Tagesordnungspunkt

TOP Ö 17: Vollzug des Baugesetzbuchs (BauGB);
Aufstellung des Bebauungsplanes "Nördlich der Nettelkofener Straße /
Adalbert-Stifter-Straße" für ein Allgemeines Wohngebiet im beschleunigten Verfahren nach § 13b BauGB;
Frühzeitige Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung (§ 3 Abs. 1, § 4 Abs. 1 BauGB);
Prüfung der eingegangenen Stellungnahmen und ggf. Billigungs- und Auslegungsbeschluss

BezeichnungInhalt
Sitzung:26.09.2017   BWUA/035/2017 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Stadtratsmitglied Ottinger verlässt den Sitzungssaal (9 anwesende stimmberechtigte Ausschussmitglieder).

 

Die Sitzungsleiterin erteilte dem Vertreter der Verwaltung, Herrn Niedermaier, das Wort. Dieser erläuterte die folgende zur Verfügung gestellte Beschlussvorlage:

 

 

1.            Verfahrensablauf

 

Auf Initiative der Grundstückseigentümer hat der Stadtrat am 05.05.2015 (vgl. Niederschrift, TOP 9) die Aufstellung eines Bebauungsplans für die Grundstücke Fl.Nrn. 483/Teilfläche, 482/T und 381/T der Gemarkung Nettelkofen beschlossen.

 

Dem ist die Änderung des Flächennutzungsplans (13. Änderung) zur Darstellung dieser Flächen als Allgemeines Wohngebiet (§ 1 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO) vorausgegangen. Diese Flächennutzungsplanänderung – eingeleitet am 11.12.2012 – ist am 24.04.2015 in Kraft getreten. Das Entwicklungsgebot (§ 8 Abs. 2 BauGB) ist beachtet.

 

Das Plangebiet ist Teil eines langjährigen Baulandentwicklungsprozesses, der durch das Ergänzungssatzungsverfahren zur Schaffung des Baurechts für den erweiterten Neubau des Kindergartens „St. Elisabeth“ im Jahr 2009 ausgelöst wurde. Für dieses Verfahren war eine informelle städtebauliche Entwicklungsplanung notwendig, die sich mit den städtebaulichen Zielen im dortigen Teilraum auseinandergesetzt hat. Mit Feststellungsbeschluss vom 07.10.2014 wurde dann das endgültige Strukturkonzept festgestellt, das fast deckungsgleich ist mit den Planinhalten des jetzigen Bebauungsplans. Der gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB gebotenen Berücksichtigung der Ziele dieses städtebaulichen Entwicklungskonzeptes ist damit entsprochen.

 

Auf der Grundlage dieser Strukturplanung wurde dann auch der Erlass einer Einbeziehungssatzung für das am Ortseingang mittlerweile erstellte Doppelhaus erlassen. Diese vereinfachte Vorgehensweise war möglich, da dieses Gebäude über die Nettelkofener Straße erschlossen wurde. Die Errichtung zusätzlicher Straßen, die wiederum als Rechtsgrundlage einen Bebauungsplan voraussetzen (§ 125 BauGB), war dort nicht notwendig. Für die weitere Bebauung ist aufgrund des dort bestehenden Regelungs- und Festsetzungsbedürfnisses eine städtebauliche Satzung nicht anwendbar und deshalb ein Bebauungsplan aufzustellen.

 

Letztendlich war es dann die Fülle an weiteren – und teilweise dringlicheren – Bauleitplanverfahren, die eine zügige Abwicklung des vor 2 Jahren eingeleiteten Bebauungsplanverfahrens verhindert haben.

 

 

2.            Rechtsänderung

 

 

 

Mit dem am 12.05.2017 bekannt gemachten „Gesetz zur Umsetzung der Richtlinie 2014/52/EU im Städtebaurecht und zur Stärkung des neuen Zusammenlebens in der Stadt“ vom 04.05.2017 wurde die neue Ermächtigungsgrundlage des § 13b BauGB geschaffen. Danach kann jetzt das beschleunigte Verfahren nach § 13a BauGB (Bebauungsplan zur Innenentwicklung) auch für Bebauungspläne angewendet werden, durch die die Zulässigkeit von Wohnnutzungen auf Flächen begründet wird, die sich an im Zusammenhang bebaute Ortsteile anschließen. Hierfür ist der Satzungsbeschluss spätestens bis zum 31.12.2021 zu fassen.

 

Die Voraussetzungen liegen vor, da eingerechnet der südlich anschließenden (und im räumlichen Zusammenhang stehenden) Baugebietsausweisungen „westlich der Elisabeth­straße / südlich der Nettelkofener Straße“ mit einer Grundfläche von 2.400 m² insgesamt nur eine Grundfläche (i.S.d. § 19 Abs. 2 BauNVO) von ca. 3.650 m² erreicht wird, also deutlich unterhalb der Flächengrenze von 10.000 m². Eine Pflicht zur Durchführung der Umweltverträglichkeitsprüfung besteht ebenfalls nicht.

 

Da im Bebauungsplan „südlich der Nettelkofener Straße“ die grundstücksrechtliche Umsetzung der naturschutzrechtlichen Ausgleichsflächen nicht erreicht werden konnte, war dort nur mit dem geänderten Verfahren nach § 13b BauGB eine Fortsetzung des Verfahrens möglich. Aufgrund des unmittelbaren räumlichen und städtebaulichen Zusammenhangs der beiden Baugebiete südlich und nördlich der Nettelkofener Straße und auch der zeitlichen Parallelität war eine einheitliche Verfahrensgrundlage geboten und auch dort (nördlich der Nettelkofener Straße) in das beschleunigte Verfahren nach § 13b BauGB überzuleiten.

 

Der Stadtrat hat dann am 20.06.2017 unter Änderung des Aufstellungsbeschlusses vom 05.05.2015 die Überleitung des Verfahrens als Bebauungsplan zur erweiterten Innenentwicklung gemäß § 13b BauGB beschlossen. Die Aufstellung des Bebauungsplans erfolgt nunmehr im beschleunigten Verfahren nach § 13b BauGB 2017.

 

Gemäß § 245c BauGB n.F. ist das Verfahren nach den aufgrund des Gesetzes zur Umsetzung der Richtlinie 2014/52/EU geänderten Vorschriften durchzuführen.

 

 

3.            Beteiligungsverfahren

 

Die frühzeitige Bürgerbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 wurde durchgeführt in der Zeit vom 07.08.2017 bis 15.09.2017. Das Beteiligungsverfahren wurde im örtlichen Amtsblatt am 30.06.2017 gemeinsam mit dem Aufstellungsbeschluss (§ 2 Abs. 1 Satz BauGB) ortsüblich bekanntgemacht; auf die Durchführung im beschleunigten Verfahren unter Verzicht auf die Umweltprüfung (§ 13b, § 13a Abs. 3 Nr. 1 BauGB) wurde in der gemeinsamen Bekanntmachung der Bürgerbeteiligung und des Aufstellungsbeschlusses (§ 13a Abs. 3 Satz 2 BauGB) hingewiesen. Gleichzeitig (§ 4a Abs. 2 BauGB) wurde am 05.07.2017 bzw. 20.07.2017 die Unterrichtung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange (§ 4 Abs. 1 BauGB) durchgeführt.

 

Im Rahmen der planerischen Abwägung sind die in den vorgenannten Beteiligungsverfahren eingegangenen Stellungnahmen nun beschlussmäßig zu behandeln. Gemäß Art. 32 Abs. 2 Nr. 2 GO i.V.m. § 2 Nr. 8, § 8 Abs. 1 Nr. 2 Buchst. a, Abs. 2 der Geschäftsordnung des Stadtrats ist der Bau-, Werk- und Umweltausschuss als beschließender Ausschuss zuständig für den Erlass von Bebauungsplänen.

