Tagesordnungspunkt

TOP Ö 7: Vollzug des Bau- und Erschließungsbeitragsrechts;
Erschließung des Baugebietes "Aiblinger Straße";
Genehmigung des Bauentwurfes der Erschließungsplanung und Bestimmung als technisches Bauprogramm

BezeichnungInhalt
Sitzung:24.10.2017   BWUA/037/2017 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Ausgangslage

 

Der qualifizierte Bebauungsplan „Aiblinger Straße“ ist am 09.12.2016 in Kraft getreten. Die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit von Vorhaben im Plangebiet bestimmt sich im Geltungsbereich qualifizierter Bebauungspläne abschließend nach dessen Festsetzungen (§ 30 Abs. 1 BauGB). Die ortsrechtlichen Regelungen gelten auch für die Erschließungsanlagen selbst (vgl. § 125 BauGB).

 

Mit dem in Kraft setzen von Bebauungsplänen werden nicht nur die bauplanungsrechtlichen Zulässigkeitsvoraussetzungen für die Bebauung geschaffen, sondern auch Pflichten für die Gemeinde begründet. So verdichtet sich die allgemeine Aufgabenlast für die Erschließung zur konkreten Erschließungspflicht. Für die Gemeinden bleiben aber zeitliche Umsetzungsspielräume, weshalb im Interesse einer Beschleunigung der Entwicklung die Erschließungsarbeiten oftmals von den Grundstückseigentümern selbst übernommen werden.

 

Auch für das Baugebiet „Aiblinger Straße“ wurde der Stadt Grafing ein Erschließungsangebot (§ 124 BauGB) unterbreitet. Mit dem städtebaulichen Vertrag zur Durchführung der Erschließung (§ 11 Abs. 1 Nr. 1 BauGB – kurz „Erschließungsvertrag“) vom 29.11.2016, genehmigt vom Bau-, Werk- und Umweltausschuss am 29.11.2016, TOP 6, wurde die Umsetzung der Erschließungsarbeiten der WBD Immobilien GmbH, Grafing b.M., und der Franz Riedl GmbH, Rott am Inn, übertragen. Die Fa. WBD Immobilien GmbH, Grafing b.M., wurde veräußert und die Bezeichnung geändert in BHB Projektgesellschaft Grafing GmbH. Die Franz Riedl GmbH und die BHB Projektgesellschaft Grafing GmbH (kurz Erschließungsträger) haben mit der Durchführung und Koordinierung der Erschließungsmaßnahmen die BHB Erschließungsgesellschaft GmbH beauftragt.

 

Die Erschließungsträger haben insbesondere zu errichten:

a) die öffentlichen Straßen, Wege und Plätze und zwar auch die Anschlussstraße außerhalb des Plangebietes bis zur „Einmündung Aldi“

b) die Entwässerungsanlagen mit Grundstücksanschlüssen

c) die Wasserversorgungsanlagen mit Grundstücksanschlüssen

d) sonstige Versorgungseinrichtungen (Gas, Strom, Telekommunikation)

e) die Freilegung

f) die Lärmschutzanlagen und

g) den Kinderspielplatz

 

Bauprogramm

 

Die Erschließungsträger haben nicht nur die bauliche Umsetzung, sondern auch die Planung übernommen. Hierfür wurde im Benehmen mit der Stadt Grafing b.M. ein fachlich geeignetes und leistungsfähiges Ingenieurbüro (Gruber-Buchecker, Ebersberg) beauftragt (vgl. § 4 Abs. 1 Erschließungsvertrag -EV-).

 

Maßgebend für die konkrete Ausführung der Erschließungsanlagen ist der im Rahmen der übernommenen Erschließungsplanung erst noch zu erstellende und von der Stadt dann zu genehmigende Bauentwurf (§ 3 Abs. 1EV). Dem folgend wurde der Bauentwurf des Ingenieurbüros Gruber-Buchecker, Ebersberg, vom 11.09.2017 i.d.F. der Änderungspläne (Leitungen) vom 03.10.2017 jetzt der Stadt zur Genehmigung vorgelegt. Über die Genehmigung ist von Stadt Grafing b.M. nach billigem Ermessen (§ 315 BGB) zu entscheiden.

