Tagesordnungspunkt

TOP Ö 13: Vollzug des Baugesetzbuches (BauGB);
Aufstellung des Bebauungsplanes „Schloßstraße - östlich des Waldfriedhofes“ für eine weitere Wohnbebauung;
Frühzeitige Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung (§ 3 Abs. 1 BauGB);
Prüfung der eingegangenen Stellungnahmen und ggf. Billigungs- und Auslegungsbeschluss

BezeichnungInhalt
Sitzung:26.09.2017   BWUA/035/2017 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Die Sitzungsleiterin erteilte dem Vertreter der Verwaltung, Herrn Niedermaier, das Wort. Dieser erläuterte die folgende zur Verfügung gestellte Beschlussvorlage:

 

1.         Rückblick

 

Die Eigentümer des Grundstücks Fl.Nr. 714 der Gemarkung Grafing sind an einer (Teil‑)Bebauung interessiert. Die Flächen liegen zwischen dem Waldfriedhof (Aussegnungshalle) und der Schloßstraße. Das unbebaute Grundstück Fl.Nr. 714 der Gemarkung Grafing mit einer Gesamtgröße von 11.336 m² ist Teil des „Dobelwaldes“ (Art. 2 BayWaldG). Das Grundstück ist gekennzeichnet durch einen steilen Geländeeinschnitt, der etwa parallel zur Schloßstraße verläuft. Das Grundstück liegt nicht mehr im Geltungsbereich des Landschaftsschutzgebietes „Dobelgebiet Atteltal“. Das Grundstück ist im Flächennutzungsplan der Stadt Grafing b.M. als Grünfläche (Zweckbestimmung: Friedhof) dargestellt.

 

Nach der mit dem Landratsamt Ebersberg im Vorfeld abgestimmten Bereichszuordnung liegt der nördliche Teil des Grundstücks im bauplanungsrechtlichen Innenbereich (§ 34 BauGB). Für das geplante Haus 1 besteht hinsichtlich des Bauplanungsrechts damit ein grundsätzlicher Bebauungsanspruch. Im Übrigen ist das Grundstück (unstreitig) dem Außenbereich (§ 35 BauGB) zuzuordnen und eine weitere Wohnbebauung unzulässig. Für das weitere Wohnhaus (Haus 2) ist es deshalb erforderlich, die Zulässigkeitsvoraussetzungen erst zu schaffen – durch satzungsrechtliche Einbeziehung in den Innenbereich (Ergänzungssatzung) oder durch Erlass eines Bebauungsplanes.

 

Der Stadtrat hat am 08.11.2016, TOP 6, nach Empfehlung durch den Bau-, Werk- und Umweltausschuss (25.10.2016, TOP 7) die Einleitung eines Verfahrens zur Aufstellung einer (verbundenen) Klarstellungs- und Ergänzungssatzung (§ 34 Abs. 4 Nrn. 1, 3 BauGB) für die Errichtung von 2 Wohnhäusern auf dem nördlichen Teil des Grundstücks Fl.Nr. 714 der Gemarkung Grafing beschlossen.

 

Voraussetzung für die Baulandausweisung hinsichtlich der dortigen Flächennutzungsplandarstellung „Friedhofserweiterung“ ist die Sicherung der südlichen Teilfläche für diesen Zweck. Mit Vertrag vom 19.06.2017 wurde der Erwerb einer 5.500 m² großen Fläche aus Fl.Nr. 714 zur Friedhofserweiterung geregelt.

 

Mit dem am 12.05.2017 bekannt gemachten „Gesetz zur Umsetzung der Richtlinie 2014/52/EU im Städtebaurecht und zur Stärkung des neuen Zusammenlebens in der Stadt“ vom 04.05.2017 wurde die neue Ermächtigungsgrundlage des § 13b BauGB geschaffen. Danach kann jetzt das beschleunigte Verfahren nach § 13a BauGB (Bebauungsplan zur Innenentwicklung) auch auf die Einbeziehung von Außenbereichsflächen angewendet werden. Das beschleunigte Verfahren kann ebenfalls – wie die vorher aus diesem Grunde gewählten städtebaulichen Satzungen – ohne vorherige Änderung des Flächennutzungsplanes durchgeführt werden. Der entscheidende Vorteil eines Bebauungsplanes gegenüber städtebaulicher Satzung liegt vor allem darin, dass damit ein deutlich erweitertes Festsetzungsspektrum genutzt werden kann, um die zur Konfliktbewältigung und der geordneten Entwicklung notwendigen Anforderungen zu regeln – und zwar auch für den bereits bebaubaren nördlichen Grundstücksteil.

 

Der Stadtrat hat dann am 20.06.2017 auf Empfehlung des Bau-, Werk- und Umweltausschusses (30.05.2017) die Aufstellung eines Bebauungsplanes zur erweiterten Innenentwicklung (§ 13b BauGB) anstatt der vorab beschlossenen städtebaulichen Satzungen beschlossen.

 

 

2.         Bebauungsplanverfahren

 

Für den vom Stadtrat am 20.06.2017 gebilligte Bebauungsplanentwurf vom 29.05.2017 wurde dann die frühzeitige Bürgerbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 durchgeführt in der Zeit vom 10.07.2017 bis 11.08.2017. Das Beteiligungsverfahren wurde im örtlichen Amtsblatt am 30.06.2017 gemeinsam mit dem Aufstellungsbeschluss (§ 2 Abs. 1 Satz BauGB) ortsüblich bekanntgemacht; auf die Durchführung im beschleunigten Verfahren unter Verzicht auf die Umweltprüfung (§ 13b, § 13a Abs. 3 Nr. 1 BauGB) wurde in der gemeinsamen Bekanntmachung der Bürgerbeteiligung und des Aufstellungsbeschlusses (§ 13a Abs. 3 Satz 2 BauGB) hingewiesen. Gleichzeitig (§ 4a Abs. 2 BauGB) wurde am 05.07.2017 die Unterrichtung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange (§ 4 Abs. 1 BauGB) durchgeführt.

 

Im Rahmen der planerischen Abwägung sind die in den vorgenannten Beteiligungsverfahren eingegangenen Stellungnahmen nun beschlussmäßig zu behandeln. Gemäß Art. 32 Abs. 2 Nr. 2 GO i.V.m. § 2 Nr. 8, § 8 Abs. 1 Nr. 2 Buchst. a, Abs. 2 der Geschäftsordnung des Stadtrats ist der Bau-, Werk- und Umweltausschuss als beschließender Ausschuss zuständig für den Erlass von Bebauungsplänen.

 

Bei dem frühzeitigen Beteiligungsverfahren wurden abwägungsrelevante Äußerungen vorgetragen von:

1.   Regierung von Oberbayern (Höhere Landesplanungsbehörde)

2.   Landratsamt Ebersberg

3.   Amt für Landwirtschaft, Ernährung und Forsten

4.   Wasserwirtschaftsamt Rosenheim

5.   Gesundheitsamt Ebersberg

6.   Deutsche Telekom Technik GmbH

7.   Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege

8.   Landesbund für Vogelschutz

 

 

3.         Behandlung der Anregungen und Bedenken

 

Die Beteiligungsverfahren dienen im Interesse der Rechtssicherheit der gemeindlichen Bauleitplanung der Erfassung und Vervollständigung der planungsrelevanten Belange für die gemäß § 1 Abs. 7 BauGB gebotene Abwägung. Die vorgebrachten Einwendungen sind hierfür beschlussmäßig zu behandeln. Dabei sind alle öffentlichen und privaten Belange entsprechend ihrem objektiven Gewicht gegeneinander und untereinander abzuwägen.

 

 

3.1       Regierung von Oberbayern (Schreiben vom 24.07.2017, Az.: 24.2-8291-EBE)

 

Die Regierung von Oberbayern als höhere Landesplanungsbehörde gibt folgende Stellungnahme ab.

 

Vorhaben

Die Stadt Grafing b.München beabsichtigt die Ausweisung eines Wohngebietes gemäß § 4 BauNVO. Ziel der Planung ist die Realisierung von 2 Wohnhäusern mit Garagen. Das Planungsgebiet (Größe ca. 1,1 ha) befindet sich im nördlichen Bereich des Flurstückes Nr. 714 (Gemarkung Grafing) zwischen der Schloßstraße und dem Waldfriedhof. Die Änderung des o.g. Bebauungsplanes erfolgt im Verfahren nach § 13 a BauGB (Bebauungsplan der Innenentwicklung).

