Tagesordnungspunkt

TOP Ö 8: Bauantrag zum Neubau eines Mehrfamilienhauses mit Tiefgarage (Haus 1) auf dem Grundstück Fl.Nr. 551/19 der Gemarkung Grafing (Pfarrer-Aigner-Straße 6)

BezeichnungInhalt
Sitzung:26.09.2017   BWUA/035/2017 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Vom Verwaltungsvertreter wurden die Antragsunterlagen für das beantragte Mehrfamilienhaus mit 17 Wohnungen und einer Grundfläche von 35 x 11 m vorgestellt.

 

Das Vorhaben liegt im Geltungsbereich des qualifizierten Bebauungsplans „Aiblinger Straße“ und beurteilt sich ausschließlich nach dessen Festsetzungen (§ 30 Abs. 1 BauGB).

 

Grundfläche:

Das Hauptgebäude entspricht hinsichtlich der zulässigen Grundfläche (385 m²) den Festsetzungen des Bebauungsplanes. Die Grundfläche der Dachterrasse überschreitet das zulässige Höchstmaß (2/3 der Grundfläche des unterliegenden Geschosses) ebenfalls nicht.

Die beantragten Terrassen überschreiten die festgesetzte Grundfläche von 385 m² um 39,30 m². Entsprechend dem Ausnahmevorbehalt (A 3.5) kann der Ausnahme zu dieser Abweichung zugestimmt werden, da die Überschreitung 30 v.H. der zulässigen Grundfläche nicht überschreitet.

 

Höhenlage/Geländeanpassungen:

Ein weiterer Befreiungsantrag liegt für die Änderung OKFFB von 523,50 müNN auf 523,00 müNN vor. Das Gebäude weist eine Nord-Süd-Ausrichtung auf. Das Gelände fällt auf die Gebäudelänge nach Süden hin um ca. 1,50 m ab.

Für eine zweckmäßige Bebauung ist es durchaus geboten, von der festgesetzten Höhenlage abzuweichen. Diese Abweichung ist auch städtebaulich vertretbar und verbessert die Situation. Die Festsetzung erfolgte zwar in Abstimmung auf einen Vorentwurf der Erschließungsplanung. Der jetzt seit 11.09.2017 vorliegende Bauentwurf der Erschließungsplanung weicht davon aber ab. Die Erschließungsstraße hat auf Höhe der Gebäudemitte ein Höhenniveau von 522,79 müNN. Zuzüglich des (aus Gründen des Überschwemmungsschutzes) festgelegten Höhenabstands von 15 cm zu den Hauseingängen (OK-FFB) ist die beantragte Höhenlage von 523 müNN die städtebaulich bessere Lösung. Der Befreiung wird zugestimmt.

Diese Abweichung geht einher mit Geländeanpassungen (Abgrabungen und Aufschüttungen), die über das Veränderungsverbot in A.6.7 des Bebauungsplanes hinausgehen. Auch hier wird der notwendigen Befreiung zugestimmt, soweit die Anpassungen naturnah ausgeführt werden (Böschungen / Natursteinmauern).

 

Wandhöhe:

a)    Hinsichtlich der höchstzulässigen traufseitigen Wandhöhe von 10,75 m bestehen Abweichungen hinsichtlich des oberen Bezugspunktes:

      So beträgt zwar die Wandhöhe im mittleren Gebäudeteil – bei Bezug auf die OK-FFB von 523,06 müNN (siehe unten) – das Höchstmaß von 10,75 m. Bei den äußeren Gebäudeteilen wird das Dachgeschoss von der Seitenwand abgesetzt (seitlich versetzt) errichtet. Maßgeblicher Bezugspunkt für die Wandhöhe bleibt aber der Schnittpunkt der Wand mit der (versetzten) Außenwand und liegt dann (bezogen auf OK-FFB) bei 11,20 m. Diese Abweichung ist aber städtebaulich vertretbar, da der Bebauungsplan keine Regelungen über die Lage des Dachgeschosses trifft. Da das Dach „profilgleich“ ausgeführt wird, ist das Erscheinungsbild ortsplanerisch verträglich. Auch mit nachbarlichen Interessen und sonstigen öffentlichen Belangen ist diese Abweichung vereinbar. So wirkt sich das Gebäude durch den seitlichen Versatz nicht nachteiliger auf die Belichtung und Besonnung des östlich liegenden Gebäudes (BK4) aus. Diesem Aspekt kommt aufgrund der durch den Bebauungsplan verkürzten Abstandsflächen wichtige Bedeutung zu. Hinzu kommt, dass das Gebäude BK4 vom Bebauungsplan abweichend um 0,90 m nach Westen versetzt genehmigt wurde.

