Tagesordnungspunkt

TOP Ö 14: Vollzug des Baugesetzbuches (BauGB);
Aufstellung des Bebauungsplanes „Sondergebiet Schulinternat Oberelkofen (vormals Landschulheim)“ am Leitenweg in Oberelkofen;
Öffentliche Auslegung (§ 3 Abs. 2 BauGB) und Behördenbeteiligung (§ 4 Abs. 2 BauGB) Prüfung der eingegangenen Stellungnahmen und ggf. Satzungsbeschluss (§ 10 BauGB)

BezeichnungInhalt
Sitzung:26.09.2017   BWUA/035/2017 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Die Sitzungsleiterin erteilte dem Vertreter der Verwaltung, Herrn Niedermaier, das Wort. Dieser erläuterte die folgende zur Verfügung gestellte Beschlussvorlage:

 

1.         Grundlagen

 

1.1       Planungssituation

 

Die UniVersa Krankenversicherungs a.G., Nürnberg, ist Eigentümerin der zusammen fast 35.000 m² großen Grundstücke Fl.Nrn. 70/5, 70/10, 400, 402, 406, 407 und 408 der Gemarkung Elkofen, Leitenstraße 2. Das im nördlichen Bereich – entlang der Leitenstraße – bebaute Grundstück wurde historisch als „Lungensanatorium“ genutzt, dann als „Landschulheim“ und jetzt als Realschule (Internat).

 

Die Eigentümerin plant die Erweiterung der Schulanlage durch den Neubau eines Schulgebäudes. Das bisherige Gebäude (bisher Schul- und Wohnräume) soll nur noch als Wohnheim der Schüler (Internat) genutzt werden. Die Schulräume (Lehrräume) sollen in den westlich zum bestehenden Gebäude geplanten Neubau verlagert werden. Dieser Neubau wird größtenteils innerhalb des bereits bauakzessorisch genutzten Bereichs (Wandelhalle) geplant.

 

Es handelt sich weitestgehend nur um eine bauliche Erweiterung. Eine Vergrößerung der Schülerzahl ist nicht geplant, sondern lediglich die Verbesserung der Unterbringung (bisher in Doppelzimmer) durch Auslagerung der Schulräume, um dann alle Schülerunterkünfte als Einzelzimmer nutzen zu können.

 

Das Grundstück ist räumlich von der Bebauung des Ortsteils Oberelkofen abgesetzt und ist dem planungsrechtlichen Außenbereich (§ 35 BauGB) zuzurechnen. Dort ist das geplante Vorhaben derzeit unzulässig. Allein durch Aufstellung eines Bebauungsplanes können dort die Zulässigkeitsvoraussetzungen geschaffen werden.

 

 

1.2       Bauleitplanung

 

Die Stadt beabsichtigt die Aufstellung eines Bebauungsplans zur Ausweisung als sonstiges Sondergebiet gemäß § 11 Abs. 1 BauNVO mit der allgemeinen Zweckbestimmung „Schulinternat“. Die notwendige städtebauliche Besonderheit und deren Abgrenzung zu den gesetzlichen Baugebietsarten (als Anlage für schulische Zwecke wäre das Vorhaben auch in Wohn- und Dorfgebieten zulässig) ist die solitäre Lage des Grundstücks außerhalb eines baulich geprägten Umfeldes, für das alleine und ausschließlich eine schulische Nutzung – also ein thematisch selbständiges Nutzungsziel – gerechtfertigt ist. Durch die Bestimmung der Art der baulichen Nutzung für das Sondergebiet wird damit eine spätere Umnutzung ausgeschlossen.

 

Aufgrund des aktuell entstehenden Anschlusses von Oberelkofen an die zentrale gemeindliche Abwasserkanalisation ist jetzt auch die geordnete Beseitigung des Siedlungsabwassers gelöst. Die planerische Siedlungsentwicklung für Vorhaben dieser Art und diesen Umfangs ist aus gewässerhygienischen und wasserwirtschaftlichen Aspekten nur bei einer geordneten (zentrale) Abwasserkanalisation mit dem öffentlichen Gemeinwohl in Übereinstimmung zu bringen (vgl. § 55 WHG).

 

 

2.         Bebauungsplanverfahren

 

Der Aufstellungsbeschluss (§ 2 Abs. 1 BauGB) wurde auf der Grundlage verschiedener Vorstudien nach Vorberatung im Bau-, Werk- und Umweltausschuss am 28.07.2015 vom Stadtrat am 06.10.2015 gefasst. Für die Durchführung der frühzeitigen Beteiligungsverfahren hat der Bau-, Werk- und Umweltausschuss dann am 29.11.2016 den gegenüber den früheren Vorstudien wesentlich geänderten Planungsentwurf gebilligt.

 

Auf Grundlage des Bebauungsplanentwurfs vom 19.12.2016 wurde die frühzeitige Bürgerbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB durchgeführt. Diese erfolgte durch Unterrichtung und Erörterung mit der Bauverwaltung, einer parallelen Auslegung sowie Veröffentlichung im Internet in der Zeit vom 19.12.2016 bis 20.01.2017. Die Bekanntmachung von Art, Ort und Zeit der frühzeitigen Bürgerbeteiligung erfolgte im gemeindlichen Amtsblatt am 09.12.2016. Anregungen wurden nicht vorgebracht und Stellungnahmen sind nicht eingegangen.

 

Nach Erarbeitung der speziellen artenschutzrechtlichen Prüfung (saP), des Umweltberichtes und der Begründung und vor allem der schalltechnischen Untersuchung wurde der Bebauungsplanentwurf überarbeitet und in der Fassung vom 05.05.2017 dann den Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange am 08./10.05.2017 zur Beteiligung gemäß § 4 Abs. 1 BauGB vorgelegt. Gleichzeitig erfolgte die Aufforderung zur Äußerung auch im Hinblick auf den erforderlichen Umfang und Detaillierungsgrad der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB (Umweltscoping).

