Tagesordnungspunkt

TOP Ö 12: Vollzug des Baugesetzbuches (BauGB);
Aufstellung eines Bebauungsplanes für die Errichtung eines „Kindertageszentrums“ auf dem Grundstück Fl.Nr. 200/22 der Gemarkung Öxing zwischen der „Forellenstraße“ und der Straße „Am Stadion“ im beschleunigten Verfahren (§ 13a BauGB) als Bebauungsplan zur Innenentwicklung;
Frühzeitige Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung (§§ 3 Abs. 1, 4 Abs. 1 BauGB);
Prüfung der eingegangenen Stellungnahmen und ggf. Billigungs- und Auslegungsbeschluss

BezeichnungInhalt
Sitzung:26.09.2017   BWUA/035/2017 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Die Sitzungsleiterin erteilte dem Vertreter der Verwaltung, Herrn Niedermaier, das Wort. Dieser erläuterte die folgende zur Verfügung gestellte Beschlussvorlage:

 

1.           Grundlagen

 

Anlass, Ziel und Zweck des Bebauungsplans

 

Am 10.07.2012 hat der Stadtrat den Bedarf für die Errichtung zusätzlicher Kindertageseinrichtungen festgestellt. Nach einer vergleichenden Standortuntersuchung wurde beschlossen, den Neubau eines Kinderhorts bzw. sonstiger bedarfsnotwendiger Kindertageseinrichtungen (Kinderzentrum) auf dem städtischen Grundstück Fl.Nr. 200/22 der Gemarkung Öxing planerisch vorzubereiten.

 

Mit den aktuell entwickelten Baugebieten „Rotter Straße“, „BayWa“ und „Aiblinger Straße“ wird sich der Bedarf an Betreuungseinrichtungen in absehbarer Zeit zusätzlich erhöhen. Das Grundstück Fl.Nr. 200/22 bietet dabei aufgrund seiner Lage (Schulnähe) und Größe die Möglichkeit, Kindertageseinrichtungen bedarfsabhängig in Abschnitten umzusetzen.

 

 

Beschleunigtes Verfahren

 

Das Grundstück Fl.Nr. 200/22 ist im rechtskräftigen Flächennutzungsplan der Stadt Grafing als für Sportanlagen zweckbestimmte Grünfläche dargestellt.

 

Die Durchführung des beschleunigten Verfahrens als Bebauungsplan zur Innenentwicklung (§ 13a BauGB) ist auch unter Beachtung der neueren Rechtsprechung des Bundeverwaltungsgerichtes vom 04.11.2015 zulässig. Danach dürfen keine Außenbereichsflächen einbezogen werden, die jenseits der äußeren Grenze eines Siedlungsbereiches liegen. Das Grundstück ist jedoch nach allen Seiten von baulichen Anlagen (Sportanlagen, Eishalle, Freibad, Schule) umschlossen. Diese baulichen Anlagen stellen – unabhängig von deren Prägungswirkung für die Bereichsabgrenzung – ein städtebauliches Element dar, das den Siedlungsbereich als „Zäsur“ gegenüber der freien Landschaft abgrenzt. Die durch diese Bauwerke und baulichen Anlagen vermittelte ortsplanerische Prägung verleiht dem Grundstück denjenigen Charakter, der für die Ermächtigung nach § 13a BauGB zur Aufstellung eines Bebauungsplanes zur Innenentwicklung verlangt wird.

 

In diesem beschleunigten Verfahren kann der Bebauungsplan entgegen dem Entwicklungsgebot in Abweichung zum Flächennutzungsplan aufgestellt werden. Die geordnete städtebauliche Entwicklung wird durch die vom Darstellungsinhalt des Flächennutzungsplans abweichende Nutzung mit einer Gemeinbedarfseinrichtung nicht beeinträchtigt. Der Flächennutzungsplan wird dann im Wege der Berichtigung angepasst (§ 13a Abs. 2 Nr. 2 BauGB). Die Pflicht zur Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB und auch die Umweltberichtspflicht (§ 2a BauGB) entfällt damit im beschleunigten Verfahren (§ 13a Abs. 2 Nr. 1, § 13 Abs. 3 BauGB).

 

Verfügbarkeit, Lage, Größe und Beschaffenheit des Gebiets

 

Das Grundstück Fl.Nr. 200/22 der Gemarkung Öxing ist im Eigentum der Stadt Grafing und damit für den Bau der geplanten Kindertageseinrichtung sofort verfügbar.

Die Stadt hat das Grundstück mit Kaufvertrag vom 19.07.1999 erworben. Der Erwerb erfolgte im Zusammenhang mit der Aufstellung des Bebauungsplans „Hopfengarten“, dessen Geltungsbereich südlich des Grundstücks beginnt. Die dortige Ausweisung eines Wohngebiets im Nahbereich zu den Sportstätten war aufgrund der Sportlärmimmissionen umstritten (vorausgegangene Versuche zur Bebauungsplanaufstellung für eine Wohnbebauung scheiterten wegen des Lärmschutzes) und war auf Schutzvorkehrungen hinsichtlich des Sportlärms angewiesen. Mit dem Bebauungsplan „Hopfengarten“ ist aber eine weitere Wohnbebauung (Baureihe nördlich Straße „Hopfengarten“) im Jahr 2000 letztendlich gelungen. Ein weiteres Heranrücken der Wohnbebauung an die im Norden an diese zusätzliche Bebauung anschließenden Sport- und Freizeitanlagen galt es aber unter allen Umständen zu verhindern (§ 50 BImSchG). So war auch nicht auszuschließen, dass die Realisierung des Baugebiets „Hopfengarten“ eine Bereichsänderung für das im Norden anschließende Grundstück Fl.Nr. 200/22 auslöst und diese dann dem Bebauungszusammenhang zuwachsen (Innenbereich) und damit die Lärmkonfliktlage verschärfen. Durch den Erwerb des Grundstücks wurde grundstücksrechtlich sichergestellt, dass dort keine schutzwürdige (Wohn-)Bebauung entsteht.

 

Das Plangebiet liegt zwischen der „Forellenstraße“ und der Straße „Am Stadion“ im Anschluss an der nördlichen Baureihe der Wohnbebauung am Hopfengarten. Nördlich schließt sich das Sportgelände mit den Tennisplätzen und dem Hartplatz an. Das Grundstück hat insgesamt eine Größe von 4.600 m² und wird derzeit als Wiese (Viehweide) genutzt.

 

Angesichts der vorgegebenen Lärmemissionen aus den vorhandenen Sport- und Freizeitanlagen ist das Grundstück für eine Wohnbebauung genauso wenig geeignet, wie für eine Erweiterung der Sportanlagen. Letzteres ist zwar Darstellungsinhalt des Flächennutzungsplans, ein weiteres Heranrücken der Sportanlagen zur Wohnbebauung ist aber – genauso wie in umgekehrter Weise – im Hinblick auf die Lärmimmissionen zwingend auszuschließen. Mit der geplanten baulichen Nutzung für die Kinderbetreuung kann dieses ortsplanerisch problematische Grundstück aber im Interesse einer vorrangigen Innenentwicklung eine zweckmäßige Nutzung erhalten. Diese Nutzung ist dem Grunde nach wohngebietsverträglich (Wohnadäquanz) und andererseits weniger schutzbedürftig gegenüber dem Sportanlagenlärm.

 

Geplante Nutzung/Objektstudie

 

Ziel des Bebauungsplans ist es, die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Errichtung von Kindertageseinrichtungen (Kinderkrippe, Kinderhort, Kindergarten) zu schaffen.

 

Das Baugebiet wird gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 5 BauGB als Gemeindebedarfsfläche (Kinderzentrum) festgesetzt. Zur Zulässigkeit: VG Würzburg, Beschluss vom 28.06.2011. Damit wird die Art der baulichen Nutzung (§ 30 Abs. 1 BauGB) in zulässiger Weise festgesetzt. Welche Einrichtungen (Kinderkrippe, Kinderhort, Kindergarten) konkret errichtet werden und durch welchen Träger und in welcher Rechtsform diese Einrichtungen geführt werden, kann offen bleiben.

Eine verträgliche bauliche Nutzung ist angesichts der störenden Sport-/Freizeitanlagen im Norden und der schutzwürdigen Wohnbebauung im Süden nur mit der geplanten Kindertageseinrichtung gerechtfertigt. Die Ausweisung erfolgt deshalb projektbezogen als entsprechende Gemeinbedarfsanlage (§ 9 Abs. 1 Nr. 5 BauGB) und nicht etwa als Baugebiet (etwa: Allgemeines Wohngebiet) nach § 1 Abs. 3 BauNVO. In einem Allgemeinen Wohngebiet wäre zwar eine Kindertageseinrichtung in gleicher Weise zulässig (§ 4 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO), jedoch gilt es hier, andere Nutzungen, wie sie im Allgemeinen Wohngebiet zulässig wären (insbesondere Wohnnutzung), zwingend auszuschließen.

