Tagesordnungspunkt

TOP Ö 7: Bauantrag zur Nutzungsänderung des bestehenden Stallbereichs in Lagerflächen und in eine Betriebsleiterwohnung für die bestehende Schreinerei auf dem Grundstück Fl.Nr. 446/3 der Gemarkung Straußdorf (Filzhof 6)

BezeichnungInhalt
Sitzung:26.09.2017   BWUA/035/2017 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Vom Verwaltungsvertreter wurden die vorliegenden Antragsunterlagen zur Umnutzung des früheren Rinderstalls im Erdgeschoss zur Schreinerei und einer Betriebsleiterwohnung (3. Wohneinheit im Gebäude) vorgestellt.

 

Die Zulässigkeit des im planungsrechtlichen Außenbereich gelegenen Vorhabens beurteilt sich nach § 35 BauGB.

 

Zum Verständnis der rechtlichen Beurteilung wurde die Vorgeschichte des Grundstücks kurz geschildert:

 

Baugenehmigung vom 31.08.1984

Hier wurde der Neubau eines Rinderstalls genehmigt, der teilweise (im Norden) auch das bis dahin existierende Wirtschaftsgebäude hätte ersetzen sollen. Dieses Vorhaben wurde jedoch nur in Teilen ausgeführt; im nördlichen Teil ist – angebaut an der neu errichteten nördlichen Giebelwand – der „Altbau“ teilweise erhalten geblieben. Die damalige Baugenehmigung wurde also nur teilweise in Anspruch genommen und insoweit auch mit der Errichtung eines funktionsfähigen Teilvorhabens zu Ende geführt. Für die nicht zur Ausführung gebrachten Vorhabensteile hat sich die damalige Baugenehmigung durch Zeitablauf erledigt (Art. 69 BayBO).

 

Baugenehmigung vom 29.12.2003

Hier wurde dann für das Obergeschoss (Tenne) des auf der Grundlage der Baugenehmigung 1984 tatsächlich errichteten Stallgebäudes die Nutzungsänderung zur Schreinerei genehmigt (§ 35 Abs. 4 Nr. 1 BauGB).

 

Besonderheit: Zeichnerische Grundlage für die Bauvorlagen „Schreinerei“ war das Gebäude, wie es am 31.08.1984 zwar genehmigt, aber nicht vollständig ausgeführt worden ist. Dabei wurde auch die Umnutzung des Obergeschosses des nicht realisierten nördlichen Gebäudeteils für die Schreinereinutzung (Lager) genehmigt. Dort existierte das „umzunutzende“ Gebäude noch gar nicht.

Es hätte sich richtigerweise um den Neubau dieses Gebäudeteils gehandelt, was aber für die angedachte gewerbliche Nutzung nicht zulässig gewesen wäre. Ungeachtet dessen, wurde auch dieses Bauwerk wiederum nicht zur Ausführung gebracht und es hat sich erneut die Baugenehmigung durch Zeitablauf erledigt.

 

Baugenehmigung vom 29.07.2013

Hier wurde dann der ganze nördliche Gebäudetrakt erfasst. Dort wurde dann nach fast vollständigem Abbruch des Altbestandes im Nordwesten (Eck-Bauwerk) ein zweigeschossiger landwirtschaftlicher Gebäudeteil zugelassen (§ 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB) – im Obergeschoss als Futtermittellager und im Erdgeschoss als Jungviehstall und Hofladen.

 

Gleichzeitig wurde eine Erweiterung der Schreinerei genehmigt durch einen erdgeschossigen Ausstellungsraum mit 86,40 m² sowie als Sozial- und Technikraum für die Schreinerei mit insgesamt ca. 20 m². Bei diesem Vorhabensteil handelte es sich um eine Erweiterung des 2003 in zulässigerweise (§ 35 Abs. 4 Nr. 1 BauGB) errichteten Schreinereibetriebes, der gem. § 35 Abs. 4 Nr. 6 BauGB als sonstiges Vorhaben begünstigt zulässig war. Die Tatbestandsvoraussetzungen lagen vor, da die Erweiterung mit insgesamt rund 106 m² Nutzfläche gegenüber dem vorhandenen Schreinereibetrieb mit ca. 290 m² noch die Angemessenheitsgrenzen erfüllte.

