerbegebiet Grafing-Schammach im Frühjahr 2018 beginnen zu können, sind also möglichst umgehend die Ingenieurleistungen für die Vorbereitung der Ausschreibung und dann der Ausführungsplanung durchzuführen. Dafür ist jetzt eine Entscheidung über den Bauentwurf als Ergebnis der LPh 3 und 4 (Entwurfsplanung, Genehmigungsplanung) zu treffen, um die Planungsgrundlagen festzulegen.

 

a)    Bauentwurf Gewerbegebiet Grafing-Schammach – Erweiterung

 

Der Bauentwurf (Datumsbezeichnung November 2017) für die Erschließungsanlagen wurde anschließend vom Ingenieurbüro, Herrn Schollerer und Herrn Weber, vorgestellt.

 

Folgende Änderungen sind erforderlich und noch einzuarbeiten:

  • Der öffentliche Grünstreifen westlich der Hauptzufahrt ist mit Schotterrasen auszuführen; die Baumpflanzungen (13 Bäume) sind auf 6 Bäume zu reduzieren (Reduzierung des Unterhaltungsaufwands).
  • Der Schmutzwasserkanal ist nach Süden bis zur dortigen Wendefläche zu verlängern.
  • Die Brücke am Südende ist mit einem Kiesbelag auszubauen, da sie vorerst nur als Feldzufahrt für die südlichen Felder dient.
  • Die Gehwegbreite ist von 2,50 m auf 2 m zu reduzieren; gleichzeitig ist die Breite der Längsparkplätze auf 2,50 m zu verbreitern.
  • Die Verkehrsinsel (Zufahrt Nord) ist in Granitpflaster auszuführen.
  • An der Wendefläche-West ist die Mittelinsel mit Schotterrasen auszuführen (Reduzierung des Unterhaltungsaufwands).
  • An der Verbindung zum bestehenden Gewerbegebiet ist ein zusätzlicher Löschwasserhydrant vorzusehen, da der Hydrant an der Stichstraße im Bestandsgebiet zurückgebaut werden muss.
  • Gelingt der Grunderwerb aus Fl.Nr. 629/23 im bestehenden Gewerbegebiet, dann ist ein Gehweg (2 m) im Bereich der Straßenverbindung zu errichten, und zwar an der Südseite. Die Straßenbereite bleibt bei durchgehend 6,50 m. An der Nordseite ist ein Sicherheitsstreifen vorzusehen wegen der Einzäunung des dortigen Grundstücks.

 

Erwähnt wurde, dass der Einbau der ursprünglich für Eisendorf vorgesehenen Löschwasserzisterne im Bereich der westlichen Wendefläche bereits berücksichtigt ist.

 

Seitens der Verwaltung wurde nochmals darauf hingewiesen, dass gemäß § 2 Abs. 5 VOB die Ausschreibung der Bauleistungen erst zulässig ist, wenn die Ausführung gesichert ist. Aufgrund Verfahrensvorschriften für die wasserrechtlichen Verfahren für die Gewässerverlegung und Versickerung kann aber erst im März/April 2018 die behördliche Zulassung erwartete werden. Damit wäre aber eine Ausschreibung in der Winterzeit, die erfahrungsgemäß günstigere Angebotspreise erwarten lässt, nicht mehr möglich. Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss hat einstimmig erklärt, dass bereits vorab die Ausschreibung durchzuführen ist; aufgrund der bereits im vorausgegangenen Bebauungsplanverfahren fachbehördlich bewerteten wasserrechtlichen Maßnahmen und Benutzungen kann von deren grundsätzlicher Zulässigkeit ausgegangen werden.

 

Erwähnt wurde, dass aber zwingend noch die Kreuzungsvereinbarung für die Linksabbiegespur abzuschließen und die Verfügbarkeit der dafür notwendigen Teilflächen aus dem Grundstück Fl.Nr. 634/9 sicherzustellen ist. Insoweit muss vor der Ausschreibung Sicherheit bestehen, die Maßnahme umsetzen zu können.

 

Neben der Entscheidung über die inhaltliche Ausgestaltung der Erschließung hat die Stadt Grafing b.M. anhand des Bauentwurfes aber auch über das räumliche/technische Bauprogramm zu entscheiden bzw. über mögliche Abweichungen vom Bebauungsplan (§ 125 BauGB). Die Bestimmung des Bauprogramms ist aus beitragsrechtlichen Gründen notwendig, um hinsichtlich einer möglichen Beitragserhebung den Umfang und auch die Qualität der Erschließungsanlagen festzulegen.