 

Objektstudie

Aufgrund der Projektbezogenheit des Bebauungsplans, dessen Inhalt allein auf die Kindertageseinrichtung beschränkt ist, wurde vorab eine Objektstudie durchgeführt. Damit kann der Bebauungsplaninhalt auf die konkreten baulichen Anforderungen ausgerichtet werden.

 

Verkehr, Erschließung

 

Das Plangebiet ist über die öffentlichen Straßen „Am Stadion“ und „Forellenstraße“ erschlossen.

 

Auf der Straße „Am Stadion“, über die alleine die dort anliegenden Sport- und Freizeitanlagen angefahren werden können, bestehen in Spitzenzeiten Einschränkungen hinsichtlich der Befahrbarkeit für Rettungsfahrzeuge. Grund ist nicht eine Überlastung durch den fließenden Verkehr, sondern das wilde Parken.

Mit der geplanten Errichtung des Kindertageszentrums und der künftigen Sportstättenanbindung (Anbindungsstraße von der künftigen Ostumfahrung zu den Sportanlagen) sind jetzt weitere Verschärfungen der Verkehrssituation auszuschließen bzw. Lösungen aufzuzeigen.

 

Die Stadt Grafing hat deshalb als Vorentscheidung die Ausbauziele für die Straße „Am Stadion“ beschlossen. Es wurde am 09.12.2014 die grundlegende Entscheidung getroffen, die neue Sportstättenanbindung nicht mit der Straße „Am Stadion“ zu verbinden. Diese Anbindungsstraße wird lediglich einen dort neu anzulegenden Parkplatz und neue Sportplätze erschließen; eine Durchfahrt zur Straße „Am Stadion“ ist ausgeschlossen. Mit dem neu entstehenden Parkplatz (eine Fortführung des bestehenden Parkplatzes nördlich des Stadions über das Jahr 2019 hinaus ist ungewiss) wird auch die Parksituation (vor allem auch für den Busverkehr bei Eishockeyspielen) entschärft.

Auf dieser Grundlage wurde dann die Ausbauplanung der Straße „Am Stadion“ erarbeitet und am 15.03.2016 als Straßenbauprogramm bestimmt. Auf Grundlage dieser Straßenplanung wurde dann der Bebauungsplan für das Kindertageszentrum entwickelt. Danach ist eine Wendekehre an der Westseite des Kindertageszentrums vorgesehen, um ein verkehrssicheres Anfahren des Kinderzentrums ohne Wenden durch Rückwärtsfahren sicherzustellen.

 

Den vorgenannten Entscheidungen lag auch eine Verkehrsuntersuchung (Bericht Stadt-Land-Verkehr vom 07.03.2014) zugrunde. Danach wurde die Verkehrsbelastung an Normaltagen mit täglich 300–600 Kfz-Fahrten und einer Spitzenstundebelastung von 150–300 Kfz/Stunde ermittelt. Für Wohnstraßen innerhalb von Tempo-30-Zonen werden in der RASt06 Querschnittsbelastungen bis zu 400 Kfz/Stunde als verträglich angegeben. Selbst mit dem Zusatzverkehr aus dem Kindertageszentrum wird damit keine untypische hohe Verkehrsbelastung entstehen, zumal sich bedingt durch die unterschiedlichen Betriebszeiten (Freibad, Eisstadion, Kinderzentrum) keine Überschneidungen der Verkehrsspitzen ergeben. Der Eingangsbereich des Kinderzentrums soll zentral an der Ostseite (über die Straße „Am Stadion“) angelegt werden. Dort werden dann Kurzparkplätze für den Bring- und Holverkehr der Kinder angelegt.

 

Die Stellplätze der Mitarbeiter sind an der Westseite („Forellenstraße“) vorgesehen.

 

Erklärung:

Erst mit den vorausgegangenen Entscheidungen für die äußere und innere Erschließung und der Objektplanung wurden die nach dem Ermittlungsgebot (§ 2 Abs. 3 BauGB) notwendigen Grundlagen geschaffen für eine abwägungsfehlerfreie Abwägungsentscheidung und damit ein zügig und in rechtmäßiger Weise durchführbares Bebauungsplanverfahrens.

 

 

2.            Bebauungsplanverfahren

 

In der Zeit vom 07.08.2017 bis 15.09.2017 wurde die frühzeitige Bürgerbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 durchgeführt. Die Durchführung einer frühzeitigen Bürgerbeteiligung wurde vom Stadtrat beim Aufstellungsbeschluss am 09.12.2014 ausdrücklich bestimmt.

Das Beteiligungsverfahren wurde im örtlichen Amtsblatt am 28.07.2017 gemeinsam mit dem Aufstellungsbeschluss (§ 2 Abs. 1 Satz BauGB) ortsüblich bekanntgemacht; auf die Durchführung im beschleunigten Verfahren unter Verzicht auf die Umweltprüfung (§ 13b, § 13a Abs. 3 Nr. 1 BauGB) wurde in der gemeinsamen Bekanntmachung der Bürgerbeteiligung und des Aufstellungsbeschlusses (§ 13a Abs. 3 Satz 2 BauGB) hingewiesen. Gleichzeitig (§ 4a Abs. 2 BauGB) wurde am 10.08.2017 die Unterrichtung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange (§ 4 Abs. 1 BauGB) durchgeführt.

 

Im Rahmen der planerischen Abwägung sind die in den vorgenannten Beteiligungsverfahren eingegangenen Stellungnahmen nun beschlussmäßig zu behandeln. Gemäß Art. 32 Abs. 2 Nr. 2 GO i.V.m. § 2 Nr. 8, § 8 Abs. 1 Nr. 2 Buchst. a, Abs. 2 der Geschäftsordnung des Stadtrats ist der Bau-, Werk- und Umweltausschuss als beschließender Ausschuss zuständig für den Erlass von Bebauungsplänen.

 

Bei dem frühzeitigen Beteiligungsverfahren wurden abwägungsrelevante Äußerungen vorgetragen von:

1.    Regierung von Oberbayern (Höhere Landesplanungsbehörde)

2.    Landratsamt Ebersberg

3.    Wasserwirtschaftsamt Rosenheim

4.    Kreisbrandinspektion

5.    Deutsche Telekom Technik GmbH

6.    Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege

7.    Gesundheitsamt Ebersberg

 

 

3.            Behandlung der Anregungen und Bedenken

 

Die Beteiligungsverfahren dienen im Interesse der Rechtssicherheit der gemeindlichen Bauleitplanung der Erfassung und Vervollständigung der planungsrelevanten Belange für die gemäß § 1 Abs. 7 BauGB gebotene Abwägung. Die vorgebrachten Einwendungen sind hierfür beschlussmäßig zu behandeln. Dabei sind alle öffentlichen und privaten Belange entsprechend ihrem objektiven Gewicht gegeneinander und untereinander abzuwägen.

 

 

3.1          Regierung von Oberbayern (Schreiben vom 24.08.2017, Az.: 24.2-8291-EBE)

 

Die Regierung von Oberbayern als höhere Landesplanungsbehörde hat in der Stellungnahme auf die Durchführung des beschleunigten Verfahrens (§ 13a BauGB) hingewiesen. Weiter wurde erklärt, dass die Flächen im Flächennutzungsplan der Stadt Grafing als für Sportanlagen zweckbestimmte Grünflächen. Der Flächennutzungsplan wird im Wege der Berichtigung – so auch die Begründung – geändert.

Ergebnis: Das Vorhaben entspricht grundsätzlich den Erfordernissen der Raumordnung.

 

Keine Beschlussfassung erforderlich

 

 

3.2          Landratsamt Ebersberg (Schreiben vom 18.09.2017, Az.: P-2017-2020)

 

Die im Landratsamt vereinigten Träger öffentlicher Belange nehmen zu dem vorliegenden Entwurf wie folgt Stellung:

 

3.2.1      Baufachliche Stellungnahme

 

Der Bebauungsplan sieht unter Punkt A 3.1 die Festsetzung einer GR von max. 1.650 m² vor und unter Punkt A 3.2 eine zulässige Überschreitung dieser Fläche um 15% durch Balkone, Terrassen, Terrassenüberdachungen, Vordächern und Wintergärten. Weiterhin werden unter Punkt A 7.1 Nebenanlagen gemäß § 14 Abs. 1 BauNVO (z.B. Gartenhäuser, Spielgeräteschuppen) auch außerhalb der festgesetzten überbaubaren Grundstücksflächen, jedoch ohne Flächenbegrenzung, zugelassen. Die Versiegelung durch Stellplätze und ihre Zufahrten wird ebenfalls nicht geregelt.

Es steht zu befürchten, dass durch die fehlende abschließende Festlegung der versiegelten Flächen die rechtliche Voraussetzung des § 16 Abs. 3 BauNVO nicht erfüllt wird und dadurch die Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung insgesamt unwirksam werden. Aus diesem Grund wird empfohlen, auch für die maximal überbaubare Fläche nach § 19 Abs. 4 BauNVO eine entsprechende Festsetzung aufzunehmen. Weitere Anregungen oder Einwände werden aus baufachlicher Sicht nicht geäußert.