 

Ergebnis

Das Vorhaben entspricht grundsätzlich den Erfordernissen der Raumordnung.

 

Keine Beschlussfassung erforderlich

 

 

3.2       Landratsamt Ebersberg (Schreiben vom 15.09.2017, Az.: P-2017-1724)

 

Die im Landratsamt vereinigten Träger öffentlicher Belange nehmen zu dem vorliegenden Entwurf wie folgt Stellung:

 

3.2.1    Baufachliche Stellungnahme

 

Auch wenn sich das Grundstück aufgrund seiner topographischen Gegebenheiten nicht unbedingt einer Bebauung aufdrängt, wird die Arrondierung des Ortsrandes an dieser Stelle und in dieser Größenordnung aus städtebaulicher Sicht als vertretbar angesehen.

 

Um Beachtung der nachfolgenden Punkte wird jedoch gebeten:

 

1.   Die in Punkt C § 1 Abs. 4 getroffene Festsetzung zur Grundstücksgröße ist rechtlich nicht zulässig. Nach § 9 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB können diesbezüglich lediglich Höchst- oder Mindestgrößen festgelegt werden. Maßgebend für die Berechnung zum Maß der baulichen Nutzung ist immer die Fläche des grundbuchrechtlichen Grundstücks, abzüglich der nicht überbaubaren Flächen nach § 19 Abs. 3 BauNVO. Es wird gebeten, die Festsetzung entsprechend zu überarbeiten.

Die geplante Teilung der Grundstücke sollte in der Planzeichnung dargestellt werden.

 

2.   Bei einer überschlägigen Überprüfung der in C § 3 dargestellten Schemaschnitte wurde festgestellt, dass die Kellergeschosse bei der dargestellten Höhenlage, aufgrund der freiliegenden Außenwände, als Vollgeschoss gewertet werden müssten. Bei Ausnutzung der zulässigen Wandhöhen könnten dadurch drei Vollgeschosse entstehen, die aber im Widerspruch zur Festsetzung von maximal zwei Vollgeschossen stehen.

Es wird gebeten, die betroffenen Festsetzungen auf evtl. vorhandene Widersprüche zu prüfen und ggf. zu überarbeiten.

 

Beschluss:

Ja: 11  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

Bei der Beurteilung der städtebaulichen Vertretbarkeit von Baulandentwicklungen (§ 1 Abs. 3 BauGB) steht den Gemeinden im Rahmen der ihnen zugewiesenen Planungshoheit ein sehr weites planerisches Ermessen zu. Gleichwohl ist die Planungshoheit nicht grenzenlos und die Bauleitplanung den Gemeinden nicht zu beliebigen Handhabung anvertraut. Es handelt sich um eine öffentliche Aufgabe, die von den Gemeinden nach Maßgabe des Bauplanungsrechts im Interesse einer geordneten städtebaulichen Entwicklung zu erfüllen ist.

Auch wenn bei den hier betroffenen Flächen eine Bebauungsmöglichkeit auf einem Grundstück geschaffen wird, das sich aufgrund seiner Waldeigenschaft und seiner Topographie nicht aus dem allgemeinen ortsplanerischen Selbstverständnis her dafür darbietet, werden die Grenzen der planerischen Rechtfertigung nicht überschritten. Das Landratsamt Ebersberg erklärt ebenfalls, dass diese Bebauung sich nicht unbedingt aufdrängt, aber als noch vertretbar angesehen wird. Ein offensichtlicher städtebaulicher Missgriff und damit ein Verstoß gegen das Planungserfordernis liegen also nicht vor.

 

Die Stadt Grafing ist bestrebt, dringenden erforderlichen Wohnraum zu schaffen. Durch den Umstand, dass die nördliche Teilfläche des Plangebiets schon aufgrund seiner Innenbereichslage bebaubar ist, muss die bauliche Inanspruchnahme des sensiblen Planungsraumes insoweit schon unterstellt werden. In der Abwägung des fraglos hochwertigen Landschafts- und Naturraumes mit den baulichen Interessen des Eigentümers bzw. dem öffentlichen Interessen an der Wohnraumschaffung, werden Letztere vorgezogen.

 

Mit der Festsetzung in C. Abs. 4 des Bebauungsplanes wird nicht – wie in der Stellungnahme unterstellt – ein Mindest- oder Höchstmaß für die Grundstücksgröße (§ 9 Abs. 1 Nr. 3 BauGB) festgesetzt. Festsetzungsinhalt ist die Festlegung der Bezugsgröße für die Grundflächenermittlung nach § 19 Abs. 1 BauNVO.

 

Das Maß der baulichen Nutzung wird durch eine Grundflächenzahl festgesetzt (§ 16 Abs. 3 Nr. 1, § 19 BauNVO). Eine Regelung der zulässigen Grundfläche ist zwingend vorzunehmen; sonst liegt kein qualifizierter Bebauungsplan vor (§ 30 Abs. 1 BauGB; § 16 Abs. 3 BauNVO). Dabei muss ein für das Baugrundstück geltendes Summenmaß für alle baulichen Anlagen festgesetzt werden, die beim Maß der baulichen Nutzung zu Buche schlagen (unter vielen: BayVGH 05.02.2016). Daneben muss die Festsetzung zur zulässigen Grundfläche aber auch den Bestimmtheitsgrundsätzen genügen und geeignet sein, den durch bauliche Anlagen überdeckten Grundstücksanteil eindeutig festzulegen. Eine für alle Fallvarianten funktionierende Lösung zu finden, ist (mittlerweile) ein schwieriges Unterfangen, da maßgebliche Bezugsgröße für die Bestimmung des „Summenmaßes“ stets das Buchgrundstück ist (Grundstück im grundbuchrechtlichen Sinn), deren Größe durch Bebauungspläne nicht geregelt werden kann und eine „variable Größe“ bleibt.

 

Beim gegenständlichen Bebauungsplan wird ein über 1 ha großes (also noch ungeteiltes) Buchgrundstück überplant, welches nur teilweise als Bauland ausgewiesen wird. Der Bebauungsplan muss zum einen ein buchgrundstücksbezogenes „Summenmaß“ für die Versiegelung regeln, anderseits aber auch dann vollziehbar sein, wenn das Grundstück später in verschiedene Buchgrundstücke aufgeteilt wird oder wenn etwa vor einer grundbuchrechtlichen Teilung nur eines der beiden Häuser bebaut wird. Dann bestünde die Gefahr einer übermäßigen Versiegelung bei der „ersten Bebauung“, die es auszuschließen gilt.

 

Die Stadt hat sich entschlossen, aus Bestimmtheitsgründen die zur Berechnung der GRZ maßgebliche Fläche konkret festzusetzen (Rechtsgrundlage: § 19 Abs. 3 Alt. 2 BauNVO). Die Stadt folgt hier der Empfehlung in König/Röser/Stock, Rn. 17 zu § 19 BauNVO: „Bei Grundstücken, bei denen nicht die gesamte Fläche im Bauland liegt, sollte die Größe der Fläche (in m²) gesondert angegeben werden“.

 

Konsequenterweise hat aber bei dieser Vorgehensweise dann die Straßenbegrenzungslinie zu entfallen. § 19 Abs. 3 BauNVO erlaubt die Festsetzung einer „konkreten Bemessungsfläche“ nur alternativ, also in Fällen ohne festgesetzte Straßenbegrenzungslinie. Insoweit ist der Bebauungsplan noch zu korrigieren.