 

Neben der Entscheidung über die inhaltliche Ausgestaltung der erschließungsvertraglichen Pflichten hat die Stadt Grafing anhand des Bauentwurfes aber auch über das räumliche/technische Bauprogramm zu entscheiden bzw. über mögliche Abweichungen vom Bebauungsplan (§ 125 BauGB). Die Bestimmung des technischen/räumlichen Bauprogramms ist aus beitragsrechtlichen Gründen notwendig, um den Umfang und auch die Qualitäten der Erschließungsanlagen festzulegen.

 

Beurteilung des Bauentwurfs

 

Straßenbau

Entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans (Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung: verkehrsberuhigter Bereich) ist die östliche Stichstraße verkehrsberuhigt auszubauen. Dort soll die Straße nach den Planungszielen der Stadt auch die Funktion als Kommunikations- und Spielfläche erfüllen. Nicht zuletzt aus diesem Grunde wurde die Errichtung einer gemeinsamen Tiefgarage und einer Sammelzufahrt an der Haupterschließungsstraße unterstützt, die Dank der Kooperationsbereitschaft der Bauträger jetzt auch umgesetzt wird. Folglich ist für die Stichstraße nur eine untergeordnete Verkehrsbelastung zu erwarten, was bei der Ausgestaltung der Verkehrsfläche berücksichtigt werden kann.

 

Der verkehrsberuhigte Bereich erhält durchgehend eine Pflasterdecke. Vorgeschlagen wird ein Schwerlaststein mit Microfase (VS5, Fa. Linden; 5-fach-Verschiebesicherung und Verkrallung im Pflasterbett). Mit gleichem Belag werden auch die Fuß-/Radwege ausgeführt.

 

Um einerseits eine zusätzliche Verkehrsberuhigung zu erreichen und anderseits ein Mindestmaß an öffentlich nutzbaren Stellplätzen vorzuhalten, sollten innerhalb des verkehrsberuhigten Bereiches noch an den (wenigen) geeigneten Flächen Stellplätze – möglichst mit Pflanzbuchten – angeordnet werden. Die öffentlichen Stellplätze werden wasserdurchlässig mit Rasenfugenpflaster ausgeführt.

 

Änderungen sind erforderlich hinsichtlich der Asphaltflächen der Straße. Diese sind entsprechend der Vorgaben für die Belastungsklasse 1 (Wohngebiete) mit einer 14 cm Asphalttragschicht und einer 4 cm Deckschicht auszuführen.

 

Auffällig ist aber vor allem das Fehlen eines Gehwegs und damit verkehrssicherer Teileinrichtungen für den Fußgängerverkehr. So wurde im Bebauungsplanverfahren die Straßenfläche von ursprünglich 6 m auf 7,50 m verbreitert. Eine Festsetzung der Flächen für die jeweiligen Teileinrichtungen (Gehweg, Parkflächen, Fahrbahn etc.) erfolgte – wie praxisüblich – nicht und erfordert jetzt eine Festlegung in der Erschließungsplanung. Notwendig ist zumindest ein einseitiger Gehweg mit Regelbreite von 1,50 m. Damit verbleibt bei einem Seitenstreifen von ca. 50 cm auf der gegenüberliegenden Seite eine Fahrbahnbreite von 5,50 m, was einen Begegnungsfall PKW/LKW jedenfalls bei reduzierter Geschwindigkeit problemlos ermöglicht. Es muss aber auch bedacht werden, dass es keine Durchgangsverbindung gibt, also der gesamte Gebietsverkehr (auch bei Rettungseinsätzen) über die Haupterschließungsstraße abgewickelt werden muss. Hier müssen auch Sondersituationen berücksichtigt werden, etwa den Begegnungsfall LKW/LKW oder liegengebliebene Fahrzeuge. Aus diesem Grunde soll der Gehweg nicht mit einem Hochbord angelegt werden, sondern überfahrbar (ca. 3 cm hohes Bord). Das gilt erst recht für die Anbindungsstraße zur Glonner Straße, bei der nur 6 m Straßenfläche zur Verfügung steht. Hier ist ein Ausweichen bei LKW-Begegnungsfällen auf die Gehbahn unverzichtbar. Um hier eine spätere Verbreiterung der Straße zu erleichtern, ist der Gehweg an der Ostseite anzulegen, und dann durchgehend als einseitiger Gehweg in einer Breite von 1,50 m.