 

Bei dem frühzeitigen Beteiligungsverfahren wurden abwägungsrelevante Äußerungen vorgetragen von:

1.    Frau Maja Schüler und Herrn Prof. Dr. Andreas Schüler, Grafing b.M.

2.    Regierung von Oberbayern (Höhere Landesplanungsbehörde)

3.    Landratsamt Ebersberg

4.    Wasserwirtschaftsamt Rosenheim

5.    Landesbund für Vogelschutz

6.    Eisenbahn-Bundesamt

7.    Deutsche Telekom Technik GmbH

8.    Rothmoser GmbH & Co. KG

9.    Gesundheitsamt Ebersberg

 

 

4.            Behandlung der Anregungen und Bedenken

 

Die Beteiligungsverfahren dienen im Interesse der Rechtssicherheit der gemeindlichen Bauleitplanung der Erfassung und Vervollständigung der planungsrelevanten Belange für die gemäß § 1 Abs. 7 BauGB gebotene Abwägung. Die vorgebrachten Einwendungen sind hierfür beschlussmäßig zu behandeln. Dabei sind alle öffentlichen und privaten Belange entsprechend ihrem objektiven Gewicht gegeneinander und untereinander abzuwägen.

 

 

4.1          Maja Schüler & Prof. Dr. Andreas Schüler (Schreiben vom 12.09.2017)

 

Wir beziehen uns auf die Unterlagen zum Bebauungsplan „Nördlich der Nettelkofener Straße / Adalbert-Stifter-Straße“, in der seit Anfang August 2017 zum Download verfügbaren Fassung. Hiermit beantragen wir eine Änderung des Bebauungsplans, um die Erschließung der unteren Hälfte unserer Grundstücke Fl.Nrn. 382/5 und 382/6 von Norden her zu ermöglichen. Dann wird ggf. bei einer erfolgenden Realisierung des Bebauungsplans nach entsprechendem Zuschnitt unserer Grundstücke eine Bebauung der unteren Hälften der Grundstücke möglich. Dies wäre im Sinne einer weiteren Verdichtung ohne weiteren Flächenverbrauch.

 

Wir beantragen daher die Einplanung eines privaten Zugangs zur geplanten Stichstraße, um so eine spätere Bebauung auf der Nordseite der beiden Grundstücke zu ermöglichen.

 

Zur Illustration fügen wir eine Skizze auf Basis der Planzeichnung vom 22.05.2017 bei.

 

 

Beschluss:

Ja: 9  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

Mit der Realisierung des Bebauungsplanes entsteht eine Bebauungssituation, die auch für die rückwärtigen Flächen (Hinterland) der Grundstücke Fl.Nrn. 382, 382/6 und 382/5 einen Bebauungszusammenhang vermittelt. Für diese Grundstücke schafft der Bebauungsplan also nicht unmittelbar (rechtsbegründend) einen Bebauungsanspruch, sondern er entsteht mittelbar in der Rechtsfolge des Planvollzugs. Diese mittelbare Rechtswirkung ist in der Planabwägung zu berücksichtigen. Die Stadt hat sich also auch mit der Bebaubarkeit dieser Grundstücke als offenkundig abwägungsbeachtlichen Belang auseinanderzusetzen.

 

Eine Hinterlandbebauung stellt grundsätzlich eine städtebauliche Fehlentwicklung dar. Problem ist die Erreichbarkeit, über eine Vielzahl selbständiger (überlanger) Zufahrten auf den Baugrundstücken und damit eine unverhältnismäßige Grundstücksversiegelung und auch eine Störung der rückwärtigen Ruhezonen. Es besteht deshalb ein Regelungsbedürfnis für diese Flächen. Aus diesem Grund wird der Geltungsbereich des Bebauungsplanes im Bereich der Grundstücke Fl.Nrn. 482/1 der Gemarkung Nettelkofen und Fl.Nrn. 381, 382/6 und 382/5 der Gemarkung Grafing südlich des bisherigen Instruktionsbereiches erweitert, und zwar bis zu einem Abstand von ca. 10 m zur nördlichen Gebäudewand der dortigen Bestandsgebäude. Damit bleiben noch Anbauten der Bestandsgebäude möglich, wie sie nach der jetzigen Rechtslage als zulässig erachtet werden.

 

Für die künftig in den Geltungsbereich des Bebauungsplanes einbezogenen Flächen ist eine maßvolle bauliche Nutzung nur folgerichtig, soweit sie über die neu zu erstellende Erschließungsstraße erreichbar sind. Für die Grundstücke der Einwendungsführer kann damit eine weitere Baufläche festgesetzt werden, wie sie schon auf Grundstücken westlich davon vorgesehen ist. Garagenflächen sind an der Nordseite anzuordnen, und dort auch für das angrenzende Haus auf Grundstück Fl.Nr. 381. Die bisherige Garagenbaufläche für das südliche Haus auf Fl.Nr. 381 entfällt dann.

 

Die Ausrichtung der Baufläche auf dem Grundstück Fl.Nr. 382 auf Ost/West zu ändern. Damit entsteht die Möglichkeit für eine neu festzusetzende Wegefläche an der bestehenden Grundstücksgrenze (Südgrenze Fl.Nr. 381) zur ordnungsgemäßen Erschließung der Fl.Nrn. 382 und 382/6. Diese Wegefläche ist als öffentliche Verkehrsfläche (künftige Straßenklasse: Eigentümerweg, Art. 53 Nr. 3 BayStrWG) festzusetzen. Die Festsetzung einer privaten Wegefläche wird nicht für ausreichend erachtet, da auch das Grundstück Fl.Nr. 382 darüber erschlossen ist. Es besteht ein öffentliches Verkehrsbedürfnis.

 

 

4.2          Regierung von Oberbayern (Schreiben vom 24.07.2017, Az.: 24.2-8291-EBE)

 

Die Regierung von Oberbayern als höhere Landesplanungsbehörde gibt folgende Stellungnahme ab. Die Stadt Grafing beabsichtigt die Ausweisung eines Wohngebietes gemäß § 4 BauNVO. Ziel der Planung ist die Realisierung von 7 Bauparzellen. Das Planungsgebiet (Größe ca. 1,43 ha) befindet sich am westlichen Ortsrand der Stadt Grafing b.München nördlich der Nettelkofener und der Adalbert-Stifter-Straße. Die Änderung des o.g. Bebauungsplanes erfolgt im Verfahren nach § 13 a BauGB (Bebauungsplan der Innenentwicklung).

Ergebnis: Das Vorhaben entspricht grundsätzlich den Erfordernissen der Raumordnung.

 

Keine Beschlussfassung erforderlich

 

 

4.3          Landratsamt Ebersberg (Schreiben vom 13.09.2017, Az.: P-2017-1725)

 

Die im Landratsamt vereinigten Träger öffentlicher Belange nehmen zu dem vorliegenden Entwurf wie folgt Stellung:

 

4.3.1      Baufachliche Stellungnahme

 

Der Anteil des Baugrundstücks, der nach § 19 Abs. 2 BauNVO von baulichen Anlagen überdeckt werden darf, beinhaltet in der Regel die Summe der in den Festsetzungen unter Punkt A 3.1 und A 3.3 genannten Flächen.

Bezüglich der zulässigen Überschreitung nach § 19 Abs. 4 BauNVO in Festsetzung A 3.2 sollte klargestellt werden, ob sich diese auf die Summe aus Festsetzung A 3.1 und A 3.3 bezieht oder ob nur die GR nach Festsetzung A 3.1 heranzuziehen ist.

Weitere Anregungen oder Einwände werden aus baufachlicher Sicht nicht geäußert.

 

Beschluss:

Ja: 9  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

Die Festsetzungen in A.3.2 und 3.3 sind dahingehend zu konkretisieren, dass dort jeweils auf die „Grundfläche gemäß Nr. 3.1“ Bezug genommen wird.

 

 

4.3.2      Immissionsschutzfachliche Stellungnahme

 

Nettelkofener Straße

Bereits bei der Beurteilung der Einbeziehungssatzung „Nettelkofener Straße“ vom 31.07.2012 wurde festgestellt, dass aufgrund des geringen Verkehrsaufkommens auf der Nettelkofener Straße die Orientierungswerte der DIN 18005 „Schallschutz im Städtebau“ für Allgemeine Wohngebiete eingehalten werden. Dies galt für das heute bereits bestehende Wohnhaus unmittelbar an der Nettelkofener Straße. An dieser Sachlage hat sich zwischenzeitlich nichts geändert. Da die jetzt festgesetzten neuen Bauräume deutlich weiter als das bestehende Wohnhaus von der Straße entfernt sind, wird dort eine weitgehende Unterschreitung der Orientierungswerte erwartet.