 

Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss hat in der Sitzung am 29.06.2017 die Stellungnahmen aus den frühzeitigen Beteiligungsverfahren geprüft und unter Änderungen den Bebauungsplanentwurf gebilligt sowie zur Auslegung bestimmt. Die öffentliche Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB erfolgte gemäß ortsüblicher Bekanntmachung vom 28.07.2017 in der Zeit vom 07.08.–15.09.2017. In der öffentlichen Auslegung wurden die Arten der verfügbaren Umweltbezogenen mit einer themenartigen Zusammenfassung angegeben. Die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB erfolgte am 03.08.2017.

 

Im Rahmen der planerischen Abwägung sind die eingegangenen Stellungnahmen nun beschlussmäßig zu behandeln. Gemäß Art. 32 Abs. 2 Nr. 2 GO i.V.m. § 2 Nr. 8, § 8 Abs. 1 Nr. 2 Buchst. a, Abs. 2 der Geschäftsordnung des Stadtrats ist der Bau-, Werk- und Umweltausschuss als beschließender Ausschuss zuständig für den Erlass von Bebauungsplänen.

 

In den durchgeführten Beteiligungsverfahren wurden abwägungsrelevante Äußerungen vorgetragen von:

1.   Landratsamt Ebersberg

2.   Kreisbrandinspektion

3.   DB AG, DB Immobilien

 

 

3.         Behandlung der Anregungen und Bedenken

 

Die Beteiligungsverfahren dienen im Interesse der Rechtssicherheit der gemeindlichen Bauleitplanung der Erfassung und Bewertung der planungsrelevanten Belange (§§ 2 Abs. 3 BauGB) für die gemäß § 1 Abs. 7 BauGB gebotene Abwägung. Die vorgebrachten Einwendungen sind hierfür beschlussmäßig zu behandeln. Dabei sind alle öffentlichen und privaten Belange entsprechend ihrem objektiven Gewicht gegeneinander und untereinander abzuwägen.

 

 

3.1       Landratsamt Ebersberg (Schreiben vom 14.09.2017, Az.: P-2017-1127)

 

Die im Landratsamt vereinigten Träger öffentlicher Belange nehmen zu dem vorliegenden Entwurf wie folgt Stellung:

 

3.1.2    Baufachliche Stellungnahme

 

Aus baufachlicher Sicht werden keine Anregungen oder Einwände geäußert.

 

 

3.1.3    Immissionsschutzfachliche Stellungnahme

 

Sämtliche immissionsschutzfachlichen Anregungen wurden vollständig in die vorliegende Planfassung übernommen.

 

Lärmschutzmaßnahmen im Sondergebiet 2 Wohnheim bei Umnutzung

In Ziffer B.5. der Festsetzungen zum Immissionsschutz wurde durch die neue Formulierung in der aktuellen Planfassung festgesetzt, dass die Anforderungen nur mehr für einen etwaigen Neubau des Schulinternats gelten. Die Formulierung der ursprünglichen Fassung „oder in Fall einer Umnutzung dieses Gebäudes für Wohnungen“ wurde gestrichen. Begründet wird dies von der Stadt Grafing mit dem Verweis auf eine Baugenehmigung vom 14.02.2013, aufgrund deren Feststellungswirkung schon jetzt Wohnräume an allen Gebäudeseiten zulässig seien: „Solange keine freiwillige Lärmsanierung besteht, muss dieser „Bestandsschutz“ auch bei der Bauleitplanung berücksichtigt werden.“ Außerdem sei eine Wohnnutzung bereits von der Art der baulichen Nutzung in einem „Sondergebiet Schulinternat“ unzulässig „und in Lagen derart hoher Lärmbelastungen auch indiskutabel.“

 

Unbestritten soll das bestehende Gebäude in Zukunft hauptsächlich dem Wohnen dienen, dem der Schüler und Lehrer. Konsequenz aus der vorgenommenen Änderung ist, dass in einer extrem von Lärm belasteten Situation im Bebauungsplan keine Abhilfemaßnahmen festgesetzt werden. Dies erscheint aus immissionsschutzfachlicher Sicht nicht hinnehmbar. Insbesondere die einfachste Möglichkeit zur Verbesserung der vorhandenen Situation, der Einbau von schalldämmenden Lüftungseinrichtungen, wäre ohne große bauliche Eingriffe machbar.

 

  • Es wird daher die folgende Änderung der Festsetzung B.5.2 vorgeschlagen:

 

In der Ziffer B.5.2.1 und B.5.2.2 wird nach „Neubau eines Gebäudes an der Stelle des bestehenden Landschulheims“ eingefügt „oder im Fall einer Umnutzung dieses Gebäudes für Wohnungen für das Schulinternat, die über die Genehmigung vom 14.02.2013, Az.: B-2012-2066, hinausgeht“. Damit würden für alle neuen (satzungszulässigen) Wohnräume die relativ kostengünstigsten Schalldämmlüfter festgesetzt.

 

In der Ziffer B.5.2.4 wird nach „Neubau eines Gebäudes an der Stelle des bestehenden Landschulheims“ eingefügt „oder im Fall einer Umnutzung dieses Gebäudes für Wohnungen für das Schulinternat“. Damit würden für alle neuen (satzungszulässigen) Wohnräume die relativ kostengünstigen Schalldämmlüfter festgesetzt.

 

Beschluss:

Ja: 11  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

Die mit Beschluss vom 29.06.2017 vorgenommenen Änderungen der Festsetzungen zum Immissionsschutz sollen eine missverständliche Interpretation des Begriffs „Umnutzung zu Wohnzwecken“ ausräumen.

