Tagesordnungspunkt

TOP Ö 3: Antrag auf Vorbescheid zum Einbau von 3 Wohnungen in die bestehende Scheune auf dem Grundstück Fl.Nr. 573/1 der Gemarkung Straußdorf (Vogelherd 3)

BezeichnungInhalt
Sitzung:24.10.2017   BWUA/037/2017 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Vom Verwaltungsvertreter wurden die Antragsunterlagen vorgestellt. Mittels Vorbescheid wird gemäß Art. 71 BayBO eine Entscheidung über folgende Einzelfragen beantragt:

 

1.    Dürfen Dachfenster bzw. Dachterrassen im gezeichneten Umfang gebaut werden?

2.    Errichtung und Erweiterung der Balkone ähnlich dem Bestand

3.    Ausbau und Errichtung von 3 weiteren Wohneinheiten in der Scheune

4.    Renovierung der Austragswohneinheit

5.    Errichtung von Garagen bzw. Pferdehalteboxen im EG der Scheune

6.    Überdachung des Fahrsilos zur Nutzung als offenen Pferdestall bzw. Unterstand für Mutterkuhhaltung.

 

Vorweg muss festgestellt werden, dass ein Vorbescheid nur zulässig ist, um Einzelfragen einer späteren Baugenehmigung zu klären. Vorbescheide mit dem Inhalt und Umfang einer späteren Baugenehmigung sind deshalb nicht zulässig. Diesen Anforderungen genügt der Antrag nicht, wenn dort etwa die Zulässigkeit von Dachfenstern, Dachterrassen und Balkonen „ähnlich Bestand“ abgefragt werden.

 

Die Stadt Grafing b.M. versteht den Antrag vielmehr als Bebauungsgenehmigung (städtebaulicher Vorbescheid), der die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens zum Inhalt hat.

 

Das Vorhaben liegt im planungsrechtlichen Außenbereich (§ 35 BauGB). Beantragt ist die Nutzungsänderung von durch Betriebsumstellungen frei werdender Bausubstanz für die Errichtung von 3 Wohnungen und die Renovierung einer Austragswohnung.

 

Altenteilerwohnung:

 „Renovierung der Austragswohnung“: Da Instandhaltungsmaßnahmen genehmigungsfrei zulässig wären (Art. 57 Abs. 6 BayBO), handelt es sich um eine nicht „vorbescheidsfähige“ Frage. Die beschriebene „Austragswohnung“ (offensichtlich im Dachgeschoss) ist aber nicht in zulässiger Weise errichtet. Nach den der Stadt vorliegenden Genehmigungsunterlagen (Nachtragsgenehmigung vom 23.02.1983, Az.: 699/80) ist ein Wohngebäude mit einem „Austragszimmer“ (EG + OG, Wohnfläche 196,45 m²) zugelassen (Neubau des Wohnhauses). Eine Austragswohnung ist also bislang noch nicht zugelassen. Damit erübrigt sich eine Entscheidung über die Frage der Zulässigkeit dem Grunde nach.

 

Ob eine Altenteilerwohnung und in welcher Größe (ggf. nachträglich) zugelassen werden soll, ist in den Antragsunterlagen jedoch nicht beschrieben. Hier sind die Antragunterlagen noch zu konkretisieren. Soweit ein konkreter Bedarf besteht, kann die Austragswohnung zugelassen werden, jedoch nur vor der angekündigten Betriebsaufgabe. Betriebsleiter- und Altenteilerwohnungen sind auf die Existenz eines landwirtschaftlichen Betriebes angewiesen, um sie im Außenbereich privilegiert errichten zu dürfen.

 

Die Existenz des erwähnten „Austragszimmers“ ist unerheblich und schließt eine Austragswohnung (Erforderlichkeit) nicht aus.