 

So besteht zwar die erklärte Absicht, mit den Eigentümern des Grundstücks Fl.Nr. 629/23 eine Ablösungsvereinbarung zu treffen. Das soll Teil sein der beabsichtigten Vereinbarung zur Grundstücksneuordnung (Dreiecksfläche der Stadt südlich der Fl.Nr. 629/23). Es kann jedoch nicht ausgeschlossen werden, dass eine Vereinbarung scheitert oder (wegen Entstehung der sachlichen Beitragspflicht) nicht mehr möglich ist. Für diesen Fall kommt der Schaffung der Grundlagen für die Beitragserhebung eine wichtige Bedeutung zu. Innerhalb der städtischen Grundstücke wird der Grundstücksverkauf mit einem Gesamtverkaufspreis angestrebt, also inklusive der öffentlichen Beiträge. Da aber auch hier eine Ablösung nicht mehr möglich ist, wenn der Verkauf nach Entstehung der Beitragspflicht erfolgt, sind die beitragsrechtlichen Voraussetzungen auch hier zu begründen.

 

Abweichungen zum Bebauungsplan ergeben sich mit der Errichtung der Verbindungsstraße zum Bestandsgebiet im Osten. Dort wird nach dem geplanten Erwerb einer 2 m breiten Teilfläche aus dem Baugrundstück Fl.Nr. 629/23 ein Gehweg außerhalb der festgesetzten Verkehrsflächen errichtet. Hier liegen die Abweichungsvoraussetzungen des § 125 Abs. 3 BauGB vor, da Grundzüge der Planung nicht berührt werden. Da der Gehweg an der Südseite geführt wird, wird die Nutzung der dort geplanten Bebauung (Bauraum im Abstand dann von 1 m zur Gehweghinterkante) nicht wesentlich beeinträchtigt. Eine Beitragsmehrbelastung entsteht nicht, da im Planfall die Verbindungsstraße mit einem „überfahrbaren“ Gehweg (Tiefbord) errichtet werden müsste.

 

Außerdem weicht die Erschließungsplanung noch hinsichtlich der Aufweitung des Schammacher Grabens ab vom Bebauungsplan. Der Graben wird dort zu Lasten des angrenzenden Grundstücks um ca. 5 m verbreitert, um das notwendig Rückhaltevolumen zu schaffen. Da es sich um eine größtenteils den Erschließungsanlagen zugeordnete Ausgleichsfläche handelt, ist sie gemäß § 127 ff. BauGB beitragsrelevant. Mit dieser Verbreiterung geht keine Erhöhung der Beitragslast einher, da es sich lediglich um eine Lageänderung der naturnah ausgebildeten Seitenflächen handelt.

 

Gemäß § 130 Abs. 2 Satz 3 BauGB können mehrere Erschließungsanlagen zu einer Erschließungseinheit zusammengefasst werden. Das ist nur vor dem Entstehen der Beitragsschuld zulässig. Im Hinblick auf den Verkauf der Grundstücke mit einem Gesamtkaufpreis ist dort die Ablösung der Erschließungsbeiträge zu regeln. Die Beitragsablösung muss dabei der voraussichtlichen Höhe des Erschließungsbeitrages entsprechen. Dafür ist möglichst ein einheitlicher Beitragssatz zu Grunde zu legen.

Die Erschließung erfolgt mit dem Hauptstraßenzug, der von der Kreisstraße (EBE 13) zum bestehenden Gewerbegebiet führt. Diese Straße schafft die Netzverbindung zwischen den beiden Gewerbegebieten und hat die Hauptlast des Erschließungsverkehrs abzuwickeln. Nach Süden führt dann eine gerade geführte Stichstraße mit einer Länge von 80 m, die allein der Erschließung der dort im Süden entstehenden Gewerbeflächen dient. Es handelt sich um eine unselbständige Stichstraße, die ohnehin Teil des Hauptstraßenzugs ist. Nach Westen hin führt dann eine ca. 140 m lange Stichstraße mit Wendefläche. Diese selbständige Nebenstraße steht aber im Funktionszusammenhang mit dem vorgenannten Hauptstraßenzug. Hier gilt es zu vermeiden, dass die über diese relativ kurze Stichstraße erschlossenen (weitläufigen) Grundstücke einer niedrigeren Erschließungsbeitragslast zu tragen hätten, als die am Hauptstraßenzug liegenden Grundstücke. Nach überschlägiger Berechnung führt die Bildung der Erschließungseinheit für die Anlieger des Hauptstraßenzugs zu einer Minimierung der Beitragslast.

