Tagesordnungspunkt

TOP Ö 2: Bauantrag zur Nutzungsänderung des bestehenden Schweinestalls auf dem Grundstück Fl.Nr. 1395 der Gemarkung Straußdorf (Neudichau 1)

BezeichnungInhalt
Sitzung:24.10.2017   BWUA/037/2017 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Der Bauantrag wurde vom Verwaltungsvertreter vorgestellt und erklärt.

 

Vorhabensbeschreibung

Beantragt wird die Nutzungsänderung des mit Baugenehmigung vom 16.08.1974, Az.: 3/74, genehmigten Schweinezuchtbetriebes in seinem gesamten Umfang, also sowohl der Stallungen, als auch der landwirtschaftlichen Futtermittellager- und Maschinenhalle. Diese Gebäude/Räume werden künftig als gewerbliche Lager- und Abstellflächen genutzt. Zudem sollen Teilflächen als Lager- bzw. Betriebsräume für die Metzgerei genutzt werden, die weiterhin bestehen bleibt.

 

Bereichszuordnung

Nach wie vor handelt es sich bei der Ansiedlung Neudichau um einen Siedlungssplitter („Weilerbebauung“) ohne Ortsteileigenschaft. Neudichau ist somit in der Gesamtheit der dortigen bebauten und unbebauten Flächen dem bauplanungsrechtlichen Außenbereich (§ 35 BauGB) zuzuordnen.

 

An dieser Bereichszuordnung hat sich bislang noch nichts geändert. Zwar betreibt die Stadt Grafing b.M. schon seit 3 Jahren das Verfahren zum Erlass einer Entwicklungs- und Ergänzungssatzung (§ 34 Abs. 4 Nr. 2 und 3 BauGB) für Neudichau. Die beabsichtigte Rechtswirkung, die konstitutive Begründung der Ortsteileigenschaft (§ 34 Abs. 4 Nr. 2 BauGB) tritt jedoch erst mit dem späteren Inkrafttreten der Satzung ein.

 

Eine rechtliche „Vorgriffswirkung“, wie man sie bei der Bebauungsplanaufstellung kennt, kommt den städtebaulichen Satzungen nicht zu. Der Anwendungsbereich des § 33 BauGB als zusätzlicher Zulässigkeitstatbestand ist damit nicht eröffnet.

 

Auch die bereits abgeschlossene Änderung des Flächennutzungsplans, die unverzichtbare Tatbestandsvoraussetzung für den Erlass einer Entwicklungssatzung ist, lässt die Bereichszuordnung unberührt. Der Flächennutzungsplan als vorbereitender Bauleitplan hat keine äußere Rechtswirkung und ist für die Bereichsabgrenzung bedeutungslos.

 

Zulässigkeitsvoraussetzungen

Mangels eines Privilegierungstatbestandes handelt es sich um ein sonstiges Vorhaben (§ 35 Abs. 2 BauGB), das nur zulässig ist, wenn öffentliche Belange nicht beeinträchtigt werden.

 

Eine erleichterte Zulassung aufgrund der Außenbereichssatzungen (Satzung zur erleichterten Zulässigkeit von Bauvorhaben im Außenbereich) vom 26.07.1997 bzw. der Änderung vom 24.12.2005 schließt sich aus, da diese Satzungen auf zu Wohnzwecken dienenden Vorhaben beschränkt wurden.

 

Jedoch liegen die Voraussetzungen der Begünstigung nach § 35 Abs. 4 Nr. 1 BauGB vor.

-     So handelt es sich um die erste Nutzungsänderung eines bis zuletzt gemäß § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB landwirtschaftlich genutzten Gebäudes,

-     das vor mehr als 7 Jahren genehmigt wurde und

-     im räumlich-funktionalen Zusammenhang mit der Hofstelle liegt.

-     Die Lagernutzung dient auch einer zweckmäßigen Verwendung erhaltenswerter Bausubstanz.

-     Auch die äußere Gebäudegestalt bleibt (bereits ausgeführt) in wesentlicher Gestalt gewahrt.

-     Die notwendige Verpflichtungserklärung gem. § 35 Abs. 4 Nr. 1 g ist noch vorzulegen.

 

Damit können die in § 35 Abs. 4 BauGB genannten öffentlichen Belange (Flächennutzungsplan, Beeinträchtigung der Eigenart der Landschaft, Verfestigung der Splittersiedlung) dem Vorhaben nicht entgegengehalten werden.

 

Das Vorhaben darf aber auch keine sonstigen, von § 35 Abs. 4 BauGB nicht ausgenommenen, öffentlichen Belangen des § 35 Abs. 3 BauGB beeinträchtigen.

 

Ein beachtlicher öffentlicher Belang sind z.B. die künftigen Festsetzungen der Entwicklungs- und Ergänzungssatzung. Die Inhalte der in Aufstellung befindlichen Satzungen (kombinierte Entwicklungs- und Ergänzungssatzung) sind als öffentlicher Belang gemäß § 35 Abs. 3 BauGB beachtlich, da die Satzungsverfahren ein „Stadium mit hinreichend konkretisierten Planinhalten“ erreicht haben.

