Tagesordnungspunkt

TOP Ö 20: Erschließung des Baugebietes "BayWa-Gelände (Lagerhausstraße)";
Genehmigung des Bauentwurfs der Erschließungsplanung und Billigung als Bauprogramm

BezeichnungInhalt
Sitzung:26.09.2017   BWUA/035/2017 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Die Sitzungsleiterin erteilte dem Vertreter der Verwaltung, Herrn Pecher, das Wort.

Dieser erläuterte die folgende Sach- und Rechtslage:

 

Ausgangslage

Die Stadt hat zur Regelung der Neubebauung des früheren BayWa-Geländes einen Bebauungsplan aufgestellt. Die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit von Vorhaben im Plangebiet bestimmt sich mit dem Inkrafttreten des qualifizierten Bebauungsplanes abschließend nach dessen Festsetzungen (§ 30 Abs. 1 BauGB). Die satzungsrechtlichen Bindungen gelten auch für die dort getroffenen Erschließungsanlagen (vgl. § 125 BauGB).

 

Mit dem in Kraft setzen des Bebauungsplanes hat sich aber auch die Erschließungslast als allgemeine gemeindliche Aufgabe zur konkreten Erschließungspflicht verdichtet. Nachdem aber in zeitlicher Hinsicht Ermessenspielräume für die Stadt bestehen, anderseits aber der Eigentümer (Bauherr) an einer zügigen Umsetzung interessiert ist, wurde die Durchführung der Erschließungsarbeiten in eigener Regie angeboten (§ 124 BauGB). In der Folge hat die Stadt mit städtebaulichem Vertrag vom 22.03.2017 (URNr. 455/2017G) die Durchführung der Erschließung für das Baugebiet „BayWa-Betriebsgelände (Lagerhausstraße)“ der Fa. Myslik-Bau GmbH in Rosenheim (Bauherr / Grundstückseigentümer) übertragen wie folgt:

 

a)     Die Planung / Herstellung der Lagerhausstraße und der inneren Erschließungswege sowie der leitungsgebundenen Einrichtungen (Lösch- und Trinkwasserversorgung, Abwasserkanalisation) erfolgt durch den Bauherrn auf eigene Kosten und Rechnung. Herzustellen sind dabei insbesondere:

- Fahrbahnen bzw. bei verkehrsberuhigten Bereichen die Mischverkehrsfläche

- Parkflächen

- Gehwege

- Fuß- und Radwege

- Straßenentwässerung

       - Straßenbeleuchtung

       - Straßenbegleitgrün

       - sonstige Ausstattung und Möblierung (z.B. Beschilderung, Sperrpfosten, Bänke,

         Abfallbehälter etc.)

 

b)    die Anlagen der öffentlichen Abwasserbeseitigung (Entwässerung), wobei die Entwässerungsanlagen zwingend als reiner Schmutzwasserkanal auszuführen sind. Ein Benutzungsrecht für die Einleitung von Niederschlagswasser besteht nicht (§ 4 Abs. 5 EWS); die Beseitigung des Niederschlagswasser hat durch örtliche Versickerung zu erfolgen.

 

c)       die Anlagen der öffentlichen Wasserversorgung sowie der Löschwasserversorgung, insbesondere eine Verbindungsleitung (DN 100) zwischen der bestehenden Hauptwasserleitung in der Lagerhausstraße (Lagerhausstraße 17) und der bestehenden Hauptwasserleitung (Stichleitung) im Grundstück Fl.Nr. 232/3 (bei Anwesen Münchener Straße 11) und mindestens 2 zusätzlichen Oberflurhydranten.

 

d)      die Grundstücksanschlüsse für die Wasserversorgung und Abwasserbeseitigung. Die Zahl, Art, Nennweite und Führung der jeweiligen Grundstücksanschlüsse bestimmt die Stadt, wobei für jedes einzelne Haus gesonderte Grundstücksanschlüsse zu erstellen sind (Ausschluss gemeinsamer Grundstücksanschlüsse).

 

e)        die durch die Erschließungsmaßnahmen bedingten Anpassungs- und Anschlussmaßnahmen an bestehenden Erschließungsanlagen und angrenzenden baulichen Anlagen (z.B. private Grundstückseinfriedungen und Grundstückszufahrten)

 

f)       Erdverkabelung der bestehenden 20-kV-Freileitung an der Südgrenze des Baugebietes.

 

g)      die öffentliche Grünfläche mit Ausstattung und Möblierung (Bänke, Abfallbehälter, Sperrpfosten etc.)

 

h)     die Errichtung von Lärmschutzwänden für das Grundstück Fl.Nr. 232/9 entlang der Straßenfront zur „Lagerhausstraße (neu)“ bzw. der „Münchener Straße“ entsprechend der vertraglich gegenüber den Grundstückseigentümern eingegangenen Rechtspflicht.