 

Die ohnehin ungenaue Flächenbilanz (Begründung) ist in diesem Zusammenhang zum Verständnis der getroffenen Festsetzungen ebenfalls wie folgt anzupassen:

 

10.       Flächenbilanz

Geltungsbereich:                                                                            ca.       3.014 m²

davon:

Straßenverkehrsfläche (Bestand) :                                               ca.           514 m²

Waldfläche (Festsetzung/Bestand):                                   ca.          510 m²

Bauland                                                                              ca.      1.990 m²

 

Bauland lt. Festsetzung durch Planzeichnung:                  ca.       1.990 m²

Bauland für Berechnung (vgl. Bebauungsplan § 1 Abs. 4)           2.000 m²

                                                                     Grundstücksfläche (Baugrenze)                                                                                                                  247 m²

überbaubare Grundstücksfläche (Garagen)                                    120 m²

Garagenzufahrten                                                                          ca.        130 m²

 

Vergleichsberechnung (z.B. Haus 1):

 

 

Textfestsetzung /

 § 19 BauNVO

Planzeichnung

Wohnhaus

1.000 x 0,13

130 m²

123,5 m²

Garage

50 v.H. der GRZ

65 m²

66 m²

Zufahrten

 

 

85 m²

Kappungsgrenze

0,8

800 m²

 

Durch die Garagenzufahrten wird die gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO zulässige Überschreitungsgrenze zur festgesetzten GRZ überschritten, wenn die Baufläche der Garagen vollständig ausgenutzt wird. Da die Überschreitung deutlich unterhalb der Kappungsgrenze liegt, kann über die Zulassung im Einzelfall im nachfolgenden Baugenehmigungsverfahren gem. § 19 Abs. 4 Satz 4 BauNVO entschieden werden bei Überschreitungen mit geringfügigen Auswirkungen auf die natürliche Bodenfunktion (z.B. bei wasserdurchlässiger Ausführung).

 

In der Planzeichnung ist die vorgeschlagene Grundstücksgrenze durch die Nutzungsschablone überdeckt. Hier ist die Planzeichnung zu korrigieren.

 

Der geländeangepassten Bebauung kommt eine ganz besondere Bedeutung zu. So ist es planerisches Ziel, die topographische Struktur – den deutlichen Geländeeinschnitt – dem Grunde nach zu erhalten. Durch die Festsetzung in § 3 Abs. 1 soll die Höhenlage (§ 9 Abs. 3 BauGB) der Gebäude in den einzelnen Geschossen gesteuert werden. Die Ermächtigungsgrundlage des § 9 Abs. 3 BauGB erfasst aber nur bauliche Anlagen, worunter aber Geländeveränderungen (vgl. Definition in § 29 BauGB) nicht fallen. Dagegen ist die Ermächtigungsgrundlage für die Regelung von Geländeveränderungen im Landesrecht zu finden (vgl. Simon/Busse, Rn. 114 vorletzter Spiegelstrich zu Art. 81 BayBO). Dabei ist die Festsetzung – wie die baufachliche Stellungnahme zeigt – noch nicht bestimmt genug. Ziel ist es, dass an den Giebelseiten der Häuser das Gelände bis auf die Höhe des Erdgeschosses angefüllt werden darf. Dafür ist die mit blauer Linie festgesetzte „Geländeoberkante“ aber noch wie folgt zu ändern:

§ 3 Abs. 1 ist wie folgt zu ändern: Die natürliche Geländeoberfläche darf nur bis zu der in Absatz 3 durch die in blauer Linienführung festgelegten Geländehöhe verändert werden; die festgelegten Geländehöhen sind Maximalhöhen. Lichtgräben und Stützmauern (ausgenommen Natursteinmauern) sind unzulässig.

 

Dadurch kann auch das Gelände so verändert werden, dass im Kellergeschoss kein Vollgeschoss entsteht. Ein möglicher Festsetzungswiederspruch ist damit ausgeschlossen.

 

 

3.2.2    Immissionsschutzfachliche Stellungnahme

 

Bahnlinie München-Rosenheim

Nach der aktuell vorliegenden Umgebungslärmkartierung des Eisenbahnbundesamtes vom 30.06.2017 treten am Plangebiet Beurteilungspegel an der Grenze zur Überschreitung von 45 dB(A) nachts auf. Das bedeutet, dass der Orientierungswert der DIN 18005 „Schallschutz im Städtebau von 45 dB(A) nachts für Allgemeine Wohngebiete – falls überhaupt – nur geringfügig (<1 dB(A)) überschritten wird. (Tagsüber sind keine Überschreitungen zu erwarten.)

 

Schloßstraße

Nach den Daten zur Verkehrsbelastung im Kurzak-Gutachten zur Ostumfahrung Grafing vom 27.07.2009 ist für den Prognosehorizont 2025 (mit Südumfahrung Ebersberg und Ostumfahrung Grafing) für die Schloßstraße nördlich der Einmündung Großottstraße eine Verkehrsbelastung von 1.700 Kfz pro Tag (DTV) angegeben. Für den Straßenabschnitt im Plangebiet liegen keine Zahlen vor. Die Schloßstraße wird im weiteren Verlauf einspurig, so dass mit einer deutlich geringeren Belastung – auch beim prozentualen Lkw-Anteil – gerechnet werden kann.

 

Bei Ansatz einer Belastung von einem Drittel (von DTV 1.700) können mit einer überschlägigen Abschätzung der zu erwartenden Lärmimmissionen durch die Schloßstraße (DTV 570 Kfz (MT = 34,4, MN = 6,27), Lkw-Anteil tags 3,3% und nachts 1% bei 50 km/h und 6 m Abstand zur Straßenmitte) Beurteilungspegel von 54 dB(A) tags und 46 dB(A) nachts ermittelt werden. Das bedeutet, dass der Orientierungswert der DIN 18005 „Schallschutz im Städtebau von 45 dB(A) nachts für Allgemeine Wohngebiete nur geringfügig (< 1 dBA)) überschritten wird. (Tagsüber sind keine Überschreitungen zu erwarten.)

 

Aus immissionsschutzfachlicher Sicht werden daher dazu keine Anregungen bzgl. Lärmschutz geäußert.

 

Beschluss:

Ja: 11  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

Nach der überschlägigen Abschätzung durch die Fachbehörde werden die Orientierungswerte der DIN 18005 für Allgemeine Wohngebiet von 45 dB(A) ggf. geringfügig in der Nachtzeit überschritten. Die Orientierungswerte stellen keine rechtlich beachtliche Belastungsgrenze dar. Eine Überschreitung in dem hier allenfalls bestehenden geringfügigen Umfang ist zu rechtfertigen und führt nicht zu unzumutbaren Störungen der Wohnruhe, insbesondere in der Nachtzeit. Ein Abrücken der Wohnbebauung von der Schloßstraße scheidet jedenfalls aus. Auch andere Schutzvorkehrungen sind aufgrund der vergleichsweise geringen Lärmbelastung unverhältnismäßig. Es ist den Bauherrn hier zuzumuten, im Rahmen der architektonischen Selbsthilfe (Anordnung von Lüftungsfenstern für Schlaf- und Kinderzimmer auf die Westseite) für Lärmschutz zu sorgen.

 

 

3.2.3    Naturschutzfachliche Stellungnahme

 

Das Grundstück ist durch steil abfallende Geländeflanken, sowohl im östlichen, als auch im westlichen Geländeverlauf gekennzeichnet. Die zwischen den etwa 5 m tiefen Geländeeinschnitten verlaufende Geländerinne stellt zugleich die Erschließung für das Grundstück dar, das zur Gänze als Wald anzusprechen ist.

 

Bereits 2015 fand hier ein ungenehmigter Kahlhieb statt, der bei der UNB zur Anzeige und durch das staatl. Forstamt zur Einstellung und weiteren Bearbeitung kam. Bis heute wurde das Grundstück nicht wieder aufgeforstet, sondern hat sich sukzessive mit einer spontanen Gehölzentwicklung begrünt.

 

Aufgrund der hohen Geländebewegung ist das Grundstück geologisch der ausgeprägten Eiszerfallslandschaft des Grafinger Dobels zuzuordnen und besitzt die ähnliche Schutzwürdigkeit wie das unmittelbar angrenzende LSG „Dobelgebiet“. Durch seine Randlage zum LSG und der sich auf der anderen Straßenseite befindlichen Wohnbebauung kommt dem Gesamtgrundstück eine hohe Pufferfunktion zu.

 

Durch die geplante Bebauung sind umfangreiche Auffüllungsarbeiten und Geländeabstützungsmaßnahmen erforderlich, die zu einer völligen Umgestaltung des Geländes führen würden und nicht mehr als maßstäblich oder gar landschaftsgerecht zu beurteilen sind.