 

So sieht die Satzung eine Festsetzung als Dorfgebiet (§ 5 BauNVO) vor. Die beantragte Lagernutzung stellt einen nicht wesentlich störenden Gewerbebetrieb gemäß § 5 Abs. 2 Nr. 6 BauNVO dar, der auch in Dorfgebieten allgemein zulässig ist. Auch wird die künftige Festsetzung „Dorfgebiet“ nicht dadurch funktionslos, weil die landwirtschaftliche Nutzung mit dem vorliegenden Antrag aufgegeben wird. So wird der Betrieb auch weiterhin von der vorhandenen Hofstelle bewirtschaftet, aber künftig eben als reiner Landbaubetrieb (Ackerbau und Wiesenwirtschaft).

 

Die zur Nutzungsänderung vorgesehenen Flächen sind auch allesamt als überbaubare Grundstücksflächen festgesetzt (Satzungsentwurf). Die notwendigen Stellplätze liegen zwar außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen, stehen der Satzung aber gemäß § 23 Abs. 5 BauNVO nicht entgegen. Auch hier entsteht kein Widerspruch zum beabsichtigten Satzungsinhalt.

 

Unzumutbare Umwelteinwirkungen sind aufgrund der Antragsunterlagen nicht zu erkennen. Ein möglicher Nachtbetrieb muss aber an der Gebäudesüdseite ausgeschlossen werden, um unzumutbare Störungen der (künftigen) Wohnbebauung auszuschließen. Obwohl es sich bei der künftigen Bebauung derzeit noch nicht um relevante Immissionsorte handelt, ist die Planung dieser beabsichtigten Wohnbebauung aber als öffentlicher Belang beachtlich, nachdem der Satzungsentwurf schon inhaltlich konkretisiert ist.

 

Die Erschließung ist gesichert. Hinzuweisen ist darauf, dass die nördlich des Stallgebäudes bestehende Zufahrt zur EBE 9 straßenrechtlich nicht zugelassen ist (vgl. auch Baugenehmigung vom 16.08.1974; Nebenbestimmung Nr. 10) und mit der Nutzungsänderung dann auch baulich zurückzubauen ist. Auch das gemäß Nebenbestimmung Nr. 12 (Baugenehmigung 1974) freizuhaltende Sichtfeld (Sichtdreieck) ist genehmigungswidrig mit sichthindernden Bäumen bepflanzt. Auch hier sind rechtmäßige Verhältnisse für eine verkehrssichere Erschließung zu schaffen.

 

Das Grundstück ist durch die gemeindliche Trinkwasserversorgung und Abwasserbeseitigung (Schmutzwasserkanal) erschlossen. Die notwendige Löschwasserversorgung (Mindestbedarf 48 m³/h) kann aber über das gemeindliche Trinkwassernetz nicht zur Verfügung gestellt werden, die örtliche Versorgung erreicht maximal 26 m³/h. Entnahmemöglichkeiten aus Gewässern bestehen nicht.

Für Neudichau ist der Bau einer Löschwasserzisterne notwendig, wofür sich die Stadt Grafing bereits im o.g. Satzungsverfahren erklärt hat. Noch ist aber der Standort nicht geklärt bzw. gesichert und die Löschwasserzisterne auch nicht errichtet.

Solange der Bau nicht gesichert ist, kann die gemeindliche Löschwasserversorgung nicht bestätigt werden.

 

Die Stadt ist aber unter anderem auch mit dem Bauherrn in Verhandlung, um ggf. eine aufgelassene Güllegrube als Löschwasserzisterne zu nutzen.

 

Hinweise:

Durch die Umnutzung zu gewerblichen Flächen entsteht erstmals ein Stellplatzbedarf für die Flächen. Da die Flächen insgesamt umgenutzt werden sollen, sind in der Stellplatzberechnung alle Flächen anzusetzen.

1.001,58 m² gewerbl. Lagerfläche x 1 Stpl. 100 m² = 10,02 Stpl. somit 11 Stellpl.

Es sind noch zwei zusätzliche Stellplätze nachzuweisen.

Fahrradstellplätze sind nicht notwendig.

 


Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, dem Bauantrag zur Nutzungsänderung des bestehenden Schweinestalls auf dem Grundstück Fl.Nr. 1395 der Gemarkung Straußdorf, Neudichau 1, das gemeindliche Einvernehmen unter folgenden Maßgaben zu erteilen:

·      Die ausreichende Löschwasserversorgung ist über das gemeindliche Trinkwassernetz nicht gesichert.

·      Anerkenntniserklärung gem. § 35 Abs. 4 Nr. 1 g BauGB ist nachzureichen.

·      Ein Nachtzeitbetrieb (22:00–06:00 Uhr) ist für die Raumeinheiten im Gebäudesüden auszuschließen bzw. nur innerhalb des Gebäudes zulässig.

·      Die bestehende (ungenehmigte) Zufahrt zur Kreisstraße ist zurückzubauen.

·      Das Sichtdreieck der Einmündung westlich des Baugrundstücks ist entsprechend den Verpflichtungen der Baugenehmigung von Sichthindernissen freizuhalten.