 

Beschluss:

Ja: 11  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

Wie auch in der Begründung (Ziffer 4, letzter Absatz) bereits ausgeführt, wird bei der getroffenen Festsetzung der zulässigen Grundfläche ein Summenmaß für das gesamte Baugrundstück geregelt; die Geltung der Anrechnungsvorschrift des § 19 Abs. 4 BauNVO bleibt unberührt. So nimmt die Festsetzung der max. zulässigen Grundfläche (1.650 m²) auch nicht in unzulässiger Weise Bezug auf Teilflächen oder bestimmte bauliche Anlagen (Bauraum, Hauptgebäude). Um aber mögliche Rechtszweifel auszuschließen, wird die Festsetzung in Ziffer 3.2 wie folgt ergänzt:

 

„Die in Nr. 3.1 festgesetzte höchstzulässige Grundfläche darf gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO durch die Grundflächen der dort bezeichneten Anlagen bis zu 50 von Hundert überschritten werden, höchstens jedoch bis zu einer Grundflächenzahl von insgesamt 0,8.“

 

Für die anrechenbaren Nebenanlagen errechnet sich damit eine Fläche von 825 m². Die im Bebauungsplan festgesetzten Stellplatzflächen weisen bisher eine Größe von 440 m² auf, womit hier auch kein Festsetzungswiderspruch entsteht.

 

Diese gesetzliche Regelung gilt selbständig neben der in Nr. 3.2 satzungsrechtlich für Terrassen etc. bereits geregelten Überschreitungsregelung. Die in Ziffer 3.2 im 2. Halbsatz geregelte „Überschreitungsregelung“ für Baugrenzen ist in Nr. 4.2 als Ausnahmeregelung (§ 23 Abs. 3 BauNVO) zu ergänzen.

 

 

3.2.2      Immissionsschutzfachliche Stellungnahme

 

Gebietsverträglichkeit des Kinderzentrums gegenüber der Wohnbebauung

 

Nach § 22 Abs. 1a BlmSchG sind „Geräuscheinwirkungen, die von Kindertageseinrichtungen … durch Kinder hervorgerufen werden, … im Regelfall keine schädliche Umwelteinwirkung. Bei der Beurteilung der Geräuscheinwirkungen dürfen Immissionsgrenz- und -richtwerte nicht herangezogen werden“. Im Gesetz über Anforderungen an den Lärmschutz bei Kinder- und Jugendspieleinrichtungen (KJG) enthält Art. 2 die Aussage: „Die natürlichen Lebensäußerungen von Kindern, die Ausdruck natürlichen Spielens oder anderer kindlicher Verhaltensweisen sind, sind als sozialadäquat hinzunehmen.“ Die in der Schalltechnischen Verträglichkeitsuntersuchung der Müller-BBM GmbH angesetzten Werte für den Kinderlärm werden daher als Beitrag angesehen, um ein „auf der sicheren Seite“ liegendes Prognoseergebnis zu erhalten.

 

In der Schalltechnischen Verträglichkeitsuntersuchung von Müller-BBM GmbH wurden außerdem die mit dem Kinderzentrum verbundenen „technischen“ Geräuscheinwirkungen, insbesondere ist hier der Parkplatzlärm zu nennen, ermittelt. Für den lautesten Geräuschanteil – Parkplatzlärm durch Anfahrten mit Kfz durch die Eltern – wurde ein Teilbeurteilungspegel von maximal 45 dB(A) ermittelt (für einen Immissionsort am östlichen Parkplatz); allerdings wurden dabei die Elternanfahrten nahezu gleichmäßig auf den „Parkplatz West“ und den „Parkplatz Ost“ aufgeteilt (vgl. Seite 15 der Schalltechnischen Verträglichkeitsuntersuchung). Nach den ermittelten Teilbeurteilungspegeln für den Parkplatzlärm würde aber auch die gesamte Abwicklung des Bring- und Holverkehrs im Osten keine Überschreitung des Immissionsrichtwertes für Allgemeine Wohngebiet nach sich ziehen.

 

Anmerkung zur geplanten Errichtung eines geschlossenen Bauwerks für das Kinderzentrum mit nach Norden ansteigendem Pultdach (Ziffer 6 der Begründung): Die geplante Anordnung eines geschlossenen Gebäudekomplexes mit Anlegen der „besonders störintensiven Freispielflächen im Norden“ und Vorbehalten „der wenigen verbleibenden Freiflächen“ südlich des geplanten Kinderzentrums für die Kinderkrippenkinder greift in vorbildlicher Weise die zur Verfügung stehenden Möglichkeiten auf, um Lärmeinwirkungen zu begrenzen; als Synergieeffekt ist zusätzlich noch die Abschirmwirkung durch das Gebäude des Kinderzentrums vom Lärm der bestehenden Sportanlagen als ausgesprochen positiv hervorzuheben. Festsetzungen dazu enthält die Satzung allerdings nicht. Da aber die Stadt Grafing Herrin des Verfahrens ist, wird davon ausgegangen, dass die Durchführung des Vorhabens entsprechend der Darstellung in der Begründung erfolgt.

 

Anmerkung: In Ziffer 6.1 der Begründung ist zu korrigieren, dass die Immissionsrichtwerte der Sportanlagenlärmschutzverordnung (18. BlmSchV) nur noch für das Eisstadion im Nachtbetrieb überschritten werden, nicht wie angegeben „für das Freibad im Nachtbetrieb“.

 

Lärmbelastung des Kinderzentrums durch die bestehenden Sport- und Freizeitanlagen

Der von der Stadt Grafing angesetzte Schutzanspruch wie für Dorf- und Mischgebiet (Immissionsrichtwert 60 dB(A) tags) wird aus immissionsschutzfachlicher Sicht mitgetragen. Dazu ist anzumerken, dass das Kinderzentrum mit einem Beurteilungspegel von maximal 58 dB(A), resultierend aus den benachbarten Sportanlagen, beaufschlagt wird; diese Lärmeinwirkung tritt an einem relativ kleinen Gebäudeabschnitt im Nordosten des geplanten Gebäudes auf; an den größten Teilen der Fassade kann ein Beurteilungspegel von 55 dB(A) eingehalten bzw. unterschritten werden.

 

Anmerkung: In Ziffer 6.2 der Begründung wird dargestellt, dass bei den Geräuschspitzen die „zulässige Grenze zwar erreicht, aber noch nicht überschritten“ wird. Die kurzzeitigen Geräuschspitzen dürften bei Ansatz eines Schutzanspruchs für Mischgebiet bis zu 90 dB(A) tags außerhalb der Ruhezeit betragen (vgl. § 2 Abs. 4 der 18. BlmSchV) und werden demgemäß ganz deutlich unterschritten.

 

Verkehrslärm auf der öffentlichen Straße

 

Nach Ziffer 5 der Begründung handelt es sich um eine Tempo-30-Zone; es sollen am Eingangsbereich im Osten 5 Kurzparkplätze für den Bring- und Holverkehr der Kinder angelegt werden sowie die Stellplätze für Mitarbeiter im Westen. Zum Verkehrsaufkommen des Kinderzentrums werden in der Begründung 120 Fahrten angegeben (vgl. Ziffer 6.3).

 

In der Schalltechnischen Verträglichkeitsuntersuchung von Müller-BBM wurde im Sinne einer sicheren Prognose mit 236 Pkw-Fahrten durch Eltern und Mitarbeiter bei 50 km/h gerechnet. Allerdings wurden – wie oben ausgeführt – die Elternanfahrten für den Bring- und Holverkehr nahezu gleichmäßig auf den „Parkplatz West“ und den „Parkplatz Ost“ aufgeteilt (vgl. Seite 15 der Schalltechnischen Verträglichkeitsuntersuchung). Dies steht im Widerspruch zu den Aussagen in der technischen Verträglichkeitsuntersuchung). Dies steht im Widerspruch zu den Aussagen in der Begründung und der zeichnerischen Darstellung in der Satzung mit den Kurzparkplätzen ausschließlich im Osten bzw. der Anfahren der Eltern ausschließlich über die Straße „Am Stadion“.

 

Bei einer Abwicklung der Erschließung nahezu ausschließlich über die Straße „Am Stadion“ wäre bei einer „Worst-Case“-Betrachtung anstatt des ermittelten Beurteilungspegels von 53 dB(A) mit 56 dB(A) zu rechnen. Auch dann ist es unwahrscheinlich, dass damit der vorhandene Pegel der Verkehrsgeräuschimmissionen um mindestens 3 dB(A) erhöht und der Immissionsgrenzwert der Verkehrslärmschutzverordnung (16. BlmSchV) von tags 59 dB(A) für allgemeine Wohngebiete überschritten wird. Da aber in der Schalltechnischen Verträglichkeitsuntersuchung keine Details angegeben sind, kann dazu keine konkrete Aussage erfolgen.