 

Aufgrund der homogenen kartographischen Geländesituation (Eiszerfallslandschaft des großen Dobels mit hoher Reliefstruktur), aber auch aufgrund der Wahrnehmung vor Ort können wir eine evtl. Innenbereichsbeurteilung auf der nördlichen Teilfläche des Grundstückes fachlich nicht nachvollziehen.

 

Gemäß dem Regionalplan München (RPM) liegt das gesamte Grundstück nach unserem Prüfergebnis in einem landschaftlichen Vorbehaltsgebiet. Dieses Beurteilungsergebnis wird aufgrund der gravierenden Unterschiede der Geländeverhältnisse östlich und westlich der Schloßstraße deutlich belegt. Gemäß dem Grundsatz G 1.2.1 im Kapitel B I 1 (Natur und Landschaft) des RPM „soll in landschaftlichen Vorbehaltsgebieten die Leistungsfähigkeit des Naturhaushaltes gesichert oder wiederhergestellt, die Eigenart des Landschaftsbildes bewahrt und die Erholungseignung der Landschaft erhalten oder verbessert werden.“

 

Auch wenn im derzeit gültigen, leider sehr alten Flächennutzungsplan und Landschaftsplan der Stadt Grafing (fast 40 Jahre alt!) die bezügliche Fläche eine Grünflächenausweisung beinhaltet und eine mögliche Erweiterung des Waldfriedhofes vorsieht, rechtfertigt dies nach Auffassung der Unteren Naturschutzbehörde ohne Änderung des Flächennutzungsplanes keine solch gravierende Flächenumwidmung, die zudem einen Bezugsfallcharakter für eine weitere Bebauung birgt. Eine Erweiterung des Waldfriedhofes hätte eine unvergleichbar geringere Eingriffsqualität und könnte unter Beachtung des ausgeprägten Geländereliefs und eines überschirmenden Gehölzbestandes durchaus noch den Zielen des RP gerecht werden.

 

Aufgrund der hohen Eingriffsqualität (Geländerelief/Landschaftsbild), der wichtigen Pufferzone zum LSG als Landschaftseinheit, der Waldeigenschaft des Grundstückes und der vorliegenden Widersprüche zum RP und FNP mit LP, wird die Bebauungsplanung aus naturschutzfachlicher Sicht kritisch gesehen.

 

Beschluss:

Ja: 11  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

Die Erschließung der Geländesenke und damit die Zufahrt zu den verbleibenden Waldflächen ist über den unmittelbar an der Westgrenze des Plangebietes verlaufenden Zufahrtsweg (Zufahrt zur Leichenhalle) weiterhin gewährleistet und wurde mit Dienstbarkeit (Bewilligung mit Notarurkunde URNr. 1075/2017G vom 19.06.2017) dinglich gesichert. Die Waldflächen können über diesen Weg weiterhin bewirtschaftet werden.

 

Hinsichtlich des Kahlhiebs wird auf die nachfolgende Stellungnahme des Amtes für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten (forstfachliche Stellungnahme) verwiesen. Unbestritten handelt es sich trotz des Kahlhiebes weiterhin um eine Walfläche und das Waldrecht ist zu beachten. Die mit dem Bebauungsplan festgesetzte Bebauung und die dafür notwendige Rodung (dauerhafter Entzug als Waldfläche aufgrund geänderter Nutzung, Art. 9 Abs. 8 BayWaldG) wird aus waldrechtlicher Sicht bei entsprechender Ersatzaufforstung zugelassen. Mit der notwendigen Ersatzaufforstung kann wiederum der Eingriff in Waldflächen als ein in der Bauleitplanung eigenständig zu beachtender naturschutzrechtlicher Belang (§ 9 Abs. 6 Nr. 7 BauGB) in angemessener Weise kompensiert werden. Die Belange des Naturschutzes werden trotz der besonderen Eingriffsintensität (Waldrodung, hohe Lebensraumfunktion von Waldflächen, Landschaftsbild) zurückgestellt gegenüber dem ebenfalls gewichtigen Interesse an der Schaffung von Wohnbaugrundstücken.

 

Neben der Waldfunktion und deren ökologischer Bedeutung wird der Geländeformation eine besondere Bedeutung für das Landschaftsbild beigemessen. Dieses hohe Gewicht dieses Belanges wird auch von der Stadt nicht in Abrede gestellt. Auch aus diesem Grund hat die Stadt Grafing die ursprüngliche Regelung der Baulandausweisung mittels städtebauliche Satzung aufgegeben und sich für das Instrument des Bebauungsplanes entschieden. Dort kann auf ein sehr viel weitergehendes Regelungsinstrumentarium zurückgegriffen werden, was auch zur Anwendung gebracht wird. So wird durch Festsetzung der Höhenlage und der Geländeveränderungen sichergestellt, dass der auffällige Geländeeinschnitt erhalten (und nicht vollständig aufgefüllt) wird. Geländeabstützungen sind nur in natürlicher Form (Böschungen oder Natursteinmauern) zulässig. Damit wird auch diesem Belang in angemessener Weise Rechnung getragen.

 

Hinsichtlich der Innenbereichszuordnung der nördlichen Teilfläche ist zuzugeben, dass auch die Stadt Grafing in früherer Zeit eine Außenbereichszuordnung vertreten hat. Bei einer neuerlichen Prüfung unter Abstimmung mit dem Landratsamt Ebersberg musste aber diese Einschätzung aufgegeben und festgestellt werden, dass dieser Grundstücksteil am Bebauungszusammenhang teilnimmt. Die Geländesituation bzw. die Bewaldung darf bei der Bereichsabgrenzung nicht als ausgrenzendes Element berücksichtigt werden. Maßgeblich für das Bestehen eines Bebauungszusammenhanges ist allein, ob die tatsächlich aufeinanderfolgende Bebauung (Bauwerke) für ein Grundstück den Eindruck der Zusammengehörigkeit und der Geschlossenheit vermittelt. Darauf, dass die Fläche aufgrund ihres Baumbestandes und der auffälligen Topographie (Geländeeinschnitt) nach ihren sonstigen Eindrücken nicht mehr dem Siedlungszusammenhang sondern der anschließenden freien Landschaft zuzurechnen ist, kommt es dann nicht mehr an.

 

In dieser Fallsituation ist die Gemeinde auch (kaum) in der Lage, etwa durch Bebauungsplanaufstellung die Beibehaltung der bestehenden Situation zu sichern, sprich eine nach § 34 BauGB dem Grunde nach zulässige Bebauung auszuschließen. Der Entzug der Bebaubarkeit eines dem bauplanungsrechtlichen Innenbereich zuzurechnenden Grundstücks kann nur durch das Vorliegen besonders gewichtiger Belange gerechtfertigt werden. Der öffentliche Belang "Walderhalt" in seiner allgemeinen, nicht auf eine konkrete Fläche bezogenen Ausprägung ist kein besonders gewichtiger Belang, wenn ihm durch kompensatorische Ersatzaufforstung Rechnung getragen werden kann (vgl. OVG Bautzen).

 

Nach Kenntnis der Stadt Grafing b.M. liegt das Plangebiet außerhalb des im Regionalplan festgelegten landschaftlichen Vorbehaltsgebiet (vgl. § 8 Abs. 7 Nr. 2 ROG, RP 14 B.I.1.2, Karte 3).


 

 

 

Eine dort zu treffende Abwägung mit den Belangen des Landschaftsschutzes unter Berücksichtigung des besonderen Abwägungsgewichts von Vorbehaltsflächen kann deshalb unterbleiben. Auch der Regionale Planungsverband München hat mit Stellungnahme vom 24.07.2017 keine regionalplanerischen Bedenken angemeldet. Die Stellungnahme hinsichtlich des vorgetragenen Widerspruchs zum Regionalplan wird deshalb zurückgewiesen.