 

b)   Jedoch ergeben sich auch Abweichungen zum unteren Bezugspunkt für die höchstzulässige Wandhöhe. Maßgeblich ist hier die Oberkante des Geländes (an der Außenwand). Der Bauantrag bezieht die Höhe aber (offenbar) auf das vorhandene Gelände. Die Festsetzung des Bebauungsplanes ist aber hier eindeutig:

A 5.1 regelt die Höhenlage des Gebäudes bezogen OK FFB im EG.

A 5.2 regelt die Höhenlage des Geländes – 15 cm unterhalb der OK FFB im EG.

A 5.3 bestimmt dann die OK des Geländes als unteren Bezugspunkt; schon systematisch kann hier nur das in A 5.2 definierte Gelände gemeint sein und nicht ein davon nach oben oder unten abweichendes (natürliches) Gelände. Bei einer Höhenlage von 532,00 müNN liegt der untere Bezugspunkt für die Bestimmung der Wandhöhe damit bei 522,85 müNN.

 

Bei zutreffender Ermittlung ergibt sich eine Wandhöhe von 10,90 m (Mittelteil) und

11,30 m in den seitlichen Gebäudeteilen. Eine Abweichung wird nur für die seitlichen Gebäudeteile erteilt, und zwar bis zu ca. 11,15 m (profilgleiches Dach), vorausgesetzt im Mittelteil wird die Wandhöhe von 10,75 m eingehalten.

 

Überbaubare Grundstücksflächen:

Für die Überschreitung der südwestlichen und südöstlichen Baugrenze durch Balkone wird ebenfalls eine Ausnahme beantragt. Der Bebauungsplan setzt hierzu einen Ausnahmevorbehalt fest, wonach Bauraumüberschreitungen durch Balkone auf insgesamt max. ½ der Gebäudebreite und nur auf einer Gebäudeseite ausnahmsweise zugelassen werden können. Beantragt werden Balkone mit den Maßen insgesamt ½ Gebäudebreite, die jedoch auf zwei Gebäudeseiten verteilt werden. Da die Balkone das zulässige Maximalmaß nicht überschreiten (Hälftemaß), kann deren Zulassung auch an 2 Gebäudeseiten durch eine Befreiung zugelassen werden.

 

Die beantragte Tiefgaragenzufahrt liegt fast vollständig außerhalb der dafür festgesetzten Baufläche; außerdem ragen die TG und auch die Kellerräume über die TG-Baufläche hinaus und sieht auch einen Unterbau der Sammel-Garagen/Carports vor. Eine konkrete Festsetzung zum Standort der Tiefgarageneinfahrt wurde nicht getroffen; damit wäre die TG beliebig an der Nord- und Ostgrenze zulässig.

Um aber die jetzt beantragte Wohnungszahl umsetzen zu können, ist ein Höchstmaß an Stellplätzen erforderlich. Der Nachweis in der Tiefgarage gelingt nur, wenn Flächenverluste durch eine TG-Rampe vermieden werden.