 

·      Es ist der Widerspruch zu klären, wonach nach der Satzung der Bring- und Holverkehr der Kinder ausschließlich im Osten erfolgen soll (über die Straße „Am Stadion“), in der Schalltechnischen Verträglichkeitsuntersuchung von Müller-BBM hingegen der Bring- und Holverkehr nahezu gleichmäßig auf Forellenstraße (Westen) und Am Stadion (Osten) aufgeteilt wurde. Weiter sollte die tatsächlich zulässige Geschwindigkeit bei der Berechnung angesetzt sowie einheitliche Zahlen zum Verkehrsaufkommen (in Berechnung und Begründung) verwendet werden. Die Schalltechnische Verträglichkeitsuntersuchung der Firma Müller-BBM GmbH sollte detaillierter auf die Verkehrslärmsituation auf der öffentlichen Straße eingehen und so angepasst werden, dass die verwendeten Daten mit der Begründung übereinstimmen.

 

Beschluss:

Ja: 11  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

Die Lösung der vorgefundenen Immissionskonflikte der zentralen Sport- und Freizeitanlagen war für die Stadt Grafing von vornherein ein grundlegender Anspruch an den Bebauungsplan. Die gewählte Bebauung mit einem geschlossenen Baukörper und einem nach Norden ansteigenden Pultdach als Lärmabschirmung für die Emissionen aus den Sportanlagen stellt einen zentralen Planungsansatz zur Lärmvorsorge dar. Daran hat sich auch durch die zwischenzeitlich (01.06.2017) erfolgte gesetzliche Neuregelung der 18. BImSchV mit dem gerade für den Freibadbetrieb günstigen Wegfall der reduzierten Grenzwerte für die nachmittägliche Ruhezeit nichts geändert. Nach wie vor ist die Verbesserung der Immissionssituation (Lärmvorsorge) für die umliegende Wohnbebauung ein Grundanliegen der Planung.

 

Wie zutreffend ausgeführt wird, kann hierzu auf der Ebene der Bauleitplanung im Interesse der planerischen Zurückhaltung auf weitergehende Festsetzungen größtenteils verzichtet werden, da die Umsetzung der Bebauung ebenfalls durch die Stadt Grafing erfolgen wird, die dann auch Eigentümer des bebauten Grundstücks bleibt. Damit bleibt die Stadt bestimmungsberechtigt für die Umsetzung dieser Planungsziele. Um die Errichtung eines geschlossenen Gebäudekomplexes aber auch rechtlich umsetzen zu können, ist eine Regelung zur Bauweise zu ergänzen, die gesichert auch Gebäude der geplanten Länge zulässt:

 

A.4.3: Es wird die offene Bauweise festgesetzt, jedoch ohne Längenbegrenzung nach § 22 Abs. 2 Satz 2 BauNVO.

 

Ein satzungsrechtlicher Regelungsbedarf wird jedoch hinsichtlich der von der Planung selbst ausgelösten Lärmbelastung gesehen.

Ungeachtet der rechtlichen Einordnung von Kinderlärm (Sozialadäquanz) stellt der Schutz der Wohnruhe einen stets für die Abwägung beachtlichen Planungsbelang dar. So besteht der sich aus der „Privilegierung von Kinderlärm“ (soziale Adäquanz) ergebende reduzierte Schutzanspruch für die Wohnbebauung gegenüber Kinderlärm nur insoweit, als der Bebauungsplan die ihm zur Verfügung stehenden Möglichkeiten nutzt, um Lärmeinwirkungen zu begrenzen (vgl. VG München, 22.04.2013, Rn. 62). Hinzu kommt die nicht unerhebliche Lärmvorbelastung durch die Sportanlagen, die hierbei bei der Planwägung Berücksichtigung finden muss.

Angesicht dieser Umstände wäre es unangemessen, die hinsichtlich der Emissionen besonders bedeutsamen Außenanlagen unmittelbar an der Südseite und damit im unmittelbaren Nahbereich zur Wohnbebauung anzuordnen.

Die überbaubaren Grundstücksflächen (Bauraum) wurden schon aus dem Grund so nahe an die Südgrenze herangerückt, um eben die notwendigen Freiflächen (Außenspielflächen) im Norden zu schaffen. Lediglich die Außenspielflächen für die Krippenkinder sollen an der Gebäudesüdseite zulässig bleiben.

 

Wichtig in diesem Zusammenhang ist auch, dass in die spätere Außenanlagenplanung die bestehenden Spielflächen (Basketballplatz und die an der Ostseite anschließende Grünfläche mit ca. 2.000 m²) einbezogen werden sollen. Auch eine Mitbenutzung des Kunstrasenplatzes ist beabsichtigt. Diese Flächen sind ebenfalls im Eigentum der Stadt und damit grundsätzlich verfügbar. Da aber die zeitliche Realisierung in verschiedenen Bauabschnitten erfolgen wird und anfangs – bei einer nur teilweisen Bebauung – ggf. auch ausreichend Freiflächen auf dem Grundstück Fl.Nr. 200/22 verfügbar sind, wurde von einer Einbeziehung dieser Sportflächen in den Bebauungsplan abgesehen.

 

Diese Absicht erklärt aber, weshalb die Errichtung der Freiflächen auch aus Gründen der Zweckmäßigkeit im Norden liegen sollen, eben um die benötigten Freiflächen im räumlichen Zusammenhang mit den anschließenden Spielflächen zu schaffen. Die südlich der Bebauung möglichen Freiflächen können etwa für die Krippenkinder verwendet werden, für die eine altersgerechte Trennung sinnvoll ist. Hier sind die Lärmauswirkungen deutlich geringer als der Lärm spielender Kinder älterer Altersgruppen.

 

Es wird die Festsetzung wie folgt geändert:

„7. Nebenanlagen/Außenanlagen (Immissionsschutz)

7.2. Außenspielflächen, ausgenommen für die Kinderkrippen, sind zur Lärmabschirmung nur nördlich der künftigen Bebauung zulässig.“

 

Die bisherige Festsetzung enthält keine Regelung der Dachausrichtung, was den immissionsschutzrechtlichen Überlegungen nicht entspricht und auch aus Rücksichtnahme gegenüber der südlichen Wohnbebauung hinsichtlich der dort dann max. zulässigen Wandhöhe (denkbar bis 9 m über dem Bestandsgelände) nicht vertretbar wäre. Da der südliche Grenzabstand nur 5,70–6 m beträgt, wäre die Planung auch den Schutzinteressen des Abstandsflächenrechts nicht zu rechtfertigen. Die grundsätzliche Ausrichtung des Gebäudes ist deshalb konkret zu bestimmen; Nr. 6.1 erhält folgenden Wortlaut:

 

„Es sind extensiv begrünte Flachdächer sowie Pultdächer mit einer Dachneigung von max. 8° zulässig, die Dachneigung nach Norden steigend.“

 

Das angemerkte Schreibversehen in der Begründung bzw. die offensichtlich unrichtige Bewertung hinsichtlich der Spitzenpegelbelastung wird entsprechend korrigiert.

 

Die von der Stadt Grafing vorgenommene Einordnung des Schutzanspruches entsprechend einem Dorf- und Mischgebiet als den zentralen Ausgangspunkt für die Beurteilung der Lärmsituation wurde bestätigt und damit die Rechtmäßigkeit der planerischen Grundansätze. Wie in der Begründung ausführlich dargelegt, wird die Art der baulichen Nutzung hier bewusst einengend geregelt durch die Festsetzung als Gemeinbedarfsfläche und Definition des Verwendungszwecks. Damit wird unmissverständlich klargestellt, dass die Nutzung des Grundstücks ausschließlich für diesen Zweck zulässig ist, der hinsichtlich der Lärmimmissionen geringer schutzwürdig ist.

 

Weiterer Ermittlungsbedarf besteht noch beim Verkehrslärm. Hier wurde das Lärmgutachten unter Annahmen erstellt, die von den tatsächlichen Gegebenheiten bzw. den tatsächlichen Bebauungsabsichten abweichen. So hat die Stadt eine Verkehrsuntersuchung (Bericht Stadt-Land-Verkehr vom 07.03.2014) durchgeführt, in der die Verkehrsbelastung an Normaltagen für die Straße „Am Stadion“ mit täglich 300–600 Kfz-Fahrten und die Spitzenstundebelastung mit 150–300 Kfz/Stunde ermittelt wurde.

 

Zwar wird mit dem geplanten Bau der nördlichen Sportstättenanbindung eine Entlastung bewirkt. Vor allem die Spitzenstundenbelastung, die bei Eishockey-Spielen auftritt, kann damit für die Straße „Am Stadion“ ganz wesentlich minimiert werden. Da aber diese Sportstättenanbindung noch nicht realisiert ist, muss nach den maßgeblichen Abwägungsgrundsätzen (vgl. BayVGH 05.10.2004: sind künftig Planungen noch nicht endgültig abgesichert, ist der Fall der Nichtrealisierung in die Abwägung einzustellen) auf die bestehende Belastungssituation abgestellt werden. Hier ist auch noch erwähnenswert, dass der bestehende Parkplatz hinter dem Eisstadion nur noch bis 2019 angepachtet ist und die Fortsetzung ungewiss ist. Im Falle der Auflösung des Parkplatzes würde sich die Verkehrsbelastung an der Straße „Am Stadion“ zusätzlich reduzieren, womit der gewählte Betrachtungsansatz (Ist-Zustand) ebenfalls die nachteiligste Planungssituation darstellt.