 

Bahnlinie München-Rosenheim

Nach der aktuell vorliegenden Umgebungslärmkartierung des Eisenbahnbundesamtes vom 30.06.2017 treten am Plangebiet Beurteilungspegel im Bereich von ca. 47 dB(A) bis 48 dB(A) nachts auf. Das bedeutet, dass der Orientierungswert der DIN 18005 „Schallschutz im Städtebau in der Nachtzeit um 2 bis 3 dB(A) überschritten wird. Tagsüber sind keine Überschreitungen zu erwarten.

 

Die Stadt Grafing sollte sich mit dieser Lärmeinwirkung auseinandersetzen. Aus immissionsschutzfachlicher Sicht wird empfohlen, eine Festsetzung zur Grundrissorientierung aufzunehmen, so dass Schlaf- und Kinderzimmerfenster auf die nördlichen Gebäudeseiten geplant werden können.

 

Beschluss:

Ja: 9  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

Bei der Bauleitplanung ist das sog. Optimierungsgebot (Trennungsgrundsatz; § 50 BImSchG) zu beachten, wonach Störungen aus Umwelteinwirkungen bei der Wohngebietsausweisung durch eine räumliche Trennung vermieden werden soll. Außerdem sind in der Bauleitplanung die Belange der Wohnruhe und der Gesundheit (§ 1 Abs. 5, 6 Nr. 1 BauGB) zu beachten, wobei gerade die Nachtruhe besondere Aufmerksamkeit verdient. Als Beurteilungsgrundlage für die Zumutbarkeit von Umwelteinflüssen durch Lärm ist in der Bauleitplanung auf die DIN 18005 abzustellen. Erwähnenswert ist hier die Anmerkung in Nr. 1.1 der DIN 18005, wonach bei Beurteilungspegeln von 45 dB(A) ein ungestörter Schlaf häufig nicht mehr möglich ist.

 

Es handelt sich beim Optimierungsgebot nicht um zwingendes Recht, sondern um eine Abwägungsdirektive. Bei den Planungsgrundsätzen/-leitlinien des § 1 BauGB handelt es sich um allgemein zu beachtende Abwägungsziele. Die Stadt kann innerhalb des Interessensausgleichs der planerischen Abwägung auch anderen privaten oder öffentlichen Belangen den Vorzug geben, wenn deren objektives Gewicht das rechtfertigt. Grundsätzlich kommt aber dem Optimierungsgebot in der Abwägung eine gewisse Vorrangstellung zu, die nur mit anderen Belangen hohen Gewichts überwunden werden können.

 

Die DIN 18005 selbst ist ebenfalls kein zwingendes Recht. Es handelt sich dort nicht um gesetzliche Grenzwerte, sondern um Orientierungswerte, die als sachverständige Konkretisierung der Anforderungen des Schallschutzes im Städtebau zu bewerten sind. Abweichungen im Rahmen der Abwägung sind möglich (vgl. Nr. 1.2 der DIN 18005).

 

In der vorliegenden Planungssituation ist festzustellen, dass das Planungsgebiet in einem Abstand von 1 Kilometer zur Emissionsquelle, der Bahnstrecke München-Rosenheim, liegt. Es ist deutlich weiter entfernt, wie ein großer Teil der bestehenden Siedlungsgebiete der Stadt Grafing. So ist die Stadt Grafing aufgrund einer Vielzahl von Verkehrswegen (Straßen und Bahnstrecken) insgesamt stark von Verkehrslärmimmissionen belastet, weshalb eine sinnvolle Siedlungsentwicklung nur unter Inanspruchnahme von Flächen möglich ist, die auch immissionsbelastet sind. Eine strenge räumliche Trennung ist schon aufgrund dieser städtebaulichen Ausgangsverhältnisse nicht möglich. Für die Ausweisung von dringend erforderlichen Wohngebieten muss teilweise sogar auf stark lärmbelastete Flächen (z.B. zuletzt an der Aiblinger Straße) zurückgegriffen werden. Im Vergleich der potentiell für eine Siedlungsentwicklung geeigneten Flächen gehört das Plangebiet fraglos zu einem der ruhigsten Gebiete.

 

Die Stadt Grafing weist dem Interesse an der Ausweisung dringend erforderlichen Wohnraums ein höheres Gewicht zu, als dem uneingeschränkten Schutz vor Lärmeinflüssen. An der Wohngebietsausweisung am vorliegenden Standort wird deshalb festgehalten.

 

Weitere Festsetzungen im Bebauungsplan – etwa einer Grundrissorientierung – werden für entbehrlich gehalten. Die Überschreitung der Orientierungswerte für Allgemeine Wohngebiete von max. 3 dB(A) führt zwar vereinfacht dargestellt zu einer Verdoppelung der Lärmbelastung gegenüber den empfohlenen Orientierungswerten. Da aber Planungsinhalt eine Bebauung mit Einzelhäusern ist, haben die Bauherren – anders als beim Geschosswohnungsbau – ausreichend Möglichkeiten, im Rahmen der architektonischen Selbsthilfe etwaige Schutzvorkehrungen zu treffen. Eine Gefährdung der Wohngesundheit ist deshalb mit der vorliegenden Planung nicht zu befürchten.

 

Die Entscheidung, hier trotz Überschreitung der Orientierungswerte von Schutzfestsetzungen abzusehen ist aufgrund der Zumutbarkeit der Lärmbelastung noch gerechtfertigt. Hierfür bietet die 16. BImSchV Anhaltspunkte, die in Wohngebieten Nachtwerte von bis zu 49 dB(A) noch als zumutbar erachtet.

 

 

4.3.3      Naturschutzfachliche Stellungnahme

 

Die betroffenen Flächen werden derzeit intensiv landwirtschaftlich als Wiesenfläche bzw. Acker genutzt. Das Gelände liegt planbar in der Ebene, wobei das Gelände im Osten nach einer Geländestufe um ca. 1,50 m tiefer liegt als das Gelände im Westen. Östlich, angrenzend an die Retentionsfläche verläuft ein Graben. Dieser weist im engen Umgriff eine typische Hochstaudenflur auf. Das Vorhaben liegt laut Regionalplanung im landschaftlichen Vorbehaltsgebiet. Bei dem Wald im Nordosten des Vorhabens handelt es sich um einen Mischwald. Teilbereiche sind als Lebensraumtyp Eichen-Hainbuchenwald anzusprechen. Im südwestlichen Umgriff des Vorhabens liegt eine Ausgleichsfläche aus der Einbeziehungssatzung der Stadt Grafing mit Fl.Nr. 483/T. Weitere Schutzgebiete sind durch das Vorhaben nicht betroffen.

 

1. Pkt. 6 der Begründung: Grünordnung

Gemäß Art. 141 Abs. 1 Satz 4 der Bayerischen Verfassung gehört, „zu den vorrangigen Aufgaben von Staat, Gemeinden und Körperschaften des öffentlichen Rechts, kennzeichnende Orts- und Landschaftsbilder zu schonen und zu erhalten“. Die bestehende Ortsrandeingrünung in dem Bereich des neuen Bebauungsplanes ist durch eine ausgeprägte Heckenstruktur gekennzeichnet und bildet einen harmonischen Übergang zur freien Feldflur. Diese gilt es entlang der des neuen Siedlungsrandes dauerhaft zu sichern. Die Festsetzung als Grünfläche bekommt durch die Aussage, dass das Baugebiet dem endgültigen Siedlungsabschluss darstellen wird, besonderes Gewicht. Wir bitten deshalb, die geplante Ortsrandeingrünung entlang des Siedlungsrandes mit einer Breite von 10 bis 20 Meter durch einen städtebaulichen Vertrag als öffentliche Grünfläche zu sichern und die genaue Bepflanzung in einem Bebauungsplan mit integriertem Grünordnungsplan darzustellen. Wir bitten die Begründung dahingehend zu ergänzen.