 

Auch der Flächennutzungsplan steht dem Vorhaben nicht entgegen, obwohl das Plangebiet dort als Grünfläche (Zweckbestimmung: Friedhofserweiterung) dargestellt ist. Voraussetzung für die Bebauungsplanaufstellung im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 2 BauGB unter Abweichung von den Darstellungen des Flächennutzungsplanes ist, dass die geordnete städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebietes nicht beeinträchtigt werden darf. Hier gelten letztendlich die gleichen Grundsätze, wie sie auch bei den vom Entwicklungsgebot befreiten städtebaulichen Satzungen nach § 35 Abs. 5 Nr. 1 BauGB („mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung vereinbar“) beachtlich sind: Die Grundaussagen des Flächennutzungsplanes dürfen nicht aufgegeben werden! Unter diese materiellen Grundzüge der städtebaulichen Ordnung fällt auch der Flächennutzungsplan, wenn er als „städtebaulicher Gesamtplan“ für das Grundstück konkret eine andere Grundstücksnutzung vorsieht. Das ist hier auf den ersten Blick der Fall, da die Flächennutzungsplanung die Fl.Nr. 714 als „öffentliche Grünfläche: Friedhofserweiterung“ vorsieht.

 

Jedoch wird dieses Ziel nicht insgesamt hinfällig, wenn es gelingt, einen wesentlichen Teil dieses Grundstücks für die Nutzung als Friedhofserweiterung abzusichern. Mit dem Erwerb des südlichen Teils des Grundstücks Fl.Nr. 714 für eine Friedhofserweiterung (Tauschvertrag vom 19.06.2017, URNr. 1075/2017G des Notars Griebel in Ebersberg) ist das bewerkstelligt. Die Planungsziele des Flächennutzungsplans sind damit in ausreichendem Maße durchgesetzt. Mit dieser Erweiterungsfläche kann auf sehr lange Dauer der Bedarf für Friedhofflächen abgedeckt werden.

Mit dieser vertraglichen Sicherung der Friedhofserweiterung auf der südlichen Teilfläche werden die gemeindlichen Ziele der Siedlungsentwicklung für den dortigen Teilraum konkretisiert und damit die gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 2 BauGB notwendige Übereinstimmung des Bebauungsplanes mit diesen Zielen (geordnete städtebauliche Entwicklung) festgestellt. Damit kann der Bebauungsplan auch gemäß § 13b, § 13a Abs. 2 Nr. 2 BauGB trotz der Abweichung vom Flächennutzungsplan aufgestellt werden, ohne den Flächennutzungsplan zur Wahrung des Entwicklungsgebot (§ 8 Abs. 2 BauGB) vorher zu ändern.

 

Angemerkt wird, dass die Stadt Grafing die Neuaufstellung des Landschaftsplanes beschlossen hat und die Planung bereits eingeleitet wurde.

 

Ein besonderer Schutz kommt Flächen aufgrund der Randlage zu Landschaftsschutzgebieten (Übergangsbereich) aber nicht zu. Hier bleibt es bei der allgemeinen Betrachtung der ökologischen Funktion und deren Wirkungszusammenhang. Der Belang der Pufferwirkung gegenüber dem anschließenden Landschaftsschutzgebiet wird deshalb gegenüber dem Interesse an der Schaffung zusätzlicher Wohnbebauung zurückgestellt.

 

 

3.3       Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten Ebersberg

(Schreiben vom 15.09.2017, Az.: F 2-4612-2-49)

 

Die Stadt Grafing hat die Aufstellung eines Bebauungsplanes für die Ausweisung einer Wohnbebauung (2 Wohnhäuser mit Garagen) auf dem nördlichen Teil des Grundstücks Fl.Nr. 714/0 der Gemarkung Grafing beschlossen. Es handelt sich um eine bewaldete Fläche zwischen der Schloßstraße und dem Waldfriedhof. Für die Beteiligung an o.a. Planungsverfahren bedanken wir uns.

 

Gegen das Vorhaben bestehen aus landwirtschaftlicher Sicht keine Einwände. Die geplante Aufforstungsfläche grenzt nur im Westen an Wald an und ist ansonsten von landwirtschaftlichen Flächen umgeben. Demzufolge müssen die notwendigen Abstandsflächen zwischen der Aufforstungsfläche und den angrenzenden landwirtschaftlichen Flächen durch die Gemeinde ermittelt und eingehalten werden (entsprechend einer Prüfung zur Erteilung der Erlaubnis zur Erstaufforstung, siehe auch unten).

 

Bei der nachfolgenden forstfachlichen Stellungnahme bitten wir zu beachten, dass eine zusammenfassende Betrachtung für den planungsrechtlichen Außen- und Innenbereich zugrunde liegt.

 

Der BBPL beinhaltet eine zu rodende Waldfläche von 2.500 qm, die sich aus 1.990 qm Baulandfläche und 510 qm Friedhofserweiterung zusammensetzt (angepasste Flächenbilanz, E-Mail der Stadt Grafing, 09.08.2017).

 

Den amtlichen Unterlagen nach handelt es sich um Wald im Sinne des Art. 2 Abs. 1 BayWaldG. Dieser gehört zu einem zusammenhängenden Waldkomplex, der den Beginn eines von Nord nach Süd verlaufenden „Dobels“ markiert.

 

Ursprünglich trugen erhebliche Anteile der Fl.Nr. einen ca. 10–15 jährigen Laubholzbestand, welcher seitens des damaligen Waldbesitzers, Herrn Franz Saißreiner, bereits 2015 flächig eingeschlagen wurde. Der Tatbestandsverdacht der Rodung (1.000 qm) sowie der Vernichtung bzw. Schwächung der Produktionskraft des Waldbodens bzw. der Waldzerstörung (2.500 qm) inkl. Einleitung eines Ordnungswidrigkeitsverfahrens existiert zwischenzeitlich nicht mehr. Maßgeblich dafür war ein Schreiben des damaligen Waldbesitzers, in welchem dargelegt wurde, dass nie eine Rodungsabsicht bestand und die Waldfläche innerhalb eines Jahres wiederaufgeforstet werde. Die geforderte ordnungsgemäße Wiederaufforstung inkl. Anzeige der Umsetzung wurde bisher nicht realisiert. Gemäß Art. 15 Abs. 1 BayWaldG muss die Fläche innerhalb von drei Jahren wieder aufgeforstet werden. Falls die Verjüngung unvollständig bleibt, ist diese innerhalb von fünf Jahren nach der Räumung ausreichend zu ergänzen. Die Hiebsmaßnahme fand am 12.10.2015 statt. Damit hat die Freijahresfrist ab diesem Datum begonnen (vgl. Schreiben 000/7711.5, 13.01.2016).

 

Mit der einschlägigen Bebauungsplanung sind die Bedeutung dieses Waldes und damit das Interesse an dessen Erhaltung im Sinne des BayWaldG erneut zu prüfen. Die Beseitigung von Wald zugunsten einer anderen Bodennutzungsart (Rodung) bedarf der Erlaubnis (Art. 9 Abs. 2 BayWaldG). Soweit in Satzungen die Änderung der Nutzung festgelegt oder zugelassen ist, sind Art. 9 Abs. 4 bis 7 BayWaldG sinngemäß zu beachten (Art. 9 Abs. 8 BayWaldG).

Die betroffene Waldfläche prägt das Erscheinungsbild des namensgebenden „Dobelwaldes“ mit und stellt dabei den Übergang zum angrenzenden LSG „Dobelgebiet …“ dar. Damit kommt ihr eine puffernde Wirkung zwischen LSG und vorhandener Bebauung zu. Im einschlägigen Regionalplan München (RPM, Landschaftsraum 10 „Inn-Chiemsee-Hügelland“) werden dabei die Nahbereiche von Grafing i.V.m. deren generellerer Bedeutung als Erholungsraum sowie als Kompensationsräume zum Schutz von Grundwasser und Boden besonders hervorgehoben.

Mit ihren Waldfunktionen im Sinne des Art. 6 BayWaldG besitzt die beanspruchte Fläche besondere Bedeutung für das Landschaftsbild, den Lebensraum sowie den lokalen Klimaschutz. Gerade in Siedlungsbereichen sind Waldgebiete als wichtige Kaltluftproduzenten zur besseren Luftzirkulation von besonderer Bedeutung und daher zu erhalten (RPM). Die Wasserschutz-Funktion (WSG, Stadt Grafing, Brunnen 1 und 1 Aiterndorf, Zone IIIB) wurde von der Fachbehörde gewürdigt und hat für die geplanten Rodungsarbeiten zu einer Befreiung nach § 52 Abs. 1 S. 2 WHG geführt (Schreiben LRA EBE, 01.08.2017).