Das zu Grunde liegende Lärmgutachten betrachtet auch die Eventualität einer Nachfolgenutzung durch eine (allgemeine) Wohnnutzung, also einer Wohnnutzung für nicht-schulische Zwecke. Diese Nutzungsform ist aber bereits durch die festgesetzte Art der baulichen Nutzung (B.1) ausgeschlossen und muss deshalb auch nicht geregelte werden.

 

Zielsetzung des Bebauungsplanes ist vielmehr, das bestehende Schul- und Internatsgebäude über die derzeitige Raumnutzung hinaus fast durchgängig als Wohnheim für die Schüler zu nutzen. Aufgrund der gestiegenen pädagogischen Anforderungen ist eine Unterbringung der Schüler in Mehrbettzimmern nicht mehr möglich. Die bisherigen Unterrichtsräume werden in einen Schulneubau verlagert und die frei werdenden Räume dann zu Schulwohnräumen genutzt.

 

Wenn die in B.5.2.2–5.2.4 festgelegten immissionsschutzrechtlichen Anforderungen auch für zusätzliche Schulwohnräumen im Baubestand zu beachten sind, dann käme dies einer wirtschaftlichen Neuerrichtung des Gebäudes gleich. Die Umsetzbarkeit wird vom Bauherrn als undurchführbar bezeichnet. Mit diesen Anforderungen wäre das Vorhaben dann von vornherein nicht umsetzbar; der Vollziehbarkeit des Bebauungsplanes würden damit Hemmnisse entgegenstehen, die ihn von vorherein in Frage stellen und damit wegen mangelnder Erforderlichkeit rechtswidrig machen würden.

 

Es galt als klarzustellen, dass mit der „Umnutzung zu Wohnungen“ (ursprüngliche Fassung von Ansicht auch die (Um-)Nutzung als Wohnheim für Schüler gemeint ist. Die aufgrund der extremen Lärmbelastung zu ergreifenden Schutzvorkehrungen in B.5.2 gelten deshalb nur für im Falle eines Neubaus des Gebäudes als Schulwohnheim.

 

Es stellt sich dabei die zentrale Frage, ob angesichts der extremen Lärmbelastung eine Umnutzung bisheriger Unterrichtsräume zu Schulwohnräumen (Internat) noch mit den Belangen der Wohngesundheit zu rechtfertigen ist und ob dieser Konflikt dem Bebauungsplan zuzurechnen ist. Eine rechtmäßige Abwägung verlangt, dass die vom Bebauungsplan ausgelösten Konflikte bewältigt werden. Für bereits vorgefundene Konflikte gilt nur das Gebot, dass keine Verschlechterung erfolgen darf. Hier ist die Vorfrage zu klären, ob der sehr massive Lärmkonflikt erst durch den jetzigen Bebauungsplan ausgelöst wird, also ohne den Bebauungsplan diese Änderung der Raumnutzung unzulässig wäre.

 

An diesem Punkt ist von entscheidender Bedeutung, dass die Nutzung des früheren Landschulheimes als „Schul- und Internatsgebäude“ durch die Feststellungswirkung der am 14.02.2013 erteilten Baugenehmigung zulässig ist (Bestandschutz). Danach sind an allen Gebäudeseiten auch Schulwohnräume (Schüler, Lehrer etc.) zugelassen. Die den Baugenehmigungen innewohnende Variationsbreite trägt nach Ansicht der Stadt damit auch die Umnutzung bisheriger Unterrichtsräume zu Schulwohnräume mit. Folglich ist die Nutzung des Gebäudes als Wohnheim des Schulinternats – auch für bisher noch als Unterrichtsräume genutzte Räume – als zulässig anzusehen.

 

Hierbei handelt es sich um einen Belang des Eigentumsschutzes, der damit ebenfalls in der Planabwägung Berücksichtigung finden muss und es rechtfertigt, von einer weitergehenden Verbesserung des Lärmschutzes abzusehen. Zu berücksichtigen ist auch der Umstand, dass die Anzahl der Schlafplätze im Internatsgebäude nicht erhöht wird. Die Schüler werden künftig aber Einzelzimmer erhalten.

 

Dass auch die Umnutzung zu Schulwohnräumen der ursprünglichen Regelung unterfallen wäre, konnte nach Einschätzung der Stadt nicht unterstellt werden. Da nach der Festsetzung 5.2.2. an den am stärksten lärmbelasteten Fassaden keine Aufenthaltsraumbelüftung für „Wohnungen“ zulässig ist, wäre die geplante Umnutzung zu Schülerwohnräumen mit Einzelzimmerbelegung gar nicht umsetzbar. Die wenigen verbliebenen Fassadenbereiche für Fensterlüftungen sind nicht ausreichend.

 

Aus diesem Grunde wird auch der empfohlenen Änderung für das Wohnheim (SO2) nicht entsprochen, wonach B.5.2.1 (Schalldämmung der Außenbauteile) und B.5.2.2 (Grundrissorientierung; Ausschluss von Lüftungsfenstern) auch für die Umnutzung von „Wohnungen für das Schulinternat, die über die Baugenehmigung vom 14.02.2013 hinausgeht“ gelten sollen.

 

Entsprochen wird aber dem Vorschlag, zumindest den Einbau von schalldämmenden Lüftungseinrichtungen zu verlangen, wenn über die Baugenehmigung vom 14.02.2013 hinausgehend weitere Schulwohnräume geschaffen werden. Hierbei handelt es sich um einfachste Möglichkeiten ohne große bauliche Eingriffe, die auch unter dem Aspekt des Eigentumsschutzes (Bestandschutz) zu rechtfertigen sind. Damit kann zumindest mit passiven Schutzmaßnahmen ein für die Gesundheit und das körperliche Wohlbefinden der Bewohner noch verträgliches Schutzniveau erreicht werden, nachdem mit Beurteilungspegeln von bis zu 72 dB(A) sogar die „Sanierungswerte“ von 60 dB(A) (jetzt 57 dB(A)) noch massiv überschritten werden und gesunden Schlaf bei geöffnetem Fenster unmöglich macht.