 

2. Pkt. 3 der Begründung: Lage, Größe und Beschaffenheit des Gebiets

Die Integration der Einbeziehungssatzung führt u.E. nicht zur Aufhebung der öffentlich rechtlichen Verpflichtung zum dauerhaften Erhalt der bestehenden Ausgleichsflächen und des städtebaulichen Vertrages. Wir bitten deshalb die im Ökoflächenkataster des Bayerischen Landesamts für Umwelt (LfU) eingetragene Ausgleichsfläche im Bebauungsplan darzustellen.

 

Wir schlagen vor, die im Bebauungsplan dargestellte Retentionsfläche als Blühfläche anzulegen und/oder extensiv landwirtschaftlich zu nutzen. Die Fläche könnte an das LfU gemeldet werden und als Ökokontofläche für die Gemeinde dienen.

 

Für etwaige Rückfragen steht die Untere Naturschutzbehörde gerne zur Verfügung.

 

Beschluss:

Ja: 9  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

Nach Kenntnis der Stadt Grafing liegt das Plangebiet außerhalb des im Regionalplan festgelegten landschaftlichen Vorbehaltsgebiet (vgl. § 8 Abs. 7 Nr. 2 ROG, RP 14 B.I.1.2, Karte 3).

 

 

Eine in Vorbehaltsgebieten zu treffende Abwägung (Art. 14 Abs. 2 Nr. 2 BayLPlG) mit den Belangen des Landschaftsschutzes unter Berücksichtigung des besonderen Abwägungsgewichts von Vorbehaltsflächen kann deshalb unterbleiben. Auch der Regionale Planungsverband München hat mit Stellungnahme vom 24.07.2017 keine regionalplanerischen Bedenken angemeldet.

Vielmehr liegt das Planungsgebiet in einem Bereich, der für eine Siedlungsentwicklung besonders in Betracht kommt (Ziel RP 14, B.II 2.3) und ist damit aus Sicht der Raumordnung vorzugsweise für die geplante Wohnbebauung zu nutzen (§ 1 Abs. 4 BauGB).

 

Die Stadt Grafing teilt die Auffassung der naturschutzfachlichen Stellungnahme, dass der Ortsrandeingrünung aufgrund der Entwicklung einer dauerhaften Ortsrandbebauung hier eine zentrale Bedeutung zukommt, und zwar auch aus ortsplanerischer Sicht. Die Stadt Grafing hält die Anlegung einer ausgeprägten und gut strukturierten Ortsrandeingrünung für unbedingt erforderlich, um diesen hohen Ansprüchen an das Orts- und Landschaftsbild zu genügen. Hinsichtlich seiner Größe/Breite genügt aber die bereits im bestehenden Entwurf festgesetzte Grünfläche mit fast durchgängig mindestens 10 m Breite.

 

Dass die naturschutzrechtliche Ausgleichspflicht und die Umweltberichtspflicht im hier durchgeführten beschleunigten Verfahren nach § 13b BauGB keine Geltung erlangen, ist insoweit unerheblich. Die Belange des Naturschutzes und der Landschaftspflege bleiben als öffentliche Belange stets beachtlich, denn § 1 Abs. 6 BauGB gilt selbständig neben der Ausgleichspflicht bzw. Umweltberichtspflicht.

 

Das rechtfertigt aber noch nicht die Festsetzung für eine öffentliche Zweckbestimmung. Denn für die Bestimmung als private / oder öffentliche Grünfläche ist auf den Nutzungszweck der Flächen abzustellen. Ein Sicherungszweck allein rechtfertigt diese Festsetzung nicht.

Der Charakter als öffentliche Grünfläche setzt voraus, dass diese tatsächlich der Allgemeinheit zugänglich gemacht und dafür genutzt werden sollen. Das ist hier nicht der Fall und auch nicht gewollt. Die den Grünflächen zugedachte Bedeutung liegt darin, einen gut strukturierten Ortsrand zu schaffen als naturnahen Übergang in die freie Landschaft. Diese Flächen sollen in privater Hand verbleiben und auch von den Eigentümern selbst unterhalten und entwickelt werden.

 

Die Festsetzung als öffentliche Grünfläche würde auch einen Übernahme-/Entschädigungsanspruch nach Planungsschadensrecht (§ 40 Abs. 1 Nr. 8 BauGB) bewirken, was nicht erwünscht ist. Auch ist die Bestandsgarantie des Eigentums (Art. 14 Abs. 1 GG) bei der Festsetzung öffentlicher Flächen zu beachten und würde gegenüber diesem hohen Schutzanspruch deshalb ein besonderes städtebauliches Bedürfnis voraussetzen. Auch diese Voraussetzungen liegen nicht vor.

 

Die Grünflächen bleiben als private Grünflächen festgesetzt; die entsprechende Einwendung wird zurückgewiesen. Um aber das zugewiesene Planungsziel zu erreichen, werden in begleitenden städtebaulichen Verträgen die fachlichen Anforderungen geregelt. Das ist notwendig, weil die vormals übliche Festsetzung über die Vorlagepflicht von „qualifizierten Freiflächengestaltungsplänen“ nicht zulässig ist (BayVGH 04.08.2015).

 

Ergänzend sind aber die Festsetzungen zur Grünordnung noch in der Qualität nachzubessern, um den hier erforderlichen Ansprüchen eines integrierten Grünordnungsplanes (Art. 4 Abs. 2 BayNatSchG) zu genügen. Die bisherigen Planungsinhalte sind noch nicht ausreichend genug, um die Entwicklung eines hochwertigen Ortsrandes und deren vertragliche Absicherung sicherzustellen.

 

Der Bebauungsplan ersetzt zwar die Festsetzungen der Einbeziehungssatzung für das bereits mit einem Doppelhaus bebaute Grundstück im Süden des Plangebietes (Fl.Nrn. 483/3, 483/6) und hebt die Satzung auf. Die durch die Einbeziehungssatzung festgesetzte und durch städtebaulichen Vertrag gesicherte Ausgleichsfläche bleibt aber ungeachtet der Aufhebung der Satzung in dieser Funktion erhalten. So dient die für das beschleunigte Bebauungsplanverfahren (§ 13b BauGB) seit 12.05.2017 jetzt geltende Aussetzung der Ausgleichspflicht nach dem Regelungswillen des Gesetzgebers der Beschleunigung des Wohnungsbaus. Die gesetzliche Neuregelung ist aber nicht in der Lage, bereits vor dem 12.05.2017 getroffene Festsetzungen von Ausgleichsflächen für bereits realisierte Bauvorhaben wieder aufzuheben. Aus diesem Grund ist die (im Entwurf als private Grünfläche festgesetzte) Fläche nach § 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB weiterhin als Ausgleichsfläche festzusetzen (wiederholende Festsetzung).

 

Hinsichtlich der festgesetzten Retentionsfläche im Westen besteht kein Zugriffsrecht für die Stadt Grafing. Dem Festsetzungsinhalt entspricht es auch, diese Fläche weiterhin unverändert landwirtschaftlich zu nutzen. Die Anlegung als Ausgleichsfläche (Blühfläche) wäre von einer freiwilligen Einigung mit dem Eigentümer abhängig, da eine solche Nutzung nicht für den Planvollzug erforderlich ist.

 

 

4.4          Wasserwirtschaftsamt Rosenheim

(18.09.2017, Az.: 1-4622-EBE 11-14514/2017)

 

Das Plangebiet hat eine Größe von rd. 1,43 ha und wird derzeit landwirtschaftlich als Intensivgrünland genutzt. Zum Flächennutzungsplan, der im Vorfeld geändert wurde, haben wir mit Schreiben vom 04.07.2013 bzw. 11.12.2014 Stellung genommen. Das Baugebiet soll als Allgemeines Wohngebiet (WA) festgesetzt werden. Das Bebauungskonzept sieht 7 Einzelhäuser und 1 Doppelhaus (bereits realisiert) vor.