Durch die Änderung der Bodennutzungsart können die skizzierten Waldfunktionen nicht mehr erfüllt werden, sodass die Rodung versagt werden müsste. Durch eine Ersatzaufforstung kann die Rodung dennoch erlaubt werden. Mit dem BBPL geht der Vorschlag einer in städtischer Hand befindlichen Ersatzaufforstungsfläche (Gemarkung Öxing, Fl.Nr. 539/0) von 2.600 qm bereits einher. Dimension, Lage und Standort lassen diese geeignet erscheinen. Als Auflage wird die Begründung eines standortgerechten Mischwaldes gefordert, der vslt. auch eines Schutzes vor Wildverbiss bedarf. Nachdem die Betriebsleitung und -ausführung im Gemeindewald der Stadt Grafing b.M. vertraglich mit uns vereinbart ist, gehen wir davon aus, dass die sachgemäße Umsetzung in enger Abstimmung mit uns erfolgt. Im Ersatzaufforstungsverfahren sind durch Einbeziehung der Fachbehörden noch weitere Hinderungsgründe abzuprüfen, z.B. die Wirkungen auf das Landschaftsbild und die Beeinträchtigungen benachbarter Flächen. Im sogenannten „gebündelten Verfahren“ muss seitens der Gemeinde deshalb noch geprüft werden, ob alle materiell-rechtlichen Voraussetzungen für die Erteilung der Erlaubnis zur Erstaufforstung nach Art. 16 Abs. 2 BayWaldG gegeben sind.

 

Die forstwirtschaftliche Erschließung des engen Dobels erfolgt bisher von Norden her und damit über das zur Bebauung vorgesehene Grundstück. Demzufolge muss – als weitere Auflage – bei der Planung eine geeignete Zugänglichkeit geschaffen werden.

 

Bei den durch den BBPL ermöglichten baulichen Anlagen ist auf ausreichende Abstandsflächen zu achten, um einerseits Gefahren für den Wald (z.B. Feuergefahr, Wurzelverletzungen oder Abgraben des Wassers) und andererseits vom Wald ausgehende Gefahren für Leib und Leben (z.B. Baumwurf oder Astbruch) zu minimieren.

 

Beschluss:

Ja: 11  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig wie folgt:

Die mit dem Bebauungsplan geplante Ausweisung von Wohnbauflächen stellt eine waldrechtliche Rodung dar. Die Waldfläche wird durch den Bebauungsplan umgenutzt zu Bauland und verliert künftig dauerhaft ihre Waldfunktion. An der Waldeigenschaft und der vorgenannten Rechtsfolge hat auch der vorab (2015) erfolgte Kahlhieb nichts geändert. Die derzeit fehlende Baumbestockung bewirkt keinen Wegfall der Waldeigenschaft, da ja eine Rechtsverpflichtung zur Wiederaufforstung besteht. Die maßgebliche Rechtsveränderung (Rodung) wird erst mit dem Bebauungsplan bewirkt.

 

Die mit dem Bebauungsplan bewirkte Umnutzung stellt deshalb eine waldrechtliche Rodung dar; die dafür erforderliche Erlaubnis (Art. 9 Abs. 2 BayWaldG) wird förmlich durch den Bebauungsplan ersetzt (Art. 9 Abs. 8 BayWaldG); die materiell-rechtlichen Zulassungsvoraussetzungen (Art. 9 Abs. 4 – 7 BayWaldG) gelten unverändert dann für das Bebauungsplanverfahren. Entscheidende Bedeutung kommt deshalb der forstfachlichen Stellungnahme zu.

 

Die forstfachliche Stellungnahme erstreckt sich auf den gesamten Geltungsbereich des Bebauungsplanes, also unabhängig davon, ob dort Innen- oder Außenbereichsflächen „überplant“ werden.

 

Somit ist über die Zulassung der waldrechtlichen Rodung für das nördliche Wohnhaus (§ 34 BauGB), für das zeitgleich schon die Baugenehmigung beantragt wurde, ebenfalls im Bebauungsplan zu entscheiden. Von einer gesonderten Rodungserlaubnis im Baugenehmigungsverfahren (Art. 55, 59 Nr. 3 BayBO i.V.m. Art. 9 Abs. 8 BayWaldG) wird abgesehen, da aufgrund des unmittelbaren Wirkungszusammenhangs eine Gesamtbetrachtung anzustellen ist. Über die Zulässigkeit der Rodung ist somit in der Gesamtheit im Bebauungsplanverfahren zu entscheiden (§ 9 Abs. 8 BayWaldG).

 

Nach der forstamtlichen Beurteilung ist eine Ersatzaufforstung (Art. 16 BayWaldG) zwingende Voraussetzung für die Zulassung der Rodung. Die dafür von der Stadt eingebrachte Fläche (Fl.Nr. 539 der Gemarkung Öxing) ist für die Ersatzaufforstung auch dem Grunde nach geeignet.

Den fachlichen Anforderungen an die Ersatzaufforstung

a)    mit einem standortgerechten Mischwald und

b)   der Verpflichtung zur sachgemäßen Umsetzung nach den konkreten Vorgaben (Benehmen) des Forstamtes

c)    und ggf. von Wildverbissschutzmaßnahmen

wird entsprochen. Die Begründung zum Bebauungsplan wird entsprechend ergänzt.

 

Über die Zulässigkeit Ersatzaufforstung ist nach der Stellungnahme aufgrund ihrer Rechtseinheit (gebündeltes Verfahren) ebenfalls im Bebauungsplan unter Beachtung der materiell–rechtlichen Voraussetzungen (Art. 16 Abs. 2 BayWaldG) zu entscheiden. Der Bebauungsplan ersetzt danach die Erstaufforstungserlaubnis (Art. 16 Abs. 4 BayWaldG).

 

Hinsichtlich der im Art. 16 Abs. 2 BayNatSchG genannten naturschutzrechtlichen Zulässigkeitsvoraussetzungen wurde die Eignung der Fläche bereits mit der Unteren Naturschutzbehörde bereits vorab am 20.04.2016 abgestimmt. Von dortiger Seite stehen der Aufforstung keine fachlichen Belange entgegen. Hinsichtlich möglicher erheblicher Nachteile gegenüber den umliegenden Grundstücken wurden die Eigentümer auch bereits beteiligt. Die Zustimmungserklärungen liegen bereits vor. Damit ist sichergestellt, dass die materiell-rechtlichen Zulässigkeitsvoraussetzungen des Art. 16 Abs. 2 BayWaldG für die Erstaufforstung auf dem Grundstück Fl.Nr. 539 vorliegen.

 

Um sicherzustellen, dass die fachlichen Voraussetzungen erfüllt werden, ist der Bebauungsplan um eine Bedingungsfestsetzung (§ 9 Abs. 2 BauGB) zu ergänzen.

 

„Die Errichtung der Wohngebäude und Garagen ist nur zulässig, wenn die Ersatzaufforstung für die Rodung der Bauflächen bereits durchgeführt oder durch städtebaulichen Vertrag mit der Stadt Grafing b.M. und dem Recht der Stadt auf Ersatzvornahme gesichert ist.“

 

Die Erschließung der Geländesenke und damit die Zufahrt zu den verbleibenden Waldflächen ist über den unmittelbar an der Westgrenze des Plangebietes verlaufenden Zufahrtsweg (Zufahrt zur Leichenhalle) weiterhin gewährleistet und wurde mit Dienstbarkeit (Bewilligung mit Notarurkunde URNr. 1075/2017G vom 19.06.2017) dinglich gesichert. Die Waldflächen können über diesen Weg weiterhin bewirtschaftet werden.

 

Die Gebäude stehen zur Hauptwindrichtung (Westen) und dem dort als Bestand zu erhaltenden Waldflächen in einem Abstand von 20–25 m. Bei diesem Abstand kann eine Gefährdung der Bauwerke als relativ gering beurteilt werden.