 

Hierfür wird folgende zusätzliche Festsetzung eingefügt:

 

5.2.5 Bei der Umnutzung von bisher anders genutzten Räumen zu Wohnungen/Wohnräumen für das Schulinternat (Schulwohnräume) sind alle Wohnräume mit schalldämmenden Lüftungseinrichtungen auszustatten. Das gilt nicht für bereits aufgrund der Baugenehmigung vom 14.03.2013, Az. B-2012-2066, errichtete Schulwohnräume. Eine Ausnahme kann erteilt werden für gleichwertige Belüftungsmöglichkeiten (z.B. zentrale mechanische Zu- und Abluftanlage).

 

 

Naturschutzfachliche Stellungnahme

Die UniVersa Krankenversicherungs a.G. Nürnberg plant auf den o.g. Grundstücken die Erweiterung der bestehenden Schulanlage. Es handelt sich bei dem Gebiet um ein parkartiges Gelände mit sehr vielen Gehölzstrukturen unterschiedlichen Alters. Die rasenartigen Freiflächen werden als Rasensportflächen oder zur Erholung der Schüler und des Personals genutzt. Durch die Bebauung sind keine Schutzgebiet oder biotopkartierte Flächen betroffen. Im Norden und Osten grenzt das LSG „Dobelgebiet und Atteltal im Gebiet der Stadt Grafing b.München und der Gemeinde Aßling“ an die Parkanlage an. Der östliche Bereich der Parkanlage ist von der Biotopkartierung Bayern erfasst und im Arten- und Biotopschutzprogramm beschrieben und ist von regionaler Bedeutung.

 

Aus naturschutzfachlicher Sicht bestehen unter Beachtung folgender Maßgaben grundsätzlich keine Einwände und Bedenken gegen das geplante Vorhaben:

 

1.   „Ersatz für zu fällende Einzelbäume“ im Umweltbericht

 

Unter 4.3 des Umweltberichts „Ersatz für zu fällende Einzelbäume“ wurde ausgeführt, dass die Bäume mittels Beurteilung von Dimension, Alter, Vitalität, Schädigungsgrad und Lebenserwartung in drei Kategorien eingestuft wurden. Lediglich für die Beurteilung der Dimension und der Vitalität (Zahlen 2–5 bedeuten: 2 = gut, 3 = leicht abnehmend, 4 = stark abnehmend, 5 absterbend/abgestorben) kann nachvollzogen werden, wie man zu diesem Ergebnis gelangen konnte. Für die restlichen Kategorien existiert keine Beschreibung der Zahlen, z.B. kann nicht nachvollzogen werden, was die Altersklasse 1 bis 3 bedeutet. Hier müsste textlich beschrieben werden, welche Altersklassen damit gemeint sind (z.B. 1 = 10–20 Jahre, 2 = 21–50 Jahre, 3 = 51–xx Jahre) Dasselbe gilt für den Schädigungsgrad und die Lebenserwartung. Zudem wurde der ökologische Aspekt nur sehr gering oder gar nicht mit bewertet. Aus naturschutzfachlicher Sicht sind die Bäume mit Baumhöhlen, Totholz, Epiphyten (Efeu) oder ein „Methusalembaum“ die Wertvollsten im Bestand. Auch ist die Kartierung lückenhaft, so hat der Baum mit der Plakette 452986 zum Zeitpunkt der Ortseinsicht am 24.05.2017 eine besetzte Baumhöhle aufgewiesen.

Aus der Baumbestandsliste geht ebenso nicht hervor, welche Beurteilung mit welcher Stufe notwendig ist, damit der Baum als „besonders erhaltenswert“, „erhaltenswert“ oder „Baum in der Reifephase oder vorgeschädigt und damit leicht ersetzbar“ einzustufen ist. Um nachzuvollziehen, wie man zu den vorherig genannten Ergebnissen gekommen ist, ist es erforderlich, textlich darzustellen, welche Parameter notwendig sind, um auf eines der genannten Ergebnisse zu kommen. Wir bitten dies im Umweltbericht zu ergänzen.

 

2.   Lage und Qualität der Ausgleichsfläche

 

Gemäß § 15 Abs. 2 BNatSchG ist eine Beeinträchtigung dann ausgeglichen, wenn und sobald die beeinträchtigten Funktionen des Naturhaushalts in gleichartiger Weise wiederhergestellt sind und das Landschaftsbild landschaftsgerecht wiederhergestellt oder neu gestaltet ist.

Die Ausgleichsfläche im Bereich 3.2 im im Flächennutzungsplan der Gemeinde Grafing als Parkanlage dargestellt. Südöstlich innerhalb der Fläche befindet sich ein rundlicher, aufgekiester Aufenthaltsbereich mit einem Durchmesser von c. 3 m, der von einer kleinen Rasenfläche umgeben ist (Durchmesser ca. 5 m). Innerhalb der Kiesfläche befinden sich mehrere Bänke und ein Tisch. Von der Kreisfläche führen 4 Wegverbindungen in die umliegende Freifläche. Der „Park“ kann nicht von der Öffentlichkeit genutzt werden, da er eingezäunt ist.

Da der Parkcharakter trotz der Maßnahmen vollständig erhalten bleibt, ist eine Aufwertung für die nachfolgenden Schutzgüter nicht oder nur in geringem Maße möglich.