 

Der Untergrund des Plangebietes dürfte aus torfigen Alluvionen (Schwemmböden) bestehen. Entlang der nordöstlichen Grenze des Plangebiets verläuft der Melakgraben von Nordost in südwestliche Richtung. Das Plangebiet wird von einer Geländestufe durchschnitten, die von Nord nach Süd verläuft. Diese Geländestufe von rd. 1,50 m soll offensichtlich erhalten werden. Beim Baufeld im Osten (also östlich der Geländestufe) werden lt. Umweltbericht hohe Grundwasserstände und wasserstauende Bodenschichten vermutet. Es wird zur „Umsicht“ im Hinblick auf die benachbarten Feuchtlebensräume bzw. auf den Grundwasserhaushalt gemahnt.

 

In der Begründung zum Flächennutzungsplan wurde seinerzeit eine ergänzende Baugrunduntersuchung von 2014 erwähnt. Der Bebauungsplan macht hierzu jedoch keine Aussagen. Im vorliegenden Umweltbericht vom März 2016 wird erwähnt, dass es keine Erkenntnisse zum Grundwasserflurabstand gibt. Es wird vermutet, dass das Grundwasser im anmoorigen Boden, insbesondere im östlichen Baufeld, höher ansteht. Der Landschaftsarchitekt, der den Umweltbericht erstellt hat, geht davon aus, dass die Baukörper nicht in das Grundwasser eindringen werden. Ob Unterkellerungen geplant sind, geht jedoch aus dem Entwurf nicht hervor.

 

Gemäß Satzung, Hinweis Nr. 13 ist unverschmutztes Niederschlagswasser „möglichst an Ort und Stelle breitflächig über die obersten Bodenschichten zu versickern“. Ob dies in Anbetracht der vermutlich hohen Grundwasserstände möglich ist, ist fraglich. Zwischen dem Baufeld im Osten und dem Melakgraben ist eine Retentionsfläche geplant. Die geplante Funktion und Gestaltung der festgesetzten Retentionsfläche ist allerdings nicht näher beschrieben. Der Planer der Satzung hat sich offensichtlich noch nicht ausreichend mit den Themen „Grundwasserstände“, „Bauen im Grundwasser“ und „Niederschlagswasserbeseitigung“ auseinandergesetzt.

 

Aus wasserwirtschaftlicher Sicht kann dem Bebauungsplan zugestimmt werden unter Beachtung folgender Punkte:

 

Angaben über die Grundwasserverhältnisse liegen nicht vor. Es wird empfohlen, vor Baubeginn die Grundwasserverhältnisse zu erkunden.

 

Die Ausführung von etwaigen Unterkellerungen sollte wasserdicht erfolgen, da hoch anstehendes Grundwasser eine starke Beanspruchung darstellt. Das schließt spezielle wasserdichte Lösungen für Durchdringungen oder Fensteröffnungen im Untergeschoss mit ein sowie Betrachtungen zur Auftriebssicherheit.

 

Der Aufschluss von Grundwasser ist wasserrechtlich zu behandeln. Für Erdaufschlüsse nach § 49 WHG, welche in das Grundwasser einbinden, gilt, dass sie mindestens einen Monat vor Beginn der Arbeiten beim Landratsamt anzuzeigen sind. Wird Grundwasser unbeabsichtigt erschlossen, ist das Landratsamt unverzüglich zu benachrichtigen.

 

Befristete Grundwasserabsenkungen wie Bauwasserhaltungen, Bohrungen oder Grundwasserabsenkungen bedürfen einer wasserrechtlichen Erlaubnis und sind rechtzeitig beim Landratsamt Ebersberg mit geeigneten Unterlagen anzuzeigen bzw. zu beantragen.

 

Das Einleiten oder Injizieren von Stoffen in den Grundwasserkörper (z.B. in Zusammenhang mit einer Gründung) ist wasserrechtlich zu behandeln.

 

Unverschmutztes Niederschlagswasser ist, soweit die Untergrundverhältnisse es erlauben, zu versickern. Dabei soll als primäre Lösung eine ortsnahe flächenhafte Versickerung über eine geeignete Oberbodenschicht angestrebt werden. Diese ist bei Einhaltung der Randbedingungen der NWFreiV (Niederschlagswasserfreistellungsverordnung) genehmigungsfrei.

 

Erkenntnisse zur Eignung des anstehenden Untergrundes für eine Versickerung liegen nicht vor. Die Sickerfähigkeit des Untergrundes ist im Zweifelsfall durch Sickertests zu überprüfen.

 

Ist die NWFreiV nicht anwendbar, ist für die Niederschlagswassereinleitung eine wasserrechtliche Erlaubnis erforderlich und beim Landratsamt zu beantragen.

 

Nur wenn eine Versickerung nicht oder nur mit hohem Aufwand möglich ist (z.B. bei undurchlässigem Untergrund, sehr hohem Grundwasserstand oder Vernässungsgefahr), darf das gesammelte Niederschlagswasser von bebauten oder befestigten Flächen in ein Oberflächengewässer eingeleitet werden, wobei ein Wasserrechtsverfahren durchzuführen ist.

 

Durch die Einleitung von Niederschlagswasser in ein Oberflächengewässer darf es nicht zu einer Abflussverschärfung im Oberflächengewässer kommen. Eine entsprechende Speicherung und Rückhaltung ist nachzuweisen. Regenrückhaltebecken sind entsprechend der einschlägigen technischen Regelwerke zu bemessen. Auf das DWA-Arbeitsblatt A 117 „Bemessung von Regenrückhalteräumen“ wird verwiesen.

 

Im Allgemeinen soll darauf geachtet werden, die Flächenversiegelung so gering wie möglich zu halten. Dazu gehört die Ausbildung von Hof- und Stellflächen mit Hilfe von durchsickerungsfähigen Baustoffen. Auf die Veröffentlichung des Landesamtes für Umwelt „Praxisratgeber für den Grundstückseigentümer, Regenwasserversickerung – Gestaltung von Wegen und Plätzen“ wird verwiesen.

http://www.bestellen.bayern.de/shoplink/lfw_was_00157.htm

 

Insbesondere vor dem Hintergrund der jüngsten Starkniederschläge, die auch den Landkreis Ebersberg getroffen haben, machen wir auf die Notwendigkeit einer ausreichenden Bauvorsorge bzw. eines ausreichenden Objektschutzes aufmerksam, zumal das Plangebiet von West nach Ost abfällt. Wir empfehlen der Gemeinde, zusätzliche Festsetzungen zum Objektschutz wie folgt aufzunehmen:

·      Die Ausführung einer etwaigen Unterkellerung sollte wasserdicht und auftriebssicher erfolgen (weiße Wanne).

·      Öffnungen am Gebäude sind ausreichend hoch zu setzen (Lichtschächte, Treppenabgänge, Kellerfenster, Türen, Be- und Entlüftungen, Mauerdurchleitungen etc.).

·      Die Höhenkote „Oberkante Rohfußboden“ sollte ausreichend hoch über GOK festgesetzt werden.

 

Beschluss:

Ja: 9  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

Die Planungsentscheidung erfolgt nicht leichtfertig, sondern ist maßgeblich geprägt und geleitet durch die hier besonders berührten Belange der Wasserwirtschaft. Die Begründung zum Bebauungsplan setzt sich ausführlich mit den hier offenkundig berührten Belangen der Wasserwirtschaft auseinander.

 

Aufgrund der Lage in einem wassersensiblen Bereich wurde von Anfang an – also schon in einer der Bauleitplanung vorausgegangenen informellen Entwicklungsplanung (Vorerkundung; Bericht Crystal Geotechnik, 23.09.2011) – geologische und hydrogeologische Untersuchungen durchgeführt (1. Baugrunduntersuchung).

 

Schon im Flächennutzungsplanverfahren (13. Änderung) wurden die Baugrundverhältnisse detailliert ermittelt und bewertet, da die Gefahr der Überstauung bei Starkniederschlägen bekannt ist und auch im Mai/Juni 2013 schon eingetreten ist. Auch die Überschwemmungsproblematik des Melak-Grabens ist zu betrachten; hier ist eine Verschärfung der Abfluss- und Hochwassersituation auszuschließen.