 

Wegen der Hanglage und vor allem wegen der Nähe des Waldes zur Bebauung kann aber eine Gefährdung von Mensch und Gebäude durch herabfallende Äste oder etwa bei Sturm durch abbrechende Baumteile oder umstürzende Bäume nicht ganz ausgeschlossen werden. Da die maßgeblichen Waldflächen aber im gleichen Eigentum wie die Bauflächen stehen, ist dieser selbst durch Waldentwicklung und -pflege in der Lage, die Gefährdung zu minimieren. Die Haftung des Waldbesitzers gegenüber den o.g. Folgeschäden ist aufgrund der Eigentumsidentität damit kein abwägungsbeachtlicher Aspekt.

 

Hinsichtlich des nach Süden anschließenden Baumbestandes ist wegen der Hauptfallrichtung ein geringerer Abstand (10 m) zu rechtfertigen. Hier bestehen aufgrund der Nähe der westlichen Wohngebäude ohnehin schon gesteigerte Verkehrssicherungspflichten für den Waldbesitzer. Zumindest im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens sind weitere Ermittlungen oder Schutzmaßnahmen nicht erforderlich. Eine mögliche konkrete Gefährdung ist dann einer Prüfung/Regelung im Baugenehmigungsverfahren vorbehalten (BayVGH 29.10.1998).

 

 

3.4       Wasserwirtschaftsamt Rosenheim

(Scheiben vom 18.09.2017, Az.: 1-4622-EBE 11-14508/2017)

 

Das Plangebiet liegt innerhalb der weiteren Schutzzone (Zone IIIB) des mit Verordnung vom 26.02.2003 festgesetzten Wasserschutzgebietes der öffentlichen Trinkwasserversorgung der Stadt Grafing (Brunnen 1 und 2 Aiterndorf). Die Entfernung des Vorhabens zum Fassungsbereich beträgt ca. 1.300 m. Im nördlichen Teil des Grundstücks Fl.Nr. 714 ist die Errichtung von 2 Wohngebäuden mit jeweils einen Garagengebäude geplant. Im südlichen Teil ist lt. Begründung zum Bebauungsplan zu einem späteren Zeitpunkt eine Friedhofserweiterung geplant. Im rechtskräftigen Flächennutzungsplan der Stadt Grafing ist das Grundstück als Grünfläche mit Zweckbestimmung „Friedhof“ dargestellt.

 

Das Plangebiet liegt im Bereich eines Tobels, einem engen Tal mit schluchtartigem Einschnitt. Geomorphologisch sind hier postglaziale Schotterflächen mit eingeschalteten Moränenausläufen zu erwarten. Der Untergrund besitzt eine heterogene Zusammensetzung mit einer breiten Korngrößenverteilung und dürfte versickerungsfähig sein. Das Grundwasser dürfte vergleichsweise oberflächennah anstehen.

 

Die Bebauung soll geländebedingt in den Hang westlich der Schloßstraße erfolgen. Der waldartige Baumbestand wurde bereits entfernt. Da Rodungen gemäß Schutzgebietsverordnung im gesamten Wasserschutzgebiet verboten sind, wurde im Nachgang eine Rodungserlaubnis bzw. eine Befreiung von der Schutzgebietsverordnung beantragt.

 

Lt. Begründung zum Bebauungsplanentwurf soll das anfallende unverschmutzte Niederschlagswasser breitflächig und oberflächennah versickert werden. Einem zwischenzeitlich gestellten Antrag zur Versickerung von Niederschlagswasser aus dem Bereich des nördlichen Hauses über einen Sickerschacht wurde nicht entsprochen, da andere Formen der Versickerungen (Flächenversickerung, Muldenversickerung, oder Mulden-Rigolensystem) aus Sicht des Grundwasserschutzes hier zu bevorzugen sind.

 

Grundsätzlich ist die Ausweisung neuer Baugebiet im Rahmen der Bauleitplanung in der Zone IIIB möglich. Wir bitten in allen wasserwirtschaftlichen Belangen um Beachtung der gültigen Schutzgebietsverordnung. Die Schutzfunktion der Deckschichten darf bei allen Eingriffen nicht wesentlich gemindert werden. Auch notwendige Auffüllungen dürfen nur mit nachweislich unbelastetem Material erfolgen.

 

Beschluss:

Ja: 11  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

Durch detaillierte Festsetzungen zur Höhenlage der Gebäude wird sichergestellt, dass der Eingriff in das Gelände (Abgrabungen/Auffüllungen) nicht über das für die Wohnbebauung hinausgehende Maß erfolgt. Die mit der Rodung einhergehende Minimierung der Schutzfunktion gegenüber dem Grundwasserhaushalt wird bei einer Größe der Rodungsfläche von ca. 2.500 m² nicht in wesentlicher Weise geschmälert.

Aufgrund der Lage in der weiteren Schutzzone (IIIa) des Wasserschutzgebietes widerspricht die Rodung den Verbotsvorschriften der Wasserschutzgebietsverordnung. Da aber die notwendige Befreiung für das Haus 1 bereits mit Bescheid des Landratsamtes Ebersberg vom 02.08.2017 erteilt wurde und die Zulassungsgründe auch für das Haus 2 beansprucht werden können, steht die Wasserschutzgebietsverordnung als höherrangige Rechtsvorschrift dem Bebauungsplan nicht entgegen („positive Befreiungslage“). Die inhaltlichen Anforderungen, insbesondere die Verwendung von ausschließlich unbelastetem Auffüllungsmaterial, sind bzw. werden im nachfolgenden Zulassungsverfahren (Befreiung) geregelt.

 

Die Beseitigung des häuslichen Abwassers erfolgt über den vorhandenen Schmutzwasserkanal. Die Niederschlagswasserbeseitigung (Dachflächen und unbefestigter Flächen) ist in der weiteren Schutzzone IIIA durch Versickerung über die belebte Oberbodenzone zulässig (§ 3 Abs. 1 Nr. 4.6 WSG-VO). Die für den Grundwasserschutz notwendigen Anforderungen können innerhalb der verbleibenden Freiflächen auch erfüllt werden. Um den Eingriff in den natürlichen Grundwasserkreislauf zu minimieren, wurde eine geringe Bebauungsdichte (GRZ 0,13) und die Verpflichtung festgesetzt, dass die befestigten Außenflächen in wasserdurchlässiger Form auszubilden sind (§ 4 Abs. 4 des Bebauungsplanes).

 

Mit diesen Maßnahmen sieht die Stadt Grafing b.M. die Belange der Wasserwirtschaft in ausreichendem Maße berücksichtigt. In dieser Form stehen sie der geplanten Wohnbebauung und damit der Schaffung zusätzlichen Wohnraumes nicht entgegen.

 

 

3.5 Gesundheitsamt Ebersberg (Schreiben vom 17.07.2017)

 

Sollte der Einbau von Regenwassernutzungsanlagen in die Planungen mit aufgenommen werden, weisen wir diesbezüglich auf folgendes hin:

·      Dem Verbraucher muss nach der Trinkwasserverordnung 2001 (TrinkwV 2001) für die in § 3 Nr. 1 genannten Zwecke Wasser mit Trinkwasserqualität zur Verfügung stehen.

·      Nach § 17 Abs. 2 TrinkwV 2001 dürfen Regenwassernutzungsanlagen

-      nicht mit Trinkwasserleitungen verbunden werden

-      die Leitungen der unterschiedlichen Versorgungssysteme sind beim Einbau dauerhaft farblich unterschiedlich zu kennzeichnen.

-      die Entnahmestellen aus Regenwassernutzungsanlagen sind dauerhaft als solche zu kennzeichnen

 

·      Die Inbetriebnahme einer Regenwassernutzungsanlage ist nach § 13 Abs. 3 TrinkwV 2001 dem Gesundheitsamt anzuzeigen.

 

Beschluss:

Ja: 11  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig wie folgt:

Das Grundstück ist durch die zentrale Wasserversorgung erschlossen. Auf die Regelungen der Wasserabgabesatzung mit deren Anschluss und Benutzungszwang wird verwiesen. Soweit Eigengewinnungsanlagen (Regenwassernutzung) eingerichtet werden, ist die ordnungsgemäße und abgestimmte Ausführung der Hausinstallation durch die entsprechenden Satzungsbestimmungen (vgl. § 10 WAS) geregelt. Weiterer Regelungsbedarf besteht nicht.