 

-      Das Landschaftsbild wird nicht spürbar aufgewertet, da bereits eine Vielzahl von Gehölzen im Park vorhanden ist (bezogen auf die Obstbaumpflanzung).

-      Eine Aufwertung des Schutzguts Boden findet nicht statt, da in dem Bereich schon früher keine Dünge- und Spritzmittel verwendet wurden.

-      Das Schutzgut Tiere und Pflanzen ist nur in sehr geringem Maße aufwertbar, da durch die intensive Freizeitnutzung und den Zaun ein Lebensraum für Wildtiere nicht herstellbar sowie eine ökologische Aufwertung für Pflanzen kaum möglich ist.

-      Eine Aufwertung des Schutzguts Wasser findet nicht statt.

-      Eine Aufwertung des Schutzguts Klima und Luft findet nicht statt.

-      Die Aufwertung für die biologische Vielfalt ist nur in geringem Umfang möglich.

 

Die Fläche kann nach Auffassung der Unteren Naturschutzbehörde nicht als Ausgleich verwendet werden, da eine ökologische Aufwertung der Fläche nicht möglich ist und die Parkanlage weiterhin mit ihrer eigentlichen Funktion als dem Schulbetrieb zugeordneten Erholungsparks bestehen bleibt.

 

Während der gesamten Bauphase ist zum Schutz der umliegenden Bäume ein Bauzaun aufzustellen. Dieser dient dazu, dass keine Maschine oder Erdaushub/Rotlage in den angrenzenden Baumbestand gelagert werden. Die Bäume sind gemäß DIN 18920 zu schützen.

 

Zur weiteren Information wird ein Flyer des Landesbund für Vogelschutz beigelegt. In diesem wird beschrieben, wie man zusätzlich Niststeine für Vögel und Fledermäuse direkt in die Fassade integrieren kann.

 

Beschluss:

Ja: 11  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

Bereits am 29.06.2017 wurde die Anpassung des Umweltberichtes entsprechend den vorgestellten naturschutzfachlichen Anforderungen beschlossen. Die erfolgte Überarbeitung ist nicht ausreichend. Aufgrund der besonderen Bedeutung des Baumbestandes für die Ausgleichsbewertung und für den Artenschutz ist es notwendig, die von der Unteren Naturschutzbehörde in nachvollziehbarer Weise dargestellten Nachbearbeitungen vorzunehmen.

 

Die Stadt hatte zuletzt die naturschutzrechtliche Ausgleichsregelung geändert. Dabei wurde eine höhere Eingriffsintensität festgestellt und ein geringeres Aufwertungspotential der innerhalb des Plangebietes festgesetzten Ausgleichsflächen. Im Ergebnis erhöhte sich der Ausgleichsflächenbedarf um 2.394 m². Diese zusätzlichen Ausgleichsflächen wurden einer städtischen Fläche zugewiesen, die bereits vorab aufgewertet wurden (Öko-Konto). Die Kostenübernahme ist noch durch städtebaulichen Vertrag zur regeln.

 

Jetzt wird fachlich nachvollziehbar dargelegt, dass die festgesetzten Ausgleichsflächen im Plangebiet kein Aufwertungspotential aufweisen. Anders als in der vorausgegangenen Stellungnahme (Einzäunung) wird jetzt erklärt, dass eine angemessene Aufwertung der ökologischen Bedeutung von schon bisher als „Parkfläche“ genutzten Flächen nicht möglich ist. Das ist nachvollziehbar, da Beeinträchtigungen durch die Freizeitnutzung der Schüler (Parkanlage) nicht ausgeschlossen werden können und damit der Entwicklung von hochwertigen ökologischen Strukturen entgegenstehen.

 

Die Stadt folgt dieser Auffassung, zumal ohnehin schon zugunsten des Vorhabens der „Leitfaden Bauen im Einklang mit Natur und Landschaft“ in modifizierter Form angewandt wurde, was bei der Bestimmung des Ausgleichsumfangs ebenfalls zu berücksichtigen ist.

 

Im Ergebnis ist der gesamte von der Stadt am 29.06.2017 bestimmte Kompensationsbedarf von 4.464 m² jetzt auf externen Ausgleichsflächen anzuordnen.

 

Hierfür ist es jetzt notwendig, diese Flächen und die dort vorzunehmenden Aufwertungsmaßnahmen zu bestimmen und mit der Unteren Naturschutzbehörde und dem Vorhabensträger abzustimmen. Soweit auf städtische Flächen zurückgegriffen werden muss, wird der Zurverfügungstellung zugestimmt. Die Kosterstattung ist dann vertraglich zu regeln.

 

Anhand des Ergebnisses ist dann in B.6.8.1 die Bestimmung der Ausgleichsfläche, die Beschreibung der Ausgleichsmaßnahme sowie die Zuordnungsfestsetzung anzupassen. Die dort genannten Festsetzungen zu den inneren Ausgleichsflächen entfallen; ebenfalls in der Planzeichnung.

 

Die Begründung und der Umweltbericht sind anzupassen.

 

Die geforderten Baumschutzmaßnahmen nach DIN 18920 sind als Vermeidungsmaßnahme in B.6.9.1 zu ergänzen.

 

 

3.2       Landratsamt Ebersberg, Brandschutzdienststelle

(Schreiben vom 24.08.2017)

 

1.   Flächen für die Feuerwehr

 

Hinweis – Die nachfolgend genannte Linienführung wird unsererseits planerisch nicht geprüft, ob mit den angedachten geometrischen Verhältnissen realisierbar. Eine entsprechende Überprüfung durch den Planverfasser wird dringlich empfohlen.