 

Zusätzliche Wohnungen:

Weiter beantragt werden 3 sonstige Wohnungen. Diese sind gemäß § 35 Abs. 4 Nr. 1 BauGB dem Grunde nach zulässig, und zwar unabhängig von ihrer Größe. Die Antragsunterlagen sind aber auch hier nicht eindeutig genug als Entscheidungs-/Genehmigungsgrundlage. So fällt auf, dass in den Wohnungen teilweise 2 Küchen und Sanitärräume vorgesehen sind. Auch der Grundriss der Wohnungen lässt erkennen, dass hier eine größere Anzahl an Wohnungen entsteht, als im Antrag bezeichnet.

Um eine Wohnung im Sinne der Vorschrift handelt es sich bereits dann, wenn die Räume und Einrichtungen die Führung eines selbständigen Haushalts ermöglichen. Die „Abgeschlossenheit“ ist nicht Voraussetzung für die Begriffsdefinition einer Wohnung im bauplanungsrechtlichen Sinn. Hierauf wird in aller Deutlichkeit hingewiesen, um keine falschen Erwartungen entstehen zu lassen.

 

Weitere Voraussetzung ist aber, dass die äußere Gestalt des Stalls/Tennengebäudes im Wesentlichen gewahrt bleibt. Dabei sind auch neue Gestaltungselemente im Bereich des ehemaligen Wirtschaftsteils (Einbau von Türen und Fenstern; Errichtung eines Balkons) zulässig, solange das Anwesen noch als ehemals landwirtschaftliches Gebäude in Erscheinung tritt (VG München vom 27. Juli 2005). Ob das Vorhaben diesen Anforderungen noch genügt, kann aber erst im nachfolgenden Baugenehmigungsverfahren abschließend beurteilt werden.

 

Für die aufgegebene Nutzung ist eine Verpflichtung gem. § 35 Abs. 4 Nr. 1 g BauGB zu übernehmen, dass keine Ersatzbauten errichtet werden.

 

Garagen/Pferdeboxen im EG der Scheune:

Für eine abschließende Beurteilung fehlen Erkenntnisse, ob die Pferdehaltung und auch die Garagen landwirtschaftlichen Zwecken dienen sollen oder bereits Teil der künftigen Nutzung (Nutzungsänderung) sind. Zulässig ist sie in beiden Fällen.

Erfolgt sie im Rahmen der Nutzungsänderung, dann verbietet sich aber aufgrund der o.g. Verpflichtungserklärung wiederum für diese Flächen als Ersatz Gebäude an anderer Stelle zu errichten. Das gilt auch für die nachfolgend beantragte Überdachung der Fahrsilos.

 

Überdachung des Fahrsilos:

Nur unter der Voraussetzung, dass die bisherigen Stallflächen (Wirtschaftsteil) auch weiterhin landwirtschaftlichen Zwecken dienen, kann die Errichtung weiterer Gebäude (Überdachung des Fahrsilos als Offenstall) als privilegiertes Vorhaben nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB zulässig sein. Ansonsten ist vorrangig die vorhandene Bausubstanz zu nutzen.

 


Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss gegen 1 Stimme, dem Antrag auf Vorbescheid zum Einbau von 3 Wohnungen in die bestehende Scheune auf dem Grundstück Fl.Nr. 573/1 der Gemarkung Straußdorf, Vogelherd 3, das gemeindliche Einvernehmen unter folgenden Maßgaben zu erteilen:

·      Eine zusätzliche Altenteilerwohnung ist nur zulässig, wenn der landwirtschaftliche Betrieb noch nicht aufgegeben ist.

·      Neben der Betriebsleiterwohnung und der Altenteilerwohnung sind max. 3 weitere Wohnungen zulässig.

·      Die Erklärung gem. § 35 Abs. 4 Nr. 1 g BauGB ist zu erteilen.

·      Die Errichtung von weiteren baulichen Anlagen (Überdachung von Fahrsilo als Offenstall) ist nur dann zulässig, soweit dafür keine vorhandene Bausubstanz genutzt werden kann.