 

Zu den Baukosten wurde erklärt, dass sich die Baukosten nach der jetzt fortgeschriebenen Kostenberechnung auf brutto 2.514,178,00 EUR belaufen. Sie liegen damit nur geringfügig über der Kostenschätzung vom 12.07.2017 von 2.500.000,00 EUR.

 

 

b)   Sanierung/Erneuerung der Druckerhöhungsanlage und der bestehenden Schmutzwasserpumpanlage

 

Nicht unmittelbarer Bestandteil der Erschließungsarbeiten für die Erweiterung des Gewerbegebietes Grafing-Schammach ist die Erneuerung/Sanierung bestehender Versorgungseinrichtungen. Betroffen sind die Druckerhöhungsanlage für die Trinkwasserversorgung und die Schmutzwasserpumpanlage im Bereich der Einmündung nach Schammach (Dorf). Wie im Zuge der Planung festgestellt werden musste, bestehen keine ausreichenden Druckverhältnisse und Wassermengen im Trinkwasserleitungsnetz des Gewerbegebietes (Bestand). Damit kann auch bei der Erweiterung die notwendige Löschwassermenge nicht aus dem Leitungsnetz zur Verfügung gestellt werden. Wie schon im Bestandsgebiet (Löschteich), ist auch im Erweiterungsgebiet eine örtliche Löschwasservorhaltung notwendig. Im Erweiterungsgebiet wird deshalb eine Löschwasserzisterne (die ursprünglich für Eisendorf vorgesehen war) eingebaut. In Netzberechnungen wurde ermittelt, dass selbst bei einer Vergrößerung der Ringleitung (Schammach – Glonner Straße) im vorgeschalteten Leitungsnetz die notwendigen Wassermengen nicht zur Verfügung gestellt werden. Die Zisterne ist deshalb auch mit anderen Maßnahmen nicht vermeidbar. Die Druckerhöhungsanlage ist aber mittlerweile in einem schlechten technischen Zustand und muss in absehbarer Zeit saniert werden. Diese Sanierung ist nicht Voraussetzung für die Erweiterung des Gewerbegebietes und ist auch zeitlich nicht dringend. Zur Aufrechterhaltung der allgemeinen Trinkwasserversorgung ist sie aber in absehbarer Zeit notwendig.

 

Ebenfalls nicht Voraussetzung für die Erweiterung des Gewerbegebietes Grafing-Schammach ist die Sanierung (Erneuerung) der Schmutzwasserpumpstation. Die Kosten belaufen sich auf voraussichtlich 55.000,00 EUR. Als Planungsalternative wurde – anlässlich der Erschließung des neuen Bauhofes – schon im Jahr 2015 (Bau-, Werk- und Umweltausschuss 28.07.2015, TOP 20) der Bau eines Ableitungskanals (Freispiegelkanal) geprüft. Der damals von der Glonner Straße bis zum neuen Bauhof erstellte Schmutzwasserkanal wurde in Größe und Tiefe so verlegt, dass ein Anschluss möglich ist.

 

Die Kosten werden (damals 508.000,00 EUR) heute auf 492.000,00 EUR geschätzt; Lebensdauer ca. 80 Jahre.

 

Bei einem Wirtschaftlichkeitsvergleich auf die Lebensdauer des Freispiegelkanals hat die Erhaltung der Pumpanlage (bei jeweils 20-jähriger Nutzungsdauer) und die laufenden Kosten (Betrieb) von jährlich 6.000,00 EUR einen deutlichen Kostenvorteil – der Projektkostenbarwert beläuft sich danach auf 320.000,00 EUR.