 

 

3.6       Deutsche Telekom Technik GmbH (Schreiben vom 18.08.2017)

 

Die Telekom Deutschland GmbH (nachfolgend Telekom genannt) – als Netzeigentümerin und Nutzungsberechtigte i. S. v. § 68 Abs. 1 TKG – hat die Deutsche Telekom Technik GmbH beauftragt und bevollmächtigt, alle Rechte und Pflichten der Wegesicherung wahrzunehmen sowie alle Planverfahren Dritter entgegenzunehmen und dementsprechend die erforderlichen Stellungnahmen abzugeben. Zu der o.g. Planung nehmen wir wie folgt Stellung:

 

Im Geltungsbereich befinden sich Telekommunikationslinien der Telekom, die durch die geplanten Baumaßnahmen möglicherweise berührt werden (siehe Bestandsplan in der Anlage – dieser dient nur der Information und ist 14 Tage gültig). Wir bitten Sie, bei der Planung und Bauausführung darauf zu achten, dass diese Linien nicht verändert werden müssen bzw. beschädigt werden.

 

Hinsichtlich geplanter Baumpflanzungen ist das „Merkblatt Bäume, unterirdische Leitungen und Kanäle“ der Forschungsgesellschaft für Straßen- und Verkehrswesen, Ausgabe 2013 – siehe u.a. Abschnitt 6 – zu beachten. Wir bitten sicherzustellen, dass durch Baumpflanzungen der Bau, die Unterhaltung und Erweiterung der Telekommunikationslinien nicht behindert werden.

 

Beschluss:

Ja: 11  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

Die Anforderungen gegenüber dem Schutz und der Erhaltung von Telekommunikationslinien stehen dem Bebauungsplan nicht entgegen. Ob Beeinträchtigungen durch die konkrete Vorhabens-/Freiflächenplanung entstehen, ist dann erst im Rahmen des nachfolgenden Baugenehmigungsverfahrens bzw. Genehmigungsfreistellungsverfahrens feststellbar und dann zu klären.

 

 

3.7       Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege

(Schreiben vom 12.09.2017, Az.: P-2017-4039-1_S2)

 

Zur vorgelegten Planung nimmt das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege, als Träger öffentlicher Belange, wie folgt Stellung:

 

Bodendenkmalpflegerische Belange

Wir weisen darauf hin, dass eventuell zu Tage tretende Bodendenkmäler der Meldepflicht an das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege oder die Untere Denkmalschutzbehörde gemäß Art. 8 Abs. 1–2 BayDSchG unterliegen.

 

Art. 8 Abs. 1 BayDSchG:

Wer Bodendenkmäler auffindet ist verpflichtet, dies unverzüglich der Unteren Denkmalschutzbehörde oder dem Landesamt für Denkmalpflege anzuzeigen. Zur Anzeige verpflichtet sind auch der Eigentümer und der Besitzer des Grundstücks sowie der Unternehmer und der Leiter der Arbeiten, die zu dem Fund geführt haben. Die Anzeige eines der Verpflichteten befreit die übrigen. Nimmt der Finder an den Arbeiten, die zu dem Fund geführt haben, aufgrund eines Arbeitsverhältnisses teil, so wird er durch Anzeige an den Unternehmer oder den Leiter der Arbeiten befreit.

 

Art. 8 Abs. 2 BayDSchG:

Die aufgefundenen Gegenstände und der Fundort sind bis zum Ablauf von einer Woche nach der Anzeige unverändert zu belassen, wenn nicht die Untere Denkmalschutzbehörde die Gegenstände vorher freigibt oder die Fortsetzung der Arbeiten gestattet.

 

Beschluss:

Ja: 11  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig wie folgt:

Zur Erinnerungsfunktion werden die denkmalrechtlichen Anzeigepflichten in den Hinweisen des Bebauungsplanes noch ergänzt.

 

 

3.8       Landesbund für Vogelschutz (Schreiben vom 11.08.2017)

 

Der Landesbund lehnt die Bebauung aus mehreren Gründen ab:

a.    Es handelt sich im praktischen Sinne um keine Lückenfüllung des Innenbereiches

b.    Die Schloßstraße ist als räumliche Grenze der Bebauung zu beachten

c.    Zersiedelungen sind zu vermeiden

d.    Es handelt sich um ein Naherholungsgebiet und um einen natürlichen Puffer zum Landschaftsschutzgebiet

e.    Es betrifft ein enges Seitental und eine Genehmigung würde große Eingriffe in Gelände und Waldbestand nach sich ziehen

f.     Bisher unerlaubte Eingriffe dürfen nicht zu einem Vorteil der Verursacher führen.

 

Beschluss:

Ja: 11  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

Hinsichtlich der vorgebrachten Einwände wird auf das Prüfungsergebnis zu den inhaltlich entsprechenden Stellungnahmen der Fachstellen des Landratsamtes Ebersberg und des Amt für Landwirtschaft, Ernährung und Forsten verwiesen.

 

Zusammenfassend:

Bei der Beurteilung der städtebaulichen Vertretbarkeit von Baulandentwicklungen (§ 1 Abs. 3 BauGB) steht den Gemeinden im Rahmen der ihnen zugewiesenen Planungshoheit ein sehr weites planerisches Ermessen zu. Auch wenn bei den hier betroffenen Flächen eine Bebauungsmöglichkeit auf einem Grundstück geschaffen wird, das sich aufgrund seiner Waldeigenschaft und seiner Geländesituation nicht aus dem allgemeinen ortsplanerischen Selbstverständnis her dafür aufdrängt, werden die Grenzen der planerischen Rechtfertigung nicht überschritten. Auch ist die Gemeinde bei der Baulandentwicklung nicht auf die Füllung von Baulücken beschränkt. Bezieht sich der Einwand auf das angewandte beschleunigte Verfahren, so ist dessen Anwendungsbereich mit der gesetzlichen Neuregelung des § 13b BauGB auch auf Siedlungsrandflächen erweitert worden. Durch die Lage unmittelbar am Rand der Siedlung erfolgt auch keine Zersiedelung, d.h. die Entwicklung von Siedlungssplittern.

Der Eingriff in den Waldbestand (Rodung) und dessen Bedeutung als vielfältiger Lebensraum wird durch eine Ersatzaufforstung ausgeglichen. Der im Vorfeld erfolgte Kahlhieb hat an der Waldeigenschaft nichts geändert und dem Eigentümer nicht zum Vorteil gereicht. Aufgrund der bestehenden (lediglich noch nicht umgesetzten) Wiederaufforstungspflicht wurde in den Rechts- und Planungsentscheidungen von der Existenz einer Waldfläche ausgegangen.

 

 

4.         Verfahrensbeschluss:

 

Beschluss:

Ja: 11  Nein: 0

 

Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss beschloss einstimmig, wie folgt:

 

4.1       Der Bebauungsplanentwurf nebst Begründung vom 20.06.2017 wird unter Berücksichtigung der beschlossenen Änderungen und Ergänzungen gebilligt (Billigungsbeschluss).

 

4.2       Der gebilligte Entwurf des Bebauungsplanes „Schloßstraße / östlich des Waldfriedhofes“ nebst Begründung werden zur öffentlichen Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB bestimmt (Auslegungsbeschluss).

 

4.3       Die nach § 4 Abs. 2 BauGB Beteiligten sind von der Auslegung zu informieren (§ 3 Abs. 2 Satz 3 BauGB).

 

4.4       Gemäß § 4a Abs. 2 Satz 2 BauGB wird bestimmt, dass die Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB gleichzeitig mit der Einholung der Stellungnahmen nach § 4 Abs. 2 BauGB erfolgt.

 

4.5       Soweit nach der vom Stadtrat noch zu treffenden Anwendungsentscheidung das Vorhaben dem Grundsatzbeschluss zur Wohnungsbaupolitik vom 10.11.2015 unterfällt, sind vor der Prüfung der Stellungnahmen aus der Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung (Nrn. 4.2, 4.3) die städtebaulichen Verträge zur „sozialverträglichen Wohnraumsicherung“ abzuschließen.