 

Im Bereich des verkehrsberuhigten Bereiches sind an den wenigen geeigneten Flächen noch Parkflächen vorzusehen und möglichst auch noch vereinzelt Pflanzbuchten.

 

Die Grünfläche am Wendeplatz ist um ca. 1 m nach Norden zu verschieben, um eine Fahrgassenbreite von mindestens 6 m für die südlichen Carports/Stellplätze zu schaffen. Nach Einschätzung ist auf eine Grünfläche sogar ganz zu verzichten; ein zentraler Baum mit Baumscheibe und Sitzgelegenheit ist im Hinblick auf die übrigen Raumansprüche zweckmäßiger und verhindert auch unzulässiges Parken.

 

Der nördliche Geh- und Radweg und der Grünstreifen (entlang Aldi-Grundstück) dienen als Feuerwehrzufahrt (Durchfahrt) und sind entsprechend den Anforderungen der DIN 14090 auszubilden (insbesondere hinsichtlich der Tragfähigkeit der Fahrflächen und der Grünfläche als Aufstellfläche).

 

Die Entscheidung über die zu verwendende Straßenbeleuchtung wird noch von der Stadt getroffen. Vorgesehen ist die Verwendung des im Stadtgebiet (ausgenommen Innenstadt) einheitlich verwendeten Lampentyps „Planus“ (Bergmeister) mit LED-Leuchtkörper. Die Lampenstandorte sind noch an verschiedenen Stellen anzupassen, insbesondere auch hinsichtlich der Feuerwehrzufahrten und Aufstellflächen bzw. für die TG-Zufahrt von Haus 1. Eine zusätzliche Beleuchtung ist für den Verbindungsweg zur Aiblinger Straße notwendig.

 

Für die Straßenentwässerung sind aufwändige Rigolenversickerungen notwendig aufgrund problematischer Untergrundverhältnisse, die eine Versickerung nur in bestimmten Bereichen ermöglicht.

 

Trinkwasser- und Löschwasserversorgung, Abwasser

Für die Sicherung der Löschwasserversorgung sind weitere (Oberflur-)Hydranten vorgesehen. Auch der notwendige Leitungsverbund (Ringschluss) zur bestehenden Wasserleitung in der Aiblinger Straße wird umgesetzt. Jedoch ist hier die südliche Verbindungsleitung noch in größerer Nennweite (DN 100) auszuführen. Auch in die westliche Stichstraße am nördlichen Eingang des Baugebietes ist bis Bauende eine Anschlussleitung (mit Abschlusshydrant-Unterflur) vorzusehen. Damit können beim späteren Anschluss von dort zu erwartenden neuen Siedlungsgebieten eine nochmalige Änderung der jetzt neu zu erstellenden Verkehrs- und Erschließungsanlagen vermieden werden. Gleiches gilt für die Abwasserkanalisation.

 

Die Abwasserentsorgung erfolgt über eine reine Schmutzwasserkanalisation. Anfallendes Niederschlagswasser auf den Baugrundstücken ist zwingend örtlich zu versickern.

Besondere Anforderungen stellen sich an die Entwässerung, da in der Aiblinger Straße kein Abwasserkanal der Stadt Grafing b.M. verläuft. Um einen nur mit Pumpanlage möglichen Anschluss an die Abwasserkanalisation in der Glonner Straße zu vermeiden, erfolgt der Anschluss über die Abschlusshaltung am Klausenweg.