 

Anders verhält es sich dann, wenn die Kanalleitung außerhalb der Straßentrasse errichtet werden kann. Durch die Ersparnis für die Entsorgung des Aushubs, der Wasserhaltung und der Deckenwiederherstellung beläuft sich der Kostenaufwand dann auf ca. 340.000,00 EUR. Angesichts der Erfahrung einer regelmäßig deutlichen längeren Lebensdauer des Ableitungskanals wurde dann zur Aufgabe der Pumpstation und zum Kanalbau geraten. Diese Alternative setzt aber voraus, dass eine Einigung mit dem Eigentümer gelingt und keine aufwändigen rechtlichen Sicherungskosten (Dienstbarkeitsentschädigung) entstehen. Seitens der Verwaltung wurde aber angemerkt, dass zuletzt schon für den Bau einer Querungshilfe keine Einigung mit dem betroffenen Landwirt gefunden werden konnte.

 

Man war sich einig, dass im Falle schwieriger Verhandlungen oder einem Scheitern für die Grundstücksbenutzung dann ohnehin nur die Sanierung verbleibt. Aufgrund der begrenzten Lebensdauer kann dann auch in ca. 20 Jahren die durchaus praktikable Alternative eines Freispiegelkanals (Ableitungskanal im Schammacher Weg) nochmals geprüft werden.

 


Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss billigte einstimmig unter Berücksichtigung der erklärten Korrekturen den Bauentwurf des Ingenieurbüros Roplan für die „Erweiterung Gewerbegebiet Grafing-Schammach“ in der Fassung vom „November 2017“ und bestimmt den Bauentwurf als technisches und räumliches Bauprogramm (§ 128 BauGB).

 

Die Erschließungsanlagen im Erschließungsgebiet werden zu einer Erschließungseinheit gemäß § 130 Abs. 2 Satz 3 BauGB zusammengefasst.

 

Unabhängig von den Erschließungsmaßnahmen für die Erweiterung des Gewerbegebietes Grafing-Schammach sind auch die bestehenden Trinkwasserdruckerhöhungsanlagen und die Schmutzwasserpumpanlage im Bereich der „Schammacher Kreuzung“ zu sanieren bzw. zu erneuern. Diese Maßnahmen an bestehenden Versorgungseinrichtungen sind aber im zeitlichen Zusammenhang mit der Erschließung des Gewerbegebietes Grafing-Schammach (Erweiterung) durchzuführen.

 

Optional für die Sanierung/Erneuerung der Abwasserpumpanlage ist die Errichtung eines Verbindungskanals zum bestehenden Freispiegelkanal im Schammacher Weg (Neuer Bauhof) zu prüfen, vorausgesetzt die Leitungsführung außerhalb der Straßenflächen kann dort dinglich gesichert werden. Unter Berücksichtigung der Kosten für die Leitungssicherung hat dann ein abschließender Wirtschaftlichkeitsvergleich (Projektkostenbarwert) zu erfolgen. Gelingt die Leitungssicherung außerhalb des Straßengrundes nicht, ist die Abwasserpumpanlage zu erneuern.

 

Gemäß den Vereinbarungen des Ingenieurvertrags vom 23.12.2016 erfolgt eine stufenweise Beauftragung der Ingenieurleistungen. Das Ingenieurbüro Roplan, Rosenheim, wird mit den weiteren Ingenieurleistungen der Leistungsphasen 5–9 gemäß § 47 HOAI 2013 beauftragt, und zwar auch für die zeitlich verbundenen Maßnahmen an bestehenden Versorgungseinrichtungen (Erneuerung der bestehenden Trinkwasserdruckerhöhungsanlagen und der Abwasserpumpanlage bzw. optional des Verbindungskanals).

 

Die Ingenieurleistungen für die begleitende Pflege- und Entwicklungsplanung (§ 32 HOAI) und der Ausführung der Grünanlagen sind gesondert zu vergeben. Aufgrund der erbrachten Vorleistungen und Vorkenntnisse wird das Büro für Landschaftsarchitektur Michael Haas, Grafing b.M., mit den Architektenleistungen beauftragt.

 

Die Bauvereinbarung mit dem Staatlichen Bauamt Rosenheim für die Aufweitung der Kreisstraße EBE 13 zur Errichtung einer Linksabbiegespur ist vorzubereiten und deren gesicherte rechtliche Umsetzbarkeit zwingende Voraussetzung für die Ausschreibung der Bauleistungen.

 

Die Ausschreibung ist vorzubereiten, und zwar ungeachtet der noch ausstehenden wasserrechtlichen Zulassung für die Gewässerbauarbeiten (Grabenverlegung) und die Errichtung der Regenrückhaltebecken.