 

1.   Die öffentliche Verkehrsfläche muss den Anforderungen der Richtlinie über Flächen für die Feuerwehr entsprechen.

Wir gehen davon aus, dass im Bereich „A“ (Abb. 1) in nördlicher Richtung über den „St.-Martin-Weg“ ein Weiterfahren im Sinne den Vorgaben der Richtlinie über Flächen für die Feuerwehr möglich ist. Fahrbahnlängsneigungen sind auf zehn von Hundert zu begrenzen; Querneigungen auf fünf von Hundert.

 

 

2.   Liegen die zulässigen Gebäude mit ihren (bauordnungsrechtlich) erforderlichen Ausgängen ins Freie und zweiten Rettungswegen (= Angriffsweg der Feuerwehr) mehr als 50 m fußläufig über verkehrssicher benutzbare Feuerwehrzugänge entfernt, so ist eine Feuerwehrzufahrt/sind Feuerwehrzufahrten zu den Gebäuden erforderlich.

a)  „SO 2 Wohnheim“

Der Baukörper liegt z.T. mehr als 50 m von der angrenzenden öffentlichen Verkehrsfläche entfernt. Es ist eine Feuerwehrzufahrt erforderlich. Soweit die westliche Ein-/Ausfahrt mindestens 5 m breit ist und die „Einbiegeradien“ (Ra=10,50 m) untergebracht werden, idealerweise als Umfahrt mit einer Mindestfahrbahnbreite von 5 m.

 

 

Alternativ als „Stichzufahrt“ von der nördlichen Ein-/Ausfahrt kommend. Dann im Bereich der Fahrbahn zwischen den Stellplätzen mit Wendemöglichkeit durch rückwärts zurückstoßen. Fahrbahnmindestbreit 5 m.

 

Begrenzung der Längs-/Querneigung siehe weiter oben.

 

Es sind wohl Aufenthaltsräume mit mehr als 8 m Brüstung bzw. 7 m OK FFB über natürlichem Gelände zulässig. Die Zulässigkeit des unabhängigen (zweiten) Rettungsweges über Rettungsgeräte der Feuerwehr ergibt sich für die Nutzung als Wohnheim („Sonderbautatbestand“) vermutlich in Anlehnung an die Anforderungen der Beherbergungsstättenverordnung.

Soweit eine Rettung über Leitern zulässig ist, sind entsprechend mögliche Aufstellflächen für das Hubrettungsfahrzeug nachzuweisen1. Zur Zulässigkeit aus feuerwehrtechnischer Sicht wird (auch) auf Ziffer 3 dieser Stellungnahmen verwiesen.

 

b)  „SO 1 Schule“

Die nordöstlichen/östlichen und südlichen Bereiche der zulässigen Baukörper/Gebäudeteile müssen über Feuerwehrzufahrten angedient werden. Der Bemessungsgrundsatz ist unmittelbar unter vorstehender Ziffer 2 genannt.

 

Um den „Eingriff“ in den augenscheinlich bestehenden Baumbestand möglichst gering zu halten, wird die „grüne“ Stichzufahrt vorgeschlagen. Im „gelben“ Bereich sollte die Fahrbahnbreite mind. 5 m betragen und bei „1“ ist eine geeignete Wendemöglichkeit zu schaffen.

Alternativ ist vielleicht ja auch der „orange“ dargestellte Verlauf denkbar.

Begrenzung der Längs-/Querneigung siehe weiter oben.

Aus Sicht der Brandschutzdienststelle ist die grundsätzlich mögliche Anordnung planerisch im Zuge dieses Verfahrens zu prüfen, um im nachgeordneten bauordnungsrechtlichen Verfahren nicht Bedenken aus brandschutztechnischer Sicht zum Vorhaben aussprechen zu müssen.

 

 

2.   Löschwasserbedarf/-versorgung

 

  1. Der erforderliche Grund- bzw. Objektschutz nach DVGW Arbeitsblatt W405 wird auf mindestens 1.600l/min (96 m³/h) über zwei Stunden geschätzt.
  2. Auf eine mögliche „Splittung“ – Teilvorhaltung durch die öffentliche Trinkwasserversorgung und Vorhaltung der jeweiligen Differenz durch den/die Objekteigentümer – wird hiermit hingewiesen.
  3. Der Abstand der Hydranten (untereinander) im öffentlichen Verkehrsraum soll 150 m nicht überschreiten, so dass von beliebigem Standort eines Feuerwehrlöschfahrzeuges im öffentlichen Verkehrsraum innerhalb von nicht mehr als 75 m fußläufig ein Hydrant erreicht wird.
  4. Die gleichen Abstandsvorgaben gelten auch innerhalb der privaten Flurstücke. D.h. mit beliebigem Standort eines Feuerwehrlöschfahrzeuges auf den weiter oben beschriebenen Feuerwehrzufahrten muss spätestens nach einer Lauflänge von nicht mehr als 75 m eine geeignete Löschwasserentnahmestelle/-quelle im Sinne DVGW Arbeitsblatt W405 erreicht werden können. Diese Abstände sind zur Erzielung wirksamer Löscharbeiten notwendig.
  5. Mindestentnahmemenge 800l/min; Entnahme-/Arbeitsdruck 1,5 (besser 1,7) bar.
  6. Auf die Beachtung der normativen Verweise des DVGW Arbeitsblatt W405 Ziffer 2 wird hingewiesen. Die Unterflurhydranten sind nach DIN EN 14339 und/oder die Überflurhydranten nach DIN EN 14384 herzustellen.
  7. Laut Empfehlung des Bayerischen Landesamtes für Wasserwirtschaft (jetzt LfU) sollte das Verhältnis von Über- zu Unterflurhydranten 1/3 zu 2/3 betragen. Aus Sicht der Brandschutzdienststelle sind Überflurhydranten wegen ihrer Erreichbarkeit und Inbetriebnahme insbesondere auch im Winter zu bevorzugen.