 

Hinzu kommt, dass im Lärmgutachten der Bring-/Holverkehr auf die Parkflächen Forellenstraße und Am Stadion hälfteanteilig verteilt wurde. Dagegen ist vorgesehen, diesen „Lieferverkehr“ vollständig an der Straße am Stadion abzuwickeln.

 

Für ein rechtmäßiges Abwägungsergebnis ist es unverzichtbar, sich ein Bild von der zu erwartenden Verkehrsbelastung zu machen (Ermittlungsgebot; § 2 Abs. 3 BauGB). Eine planbedingte Verkehrszunahme auch außerhalb des Plangebietes ist, soweit nicht geringfügig, stets ein abwägungsbeachtlicher Aspekt (vgl. BVerwG 28.11.1995). Auch wenn die Verkehrslärmschutzverordnung (16. BImSchV) für diese nicht straßenbaubedingten Änderungen in der Bauleitplanung keine Anwendung findet, ist auf deren Berechnungs- und Beurteilungsverfahren hier methodisch zurückzugreifen. Zu ermitteln ist also die durch den Bebauungsplan ausgelöste Verkehrszunahme, die sich daraus ergebende Verkehrslärmmehrbelastung sowie die zu erwartende Gesamtbelastung. Dabei ist aber von der derzeit geltenden Verkehrsgeschwindigkeitsbegrenzung von 30 km/h auszugehen.

 

Vorbehaltlich des Ergebnisses der schalltechnischen Ermittlungen ist aber nicht zu erwarten, dass die Verkehrsgeräusche des dem Kinderzentrums zuzurechnenden Verkehrs von 53 dB(A) die vorhandene Verkehrsbelastung um mehr als 3 dB(A) erhöht. Für diese Einschätzung spricht, dass die bestehende Verkehrsbelastung in der maßgeblichen Spitzenstunde von 150–300 Kfz/Stunde beträgt, die Spitzenstundenbelastung des Kinderzentrums dagegen mit 120 Fahrten und ausschließlich in der Tagzeit abgeschätzt wird. Die Spitzenbelastungszeiten des bestehenden Verkehrs liegen in den Zeiten des Hochbetriebes am Eisstadion (Spiele – und dort auch in der Nachtzeit) bzw. des Freibades, die sich nicht mit den Spitzenzeiten beim Kinderzentrum überschneiden. Eine unzumutbare Zusatzbelastung ist aus diesem Grunde nicht zu erwarten.

 

 

3.2.3      Naturschutzfachliche Stellungnahme

 

Aus naturschutzfachlicher Sicht bestehen – mit der Bitte um Beachtung folgender Empfehlungen – gegen die Aufstellung eines Bebauungsplans für eine Gemeinbedarfsfläche „Kindertageseinrichtung“ auf dem Grundstück Fl.Nr. 200/22 der Gemarkung Öxing zwischen der „Forellenstraße“ und der Straße „Am Stadion“ keine Einwände und Bedenken.

 

Von einer Bepflanzung mit großkronigen Bäumen 1. Wuchsordnung wie Spitzahorn, Rotbuche, Walnuss, Stieleiche und Winterlinde ist abzuraten, da der Platzbedarf dieser Baumarten im Plangebiet zu groß ist.

 

Leider ist die naturschutzfachliche Erfahrung, dass in vielen anderen Baugebieten, großkronige Bäume 1. Wuchsordnung, wenn sie angewachsen sind und in wenigen Jahren eine gewisse Wuchsgröße erreicht haben, zu groß werden und durch unsachgemäße Kappungen und Kroneneinkürzungen zerstört werden.

 

Kleinkronige Bäume 2. Wuchsordnung, wie Feldahorn, Hainbuche, Wildkirsche sind zur Pflanzung im Plangebiet deshalb wesentlich besser geeignet und zu empfehlen, da der Platzbedarf bei max. 100 m² liegt und eine natürliche Entwicklung der Bäume auch langfristig ohne Eingriffe in den Kronenbereich möglich ist.

 

Hier sollte auch dann Pkt. 9.1 der Grünordnung geändert werden.

 

„pro angefangener 100 m² statt 300 m² Grundstücksfläche sind mindestens 1 Baum 2. Wuchsordnung und 3 Sträucher zu pflanzen und dauerhaft zu erhalten.

 

Das Plangebiet wird intensiv landwirtschaftlich genutzt und ist frei von Gehölzen oder anderen naturschutzfachlich bedeutsamen Strukturen.

 

Deshalb kann auch folgende Festsetzung unter Pkt. 9.1 der Grünordnung „Vorhandene Bäume, die erhalten werden, können auf die Anzahl der zu pflanzenden Bäume angerechnet werden.“ entfallen.

 

Aus naturschutzfachlicher Sicht wird begrüßt, dass nur standortheimische Gehölze zulässig sind. Nachdem im Plangebiet eine Kindertageseinrichtung errichtet werden soll, wird empfohlen, besonders giftige Sträucher wie das Pfaffenhüttchen – Euonymus europaeus und die gemeine Heckenkirsche – Lonicera xylosteum aus der Pflanzliste zu streichen.

 

Seitens der Verwaltung wurde vorgeschlagen, künftig nur noch im öffentlichen Verkehrsraum großkronige Bäume zu pflanzen und im Bauland künftig nur noch kleinkronige Bäume zu fordern. Danach wäre Nr. 9.1 Abs. 5 wie folgt zu ändern:

 

Die Mindestpflanzgröße für Bäume und Sträucher betragen:

Im öffentlichen Straßenraum:               Bäume 1. Wuchsklasse: H oder STB St-Umfang

                                                                            16–18

Im Bauland:                                                   Bäume 2. Wuchsklasse: H oder STB St-Umfang 12–14 oder Obstbäume H St-Umf. 12–14.

 

 

Ausschussmitglied Graf Rechberg stellte den Antrag nach der GeschO, Nr. 9.1 gänzlich unter Verzicht auf Bäume der 1. Wuchsklasse zu fassen. Über diesen weitergehenden Antrag wurde im Folgenden vorab abgestimmt.

 

Beschluss:

Ja: 9  Nein: 2

 

Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss beschloss gegen 2 Stimmen folgende Änderungen:

A 9.1: Pro angefangene 100 m² sind mindestens 1 Baum und 3 Sträucher zu pflanzen und zu erhalten.

A. 9.1 Abs. 2 entfällt ersatzlos.

A. 9.1 Abs. 5 erhält nunmehr folgende Fassung:

Mindestpflanzgröße für Bäume und Sträucher im privaten und öffentlichen Bereich:                Bäume 2. Wuchsklasse: H oder STB St-Umfang 12–14

oder Obstbäume H St-Umfang 12–14.

 

In B.9 sind die Regelungen für Bäume der 1. Wuchsklasse zu streichen.

 

 

3.3          Wasserwirtschaftsamt Rosenheim

(15.09.2017, Az.: 1-4622-EBE 11-14396/2017)

 

Das Plangebiet umfasst im Wesentlichen das Grundstück Fl.Nr. 200/22 der Gemarkung Öxing. Hier soll ein Kinderzentrum entstehen. Geplant ist ein Gebäude von rd. 100 m Länge und rd. 20 m Breite. Das Grundstück mit einer Größe von 4.600 m² wird bisher landwirtschaftlich als Viehweide genutzt. Nördlich und östlich befinden sich verschiedene Sportanlagen und Schulgebäude. Das Gebäude fällt von Ost nach West deutlich ab. In rd. 40 m Entfernung von der westlichen Grundstücksgrenze fließt von Nord nach Süd der Wieshamer Bach. Das Gebiet liegt nicht im Bereich von postglazialen Talschotterablagerungen. Das Grundstück liegt nicht im festgesetzten Überschwemmungsgebiet des Wieshamer Baches, dafür jedoch im 60-Meter-Bereich zum Gewässer, wodurch eine Anlagengenehmigungspflicht nach Wasserrecht besteht.

 

Im Bebauungsplanentwurf werden keine Aussagen zum Flurabstand gemacht. Das Grundwasser dürfte sehr oberflächennah anstehen. Hinweise zum Grundwasserstand können sich aus 2 Brunnen ergeben, die auf dem nordwestlich gelegenen Grundstück Fl.Nr. 201/2 liegen.

 

Lt. Satzungsentwurf soll unverschmutztes Niederschlagswasser möglichst nach Niederschlagswasserfreistellungsverordnung (NWFreiV) versickert werden.

 

Aus wasserwirtschaftlicher Sicht kann der Aufstellung des Bebauungsplans zugestimmt werden. Um Beachtung folgender Hinweise und Empfehlungen wurde gebeten:

 

Wegen des vermutlich hohen Grundwasserstandes sollten die Möglichkeiten der Versickerung näher untersucht werden. Wir empfehlen, das Konzept eines begrünten (Flach-) Daches in Betracht zu ziehen. Ein solches Dach hat den Vorteil, abfließendes Niederschlagswasser bis zu einem bestimmten Maß zu speichern und somit zurückzuhalten.