 

Der Bauherr hat also nicht nur die bauliche Umsetzung, sondern auch die Planung der Erschließungsanlagen übernommen. Hierfür wurde im Benehmen mit der Stadt ein fachlich geeignetes und leistungsfähiges Ingenieurbüro beauftragt (vgl. § 4 Abs. 1 Erschließungsvertrag).

 

Gemäß dem städtebaulichen Vertrag sind für die Art, den Umfang und die Ausführung der Erschließungsanlagen die noch zu fertigenden und von der Stadt zu genehmigenden Ausbau- und Ausführungspläne (das sog. Bauprogramm) maßgeblich. Dabei hat die Stadt Grafing das Bestimmungsrecht hinsichtlich Art und Qualität der Ausführung (§ 2 Abs. 3 StbV).

 

Für die dem Bauherrn übertragenen Erschließungsleistungen hat das beauftragte Ingenieurbüro Attila Karpaty, Otterfing, der Stadt Grafing jetzt den Bauentwurf vom 09.08.2017 zur Genehmigung vorgelegt. Über die Genehmigung ist von der Stadt Grafing b.M. nach billigem Ermessen (§ 315 BGB) zu entscheiden.

 

Neben der Entscheidung über die inhaltliche Ausgestaltung der erschließungsvertraglichen Pflichten hat die Stadt Grafing b.M. anhand des Bauentwurfes aber auch über das räumliche/technische Bauprogramm zu entscheiden bzw. über mögliche Abweichungen vom Bebauungsplan (§ 125 BauGB). Das technische/räumliche Bauprogramm ist rechtsnotwendig, um den beitragsrechtlichen Umfang und die Qualitäten der Erschließungsanlagen festzulegen.

 

 

Ausbau- und Ausführungspläne

Die Bauentwürfe für die Straße, die Wege und die Platzfläche sowie der leitungsgebundenen Einrichtungen wurden vom Vertreter der Verwaltung vorgestellt und kurz erläutert.

 

Entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplanes ist die Lagerhausstraße innerhalb des Plangebietes verkehrsberuhigt auszubauen. Erklärtes Ziel ist es, damit eine attraktive Fuß- und Radwegeverbindung abseits der stark belasteten Ortsdurchfahrten und damit eine verkehrssichere Wegebeziehung zum Bahnhof zu schaffen. Gerade diese neu entstehende öffentliche Straßenverbindung zur Münchener Straße über das private Grundstück Fl.Nr. 232/9 war eines der bedeutendsten aber auch konfliktträchtigsten Planungsziele.

Der Bauentwurf genügt diesen Anforderungen. Aus Gründen der Verkehrslärmminimierung ist für die Fahrbahn aber größtenteils ein Asphaltbelag vorgesehen. Lediglich an den Eingangsbereichen sind Abschnitte mit Pflasterbelag vorgesehen, um Beginn und Ende des verkehrsberuhigten Bereiches baulich zu markieren.

 

Die inneren Erschließungswege (Fuß- und Radwege) werden ebenfalls gepflastert. Die öffentlichen Stellplätze werden wasserdurchlässig mit Rasenfugenpflaster ausgeführt.

 

Die Entscheidung über die zu verwendende Straßenbeleuchtung wird noch von der Stadt getroffen. Vorgesehen ist die Verwendung eines bereits im Stadtgebiet vorhandenen Lampentyps mit LED-Lampen, z.B. Bergmeister „Grafing“ oder eine vergleichbare hochwertige Ausführung.

 

Die Straßenentwässerung erfolgt durchgängig durch örtliche Versickerung.

 

Für die Sicherung der Löschwasserversorgung sind mindesten zwei Hydranten vorgesehen.

 

Die bereits im Erschließungsvertrag von der Stadt geforderte Verbindung der Trinkwasserleitung (Ringschluss) zwischen der Lagerhausstraße und der Münchener Straße ist vorgesehen, wenn auch noch nicht in der notwendigen Dimensionierung.

 

Die Abwasserentsorgung erfolgt über eine reine Schmutzwasserkanalisation. Anfallendes Niederschlagswasser ist örtlich zu versickern, an Straßenflächen anfallendes Niederschlagswasser wird über eine Rigolenversickerung beseitigt.

 

Der Bauentwurf sieht auch eine Lärmschutzwand an der Süd- und Ostgrenze des Grundstücks Fl.Nr. 232/9 vor. Hierbei handelt es sich um eine vertragliche Verpflichtung, die von der Stadt bzw. dem Bauherren im Zuge der Einigung über die Grundstücksinanspruchnahme für den Straßenbau (Straßenanschluss zur Münchener Straße) eingegangen wurde. Die Herstellung und Kosten dieser Lärmschutzwand hat der Bauherr übernommen.