 

Die in der 1. Baugrunduntersuchung gewonnenen Erkenntnisse bestätigten, dass eine Bebauung im Nahbereich zur Melak nicht zu rechtfertigen ist. Schon im Flächennutzungsplan wurde darauf reagiert und der Bereich mit ca. 70 m zum Melak-Graben nicht mehr als Baufläche, sondern als Fläche für den Hochwasserschutz und des Wasserabflusses dargestellt. Dieser Bereich wird also dauerhaft von einer Bebauung frei bleiben.

 

In einer ergänzenden Erkundung der Baugrundverhältnisse (2. Baugrunduntersuchung) auf dem Grundstück Fl.Nr. 381 der Gemarkung Nettelkofen (Crystal Geotechnik, Bericht vom 29.01.2014) wurden am östlichen Rand des Baugebietes bis zu einer Tiefe von 1,0 bis 1,10 m Torfe angetroffen. Diese verzahnen sich mit Wiesenkalken und gehen in diese über. Die Torfe sind nicht tragfähig. Unter dem Torf (BS2) oder direkt unter dem Oberboden (BS A) befinden sich Wiesenkalke bis zu einer Tiefe von 2,70 m (BS2) und 4,60 m (BS A). In der Bohrsondierung BS1 – diese liegt am östlichen Rand der jetzt festgesetzten Verkehrsfläche (Wendeplatte) – wurden keine Wiesenkalke angetroffen. Diese Wiesenkalke keilen also nach Westen hin aus.

 

Das Plangebiet wurde letztendlich soweit reduziert, dass die Bebauung nicht in den kritischen Bereich der Problemböden hinausgreift. Das Plangebiet liegt auch außerhalb des wassersensiblen Bereiches (Informationsdienst des Landesamtes für Umweltschutz). Als wassersensible Bereiche gelten Gebiete, die durch den Einfluss von Wasser geprägt werden. Hier kann es durch über die Ufer tretende Flüsse und Bäche, Wasserabfluss in sonst trockenen Tälern oder hoch anstehendes Grundwasser zu Überschwemmungen und Überspülungen kommen. Im Unterschied zu den Hochwassergefahrenflächen kann bei diesen Flächen kein definiertes Risiko (Jährlichkeit des Abflusses) angegeben werden und es gibt keine rechtlichen Vorschriften wie Verbote und Nutzungsbeschränkungen im Sinne des Hochwasserschutzes.

 

Hinsichtlich der Untergrund- und Grundwasserverhältnisse liegen ausreichend Erkenntnisse vor. So stehen im östlichen Gebietsrand ab einer Tiefe von 3,10 m (BS1) für Gebäude und Kanäle gut tragfähige Moränenböden an. Das Grundwasser steht ab 0,70 m und GOK an und entspricht weitgehend der Wasserspiegellage des Melak-Grabens. Außerdem wurden die Anforderungen an die Bauwerkserstellung ermittelt. So ist bekannt, dass zur Vermeidung von Grundwasserabsenkungen eine offene Wasserhaltung nicht möglich ist. Hier ist ein geschlossener Spundwandkasten (Verbau) erforderlich.

 

Was die Frage der Unterkellerung angeht, trifft der Bebauungsplan keine Festsetzungen. Die Stadt Grafing b.M. folgt hier der Auffassung (vgl. König, Rn. 38 zu § 16 BauNVO), dass für den Ausschluss von Kellergeschossen (Bebauungstiefe) keine Rechtsgrundlage besteht. Entscheiden sich die Bauherrn für Unterkellerungen, sind aufgrund der hohen Grundwasserstände alle unter der Geländeoberkante liegenden Bauteile wasserdicht auszuführen (vgl. Baugrunderkundung, S. 19).

 

Diese Maßnahmen liegen zwar in der Eigenverantwortlichkeit der am Bau Beteiligten und nicht im Haftungsbereich der Stadt Grafing b.M. für die Bauleitplanung. Mit dem Hochwasserschutzgesetz II vom 06.07.2017 besteht jetzt aber auch eine entsprechende Festsetzungsbefugnis für Vorkehrrungen vor Schäden durch Starkregen und Hochwasser. Es wird deshalb gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 16c i.V.m. § 9 Abs. 3 BauGB n.F. festgesetzt:

 

A.12: Hochwasserschutz / Überschwemmungen:

Die Ausführung von Unterkellerungen und der Kellerlichtschächte hat wasserdicht und auftriebssicher zu erfolgen (weiße Wanne).

 

Die Oberkante von Öffnungen am Gebäude (Lichtschächte, Treppenabgänge, Kellerfenster, Türen, Be- und Entlüftungen, Mauerdurchleitungen etc.). muss zum Schutz vor Schäden bei Starkregen bzw. Hochwasser auf Höhe der Oberkante des fertigen Fußbodens im Erdgeschoss (OK-FFB EG) liegen. Lichtgräben sind unzulässig.

 

A.5. (Höhe der Hauptgebäude):

 

5.1 WH 5,50 m Höchstzulässige Wandhöhe, gemessen vom Schnittpunkt der Außenwand mit der äußeren Dachhaut und der Oberkante des fertigen Fußbodens im Erdgeschoss (OK-FFB EG).

 

5.2 Höhenlage der OK-FFB EG (zwingend)

a) 15 cm über der Geländeoberkante

b) 30 cm über der Geländeoberkante bei den tieferliegenden Häusern auf den Grundstücken Fl.Nrn. 381, 382, 382/5, 382/6 der Gemarkung Nettelkofen.

 

Geländeoberkante ist die Oberkante des natürlichen Geländes oder des nach A.5.3 durch Aufschüttungen/Abgrabungen entstehenden künftigen Geländes, gemessen in einem Abstand von 1,50 m zur Gebäudeaußenwand.

 

5.3 Abgrabungen sowie Aufschüttungen des natürlichen Geländes sind nur bis max. 0,50 m Höhe zulässig, gemessen von der natürlichen Geländeoberfläche. Abweichungen können zum Schutz vor Schäden durch Starkregen und Hochwasser zugelassen werden und zur Anpassung des Geländes an die Festsetzungen nach A.5.2.

 

Die Grundstücke Fl.Nrn. 381 und 382 liegen ca. 1,50 m unterhalb der westlich anschließenden Teile des Plangebietes. Die Geländekante verläuft an der Westgrenze von Fl.Nr. 381. Auch die öffentliche Straße wird auf das Höhenniveau der westlichen Flächen verlaufen. Auch wenn die tieferliegenden Grundstücke auf Fl.Nrn. 381 und 382 geringfügig aufgefüllt werden (max. 50 cm möglich, A.5.3), liegen sie noch ca. 1 m unterhalb der anschließenden öffentlichen Verkehrsflächen. Hier unterstellt der Bebauungsplan folgende Vorgehensweise:

 

  • Die Garage des Haus-Nord auf Fl.Nr. 381 liegt unmittelbar an der Verkehrsfläche bzw. der Geländekante. Hier kann die Höhenlage kleinräumig für die Garage entsprechend angepasst werden.
  • Die Garage des Haus-Süd auf Fl.Nr. 381 wurde an die Südgrenze zu Fl.Nrn. 382/5 und 382/56 verschoben. Sie liegt dann in einer Entfernung von 30 m zur Wendefläche und kann mit einem leichten Gefälle (3,5%) erreicht werden.
  • Die Garage des Wohnhauses auf Fl.Nr. 382 liegt auf der höherliegenden Fl.Nr. 482/1; hier ist eine freiwillige Bodenordnung zwischen den Grundstücksnachbarn notwendig. Ggf. kann im Wege der Befreiung auch eine Garage an der Ostgrenze von Fl.Nr. 382 errichtet werden, wenn eine Einigung nicht gelingt.