 

Es wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass von der Stadt die Errichtung der Grundstücksanschlussleitungen für BK8 und BK12 an der Gebäudewestseite vorgeschlagen hat, nachdem dort eine Kanalleitung bis zum Gebietsende (Anschlusskanal) errichtet werden muss. Damit ist die Errichtung der Stichleitung im privaten Wohnweg dieser Hausgruppen entbehrlich. Dieser Vorschlag wurde im Tekturplan jetzt berücksichtigt.

 

Freiflächen/Lärmschutz:

Bauentwürfe für die Gestaltung der öffentlichen Grünflächen und der Lärmschutzeinrichtung wurden noch nicht vorgelegt. Vorsorglich wurde auf folgende Anforderungen hingewiesen:

-          Angaben über die Gestaltung der (mit hochabsorbierender Oberfläche gemäß ZTV-Lsw 09) auszuführenden Lärmschutzwand.

-          Die Lücke der Lärmschutzwand bei 0+17 und 0+20 entfällt, nachdem der ursprünglich dort vorgesehene Durchgang nicht mehr errichtet wird. Auf den Versatz der Lärmschutzwand kann dann ebenfalls verzichtet werden.

-          Gestaltung des Durchgangs bei 0+80 ist darzustellen (Wandversatz).

-          Der Lärmschutz an der Südostgrenze zur Fl.Nr. 551/5 („Aldi“) ist unter Berücksichtigung der Belange der Feuerwehrzufahrt noch zu überarbeiten.

-          Ausgestaltung und Einfriedung des Kinderspielplatzes.

 

Durch die geplante Errichtung einer Heizzentrale für die Nahwärmeversorgung auf dem Grundstück Fl.Nr. 551/16 entfällt die dortige Errichtung des Kinderspielplatzes. Als Ersatz wurde direkt anschließend ein flächengleiches Grundstück erworben. Der Kinderspielplatz ist dort anzulegen. Hierfür sind die Erschließungsverträge noch anzupassen. Aufgrund der Lage außerhalb des Plangebietes unterliegt die Errichtung des Kinderspielplatzes dann auch der Baugenehmigungspflicht.

 


Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss hat einstimmig die Ausführungs- und Ausbaupläne des Ingenieurbüros Gruber-Buchecker aus Ebersberg vom 11.09.2017 und der Tekturpläne vom 03.10.2017 gebilligt und damit die Genehmigung für das Bauprogramm unter folgenden Maßgaben/Änderungen erteilt:

 

Die Asphaltflächen der Straße sind entsprechend der Vorgaben für die Belastungsklasse 1 (Wohngebiete) mit einer 14 cm Asphalttragschicht und einer 4 cm Deckschicht auszuführen.

 

Entlang der Straße ist durchgehend ein einseitiger Gehweg (1,50 m Breite) vorzusehen. Der Gehweg ist – jedenfalls im nördlichen Abschnitt (Verbindungsstraße) – überfahrbar auszuführen.

 

Im Bereich des verkehrsberuhigten Bereiches sind an den wenigen geeigneten Flächen noch Parkflächen vorzusehen und möglichst auch noch vereinzelt Pflanzbuchten.

 

Die Grünfläche am Wendeplatz ist um ca. 1 m nach Norden zu verschieben, um eine Fahrgassenbreite von mindestens 6 m für die südlichen Carports/Stellplätze zu schaffen; die Grünfläche ist auf einen Großbaum mit Umgriffsfläche zu reduzieren.

 

Der nördliche Geh- und Radweg und der Grünstreifen (entlang Aldi-Grundstück) dienen als Feuerwehrzufahrt (Durchfahrt) und sind entsprechend den Anforderungen der DIN 14090 auszubilden (insbesondere hinsichtlich der Tragfähigkeit der Fahrflächen und der Grünfläche als Aufstellfläche).

 

Die Straßenbeleuchtung am nördlichen Geh-/Radweg darf nicht zu einer Einengung der Bewegungs- und Aufstellflächen für die Feuerwehr führen; die Lampe bei BK1 ist auf die Bewegungsflächen der Feuerwehr abzustimmen und sollte verlegt werden.