 

Erwähnenswert ist, dass diese Lärmschutzwand mit einer hochlärmabsorbierenden Außenseite und unter Beachtung der städtischen Einfriedungssatzung auszuführen ist. Danach darf die Lärmschutzwand eine Höhe von 2 m nicht überschreiten und muss einen Außenabstand von 60 cm zur Grenze aufweisen für eine Außenbepflanzung. Hier ergeben sich aber Konflikte im westlichen Abschnitt entlang der Südgrenze, da dort grenznah ein Schwimmbecken angelegt ist. Um die Beseitigung / Verlegung des Schwimmbeckens zu vermeiden, kann dort der Außenabstand nur mit 20 cm Breite errichtet werden. Eine Abweichung von der örtlichen Einfriedungssatzung ist aber vertretbar, da in diesem Bereich eine Pflanzbucht im öffentlichen Straßenraum mit 1 m Breite anschließt. Dem Vorschriftenzweck, im Interesse der Straßenraumgestaltung eine äußere Eingrünung der geschlossenen Wand sicherzustellen, kann durch die vorgelagerte Pflanzbucht hier entsprochen werden. Voraussetzung ist aber, dass auf dem eigenen Grundstück (auf dem 20 cm breiten Abstandstreifen) durch Berankung der Außenwand ein Höchstmaß an Eingrünung geschaffen wird.

 

Weiter wurde vom Vertreter der Verwaltung erklärt, dass der vorliegende Bauentwurf mit dem Eigentümer des Grundstücks Fl.Nr. 232/9 vorab abgestimmt wurde (Einvernehmen), wie es auch im Vertrag vom 15.05.2017 (URNr. F930/2017) Ziffer 2.5 mit dem Grundstückseigentümer vereinbart ist.

 

Informiert wurde auch darüber, dass nach wie vor keine Einigung mit dem Eigentümer des Grundstücks Fl.Nr. 231/15 hinsichtlich der dort notwendigen Grundstücksinanspruchnahme erzielt werden konnte. Es handelt sich um die südliche Aufweitung im Einmündungsbereich zur Münchener Straße, wie sie von der jetzigen Privatstraße schon seit vielen Jahren beansprucht wird.

 

In der anschließenden Beratung wurde vorgeschlagen, die Straße insgesamt zu asphaltieren und auf die Pflasterflächen zu verzichten. Erfahrungsgemäß führen die Pflasterflächen zu stärkeren Lärmstörungen und sollten deshalb entfallen.

 

Seitens der Verwaltung wurde entgegnet, dass aus rechtlichen Gründen auf eine Pflasterung nicht ganz verzichtet werden kann. Wie erklärt, ist die Straße im Bebauungsplan bereits als „Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung – verkehrsberuhigter Bereich“ festgesetzt. Auch im Vertrag mit dem Grundstückseigentümer der Fl.Nr. 232/9 ist der verkehrsberuhigte Bereich zentrale Geschäftsgrundlage. Diesen ortsrechtlichen bzw. vertraglichen Anforderungen muss entsprochen werden. Die Kennzeichnung von verkehrsberuhigten Bereichen setzt voraus, dass durch geschwindigkeitsmindernde Maßnahmen die überwiegende Aufenthalts- und Erschließungsfunktion für den Verkehrsteilnehmer optisch deutlich erkennbar gemacht wird. Das bedeutet, der verkehrsberuhigte Bereich muss baulich so angelegt sein, dass der besondere Charakter der Straße mit einer gemeinsamen Verkehrsfläche für alle Verkehrsteilnehmer erkennbar ist. Das wird zum einen durch eine einheitliche und niveaugleiche Verkehrsfläche sowie mit Einengungen / Verschwenkungen der Fahrflächen und wechselseitigen Pflanzbuchten und Parkstände erreicht. Zumindest auch an den Einmündungen muss der verkehrsberuhigte Charakter durch weitere bauliche Maßnahmen herausgestellt werden, und zwar regelmäßig durch den Materialwechsel der Fahrbahndecke (Aufpflasterung). Die Pflasterflächen können also verkürzt werden, können aber nicht entfallen.