 

 

3.  Feuerwehrbedarfsplanung (hier nur im Hinblick auf die Hilfsfrist)

 

Örtlich zuständig ist die FF Elkofen. Mit der unmittelbaren örtlichen Nähe des Gegenständlichen Bebauungsplans zum Gerätehaus (Hochreiterweg 2) kann davon ausgegangen werden, dass i.a.R. die Hilfsfrist aufgrund der Wegstrecke eingehalten wird.

Für den Bemessungsfall „kritischer Wohnungsbrand“ verfügt die FF Elkofen über die Mindestausstattung des notwendigen Einsatzmittel/Fahrzeuges (TSF-W). Ob zu jeder Tages- und Nachtzeit die notwendigen Funktionen 1/5 personell besetzt werden können, wird seitens der Brandschutzdienststelle nicht beantwortet.

 

Hinweis – Rettungswege oberhalb von 8 m Brüstung bzw. 7 m OK FFB über natürlichem Gelände sind hier grundsätzlich baulich herzustellen. Das nächstgelegene Hubrettungsfahrzeug (Standort FF Stadt Grafing) ist rechnerisch nicht innerhalb der Hilfsfrist vor Ort verfügbar2.

 

Beschluss:

Ja: 11  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig wie folgt:

Die in der Stellungnahme mit „A“ gekennzeichnete Stelle ist uneingeschränkt mit Feuerwehrfahrzeugen befahrbar. Der Bebauungsplan grenzt hier die öffentliche Verkehrsfläche nur nach den Buchgrundstücksgrenzen ab. Die bestehende Gemeindestraße ist in ihrer Breite von ca. 6 m dem öffentlichen Verkehr gewidmet und steht in dieser Breite als Verkehrsfläche zur Verfügung.

 

Der Nachweis der Feuerwehrzufahrten stellt eine bauordnungsrechtliche Verpflichtung dar (Art. 5 BayBO) und erfolgt im nachfolgenden Baugenehmigungsverfahren. Das bestehende Schulgebäude wurde mit dem jetzigen Nutzungszweck (Schulinternat) erst vor wenigen Jahren genehmigt (Baugenehmigung vom 14.03.2013, Az. B-2012-2066). Aufgrund der Gebäudeklasse 5 war hier ein durch Prüfsachverständigen zu bescheinigender Brandschutznachweis dem Landratsamt Ebersberg vorzulegen; das war auflösende Bedingung der Baugenehmigung. Es ist deshalb gesichert davon auszugehen, dass die Feuerwehrzufahrten hier in ordnungsgemäßer Weise angelegt wurden. Andernfalls ist das bauaufsichtlich durchzusetzen. Für den Bebauungsplan ergibt sich deshalb kein Regelungsbedarf.

 

Wie von der Fachstelle zutreffend dargelegt wird, ist beim Neubau (Schulgebäude) bereits auf der Ebene des Bebauungsplanes zumindest in grundsätzlicher Weise darzulegen, ob die Anlegung der Feuerwehrzufahrten gelingt bzw. welche Alternativlösungen hier möglich sind. Ansonsten ist der Bebauungsplan nicht vollziehbar. Die in der Stellungnahme grün markierte Feuerwehrzufahrt kann jedoch nicht angelegt werden. In diesem Bereich des Grundstücks besteht, was aus den Planunterlagen aber leider nicht ersichtlich ist, ein Steilhang. Der Höhenunterschied zwischen dem Bestandgebäude ist erheblich und kann nicht in einer für Feuerwehrfahrzeuge befahrbaren Weise angelegt werden.

 

Wie aber schon in der Begründung zum Bebauungsplan ausgeführt wird, kann der südlich des Schulneubaus verlaufende (bestehende) Weg als Feuerwehrzufahrt angelegt werden. Dieser Weg verläuft weitgehend eben und erfüllt hinsichtlich Breite, Kurvenführung und Gefälle den Anforderungen der DIN 14090. Dafür muss nur eine Engstelle durch Beseitigung eines kleineren Baumes (keine besondere Bedeutung) entfernt werden. Eine ausreichend große und ebenfalls bereits befestigte Wendefläche besteht am südöstlichen Ende des bestehenden Weges. Dieser Weg wird bisher schon mit landwirtschaftlichen Fahrzeugen für die Pflege der weitläufigen Grünanlagen befahren. Der entsprechende Nachweis über die Eignung als Feuerwehrzufahrt, auch hinsichtlich der Tragfähigkeit, erfolgt dann im nachfolgenden Baugenehmigungsverfahren.

 

Wie in der Begründung (Nr. 9) ausgeführt ist, kann die notwendige Löschwasserversorgung über das städtische Trinkwassernetz zur Verfügung gestellt werden. Ein zusätzlicher Hydrant ist beim geplanten Neubau notwendig.

 

 

3.3       DB AG, DB Immobilien (Schreiben vom 31.08.2017, Az.: TÖB-MÜ-17-9846)

 

Die DB AG DB Immobilien, als von der DB Netz AG bevollmächtigt, übersendet Ihnen hiermit folgende Gesamtstellungnahme als Träger öffentlicher Belange zum o.a. Verfahren:

 

Gegen die Planung bestehen bei Beachtung und Einhaltung der nachfolgenden Bedingungen/Auflagen und Hinweise aus Sicht der DB AG und ihrer Konzernunternehmen keine Bedenken. Durch das Vorhaben dürfen die Sicherheit und die Leichtigkeit des Eisenbahnverkehres auf der angrenzenden Bahnstrecke nicht gefährdet oder gestört werden.

 

Immobilienspezifische Belange

Es befinden sich keine Flächen der Deutschen Bahn AG innerhalb des Geltungsbereiches. Die Abstandsflächen gemäß § 6 BayBO sowie sonstige baurechtliche und nachbarrechtliche Bestimmungen sind einzuhalten.