 

 

Aufgrund des erreichten Planungsstandes ist nunmehr möglich, die notwendigen Anforderungen an die Niederschlagswasserbeseitigung des Baugebietes zu ermitteln. Bezüglich der schwierigen Grundwasserverhältnisse sind hier ergänzende Untersuchungen anzustellen, um ein schadloses versickern bzw. ableiten des Niederschlagswassers sicherzustellen. In entsprechend sensiblen Planungsbereichen wird eine entsprechende Konfliktbewältigung bereits auf der Ebene der Bauleitplanung verlangt (vgl. BVerwG 21.03.2003). Es handelt sich um einen dem Bebauungsplan zuzurechnenden und damit für ein fehlerfreies Abwägungsergebnis beachtlichen Belang. Danach muss der Planung eine Entwässerungskonzeption zu Grunde liegen, die eine für die Umgebung und das Allgemeinwohl schadlose Beseitigung des Niederschlagswassers sicherstellt.

 

 

4.5          LBV-Kreisgruppe Ebersberg (E-Mail vom 07.08.2017)

 

Sie beabsichtigen ein Gebäude neu zu erstellen, zu renovieren oder energetisch zu sanieren. Wir vom LBV (Landesbund für Vogelschutz in Bayern e.V.), wollen Sie darüber informieren, dass insbesondere gebäudebrütende Vögel und verschiedene Fledermausarten ständig überlebenswichtigen Brut- und Quartierraum verlieren und was Sie als Bauherren dagegen tun können. Wenn wir nicht bewusst für diese Tiere handeln, so werden wir uns in einigen Jahren wundern, warum sie ganz leise und unauffällig verschwunden sind. Die energiesparende neue, dichte Bauweise und die energetischen Sanierungsmaßnahmen bei alten Gebäuden, werden ihnen zum Verhängnis. Die Tiere werden unbewusst ausgesperrt, weil es keine Spalten und kleine Hohlräume mehr für Zwergfledermäuse, Mauersegler und andere Arten gibt. Es ist gut und unerlässlich Energie zu sparen und damit in die Zukunft zu investieren. Darunter sollten aber unsere Mitgeschöpfe nicht leiden, denn es ist beides möglich

- Energiesparen und Artschutz -.

Seit vielen Jahren gibt es Nist- und Quartiersteine. Diese können bei Neubauten fassadenbündig oder auch mit gewolltem Überstand eingemauert, oder in die Dämmschicht integriert werden. Wartungsfrei bieten sie nachhaltig den Tieren Wohnraum, solange das Gebäude steht. Der Einbau kann unauffällig gestaltet werden, nur mit sichtbarer Ein- und Ausflugöffnung. Es stört die Tiere aber auch nicht, wenn die Stellen sozusagen als sichtbarer Naturschutz farblich oder durch hervorkragenden Einbau auffällig gemacht werden.

 

Diese Vögel fühlen sich in Gesellschaft wohler, darum sollten mehrere Brutplätze vorgesehen werden, möglichst hoch und direkt unter dem Vordach. Für Meisen, Spatzen und Hausrotschwanz gibt es weitere Niststeine.

 

Dies ist nur eine kleine Auswahl an Hilfestellungen.

Bei großen Bauwerken, wie Gewerbebetrieben oder Bauernhöfen bieten sich noch weitere Möglichkeiten an. Es könnten für Turmfalken, Dohlen oder Schleiereulen Brutplätze geschaffen werden. Fledermäuse halten sich gerne in ungestörten, nicht isolierten Speicherräumen auf.

 

Beschluss:

Ja: 9  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

Konkrete abwägungsbeachtliche Konflikte werden nicht vorgebracht. Eine Störung der erwähnten Vogelarten im Sinne des artenschutzrechtlichen Zugriffsverbotes wird nicht vorgebracht und ist im Beteiligungsverfahren auch von anderen Fachstellen nicht vorgebracht worden.

 

Die Stellungnahme enthält Empfehlungen und Anregungen an die künftigen Bauherren zur Schaffung von Nistplätzen, die von der Stadt uneingeschränkt unterstützt werden. Entsprechende Festsetzungen (§ 44 Abs. 5 BNatSchG) sind aber mangels einer konkreten artenschutzrechtlichen Erforderlichkeit von Vermeidungsmaßnahmen keine Rechtsgrundlage. Die Stadt wird auf die Bauherren aber entsprechend beratend einwirken.

 

 

4.6          Eisenbahn-Bundesamt

(Schreiben vom 07.08.2017, Az.: 65141-651pt/004-2017#359)

 

Ihr Schreiben ist am 20.07.2017 beim Eisenbahn-Bundesamt (EBA) eingegangen und wird hier unter dem o.a. Geschäftszeichen bearbeitet. Ich danke Ihnen für die Beteiligung des EBA als Träger öffentlicher Belange.

 

Das Eisenbahn-Bundesamt ist die zuständige Planfeststellungsbehörde für die Betriebsanlagen und die Bahnstromfernleitungen (Eisenbahninfrastruktur) der Eisenbahnen des Bundes. Es prüft als Träger öffentlicher Belange, ob die zur Stellungnahme vorgelegten Planungen bzw. Vorhaben die Aufgaben nach § 3 des Gesetzes über die Eisenbahnverkehrsverwaltung des Bundes (Bundeseisenbahnverkehrsverwaltungsgesetz – BEVVG) berühren.

 

Die Belange des Eisenbahn-Bundesamtes werden von der Planung nicht berührt. Insofern bestehen keine Bedenken.

 

Dazu noch der Hinweis, dass Immissionsbelastungen aus dem Eisenbahnbetrieb der Strecke 5710 Grafing–Wasserburg hinzunehmen sind, bzw. sind im Bebauungsplanverfahren auseichende Vorkehrungen zur Bewältigung von Primärschall, Sekundärschall, Erschütterungen festzusetzen.

 

Bitte beachten Sie, dass das Eisenbahn-Bundesamt nicht die Vereinbarkeit aus Sicht der Betreiber der Eisenbahnbetriebsanlagen und der Bahnstromfernleitungen prüft. Die Betreiber dieser Anlagen sind möglicher Weise betroffen. Ich empfehle daher, die Deutsche Bahn AG, DB Immobilien, Barthstraße 12 in München am Verfahren zu beteiligen, sofern nicht bereits geschehen. Diese Stelle übernimmt die Koordination der jeweils betroffenen Unternehmensbereiche und die Abgabe einer gesamten Stellungnahme für den Konzern der Deutschen Bahn bei Bauleitplanungen und Bauvorhaben Dritter.

 

Beschluss:

Ja: 9  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

Hinsichtlich der Lärmeinwirkungen aus den Bahnanlagen wird auf die Stellungnahme der Unteren Immissionsschutzbehörde und der dortigen Abwägungsentscheidung verwiesen.

 

 

4.7          Deutsche Telekom Technik GmbH (Schreiben vom 18.08.2017)

 

Die Telekom Deutschland GmbH (nachfolgend Telekom genannt) – als Netzeigentümerin und Nutzungsberechtigte i. S. v. § 68 Abs. 1 TKG – hat die Deutsche Telekom Technik GmbH beauftragt und bevollmächtigt, alle Rechte und Pflichten der Wegesicherung wahrzunehmen sowie alle Planverfahren Dritter entgegenzunehmen und dementsprechend die erforderlichen Stellungnahmen abzugeben. Zu der o.g. Planung nehmen wir wie folgt Stellung:

 

Die Telekom prüft derzeit die Voraussetzungen zur Errichtung eigener TK-Linien im Baugebiet. Je nach Ausgang dieser Prüfung wird die Telekom eine Ausbauentscheidung treffen. Vor diesem Hintergrund behält sich die Telekom vor, bei einem bereits bestehenden oder geplanten Ausbau einer TK-Infrastruktur durch einen anderen Anbieter auf die Errichtung eines eigenen Netzes zu verzichten. Die Versorgung der Bürger mit Universaldienstleistungen nach § 78 TKG wird sichergestellt.