 

Aktueller Bauantrag

Eine Zulassung nach § 35 Abs. 4 Nr. 6 BauGB schließt sich aus, da mehrmalige Erweiterungen hinsichtlich der Zulässigkeit insgesamt zu beurteilen (BVerwG 28.09.1992) sind. Die Angemessenheitsgrenzen gegenüber den vorhandenen Betriebsflächen (Schreinerei) wären dabei überschritten, da ja bereits eine erste Erweiterung um knapp 86 m² im Jahr 2013 zugelassen (und ausgeführt) wurde.

 

Die beantragte Nutzungsänderung ist aber gemäß § 35 Abs. 4 Nr. 1 BauGB unter folgenden Voraussetzungen als begünstigtes Vorhaben zulässig:

 

a)    Es dient fraglos der zweckmäßigen Verwendung vorhandener Bausubstanz.

 

b)   Die äußere Gestalt des Gebäudes bleibt im Wesentlichen gewahrt:

Durch die vorgesehenen Änderungen (zusätzliche Fenster und Tore) werden wesentliche Veränderungen für die Gestalt des Gesamtbauwerkes (maßgeblich ist nicht der zu ändernde Gebäudeteil, sondern das Gebäude insgesamt in seinem Erscheinungsbild) nicht ausgelöst.

 

c)    entfällt

 

d)   Das Gebäude ist 1984 – also vor mehr als 7 Jahren – errichtet worden

 

e)   Das Gebäude ist unmittelbarer Teil des Wirtschaftsgebäudes und damit die Hofstelle selbst.

 

f)     Die Verzichtserklärung für Ersatzbauten ist vorzulegen.

 

g)    Mit der geplanten Wohnung entsteht eine 3. Wohneinheit auf der Hofstelle. Bisher existiert das 1973 neu errichtete Betriebsleiterwohnhaus mit Austragswohnung (2 Wohneinheiten). Die zugedachte Zweckbestimmung als „Betriebsleiterwohnung“ ist insoweit nicht von rechtlicher Bedeutung, da nach dem Normzweck des § 35 Abs. 4 Nr. 1 BauGB eine Obergrenze für die Anzahl der Wohnungen (max. 5 Wohnungen) bestimmt ist. Ob diese Wohnung zu freien Wohnzwecken genutzt wird oder für die Schreinerei, ist deshalb unerheblich.

 

Die Umnutzung eines vormals landwirtschaftlich genutzten Gebäudeteils nach § 35 Abs. 4 Nr. 1 BauGB muss auch außenbereichsverträglich sein. Auszuschließen sind letztendlich Vorhaben, denen sonstige öffentliche Belange entgegenstehen.

Mittlerweile hat die Schreinerei eine Größenordnung erreicht, die hinsichtlich der straßenmäßigen Erschließung Konflikte aufwerfen kann. So stehen nach § 35 Abs. 3 Nr. 4 BauGB die öffentlichen Belange der unwirtschaftlichen Aufwendungen für die Erschließung dem Vorhaben dann entgegen, wenn die vorhandene Erschließung für die Abwicklung des ausgelösten Verkehrsaufkommens nicht dauerhaft den verkehrlichen Anforderungen genügt. Die erschließende Straße weist einen einfachen Ausbauzustand auf (wassergebundene Decke), der für einen Erschließungsverkehr größeren Umfangs – insbesondere für einen gewerblichen Erschließungsverkehr – nur bedingt geeignet ist. Da aber auch landwirtschaftliche Fahrzeug mit entsprechender Tonnage die Straße benutzen, kann hier noch ein ausreichender technischer Ausbauzustand unterstellt werden.