 

Es sollte sichergestellt sein, dass, falls das Gebäude ins Grundwasser einbindet, es nicht zu einem Grundwasseraufbau nach oberstrom (Grundwasserströmung vermutlich aus nördlicher bis nordöstlicher Richtung) kommt. Behinderungen der natürlichen Grundwasserströmung wären, falls erhebliche Veränderungen gegenüber dem natürlichen Zustand zu erwarten sind, wasserrechtlich zu behandeln und durch geeignete Grundwasserumleitungsmaßnahme auszugleichen.

 

Ein etwaiger Aufschluss von Grundwasser ist wasserrechtlich zu behandeln. Befristete Grundwasserabsenkungen wie Bauwasserhaltungen, Bohrungen oder Grundwasserabsenkungen bedürfen einer wasserrechtlichen Erlaubnis und sind rechtzeitig beim Landratsamt Ebersberg mit geeigneten Unterlagen anzuzeigen bzw. zu beantragen.

 

Insbesondere vor dem Hintergrund der jüngsten Starkniederschläge, die auch den Landkreis Ebersberg getroffen haben, machen wir auf die Notwendigkeit einer ausreichenden Bauvorsorge bzw. eines ausreichenden Objektschutzes aufmerksam. Wir empfehlen der Gemeinde, zusätzliche Festsetzungen zum Objektschutz wie folgt aufzunehmen:

·      Die Ausführung einer etwaigen Unterkellerung sollte wasserdicht und auftriebssicher erfolgen (weiße Wanne).

·      Öffnungen am Gebäude sind ausreichend hoch zu setzen (Lichtschächte, Treppenabgänge, Kellerfenster, Türen, Be- und Entlüftungen, Mauerdurchleitungen etc.).

·      Die Höhenkote „Oberkante Rohfußboden“ sollte ausreichend hoch über GOK festgesetzt werden.

 

Beschluss:

Ja: 11  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

Die Möglichkeit einer Dachbegrünung sieht die Festsetzung zur Dachgestaltung (6.1) bereits vor. Es bestehen aber auch Überlegungen für eine Solarnutzung des Daches, weshalb vor einer zwingenden Festsetzung der Dachbegrünung abgesehen wird. Eine Entscheidung darüber wird dann im Rahmen der nachfolgenden Objektplanung getroffen, bei der dann auch die Versickerung des Niederschlagswassers näher untersucht wird. Aufgrund der Erkenntnisse der umliegenden Bebauung ist eine Versickerung dem Grunde nach möglich. Da die Stadt Grafing auch späterer Bauherr ist, sind konkretere Ermittlungen und Festsetzungen im laufenden Bebauungsplanverfahren entbehrlich.

 

Eine Unterkellerung des Gebäudes ist nur in Gebäudeteilen geplant. Die Gefahr einer Grundwasserbarriere entsteht damit nicht. Anderseits besteht aber auch kein Verbot der Unterkellerung. Ein solches lässt sich wohl auch nicht festsetzen (vgl. König, Rn. 38 zu § 16 BauNVO). Da aber die Stadt künftiger Bauherr ist, kann die Klärung dieser Frage den späteren Genehmigungsverfahren überlassen werden.

 

Das Gelände im Baugebiet fällt erheblich ab. Von dem Höhenniveau der Straße „Am Stadion“ mit 521,40 müNN fällt das Gelände dann anfangs (die ersten 25 m) um nahezu 4 m ab. Dann ist das Baugrundstück im Wesentlichen eben mit Geländeunterschieden von nur noch ca. 1,50 m auf einer Höhe von 516,91 müNN an der Forellenstraße. Diese besonders anspruchsvolle Geländesituation gilt es in der Planung situationsgerecht zu lösen.

 

Vorgesehen war bisher eine max. 2-geschossige Bebauung. Der markante Höhenunterschied soll dadurch gelöst werden, dass die Bebauung rund 12 m von der Straße „Am Stadion“ abrückt. Dort erfolgt der Eingang dann im Obergeschoss. Es wird bewusst vermieden, die Höhenlage der Bodenplatte (EG) festzusetzen. Bei einer Bebauung in der hier möglichen Gesamtlänge von 108 m sind solche Festsetzungen unangemessen.

Festgesetzt wird (A.5.1) die Maximalhöhe in Bezug auf den oberen Gebäudeabschluss – hier 525,50 müNN. Von diesem oberen Bezugsmaß aus wird dann (A.5.2) die höchstzulässige Wand- bzw. Firsthöhe ermittelt. Der sich dann daraus ergebende untere Bezugspunkt (Gelände) muss nicht zwingend das Naturgelände sein. Aufgrund des bewegten Geländes sind Modellierungen sogar unvermeidbar. Das durch die Regelungen A.5.1–A.5.3 definierte „Gelände“ ist eine Rechtsfolge dieser Festsetzung zur Höhenlage des Gebäudes (§ 9 Abs. 3 BauGB) und ist Grundlage dann auch für die „Festlegung der Geländehöhe“ in der Baugenehmigung hinsichtlich der Abstandflächen (vgl. Simon/Busse, Rn. 171 zu Art. 6 BayBO).

 

Das vorangestellt, kann der Empfehlung des Wasserwirtschaftsamts Rosenheim zum Schutz von Gebäuden bei Starkregen entsprochen werden, ohne dass sich grundlegende Auswirkungen auf das Planungskonzept ergeben. Der Empfehlung sollte auch unbedingt entsprochen werden, um Vermögensschäden an den Gebäuden auszuschließen.

 

Eine verbindliche Festsetzung der Höhenlage für die OK-Rohfußboden ist wegen den massiven Höhenunterschieden im Plangebiet nicht zweckmäßig. Die angeregte Höhenlage der Gebäudeöffnungen wird in anderer Weise umgesetzt. Dabei wird darauf geachtet, dass auch die Türöffnungen barrierefrei für die Kinder genutzt werden können.

 

Nr. 5.2 und 5.3 des Bebauungsplans sind dahingehend zu ändern, dass dort der untere Bezugspunkt als „künftiges (festgesetztes) Gelände an der Außenwand“ zu bezeichnen ist.

 

Folgende Nr. 5.4 ist zu ergänzen:

Sämtliche Gebäudeöffnungen (Lichtschächte, Kellerfenster, Kellerabgänge, Mauerdurchlässe etc.) haben einen Mindestabstand zur künftigen Geländehöhe von 15 cm einzuhalten. Bezugshöhe ist das künftige Gelände ab einem Abstand von 1,50 m zur Außenwand.

 

 

3.4          Landratsamt Ebersberg, Brandschutzdienststelle

(Schreiben vom 14.09.201)

 

Flächen für die Feuerwehr

 

Die öffentliche Verkehrsfläche muss den Anforderungen der Richtlinie über Flächen für die Feuerwehr entsprechen.

 

Hinweise:

 

1.    Teile des durch die festgelegte Baugrenze zulässigen Baukörpers liegen von den angrenzenden öffentlichen Verkehrsflächen mehr als 50 m fußläufig entfernt (rote Kennzeichnung in nachfolgender Abb.). Im Hinblick auf BayBO Art. 5 Abs. 1 Satz 4 i.V.m. bzw. in Anlehnung BayBO Art. 12 kann von „erfolgreichen Löscharbeiten“ nicht grundsätzlich ausgegangen werden.

2.    Alternativ wird die Festsetzung von zwei Feuerwehrstichzufahrten (5 m breit und > m lang) im Sinne nachfolgender Skizze empfohlen. Im Bereich der Schnittstelle öffentlicher Grund zu Privatgrund sind die Radien der Richtlinie über Flächen für die Feuerwehr zu beachten. Nach Beenden des Einsatzes fährt das Fahrzeug rückwärts in Richtung öffentliche Verkehrsfläche; im Bereich der Schnittstelle öffentlicher Grund zu Privatgrund sind ebenfalls die Radien der Richtlinie über Flächen für die Feuerwehr in nördliche Richtung zu beachten (hellblaue Pfeile).

 

 

Löschwasserbedarf/-versorgung

1.    Der erforderliche Grund- bzw. Objektschutz nach DVGW Arbeitsblatt wird auf mindestens 1.600 l/min (96 m³/h) über zwei Stunden für eine mittlere Gefahr der Brandausbreitung geschätzt.

2.    Der Abstand der Hydranten (untereinander) im öffentlichen Verkehrsraum soll 150 m nicht überschreiten, so dass von beliebigem Standort eines Feuerwehrlöschfahrzeuges im öffentlichen Verkehrsraum innerhalb von nicht mehr als 75 m fußläufig ein Hydrant erreicht wird.

Im Bereich „Am Stadion“ (Teil der gelben Kennzeichnung im Satzungsentwurf) soll sich ein Hydrant befinden. Gilt analog auch für den Bereich „Forellenstraße“ zwischen nördlicher und südlicher Grundstücksgrenze Fl.Nr. 200/22.