Dem kann dem Grunde nach auch entsprochen werden, ohne die Grundzüge des Bebauungsplanes und die städtebauliche Ordnung zu verlassen. Jedoch ist es die konkret gewählte Anordnung der Tiefgarage, die diesen Anforderungen nicht entspricht. Bereits bei der Stellungnahme zur Teilbaugenehmigung für die Tiefgarage (Bau-, Werk- und Umweltausschuss vom 29.06.2017) wurde eine Abweichung (Befreiung) davon abhängig gemacht, dass die Zufahrtsrampe unmittelbar an den Flächen für die Carports entlang geführt wird. Ansonsten (Antragsfassung) gehen die ohnehin nur geringen Freiflächen an dieser Stelle auch noch verloren. Außerdem gehen durch die Vergrößerung der Tiefgaragenfläche die wenigen für die Niederschlagswasserbeseitigung nutzbaren Flächen verloren, die Versickerungsfähigkeit des anfallenden Niederschlagswassers auf den verbleibenden Freiflächen nachweisen.

Dieser Forderung wurde nicht entsprochen, da ansonsten die notwendigen Stellplätze nicht erstellt werden können und die Zugänglichkeit der Kellerräume erschwert wäre.

 

Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss hat dabei an der vorausgegangenen Entscheidung festgehalten und die Befreiung unter folgende Voraussetzungen gestellt:

-       Verlegung der TG-Zufahrt unmittelbar an die Westseite der Sammelgarage.

-       Das Rampenbauwerk ist vollständig (nicht nur die Einfahrtseinhausung) zu begrünen.

-       Die schadlose Versickerung des anfallenden Niederschlagswassers auf den verbleibenden Freiflächen ist nachzuweisen.

Unter diesen Bedingungen wird die erforderliche Befreiung für die TG-Zufahrt erteilt, ebenso für die Überschreitung der festgesetzten Bauflächen für die Tiefgarage und die Kellerräume.

 

Der Anordnung eines Stellplatzes am Südrand (unmittelbar vor der benachbarten Sammelgarage) außerhalb der festgesetzten Stellplatzflächen wird zugestimmt, vorausgesetzt die dort festgesetzte Baumpflanzung wird an anderer Stelle nachgewiesen.

 

Immissionsschutz:

Im Bebauungsplan ist für den Bereich der Nordfassade und 10 m entlang der Ostfassade ein Verbot für „öffenbare Fenster von schutzbedürftigen Aufenthaltsräumen“ festgesetzt. Schutzbedürftige Räume, die keine alternative Belüftungsmöglichkeit über lärmabgewandte Seiten haben, sind damit von vornherein an diesen Stellen unzulässig.

 

Beantragt ist aber eine Abweichung, die damit begründet wird, dass lt. einer Immissionsberechnung die Grenzwerte der TA-Lärm an den dortigen Fensteröffnungen nicht erreicht werden. Daraus wird der Schluss gezogen, dass keine Lärmschutzmaßnahmen notwendig sind. Ursprünglich vorgesehene „Hilfsmaßnahmen“ (Schallschutzvorbauten) wurden nachträglich wieder aus den Bauvorlagen gestrichen.

 

Die beantragte Abweichung wird nicht erteilt. Der Bebauungsplan hat im Interesse der Lärmvorsorge und auch zur Ermöglichung von betrieblichen Änderungen auf dem Aldi-Grundstück eine Festsetzung getroffen. Vorsorge gegen Lärmimmissionen und auch „Spielraum“ für gewerbliche Veränderungen auf dem Aldi-Gelände waren ausdrückliches Motiv für diese Festsetzung (vgl. Bau-, Werk- und Umweltausschuss 15.03.2016, Ziffer 2.1). Die Festsetzung ist als selbständige Ortsvorschrift zu beachten (§ 31 Abs. 1 BauGB). Diese Regelung ist damit unabhängig davon beachtlich, ob nun die Richtwerte der TA-Lärm eingehalten sind oder überschritten werden. Letzteres wäre nur hinsichtlich des Gebotes der Rücksichtnahme (§ 15 BauNVO) von Bedeutung, wofür aber wegen der Vorsorgeregelung im Bebauungsplan kein Anwendungsraum bleibt.

 

Sonstiges:

Der partiellen Unterschreitung der festgesetzten Mindest-Humusüberdeckung der Tiefgarage aufgrund des bewegten Geländes wird zugestimmt.