 

Im Geltungsbereich befinden sich Telekommunikationslinien der Telekom, die durch die geplanten Baumaßnahmen möglicherweise berührt werden (siehe Bestandsplan in der Anlage – dieser dient nur der Information und ist 14 Tage gültig). Wir bitten Sie, bei der Planung und Bauausführung darauf zu achten, dass diese Linien nicht verändert werden müssen bzw. beschädigt werden.

 

Wir machen darauf aufmerksam, dass aus wirtschaftlichen Gründen eine unterirdische Versorgung des Neubaugebietes durch die Telekom nur bei Ausnutzung aller Vorteile einer koordinierten Erschließung möglich ist. Wir beantragen daher Folgendes sicherzustellen:

 

  • dass für den Ausbau des Telekommunikationsliniennetzes im Erschließungsgebiet eine ungehinderte, unentgeltliche und kostenfreie Nutzung der künftigen Straßen und Wege möglich ist,
  • dass eine rechtzeitige und einvernehmliche Abstimmung der Lage und der Dimensionierung der Leitungszonen vorgenommen wird sowie eine Koordinierung der Tiefbaumaßnahmen für Straßenbau und Leitungsbau durch den Erschließungsträger erfolgt.
  • Wir bitten dem Vorhabenträger aufzuerlegen, dass dieser für das Vorhaben einen Bauablaufzeitenplan aufstellt und mit uns unter Berücksichtigung der Belange der Telekom abzustimmen hat, damit Bauvorbereitung, Kabelbestellung, Kabelverlegung, Ausschreibung von Tiefbauleistungen usw. rechtzeitig eingeleitet werden können. Für unsere Baumaßnahme wird eine Vorlaufzeit von 4 Monaten benötigt.
  • In allen Straßen bzw. Gehwegen sind geeignete und ausreichende Trassen mit einer Leitungszone für die Unterbringung der Telekommunikationslinien vorzusehen.

 

Hinsichtlich geplanter Baumpflanzungen ist das „Merkblatt Bäume, unterirdische Leitungen und Kanäle“ der Forschungsgesellschaft für Straßen- und Verkehrswesen, Ausgabe 2013 – siehe u.a. Abschnitt 6 – zu beachten. Wir bitten sicherzustellen, dass durch Baumpflanzungen der Bau, die Unterhaltung und Erweiterung der Telekommunikationslinien nicht behindert werden.

 

Beschluss:

Ja: 9  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

Die vorhandenen Telekommunikationslinien liegen außerhalb der Bereiche, für die der Bebauungsplan erstmals eine Bebauung und deren Erschließungsanlagen festsetzt. Im Südende der festgesetzten Erschließungsstraße (Einmündung Nettelkofener Straße) wurden die gemeindlichen Leitungen (Kanal, Wasser) bereits bei der dortigen Bebauung hergestellt. Tiefbaumaßnahmen sind dort nur noch für den Straßenbau zu erwarten. Damit sind auch für die Erschließungsmaßnahmen keine Beeinträchtigungen der bestehenden T-Leitungen zu erwarten. Ungeachtet dessen, erfolgt eine gesonderte Beteiligung alter Spartenträger dann bei der späteren Erschließungsplanung.

 

 

4.8          Rothmoser GmbH & Co. KG (E-Mail vom 20.07.2017)

 

Bitte vergessen Sie bei der Erschließung des Gebietes nicht die Straßenbeleuchtung.

 

Beschluss:

Ja: 9  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag wurde vom Bau-, Werk- und Umweltausschuss wie folgt beschlossen:

Der Einwand ist nicht abwägungsbeachtlich. Er betrifft die spätere Erschließungsplanung.

 

 

4.9          Gesundheitsamt Ebersberg (Schreiben vom 11.09.2017)

 

Sollte der Einbau von Regenwassernutzungsanlagen in die Planungen mit aufgenommen werden weisen wir diesbezüglich auf folgendes hin:

 

·      Dem Verbraucher muss nach der Trinkwasserverordnung 2001 (TrinkwV 2001) für die in § 3 Nr. 1 genannten Zwecke Wasser mit Trinkwasserqualität zur Verfügung stehen.

 

·      Nach § 17 Abs. 2 TrinkwV 2001 dürfen Regenwassernutzungsanlagen

-      nicht mit Trinkwasserleitungen verbunden werden

-      die Leitungen der unterschiedlichen Versorgungssysteme sind beim Einbau dauerhaft farblich unterschiedlich zu kennzeichnen

-      die Entnahmestellen aus Regenwassernutzungsanlagen sind dauerhaft als solche zu kennzeichnen

 

·      Die Inbetriebnahme einer Regenwassernutzungsanlage ist nach § 13 Abs. 3 TrinkwV 2001 dem Gesundheitsamt Ebersberg anzuzeigen.

 

Beschluss:

Ja: 9  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

Das Grundstück ist durch die zentrale Wasserversorgung erschlossen. Auf die Regelungen der Wasserabgabesatzung mit deren Anschluss und Benutzungszwang wird verwiesen. Die ordnungsgemäße und abgestimmte Ausführung der Hausinstallation ist durch die entsprechenden Satzungsbestimmungen (vgl. § 10 WAS) gewährleistet.

 

 

4.10       Amtliche Änderungen

 

Beschluss:

Ja: 9  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt.

Der Standort der Bodenaufschlüsse (Bodenerkundungen) ist nachrichtlich in die Planzeichnung aufzunehmen.

 

Für die in A.3.3 Satz 2 vorgesehene Überschreitungsregelung der Baugrenzen besteht keine Ermächtigungsgrundlage; sie ist zu streichen. § 23 Abs. 3 Satz 3, Abs. 2 Satz 3 BauNVO erlaubt nur die Festsetzung von Ausnahmen. Diese wird wie folgt neu festgesetzt:

Eine Überschreitung der Baugrenze über § 23 Abs. 3 Satz 2 BauNVO hinaus kann zugelassen werden (Ausnahme):

a)        für Balkone bis zu einer Tiefe von 1,50 m und einer Breite von max. ½ der jeweiligen Außenwand, jedoch nur an einer Außenwand eines Gebäudes je Baugrundstück.

b)        Terrassenüberdachungen bis zu einer Tiefe von 2,50 m und einer Breite von 4 m je Baugrundstück

 

In A.7.2. ist bei der Größe für Nebenanlagen (max. 20 m³) zu ergänzen: bei Doppelhäusern max. 10 m³ je Baugrundstück. Bei der Standortzuweisung ist ein Ausnahmevorbehalt zu ergänzen: Ausnahmen können zugelassen werden bei Nebengebäude als Garagenanbau (Nebenraum).

 

 

5.            Verfahrensbeschluss

 

Beschluss:

Ja: 9  Nein: 0

 

Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss beschloss einstimmig, wie folgt:

 

5.1 Der Bebauungsplanentwurf nebst Begründung vom 22.05.2017, gefertigt vom Planungsverband Äußerer Wirtschaftsraum München, wird unter Berücksichtigung der beschlossenen Änderungen und Ergänzungen gebilligt (Billigungsbeschluss).

 

5.2 Der gebilligte Entwurf des Bebauungsplanes nebst Begründung wird zur öffentlichen Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB bestimmt (Auslegungsbeschluss).

 

5.3 Die nach § 4 Abs. 2 BauGB Beteiligten sind von der Auslegung zu informieren (§ 3 Abs. 2 Satz 3 BauGB).

 

5.4 Gemäß § 4a Abs. 2 Satz 2 BauGB wird bestimmt, dass die Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB gleichzeitig mit der Einholung der Stellungnahmen nach § 4 Abs. 2 BauGB erfolgt.

 

5.5 Soweit nach der vom Stadtrat noch zu treffenden Anwendungsentscheidung das Vorhaben dem Grundsatzbeschluss zur Wohnungsbaupolitik vom 10.11.2015 unterfällt, sind vor der Prüfung der Stellungnahmen aus der Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung (Nrn. 5.2, 5.3) die städtebaulichen Verträge zur „sozialverträglichen Wohnraumsicherung“ abzuschließen.

 

Jedenfalls sind bis zu diesem Zeitpunkt die städtebaulichen Folgelastenverträge für die unentgeltliche Abtretung der Erschließungsflächen abzuschließen.