 

Der Standort der Lampe vor BK11 ist zu versetzen, um eine Beleuchtung des Geh- und Radwegs zu ermöglichen.

 

Die Lampe an Wendefläche Südwest ist wegen der dort entstehenden Tiefgaragenzufahrt nach Süden zu verschieben.

 

Am Verbindungsweg zwischen der Platzfläche und der Aiblinger Straße ist eine Beleuchtung zu ergänzen.

 

Die Straßenbeleuchtung ist auch auf der nördlichen Anschlussstraße bis zur Einmündung zum Aldi-Markt zu ergänzen und auf die Ostseite der Straße zu verlegen.

 

Es sind Straßenlampen des einheitlich verwendeten Typs „Planus“ (Bergmeister) vorzusehen mit LED-Leuchtkörper.

 

Die Wasserleitung im südlichen Fuß- und Radweg ist in DN 100 auszuführen.

 

Die besonderen Anforderung an die Gründung, den Unterbau und an die Versickerung sowie der weiteren Empfehlungen nach dem Baugrundgutachten der Fa. Crystal Geotechnik vom 30.09.2016 (B165100) sind zu beachten.

 

Der Abwasserkanal und die Wasserleitung (mit Abschlusshydrant) sind auch in die nordwestliche Stichstraße (nördlich BK1) bis zum Gebietsrand zu verlängern.

 

Der Oberflurhydrant beim „Spielplatz“ ist im öffentlichen Straßenraum (an der Versatzstelle zur nördlichen Anschlussstraße) anzuordnen; das Grundstück wird künftig für eine Heizzentrale genutzt. Der Hydrant am nördlichen Fuß- und Radweg ist auf die Südseite des Weges zu verlegen, um eine Behinderung der Feuerwehzufahrt zu vermeiden.

 

Bauentwürfe für die Gestaltung der öffentlichen Grünflächen und der Lärmschutzeinrichtung stehen noch aus. Hierfür sind noch gesonderte Pläne vorzulegen, insbesondere

-          mit konkreten Angaben über die Gestaltung der (mit hochabsorbierender Oberfläche gemäß ZTV-Lsw 09) auszuführenden Lärmschutzwand.

-          Die Schließung der „Lücke“ der Lärmschutzwand bei 0+17 und 0+20 und damit auch durchgehend geradlinige Führung der Lärmschutzeinrichtung.

-          zur Gestaltung des Durchgangs bei 0+80 (Wandversatz).

-          Gestaltung des Lärmschutzes an der Südostgrenze zur Fl.Nr. 551/5 („Aldi“) unter Berücksichtigung der Belange der Feuerwehrzufahrt.

-          Ausgestaltung und Einfriedung des Kinderspielplatzes.

 

Der Nutzung des Grundstücks Fl.Nr. 551/16 als Heizzentrale und damit der Verlegung des Kinderspielplatzes auf die unmittelbar nördlich angrenzende Fläche wird zugestimmt.

 

Die Erschließungsanlagen sind gemäß § 3 Abs. 4 des Erschließungsvertrages vom 29.11.2016 fertigzustellen bis spätestens zum 30.06.2018. Soweit bis zur Herstellungsfrist die Hochbaumaßnahmen nicht beendet sind, sind die Straßen bis dahin ohne Feinasphaltschicht herzustellen. Der Deckenbau hat nach Beendigung des Hochbaus zu erfolgen.

 

Nachzureichen ist eine Kostenberechnung für den Bauentwurf, und zwar unter Berücksichtigung des nach o.g. Maßgaben angepassten Bauentwurfes. Anhand der Kostenberechnung ist dann zu prüfen, ob die vorliegende Erfüllungsbürgschaft ausreichend bemessen ist.

 

Die Leistungsverzeichnisse der Ausführungsplanung sind gem. § 4 Abs. 2 des Erschließungsvertrages der Stadt zur Zustimmung vorzulegen. Vorzulegen ist ein Leistungsverzeichnis mit Preisangaben (fortgeschriebene Kostenberechnung).