 

Hinweise:

Für die Tiefgaragenrampe fehlen Angaben hinsichtlich der Rampenneigung.

 

Für das Vorhaben entsteht folgender Stellplatzbedarf:

15 Wohneinheiten unter 100 m² Wohnfläche (1,5 Stpl./WE)                     22,50 Stpl.

2 Wohneinheiten über 100 m² Wohnfläche (2 Stpl./WE)                               4,00 Stpl.

davon für Besucher 10%                                                                                             2,65 Stpl.

Somit sind gerundet 27 Stellplätze nachzuweisen, davon 3 als jederzeit zugängliche Besucherstellplätze. In der Tiefgarage sind 24 Stellplätze nachgewiesen, die notwendigen 3 Besucherstellplätze sollen oberirdisch nachgewiesen werden.

 

Der dinglichen Sicherung gemäß Art. 47 Abs. 3 Nr. 2 BayBO vorausgesetzt, gelingt mit den Stellplätzen auf Fl.Nrn. 551/57 und 551/58 und den beantragten Stellplätzen auf dem Baugrundstück der ordnungsgemäße Nachweis der Stellplätze insgesamt und der drei notwendigen Besucherstellplätze durch die oberirdischen Stellplätze.

 

Fahrradstellplätze (1 Stpl./40 m² Wohnfläche) 1.161,34 m² WFl./40 m² – 29,03 Stpl. somit 30 Fahrradstellplätze.

In der derzeitigen Planung sind im Keller nur 14 Fahrradstellplätze vorgesehen, oberirdisch sollen 15 Stellplätze entstehen, die jedoch noch nicht dargestellt sind. Aufgrund der Rundung der Stellplätze sind oberirdisch 16 Fahrradstellplätze notwendig. Für die Fahrradstellplätze wird einer Ausführung im Doppelparksystem (Abweichung von der Stellplatzsatzung hinsichtlich der Mindestflächen für die Fahrradstellplätze) zugestimmt.

 


Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, dem Bauantrag zum Neubau eines Mehrfamilienhauses mit Tiefgarage (Haus 1) auf dem Grundstück Fl.Nr. 551/19 der Gemarkung Grafing, Pfarrer-Aigner-Straße 6, das gemeindliche Einvernehmen unter folgenden Maßgaben zu erteilen:

·      Die Wandhöhe ist in Bezug auf das beantragte Gelände als unteren Bezugspunkt auf 10,75 m (Mittelteil) bzw. ca. 11,15 m in den Seitenteilen zu reduzieren.

·      Die Abweichung vom Verbot öffenbarer Fenster an der Nord- und einem Teil der Ostfassade (gemäß A12.5 „orange“ gekennzeichnete Fassadenbereiche) wird nicht erteilt. Die dortigen Fenster und die dort angeordneten Aufenthaltsräume sind unzulässig.

·      Die Tiefgaragenzufahrt ist unmittelbar an die Südostgrenze (anschließend an dortige Sammelgarage) zu verlegen.

·      Ein Nachweis über die ordnungsgemäße Versickerung des Niederschlagswassers ist vorzulegen.

·      Die gesamte Tiefgaragenrampe – soweit über Gelände verlaufend – ist extensiv zu begrünen.

·      Ergänzende Bauvorlagen für die Außenflächen (Freiflächengestaltung) mit Darstellung der notwendigen Stellplätze, der Fahrradstellplätze, der naturnah auszuführenden Böschungen (bei Abgrabungen / Aufschüttungen) und der Bepflanzung nach A.10 des Bebauungsplanes bzw. der Planzeichnung sind vorzulegen. Auch der durch den Stellplatz an der Südgrenze an andere geeignete Stelle zu pflanzende Baum ist darzustellen.

 

Hinweis:

Die (Besucher)Stellplätze auf Fl.Nrn. 551/57 und 551/58 sind gemäß Art. 47 Abs. 3 Nr. 2 BayBO zu sichern.