 

In der weiteren Beratung wurde das vorgeschlagene Betonpflaster kritisiert. Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss war der Ansicht, durch hochwertigere Materialien wie das Granitpflaster in der Rotter Straße die gestalterische Qualität zu erhöhen. Seitens der Verwaltung wurde erklärt, dass schwerlich nachvollzogen werden kann, dass im dortigen Umfeld so hohe Anforderungen an die Straßenraumgestaltung gestellt werden müssen. Anders als in der Rotter Straße, die sich im erweiterten Altstadtbereich und im unmittelbaren Umfeld von Baudenkmälern befindet, ist das Umfeld der Lagerhausstraße nicht durch besondere städtebauliche Merkmale geprägt, die nach billigem Ermessen den Einsatz von Granitpflaster rechtfertigen kann. Aus der Mitte des Bau-, Werk- und Umweltausschusses wurde aber eingewandt, dass dem Bauträger erhebliche wirtschaftliche Vorteile aus der Bauleitplanung zur verdichteten Wohnbebauung zugekommen sind, die durchaus einen erhöhten Mehraufwand für einen höherwertigen Belag rechtfertigen.

 

Folgende Änderungen/Ergänzungen des Bauentwurfes wurden nach Vorschlag der Verwaltung bzw. nach dem Ergebnis der Beratung für erforderlich erklärt

 

  1. Im westlichen Abschnitt ist die Pflasterung des Eingangsbereiches zu verkürzen. Die Pflasterfläche soll bei der Zufahrt der Stellplätze (ca. 0+023) enden.

 

  1. Für die Pflasterfläche ist Granitpflaster (Granitstein 16x20-22, 10 cm dick, Oberfläche gesägt und gestrahlt, allseits gebrochen und nachbearbeitet; hellgrau) zu verwenden.

 

  1. In der Planung sind die Standorte der Straßenbeleuchtung zu ergänzen und insbesondere hinsichtlich der Feuerwehrzufahrten und -aufstellflächen abzustimmen. Als Straßenbeleuchtung ist das Modell „Planus II“ der Fa. Bergmeister einzusetzen; im Bereich der Fuß- und Radwege mit sog. „Radwegeoptik“.

 

  1. Die Trinkwasserleitung ist durchgehend in der Nennweite DN 100 auszuführen (vgl. Erschließungsvertrag, § 3 Abs. 1 lit. c).

 

  1. Es sind mindestens 2 Oberflurhydranten im Bereich der neuen Leitung in der Lagerhausstraße vorzusehen, und zwar innerhalb der Pflanzbuchten (Vorschlag: bei 0+050 und bei 0+122). Soweit aus Brandschutzgründen weitere Hydranten an anderen Standorten notwendig sind, sind diese noch einzuplanen.

 

  1. Die Geh- und Radwege sind zur Mitbenutzung als Feuerwehrzufahrten gem. DIN 14090 auszuführen, insbesondere hinsichtlich Befestigung und Tragfähigkeit.

 

  1. Die Straßen sind in der Belastungsklasse 1,0 (14 cm Tragschicht, 4 cm Deckschicht) auszuführen, da dies den Mindeststandard für Wohngebiete darstellt.

 

  1. Für alle Wohngebäude sind jeweils einzelne Grundstücksanschlussleitungen für die Wasserversorgung bzw. die Schmutzwasserableitung vorzusehen. Sammelgrundstücksanschlüsse sind vertraglich ausgeschlossen und können nur aus besonderen Gründen zugelassen werden.

 

  1. Zum Bauentwurf ist eine Kostenberechnung vorzulegen, um eine mögliche Anpassung der Erfüllungsbürgschaft vornehmen zu können.

 

  1. Das Grundstück Fl.Nr. 231/15 am östlichen Ausbauende (Einmündung Münchener Straße) ist von der Erschließungsplanung auszunehmen. Die bereits vorhandene Überbauung des Grundstücks Fl.Nr. 231/15 ist unverändert zu belassen und freizuhalten von Leitungen.

 

  1. Die Lärmschutzwand ist an der Außenseite hochabsorbierend auszuführen (ZTV-Lsw06) und zu bepflanzen. Im Bereich des „Schwimmbeckens“ ist die notwendige Außenbepflanzung durch Rankgewächse (z.B. Efeu) auf dem verbleibenden Seitenstreifen (20 cm) umzusetzen.

 

  1. Ein Gestaltungsplan für die Grünfläche ist nachzureichen.

 


Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss genehmigte nach kurzer Beratung einstimmig die Ausführungs- und Ausbaupläne des Ingenieurbüros Karpaty, Otterfing, vom 09.08.2017 vorbehaltlich der in der Beratung bezeichneten Änderungen / Ergänzungen und bestimmte den geänderten Bauentwurf als Bauprogramm.

 

Die (isolierte) Abweichung von der städtischen Einfriedungssatzung (§ 3 Einfriedungssatzung, Art. 63 Abs. 3 BayBO) hinsichtlich der Unterschreitung des Außenabstands der Lärmschutzwand (Südgrenze; westlicher Abschnitt) auf dem Grundstück Fl.Nr. 232/9 wurde erteilt.