 

Infrastrukturelle Belange

Durch den Eisenbahnbetrieb und die Erhaltung der Bahnanlagen entstehen Immissionen und Emissionen (insbesondere Luft- und Körperschall, Erschütterungen, Abgase, Funkenflug, Bremsstaub, elektrische Beeinflussungen durch magnetische Felder etc.).

In unmittelbarer Nähe unserer elektrifizierten Bahnstrecke oder Bahnstromleitungen ist mit der Beeinflussung von Monitoren, medizinischen Untersuchungsgeräten und anderen auf magnetische Felder empfindlichen Geräten zu rechnen.

Es obliegt dem Bauherrn, für entsprechende Schutzvorkehrungen zu sorgen. Gegen die aus dem Eisenbahnbetrieb ausgehenden Emissionen sind erforderlichenfalls von der Gemeinde oder den einzelnen Bauherren auf eigene Kosten geeignete Schutzmaßnahmen vorzusehen, bzw. vorzunehmen.

Abstand und Art von Bepflanzungen müssen so gewählt werden, dass diese z.B. bei Windbruch nicht in die Gleisanlagen fallen können. Diese Abstände sind durch geeignete Maßnahmen (Rückschnitt u.a.) ständig zu gewährleisten.

 

Ein widerrechtliches Betreten und Befahren des Bahnbetriebsgeländes sowie sonstiges Hineingelangen in den Gefahrenbereich und den Sicherheitsraum der Bahnanlagen ist gemäß § 62 EBO unzulässig und durch geeignete und wirksame Maßnahmen grundsätzlich und dauerhaft auszuschließen. Dies gilt auch während der Bauzeit.

 

Künftige Aus- und Umbaumaßnahmen, sowie notwendige Maßnahmen zur Instandhaltung und dem Unterhalt, im Zusammenhang mit dem Eisenbahnbetrieb, sind der Deutschen Bahn AG weiterhin im öffentlichen Interesse zweifelsfrei und ohne Einschränkungen zu gewähren.

 

1.   Hinweise für Bauten nahe der Bahn

Bei Bauausführungen unter Einsatz von Bau-/Hubgeräten (z.B. Mobil-)Kran, Bagger etc.) ist das Überschwenken der Bahnfläche bzw. der Bahnbetriebsanlagen mit angehängten Lasten oder herunterhängenden Haken verboten.

 

Werden bei einem Kraneinsatz ausnahmsweise Betriebsanlagen der DB überschwenkt, so ist mit der DB Netz AG eine schriftliche Krankvereinbarung abzuschließen, die mindestens 4–8 Wochen vor Kranaufstellung bei der DB Netz AG zu beantragen ist.

 

Baumaterial, Bauschutt etc. dürfen nicht auf Bahngelände zwischen- oder abgelagert werden, es sei denn, es wird aufgrund vorübergehender Inanspruchnahme von Bahngrund ein Kurzzeitmietvertrag abgeschlossen (Baustelleneinrichtungsfläche).

Lagerungen von Baumaterialien entlang der Bahngeländegrenze sind so vorzunehmen, dass unter keinen Umständen Baustoffe/Abfälle in den Gleisbereich (auch durch Verwehungen) gelangen.

Photovoltaik- bzw. Solaranlagen sind blendfrei zum Bahnbetriebsgelände hin zu gestalten. Sie sind so anzuordnen, dass jegliche Blendwirkung ausgeschlossen ist. Sollte sich nach der Inbetriebnahme eine Blendung herausstellen, so sind vom Bauherrn entsprechende Abschirmungen anzubringen.

 

Schlussbemerkungen

Anträge auf Baugenehmigung für den Geltungsbereich bitten wir uns erneut zur Stellungnahme vorzulegen. Wir behalten uns weitere Bedingungen und Auflagen vor. Wir bitten Sie, uns an dem weiteren Verfahren zu beteiligten und uns zu gegebener Zeit den Abwägungsbeschluss zu übersenden.

 

Beschluss:

Ja: 11  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig wie folgt:

Auf das Prüfungsergebnis der gleichlautenden Stellungnahme im frühzeitigen Beteiligungsverfahren wird verwiesen.

 

 

4.         Verfahrensbeschluss

 

Beschluss:

Ja: 11  Nein: 0

 

Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss beschloss einstimmig, wie folgt:

 

4.1       Der Bebauungsplanentwurf „Sondergebiet Schulinternat (Oberelkofen)“ mit integriertem Grünordnungsplan nebst Begründung und Umweltbericht vom 29.06.2017 für die Errichtung eines Schulneubaus und der Umnutzung des bestehenden Schulgebäudes zum Wohnheim auf dem Gelände des „Landschulheimes“ in Oberelkofen, gefertigt vom Planungsbüro „keune hübschmann architekten, München“ in Zusammenarbeit mit „Dorsch International Consultants GmbH, München“ und dem „Büro für Landschaftsarchitektur Schubert, Poing“/Büro für Landschaftsökologie Schmid, Donaustauf“ ist entsprechend dem Prüfungsergebnis zu ändern.

 

4.2       Für den geänderte Entwurf des Bebauungsplans „Sondergebiet Schulinternat (Oberelkofen)“ ist eine erneute Beteiligung durchzuführen. Da Grundzüge der Planung nicht geändert werden, wird die Einholung der Stellungnahmen beschränkt

a) auf die von den Änderungen berührte Öffentlichkeit (hier der Grundstückseigentümer); hier wir die Beteiligungsfrist auf 3 Wochen verkürzt.

b) auf die berührten Behörden (Landratsamt Ebersberg und Kreisbrandinspektion).