3.    Mindestentnahmemenge 800 l/min; Entnahme-/Arbeitsdruck mind. 1,7 bar1.

4.    Auf die Beachtung der normativen Verweise des DVGW Arbeitsblatt W405 Ziffer 2 wird hingewiesen. Die Unterflurhydranten sind nach DIN EN 14339 und/oder die Überflurhydranten nach DIN EN 14384 herzustellen.

5.    Laut Empfehlung des Bayerischen Landesamtes für Wasserwirtschaft (jetzt LfU) sollte das Verhältnis von Über- zu Unterflurhydranten 1/3 zu 2/3 betragen. Aus Sicht der Brandschutzdienststelle sind Überflurhydranten wegen ihrer Erreichbarkeit und Inbetriebnahme insbesondere auch im Winter zu bevorzugen.

 

Beschluss:

Ja: 11  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

Die Löschwasserversorgung von 1.600 l/min kann über das gemeindliche Wassernetz nicht zur Verfügung gestellt werden. Die Leistungsfähigkeit ist dort auf 1.500 l/min beschränkt. Durch den Wieshamer Bach, der in einer Entfernung von 40 m zum Plangebiet liegt und frei zugänglich ist, kann die ergänzende Löschwasserversorgung aber sichergestellt werden.

 

Die bestehenden Löschwasserhydranten in der Forellenstraße und der Straße „Am Stadion“ werden im Zuge der Erschließungsmaßnahmen um einen zusätzlichen Hydranten (Oberflur) ergänzt, um die Mindestabstände einzuhalten.

 

Auch wenn der Nachweis der Feuerwehrzufahrten (Art. 5 BayBO) im nachfolgenden Baugenehmigungsverfahren zu erfolgen hat, ist deren Umsetzung im Hinblick auf die Vollziehbarkeit des Bebauungsplans auch ein in der Bauleitplanung abwägungsbeachtlicher Belang. Hier besteht die Problematik, dass die Zufahrt des Baugrundstückes an der Südwestecke durch 2 Transformatorengebäude an der Forellenstraße behindert wird. Ein Versatz ist regelmäßig unwirtschaftlich. An der Ostseite ist die Anlegung von Feuerwehrzufahrten aufgrund des Geländeverlaufs nicht möglich. Folgende Planänderungen sind vorzunehmen:

·      Die Feuerwehrzufahrten sind in der Planzeichnung als von der Bebauung freizuhaltende Fläche (Art. 9 Abs. 1 Nr. 10 BauGB) festzusetzen.

·      Die Flächen für die Stellplätze sind an den Verlauf der Feuerwehrzufahrten anzupassen.

·      Das Plangebiet ist nach Norden um die Flächen des Grundstücks Fl.Nr. 201 zu erweitern, die westlich der dortigen Allwetter-Plätze liegen. Westlich des Basketball-Platzes sind Stellplatzflächen und westlich des Kunstrasenplatzes eine Wendefläche (Feuerwehr) festzusetzen. Damit wird an der Forellenstraße erstmals eine Wendemöglichkeit für Feuerwehrfahrzeuge geschaffen. Das Anfahren der Feuerwehrzufahrt im Süden des Gebäudes ist dann auch von Norden her möglich unter Beibehaltung der Trafostation.

 

 

3.5          Deutsche Telekom Technik GmbH (Schreiben vom 10.08.2017)

 

Die Telekom Deutschland GmbH (nachfolgend Telekom genannt – als Netzeigentümerin und Nutzungsberechtigte i. S. v. § 68 Abs. 1 TKG – hat die Deutsche Telekom Technik GmbH beauftragt und bevollmächtigt, alle Rechte und Pflichten der Wegesicherung wahrzunehmen sowie alle Planverfahren Dritter entgegenzunehmen und dementsprechend die erforderlichen Stellungnahmen abzugeben. Zu der o.g. Planung nehmen wir wie folgt Stellung:

 

Im Geltungsbereich befinden sich Telekommunikationslinien der Telekom, die durch die geplanten Baumaßnahmen möglicherweise berührt werden (siehe Bestandsplan in der Anlage – dieser dient nur der Information und ist 14 Tage gültig). Wir bitten Sie, bei der Planung und Bauausführung darauf zu achten, dass diese Linien nicht verändert werden müssen bzw. beschädigt werden.

 

Hinsichtlich geplanter Baumpflanzungen ist das „Merkblatt Bäume, unterirdische Leitungen und Kanäle“ der Forschungsgesellschaft für Straßen- und Verkehrswesen, Ausgabe 2013 – siehe u.a. Abschnitt 6 – zu beachten. Wir bitten sicherzustellen, dass durch Baumpflanzungen der Bau, die Unterhaltung und Erweiterung der Telekommunikationslinien nicht behindert werden.

 

Beschluss:

Ja: 11  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

Die Telekommunikationslinien liegen im öffentlichen Straßenraum. Die Sicherung/Erhaltung oder im Falle einer notwendigen Umlegung die fachliche Abstimmung wird im Rahmen er Erschließungsarbeiten sichergestellt.

 

 

3.6 Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege (07.09.2017, Az.: P-2017-3972-1_S2)

 

Zur vorgelegten Planung nimmt das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege, als Träger öffentlicher Belange, wie folgt Stellung:

 

Bodendenkmalpflegerische Belange:

In unmittelbarer Nähe zu oben genanntem Planungsgebiet befinden sich folgende Bodendenkmäler: D-1-7937-0065 Reihengräberfeld der jüngeren Merowingerzeit

 

Wegen der bekannten Bodendenkmäler in der Umgebung und wegen der siedlungsgünstigen Topographie des Planungsgebietes, sind im Geltungsbereich des Bebauungsplans weitere Bodendenkmäler zu vermuten.

 

Das Plangebiet befindet sich nur ca. 70 m von oben genanntem Reihengräberfeld entfernt. Da merowingerzeitliche Reihengräberfelder erfahrungsgemäß oft eine erhebliche Ausdehnung (mit durchaus mehreren hundert Bestattungen) besitzen, könnte sich dieses durchaus bis ins Plangebiet hineinerstrecken. Auch könnte sich im Plangebiet die zugehörige Siedlung befunden haben (etwa vergleichbar der Situation an der Bajuwarenstraße). Bodeneingriffe jeglicher Art bedürfen in jedem Falle einer vorherigen Erlaubnis nach Art. 7.1 BayDSchG, worauf wir hinzuweisen bitten. Der vorgenommene Hinweis auf die Meldepflicht nach Art. 8.1-2 BaxDSchG ist im vorliegenden Fall nicht ausreichend.

 

Im Bereich von Bodendenkmälern sowie in Bereichen, wo Bodendenkmäler zu vermuten sind, bedürfen gemäß Art. 7.1 BayDSchG Bodeneingriffe aller Art eine denkmalrechtliche Erlaubnis. Wir bitten Sie deshalb folgenden Text in die textlichen Hinweise auf dem Lageplan und ggf. in den Umweltbericht zu übernehmen:

 

Für Bodeneingriffe jeglicher Art im Geltungsbereich des Bebauungsplanes ist eine denkmalrechtliche Erlaubnis gem. Art. 7.1 BayDSchG notwendig, die in einem eigenständigen Erlaubnisverfahren bei der zuständigen Unteren Denkmalschutzbehörde zu beantragen ist.

 

Das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege wird in diesem Verfahren gegebenenfalls die fachlichen Anforderungen formulieren.

 

Im Falle der Denkmalvermutung werden im Rahmen des Erlaubnisverfahrens auch Möglichkeiten zur Unterstützung des Antragstellers bei der Denkmalfeststellung geprüft. Informationen hierzu finden Sie unter:

 http://www.blfd.bayern.de/medien/denkmalpflege_themen_7_denkmalvermutung.pdf

 

Wir weisen darauf hin, dass die erforderlichen Maßnahmen abhängig von Art und Umfang der erhaltenen Bodendenkmäler einen größeren Umfang annehmen können und rechtzeitig geplant werden müssen. Sollte die archäologische Ausgrabung als Ersatz für die Erhaltung eines Bodendenkmals notwendig sein, sind hierbei auch Vor- und Nachbereitung der Ausgrabung zu berücksichtigen (u.a. Durchführungskonzept, Konservierung und Verbleib der Funde). Bei der Verwirklichung von Bebauungsplänen soll grundsätzlich vor der Parzellierung die gesamte Planungsfläche archäologisch qualifiziert untersucht werden, um die Kosten für den einzelnen Bauwerber zu reduzieren (vgl. BayVGH, Urteil v. 4. Juni 2003, Az.: 26 B 00.3684, EzD 2.3.5 Nr. 3 / Denkmalpflege Informationen des BLfD 2004/I (B 127), 68 ff. [mit Anm. W. K. Göhner]; BayVG München, Urteil v. 14. September 2000, Az.: M 29 K 00838, EzD 2.3.5 Nr. 2).

 

Es ist erforderlich, die genannten Bodendenkmäler nachrichtlich in der markierten Ausdehnung in den Bebauungsplan zu übernehmen, in der Begründung aufzuführen sowie auf die besonderen Schutzbestimmungen hinzuweisen (gem. § 9 Abs. 6 BauGB) und im zugehörigen Kartenmaterial ihre Lage und Ausdehnung zu kennzeichnen (PlanzV 90).