Auch sonstige öffentliche Belange stehen dem Vorhaben nicht entgegen.

 

Gesicherte Erschließung

Eine selbständige Zulässigkeitsvoraussetzung ist aber stets die gesicherte Erschließung. Diese ist bei sonstigen Außenbereichsvorhaben (§ 35 Abs. 2 BauGB) anhand den spezifischen Erschließungsanforderungen zu beurteilen. Hier ist das Problem, dass die Straßengrundstücke der bestehenden Gemeindestraße (Eintragung im Straßenbestandsverzeichnis erfolgte als „Gemeindeverbindungsstraße“; die tatsächliche Verkehrsfunktion und die damit materiell-rechtliche zutreffende Straßenklasse entspricht aber einem „nicht ausgebauten Feldweg“) teilweise nur eine Breite von 2,30 m aufweisen. Damit ist ungeachtet des schlechten Ausbauzustandes die Straße nicht in der Lage, den aufkommenden Verkehr rechtlich gesichert abzuwickeln. Insbesondere die Erreichbarkeit durch Feuerwehrfahrzeuge ist stets als Mindestvoraussetzung zu fordern. Hierfür wird eine Mindestbreite von 3 m verlangt.

 

Die Fahrbahn ist zwar ausreichend breit genug, verläuft aber in wesentlichen Straßenteilstücken ungesichert auf privaten Grundstücken. Auch wenn ein Folgenbeseitigungsanspruch wegen Verjährung ausgeschlossen sein dürfte, bleibt stets das Risiko, dass eine Besitzstörung geltend gemacht wird und dann der Straßenüberbau auf eigene Veranlassung der Grundstückseigentümer beseitigt wird.

 

Die Stadt bemüht sich im Interesse des Eigentümers seit längerem um den Erwerb der überbauten Straßenflächen. Im Vorfeld konnte aber noch nicht mit allen Eigentümern die notwendige Grundabtretung vereinbart werden. Die gesicherte Erschließung des Vorhabens kann deshalb derzeit nicht bestätigt werden.

 

Hinweis:

Durch die Nutzungsänderung entsteht für das Gebäude ein zusätzlicher Stellplatzbedarf (neben dem Stellplatzbedarf für das getrennt stehende Gebäude „Familienheim mit Altenteil“):

 

Altbestand – Bescheid 29.12.2003, Az. 42/B-2003-689                                             6 Stpl.

Altbestand – Bescheid 29.07.2013, Az. B-2013-337                                                    3 Stpl.

Neu:         Lagerfläche Schreinerei neu 121,83 m²/ 1 Stpl. je 70 m²                       1,74 Stpl.

                   Wohneinheit                                                                                                          2,00 Stpl.

                   Summe                                                           3,74 Stpl. gerundet 4 Stpl.

 

Es sind 4 zusätzliche Stellplätze notwendig.

 


Nach Vorstellung der geplanten Bebauung beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, dem Bauantrag zur Nutzungsänderung des bestehenden Stallbereichs in Lagerflächen und in eine Betriebsleiterwohnung für die bestehende Schreinerei auf dem Grundstück Fl.Nr. 446/3 der Gemarkung Straußdorf, Filzhof 6, das gemeindliche Einvernehmen unter folgenden Maßgaben zu erteilen:

·      Erklärung für den Verzicht von Ersatzbauten für das um genutzte landwirtschaftliche Gebäudeteil ist vorzulegen.

·      Die Erschließung ist derzeit nicht gesichert. Voraussetzung ist der durchgehende Grunderwerb für die notwendige Straßenbreite von mind. 3 m, um die Erreichbarkeit für Rettungsfahrzeuge dauerhaft zu gewährleisten.

 

Herr Einhellig Christian, Ausschussmitglied, hat gemäß Art. 49 Abs. 1 Satz 1 GO als Planfertiger an der Beratung und Abstimmung nicht mitgewirkt.