 

In Umsetzung der Rechtsprechung des Bayerischen Verfassungsgerichtshof (Entscheidung vom 22. Juli 2008, Az.: Vf. 11-VII-07, juris / NVwZ 2008, 1234-1236 [bestätigt durch die nachgehenden Beschlüsse des Bundesverfassungsgerichts vom 4. November 2008, Az.: 1 BvR 2296/08 & 1 BvR 2351/08, n.v.]) wird dringend angeregt, aus städtebaulichen Gründen geeignete Festsetzungen nach § 9 Abs. 1 BauGB (z.B. nach Nummern 2, 9, 10, 11, 15, 20 [Bodendenkmal als „Archiv des Bodens“]) vorzunehmen.

 

Beschluss:

Ja: 11  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

Das gesamte Plangebiet wird in der Planzeichnung als „Vermutungsbereich Bodendenkmäler“ gekennzeichnet.

In den Hinweisen (B.5) wird das Planzeichen „Vermutungsbereich Bodendenkmäler“ erläutert.

 

Folgender textlicher Hinweis wird ergänzt:

Für Bodeneingriffe jeglicher Art im Geltungsbereich des Bebauungsplanes ist eine denkmalrechtliche Erlaubnis gem. Art. 7.1 BayDSchG notwendig, die in einem eigenständigen Erlaubnisverfahren bei der zuständigen Unteren Denkmalschutzbehörde zu beantragen ist.

 

Auf eine vorherige archäologische Untersuchung innerhalb des Bebauungsplanverfahrens wird verzichtet, zumal die Stadt Grafing b.M. als Grundstückseigentümer und späterer Bauherr diese Anforderungen selbst sicherstellen kann.

 

 

3.7          Gesundheitsamt Ebersberg (Schreiben vom 11.09.2017)

 

Sollte der Einbau von Regenwassernutzungsanlagen in die Planungen mit aufgenommen werden weisen wir diesbezüglich auf folgendes hin:

 

·      Dem Verbraucher muss nach der Trinkwasserverordnung 2001 (TrinkwV 2001) für die in § 3 Nr. 1 genannten Zwecke Wasser mit Trinkwasserqualität zur Verfügung stehen.

 

·      Nach § 17 Abs. 2 TrinkwV 2001 dürfen Regenwassernutzungsanlagen

-      nicht mit Trinkwasserleitungen verbunden werden,

-      die Leitungen der unterschiedlichen Versorgungssysteme sind beim Einbau dauerhaft farblich unterschiedlich zu kennzeichnen,

-      die Entnahmestellen aus Regenwassernutzungsanlagen sind dauerhaft als solche zu kennzeichnen.

 

·      Die Inbetriebnahme einer Regenwassernutzungsanlage ist nach § 13 Abs. 3 TrinkwV 2001 dem Gesundheitsamt Ebersberg anzuzeigen.

 

Beschluss:

Ja: 11  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

Der Einbau von Regenwassernutzungsanlagen ist in Kindertageseinrichtungen aus hygienischen/gesundheitlichen Gründen nicht vorgesehen.

 

 

3.8          Amtliche Änderungen

 

Die Festsetzung zur Art der baulichen Nutzung (A.2) erfolgt nicht durch Festsetzung eines Baugebietes (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB), sondern (§ 9 Abs. 1 Nr. 5 BauGB) als Gemeinbedarfsfläche. Aus der Mitte des Bau-, Werk- und Umweltausschusses wurde die Forderung erhoben, auf dem Baugrundstück auch möglicherwiese Einrichtungen für die Volkshochschule/Musikschule unterzubringen oder zumindest auch eine Mitbenutzung der Räume für diesen Zweck zuzulassen. Seitens der Verwaltung wurde erklärt, dass aus Bestimmtheitsgründen der Verwendungszweck konkret und eindeutig bestimmt sein muss. Es ist jedenfalls als sehr zweifelhaft anzusehen, ob beim bisherigen Festsetzungsinhalt „Kinderzentrum“ auch eine Hauptnutzung für schulische Zwecke (VHS, Musikschule) zugelassen werden kann.

 

Die Diskussion führte zu dem Ergebnis, dass hier sogar eine günstige Gelegenheit besteht, Ersatz für die bisher in der „Rotter Straße 8“ untergebrachten Nutzungen zu schaffen. Man möchte zumindest die Option vorhalten, dort womöglich sogar auch ein drittes Geschoss für diese Nutzungen zu errichten. Seitens der Verwaltung wurde darauf hingewiesen, dass in diesem Fall die zulässige Anzahl der Vollgeschosse und die Bauhöhen geändert werden müssen, dann aber der Gebäudeabstand zur Südgrenze (5,70 bzw. 6 m) nicht mehr gerechtfertigt werden kann. Mit einem vergrößerten Grenzabstand wird es aber schwieriger, die notwendigen Freiflächen im Norden des Gebäudes unterzubringen. Da aber die Nutzung mit einem weiteren (dritten) Geschoss nur eine mögliche Option darstellt, anderseits aber die bisherige Planungskonzeption noch möglich bleiben muss, werden die überbaubaren Grundstücksflächen (Baugrenzen) nicht geändert. Es wird jedoch gemäß Art. 6 Abs. 5 Satz 3 BayBO angeordnet, dass die Vorschriften des Abstandsflächenrechts dann einzuhalten sind.

 

Nach Beratung bestand Einigkeit, dass diese Nutzung (Verwendungszweck) am dortigen Standort auch städtebaulich günstig ist und deshalb der Nutzungszweck und das Maß der baulichen Nutzung wie folgt erweitert werden soll:

 

A.2 Art der baulichen Nutzung ist wie folgt zu ändern/erweitern:

 

Fläche für Gemeinbedarf (§ 9 Abs. 1 Nr. 5 BauGB)

„Schul- und Kindertageseinrichtungen“

 

Zulässig sind: Einrichtungen für Kinder (z.B. Kinderkrippe, Kindergarten, Kinderhort) und für schulische Zwecke aller Art (z.B. allgemeinbildende Schulen, Volkshochschule, Musikschule etc.) mit Nebeneinrichtungen und Nebenanlagen.

 

A. 3.3: Die Anzahl der zulässigen Vollgeschosse wird auf max. 3 VG erhöht.

 

A.5.2 und 5.3: Die zulässigen Bauhöhen sind für eine 2 bzw. 3 geschossige Bebauung differenziert festzusetzen: Wandhöhe bei 2 Vollgeschossen max. 6 m und bei 3 Vollgeschossen max. 8,50 m. Firsthöhe bei 2 Vollgeschossen max. 8 m und bei 3 Vollgeschossen max. 10,50 m.

 

A.4.4: Gemäß Art. 6 Abs. 5 Satz 3 BayBO angeordnet, dass die Vorschriften des Abstandsflächenrechts dann einzuhalten sind.

 

A.9.9 Einfriedungen: Satz 1 über Gestaltung der Einfriedungen ist ersatzlos zu streichen. Es verbleibt nur Satz 2 (nur sockellose Einfriedungen).

Wegen sozialer Sicherheit ist eine Einblicknahme auf Freiflächen oftmals notwendig. Auch die Höhenbegrenzung stellt sich aus Sicherheitsgründen anders dar als in Wohnbaugebieten. Hier wird auf Regeln verzichtet, zumal dies auch für das Straßenbild ohnehin bedeutungslos ist.

 

 

4.            Verfahrensbeschluss

 

Beschluss:

Ja: 11 Nein: 0

 

Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss beschloss einstimmig, wie folgt:

 

4.1          Der Bebauungsplanentwurf nebst Begründung vom 21.07.2017, gefertigt vom Planungsverband Äußerer Wirtschaftsraum München, wird unter Berücksichtigung der beschlossenen Änderungen und Ergänzungen einstimmig gebilligt (Billigungsbeschluss).

 

4.2          Der gebilligte Entwurf des Bebauungsplans „Kinderzentrum Am Stadion“ mit Begründung werden zur öffentlichen Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB bestimmt (Auslegungsbeschluss). Die nach § 4 Abs. 2 BauGB Beteiligten sind von der Auslegung zu informieren (§ 3 Abs. 2 Satz 3 BauGB).

 

4.3          Den Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange, deren Aufgabenbereich von der Planung berührt wird, ist gemäß § 4 Abs. 2 BauGB erneut Gelegenheit zur Stellungnahme zu geben.

Dabei ist den jeweiligen Behörden und Trägern öffentlicher Belange das Prüfungsergebnis mitzuteilen.

Die Beteiligung hat zu erfolgen, sobald die ergänzende schalltechnische Untersuchung (Verkehrslärmbelastung) vorliegt.

 

4.4          Gemäß § 4a Abs. 2 Satz 2 BauGB wird bestimmt, dass die Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB gleichzeitig mit der Einholung der Stellungnahmen nach § 4 Abs. 2 BauGB erfolgt.